有価証券報告書(内国投資証券)-第29期(平成27年10月1日-平成28年3月31日)
以下には、当投資法人による不動産等への投資に係るリスク要因、当投資法人の制度の仕組みに係るリスク要因及びそれらの結果としての当投資法人の発行する投資口(以下「本投資口」といいます。)及び投資法人債(以下「本投資法人債」といい、これには短期投資法人債を含むことがあります。)への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。但し、以下は当投資法人への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在する可能性があります。
当投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格は下落すると考えられ、その結果、本投資口又は本投資法人債の投資家(以下単に「投資家」ということがあります。)につき当初の投資額に係る欠損や分配金の低下が生じる可能性があります。
本投資口及び本投資法人債に関する投資判断は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で各投資家自らの責任において行う必要があります。
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に係るリスク
A.換金性リスク
B.市場価格変動に係るリスク
C.金銭の分配に係るリスク
② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
A.投資法人の組織運営に係るリスク
B.投資法人の制度に係るリスク
C.投資法人制度における金融商品取引法上の規制に係るリスク
D.減損会計の適用に関するリスク
③ 投資法人の運用資産:原資産である不動産特有のリスク
A.瑕疵担保責任に係るリスク
B.不動産から得られる賃料収入に係るリスク
C.不動産管理会社に係るリスク
D.不動産の運用費用に係るリスク
E.鑑定評価額に係るリスク(取得又は売却の際に取引価格と差異が生ずるリスク)
F.建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
G.売却時の不動産流動性に係るリスク
H.建築基準法等の既存不適格に係るリスク
I.共有物件に係るリスク
J.区分所有建物に係るリスク
K.借地等に係るリスク
L.底地物件に関するリスク
M.有害物質又は放射能汚染等に係るリスク
N.不動産の所有者責任に係るリスク
O.不動産等関連資産の偏在に係るリスク
P.テナント集中に係るリスク
Q.将来における法令等の改正に係るリスク
R.テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
S.売主の倒産等の影響に係るリスク
T.竣工前の不動産等関連資産の取得その他開発物件に係るリスク
U.取得予定資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
V.フォワード・コミットメント等に関するリスク
W.マスターリースに関するリスク
X.開発不動産に係る買戻しに関するリスク
④ 投資法人の運用資産:信託の受益権特有のリスク
A.信託受益者として負うリスク
B.信託の受益権の流動性に係るリスク
C.信託受託者に係るリスク
⑤ 特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク
⑥ 税制に係るリスク
A.導管性要件に係るリスク
B.税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
C.不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
D.一般的な税制の変更に係るリスク
⑦ リスクに対する管理体制
A.リスクに対する管理体制
B.コンプライアンス上の問題への対応
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に係るリスク
A.換金性リスク
本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しは行われません。従って、投資主が本投資口を換金するには原則として、金融商品取引所を通じて又は取引所外において、第三者に対して売却することが必要となります(注)。本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しておりますが、投資主が保有する本投資口について買主が存在するとの保証はなく、一定の譲渡価格を保証する第三者も特に存在いたしません。また、本投資口の上場が廃止された場合や、不動産投資信託証券市場が存続しなくなった場合、投資主は保有する本投資口を市場外にて相対で譲渡する他に換金の手段がなくなります。これらにより、本投資口を廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資口の譲渡自体が不可能となる場合があります。また、本投資法人債について確立された取引市場は存在しないため、買主が存在するとの保証もないほか、譲渡価格も保証されておりません。
(注)当投資法人は、投資主との合意により自己投資口を取得することが可能です(投信法第80条第1項第1号)。
B.市場価格変動に係るリスク
本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化により影響されることのあるほか、内外の投資家による本投資口に係る売買高、他の金融商品に対する投資との比較における優劣、市場環境や将来的な景気動向等によって左右されることがあります。また、地震等の天災、不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等を契機として、本投資口の市場価格が下落するおそれがあります。
また、当投資法人は、不動産等資産のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権を主な投資対象としており、かかる資産の評価額の変動によって、本投資口の市場価格は変動することがあります。その他、不動産市場の趨勢、オフィスの需給関係、オフィス需要を左右することのある企業を取り巻く経済の全般的状況及び法制、税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
加えて、当投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達いたしますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、投資口1口当たり純資産額は影響を受けることがあり、また、市場における投資口の需給バランスに影響を与えることになり、その結果、本投資口の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。なお、今後、当投資法人が新投資口予約権の無償割当て(いわゆるライツ・オファリング)をした場合も同様です。
また、当投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格変動のおそれがあり、また格付けの見直しや引き下げによる影響を受けることがあります。
C.金銭の分配に係るリスク
当投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。特に、賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等の場合、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
当投資法人は、投信法に基づいて設立される社団(投信法第2条第12項)であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
A.投資法人の組織運営に係るリスク
当投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
ⅰ.役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務(以下「善管注意義務」といいます。)を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務(以下「忠実義務」といいます。)を負いますが、職務遂行上、当投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務や忠実義務に反する行為を行い、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
ⅱ.投資法人の資金調達に係るリスク
当投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は1兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものと規定されております。
借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な保全措置がとられることがあり、その一環として、担保提供の制限、財務制限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に基づく財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に係る制限、当投資法人の業務その他に係る約束や既存の制限等への追加が要請されることがあります。このような約束や制限の結果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出るおそれがあります。また、借入れ及び投資法人債の発行はその時々の金利実勢、当投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、当投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れ又は投資法人債の発行を行うことができるとの保証はありません。当投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる新たな借入れ等が予想に反してできない場合には、既存の借入れ等について債務不履行となる可能性があります。
借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向による影響を受け、金利が上昇した場合、当投資法人の利払い額が増加し当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、変動金利による借入れ等を行った場合には、その実行後に金利が上昇することにより、同様に利払い額が増加することがあります。
さらに、金利変動リスク・為替変動リスクのヘッジ等を目的として当投資法人が金利・通貨スワップ等デリバティブ取引を行った場合、取引後に取引相手が倒産手続きを開始する等により契約が中途解約となる可能性があります。そのような中途解約の際に、取引後の金利上昇等により取引相手が清算金を当投資法人に支払う義務が生じている場合がありますが、取引相手がその義務を履行することができないことにより、当投資法人が損害を被るリスクがあります。
借入れに当たり、税法上の導管性要件(後記「⑥ 税制に係るリスク A. 導管性要件に係るリスク」をご参照ください。)を満たすためには、当投資法人は、その借入先を機関投資家(租税特別措置法第67条の15に規定するものをいいます。)に限定することが要請され、借入先は現実には限定されております。また、当投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、当投資法人はその償還を行うか借入先の承諾を得られない限り担保対象となる保有不動産を処分し若しくは建替等を行うに当たり制限を受けることとなります。その結果、当投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産を処分できないおそれがあります。また、当投資法人の保有不動産の売却等により、借入金の期限前返済又はデリバティブ取引の中途解約を行う場合には、期限前返済又は中途解約に係るコスト(違約金・清算金等)がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変更により当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。当投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあり、当投資法人の場合、既に償還した投資法人債の中には、担保提供制限、留保資産提供制限、投資法人負債比率の維持条項、投資法人DSCR維持条項及び投資法人有担保負債比率維持条項等の財務制限条項が規定されたものがありました。現存する当投資法人の投資法人債にこのような財務制限条項はありませんが、将来発行する投資法人債に財務制限条項が規定される可能性があり、かかる財務制限条項に抵触する場合、当該投資法人債について期限の利益を失うこととなります。そのほか、現存する当投資法人の投資法人債においても一定の制約条項や期限の利益の喪失条項が規定されています。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付けにより又は市場環境に左右されることがあり、従って、当投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、当投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。
ⅲ.投資法人の倒産リスク
当投資法人は一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有するに至る可能性を否定することはできません。当投資法人は現行法上の倒産手続きとして破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続きに服します。
本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。当投資法人が清算される場合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。従って、清算、特に倒産手続きに基づく清算の場合には、投資主は投資額のほとんどにつき償還を受けられない可能性があります。また、本投資法人債の債権者は清算手続きに従ってのみ投資額を回収することになり、債権全額の償還を受けられるとの保証はありません。
B.投資法人の制度に係るリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
ⅰ.業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することはできません。また、当投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、当投資法人の業務執行全般の成否は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われておりますが、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産又は会社更生手続きその他の倒産手続き等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して当投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、当投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、速やかに当投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、当投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性もあります。
ⅱ.資産の運用に係るリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないため、当投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に係る業務を行う本資産運用会社の業務遂行能力に依拠することになります。資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
(a)資産運用会社の運用能力に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、金融商品取引法及び投信法はその運用能力まで保証するものではありません。
(b)資産運用会社の行為に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、更に資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されていますが、資産運用会社が、かかる行為準則に反したり、法定の措置を適正に取らない場合には、投資家に損害が発生するリスクがあります。また、本資産運用会社の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、当投資法人の投資対象である不動産等関連資産の取引に関与する場合や、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行い、又は当投資法人以外の投資法人や顧客への助言業務等を行う可能性もあります。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、当投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
(c)資産運用会社における社内体制・投資方針等の変更に係るリスク
本資産運用会社は、当投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規則である資産管理計画書において、投資対象不動産等に係る取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めておりますが、その内容は規約に反しない限度で適宜見直し、変更されることがあります。また、本資産運用会社は、資産管理計画書に従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いておりますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後変更を行わないとは限りません。
このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更により、当投資法人の資産運用の内容がこれまでと異なるものとされ、それによって予定されていた収益を上げられない可能性があります。
ⅲ.投資法人の合併に係るリスク
平成22年2月以降、投資法人間の合併が複数例行われておりますが、当投資法人が他の投資法人と合併する場合、資産管理計画書に定めるポートフォリオ構築方針とは異なる資産構成になることや、総資産有利子負債比率が上昇し資金調達条件に変化が生じることがあります。また、合併に反対する投資主から自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求される可能性があり(投信法第149条の3第1項、149条の8第1項、149条の13第1項)、かかる請求がなされた場合、当投資法人の財務状況に悪影響を及ぼす可能性があります(新投資口予約権が発行されている場合も同様です。)。他方、当投資法人が投信法第149条の7第2項に定める簡易合併の手続により同条第1項の投資主総会の承認を受けずに合併を行う場合、当投資法人の投資主は当該合併に反対する場合においても買取請求権を行使することはできません(投信法第149条の7第2項、149条の8第1項)。さらに、当投資法人が合併した後においても、当投資法人が合併に当たって期待したメリットが得られる保証はなく、想定外の費用や負担が生じる可能性もあります。これらの結果、当投資法人の投資主に損害を及ぼす可能性があります。
