有価証券報告書-第37期(2025/04/01-2026/03/31)

当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)企業理念と経営の基本的な方針
当社グループは、不動産事業を通じた「街づくり」と「地域活性化」を使命と考え、「人々が"安心"して住める街づくり」・「人々が"快適"に暮らせる街づくり」・「人々が"満足"する街づくり」を通して、地域の発展とそこに住む人々の幸せを追求することを企業理念に掲げております。
当社グループは、事業用不動産の取得(入口)～開発(商品化)～販売・賃貸(出口)までを縦断的にフルラインで扱う少数精鋭の専門家集団としての特徴を基盤とし、不動産業の一部領域に特化するのではなく、社会構造の変化、経済の動向、国策の転換等に応じて、柔軟に経営資源の選択と集中を行い、長期にわたり安定的成長を続けていくことを目指しております。
(2)経営環境
当連結会計年度におけるわが国経済は、日本銀行による段階的な利上げ実施に伴い「金利のある世界」が定着し、経済社会構造の大きな転換期となりました。雇用・所得環境の改善を背景に内需は底堅く推移したものの、為替変動や原材料価格の高止まりが続くなど、先行き不透明な状況が継続しております。
不動産市場においては、当社が今後の成長分野として重点を置く首都圏と、事業基盤の確立された近畿圏とで、市場の二極化が一段と加速しております。
・首都圏市場: 当社が事業基盤を拡大している首都圏においては、物件価格の高騰が続く一方で、利便性の高い都市近郊での住宅取得ニーズは依然として根強いものがあります。しかし、急激な価格上昇に対し実需層の購買力が限界に達しつつある中、市場では「高値止まり」感も広がっています。このような環境下、当社は徹底したコスト管理と商品企画の工夫及び適正な利益設定に基づき、上昇傾向にある市場環境下でも一次取得層が検討可能な価格帯での供給を継続した結果、成約状況は堅調に推移しています。当社の売上構成において、同エリアのプレゼンスは着実に高まっております。
・近畿圏市場: 近畿圏においては、大阪都心部の再開発エリアやインバウンド需要の恩恵を受ける特定エリアでは底堅さが見られる一方、郊外部や地方都市においては、価格高騰と金利上昇懸念から住宅取得意欲が慎重になる傾向が見られます。エリア選別の重要性は一層高まっている状況にあります。
・供給面の課題: 建設業界における人手不足や労務費の上昇に加え、いわゆる「2024年問題」(時間外労働規制の適用)の影響により、工期の長期化が顕著となっております。また、ZEH等の環境基準への対応コストも重なり、供給単価を下支えする構造的要因となっております。
このような環境下、当社は市場の成長性が高い首都圏への展開を加速させるとともに、近畿圏においては立地選別を一層徹底するなど、地域特性に応じた機動的な事業展開を推進してまいります。
(3)経営戦略
当社グループは、土地の価値を最大化する不動産開発を基本方針とし、特定のエリアや用途に固執することなく、将来性のある優良地を見極め、中長期的な収益の最大化を追求しております。
土地の価値に対する分析力と、その価値を最大限に引き出す企画力を強みとし、社会経済情勢やニーズの変化に即応した付加価値の高い不動産の供給を推進しております。特に、素地からの不動産開発については、土地ごとの個別性が高く専門的知見を要する分野であり、当社グループの競争優位の源泉となっております。このノウハウを活用し、近畿圏における基盤の強化とともに、首都圏への展開を加速することで、持続的な成長を目指しております。
また、不動産開発においては、用地取得から売上計上までのリードタイムが異なる複数のプロジェクトを組み合わせて展開しております。短期案件から中長期案件までをバランスよく組成することにより、継続的なキャッシュインを確保し、収益の安定化と成長の両立を図っております。
事業ごとの具体的な施策は以下のとおりであります。
① 不動産開発・賃貸事業
当事業では、長期保有による安定的な賃貸収益の積み上げを基本とし、継続的なポートフォリオの拡充を図っております。投資判断にあたっては、保有期間におけるキャッシュ・フローを重視し、安定収益の確保を優先しております。
