有価証券報告書-第23期(令和1年12月1日-令和2年11月30日)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)経営方針
当社グループは、これまで中古マンションを取り巻くお客様のニーズにいち早く着目し、前例のないビジネスモデルで堅実な成長を遂げてきた企業として、「Find the value」を経営理念としております。これは、中古マンションという今あるものに目を向け、眠っていた価値に光を当てることによって、これからも日本の住宅のあり方に寄り添い、常識にとらわれない価値を創造していくということを意味しております。
また、「“作る”から“活かす”社会を実現します」を企業理念に掲げ、地球の限られた環境資源を有効活用するべく、今ある住まいをもっと活かし、より便利でより快適な住宅の再生・流通を推進すべく挑戦しております。
このような経営理念のもと、住宅の再生・流通を通じて、多くの人々が「より良い価格でより良い暮らし」を手に入れ、持続的で活力のある社会が実現することを目指しております。
(2)経営戦略等
当社グループでは、2017年7月の東証一部への昇格を経営における1つの節目と捉え、この先リノベマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、2018年11月期を新たな起点として、5カ年での経営計画「Challenge 2022」を策定し、スタートしております。
新型コロナウイルス感染症拡大の影響を踏まえ、最終年度である2022年11月期における計数計画は取り下げることといたしましたが、5カ年経営計画で掲げた以下の目標及び基本方針については変更せず、事業の発展へ向けて引き続き取り組んでまいります。
5カ年計画の目標及び基本方針については以下のとおりです。
イ.目標
・リノベーションで日本の住宅を変える × イノベーションで不動産業界を変える
ロ.基本方針
・リノベーション:物件保有・供給ともに業界内で圧倒的な存在感の発揮、リノベーション総合企業への進化
・イノベーション:不動産 × ITへの挑戦・積極投資により、新たな収益機会・社会的価値の創出
新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、不動産市場の不透明感は当面の間続くことが予想される中、「With コロナ」の局面に即した「踊り場戦略」としての経営基盤の強化を図ってまいります。
買い手が限定される賃貸中の中古マンションを取得し、テナントの退去後にリノベーションを実施した上で空室のマンションとして売却することにより、賃貸及び売却収入が見込めるハイブリッドな当社のビジネスモデル下においては、「踊り場」を作っても事業成長が可能であることから、以下の項目への取り組みを通じて、堅実な企業成長を目指してまいります。
・従来のレバレッジを活かした積極的な物件購入により保有残高を拡大する方針から、物件の購入・売却のバランスを重視する方針への転換
・従来の売上・利益の大幅な伸長を目指す方針から、自己資本比率及び手許現預金水準の維持・向上に努め、堅実な成長を実現する方針への転換
・物件の保有件数積み上げを堅実に実施することを通じた、将来販売在庫の確保
(3)経営環境
当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受け、特に4月から5月は全国的な緊急事態宣言の発令により経済活動が大きく制限される形となりました。直近では、各種政策の効果や海外経済の改善もあって、持ち直しの動きが続くことが期待されますが、一方で感染者数は拡大を続けており、感染症が内外経済を下振れさせるリスクに十分注意する必要がある等、不透明な状況が続いております。
当社グループの属する中古マンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2020年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,620件(前年同月比14.0%増)と11月の成約件数としては同機構発足以降過去最高となり、首都圏中古マンションの成約㎡単価平均は56.87万円(同3.4%増)、成約平均価格は3,756万円(同5.9%増)とそれぞれ7カ月、6カ月連続で前年同月を上回る等、引続き活況な状態が続いております。
新型コロナウイルス感染症が拡大している状況ではありますが、新築マンションの価格は高騰が続いており、また住宅ローンの低金利を背景に住宅ローン残高が増加している環境下においては、リノベーションマンションに対する底堅い需要は継続しております。
しかしながら、首都圏中古マンションの成約件数は2020年4月から5月にかけて大きく落ち込む等、成約件数の推移は不安定となっており、また首都圏中古マンションの在庫件数は2020年6月以降大きく減少していること等、当社を取り巻く特に物件の購入・売却局面における経営環境は、当面の間不透明な状況が続くものと予想しております。
(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
上記の経営方針・経営戦略等を実現するために優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題は、以下のとおりです。
① 不動産市場の変化への対応
国内の人口減少といった社会課題に加え、新型コロナウイルス感染症の拡大、新築マンションの価格高騰、リノベーションマンションへのニーズの多様化、不動産テックの台頭等、不動産市場が大きく変わる中において、当社グループは、不動産を多数保有するため、不動産の市場動向を継続して注視し、顧客の需給の変化や当社グループでの保有期間等に応じて、資金回収を優先するなどの的確な対応を行う方針です。そのためには、当社グループの事業規模に応じて適時に適切な判断を行えるよう、社内体制の一層の強化が必要と考えております。
② 金融環境の変化への対応
当社グループでは、不動産を取得・保有する資金調達力が必要不可欠であります。市場環境変化に大きく左右されず安定した資金調達を行うために、金融機関とは単なる融資取引にとどまらず、不動産情報の収集、顧客の紹介や住宅ローン等多面的な関係を構築することにより、「金融機関のビジネスパートナー化」を推進する方針であります。
③ コンプライアンスの強化
当社グループは、常に法令等を遵守し、高い倫理観と社会的良識をもって行動することが、継続的に企業価値を高めるために最も重要であると考えております。関連する法令・制度が変革される中、常に企業としての社会的責任を果たすために、経営管理体制の強化に努めます。