C.投資法人制度における金融商品取引法上の規制に係るリスク
当投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けます。また、本資産運用会社及び当投資法人は、自発的に内部規則を設け、内部者が本投資口に係る取引を行うことを制限しております。しかしながら、当投資法人、本資産運用会社その他の内部者が当投資法人や投資口に係る未公表の内部情報を知りつつ投資口等に係るインサイダー取引規制に違反する取引を行うことがないとの保証はなく、その場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、当投資法人への投資家が不利益を受けるおそれがあります。
なお、投資口については、大量保有報告制度が適用されます。
D.減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日)(以下「減損会計」といいます。)が、当投資法人においても適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の固定資産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、当投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
③ 投資法人の運用資産:原資産である不動産特有のリスク
当投資法人は、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等関連資産については、以下のリスクがあります。
A.瑕疵担保責任に係るリスク
不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いため取得しようとする不動産等関連資産に一定の瑕疵があった場合には、資産価値の減耗や、予定しない補修費用等が発生し、当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。また、建物の施工を請け負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。
当投資法人は、取得しようとする不動産等関連資産に係る売買契約等において売主からの一定の表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産等関連資産を取得することとしておりますが、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証はありませんし、売買契約の交渉において、売主が行う表明・保証の対象、期間又は責任額が限定され若しくはかかる表明・保証が全く行われない場合もありえます。そこで、当投資法人が不動産等関連資産を取得しようとする場合、かかる不動産等関連資産について自ら調査を行うほか、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニアリングレポート、地震リスク調査報告書等を取得します。しかし、上記の調査には限界があり、取得した資料の内容、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な制約等から、不動産等関連資産に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。
更に、売主の資力が十分でない場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任や売買契約等の違反による責任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。
不動産を信託する信託の受益権の売買においても、信託の受益権の原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合には、当該不動産の実質的所有者である受益者となる当投資法人が上記と同様のリスクを負担することになります。
他方、当投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。なお、当投資法人は宅地建物取引業法上、みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を排除することは原則としてできません。
加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、当投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
B.不動産から得られる賃料収入に係るリスク
当投資法人の主な収入は、当投資法人が直接保有する不動産に係る賃料収入(不動産を信託を通じて保有する場合は当該不動産に係る賃料収入を主たる原資とする信託契約上の収益配当)です。不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクは以下のとおりです。
ⅰ.不動産の稼働状況に係るリスク
当投資法人がオフィスビル等を購入する場合、前所有者とテナントの賃貸借契約をそのまま承継することが多く、契約上、期中の解約権が制限されていない場合、テナントは一定期間前の解約予告によって賃貸借契約を終了することが通常可能であるため、テナントからの賃料は将来にわたって確定されているものではありません。解約ペナルティ条項等を置いている場合でも、裁判所によって解約ペナルティが一部減額される可能性があります。当投資法人が保有する不動産等関連資産において賃貸借契約の解約が増加し、また更新がなされない結果として稼働状況が悪化するような場合には、不動産等関連資産から得られる賃料収入が従前の賃料収入より減少します。また、退去するテナントへの敷金・保証金の返還等が必要とされ、当投資法人のキャッシュフローを減ずる効果をもたらすことがあります。
ⅱ.不動産の賃借人の信用力及び賃料未払いに係るリスク
賃借人(テナント)の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性があり、当投資法人のキャッシュフローに影響を及ぼすほか、この延滞賃料等の債務(場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。)の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一のテナントからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払いを以てこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の一定の落ち度を理由に意図的な賃料不払いを以て抗弁権を主張する可能性もあり、その場合には当該不動産等関連資産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすことになります。
ⅲ.賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
賃貸人は、不動産等関連資産の賃借人(テナント)が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に合意することを余儀なくされることがあります。更に、建物の賃借人(テナント)は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年1割の利息を付してテナントに返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、賃借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況ではテナントがこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
C.不動産管理会社に係るリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等関連資産の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、その不動産管理会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。当投資法人は、直接保有する不動産に関して当投資法人が委託した不動産管理会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、不動産管理会社が交代する場合、後任の不動産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該不動産等関連資産の管理状況が悪化するおそれがあります。
D.不動産の運用費用に係るリスク
不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、消耗品の調達費用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に係る費用の上昇、不動産管理会社その他による管理コストの上昇その他の理由により、不動産の運用に関する費用は増加する可能性があります。また、法律の改正、不動産市場の変化等により、不動産の保有に係る固定資産税、都市計画税等の負担が増加する可能性もあります。一方、不動産からの収入がこれに対応して増加するという保証はありません。
E.鑑定評価額に係るリスク(取得又は売却の際に取引価格と差異が生ずるリスク)
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士の分析に基づくものであり、かつ分析の時点における評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。従って、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではありません。
F.建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性や、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。当投資法人は、火災・水害等による損害を補償する企業財産総合補償保険(特約による利益補償としての財産保険、家賃保険を含むことがあります。)又は賠償責任補償保険等を付保する方針ですが、状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により完全には行われず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが不可能である可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起こった場合、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本書の日付現在、当投資法人は、これらいずれの不動産等関連資産にも地震保険を付保しておりません。従って、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害による損害については、保険によるリスクカバーの対象外となっています。従って、大地震の場合、当投資法人は莫大な損害を被るおそれがあります。
G.売却時の不動産流動性に係るリスク
当投資法人は、規約に基づき、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うため、保有に係る不動産等関連資産の売却を頻繁に行うことは意図しておりません。但し、上記目標の範囲内でも、保有するより売却した方が当投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合等には保有する不動産等関連資産の売却を行うことがあります。
不動産等関連資産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査するデュー・ディリジェンスを行います。デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等関連資産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
更に、不動産等関連資産の権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが相対的に増幅されます。
また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、当投資法人が売却を希望する不動産等関連資産を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、当投資法人の投資方針に従った運用ができず、当投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産等関連資産を取得する場合には、後日、このような不動産等関連資産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等関連資産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産等関連資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が当投資法人に発生する可能性もあります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の一部については、境界確認が未了であるものがあり、これらにつき将来売却するまでに境界が確定しない場合には、譲渡価格が減額される等の可能性があります。
H.建築基準法等の既存不適格に係るリスク
不動産等関連資産は、建築物の敷地、構造、設備及び用途等に関して建築基準法等の制限に服するものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制環境の変化により、後日建替等をする時点における建築基準法等の制限のもとでは不適格になることがあります。その他、不動産は様々な規制のもとにあり、法令による規制はもとより、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等関連資産を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少する可能性があります。法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなる建物を既存不適格と呼ぶことがありますが、このような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高さ・設備等では建替ができなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の資産価値や譲渡価格に悪影響を与える可能性があります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の一部については、いわゆる既存不適格となっているものがあり、これらの資産につき建替えする場合、現況と同様な建物を再建築することができない可能性があります。
I.共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有物の管理には持分の価格を基準として過半数での決定が求められており、当投資法人がある共有の不動産等関連資産に係る持分の過半数を有していない場合には、一方で他の共有者による使用の可能性によりその便益の享受を制限されつつ、他方で、当該共有の不動産等関連資産の管理について当投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
各共有者は、自己の共有持分を自由に処分することはできますが、共有持分は単独所有の場合と比して不利でない価格で処分できるとは限りません。他方、共有物全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。従って、当投資法人が不動産等関連資産の共有者である場合、当投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがある反面、当投資法人が当該共有の不動産等関連資産への投資額を回収しようとするにも、当該共有の不動産等関連資産を希望する時期及び条件で売却できないおそれがあります。一部の共有者の変更の場合、新たな共有者の属性等によっては、当該共有の不動産等関連資産の管理や価値に悪影響が出ることもあります。
また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができ、また、現物分割自体になじまない場合又は分割により価値が著しく減殺される場合には、裁判所により共有物全体の競売を命じられることがあります。このように、共有不動産については、他の共有者からの分割請求権行使によって、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求められ、又は、共有物全体が処分されることがあります。分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約の効力は最大5年であり、また、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続きになった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。但し、共有者は、破産、会社更生又は民事再生手続きになった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押の対象となる場合や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。また、各共有者はその持分に応じて管理の費用を払いその他共有物の負担を引受けることとされておりますが、いずれかの共有者が自ら負担すべき公租公課その他の費用等の支払又は履行を行わない場合、滞納処分や差押えを受け、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の一部については、原資産たる不動産が共有物件となっているものがあります。
J.区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは「建物の区分所有等に関する法律」(以下「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分(居室等)と共有となる共用部分(エントランス部分等)及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物について建替決議等をする場合には、集会において区分所有者及び議決権(管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合)の5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等(区分所有法第62条)、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して管理方法に制限があります。
各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができるため、当投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。他方、管理規約等において当該不動産の区分所有権(敷地の共有持分を含みます。)を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利(優先交渉権等)を与える旨の管理規約等があれば、当投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受けることとなります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払を履行しない場合には、不動産等関連資産の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
