有価証券報告書(内国投資証券)-第47期(2024/07/01-2024/12/31)

(1)【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下、「投信法施行規則」といいます。)第105条第1号ヘに定めるもののうち、不動産、不動産の賃借権、地上権又はこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。)に対する投資として運用することを目的とし、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして運用を行います(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅰ)。
② 投資態度
資産運用会社は、以下の本投資法人の投資態度に基づき本投資法人の資産の運用等を行います。なお、資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて、本投資法人の投資態度に従った資産運用ガイドラインを社内規程として制定しています。
(ア)投資対象物件
主として東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託の受益権その他の資産(以下総称して「不動産関連資産」といいます。)に投資します(規約「資産運用の対象及び方針Ⅱ(2)①」)。
(イ)ポートフォリオ構築方針
不動産関連資産の選別投資によるポートフォリオ構築については、わが国の地域別のオフィスストックの量的割合を踏まえて、中長期的な観点から、ポートフォリオ全体の運用資産の着実な成長と安定した収益の確保をめざして行います。
A.地域分散
地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の3地域に分類し、不動産、不動産の賃借権、地上権並びに信託の受益権の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権、地上権の価格の合計額の70%以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30%以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図ります(規約「資産運用の対象及び方針Ⅱ(2)③」)。

地域	具体的な地域		地域の基本特性	組入れ 比率
東京 都心部	東京 23区	うち都心5区 (千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)	・地方都市部と比較し、相対的に賃料水準は高く、空室率は低い。また、相対的にマーケット(賃貸・売買)の規模が大きく、成長性が高い。 ・利回りは相対的に低い。 ・売却時における流動性は相対的に高い。	70% 以上
東京周辺 都市部	1都6県(東京都(23区を除く)、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県及び栃木県に所在する都市)		・東京都心部と地方都市部の中間的な基本特性を持つ。
地方 都市部	上記以外の道府県に所在する主要都市		・東京都心部と比較し、相対的に賃料水準は低く、空室率は高い。また、相対的にマーケット(賃貸・売買)の規模が小さく成長性が低い。 ・利回りは相対的に高い。 ・売却時における流動性は相対的に低い。	30% 以下

(注)資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用ができない場合があります(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)⑧)。
(ウ)取得方針
A.不動産の投資割合
本投資法人は「特定不動産の割合」につき、75%以上を維持します(規約「資産運用の対象及び方針Ⅱ(2)⑤」)。「特定不動産の割合」とは、特定不動産の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合をいいます。
(注)特定不動産とは、本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。
B.デューディリジェンス
個々の不動産関連資産に投資する際には、当該不動産関連資産の取得価格と収益予想から想定される投資利回り、及び当該不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の立地エリアの将来性及び安定性、それらの劣化又は陳腐化リスクに対する対応状況、並びに保険付保状況等を総合的に判断して選別します。選別に際しては、建物規模、建築及び設備スペック、耐震性能、権利関係への対応、入居テナント属性、建物管理関係及び環境・地質等を考慮の上総合的に判断します(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)②)。
なお、以下の表に記載する項目は考慮にあたっての検討事項であり、本投資法人が取得した又は取得する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産が結果的に以下の項目の全てを満たさないこともあります。

項目	内容
建物規模	専有面積(当該物件における専有面積)及び基準階専有面積(1フロアでの専有面積) ・総専有面積の目安は約1,650㎡(約500坪)以上 ・基準階専有面積の目安は約330㎡(約100坪)以上
建築及び設備スペック	賃貸に適した貸付床の形状・分割対応、十分な階高・意匠・電気容量・空調方式等
耐震性能	新耐震基準(昭和56年に改正された建築基準法に基づく基準を指します。)又はそれと同水準以上の性能の確保(構造評定・構造評価(一般財団法人日本建築センターが建築基準法に基づいて行う建物構造の評定・評価)を取得していること等)
権利関係への対応	共有、区分所有、借地物件等、本投資法人が完全な所有権を有しない物件についての、以下の点が適切であること ・敷金保全措置、修繕費負担能力に対する補完措置 ・共有持分分割請求及び共有持分売却等に関する適切な措置等
入居テナント属性	適正なテナントの信用力、テナントの使用目的及び形態並びに賃料収納状況等
環境・地質等	アスベスト等の有害物質の使用状況がないこと、若しくはその対応策のあること、土壌汚染状況が環境基準等に適合していること等

