有価証券報告書-第42期(平成31年4月1日-令和2年3月31日)

文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営方針
当社は、以下の経営理念を掲げ、経営の基本方針としております。
経営理念
未来への扉を。『家に価値タス』ことを通じて、地域とお客様に。
事業に取り組む基本姿勢及び事業を通じて実現したいこと
・私たちは、お客様の顕在ニーズと潜在ニーズを把握することに努め、リフォームの企画と仕上がりにこだわり続けることにより、持ち家を望むすべての人に、手の届く価格で、安心・清潔・実用的な住まいを提供する。
・私たちは、十分に活用されず地域に埋もれてしまっている家や、一般的な中古住宅市場では売りにくい家に対しても、潜在的な価値と需要を見出し、自ら買い取って付加価値を加えるリフォームを企画することで、中古住宅に新たな生命を吹き込む。
・私たちは『家に価値タス』活動を通じて、地域とそこに暮らす人々の生活に一つでも多くの『未来への扉』を提供し、新築中心の日本の住まい方から、家を再生して住みつなげるという新しい住まい方を提唱して、地域の活性化・発展を支援し続けていく。
(2) 経営戦略等
2019年5月に当社とリプライス両社の強みを発揮しながら継続的な成長を目指せる体制を構築し、長期的には年間販売件数1万件を目指して新中期経営計画(2019年度から2021年度)を策定しました。急速な成長を志向せず、提供する住まいの質と価値を維持・向上しながら、売上高は10%程度の年平均成長率で1,100億円程度、営業利益は10%超の年平均成長率で130億円程度を2021年度において実現することを目指し、安定的な成長を継続してまいります。
新中期経営計画を達成するための成長戦略は以下の様に定めております。
① 中古住宅再生事業のエリアマーケティングの強化
当社グループが属する中古住宅再生事業における競合他社の多くが三大都市圏を中心とした都市部をターゲット市場としておりますが、当社グループは三大都市圏に依存せず、地方都市及び都市郊外の築古の戸建物件を中心に取り扱っております。競合他社は、築古の中古住宅、特に戸建て住宅に潜む特有のリスクが大きいこと、取引事例が少なく参考情報が少ないこと等からビジネスリスクが大きく、進出が難しい市場であると認識しています。その様な中で、当社グループは、下記の内容により全国の各エリアにおけるマーケティングを強化することで、更なるマーケットシェアの拡大を図ってまいります。
・市場特性に合わせて営業組織を分化して最適化
・各種制度等の導入によりエリア長や店長の育成・支援を強化
・地元工務店との共同を継続して商品力を強化
② 市場開拓の促進
当社グループは、人口5万人から50万人の幅広い人口規模をターゲット市場としております。2015年10月1日現在において当該人口規模の市区町村は全国で特別区を除き493市区町村ありますが、店舗の展開方針については、上記の人口を有する市区町村を対象に、人口密度及び都心部へのアクセス状況、高速道路の整備状況や移動手段の利便性等を総合的に勘案して店舗を設置しております(出典:総務省「総計」2015年国勢調査>人口速報集計>人口統計表 2016年2月26日公表)。
2020年3月31日現在の店舗数はグループ全体で129店舗となり、概ね全国展開ができていると判断しておりますが、2020年3月期においてはさいたま店、入間店及び薩摩川内店の3店舗を新設する等、開拓・拡大可能な市場は多くあると判断しております。
並びに、店舗展開しているエリアにおいても、エリア間での取扱件数の差が生じていることからも成功エリアの横展開を行うことや優秀な人材を配置することで市場開拓が可能であると判断しており、下記の内容により市場開拓を促進してまいります。
・成功エリアの手法を開拓余地のあるエリアへ横展開
・成長エリアに対する人材の積極配置
・本部機能の拡充等による業務効率の改善
③ 既存戦略等の継続強化
