建物（純額）

有報情報

#1 収益認識関係、財務諸表（連結）

契約負債282,383千円のうち、賃貸及び建物管理における前受収益203,637千円、不動産販売における前受金44,733千円、原状回復工事代保証サービスに係る契約負債34,013千円です。期首における契約負債のうち当会計年度において売上収益として認識した金額は、152,782千円であります。
(2) 残存履行義務に配分した取引価格

2026/09/01 15:30

#2 売上原価明細書（連結）

※2 主な内訳は以下のとおりであります。

項目	前事業年度(自 2023年12月1日至 2024年11月30日)	当事業年度(自 2024年12月1日至 2025年11月30日)
土地	10,132,577	12,039,385
建物	10,068,183	13,186,488
その他	490,333	554,990

※3 主な内訳は以下のとおりであります。

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#3 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）

<経営戦略>前述の経営環境に加えて、生活スタイルや働き方の変化、国家主導での資産運用の後押し、DX化※9やルール整備等による不動産の活用促進等、国民の考え方の変化や当社の事業である投資用不動産市場の更なる活性化の兆しを見せている市場と認識しております。既存顧客層のうち大宗を占める個人顧客層に加えて、法人顧客や企業オーナーへと当社商品の販売網を拡大していく方針です。当社の経営理念(vertex CORE)である「より多くの人々の不安を夢や希望に変える」、その為に「『人生』の選択肢を増やす」という当社のミッション達成を目指し、人材の育成基盤の高度化に注力し、当社の強みであるコンサルティング営業を組織として磨き上げてまいります。また、社内のシステム(SFA)開発を促進し、顧客属性や顧客ニーズなどの顧客関連データや在庫滞留期間や在庫の賃料データ、空室データなどの在庫データを活用したデータドリブンなコンサルティングやソリューション開発の基盤構築やオーナーアプリや入居者アプリ等のUI※10をわかりやすく且つ課題解決に効果的な仕組みにしていくことによって、更に先を行くコンサルティングができる体制へと研鑽していきます。「より多くの人々」へのデリバリー体制を整備する為に、足許中部、関西、九州、北海道、中四国に展開している拠点の他、更に全国に拡大していきます。「『人生』の選択肢を増やす」ことを追求し、コンサルティング営業を通じたニーズ把握に紐づくソリューションの多様化を進めていきます。具体的には個人顧客に関しては、個人年金保険等に代わる資産運用商品、団体信用生命保険による生命保険、医療保険(がん、三大疾病など)の代替効果、法人顧客に対しては、事業の多角化の観点からの不動産賃貸業の提案、減価償却等の費用が収益より先行して赤字となることによる税の繰り延べ効果を考慮した上で、豊富な物件ラインナップの中から最適な保有プランに基づく、物件の紹介・販売に努めております。顧客或いは社会的なニーズとして、環境配慮型不動産や生活スタイルの変化に合わせたマンションの開発が必要であるという認識を持ち、多様化するニーズに対応する為、ゼネコン機能の内製化に取り組み、足許3号案件まで竣工し、4号案件の建設着手を準備している状況となります。また、中古区分マンションの仕入につきシステム導入による情報収集機能の強化等を進めることによって在庫調達能力を高め、仕入物件の継続的な確保に努める方針であります。また不動産を中核とした投資商品の拡充の為に継続的にVERFUNDを組成しつつ、ファンド規模の拡大やファンド商品の多様化を図っていきます。現在小規模不動産特定共同事業としてVERFUNDを運営しております。今後更にファンド事業を拡大していくために、小規模不動産特定共同事業から不動産特定共同事業に変更し、匿名組合型ファンドに加えSPC型ファンドを運営する予定です。
不動産に関連する機能(販売、仕入、賃貸管理、建物管理、ファンド)の連携によるシナジーはもちろん、財務や法務等を含めた全社的な連携によって、会社一体となって「深いコンサルティング×不動産を中核とした多様なソリューション」を提供できる企業を目指していきます。
※9: DXとは、デジタル技術を社会に浸透させて人々の生活をより良いものへと変革することを指します。デジタルトランスフォーメーション(Digital Transformation)の略称として用いております。

2026/09/01 15:30

#4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）

当事業年度における売上高は34,941,218千円となりました。これは主に、本書「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。
当事業年度における売上原価は28,758,281千円となりました。これは主に、販売戸数増加に伴い建物仕入高、土地仕入高が増加したことによるものであります。
この結果、売上総利益6,182,936千円となりました。

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#5 資産除去債務関係、財務諸表（連結）

前事業年度(2024年11月30日)
当社は本社について建物所有者との間で不動産賃貸契約書を締結し、賃貸期間終了時に原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上する必要があります。ただし、当該賃貸契約に関連する敷金が資産計上されているため、当該資産除去債務及びこれに対応する除去費用の資産計上に代えて、当該敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積り、そのうち当事業年度の負担に属する金額を費用に計上する簡便的な方法によっております。なお、見積りにあたり、使用見込み期間は主として15年としております。また、敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額のうち、当事業年度の負担に属する金額は2,413千円であり、当事業年度末において敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額は23,714千円であります。
当事業年度(2025年11月30日)

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#6 重要な会計方針、財務諸表（連結）

定率法を採用しております。
ただし、2016年4月1日以降に取得した建物附属設備については定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。

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