C.未完成・未稼働資産
本投資法人は、原則として、引渡時点において稼働資産である不動産関連資産を取得します。引渡時点において未稼働資産である不動産関連資産については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、本投資法人はこれを取得することができます。但し、当該未稼働資産の引渡直後において引渡済の未稼働資産(稼働資産となった未稼働資産を除きます。)の契約上の取得価格の合計が、直近の決算日における本投資法人の貸借対照表上の資産総額の10%を超えない範囲に限ります。なお、稼働資産とは、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産のうち建物が竣工しており賃貸中又は賃貸可能であるものをいい、本投資法人が保有する不動産関連資産のうちある時点において稼働資産となった不動産関連資産は引き続き稼働資産とみなします(建物の建替え又は大規模修繕等が行われる場合を含みます。)。また、未稼働資産とは、稼働資産以外の不動産関連資産をいいます(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)④)。
(エ)運営方針
取得した不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産においては、中長期視点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大(賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等)と費用逓減(外注委託費、水道光熱費等の削減)による運用収益の安定的な成長を目指します(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)⑥)。
本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属するすべての不動産関連資産の本体をなす不動産若しくはその裏付けとなる不動産又は当該不動産に付随する動産(以下総称して「賃貸資産」といいます。)を賃貸(駐車場、看板等の設置等を含みます。)します。かかる賃貸に際して、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れることがあり、かかる金銭は、規約の定めに基づいて運用されます(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅳ(1)(2))。
本投資法人は、運用資産に属する賃貸資産以外の資産の貸付けは行いません(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅳ(3))。
本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金、圧縮積立金、一時差異等調整積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積み立てることができます(規約第14条第1項(2))。
(オ)売却方針
個々の不動産関連資産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測、並びにポートフォリオの構成等を考慮のうえ総合的に判断します。なお、売却若しくは保有の検討は、保有する全ての不動産関連資産について定期的に実施します(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)⑦)。
(カ)財務方針
本投資法人の収益性の向上のため、資金調達については、手元資金の状況、各資金調達手法に係る市場環境、1口当たり分配金への影響、レバレッジによる収益性向上効果と調達後のレバレッジ水準等を勘案し、調達方法を総合的に判断します。
また、レバレッジ水準を適正にコントロールするための指標として主に本投資法人の総資産に対する有利子負債残高(借入残高及び投資法人債発行残高の合計)の比率(以下、「総資産有利子負債比率」といいます。)を用いるものとし、資産運用の安定性に鑑み、レバレッジは保守的にコントロールします。
A.エクイティファイナンス
資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)の金額・時期、J-REIT市場及び本投資法人の投資口価格・資本市場の動向、1口当たり分配金への影響等を勘案のうえで新投資口の発行を行います。
B.デットファイナンス
資産の取得、修繕等又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ(コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同様です。)を発行します(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(2)⑨)。また、金融市場の混乱に備え、資産運用の安定性に資するため、長期の固定金利による負債を中心に調達するとともに、返済期限の分散に留意します。資金を借入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15(以下、「投資法人の課税の特例」といいます。)に規定された機関投資家に限ります。)からの借入れに限ります。また、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします。借入れ又は投資法人債の発行につき、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます(規約第15条)。
C.総資産有利子負債比率
本投資法人の総資産有利子負債比率の上限は、資産運用会社が定めた規程の中で定められています。これにおいては、総資産有利子負債比率の上限として56%を目途としています(但し、資産の取得に伴い、一時的に56%を超えることがあります。)。
D.デリバティブ取引
本投資法人は、本投資法人にかかる負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限って、金融商品取引法に定めるデリバティブ取引(金融商品取引法第2条第20項に定めるものをいいます。)に係る権利に投資することがあります(規約「資産運用の対象及び方針」Ⅱ(1)b.⑩及びⅢ(2))。
(キ)開示方針
「開かれた透明性のある投資法人」であることを自ら示し、社会の認知を得ることを開示の方針とします。また全ての投資主に対して正確で偏りのない情報を遅滞なく伝達できる環境を常に整えることに努めます。
本投資法人は投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会等がそれぞれ要請する様式に従って開示を行うほか、自主的に投資判断上重要と考える情報を積極的に開示します。
A.不動産鑑定評価等
資産運用報告等により価格を開示する目的で、本投資法人が定める資産評価の方法及び基準(後記「第二部投資法人の詳細情報/第3管理及び運営/1資産管理等の概要/(1)資産の評価/②純資産総額」をご参照下さい。)と異なる方法で評価する場合には、(a)不動産、不動産の賃借権及び地上権については、原則として不動産鑑定士による鑑定評価等に基づいた価額とし、(b)信託の受益権、匿名組合出資持分及び任意組合出資持分については、信託財産、匿名組合又は任意組合の構成資産が不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は(a)に従った評価を、金融資産の場合は一般に公正妥当と認められる企業会計の基準と慣行に従った評価をした上で、これらの合計額から信託負債の額、匿名組合又は任意組合の負債合計額を控除して当該信託受益権の持分相当額、当該匿名組合出資持分相当額又は当該任意組合出資持分相当額を算定した価額とします(規約「資産評価の方法及び基準」Ⅳ)。物件取得時からその後最初に到来する決算日に係る鑑定評価額等を開示するまでの期間においては、物件の売買契約書等に記載された売買価格(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。)をもって開示評価額とします。