有価証券報告書-第11期(平成30年1月1日-平成30年12月31日)

文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営方針
当社グループは、いい住まいの提供を通じ、人々の暮らしを良くすることが当社グループの存在意義であると考え、お客様、パートナーの皆様、取引先の皆様、そして従業員、当社グループに関わる全ての人々に「GOOD LIFE(いい人生)」を送って頂きたいという想いから、「GOOD LIFE」を経営理念として定めております。
(2) 経営環境
不動産業界においては、2018年の基準地価は、全用途の全国平均が27年ぶりに前年比上昇に転じるなど、良好な資金調達環境を背景に不動産投資意欲は引き続き強く、主要都市を中心に上昇基調が継続しております。
新設住宅着工戸数については概ね横ばいで推移しておりますが、建設需要の一巡やアパートローン融資審査厳格化の影響が大きく、貸家についてはマイナスでの継続が見込まれております。
不動産売買市場においての期待利回りは、アセットタイプ・エリアによっては低下を続けており、特に首都圏エリアは過去最低水準となっており、一部では過熱感も指摘され始めています。
建設業界においては、建設工事受注高は引き続き高水準で堅調に推移していることから、建設技能労働者の不足率と建設工事費はさらに上昇する可能性があります。
当社の主要な事業展開エリアである福岡市においては、他の都市圏に比べ人口増加率が高く、若者率が全国1位、生産年齢人口比率が3位となっており、引き続き旺盛な賃貸需要があると見込んでおります。
(3) 中長期的な経営戦略
当社グループの安定的かつ持続的な成長には、入居者様及びオーナー様満足度の向上に努め、賃貸マンションの用地仕入、企画、設計、施工(監理)、売却を行う「アセットマネジメント事業」によるフロー収益と、賃貸仲介、賃貸管理を行う「プロパティマネジメント事業」による安定的なストック収益を継続的に確保していくことにより企業価値を高め、入居者様、オーナー様をはじめとするステークホルダー各位の期待に応えて参ります。
アセットマネジメント事業においては、これまで投資用新築一棟賃貸マンションを主体としていた商品ラインナップに、新たに「ハイブリッドアパートメントホテル」を追加することにより、オーナー様へのより最適な資産形成提案を行って参ります。
これに加え、現在の主要な事業展開エリアである福岡での人口増加に伴う賃貸需要の高まりを受け、福岡における仕入エリアを拡大するとともに、熊本、福岡以外の主要政令指定都市等へ事業エリアを拡大することにより、事業基盤の拡大を図って参ります。
また、開発物件の増加に伴い自社施工体制の強化を目的として、当社100%出資による建設業に特化した子会社を設立し、当社の開発事業部における施工機能を移管させ、有資格者の確保を強化することにより、元請での工事割合を増やし、更なる売上、利益の拡大を図り、企業価値の向上を目指して参ります。
プロパティマネジメント事業においては、管理物件の適切な運営管理による入居率の維持向上に努めるとともに、入居者向けITシステムの導入により、入居者様及びオーナー様の満足度向上と業務効率化を進め、今後は管理物件の受託強化にも取り組んで参ります。
(4) 目標とする経営指標
当社グループでは、ROE(株主資本利益率)を経営指標として重視しており、その目標値を30%に設定しております。これは、株主様の視点を重視して経営を行っていくことに加え、投資効率を向上させる観点からROEの要素である総資産回転率を高水準に維持することが重要であると認識していることによります。
また、外部環境の変化に柔軟に対応できる強固な財務基盤を確立するため、自己資本比率を高水準に維持することも重視しており、目標値として40%を設定しております。
(5) 対処すべき課題
当社グループでは、安定的かつ持続的な成長へ向けて、以下の経営課題に取り組んで参ります。
① ブランド力の強化及び知名度の向上
当社グループの福岡、熊本における認知度については徐々に高まりつつあると感じておりますが、今後事業エリアを拡大していく上で、ブランド力の強化と知名度の向上は、仕入、販売活動や採用活動においても成果のための源泉となる部分でもありますので、今後はマーケティング戦略の強化やPR活動の強化を図っていく必要があると考えております。
② ITの活用による入居者様及びオーナー様の満足度向上と業務効率化の推進
当社グループでは、ITの活用による入居者様、オーナー様の満足度向上及び業務効率化は不可欠であると考えております。