第一は、専有部分と敷地利用権の分離処分のリスクです。区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています。敷地権(敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。)の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、善意の第三者を含めて当該分離処分は無効となります。これに対し、敷地権の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があります。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、既に述べた売却時の不動産流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
第二は、区分所有建物とその敷地の関係について、使用貸借権やそれに類似した利用権が設定されている場合に、それらの利用権を設定した者から当該敷地を譲り受けた第三者が区分所有者に対して利用権を否認するリスクです。使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人(当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。)に対して効力を生じる(区分所有法第54条)合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権(又は共有権)に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の一部については、原資産が区分所有建物となっているものがあります。
K.借地等に係るリスク
当投資法人は、土地に係る所有権を取得することなく、その敷地上の建物を敷地利用権(借地権等)と共に取得し、又はこのような建物を処分することがあります。この場合、建物の権利移転に付随する借地権の譲渡に関して、敷地の所有権者の同意等が要求され又は同意にかわる金銭の支払を求められることがあり、その結果、当投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料を支払うことがあります。その他、借地権が期間満了又は建物の滅失等により消滅した場合、当投資法人は、建物を収去し敷地を明渡すことを求められます。また、定期借地権の場合は期限の到来により借地権は更新されることなく消滅します。更に、敷地が売却又は競売等により処分され、当投資法人が借地権について民法、建物保護法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず又は先順位の対抗要件を具備した担保権者が存在する場合、当投資法人は自己の借地権を対抗できないこととなります。
また、当投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の一部については原資産である土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり(以下「空中権」といいます。)、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
L.底地物件に係るリスク
当投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得し、または自ら所有していた土地建物のうち建物のみを売却して底地を保有することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に当投資法人が更新を拒絶しかつ当投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、当投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります(借地借家法第13条、借地法第4条)。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを当投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が当投資法人の希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は借地権者が破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。
M.有害物質又は放射能汚染等に係るリスク
土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、当投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入れ替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用が発生し、当投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、当投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、土壌汚染対策法に基づき、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命ぜられることがあります。この場合、当投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、当投資法人が支出を余儀なくされた費用の償還を他者へ請求できないおそれがあります。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材又は設備が使用されているか、又は使用されていた可能性があります。かかる場合には当該建物の価格の下落の可能性があり、また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用が発生する可能性があります。その他、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、当投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
さらに、原子力発電所の事故等により、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産等関連資産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。
N.不動産の所有者責任に係るリスク
民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされております。従って、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に当投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本書の日付現在、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産に関し、一定の賠償責任補償保険等の保険契約が締結されており、今後当投資法人が取得する不動産等関連資産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
O.不動産等関連資産の偏在に係るリスク
当投資法人は、中長期の安定運用を目標として運用を行うとの投資方針に従い、不動産等関連資産の取得に当たりその所在地域につき分散投資する所存です。しかし、今後更に不動産等関連資産の取得を行っていく過程で、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産が一定の地域に偏在するおそれがあります。また、当投資法人の投資対象はオフィスビルを主体としているため、その用途は相対的に限定されております。従って、不動産等関連資産が偏在する地域における地震その他の災害、賃料水準の下落や入居率の低下等が、当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があるほか、オフィスビルにおける収益環境等の変化が当投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
更に、賃借人獲得に際し賃貸市場において当投資法人の保有する不動産等関連資産が地域的又は用途的に相互間で競合し、その結果、当投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
また、一般に、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産のうち資産総額に占める個別の不動産等関連資産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産等関連資産に関して、地震その他の災害、入居率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、当投資法人の収益又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
当投資法人の保有に係る不動産等関連資産は、オフィスビルが主体であり、その多くが東京23区にありますが、今後、東京23区での新規オフィスビルの供給等の影響により、オフィスビルの賃料相場は影響を受けるおそれがあります。
P.テナント集中に係るリスク
当投資法人の保有に係る不動産等関連資産のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等関連資産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等関連資産の収益が急激に悪化することがあります。
また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、当投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
Q.将来における法令等の改正に係るリスク
不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果当投資法人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、区分所有法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、消防法、各地の条例等といった不動産に係る法規制のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等関連資産の価値が減殺される可能性があります。また、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正によっても、追加的な費用負担が発生する可能性があります。さらに、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等関連資産に関して規制が強化され、又は関連する法令等が制定・改廃・施行され、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、その他の所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。
R.テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
当投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社を通じてその利用状況を管理していく所存ですが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、また、当投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により当該不動産等関連資産が悪影響を受けることがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、当投資法人は直ちにこれに対応する所存ですが、当該不動産等関連資産の価値が減損し、当投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。
S.売主の倒産等の影響に係るリスク
当投資法人が不動産等関連資産を取得した後に売主が倒産した場合、かかる不動産等関連資産の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。また、かかる倒産手続きに入らない場合であっても、当該不動産等関連資産の売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等により不動産等関連資産を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続きにおける平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。その他、当投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等関連資産はなおも売主(倒産手続きであればその財団)に属すると判断されることがあります。その場合には、当投資法人は特に担保権の行使に対する制約を受けることがあります。
T.竣工前の不動産等関連資産の取得その他開発物件に係るリスク
当投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣工を条件としてあらかじめ開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得する場合に比べて、次のようなリスクが加わります。
ⅰ.開発途中において、天災地変により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の発生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク。
ⅱ.工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅延等により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク。
ⅲ.竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られないリスク。
ⅳ.上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せぬ事情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク。
上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が当投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予定どおりの収益をあげられないおそれのほか、予定外の費用や損失を当投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。
また、当投資法人はその規約に基づき、資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする、資産流動化法に基づく特定目的会社が発行する優先出資証券への投資を行うことがあります。このような特定目的会社は、既に完成した建物を含む不動産へ投資を行う場合のほか、当該特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合、当該特定目的会社が上記に記載の竣工前の不動産等関連資産の取得に係るリスクを負担する結果、これらのリスクが顕在化した場合には、当該特定目的会社の財務内容が悪化し、ひいては当投資法人の投資した優先出資証券の価値が減損する恐れがあります。
その他、当投資法人は法令及び規約に従い、保有する建物の増築、建替その他開発行為を行うことがあります。この場合、建物竣工を条件として竣工前の物件を購入する場合に想定される上記の開発リスク類似のリスクが、増築、建替その他開発行為を行う保有資産につき生じることがあり得ます。当投資法人は、当該リスクを精査した上でかかる開発行為を行うか否か、また、行うとした場合の開発手法や当投資法人の業績に与える影響等も勘案する所存ですが、かかるリスクが顕在化した場合、予定外の費用や損失を当投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。
U.取得予定資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
当投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、上場以来、その資産ポートフォリオの拡大(外部成長ということがあります。)や質の向上(内部成長ということがあります。)を目指し、中長期的な安定運用を目指して日々活動を行っており、本書の日付現在も、常に新たな資産取得に向けた市場調査や物件売却情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での物件取得又は譲渡に向けた検討や交渉等も行いつつあります。従って当投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を採択する可能性があります。かかる決定がなされた場合には、引続き適時開示に努めます。従って、かかる資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で公表される場合もありえます。
また、実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
なお、当投資法人は、物件取得を行うにあたり、当該物件の取得資金に充てることを目的として、借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあり、そのような場合にも、適時開示に努めます。なお、かかる資金調達につき、前記「② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク A.投資法人の組織運営に係るリスク ⅱ.投資法人の資金調達に係るリスク」をご参照ください。
V.フォワード・コミットメント等に関するリスク
当投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント(先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約)等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により当投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、当投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
W.マスターリースに関するリスク
当投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナントに転貸する場合があります。当投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント(マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者(転借人)を指します。以下同じとします。)はマスターリース会社の口座に賃料を入金することがあり、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナントから受領した賃料を、当投資法人(賃貸人)へ支払うことが滞る可能性があります。