賃貸用不動産の取得については、既存収益不動産の取得と、素地からの開発の双方を組み合わせて推進しております。既存物件の取得においては、収益性の高い不動産を厳選して取得し、設備更新やテナント管理等によるバリューアップを通じて収益性の向上を図っております。一方で、素地からの開発においては、ロードサイドを中心とした商業施設開発等に取り組み、長期の賃貸契約を前提とした安定収益の確保を目指しております。
また、開発初期段階からテナント誘致を進めることで在庫リスクの低減を図るとともに、保有資産については市況に応じて売却も選択肢とし、資金効率の向上を図っております。
② 不動産開発・販売事業
当事業では、住宅関連事業による安定的な売上の確保を基盤としつつ、産業用地の開発・販売により高収益の獲得を目指しております。
戸建分譲においては、分譲地の開発・販売と建築請負、建売販売を組み合わせた製販一体のビジネスモデルを採用し、継続的な供給を通じて安定した売上の確保を図っております。一方で、産業用地の開発・販売は、案件規模が大きく高い収益性が期待できる反面、開発期間や市況の影響を受けやすく、業績が変動する特性を有しております。
産業用地については、物流・倉庫・工場等の用途に適した土地を選定し、素地からの開発力を活かすことで付加価値の高い土地供給を実現し、収益性の向上を図っております。
③ マンション事業
当事業では、用地取得から企画・開発、販売、引渡しまでを一貫して行う分譲マンション事業を展開しており、プロジェクト単位で収益を計上するビジネスモデルであります。このため、用地取得や開発進捗の状況に応じて業績が変動する特性を有しております。
今後の成長戦略として、従来の近畿圏中心の事業展開から、首都圏への展開を加速させ、事業ポートフォリオの転換を進めてまいります。特に、需要の厚い都心部及び交通利便性の高いエリアにおける用地取得を強化し、供給戸数の着実な積み上げを図ることで、同エリアにおけるプレゼンスの向上を目指しております。
また、従来の一般顧客向け分譲マンションに加え、投資家向けの収益用マンション開発にも注力しております。具体的には、ワンルームタイプを中心とした一棟販売を推進することで、投資回収期間の短縮と資金効率の向上を図るとともに、販売チャネルの多様化による収益機会の拡大を進めております。
これらの取り組みにより、分譲マンション事業における収益基盤の強化とともに、事業の成長性と安定性の両立を図ってまいります。
(4)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、不動産開発を基礎とした事業展開を行っており、不動産の仕入から販売に至るまでをフルラインでカバーすることで高い収益性を達成することを目指しており、目標達成状況を判断する材料として、自己資本当期純利益率(ROE)を客観的な指標としております。また、当社グループでは賃貸不動産の積み上げを戦略の中心としていることに加えて、近年ではM&Aを活用した業容拡大を図っているため、償却額が増加傾向にあります。償却前の収益力の拡大を評価するために、EBITDAに関しても重要な指標としてモニタリングしております。
(5)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
① 建設コストの上昇及びプロジェクト遅延への対応
円安基調やエネルギー価格の変動等を背景とする資材価格の高止まりに加え、建設業界における深刻な人手不足、時間外労働の上限規制の定着等により、建設コストの上昇や工期の長期化が継続しております。
このような環境下においては、用地取得段階における原価形成や開発プロセスの最適化の巧拙が、事業者間の競争力の差として顕在化するものと認識しております。当社グループは、素地からの開発力を活かした土地原価のコントロール及び案件選別の高度化により、コスト上昇局面においても収益性を確保できる体制の強化を図っております。
また、工期の異なる複数のプロジェクトを組み合わせることによりキャッシュインの平準化を図るとともに、販売価格及び賃料の機動的な見直しを行うことで、収益の安定化と成長の両立を推進してまいります。
② 優秀な人材の確保及び育成