そのため、入居者様の入退去の手続きや問合せ等をWEB上で行うことができるシステムの導入や、オーナー様がいつでもスマートフォンやタブレット端末等を通じて、自身の保有物件の状況や、収支状況を確認できる等のオーナー様向けのプラットフォームを開発することにより、更なる入居者様、オーナー様の満足度向上及び業務効率化を進めて参ります。
③ 人材の確保と育成強化
当社グループでは、今後の事業の発展及び業容拡大のために、不動産の用地仕入、企画、設計、施工(監理)、賃貸仲介、賃貸管理、売却及び内部管理等のすべての事業組織において、優秀な人材の確保及び定着が必要なものと認識しております。
オーナー様に対して、不動産関連知識に加え、不動産経営に関する金融・法務・税務等広範囲に及ぶ高いコンサルティング能力が不可欠となって参ります。有能な社員の確保とともに、適材適所の人材配置と教育体制の充実により能力の向上に努めて参ります。多様な人材の確保と育成には、業務の高度化、権限委譲による従業員の満足度の向上が必須です。効果的かつ効率的な内部統制の再構築と内部管理部門の強化に取り組んで参ります。
④ 用地情報の入手強化
当社グループでは、用地情報の大半を不動産会社等の情報提供者から入手しておりますが、今後の継続的な成長を図るためにも更なる情報ルートが必要不可欠であります。そのため、既存情報提供者との良好な取引関係を維持するとともに、情報ルートの多様化、強化に努め、優良な情報の確保を進める方針であります。
⑤ 賃貸管理サービスの品質向上
当社グループでは、「プロパティマネジメント事業」として、マンション引渡後の賃貸管理サービスを提供しており、入居者様とオーナー様の満足度を重視した高品質のサービスを提供することを基本姿勢としております。
そのため、賃貸管理サービスの品質をより一層高めるとともに、周辺サービスの開発・発展に努めることにより、更なる成長を目指して参ります。
⑥ コンプライアンスの徹底
当社グループでは、一級建築士事務所登録、宅地建物取引業免許及び特定建設業許可を取得しており、各種法規制等のもとに事業展開しております。法令遵守は企業存続の基本であり、前提であることから、関係諸法令を遵守することは当然のことであるとの認識で事業活動を行っております。
当社グループでは、今後も、全社的にコンプライアンスを徹底することが必要であると考えており、経営陣のコンプライアンスに対する認識強化に加え、独立役員の牽制機能の強化(独立役員全員が出席する会議体の運営)、全社員を対象にした定期的な研修等を実施して参ります。
⑦ エリアの拡大
当社グループは、現在福岡、熊本エリアで事業を行っておりますが、今後は、主要政令指定都市等を中心に、当社サービスを提供していくため、エリアの拡大を図って参ります。
⑧ 商品ラインナップの拡充
当社グループは、現在、個人富裕層向けに投資用新築一棟賃貸マンションを主体とした事業を行っております。現状の商品ラインナップは、RCマンションの「ハイクラス」、中規模RCマンションの「ミドルクラス」、木造アパートの「アパートタイプ」の3種類となっており、オーナー様の資産規模、投資ニーズに応じた資産形成提案を行っておりますが、このたび、「ハイブリッドアパートメントホテル(商標登録手続中)」(以下、HAHという。)を新たに商品ラインナップへ追加しました。HAHは、賃貸マンション建築ノウハウをベースとしたアパートメントホテルであり、法改正等の影響により、万が一ホテル運営が困難となった場合、通常の賃貸マンションに容易に戻すことが可能な仕様としているため、アパートメントホテルと賃貸マンションのハイブリッドな機能を備えていることが特徴です。当社は、オーナー様への資産形成提案商品の一つとして販売を行っていくとともに、竣工後においてはアパートメントホテルの運営を行う予定です。
このことにより、オーナー様へより最適な資産形成提案を行っていくとともに、当社グループにおいても事業基盤拡大を図り、企業価値の向上を目指して参ります。
⑨ 自社施工体制の強化
当社グループは、特定建設業許可を取得していることから、建築工事を元請けとして行うことができますが、これまでは商品開発を中心に行っており、積極的な元請での建築工事は行っておりませんでした。そのため、2018年12月期においては、竣工した13棟の内、3棟が元請での建築となっており、それ以外の10棟については他社が建築を行っております。このことは、他社が建築している10棟については、当社で元請で建築した場合の売上、利益について機会損失が生じていることになります。そのため、自社施工体制の強化を目的として当社100%出資による建設業に特化した子会社を設立するとともに、同子会社へ当社の開発事業部における施工機能を移管し、有資格者の確保を強化することにより元請での工事割合を増やし、更なる売上、利益の拡大を図り、企業価値の向上を目指して参ります。