また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合、当投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、当投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、当投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、当投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
X.開発不動産に係る買戻しに関するリスク
当投資法人は、開発不動産の取得を行うことがあり、その場合、取得対象物件の売主(前売主等を含みます。以下本項において同じとします。)との合意において、かかる取得対象物件についての転売制限や一定の利用制限(反社会的勢力への利用制限を含みますが、これらに限られません。)を負担した上、かかる制限に違反した場合、売主に当該物件の買戻の権利が特約として付与されることがあります。このような合意を回避するよう、当投資法人及びその資産運用会社も対応しますが、このような制限を受けるほかない場合もあり、その際、当該取得対象物件の取得後に、当投資法人自体が、又はその資産運用会社を通じ、かかる制限に違反しないとの保証は無く、その場合には、取得対象物件を買い戻され、ひいては、当投資法人の財務状況等や収益等が悪影響を受ける可能性があります。
④ 投資法人の運用資産:信託の受益権特有のリスク
当投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、平成19年9月30日施行の信託法(平成18年法律第108号)を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律(平成18年法律第109号)(以下「信託法整備法」といいます。)による改正前の信託法(大正11年法律第62号。その後の改正を含みます。)を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、平成19年9月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます(信託法整備法第2条)。
A.信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっております(旧信託法第36条第2項)。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、当投資法人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、当投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる当投資法人が負担することになり、その結果、当投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第2項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり(新信託法第48条第5項、第54条第4項)、その場合には同様に当投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
B.信託の受益権の流動性に係るリスク
投資法人が信託の受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため(新信託法第94条)、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、当投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
C.信託受託者に係るリスク
ⅰ.信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
信託法上、受託者が倒産手続きの対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています(新信託法第25条第1項、第4項及び第7項)。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り当投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ⅱ.信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする当投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、当投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
⑤ 特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク
当投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、当投資法人は、税法上の導管性要件(後記「⑥ 税制に係るリスク A. 導管性要件に係るリスク」をご参照ください。)に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が当投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、更には導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した当投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③ 投資法人の運用資産:原資産である不動産特有のリスク T.竣工前の不動産等関連資産の取得その他開発物件に係るリスク」に記載のリスクがあります。
⑥ 税制に係るリスク
A.導管性要件に係るリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(導管性要件)を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
(注)「配当可能利益の額」は税引前当期純利益金額から下記の(A)を控除し(B)を加算したものです。
(A)税引前当期純利益金額から控除するもの
①前期繰越損失の額
②一時差異等調整積立金
③買換特例圧縮積立金の繰入額
(B)税引前当期純利益金額に加算するもの
①一時差異等調整積立金の取崩額
②買換特例圧縮積立金の取崩額
当投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。当投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、当投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ⅰ.会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致(税会不一致)が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。
支払配当要件における配当可能利益の額(又は配当可能額)は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90%超の配当(又は配当可能額の90%超の金銭分配)ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、平成27年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の増加額に相当する金銭の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、当投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額(過年度法人税等)が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
ⅱ.資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
現金及び預金が配当原資として不十分であり、かつ、借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、支払配当要件を満たせない可能性があります。
ⅲ.借入先要件に係るリスク
当投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は当投資法人の既存借入金に係る貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。なお、当投資法人では、全ての借入契約に譲渡先を機関投資家に限定する譲渡制限条項を入れております。
ⅳ.投資主の異動について当投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、当投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
B.税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
当投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に係る取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、当投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、当投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
C.不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
当投資法人は、規約に資産の運用方針として、特定不動産(特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権)の価額の合計額の当投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用する旨を記載しています(規約第24条第1項)。当投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する際に課せられる登録免許税及び不動産取得税に関して、下記の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、当投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
ⅰ.登録免許税の軽減措置
軽減要件を満たす投資法人が平成29年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率(通常は土地1.5%、建物2.0%)が1.3%に軽減されます。
ⅱ.不動産取得税の軽減措置
軽減要件を満たす投資法人が平成29年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。
D.一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他当投資法人の資産に関する税制若しくは当投資法人に関係する税制が改正され、又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制が改正され、又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑦ リスクに対する管理体制
A.リスクに対する管理体制
当投資法人は、上記①乃至⑥に記載のリスクに対し、当投資法人自らが投信法上の規制を遵守することはもとより、本資産運用会社において様々な社内規則を設けてこれに対処することとし、また、最適と思われる組織体制と人材の配置・遵法精神の涵養を含めた教育体制を敷いております。
具体的には、本資産運用会社は、不動産に関するリスクの回避・最小化を図るため、不動産等関連資産の取得・維持・売却に当たり、遵守すべき規則として資産管理計画書等を定めていることに加え、計算期間毎に少なくとも1回、運用会議にて、運用計画の決定・見直しに関し慎重な検討を行います。また、個別の不動産等関連資産の取得等に当たっては、随時運用会議を開催し、個別に検討を行います。さらに、利害関係者(後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利益相反取引への対応等 ① 利益相反取引への対応方針及び運用体制 (ⅲ)利害関係者取引規程の内容 (a)利害関係者の定義」に記載される者をいいます。本書において以下同じ意味で用います。)を相手方とする不動産等関連資産の取得等については、代表取締役社長、コンプライアンス部長、リスク管理室長に加えて外部専門家を委員とするコンプライアンス委員会による事前承認を得る等の必要があります。手続の詳細につきましては、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利益相反取引への対応等 ① 利益相反取引への対応方針及び運用体制 (ⅲ)利害関係者取引規程の内容」をご参照ください。これらの検討を経ることにより、異なる観点からリスクへの対策を図ります。なお、各会議の詳細につきましては、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第4 関係法人の状況 1 資産運用会社の概況 (2)運用体制 ② 投資運用の意思決定機構」をご参照ください。
また、本資産運用会社は、リスク管理統括部署としてリスク管理室を設置し、当該リスク管理室に対し、各種リスク管理の基本方針の立案及び推進のほか、各種リスク管理業務の運営体制に関する問題点の検討等を委ねると共に、リスク管理の状況について、代表取締役社長、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとしています。
また、当投資法人においても、投信法に従い、少なくとも3ヶ月に1度役員会を開催して当投資法人の業務執行の適正を図るほか、一定の重要な事項は役員会の決議又は役員会への報告を要することとし、本資産運用会社を監督・管理します。
B.コンプライアンス上の問題への対応
本資産運用会社は、コンプライアンス統括部署としてコンプライアンス部を設置し、コンプライアンス全般の企画・立案・推進に関する取組みを委ねると共に、かかるコンプライアンスの進捗状況について取締役会に定期的に報告することとしています。また、コンプライアンス委員会を設置し、重要な利害関係者取引についての検討、コンプライアンス態勢の整備、コンプライアンスに関する問題事案の協議その他コンプライアンスに関する重要事項の協議について委ねることにより、当投資法人の利益が不当に害されることを未然に防ぐ体制を構築しております。なお、本資産運用会社のコンプライアンス規程において、下記のとおり対策をとることが定められています。
ⅰ.コンプライアンス上の問題への対応の基本
各部室における個別の業務に関し、コンプライアンス上問題となるおそれのある事項が発生した場合には、直ちにコンプライアンス部に照会・相談する業務運営の仕組みを構築しております。また、コンプライアンス上問題となるおそれのある重要な事件・事故が発生した場合には、速やかに報告、解決、原因究明、再発防止策の策定を行うよう徹底してまいります。
ⅱ.問題発生時の対応と報告
コンプライアンス上の問題が発生した場合、本資産運用会社では、迅速に事実関係を調査し、原因を究明した上で再発防止策を講ずるほか、必要に応じて監督官庁への報告等を行います。法令・規則違反あるいはそのおそれのある行為等の問題を認識した者は、以下のとおり報告しなければならないこととされています。
(a)各職員は、自ら所属する各部室コンプライアンス責任者に報告することとします。
(b)報告を受けた各部室コンプライアンス責任者はコンプライアンス部長に報告することとします。
上記の報告経路とは別に、本資産運用会社の全ての役職員につき、法令違反等のおそれがあると認識した場合、コンプライアンス部長、又は、本資産運用会社の社外通報窓口として本資産運用会社の代表取締役社長が指定した法人・団体等に直接、報告・相談できる体制(以下「コンプライアンス相談ライン」といいます。)を整備しております。なお、コンプライアンス相談ラインの利用者は公益通報者保護法による保護又はそれに準ずる保護が与えられるものとされております。
以上のように、本資産運用会社及び当投資法人における重層的な検証を通じ、実効性あるリスク管理体制を整備し、コンプライアンス上の問題にも対応できる体制を整備しておりますが、かかる社内体制が常に最適に稼働し上記のいかなる問題も顕在化しないとの保証はありません。また、かかる社内体制が最適に機能しない場合、投資家に損害が及ぶおそれがあることは否定できません。
当投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資口又は本投資法人債の市場価格は下落すると考えられ、その結果、本投資口又は本投資法人債の投資家(以下単に「投資家」ということがあります。)につき当初の投資額に係る欠損や分配金の低下が生じる可能性があります。
本投資口及び本投資法人債に関する投資判断は、以下のリスク要因及び本書中の本項以外の記載事項を慎重に検討した上で各投資家自らの責任において行う必要があります。
本項に記載されている項目は、以下のとおりです。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に係るリスク
A.換金性リスク
B.市場価格変動に係るリスク
C.金銭の分配に係るリスク
② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
A.投資法人の組織運営に係るリスク
B.投資法人の制度に係るリスク
C.投資法人制度における金融商品取引法上の規制に係るリスク
D.減損会計の適用に関するリスク
③ 投資法人の運用資産:原資産である不動産特有のリスク
A.瑕疵担保責任に係るリスク
B.不動産から得られる賃料収入に係るリスク
C.不動産管理会社に係るリスク
D.不動産の運用費用に係るリスク
E.鑑定評価額に係るリスク(取得又は売却の際に取引価格と差異が生ずるリスク)
F.建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
G.売却時の不動産流動性に係るリスク
H.建築基準法等の既存不適格に係るリスク
I.共有物件に係るリスク
J.区分所有建物に係るリスク
K.借地等に係るリスク
L.底地物件に関するリスク
M.有害物質又は放射能汚染等に係るリスク
N.不動産の所有者責任に係るリスク
O.不動産等関連資産の偏在に係るリスク
P.テナント集中に係るリスク
Q.将来における法令等の改正に係るリスク
R.テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
S.売主の倒産等の影響に係るリスク
T.竣工前の不動産等関連資産の取得その他開発物件に係るリスク
U.取得予定資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
V.フォワード・コミットメント等に関するリスク
W.マスターリースに関するリスク
X.開発不動産に係る買戻しに関するリスク
④ 投資法人の運用資産:信託の受益権特有のリスク
A.信託受益者として負うリスク
B.信託の受益権の流動性に係るリスク
C.信託受託者に係るリスク
⑤ 特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク
⑥ 税制に係るリスク
A.導管性要件に係るリスク
B.税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
C.不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
D.一般的な税制の変更に係るリスク
⑦ リスクに対する管理体制
A.リスクに対する管理体制
B.コンプライアンス上の問題への対応
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に係るリスク
A.換金性リスク