当社グループは、不動産及びリフォームに関する専門的な知識及び事業成長のためのチームマネジメントを行うことができる人材の確保が必要と考えております。また、当社グループは全国展開していることから全国での人材採用が必要となります。並びに、仕入対象となる物件情報を入手するための不動産仲介会社への訪問、仕入対象物件の調査と選定、リフォームの企画、販売活動と一連の工程を当社グループの従業員が一気通貫で行っていることから、人材の確保に加えて一連の工程を高いレベルで実施できる人材へと育成することが必要となっております。上記より、人材の確保と育成が重要であると判断し、今後も定期採用と中途採用に注力してまいります。
また、当社は、キッチン・トイレ・洗面台・ユニットバス等の水周り交換や、壁紙や床の張替え、間取り変更、外壁塗装、駐車場拡張等の外構工事等を企画し・施工していることから、リフォーム期間に1～2ヶ月を要しております。在庫期間を短縮化するためにも、リフォーム期間中に成約するリフォーム中契約を主要な販売戦略としてまいりました。リフォーム中契約は、在庫期間の短縮化だけでなく、初回販売価格で販売されることで値引きによる利益減少を抑えることができることから今後も主要な販売戦略して推進してまいります。
上記に加えて、当社グループは、「(4) 経営環境」に記載の様に、日本における既存住宅流通及びその関連事業には拡大余地は十分にあると判断しております。その様な中で、中古住宅再生事業でNo.1にポジショニングしている当社グループのビジネスモデルの強み及び蓄積したノウハウを基に、既存アセットを活かした空家問題の幅広い解決を目指す新しい事業やその他のM&A等の検討も強化してまいります。
(3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
売上高、営業利益を経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等とし、これらの向上を図ってまいります。達成状況につきましては、月次の取締役会及び経営会議、週次での商況モニタリング会議等で定期的にモニタリングを行ってまいります。
(4) 経営環境
今後の我が国経済の見通しにつきましては、少子高齢化等の人口構造の変化による需要の変化や新型コロナウイルス感染症の拡大により、国内経済のさらなる悪化も懸念され、先行き不透明な状況となっております。
当社グループが属する中古住宅再生事業におきましては、中長期的な視点では政府による中古住宅取得支援策の一層の充実等により伸長していくと見通しておりますが、国内経済や雇用・所得環境の不安から短期的には住宅購入意欲の減退も懸念されております。
一方、当社グループの仕入物件の対象となる空き家におきましては、1978年には空き家数は268万戸、空き家率は7.6%であったものの、2018年には空き家数は849万戸、空き家率は13.6%となり、空き家数及び空き家率共に年々増加しており、今後も増加されるものと見込まれることから、(出典:総務省資料「平成30年住宅・土地統計調査 確報集計」)当社グループの仕入対象物件は増加すると見通しております。
2016年3月18日に国土交通省が発表した「住生活基本計画(全国計画)」において既存住宅流通市場の市場規模を2013年時点の4兆円から2025年までに8兆円市場にすることを国家戦略として掲げていることからも、今後の成長産業として期待されております。実際に、日本における既存住宅の流通シェアは約14.7%(2013年)と、米国の83.1%、英国88.0%、仏国68.4%と欧米諸国と比べて小さい状況であり、市場規模の拡大余地は十分にある市場となっております(出典:国土交通省「中古住宅市場活性化・空き家活用促進・住み替え円滑化に向けた取組について」)。
一方、三大都市圏への人口の集中と地方都市の高齢化が懸念されておりますが、中古再生事業を行う競合他社や新築分譲会社、ホームビルダーが三大都市圏に集中する中で、当社グループは全国に事業展開を行い各地方都市で継続的に販売を行い成長しております。これは、上記の様に三大都市圏に不動産会社が集中した結果、地方都市での住宅購入の需要に対して供給が不足するという状況が生じていることが背景にあり、今後も地方都市における中古再生住宅のニーズは拡大すると見立てております。新卒採用を中心に、優秀な人材の採用と育成により生産性を高めつつ、店舗あたり人員を増やすことでエリア展開のメッシュを細かくし、未開拓エリアへの進出を継続的に実行することで、今後も三大都市圏に依存せず、地方都市を中心とした事業展開によって一層の事業拡大を図ってまいります。
