有価証券報告書(内国投資証券)-第25期(平成25年10月1日-平成26年3月31日)

(1)【投資方針】
① 投資の基本方針
当投資法人は、規約において投資の基本方針(以下「基本方針」といいます。)を定めております。
(ⅰ)基本方針(当投資法人規約第23条及び第25条)
当投資法人は、主として「不動産等」及び「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」の特定資産(以下併せて「投資対象不動産等」と総称します。)に投資し、中長期の安定運用を目標とします。
ここで、「不動産等」及び「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」とは以下に定めるとおりです(本書において以下同じ意味で用います。)。また、不動産、不動産の賃借権又は地上権(不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託における信託財産である不動産、不動産の賃借権又は地上権を含みます。)を併せて「不動産等資産」と総称します。
●「不動産等」
一 不動産
二 不動産の賃借権
三 地上権
四 不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権(ここでいう信託には不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。)
五 不動産、不動産の賃借権若しくは地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権
六 当事者の一方が相手方の行う上記一から五までに掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分(以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。)
●「不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等」(権利を表示する証券が発行されていない場合を含みます。)(以下「不動産対応証券」といいます。)
一 優先出資証券 (「資産の流動化に関する法律」(以下「資産流動化法」といいます。)上の特定目的会社で資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする特定目的会社が発行する資産流動化法に定めるものをいいます。)
二 受益証券 (投信法上の投資信託で資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする投信法に定めるものをいいます。)
三 投資証券 (投信法上の投資法人で資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする投資法人の発行する投信法に定めるものをいいます。)
四 特定目的信託の受益証券 (資産流動化法に定める特定目的信託で資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする特定目的信託に係るもの(前述の「不動産等」において四又は五に掲げる信託の受益権に投資するものを除きます。)をいいます。)
(ⅱ)投資態度(当投資法人規約第24条)
当投資法人の投資態度の基本方針、特に、投資対象不動産等の取得、保有等に係る規約上の基本方針は以下のとおりです。
(a)当投資法人は、資産の運用の方針として、以下に定義する特定不動産の価額の合計額の当投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用します。ここで特定不動産とは、特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいうものとします。
(b)当投資法人の投資する不動産及び信託財産である不動産の用途は、主にオフィスビルとし、投資対象地域は、我が国の政令指定都市をはじめとする全国の主要都市とします。
(c)当投資法人は、不動産等への投資に際しては、十分なデュー・ディリジェンス(詳細調査等)を実施し、その投資価値を見極めた上で、投資環境等に応じてその投資を決定します。
(d)運用にあたっては、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、投資環境、資産規模等によっては、その他の不動産等(前述の「不動産等」に掲げる資産のうち不動産及び不動産を信託する信託の受益権を除いたものをいいます。)及び不動産対応証券への投資を行います。
(e)当投資法人は、その有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則第22条の19に規定する不動産等の価額の割合を100分の70以上とします。
(ⅲ)組入資産の貸付け(当投資法人規約第27条)