本投資口については、投資主からの請求による投資口の払戻しは行われません。従って、投資主が本投資口を換金するには原則として、金融商品取引所を通じて又は取引所外において、第三者に対して売却することが必要となります(注)。本投資口は、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しておりますが、投資主が保有する本投資口について買主が存在するとの保証はなく、一定の譲渡価格を保証する第三者も特に存在いたしません。また、本投資口の上場が廃止された場合や、不動産投資信託証券市場が存続しなくなった場合、投資主は保有する本投資口を市場外にて相対で譲渡する他に換金の手段がなくなります。これらにより、本投資口を廉価で譲渡せざるを得ない場合や本投資口の譲渡自体が不可能となる場合があります。また、本投資法人債について確立された取引市場は存在しないため、買主が存在するとの保証もないほか、譲渡価格も保証されておりません。
(注)当投資法人は、投資主との合意により自己投資口を取得することが可能です(投信法第80条第1項第1号)。
B.市場価格変動に係るリスク
本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化により影響されることのあるほか、内外の投資家による本投資口に係る売買高、他の金融商品に対する投資との比較における優劣、市場環境や将来的な景気動向等によって左右されることがあります。また、地震等の天災、不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等を契機として、本投資口の市場価格が下落するおそれがあります。
また、当投資法人は、不動産等資産のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権を主な投資対象としており、かかる資産の評価額の変動によって、本投資口の市場価格は変動することがあります。その他、不動産市場の趨勢、オフィスの需給関係、オフィス需要を左右することのある企業を取り巻く経済の全般的状況及び法制、税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
加えて、当投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達いたしますが、その資金調達が新投資口の発行により行われる場合には、投資口1口当たり純資産額は影響を受けることがあり、また、市場における投資口の需給バランスに影響を与えることになり、その結果、本投資口の市場価格が悪影響を受けるおそれがあります。なお、今後、当投資法人が新投資口予約権の無償割当て(いわゆるライツ・オファリング)をした場合も同様です。
また、当投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格変動のおそれがあり、また格付けの見直しや引き下げによる影響を受けることがあります。
C.金銭の分配に係るリスク
当投資法人はその分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無、金額及びその支払いは、いかなる場合においても保証されるものではありません。特に、賃料収入の低下、損失の発生、現金不足等の場合、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク
当投資法人は、投信法に基づいて設立される社団(投信法第2条第12項)であり、一般の法人と同様の組織運営上のリスク及び投資法人という制度固有のリスクが存在します。
A.投資法人の組織運営に係るリスク
当投資法人の組織運営上の主なリスクは、以下のとおりです。
ⅰ.役員の職務遂行に係るリスク
投信法上、投資法人の業務を執行し投資法人を代表する執行役員及び執行役員の職務の執行を監督する監督役員は、投資法人からの受任者として善良な管理者としての注意義務(以下「善管注意義務」といいます。)を負い、また、法令、規約及び投資主総会の決議を遵守し投資法人のため忠実に職務を遂行する義務(以下「忠実義務」といいます。)を負いますが、職務遂行上、当投資法人の執行役員又は監督役員が善管注意義務や忠実義務に反する行為を行い、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
ⅱ.投資法人の資金調達に係るリスク
当投資法人は資金調達を目的として、借入れ及び投資法人債を発行することがあり、規約上、借入金と投資法人債を合わせた限度額は1兆円とされ、また、借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものと規定されております。
借入れ又は投資法人債の発行を行う際には様々な保全措置がとられることがあり、その一環として、担保提供の制限、財務制限、追加担保の条項、現金その他の一定資産の留保、資産・負債等に基づく財務指標による借入制限や担保設定制限、早期償還事由、資産取得制限、投資主への分配に係る制限、当投資法人の業務その他に係る約束や既存の制限等への追加が要請されることがあります。このような約束や制限の結果、本投資口又は本投資法人債の市場価格に悪影響が出るおそれがあります。また、借入れ及び投資法人債の発行はその時々の金利実勢、当投資法人の財務状況、経済環境のほか、借入先や投資家の自己資本規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、当投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れ又は投資法人債の発行を行うことができるとの保証はありません。当投資法人が既存の借入れ及び投資法人債の返済資金を新たな借入れ等で調達することを予定していたにもかかわらず、かかる新たな借入れ等が予想に反してできない場合には、既存の借入れ等について債務不履行となる可能性があります。
借入れ及び投資法人債の金利は、借入れ時及び投資法人債発行時の市場動向による影響を受け、金利が上昇した場合、当投資法人の利払い額が増加し当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、変動金利による借入れ等を行った場合には、その実行後に金利が上昇することにより、同様に利払い額が増加することがあります。
さらに、金利変動リスク・為替変動リスクのヘッジ等を目的として当投資法人が金利・通貨スワップ等デリバティブ取引を行った場合、取引後に取引相手が倒産手続きを開始する等により契約が中途解約となる可能性があります。そのような中途解約の際に、取引後の金利上昇等により取引相手が清算金を当投資法人に支払う義務が生じている場合がありますが、取引相手がその義務を履行することができないことにより、当投資法人が損害を被るリスクがあります。
借入れに当たり、税法上の導管性要件(後記「⑥ 税制に係るリスク A. 導管性要件に係るリスク」をご参照ください。)を満たすためには、当投資法人は、その借入先を機関投資家(租税特別措置法第67条の15に規定するものをいいます。)に限定することが要請され、借入先は現実には限定されております。また、当投資法人の保有不動産の全部又は一部が資金の借入先に対して担保に供された場合、当投資法人はその償還を行うか借入先の承諾を得られない限り担保対象となる保有不動産を処分し若しくは建替等を行うに当たり制限を受けることとなります。その結果、当投資法人が必要とする時期及び条件で保有不動産を処分できないおそれがあります。また、当投資法人の保有不動産の売却等により、借入金の期限前返済又はデリバティブ取引の中途解約を行う場合には、期限前返済又は中途解約に係るコスト(違約金・清算金等)がその時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測しがたい経済状況の変更により当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。当投資法人が資金を調達しようとする場合、借入れのほか、投資法人債の発行又は新投資口の発行の方法によることがあります。投資法人債の発行を行う場合、一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されることがあり、当投資法人の場合、既に償還した投資法人債の中には、担保提供制限、留保資産提供制限、投資法人負債比率の維持条項、投資法人DSCR維持条項及び投資法人有担保負債比率維持条項等の財務制限条項が規定されたものがありました。現存する当投資法人の投資法人債にこのような財務制限条項はありませんが、将来発行する投資法人債に財務制限条項が規定される可能性があり、かかる財務制限条項に抵触する場合、当該投資法人債について期限の利益を失うこととなります。そのほか、現存する当投資法人の投資法人債においても一定の制約条項や期限の利益の喪失条項が規定されています。また、投資法人債の発行及び条件は、信用格付業者からの格付けにより又は市場環境に左右されることがあり、従って、当投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。新投資口の発行を行う場合、投資口の発行価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、当投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。
ⅲ.投資法人の倒産リスク
当投資法人は一般の法人と同様に、その資産を超える負債を有するに至る可能性を否定することはできません。当投資法人は現行法上の倒産手続きとして破産法、民事再生法及び投信法上の特別清算手続きに服します。
本投資口及び本投資法人債は金融機関の預金と異なり、預金保険等の対象ではなく、本投資口につき、当初の投資額が保証されているものではありません。当投資法人が清算される場合、投資主は、全ての上位債権者への償還の後でしか投資額を回収できません。従って、清算、特に倒産手続きに基づく清算の場合には、投資主は投資額のほとんどにつき償還を受けられない可能性があります。また、本投資法人債の債権者は清算手続きに従ってのみ投資額を回収することになり、債権全額の償還を受けられるとの保証はありません。
B.投資法人の制度に係るリスク
投資法人の制度上の主なリスクは以下のとおりです。
ⅰ.業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することはできません。また、当投資法人は、投信法に基づき、資産の運用を本資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に、それぞれ委託しています。従って、当投資法人の業務執行全般の成否は、本資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。金融商品取引法上、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、資産保管会社は信託業を兼営する銀行等一定の要件を満たすものに資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当なものでないことの調査が執行役員及び監督役員により行われておりますが、それぞれの業務受託者において、今後業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が損なわれた場合や、これらの業務受託者が金融商品取引法及び投信法により投資法人に対して負う善管注意義務や忠実義務に反する行為を行った場合、結果として投資家が損害を受ける可能性があります。
また、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、本資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者が、破産又は会社更生手続きその他の倒産手続き等により業務遂行能力を喪失する場合には、倒産に至った業務受託者等に対して当投資法人が有する債権の回収に困難が生じるだけでなく、当投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになります。また、委託契約が解約又は解除された場合において、速やかに当投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し業務を委託できないときには、当投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあるほか、本投資口が上場廃止になる可能性もあります。
ⅱ.資産の運用に係るリスク
投資法人は、投信法上、資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないため、当投資法人の資産の運用成果は、特に資産の運用に係る業務を行う本資産運用会社の業務遂行能力に依拠することになります。資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
(a)資産運用会社の運用能力に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、運用成果に対して何らの保証を行うものではありません。また、資産運用会社となるためには投資運用業の登録を行う必要があり、金融商品取引法及び投信法に定める監督を受け、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、金融商品取引法及び投信法はその運用能力まで保証するものではありません。
(b)資産運用会社の行為に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負い、更に資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金融商品取引法及び投信法において業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されていますが、資産運用会社が、かかる行為準則に反したり、法定の措置を適正に取らない場合には、投資家に損害が発生するリスクがあります。また、本資産運用会社の株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、当投資法人の投資対象である不動産等関連資産の取引に関与する場合や、本資産運用会社自身も自ら投資活動を行い、又は当投資法人以外の投資法人や顧客への助言業務等を行う可能性もあります。そのような場合に、本資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、当投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
(c)資産運用会社における社内体制・投資方針等の変更に係るリスク
本資産運用会社は、当投資法人の規約に基づいて投資運用業を遂行するため、本資産運用会社の社内規則である資産管理計画書において、投資対象不動産等に係る取得・維持管理・売却の方針及び財務上の指針を定めておりますが、その内容は規約に反しない限度で適宜見直し、変更されることがあります。また、本資産運用会社は、資産管理計画書に従いその業務を適切に遂行するため、一定の社内体制を敷いておりますが、かかる社内体制について効率性・機能性その他の観点から今後変更を行わないとは限りません。
このような、本資産運用会社における投資方針・社内体制等の変更により、当投資法人の資産運用の内容がこれまでと異なるものとされ、それによって予定されていた収益を上げられない可能性があります。
ⅲ.投資法人の合併に係るリスク
平成22年2月以降、投資法人間の合併が複数例行われておりますが、当投資法人が他の投資法人と合併する場合、資産管理計画書に定めるポートフォリオ構築方針とは異なる資産構成になることや、総資産有利子負債比率が上昇し資金調達条件に変化が生じることがあります。また、合併に反対する投資主から自己の有する投資口を公正な価格で買い取ることを請求される可能性があり(投信法第149条の3第1項、149条の8第1項、149条の13第1項)、かかる請求がなされた場合、当投資法人の財務状況に悪影響を及ぼす可能性があります(新投資口予約権が発行されている場合も同様です。)。他方、当投資法人が投信法第149条の7第2項に定める簡易合併の手続により同条第1項の投資主総会の承認を受けずに合併を行う場合、当投資法人の投資主は当該合併に反対する場合においても買取請求権を行使することはできません(投信法第149条の7第2項、149条の8第1項)。さらに、当投資法人が合併した後においても、当投資法人が合併に当たって期待したメリットが得られる保証はなく、想定外の費用や負担が生じる可能性もあります。これらの結果、当投資法人の投資主に損害を及ぼす可能性があります。
C.投資法人制度における金融商品取引法上の規制に係るリスク
当投資法人の投資口は、金融商品取引法で定める、いわゆるインサイダー取引規制の適用を受けます。また、本資産運用会社及び当投資法人は、自発的に内部規則を設け、内部者が本投資口に係る取引を行うことを制限しております。しかしながら、当投資法人、本資産運用会社その他の内部者が当投資法人や投資口に係る未公表の内部情報を知りつつ投資口等に係るインサイダー取引規制に違反する取引を行うことがないとの保証はなく、その場合には、投資家の信頼又は市場における信頼を損ね又は喪失する可能性があり、その結果、当投資法人への投資家が不利益を受けるおそれがあります。
なお、投資口については、大量保有報告制度が適用されます。
D.減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号 平成15年10月31日)(以下「減損会計」といいます。)が、当投資法人においても適用されています。「減損会計」とは、主として土地・建物等の固定資産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。「減損会計」の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、当投資法人の損益に悪影響を及ぼす可能性があります。
③ 投資法人の運用資産:原資産である不動産特有のリスク
当投資法人は、我が国の不動産及び不動産を信託する信託の受益権を主要投資対象としており、これらの原資産となる不動産等関連資産については、以下のリスクがあります。
A.瑕疵担保責任に係るリスク
不動産は個々の物件毎に個性を持ち代替性が低いため取得しようとする不動産等関連資産に一定の瑕疵があった場合には、資産価値の減耗や、予定しない補修費用等が発生し、当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。かかる瑕疵には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等のほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵とされることもあり得ます。また、建物の施工を請け負った建設会社又はその下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、建築資材の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。
当投資法人は、取得しようとする不動産等関連資産に係る売買契約等において売主からの一定の表明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産等関連資産を取得することとしておりますが、かかる表明及び保証の内容が真実かつ正確であるとの保証はありませんし、売買契約の交渉において、売主が行う表明・保証の対象、期間又は責任額が限定され若しくはかかる表明・保証が全く行われない場合もありえます。そこで、当投資法人が不動産等関連資産を取得しようとする場合、かかる不動産等関連資産について自ら調査を行うほか、信頼のおける中立の建設会社、不動産業者、リサーチ会社等の専門業者からのエンジニアリングレポート、地震リスク調査報告書等を取得します。しかし、上記の調査には限界があり、取得した資料の内容、売主・その前所有者やテナントの協力の程度、調査が可能な範囲及び時間的な制約等から、不動産等関連資産に関する欠陥・瑕疵について事前に全てを認識することができるとの保証はありません。
更に、売主の資力が十分でない場合等、実際には売主に対して瑕疵担保責任や売買契約等の違反による責任を追及することにより損害の回避又は回復を図ることができない場合があります。