不動産開発においては、用地取得、企画開発、販売等の各機能において高い専門性を有する人材の確保及び育成が、競争力の源泉になるものと認識しております。
当社グループでは、配置転換や部門横断的なキャリア形成を通じて、多様な業務に対応可能な人材の育成を進めるとともに、経験豊富な外部人材の採用を積極的に推進しております。これにより、事業領域の拡大や新規市場への進出に対応できる組織体制の強化を図っております。
人材の質の向上は、開発案件の精度及び収益性の向上に直結することから、中長期的な成長基盤を支える重要な経営課題として取り組んでまいります。
③ 開発用地の取得力の強化
当社グループの不動産開発においては、土地部分から得られる収益の確保が重要であり、優良な開発用地を適切な条件で取得することが成長の基盤になると考えております。
特に、地価の上昇基調が継続する中、既成市街地における用地取得競争は一層厳しさを増していることから、相続や権利調整を要する案件、事業承継に課題を有する企業に対する不動産取得を目的としたM&Aの提案、開発許可取得に工夫を要する案件等、競争優位性を発揮しやすい開発用地の発掘を推進してまいります。
また、案件ごとのリスク・リターンを慎重に見極めながら、取得手法の多様化及び仕入ルートの拡充に努めてまいります。
④ 首都圏における事業基盤の強化
当社グループの持続的な成長のためには、近畿圏に加え、市場規模の大きい首都圏における事業展開の強化が重要であると認識しております。
首都圏においては、用地取得に関する体制整備を進めておりますが、今後、一定件数の案件を継続的に推進していくためには、企画設計機能及び販売管理機能の充実が課題であります。特に、分譲マンション及び戸建開発においては、案件数の増加に対応可能な企画体制の構築に加え、販売の統括、重要事項説明及び契約書管理等を適切に遂行するための社内管理体制の強化を進めることで、事業運営の精度向上及び収益性の改善を図ってまいります。
一方で、販売活動については、首都圏における多様な販売チャネルを活用し、外部パートナーとの連携を柔軟に行うことで、効率的な販売体制の構築を進めてまいります。これにより、固定的なコストの抑制と機動的な販売戦略の両立を図ってまいります。
これらの取組みにより、首都圏における事業基盤の強化と案件対応力の向上を実現し、収益機会の拡大につなげてまいります。
⑤ 金利上昇リスクへの対応及び資金調達の最適化
当社グループは、不動産開発に伴う資金需要の多くを金融機関からの借入れに依存していることから、金利上昇は資金コストの増加要因となります。
一方で、金利環境の変化は資産価格や投資判断にも影響を与えるため、資産回転や投資規律の重要性が一層高まる局面にあると認識しております。当社グループでは、案件ごとの投資効率を重視するとともに、保有不動産の入替えや売却による資金回収を適切に行うことで、財務の健全性及び資金効率の向上を図っております。
また、資金調達手段の多様化を推進し、財務基盤の安定性を確保しながら、成長投資とのバランスの最適化に努めてまいります。
⑥ 資本コスト及び株価を意識した経営の推進
当社グループは、中長期的な企業価値向上の実現に向けて、資本コスト及び資本収益性を意識した経営を一層推進してまいります。
そのため、成長投資、株主還元及び財務健全性のバランスを踏まえた経営資源配分を行うとともに、資本収益性の向上及び市場評価の改善に向けた取組みを継続してまいります。
加えて、株主・投資家との建設的な対話を推進し、当社グループの成長戦略、資本政策及び経営指標に関する開示の充実を図ることで、当社グループの中長期的な成長可能性に対する理解の向上に努めてまいります。
⑦ 地政学的リスクへの対応(中東情勢等)
中東地域をはじめとする地政学的リスクの高まりは、エネルギー価格、為替動向等を通じて、当社グループの事業環境に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループにおいては、エネルギー価格、為替動向及び資材調達環境の変化を注視し、案件ごとの収支管理の徹底、販売価格・賃料設定の機動的な見直し、投資判断の厳格化等により、外部環境の変化に柔軟に対応してまいります。