当投資法人は、特定資産である不動産について、運用を図ることを目的とし第三者との間で賃貸借契約を締結し貸付けを行うこととし、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ貸付けを行うこととします。また、この投資法人は、資産運用の一環として、不動産を賃借した上で、当該不動産を転貸することがあります。
(ⅳ)借入金及び投資法人債(当投資法人規約第30条)
(a)資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、貸付けを行う不動産及び信託受益権に係る信託財産である不動産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ或いは投資法人債(注)の発行を行います。
(注)以下、本書における「投資法人債」との表記には、文脈上、「短期投資法人債」を含むことがあります。
(b)当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は1兆円を上限とします。
(c)借入れを行う場合、借入先は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家(以下「適格機関投資家」といいます。)(租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
(d)上記(a)の場合、この投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします。
② 基本方針に基づく投資対象不動産等に係る運用・管理の指針
本資産運用会社は、上記「① 投資の基本方針 (ⅰ)基本方針(当投資法人規約第23条及び第25条)乃至(ⅳ)借入金及び投資法人債(当投資法人規約第30条)」記載の投資の基本方針を基礎とし、かつ、当投資法人と本資産運用会社との間で平成13年5月18日付けで締結された資産運用委託契約(その後の変更を含み、以下「資産運用委託契約」といいます。)に従い、当投資法人の資産運用業務を適切に遂行することを目的として、資産管理計画書を本資産運用会社の社内規則として制定しており、かかる資産管理計画書に従って投資対象不動産等を運用しております。
かかる資産管理計画書は、我が国の経済環境、不動産情勢、金融環境、経済統計、当投資法人の資産状態と業績、今後の中長期的な不動産に係る予想、これまでの本資産運用会社の不動産関連ノウハウ等の複合的な要素に基づくものであります。従って、本資産運用会社は資産管理計画書がその時点での外的内的環境要因に適合するか否かについて随時見直しを行うこととしており、その結果、特に、現時点での資産管理計画書を変更した上で投資対象不動産等を運用することが当投資法人、ひいては投資主の利益にかなうと判断される場合には、資産管理計画書は、規約及び資産運用委託契約に適合する限りにおいて、随時変更されることがあります。
当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用に当たり、本資産運用会社は、内部成長の達成、すなわち当投資法人が既に保有している不動産等資産に係る利益率を最大化させることを目指すとともに、外部成長の達成、すなわち新たな投資対象不動産等をその時点で当投資法人の利益に最もかなうと判断される価格帯で取得することにより、収益力とその安定性の向上を目指します。また、キャッシュフローの安定性と期待利回りとを総合的な見地で勘案し、地域分散、用途、規模・築年数等によるポートフォリオ構成、キャップレート(資本的支出を含めないキャッシュフロー(修繕費控除後)を取得価格で除した利回り)等、様々な要素を考慮して運用を行っております。当投資法人は随時、かかる外部成長の達成のため、新たな不動産等資産の取得に向けた調査活動を行っており、かかる取得が決定され次第、適時に公表措置をとってまいります。
(ⅰ)投資対象不動産等に係る取得の指針
外部成長の達成のため、投資対象不動産等に係る取得の指針は、以下のとおりとなっております。
(a)地域に関するポートフォリオ構成
1.当投資法人の投資対象不動産等に係る資産運用に当たり、不動産等資産の所在地域別保有割合の目安を、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県(以下併せて「首都圏」といいます。)に所在する物件を70%以上、その他の地方都市に所在する物件を30%以下として運用することを基本的な目処とします。
2.当投資法人の資産規模の拡大過程等においては、一時的に上記1.記載の所在地域別保有割合から乖離することがあります。
なお、平成26年3月31日現在における当投資法人の保有している不動産等(以下「保有不動産」といいます。)の所在地域別分散状況については後記「5 運用状況 (2)投資資産 ② 投資不動産物件(i)当投資法人の保有に係る不動産等資産の概要(一覧表)」をご参照ください。
(b)用途に関するポートフォリオ構成
本資産運用会社は、用途に関するポートフォリオ構成としては、主としてオフィスビルに係る投資対象不動産等に集中して投資を行うことを原則とします。なお、主としてオフィスに利用されている投資対象不動産等でも、その一部が商業施設として利用されている場合があり、また、地域によっては条例等によりオフィスビルの建設の際に住宅付置義務が課されている場合があります。従って、当投資法人によるオフィスビルの取得に当たり、一部が商業施設又は住宅である物件を含むことがあります。