不動産を信託する信託の受益権の売買においても、信託の受益権の原資産である不動産に隠れた瑕疵があった場合には、当該不動産の実質的所有者である受益者となる当投資法人が上記と同様のリスクを負担することになります。
他方、当投資法人又は信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任を負うことになる場合があります。なお、当投資法人は宅地建物取引業法上、みなし宅地建物取引業者であるため、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任を排除することは原則としてできません。
加えて、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、当投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
B.不動産から得られる賃料収入に係るリスク
当投資法人の主な収入は、当投資法人が直接保有する不動産に係る賃料収入(不動産を信託を通じて保有する場合は当該不動産に係る賃料収入を主たる原資とする信託契約上の収益配当)です。不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクは以下のとおりです。
ⅰ.不動産の稼働状況に係るリスク
当投資法人がオフィスビル等を購入する場合、前所有者とテナントの賃貸借契約をそのまま承継することが多く、契約上、期中の解約権が制限されていない場合、テナントは一定期間前の解約予告によって賃貸借契約を終了することが通常可能であるため、テナントからの賃料は将来にわたって確定されているものではありません。解約ペナルティ条項等を置いている場合でも、裁判所によって解約ペナルティが一部減額される可能性があります。当投資法人が保有する不動産等関連資産において賃貸借契約の解約が増加し、また更新がなされない結果として稼働状況が悪化するような場合には、不動産等関連資産から得られる賃料収入が従前の賃料収入より減少します。また、退去するテナントへの敷金・保証金の返還等が必要とされ、当投資法人のキャッシュフローを減ずる効果をもたらすことがあります。
ⅱ.不動産の賃借人の信用力及び賃料未払いに係るリスク
賃借人(テナント)の財務状況が悪化した場合、賃貸借契約に基づく賃料支払いが滞る可能性があり、当投資法人のキャッシュフローに影響を及ぼすほか、この延滞賃料等の債務(場合により原状回復費用その他の損害金を含みます。)の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況となる可能性があります。特に、賃料収入のうち一のテナントからの賃料収入の割合が高い場合、賃料収入に与える影響が大きくなります。また、賃貸人が賃貸借契約上の債務の履行を怠った場合には、テナントは賃料不払いを以てこれに対抗することができるため、テナントが賃貸人側の一定の落ち度を理由に意図的な賃料不払いを以て抗弁権を主張する可能性もあり、その場合には当該不動産等関連資産から得られる賃料収入にも影響を及ぼすことになります。
ⅲ.賃借人による賃料減額請求権行使のリスク
賃貸人は、不動産等関連資産の賃借人(テナント)が支払うべき賃料につき、賃料相場の下落その他の様々な事情により賃料減額に合意することを余儀なくされることがあります。更に、建物の賃借人(テナント)は、定期建物賃貸借契約で賃料減額請求権を排除する特約がある場合を除いては借地借家法第32条により賃料減額請求を行うことができます。当事者間で協議が整わない場合には、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでテナントに対して賃貸人が相当と考える賃料の支払を請求することができますが、その間に賃貸人が実際に支払を受けた賃料の額が後に裁判で認められた額を超える場合には、当該超過額に年1割の利息を付してテナントに返還しなければなりません。
これに対し、一定の要件を充たす場合には、いわゆる定期建物賃貸借として、借地借家法第32条の賃料増減額請求権を排斥する当事者間の合意は有効とされます。この場合には賃料の減額請求がなされないため、通常の賃貸借契約に比較して契約期間中の賃料収入の安定が期待できます。しかし、賃借室の供給が多く、賃料の上昇が多く望めないような状況ではテナントがこのような条件に合意する見返りとして賃料を低く設定することを求める傾向があるほか、逆に一般的に賃料水準が上昇したときにも賃貸人は賃料の増額を求められません。
C.不動産管理会社に係るリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産等関連資産の管理業務全般の成否は、不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを含めたその業務遂行能力に強く依拠することになります。管理委託先を選定するに当たっては、当該不動産管理会社の能力・経験・ノウハウを十分考慮することが前提となりますが、その不動産管理会社における人的・財産的基盤が今後も維持されるとの保証はありません。当投資法人は、直接保有する不動産に関して当投資法人が委託した不動産管理会社につき、業務懈怠又は倒産事由が認められた場合、管理委託契約を解除すること、また、不動産を信託する信託の受益権を保有する場合には原資産である不動産に関して信託受託者が委託した不動産管理会社につき、受益者としての指図権を行使し信託受託者を通じて同様に解除することはできますが、不動産管理会社が交代する場合、後任の不動産管理会社が任命されるまでは不動産管理会社不在又は機能不全のリスクが生じるため、一時的に当該不動産等関連資産の管理状況が悪化するおそれがあります。
D.不動産の運用費用に係るリスク
不動産の維持管理には様々な側面で経費を必要とします。例えば、各種保険料の値上げ、消耗品の調達費用・修繕費・管理費を含め、不動産管理や建物管理に係る費用の上昇、不動産管理会社その他による管理コストの上昇その他の理由により、不動産の運用に関する費用は増加する可能性があります。また、法律の改正、不動産市場の変化等により、不動産の保有に係る固定資産税、都市計画税等の負担が増加する可能性もあります。一方、不動産からの収入がこれに対応して増加するという保証はありません。
E.鑑定評価額に係るリスク(取得又は売却の際に取引価格と差異が生ずるリスク)
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士の分析に基づくものであり、かつ分析の時点における評価を示したものにとどまります。また、その評価の目的・方法は必ずしも転売や再取得の場合における市場価格を算出することではありません。従って、かかる鑑定及び価格調査の結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するものではありません。
F.建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物の全部又は一部は、突発的な事故又は地震や風水害等の天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性や、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。当投資法人は、火災・水害等による損害を補償する企業財産総合補償保険(特約による利益補償としての財産保険、家賃保険を含むことがあります。)又は賠償責任補償保険等を付保する方針ですが、状況により保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性又は保険契約に基づく支払が保険会社により完全には行われず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上の規制その他の理由により事故発生前の状態に回復させることが不可能である可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震が起こった場合、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産のうち複数の建物が同時に天災地変の影響を受ける可能性は否定できません。本書の日付現在、当投資法人は、これらいずれの不動産等関連資産にも地震保険を付保しておりません。従って、地震又は地震を原因とする火災・津波・液状化等の災害による損害については、保険によるリスクカバーの対象外となっています。従って、大地震の場合、当投資法人は莫大な損害を被るおそれがあります。
G.売却時の不動産流動性に係るリスク
当投資法人は、規約に基づき、中長期の安定運用を図ることを目標として運用を行うため、保有に係る不動産等関連資産の売却を頻繁に行うことは意図しておりません。但し、上記目標の範囲内でも、保有するより売却した方が当投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合等には保有する不動産等関連資産の売却を行うことがあります。
不動産等関連資産は、それを譲渡する場合、流通市場の発達した有価証券取引等と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当の時間と費用をかけてその物理的状況や権利関係等を詳細に調査するデュー・ディリジェンスを行います。デュー・ディリジェンスの結果、当該不動産の物理的状況や権利関係等について重大な瑕疵が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が減額されたりする可能性があります。その他、不動産等関連資産もそれ以外の資産と同様、経済変動等によりその市場価格は変動します。
更に、不動産等関連資産の権利関係の態様によっては、流動性等に関するリスクが相対的に増幅されます。
また、経済環境や不動産需給関係の影響によっては、当投資法人が売却を希望する不動産等関連資産を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。これらの結果、当投資法人の投資方針に従った運用ができず、当投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。加えて、隣接地権者からの境界確定同意が取得できない場合、又は境界標の確認ができないまま当該不動産等関連資産を取得する場合には、後日、このような不動産等関連資産を処分するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動産等関連資産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産等関連資産の利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が当投資法人に発生する可能性もあります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の一部については、境界確認が未了であるものがあり、これらにつき将来売却するまでに境界が確定しない場合には、譲渡価格が減額される等の可能性があります。
H.建築基準法等の既存不適格に係るリスク
不動産等関連資産は、建築物の敷地、構造、設備及び用途等に関して建築基準法等の制限に服するものですが、建築物の建築時点において適格であった場合でも、その後の建築基準法等の改正に基づく規制環境の変化により、後日建替等をする時点における建築基準法等の制限のもとでは不適格になることがあります。その他、不動産は様々な規制のもとにあり、法令による規制はもとより、各地の条例や行政規則等により規制が及ぶ場合があります。例えば、駐車場の付置義務、住宅の付置義務、福祉施設の付置義務等のほか、不動産等関連資産を含む地域が現時点又は将来において、道路等の都市計画の対象となる場合には、建築制限が付されたり、敷地面積が減少する可能性があります。法規制の変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなる建物を既存不適格と呼ぶことがありますが、このような既存不適格の場合には、既存の建物と同一の容積率・高さ・設備等では建替ができなくなり、追加の設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。このような場合には、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の資産価値や譲渡価格に悪影響を与える可能性があります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の一部については、いわゆる既存不適格となっているものがあり、これらの資産につき建替えする場合、現況と同様な建物を再建築することができない可能性があります。
I.共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有物の管理には持分の価格を基準として過半数での決定が求められており、当投資法人がある共有の不動産等関連資産に係る持分の過半数を有していない場合には、一方で他の共有者による使用の可能性によりその便益の享受を制限されつつ、他方で、当該共有の不動産等関連資産の管理について当投資法人の意向を反映させることができない可能性があります。
各共有者は、自己の共有持分を自由に処分することはできますが、共有持分は単独所有の場合と比して不利でない価格で処分できるとは限りません。他方、共有物全体を一括処分する際には、他の共有者全員の合意が必要となります。従って、当投資法人が不動産等関連資産の共有者である場合、当投資法人の認識しないところで他の共有者が変更されることがある反面、当投資法人が当該共有の不動産等関連資産への投資額を回収しようとするにも、当該共有の不動産等関連資産を希望する時期及び条件で売却できないおそれがあります。一部の共有者の変更の場合、新たな共有者の属性等によっては、当該共有の不動産等関連資産の管理や価値に悪影響が出ることもあります。
また、各共有者は、何時でも共有物の分割を請求することができ、また、現物分割自体になじまない場合又は分割により価値が著しく減殺される場合には、裁判所により共有物全体の競売を命じられることがあります。このように、共有不動産については、他の共有者からの分割請求権行使によって、共有者は自己の望まない時期及び条件で共有物の分割を求められ、又は、共有物全体が処分されることがあります。分割請求権を行使しないという共有者間の特約は有効ですが、この特約の効力は最大5年であり、また、その旨の登記をしなければ、対象となる共有持分を新たに取得した譲受人に対抗することができません。仮に、特約があった場合でも、特約をした者が破産、会社更生又は民事再生手続きになった場合には、管財人等はその換価処分権を確保するために分割請求ができるとされています。但し、共有者は、破産、会社更生又は民事再生手続きになった他の共有者の有する共有持分を相当の対価で取得することができます。
不動産の共有者が賃貸人となる場合には、賃料債権は不可分債権となり敷金返還債務は不可分債務になると一般的には解されており、他の共有者の債権者により当該共有者の持分を超えて賃料収入全部が差押の対象となる場合や、賃借人からの敷金返還債務を他の共有者がその持分等に応じて履行できない際に当該共有者が敷金全部の返還債務を負う場合等、共有者は他の賃貸人である共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。また、各共有者はその持分に応じて管理の費用を払いその他共有物の負担を引受けることとされておりますが、いずれかの共有者が自ら負担すべき公租公課その他の費用等の支払又は履行を行わない場合、滞納処分や差押えを受け、不動産の管理に支障をきたし、最終的に他の共有者に損害が生ずるおそれがあります。
以上のとおり、共有不動産については、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、既に述べた流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の一部については、原資産たる不動産が共有物件となっているものがあります。
J.区分所有建物に係るリスク
区分所有建物とは「建物の区分所有等に関する法律」(以下「区分所有法」といいます。)の適用を受ける建物で、単独所有の対象となる専有部分(居室等)と共有となる共用部分(エントランス部分等)及び建物の敷地部分から構成されます。区分所有建物について建替決議等をする場合には、集会において区分所有者及び議決権(管理規約に別段の定めのない限り、その有する専有部分の床面積の割合)の5分の4以上の多数の建替決議が必要とされる等(区分所有法第62条)、区分所有法の適用を受けない単独所有物件と比較して管理方法に制限があります。
各区分所有者は自己の専有部分を原則として自由に管理・処分することができるため、当投資法人の意向にかかわりなく区分所有者が変更されることがあり、新たな区分所有者の資力や属性等によっては、当該不動産の価値や収益が減少する可能性があります。他方、管理規約等において当該不動産の区分所有権(敷地の共有持分を含みます。)を処分する場合に他の区分所有者に対して一定の権利(優先交渉権等)を与える旨の管理規約等があれば、当投資法人が区分所有権の処分を行うに際して一定の制約を受けることとなります。
区分所有法上、各区分所有者は管理規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任ずることとされ、これに反して自己の負担すべき公租公課や管理費等の支払を履行しない場合には、不動産等関連資産の管理に支障をきたし、他の区分所有者に損害が生ずるおそれがあります。
区分所有建物と敷地の関係については以下のようなリスクがあります。
第一は、専有部分と敷地利用権の分離処分のリスクです。区分所有建物の専有部分を所有するために区分所有者が敷地に関して有する権利を敷地利用権といいます。区分所有建物では、専有部分と敷地利用権の一体性を保持するため、管理規約で別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています。敷地権(敷地権とは、敷地利用権をもとに、区分所有建物の敷地になっている土地について建物と一体化されて登記されている権利をいいます。)の登記がなされている場合には、専有部分とは別に敷地利用権だけが分離されて処分されても、善意の第三者を含めて当該分離処分は無効となります。これに対し、敷地権の登記がなされていない場合には、善意の第三者に対する分離処分は有効になりますので、敷地利用権を有しない専有部分の所有者が出現する可能性があります。そのような場合には、区分所有建物と敷地の権利関係が複雑になるため、既に述べた売却時の不動産流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
第二は、区分所有建物とその敷地の関係について、使用貸借権やそれに類似した利用権が設定されている場合に、それらの利用権を設定した者から当該敷地を譲り受けた第三者が区分所有者に対して利用権を否認するリスクです。使用貸借権やそれに類似した利用権設定関係の合意は、区分所有法上、新たな区分所有建物の買受人等の特定承継人(当該敷地のみを譲り受けた第三者も含みます。)に対して効力を生じる(区分所有法第54条)合意とは解されない債権的合意であるため、理論上、特定承継人が合意の存在を無視して、敷地の一部の所有権(又は共有権)に基づき、その敷地を無償で利用している他の区分所有者に対して区分所有建物の明渡しを請求できないとは言い切れません。このような区分所有建物と敷地の関係を反映して、区分所有建物の場合には、既に述べた不動産に係る流動性のリスクや、それらのリスクを反映した価格の減価要因が増す可能性があります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の一部については、原資産が区分所有建物となっているものがあります。
K.借地等に係るリスク