(5) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
① エリアマーケティングの強化
2018年3月期以降の仕入は、それまで物件供給量が不安定な競売が中心であったものを価格が安定している買取仕入を中心に移行させてまいりましたが、エリア間での既存住宅流通市場に占めるシェアにバラつきが見られることから、今後、営業組織体制を更に細分化しエリア毎の成長戦略を企画実施できるようにすることで成長ポテンシャルの高いエリアの開拓を進め、引き続きより多くの買取仕入を安定的に行うことで計画的かつ持続的な成長を図ってまいります。
② 商品力の向上・管理の徹底
当社の販売用不動産は、仕入前に当社独自のチェックリストに基づいて営業担当者がリフォーム協力会社及び白蟻調査会社も交えた三者立会いによる入念な調査を可能な限り実施して品質の良いリフォーム済み中古住宅の販売を行うことはもちろん、瑕疵保険付や耐震補強施工付の住宅の推進により外部機関のインスペクション効果を取り込み、中古住宅は安心だという社会的認知度・お客様満足度を高めることに努め、既存住宅流通を活性化させるという社会的責任を担っていると自負しており、これを更に高めてまいります。そのためには、住宅という商品作りの担い手であるパートナー工務店ネットワークの維持・拡充が重要であるとの認識から、定期的な事例研究の場を設け、品質の高いリフォーム済み住宅の安定的な提供に全力を傾けてまいります。
③ 在庫回転率の向上
当社グループの販売用不動産は仕入後にリフォーム工事を行い、販売を行うことから、仕入計上から販売までに一定の期間を要しております。物件取得からお客様への引渡しまでの期間が長期化することは財務体質の脆弱化を招くと共に営業現場の効率を低下させる可能性があります。そこで、買取り後すぐにリフォームの着手が行えるようパートナー工務店と連携して商品化までの期間を短縮し、またWEB上でのリフォーム期間中の完成過程を積極的に公開することや、過去の販売時に作成した潜在的顧客のリストに基づき、近隣の住宅を仕入れた際には当該顧客に個別に情報提供を行うこと等により、リフォーム完了前の成約率を向上させ、在庫回転率の向上、財務体質の強化を引き続き図ってまいります。
④ 当社グループの認知度の向上
当社は「買取りのカチタス」としてブランディング戦略を立て、2013年7月より放映を開始したテレビCMやラジオCMは地方部を中心に行っていたことから、2013年10月以降、3ヶ月に一度継続的に社名認知度調査(毎回、テレビCM実施エリアを中心とした10道府県をローテーションして1,100件に対しWEBアンケートにて実施)を実施しております。
2020年1月調査では、テレビCM実施エリアに限れば41.3%の社名認知を獲得するに至りました。さらに「『家を売る先の会社』と言われてどこが思い浮かびますか?」との質問に対しては、大手不動産会社を抑えて当社が13.8%と1位の想起を得ております。引き続き認知度向上のため地方エリアにおけるCMを始めとするプロモーションを継続的に強化してまいります。
⑤ 人材の確保と育成
当社グループでは優秀な人材を確保・育成していくことが経営課題解決のための重要課題の柱であると認識しております。また、全国各地の販売網に人材を供給するため、優秀な人材を全国的に採用する必要があり、ここ数年間継続して新卒の定期採用活動を行っており、2020年3月31日時点で在籍する新卒入社の従業員数は322名とグループ全体のうち4割超が新卒定期採用により入社した社員となっております。今後も安定した新卒採用と即戦力となる中途採用を並行して行い、さらなる事業規模の拡大を図ってまいります。また、当社グループでは仕入物件の選定・調査・仕入、リフォームの企画、販売活動といった一連の工程を当社グループの従業員が一気通貫で行うという独自の体制を取っていることから、これに資するための社内教育・研修制度及び業績評価に連動した報酬制度並びにリフレッシュ休暇制度の充実・構築を図り、個々人の能力向上を促し、従業員一人一人の長所を活かし、モチベーションを高めながら成長をサポートできる仕組みの継続強化を図ってまいります。