(c)規模、築年数その他の事項に関するポートフォリオ構成
1.本資産運用会社は、規模、築年数その他の事項に関するポートフォリオ構成につき、原則として延床面積が3,000㎡以上の建物及びその敷地に投資します。
2.本資産運用会社は、原則として、新耐震基準(昭和56年施行の建築基準法(以下「建築基準法」といいます。)による耐震基準をいいます。本書において以下同じ意味を有します。)又はそれと同等の耐震性能を備えた建物を取得対象とします。
3.本資産運用会社は、上記1.及び2.に加え、立地条件、躯体条件(新耐震基準等)、設備条件(天井高、床配線、1フロア当たりの面積及び電気容量等)及び権利関係の内容等を総合的に考慮して投資判断を行います。
(d)取得時のデュー・ディリジェンス
1.物件の取得に当たり、本資産運用会社は、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、エンジニアリングレポート、地震リスク調査報告書による分析評価及びマーケットレポート等を参考にすると共に、現地調査やビル管理担当者等へのヒアリングを行う等、経済的・物理的・法的な調査及び検討を行います。
2.上記1.に基づく具体的な分析事項は、以下の表のとおりです。

調査内容	分析事項(概要)	主な参考資料
経済的調査	● 所在地域におけるオフィス需給(将来見通しを含む)、市場賃料の調査 ● 街路条件、交通・接近条件の調査 ● 割引率及びキャップレートの水準 ● 建物運営経費の現況確認及び削減余地 ● 物理的調査、法的調査、運営状況調査の経済的調査への反映 ● 処分性の評価	不動産鑑定評価書 マーケットレポート 現地調査
物理的調査	● 隣地との境界・越境の現況 ● 建物・設備の維持管理状況(劣化状況) ● 修繕・更新費の中長期予測 ● 建物・設備のスペック(貸室形状、天井高、空調方式、電気容量等) ● 建物耐震調査 ● 建物有害物質含有調査、土壌汚染調査 ● 自然災害等の被害実績の有無(台風・地震等)	売主からの開示資料 エンジニアリングレポート 地震リスク調査報告書 現地調査
法的調査	● 所有権・抵当権等の権利関係調査 ● 賃貸借契約関係調査 ● 土地の境界確認書や越境に係る覚書等の具備 ● 建物の建築・管理に係る法令遵守状況 ● 土地・建物が単独所有でない場合、管理規約・共有者間協定書・借地契約等の確認 ● その他、電波障害対策等近隣関係者との契約内容の確認	売主からの開示資料 エンジニアリングレポート 現地調査
運営状況調査	● 不動産管理会社のオペレーション内容及び建物管理仕様の確認 ● テナントからの管理運営に係る要望・苦情の有無 ● テナント構成 ● 土地・建物が単独所有でない場合、物件運営管理に係る運用ルールの確認	売主からの開示資料 現地調査

(e)キャップレートのガイドライン
1.本資産運用会社は一定のキャップレートのガイドラインを設定し、ポートフォリオ全体の収支を勘案し、投資対象不動産等を取得します。
2.上記1.に定めるキャップレートのガイドラインは、資本政策や金利動向に応じて適宜見直すものとします。
(f)不動産対応証券への投資
1.本資産運用会社は、資産の運用に当たり、不動産及び不動産を信託する信託の受益権への投資を基本としますが、不動産対応証券への投資を行う場合、主に以下の点を基準とします。
a.投資期間満了時に、当該不動産対応証券の投資対象とされる不動産等に係る取得機会が確保されるものを投資対象として想定します。
b.不動産対応証券の保有価額合計は、総資産の10%以内とします。
c.当該不動産対応証券の投資スキームに関するデュー・ディリジェンスを行うとともに、投資対象とされる不動産等について上記(a)～(e)に則り採算性・投資適格性を判断します。
d.開発型案件に係る不動産対応証券への投資においては、開発型プロジェクトとして、信頼性が十分に高いものを投資対象とすることとし、完工・引渡しのリスク、竣工後のテナント確保のリスク等の観点から、開発計画等に関するデュー・ディリジェンスを行います。
(ⅱ)投資対象不動産等に係る維持管理の指針
内部成長の達成のため、投資対象不動産等に係る維持管理の指針は、以下のとおりです。
(a)維持管理方針
当投資法人の保有に係る不動産等資産については、内部成長の達成のため、継続的かつ計画的な設備投資と維持管理により、テナントの満足度を高め、競争力及び収入の維持拡大(賃料の増加、入居率の維持向上等)と費用の節減(外注管理費、水道光熱費等の削減)に努めます。
これを実現するため、物件毎にその特性を踏まえ、最適な不動産管理会社に管理業務を委託します。また、当投資法人として複数の不動産管理会社を利用しているメリットを生かし、競争原理を適切に機能させることにより、これらの目標達成を促進するよう努めます。
1.不動産管理会社の選定