当投資法人は、土地に係る所有権を取得することなく、その敷地上の建物を敷地利用権(借地権等)と共に取得し、又はこのような建物を処分することがあります。この場合、建物の権利移転に付随する借地権の譲渡に関して、敷地の所有権者の同意等が要求され又は同意にかわる金銭の支払を求められることがあり、その結果、当投資法人が希望する時期及び条件で建物を処分することができないおそれがあります。また、敷地利用権の契約更新時に敷地の所有者へ更新料を支払うことがあります。その他、借地権が期間満了又は建物の滅失等により消滅した場合、当投資法人は、建物を収去し敷地を明渡すことを求められます。また、定期借地権の場合は期限の到来により借地権は更新されることなく消滅します。更に、敷地が売却又は競売等により処分され、当投資法人が借地権について民法、建物保護法又は借地借家法等の法令に従い対抗要件を具備しておらず又は先順位の対抗要件を具備した担保権者が存在する場合、当投資法人は自己の借地権を対抗できないこととなります。
また、当投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者の資力が保証金返還に足りないときは、保証金の全部又は一部の返還を受けられないおそれがあります。
なお、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の一部については原資産である土地の一部又は全部が借地となっているものがあります。
上記に加えて、建築基準法に基づく制度により、敷地利用権として隣接地等の余剰容積が移転されている場合があり(以下「空中権」といいます。)、借地権と同様に期間満了又は建物の滅失等により空中権が消滅する場合があります。
L.底地物件に係るリスク
当投資法人は、第三者が賃借してその上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得し、または自ら所有していた土地建物のうち建物のみを売却して底地を保有することがあります。借地権は、定期借地権の場合は借地契約に定める期限の到来により当然に消滅し、普通借地権の場合には期限到来時に当投資法人が更新を拒絶しかつ当投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、当投資法人は借地権者より時価での建物買取を請求される場合があります(借地借家法第13条、借地法第4条)。普通借地権の場合、借地権の期限到来時に更新拒絶につき前記正当事由が認められるか否かを当投資法人の物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価での建物買取を請求される場合においても、買取価格が当投資法人の希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権者の財務状況が悪化した場合又は借地権者が破産手続、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合、借地契約に基づく土地の賃料の支払が滞る可能性があり、この延滞賃料の合計額が敷金及び保証金等で担保される範囲を超える場合は投資家に損害を与える可能性があります。借地契約では、多くの場合、賃料等の借地契約の内容について、定期的に見直しを行うこととされています。賃料の改定により賃料が減額された場合、投資家に損害を与える可能性があります。借地権者は借地借家法第11条に基づく土地の借賃の減額請求をすることができ、これにより、当該底地から得られる賃料収入が減少し、投資家に損害を与える可能性があります。
M.有害物質又は放射能汚染等に係るリスク
土地について、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落により、当投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入れ替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用が発生し、当投資法人が損害を受ける可能性があります。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、当投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
土壌汚染等に関し、土壌汚染対策法に規定する特定有害物質に係る一定の施設を設置していた場合や土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、土壌汚染対策法に基づき、その土地の所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染の状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を講ずべきことを命ぜられることがあります。この場合、当投資法人に多額の負担が生じる可能性があり、また、当投資法人が支出を余儀なくされた費用の償還を他者へ請求できないおそれがあります。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材又は設備が使用されているか、又は使用されていた可能性があります。かかる場合には当該建物の価格の下落の可能性があり、また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用が発生する可能性があります。その他、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、当投資法人がかかる損害を賠償する義務が発生する可能性もあります。
さらに、原子力発電所の事故等により、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産又はその所在周辺地域において、放射能汚染又は風評被害が発生し、当該地域における社会的ないし経済的活動が阻害され、その結果、当該不動産等関連資産の収益性やその価値が大幅に減少する可能性があります。
N.不動産の所有者責任に係るリスク
民法第717条では、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償義務を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされております。従って、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、最終的に当投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本書の日付現在、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産に関し、一定の賠償責任補償保険等の保険契約が締結されており、今後当投資法人が取得する不動産等関連資産に関しても原則として適切な保険を付保する予定ですが、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生しないとの保証はなく、また、保険事故の発生した場合に常に十分な金額の保険金が適時に支払われるとの保証はありません。
O.不動産等関連資産の偏在に係るリスク
当投資法人は、中長期の安定運用を目標として運用を行うとの投資方針に従い、不動産等関連資産の取得に当たりその所在地域につき分散投資する所存です。しかし、今後更に不動産等関連資産の取得を行っていく過程で、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産が一定の地域に偏在するおそれがあります。また、当投資法人の投資対象はオフィスビルを主体としているため、その用途は相対的に限定されております。従って、不動産等関連資産が偏在する地域における地震その他の災害、賃料水準の下落や入居率の低下等が、当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があるほか、オフィスビルにおける収益環境等の変化が当投資法人の収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
更に、賃借人獲得に際し賃貸市場において当投資法人の保有する不動産等関連資産が地域的又は用途的に相互間で競合し、その結果、当投資法人の収益に悪影響を与えるおそれがあります。
また、一般に、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産のうち資産総額に占める個別の不動産等関連資産の割合は、資産総額の規模が拡大する過程で低下していくと予想されるものの、資産総額に占める割合が大きい不動産等関連資産に関して、地震その他の災害、入居率の低下、賃料水準の下落等の事情が発生した場合には、当投資法人の収益又は存続に著しい悪影響をもたらす可能性があります。
当投資法人の保有に係る不動産等関連資産は、オフィスビルが主体であり、その多くが東京23区にありますが、今後、東京23区での新規オフィスビルの供給等の影響により、オフィスビルの賃料相場は影響を受けるおそれがあります。
P.テナント集中に係るリスク
当投資法人の保有に係る不動産等関連資産のうち一又は複数が少数のテナントに賃借され、その結果、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産等関連資産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。特に、かかるテナントが賃料の減額を要求する場合はもちろん、退去する場合には、一度に多額の資金の返還を余儀なくされ、かつ、大きな面積の空室が生じるため、一時的に当該不動産等関連資産の収益が急激に悪化することがあります。
また、広い面積を一度に賃借するテナントを誘致するには時間がかかることがあり、場合によっては賃貸条件を緩和することを求められ、その誘致期間と条件次第では、当投資法人の収益が悪影響を受けるおそれがあります。
Q.将来における法令等の改正に係るリスク
不動産は様々な法律の規制の下にあり、今後法令や規制が改正され、その結果当投資法人が損失を被るおそれがあります。かかる法規制には、民法、区分所有法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、消防法、各地の条例等といった不動産に係る法規制のほか、土地収用法や土地区画整理法のような私有地の収用・制限を定めた法律等も含まれ、これらの改正等により、不動産の利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はその保有、管理、処分その他の権利関係等に制限が加えられることがあり、その結果、関連する費用等が増加し又は不動産等関連資産の価値が減殺される可能性があります。また、エネルギーや温室効果ガス削減を目的とした法令、条例等の制定、改正によっても、追加的な費用負担が発生する可能性があります。さらに、環境関連法令につき、将来的に環境保護を目的として不動産等関連資産に関して規制が強化され、又は関連する法令等が制定・改廃・施行され、不動産について、大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務、その他の所有者としての無過失責任等が課される可能性があります。
R.テナント等による不動産の使用に基づく価値減損に係るリスク
当投資法人は、テナントの属性や資力に留意しつつ賃貸借契約を締結し、不動産管理会社を通じてその利用状況を管理していく所存ですが、個々のテナントの利用状況をつぶさに監督できるとの保証はなく、また、当投資法人の承諾なしにテナントによる転貸借や賃借権の譲渡がなされるおそれもあります。また、一部のテナントの属性により当該不動産等関連資産が悪影響を受けることがあり、例えば、一定の反社会的勢力が賃貸人の承諾なくして建物の一部を占拠する等といった場合には、当投資法人は直ちにこれに対応する所存ですが、当該不動産等関連資産の価値が減損し、当投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。
S.売主の倒産等の影響に係るリスク
当投資法人が不動産等関連資産を取得した後に売主が倒産した場合、かかる不動産等関連資産の売買契約又はその対抗要件具備行為は、倒産した売主の管財人等により否認される可能性があります。また、かかる倒産手続きに入らない場合であっても、当該不動産等関連資産の売買契約が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。この場合、否認等により不動産等関連資産を取り戻される一方で支払った代金等は倒産手続きにおける平等弁済の対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。その他、当投資法人を買主とするある売買取引を、その実質に従い又はその他の理由により、担保付融資取引の性質を持つ取引であると法的に評価し、その結果、当該不動産等関連資産はなおも売主(倒産手続きであればその財団)に属すると判断されることがあります。その場合には、当投資法人は特に担保権の行使に対する制約を受けることがあります。
T.竣工前の不動産等関連資産の取得その他開発物件に係るリスク
当投資法人は、建物竣工を条件として竣工前の物件の購入につき合意する場合があり、竣工を条件としてあらかじめ開発段階で売買契約を締結する場合には、既に竣工済みの物件を取得する場合に比べて、次のようなリスクが加わります。
ⅰ.開発途中において、天災地変により、又は工事における事故その他の予期し難い事由の発生により、あるいは地中障害物、埋蔵文化財若しくは土壌汚染等の発見により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク。
ⅱ.工事請負業者の倒産若しくは請負契約の不履行により、又は行政上の許認可手続の遅延等により、開発が遅延、変更又は中止されるリスク。
ⅲ.竣工後のテナントの確保が当初の期待を下回り、見込みどおりの賃貸事業収入を得られないリスク。
ⅳ.上記の事由その他により開発コストが当初の予想を大幅に上回り、又はその他予期せぬ事情により開発が遅延、変更若しくは中止されるリスク。
上記のリスクが顕在化した場合には、開発物件からの収益等が当投資法人の予想を大きく下回る可能性があるほか、予定された時期に物件の引渡しを受けられないおそれや予定どおりの収益をあげられないおそれのほか、予定外の費用や損失を当投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。
また、当投資法人はその規約に基づき、資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする、資産流動化法に基づく特定目的会社が発行する優先出資証券への投資を行うことがあります。このような特定目的会社は、既に完成した建物を含む不動産へ投資を行う場合のほか、当該特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合、当該特定目的会社が上記に記載の竣工前の不動産等関連資産の取得に係るリスクを負担する結果、これらのリスクが顕在化した場合には、当該特定目的会社の財務内容が悪化し、ひいては当投資法人の投資した優先出資証券の価値が減損する恐れがあります。
その他、当投資法人は法令及び規約に従い、保有する建物の増築、建替その他開発行為を行うことがあります。この場合、建物竣工を条件として竣工前の物件を購入する場合に想定される上記の開発リスク類似のリスクが、増築、建替その他開発行為を行う保有資産につき生じることがあり得ます。当投資法人は、当該リスクを精査した上でかかる開発行為を行うか否か、また、行うとした場合の開発手法や当投資法人の業績に与える影響等も勘案する所存ですが、かかるリスクが顕在化した場合、予定外の費用や損失を当投資法人が被る可能性があり、その結果、投資家に損害を与える可能性があります。
U.取得予定資産の組入れ・譲渡等に関するリスク
当投資法人は、現在保有する資産のみを投資対象とする投資法人ではなく、上場以来、その資産ポートフォリオの拡大(外部成長ということがあります。)や質の向上(内部成長ということがあります。)を目指し、中長期的な安定運用を目指して日々活動を行っており、本書の日付現在も、常に新たな資産取得に向けた市場調査や物件売却情報の入手に努め、また、潜在的な売主又は買主や関係権利者との間での物件取得又は譲渡に向けた検討や交渉等も行いつつあります。従って当投資法人は、今後、本書に記載された資産以外の新たな資産の取得を決定し、あるいは物件の売却や交換の他、新たな資産取得又は譲渡に向けたその他の手法を採択する可能性があります。かかる決定がなされた場合には、引続き適時開示に努めます。従って、かかる資産取得又は譲渡の決定は、本書提出から間もない時点で公表される場合もありえます。
また、実際に物件取得を行う旨合意し適時開示を行った場合にも、内装工事や修繕、物件の特性、売主その他の権利者との協議の結果として、実際の引渡し・資産運用の開始までに一定期間を要することがあります。物件取得の合意から引渡しまでの間に、経済環境が著しく変動した場合等においては、当該資産を購入することができないおそれも否定できず、その結果、予定した収益を上げることが困難となるおそれがあります。
なお、当投資法人は、物件取得を行うにあたり、当該物件の取得資金に充てることを目的として、借入れ又は投資法人債の発行を行うことがあり、そのような場合にも、適時開示に努めます。なお、かかる資金調達につき、前記「② 投資法人の組織及び投資法人制度に係るリスク A.投資法人の組織運営に係るリスク ⅱ.投資法人の資金調達に係るリスク」をご参照ください。
V.フォワード・コミットメント等に関するリスク
当投資法人は、不動産又は信託受益権を取得するにあたり、いわゆるフォワード・コミットメント(先日付の売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約)等を行うことがあります。不動産売買契約が買主の事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等の立証にかかわらず、不動産又は信託受益権の売買価格に対して一定の割合の違約金が発生する旨の合意がなされることも少なくありません。フォワード・コミットメント等の場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定の期間があるため、その期間における市場環境の変化等により当投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等の支払により、当投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
W.マスターリースに関するリスク
当投資法人は、賃貸する不動産をマスターリース会社に賃貸し、マスターリース会社が転貸人としてテナントに転貸する場合があります。当投資法人がマスターリース契約を締結する場合、テナント(マスターリースの場合、「テナント」とは実際の利用者(転借人)を指します。以下同じとします。)はマスターリース会社の口座に賃料を入金することがあり、このような場合、マスターリース会社の財務状態が悪化した結果、マスターリース会社がテナントから受領した賃料を、当投資法人(賃貸人)へ支払うことが滞る可能性があります。
また、マスターリース契約上、マスターリース会社の倒産や契約期間満了等によりマスターリース契約が終了した場合、当投資法人が所有者として、テナントとの間の転貸借契約及び旧マスターリース会社のテナントに対する権利及び義務等を承継することが必要となる場合があります。このような場合、当投資法人がテナントに対して、賃貸人たる地位を承継した旨を通知する前に、テナントが旧マスターリース会社に賃料等を支払った場合、当投資法人はテナントに対して賃料請求ができないおそれがあり、その結果、当投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
X.開発不動産に係る買戻しに関するリスク
当投資法人は、開発不動産の取得を行うことがあり、その場合、取得対象物件の売主(前売主等を含みます。以下本項において同じとします。)との合意において、かかる取得対象物件についての転売制限や一定の利用制限(反社会的勢力への利用制限を含みますが、これらに限られません。)を負担した上、かかる制限に違反した場合、売主に当該物件の買戻の権利が特約として付与されることがあります。このような合意を回避するよう、当投資法人及びその資産運用会社も対応しますが、このような制限を受けるほかない場合もあり、その際、当該取得対象物件の取得後に、当投資法人自体が、又はその資産運用会社を通じ、かかる制限に違反しないとの保証は無く、その場合には、取得対象物件を買い戻され、ひいては、当投資法人の財務状況等や収益等が悪影響を受ける可能性があります。
