有価証券報告書-第31期(平成30年11月1日-令和1年10月31日)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)経営の基本方針
当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。
この経営理念のもと、事業拡充や安定収益の確保を通じて持続的成長を果たすため、コーポレートガバナンスの充実と強化により、経営の効率性や透明性を高めるとともに、積極的な人材育成を行い、多様な人材が活躍できる企業風土の醸成、組織力の強化に努めてまいります。
また、来たる超高齢化社会に対応するため、これまでの学生マンション事業で得た経験と実績を生かし、高齢者住宅事業への取り組みにもより一層注力し、さらに、今後の物件開発においては、立地環境等に応じ、不動産オーナーに対して学生と高齢者がともに住まう「共生型賃貸集合住宅」も提案して新しいコミュニティ形成を図り、『学生マンション総合プロデュース企業』から『共生創造企業』への成長を目指してまいります。
(2)経営環境
文部科学省「令和元年度学校基本調査(速報値)」によりますと、2019年春の大学・短期大学進学率(過年度卒を含む)は58.1%と前年度より0.2ポイント上昇し、前年同様に過去最高となり、また、大学(大学院を含む)の学生数は291.9万人と前年より1万人増加し、前年に引き続き増加いたしました。
このような環境も後押しとなり、当社グループの主力事業である学生を対象とした不動産賃貸管理事業において、今後も都市部への学生の移動が継続して行われるものと予測されることから、仲介数・入居率は概ね順調に推移するものと思われます。
(3)経営戦略等
当社グループは2020年を最終年度とする中期経営計画を策定し、強固な経営基盤の構築に向け、事業領域を不動産賃貸管理事業と高齢者住宅事業に集中することにより、競争力の強化、営業力のキャパシティ拡大等、戦略的投資を行う次期ステージを目指す3か年と位置付けて取り組んでおります。
■成長戦略
不動産賃貸管理事業
① 戸数増加とともに利益重視へ
② 自社学生マンションブランドの差別化・サービス品質向上
③ 企画開発・賃貸営業・メンテナンス各部門の一層連携
高齢者住宅事業
① 新規高齢者住宅の受託
② 運営力の向上
③ 地域に根差した存在 ～高齢者住宅を地域の公民館に～
(4)目標とする経営指標等
2020年度 経営数値目標

売上高	経常利益	経常利益率	親会社株主に帰属する当期純利益	管理戸数	契約決定件数
435億円	33億円	7.7%	20億円	70,000戸	25,000件/年

設備投資計画

自社物件	ソフトウエア
114億円	5億円

なお、上記の数値は、2017年12月22日の中期経営計画公表時点における将来に関する前提・見通し・計画に基づくものであり、実際の業績は今後さまざまな要因によって異なる可能性があります。従いまして、その実現を保証あるいは約束するものではありません。
(5)事業上及び財務上の対処すべき課題
■ 学生マンション事業への注力
不動産業界におきましては、事業環境は堅調に推移しているものの、米中貿易摩擦や海外経済の減速への懸念、2019年10月に実施された消費税増税を受けた今後の消費動向の不確実性等もあり、先行きには不透明感を残しております。そのような環境にあっても、当社グループは引き続き持続的な成長を実現するため、情報収集力、物件の市場競争力、入居者サービスを一層強化してまいります。当社グループの主力事業である学生マンションの企画・賃貸及び管理の事業を拡充し、効率的な事業運営を展開することにより、安定的な収益の確保に努めてまいります。
① 情報収集及び他社との差別化を図る特色ある物件の企画開発強化
物件開発においては「土地の有効活用」を第一に、業務受託数の確保のため、不動産オーナー及び金融機関・大手デベロッパーをはじめとする建設業者等との協力・連携により、新規案件の情報収集及び当社グループの持つノウハウを生かした学生マンション運営の提案を行い、サービス品質を向上させた物件開発の強化を引き続き図ってまいります。また、立地環境等を慎重に検討したうえで、将来的な借上転化による競争力の高い管理物件増加を目的とした、戦略的な自社物件開発にも取り組んでまいります。
一方、物件自体の魅力を高めるため、独自の設備機器や新しいセキュリティシステムを導入した物件企画を主としながら、シンプルでリーズナブルな物件、デザイン性が高い物件など、特色のある物件の企画提案を行ってまいります。同時に既存の物件についても、設備面のリニューアルを行うほか、家具家電付きデザインルームや食事付きマンション、入居者間の交流を促進するコミュニティスペース等の設置といった物件の付加価値を高める取組を行い、多様な借り手のニーズに対応してまいります。
② 総合的なサービス提供の拡充
物件運営においては、建物維持管理や家賃回収代行などのサービス、24時間の管理体制に加え、入居者からの問合せ受付や連絡事項の告知などを行う入居者ポータルサイトの運営、食育・健康の観点から健全な食生活をサポートする食堂運営、医療面をサポートする24時間電話健康相談サービス、学生の就職活動等を支援するサービスなど、当社グループの主たる顧客層である学生の入居期間中、卒業までの総合的なサービスを提供すべく体制を拡充強化してまいります。
③ 留学生をターゲットとした物件の企画・運営
当社グループでは、政府が「留学生30万人計画」に基づき進める外国人留学生の受け入れ拡大政策に対応し、当社グループが培ってきたノウハウを生かすべく、留学生をターゲットとする物件、国際交流寮等の企画・運営、また、留学生向けの仲介業務にも取り組んでまいります。
なお、不動産賃貸管理事業における管理戸数及び入居率は以下のとおりです。