管理業務の委託に当たり、本資産運用会社・一般事務受託者・資産保管会社との密接な連携、物件の取得検討段階からの検討・関与が必要となることから、不動産管理会社としての一般的な能力・実績及び物件特性との適合等の観点に加え、当投資法人における管理業務手順等に関する理解・習熟の観点から、総合的に検討のうえ、委託先とする不動産管理会社を選定します。
2.不動産管理会社の評価
当投資法人の保有に係る不動産等資産の安定的な運営管理、及び、不動産管理会社の適切な監督の観点から、委託先の各不動産管理会社の能力・特性を把握し、そのレベルアップを図ることを目的とし、原則として、毎計算期間終了後、委託先不動産管理会社の評価を行います。
かかる評価に当たり、外部の第三者機関(専門的知識を有する評価コンサルタント)を起用の上、本資産運用会社と共同で実施し評価項目は以下のとおりとします。
・収益向上能力
・リーシング能力
・ビル管理能力
・営繕工事能力
・事務処理能力
・外部評価(CS評価等)
なお、評価結果に基づく本資産運用会社の指導によっても改善が見られず、現行の委託先の中に、当該物件の管理業務を継続して委託するのに適当でないと判断される不動産管理会社がある場合は、委託先の変更について検討します。
(b)保険付保方針
災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、企業財産総合補償保険(注)1.及び賠償責任補償保険(注)2.を当投資法人の保有に係る不動産等資産について付保します。地震保険の付保については、当投資法人の保有に係る不動産等資産全体の地震PML(予想最大損害額)(注)3.を踏まえ決定することとしております。
(注)1.企業財産総合補償保険とは、地震・噴火・津波・戦争等を除く災害・事故により企業の財産に損害が発生した場合に、その損害を担保するための保険です。特約として利益補償もあります。
(注)2.賠償責任補償保険とは、建物・設備の所有・使用・管理に起因して第三者の身体の障害又は財物の減失・毀損・汚損について、法律上の賠償責任を負うことによって被る損害を担保する保険です。
(注)3.地震PML(予想最大損害額)については、後記「5 運用状況 (2)投資資産 ② 投資不動産物件 (ⅷ)地震リスク調査報告書の概要」をご参照ください。
(ⅲ)投資対象不動産等に係る売却の指針
当投資法人は中長期での運用を基本原則としており、当投資法人の保有に係る不動産等資産の短期間での売却を特に意図した運用は行いません。これら個々の不動産等資産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、不動産等資産の所在地域の将来性・安定性、不動産等資産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測並びにポートフォリオの構成等を考慮のうえ、総合的に判断します。
③ 財務上の指針
当投資法人の財務上の指針は以下のとおりです。
(ⅰ)資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、保有する不動産等資産に係る工事代金及び運転資金を使途とし、借入れ又は投資法人債の発行を行います。
(ⅱ)当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた限度額は1兆円を上限とします。
(ⅲ)借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
(ⅳ)総資産に対する借入金(投資法人債を含みます。)残高の割合(以下「有利子負債比率」といいます。)を原則として65%を超えない範囲で、より低い有利子負債比率を保つよう平常時で30～40%を目安に保守的な運用を目指します。
(ⅴ)借換時の金融環境変化による影響を抑えつつ、低廉な資金調達コストを実現するよう、固定金利借入れの割合、借入期間、担保設定の有無等の借入諸条件を、複数の適格機関投資家との交渉のうえ比較し、優位の条件を採用します。但し、期限前返済の場合の手数料等がその時点における金利情勢によって決定される場合等、予測しがたい経済状況の変更で資金調達コストが変動する場合があります。
(ⅵ)将来の特定資産の追加取得に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメントライン契約等、事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
(ⅶ)借入れの条件によっては、当投資法人の運用資産に、担保設定を行うことがあります。
また、当面の資金の借入及び返済の計画については、以下に基づき行うものとします。
(ⅰ)特定資産の追加取得に際しては、長期借入若しくは投資法人債を中心に資金の調達を図ります。機動的な対応が必要な場合や金融情勢によっては短期借入金等により必要な資金の調達を行うこともあります。
(ⅱ)特定資産の追加取得等に際し調達した短期借入金等については、金融環境を勘案しつつ、適宜、固定金利による長期借入金あるいは投資法人債への借換えを進め、低廉かつ安定的な資金調達コストの実現を図ります。また、当該借入等を、新投資口の発行により、返済する場合もあります。