⑥ 金融機関との安定した取引
当社グループは、外部金融機関からの調達に過度に依存しない財務体質にすべく在庫回転率の向上を図っているものの、不動産業として仕入時に取り扱う金額が大きいため金融機関からの融資が必要となります。また、現状、当社グループの借入は主にシンジケートローンによる借入であることから、シンジケートを構成する金融機関との良好な関係維持が重要であります。そのためにも、健全な財務状況の確保と迅速かつ正確な適時開示を行うことで金融機関との強固かつ良好なパートナーシップを築き、安定的かつ継続的な融資取引を図ってまいります。
⑦ 内部管理体制とコンプライアンスの強化
当社グループは、取締役会による内部統制の構築及び監査役による業務監査を行うことで、常に法令等を遵守すると共に適切な経営が行われる管理体制を構築しておりますが、多様化・複雑化する法令・制度及び社内規定等に抵触するケースが生じる可能性は否定できません。これらの違反等に対応するために、代表取締役社長、営業本部長、管理本部長、常勤監査役、社外監査役、内部監査室室長、管理部長等が出席し、原則として毎月1回コンプライアンス委員会を開催しております。また管理担当役員をコンプライアンス担当役員に任命し、コンプライアンス担当役員、監査役を中心に法令等の遵守状況を定期的に確認するためのセミナーや業界団体の勉強会に参加してまいります。また、社内に向けても定期的にコンプライアンス事例の共有等を図りながら注意喚起を行うことで、企業全体としてコンプライアンス意識を醸成し、倫理観の高い組織風土を継続的に構築してまいります。
⑧ 株式会社ニトリホールディングスとの業務提携
当社は、2017年4月に、株式会社ニトリホールディングス(以下、「ニトリ」という。)との間で、それぞれが有する技術、ノウハウ、商流・物流ネットワークその他経営資源を相互に利用し、両社の事業価値の最大化を図ることを目的に業務提携契約を締結しております。前連結会計年度より、ニトリ製の家具を設置した家具付き住宅の展開を順次始めております。これは、当社グループの販売用不動産に付加価値を付けると共に、お客様が購入後の生活空間をイメージし易くすることを目的としております。また、営業現場の販売活動を支援するために、訴求力の高いニトリの商品券を有効活用することで成約に繋がり、着実に成果が現れております。今後も、ニトリとの業務提携を通じたシナジー効果を発揮すべく、お客様の利便性向上及び両社のコストダウンに資する施策の具体化を進めてまいります。
⑨ ESGを重視した経営
近年、ESGを重視した経営が企業の社会的責任として求められ、SDGsに代表される社会課題解決の取り組みにおいて企業が果たす役割がますます重要となっております。当社グループの中古住宅再生事業が、新築住宅と比較してCO2排出量や木材使用量を大幅に抑えていることから環境保護に資するものと捉えられ、そして空き家を再生して流通させることで、政府が取り組む全国の空き家問題を解決することに貢献できるものと考えております。また、リフォームや住居に興味のある女性社員を積極的に採用し多様性の確保に寄与するとともに、コンプライアンス事案を社内のみならず社外の取締役・監査役にも共有しリスク管理・監督機能の強化を図っているところであります。今後は、それらの活動を更に充実させて社会課題の解決を堅実に図りながら持続可能な成長の実現を目指すことをテーマに取り組んでまいります。
⑩ 新型コロナウイルス感染症の影響への対応
新型コロナウイルス感染症の感染拡大は、国内経済及び企業業績の減速、個人の消費意欲の減退等が懸念され、先行き不透明な経済環境が続く可能性があります。一方、この様な情勢下では、今支払っている月額の家賃と比較して、住宅ローンの支払いが高額になる物件を避け、同水準又は安くなる物件を選ぶ層が増えると想定することもできます。また、在宅によるテレワークが定着すれば、都心部で高額な住宅を買うより、地方又は都市郊外で安くて品質の良い住宅を選ぶ層が増えると想定することもできます。上記の様な、中長期的に変化が期待される顧客ニーズを適時かつ的確に捉えながら販売の拡大に努めてまいります。