		2015年4月30日現在	2016年4月30日現在	2017年4月30日現在	2018年4月30日現在	2019年4月30日現在
管理戸数(戸)		52,462	56,037	59,685	62,183	66,064
	借上物件(戸)	26,585	27,371	29,694	31,569	34,438
	管理委託物件(戸)	24,431	27,018	28,131	28,591	29,270
	自社所有物件(戸)	1,446	1,648	1,860	2,023	2,356
入居率(%)(注)		99.9	99.9	99.9	99.9	99.9

(注)入居率は、借上物件及び自社所有物件を対象としております。
■ 高齢者住宅事業における収益率の改善・強化と新規物件の受託
当社グループでは、超高齢社会に対応するため、これまでの学生マンション事業で得た経験と実績を生かし、高齢者住宅事業に取り組んでおります。将来的にわが国の総人口に占める65歳以上の高齢者の割合は3人に1人となり、一人暮らし高齢者数も増加すると推計されております(内閣府「令和元年版 高齢社会白書」)。こうした将来を見据え、物件開発においては、不動産オーナーに対し高齢者向け住宅の企画提案を行うほか、立地環境等に応じ、学生と高齢者がともに住まう「共生型賃貸集合住宅」も提案して新しいコミュニティ形成を図ってまいります。
引き続き既存の高齢者向け住宅における高稼働の維持、入居者を主たる対象とした介護サービス等の提供力向上及び運営の良質化に努めるとともに、新規物件の受託及び多様なニーズに応える住宅バリエーションの構築に注力してまいります。
今後は学生マンション事業と高齢者住宅事業で培った住環境構築ノウハウを活用することにより、当社グループの経営理念である「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」を具現化するとともに、『学生マンション総合プロデュース企業』から『共生創造企業』への成長を目指してまいります。
■ コーポレート・ガバナンスの強化
当社グループは、経営の効率性及び透明性を高め、株主の皆様をはじめ、顧客や従業員など全てのステークホルダーの信頼を確保するとともに、持続的な企業価値の向上を目指すために、コーポレート・ガバナンスの充実が重要な課題であると認識しております。今後とも、適切な組織体制と人員配置を一層推進し、業務執行体制や内部統制の整備を通じて、コーポレート・ガバナンスを充実・強化してまいります。
■ 多様な人材の活用
当社グループは、持続的な成長を担う人材の確保と育成が重要な課題であると認識しております。今後も、社員教育制度の拡充に努めるとともに、多様な人材が活躍できる企業風土の醸成、特に女性社員の積極的な活用を図ってまいります。