④ 投資法人の運用資産:信託の受益権特有のリスク
当投資法人が、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、以下のような信託の受益権特有のリスクがあります。
なお、以下、平成19年9月30日施行の信託法(平成18年法律第108号)を「新信託法」といい、同日施行の信託法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律(平成18年法律第109号)(以下「信託法整備法」といいます。)による改正前の信託法(大正11年法律第62号。その後の改正を含みます。)を「旧信託法」といい、信託契約に別段の定めがない限り、平成19年9月30日より前に効力を生じた信託契約については、信託財産についての対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます(信託法整備法第2条)。
A.信託受益者として負うリスク
信託受益者とは信託の利益を享受するものですが、他方で、旧信託法の下では、受託者が信託事務の処理上発生した信託財産に関する租税、受託者の報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合の賠償費用等の信託費用については、最終的に受益者が負担することになっております(旧信託法第36条第2項)。すなわち、信託受託者が信託財産としての不動産を所有し管理するのは受益者のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。従って、当投資法人が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を取得する場合には、信託財産に関する十分なデュー・ディリジェンスを実施し、保険金支払能力に優れる保険会社を保険者、受託者を被保険者とする損害保険を付保すること等、当投資法人自ら不動産を取得する場合と同等の注意をもって取得する必要がありますし、一旦不動産、不動産の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権を保有するに至った場合には、信託受託者を介して、原資産が不動産である場合と実質的にほぼ同じリスクを受益者たる当投資法人が負担することになり、その結果、当投資法人の収益又は存続に悪影響を及ぼすおそれがあります。新信託法の下では、旧信託法第36条第2項が廃止され、原則として信託受益者がこのような責任を負うことはなくなりましたが、信託受益者と信託受託者の間で信託費用等に関し別途の合意をした場合には、当該合意に従い信託受益者に対し信託受託者から信託費用等の請求がなされることがあり(新信託法第48条第5項、第54条第4項)、その場合には同様に当投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性があります。
B.信託の受益権の流動性に係るリスク
投資法人が信託の受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者の承諾を契約上要求されるのが通常です。更に、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡方法によるため(新信託法第94条)、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけではありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任を負っての信託不動産の売却を行わないため、当投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可能性があります。
C.信託受託者に係るリスク
ⅰ.信託受託者の破産・会社更生等に係るリスク
信託法上、受託者が倒産手続きの対象となった場合に、信託財産が破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に属するか否かに関しては、旧信託法の下では、明文の規定はないものの、同法の諸規定、とりわけ信託財産の独立性という観点から、登記等の対抗要件を具備している限り、信託財産が受託者の破産財団又は更生会社の財産その他受託者の固有財産に帰属するリスクは極めて低いと判断されます。新信託法においては、信託財産は信託受託者の固有財産に属しない旨が明文で規定されています(新信託法第25条第1項、第4項及び第7項)。但し、信託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必要がありますので、不動産を信託する信託の受益権については、この信託設定登記がなされるものに限り当投資法人は取得する予定です。しかしながら、必ずこのような取扱いがなされるとの保証はありません。
ⅱ.信託受託者の債務負担に伴うリスク
信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、あるいは信託財産である不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を財産とする当投資法人が不測の損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は信託の本旨に反した信託財産の処分行為の取消権を受益者に認めていますが、当投資法人は、常にかかる権利の行使により損害を免れることができるとは限りません。
⑤ 特定目的会社の優先出資証券への投資に係るリスク
当投資法人はその規約に基づき、資産流動化法に基づく特定目的会社がその資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする場合、その優先出資証券への投資を行うことがあります。かかる優先出資証券への投資を行う場合にも、当投資法人は、税法上の導管性要件(後記「⑥ 税制に係るリスク A. 導管性要件に係るリスク」をご参照ください。)に抵触することなく保有する意向です。また、規約に基づき中長期の安定運用を目標としているため、取得した優先出資証券につき短期間でその売却を行うことは意図しておりません。但し、売却する方が当投資法人にとってより経済的な合理性があると判断される場合、その売却を行うことがあります。しかしながら、優先出資証券については確立された流通市場が存在しないため、その流動性が低く、従って売却を意図してもその売却が困難な場合があり、又は、予定より低い価額での売買を余儀なくされる可能性があります。また、特定目的会社の投資する不動産に係る収益が悪化した場合や当該不動産の価値が下落した場合又は特定目的会社の開発する不動産が予想した価格で売却できない場合、更には導管体である特定目的会社において意図されない課税が生じた場合等には、当該特定目的会社の発行する優先出資証券に投資した当投資法人が当該優先出資証券より得られる運用益や分配される残余財産の減少等により損害を被るおそれがあります。また、優先出資証券の発行をした特定目的会社が自ら土地又は土地の賃借権を取得してその上に建物を建築する場合もあり、そのような場合には、前記「③ 投資法人の運用資産:原資産である不動産特有のリスク T.竣工前の不動産等関連資産の取得その他開発物件に係るリスク」に記載のリスクがあります。
⑥ 税制に係るリスク
A.導管性要件に係るリスク
税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件(導管性要件)を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
| 投資法人の主な導管性要件 | |
| 支払配当要件 | 配当等の額が配当可能利益の額(注)の90%超であること (利益を超えた金銭の分配を行った場合には、金銭の分配の額が配当可能額の90%超であること) |
| 国内50%超募集要件 | 投資法人規約において、投資口の発行価額の総額のうちに国内において募集される投資口の発行価額の占める割合が50%を超える旨の記載又は記録があること |
| 借入先要件 | 機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定するものをいう。次の所有先要件において同じ。)以外の者から借入れを行っていないこと |
| 所有先要件 | 事業年度の終了の時において、発行済投資口が50人以上の者によって所有されていること又は機関投資家のみによって所有されていること |
| 非同族会社要件 | 事業年度の終了の時において、投資主の1人及びその特殊関係者により発行済投資口の総口数あるいは議決権総数50%超を保有されている同族会社に該当していないこと |
| 会社支配禁止要件 | 他の法人の株式又は出資の50%以上を有していないこと(一定の海外子会社を除く) |
(注)「配当可能利益の額」は税引前当期純利益金額から下記の(A)を控除し(B)を加算したものです。
(A)税引前当期純利益金額から控除するもの
①前期繰越損失の額
②一時差異等調整積立金
③買換特例圧縮積立金の繰入額
(B)税引前当期純利益金額に加算するもの
①一時差異等調整積立金の取崩額
②買換特例圧縮積立金の取崩額
当投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、下記に記載した要因又はその他の要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。当投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益の配当等を損金算入することができなくなり、当投資法人の税負担が増大する結果、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
ⅰ.会計処理と税務処理との不一致によるリスク
会計処理と税務処理との不一致(税会不一致)が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上その全部又は一部を損金に算入することができない等の理由により、法人税等の税負担が発生し、配当の原資となる会計上の利益は減少します。
支払配当要件における配当可能利益の額(又は配当可能額)は会計上の税引前利益に基づき算定されることから、多額の法人税額が発生した場合には、配当可能利益の額の90%超の配当(又は配当可能額の90%超の金銭分配)ができず、支払配当要件を満たすことが困難となる可能性があります。なお、平成27年度税制改正により、交際費、寄附金、法人税等を除く税会不一致に対しては、一時差異等調整引当額の増加額に相当する金銭の分配により法人税額の発生を抑えることができるようになりましたが、当投資法人の過去の事業年度に対する更正処分等により多額の追徴税額(過年度法人税等)が発生した場合には、法人税等は一時差異等調整引当額の対象にならないため、支払配当要件を満たすことができないリスクは残ります。
ⅱ.資金不足により計上された利益の配当等の金額が制限されるリスク
現金及び預金が配当原資として不十分であり、かつ、借入先要件に基づく借入先等の制限や資産の処分の遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、支払配当要件を満たせない可能性があります。
ⅲ.借入先要件に係るリスク
当投資法人が何らかの理由により機関投資家以外からの借入れを行わざるを得ない場合又は当投資法人の既存借入金に係る貸付債権が機関投資家以外に譲渡された場合、あるいはこの要件の下における借入金の定義が税法上において明確ではないためテナント等からの預り金等が借入金に該当すると解釈された場合においては、借入先要件を満たせなくなる可能性があります。なお、当投資法人では、全ての借入契約に譲渡先を機関投資家に限定する譲渡制限条項を入れております。
ⅳ.投資主の異動について当投資法人のコントロールが及ばないリスク
本投資口が市場で流通することにより、当投資法人のコントロールの及ばないところで、所有先要件あるいは非同族会社要件が満たされなくなる可能性があります。
B.税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
当投資法人に対して税務調査が行われ、導管性要件に係る取扱いに関して、税務当局との見解の相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる可能性があります。このような場合には、当投資法人が過年度において行った利益の配当等の損金算入が否認される結果、当投資法人の税負担が増大し、投資主への分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
C.不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
当投資法人は、規約に資産の運用方針として、特定不動産(特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権)の価額の合計額の当投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用する旨を記載しています(規約第24条第1項)。当投資法人は、上記内容の投資方針を規約に定めること、及びその他の税法上の要件を充足することを前提として、不動産を取得する際に課せられる登録免許税及び不動産取得税に関して、下記の軽減措置の適用を受けることができると考えています。しかし、当投資法人がかかる軽減措置の要件を満たすことができない場合、又は軽減措置の要件が変更された場合には、軽減措置の適用を受けることができない可能性があります。
ⅰ.登録免許税の軽減措置
軽減要件を満たす投資法人が平成29年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率(通常は土地1.5%、建物2.0%)が1.3%に軽減されます。
ⅱ.不動産取得税の軽減措置
軽減要件を満たす投資法人が平成29年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。
D.一般的な税制の変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権その他当投資法人の資産に関する税制若しくは当投資法人に関係する税制が改正され、又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果当投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益の配当、資本の払戻し、譲渡等に関する税制が改正され、又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、本投資口の保有又は売却による投資主の手取金の額が減少し、又は税務申告等の税務上の手続面での負担が投資主に生じる可能性があります。
⑦ リスクに対する管理体制
A.リスクに対する管理体制
当投資法人は、上記①乃至⑥に記載のリスクに対し、当投資法人自らが投信法上の規制を遵守することはもとより、本資産運用会社において様々な社内規則を設けてこれに対処することとし、また、最適と思われる組織体制と人材の配置・遵法精神の涵養を含めた教育体制を敷いております。
具体的には、本資産運用会社は、不動産に関するリスクの回避・最小化を図るため、不動産等関連資産の取得・維持・売却に当たり、遵守すべき規則として資産管理計画書等を定めていることに加え、計算期間毎に少なくとも1回、運用会議にて、運用計画の決定・見直しに関し慎重な検討を行います。また、個別の不動産等関連資産の取得等に当たっては、随時運用会議を開催し、個別に検討を行います。さらに、利害関係者(後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利益相反取引への対応等 ① 利益相反取引への対応方針及び運用体制 (ⅲ)利害関係者取引規程の内容 (a)利害関係者の定義」に記載される者をいいます。本書において以下同じ意味で用います。)を相手方とする不動産等関連資産の取得等については、代表取締役社長、コンプライアンス部長、リスク管理室長に加えて外部専門家を委員とするコンプライアンス委員会による事前承認を得る等の必要があります。手続の詳細につきましては、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利益相反取引への対応等 ① 利益相反取引への対応方針及び運用体制 (ⅲ)利害関係者取引規程の内容」をご参照ください。これらの検討を経ることにより、異なる観点からリスクへの対策を図ります。なお、各会議の詳細につきましては、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第4 関係法人の状況 1 資産運用会社の概況 (2)運用体制 ② 投資運用の意思決定機構」をご参照ください。
また、本資産運用会社は、リスク管理統括部署としてリスク管理室を設置し、当該リスク管理室に対し、各種リスク管理の基本方針の立案及び推進のほか、各種リスク管理業務の運営体制に関する問題点の検討等を委ねると共に、リスク管理の状況について、代表取締役社長、コンプライアンス委員会及び取締役会に報告することとしています。
また、当投資法人においても、投信法に従い、少なくとも3ヶ月に1度役員会を開催して当投資法人の業務執行の適正を図るほか、一定の重要な事項は役員会の決議又は役員会への報告を要することとし、本資産運用会社を監督・管理します。
B.コンプライアンス上の問題への対応
本資産運用会社は、コンプライアンス統括部署としてコンプライアンス部を設置し、コンプライアンス全般の企画・立案・推進に関する取組みを委ねると共に、かかるコンプライアンスの進捗状況について取締役会に定期的に報告することとしています。また、コンプライアンス委員会を設置し、重要な利害関係者取引についての検討、コンプライアンス態勢の整備、コンプライアンスに関する問題事案の協議その他コンプライアンスに関する重要事項の協議について委ねることにより、当投資法人の利益が不当に害されることを未然に防ぐ体制を構築しております。なお、本資産運用会社のコンプライアンス規程において、下記のとおり対策をとることが定められています。
ⅰ.コンプライアンス上の問題への対応の基本
各部室における個別の業務に関し、コンプライアンス上問題となるおそれのある事項が発生した場合には、直ちにコンプライアンス部に照会・相談する業務運営の仕組みを構築しております。また、コンプライアンス上問題となるおそれのある重要な事件・事故が発生した場合には、速やかに報告、解決、原因究明、再発防止策の策定を行うよう徹底してまいります。
ⅱ.問題発生時の対応と報告
コンプライアンス上の問題が発生した場合、本資産運用会社では、迅速に事実関係を調査し、原因を究明した上で再発防止策を講ずるほか、必要に応じて監督官庁への報告等を行います。法令・規則違反あるいはそのおそれのある行為等の問題を認識した者は、以下のとおり報告しなければならないこととされています。
(a)各職員は、自ら所属する各部室コンプライアンス責任者に報告することとします。
(b)報告を受けた各部室コンプライアンス責任者はコンプライアンス部長に報告することとします。
上記の報告経路とは別に、本資産運用会社の全ての役職員につき、法令違反等のおそれがあると認識した場合、コンプライアンス部長、又は、本資産運用会社の社外通報窓口として本資産運用会社の代表取締役社長が指定した法人・団体等に直接、報告・相談できる体制(以下「コンプライアンス相談ライン」といいます。)を整備しております。なお、コンプライアンス相談ラインの利用者は公益通報者保護法による保護又はそれに準ずる保護が与えられるものとされております。
以上のように、本資産運用会社及び当投資法人における重層的な検証を通じ、実効性あるリスク管理体制を整備し、コンプライアンス上の問題にも対応できる体制を整備しておりますが、かかる社内体制が常に最適に稼働し上記のいかなる問題も顕在化しないとの保証はありません。また、かかる社内体制が最適に機能しない場合、投資家に損害が及ぶおそれがあることは否定できません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
