有価証券報告書(内国投資証券)-第47期(2024/07/01-2024/12/31)
(1)【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
(注)1.2024年10月1日を効力発生日として投資口1口につき5口の割合による投資口の分割をしています。「1口当たり純資産額」及び「1口当たり当期純利益」については、第46期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
2.上表において、「1口当たり当期純利益」は、「当期純利益」を日数加重平均投資口数で除することにより、また、「1口当たりFFO」は、第47期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定し、「当期純利益」から不動産等売却損益を控除した額と「当期減価償却費」の合計を日数加重平均投資口数で除することにより、算定しています。
3.上表において、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、「1口当たり当期純利益」が希薄化していないため記載していません。
4.上表において、記載した以下の指標は以下の式から算定しています。また6ヶ月決算であるため月数により年換算した数値を括弧内に表示しています。
・「自己資本比率」=純資産額/総資産額
・「自己資本利益率」=当期純利益/平均純資産額 平均純資産額=(期首純資産額+期末純資産額)÷2
・「総資産経常利益率」=経常利益/平均総資産額 平均総資産額=(期首総資産額+期末総資産額)÷2
・「賃貸NOI」=不動産賃貸事業損益(不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用)+当期減価償却費
5.本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
6. 「配当性向」については、小数点第1位未満を切捨てにより記載しています。
7.上表において、「期末投資物件数」は、社会通念上オフィスビルとして一体と認められる単位で記載しています。
8.上表において、「期末総賃貸可能面積」及び「期末テナント数」は、各期の期末における各物件の「総賃貸可能面積」及び「延べテナント数」の合計を記載しています。「期末稼働率」は、各期の期末における各物件の「総賃貸可能面積」の合計に占める「総賃貸面積」の合計の割合を記載しています。「総賃貸可能面積」、「延べテナント数」及び「総賃貸面積」の定義については、後記「5運用状況/(2)投資資産/③その他投資資産の主要なもの/(イ)投資不動産物件及び信託不動産の内容/D.テナント等の概要」の注書きをご参照下さい。
② 事業の状況
(ア)業績等の概要
A.投資法人の主な推移
本投資法人は、オフィスビルを投資対象とするオフィス特化型J-REITです。投資対象地域は、東京都心部及び東京周辺都市部を中心としつつ、地方都市部にも投資を行います。「投資信託及び投資法人に関する法律」(以下「投信法」といいます。)に基づき、2001年3月16日に設立され、同年9月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コード8951)しました。
2001年5月に22物件、取得価格累計1,921億円で運用を開始して以降、継続的な物件取得により資産の着実な成長を実現しています。
B.投資環境と運用実績
当期における日本経済は、物価上昇の影響を受けながらも、企業による設備投資の増加や賃金上昇に伴う個人消費、インバウンド需要の拡大等により底堅く推移し緩やかな景気回復が継続しました。
一方、日本銀行による政策金利の引き上げ等の金融政策の見直しや世界的な利下げもありましたが、日本経済への影響は限定的でした。
東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、従業員のコミュニケーションスペースの拡張や新規雇用に伴うオフィス面積の見直し機運が更に高まり、業容拡大による館内増床や立地改善のための前向きな移転が引き続き促進されるなど、企業のオフィスニーズ拡大の動きが進み需要が継続的に回復してきました。前期に5%台で推移していた東京都心部のマーケット空室率は、4%台前半に低下しています。
オフィスビル売買市場については、国内外の金融政策の影響はあるものの、機関投資家の物件取得意欲は依然として高く、特に国内と海外の金利差、円安等により海外機関投資家の需要は堅調に推移しました。引き続き優良物件の売却情報は限定的であることから、競争の激しい物件取得環境が継続しています。
本投資法人は、このような環境のもと、当期においては、2024年9月に「つくば三井ビルディング」(信託受益権、譲渡価格:10,920百万円)の譲渡、同年10月に「興和西新橋ビルB棟(追加取得)」(不動産、取得価格:63百万円)の取得を行い、ポートフォリオのクオリティの充実を図りました。
また、保有物件については、98%台の期中平均稼働率に回復、更なる内部成長を目指してマーケット動向を的確に考慮し、中長期的な視点でリーシング活動に取り組んでいます。既存テナントについては、良好なリレーションの維持とオフィスビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めており、稼働率ならびに賃貸事業収入は安定的に推移しています。また、戦略的かつメリハリのある追加投資による物件競争力の向上を、適正なコストコントロールに基づいて実施しています。
このような運用の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する物件数は67物件、取得価格累計は1兆4,579億円、総賃貸可能面積は1,193,084㎡(360,907坪)となりました。また、上記リーシング活動の成果により、当期のポートフォリオ全体の期中平均稼働率(サブリース勘案後)は98.0%、当期末時点の稼働率(同)は98.0%、テナント総数(同)は1,499となっています。
なお、本投資法人は新たな少額投資非課税制度(新NISA)が開始されたことを踏まえ、投資口の投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整え、更なる投資家層の拡大と投資口の流動性の向上を図ることを目的として、2024年10月1日を効力発生日として投資口を1口につき5口の割合をもって分割しました。
C.資金調達の概要
本投資法人は、総資産有利子負債比率(総資産に対する有利子負債残高の比率をいいます。以下「LTV」といいます。)の上限の目途を56%としつつ、当面のターゲットを36%から46%のレンジに定め、保守的な財務運営を行っています。
期末LTVは42.4%、期末長期固定金利比率(有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が1年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率をいいます。以下同様です。)は88.2%となっています。
(注)有利子負債とは、貸借対照表に計上される「短期借入金」、「長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含みます。)」、「投資法人債(1年内償還予定の投資法人債を含みます。)」を指します。
前期末時点及び当期末時点における有利子負債残高の状況は以下のとおりです。
(注)当期末のグリーンファイナンスの残高は65,000百万円です。
機動的な資金調達及びリファイナンスリスク軽減の観点から、安定的な調達基盤の確保のため総額600億円のコミットメントラインを設定しています。
本投資法人は、2025年1月に投資法人債(短期投資法人債を除きます。)に係る発行登録書を提出しており、概要は以下のとおりです。なお、当期末における発行枠残高は2,000億円となっています。
また、当期末時点において本投資法人が取得している発行体格付(発行体の将来の信用力に関する各信用格付業者の意見)は以下のとおりです。
D.サステナビリティへの取り組み
本投資法人は、三井不動産グループが定める「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、ESGに配慮した以下のような取り組みを行っています。
環境への取り組みについては、主要KPIの一つとして気候関連課題(環境負荷の低減)への対応を掲げており、数値目標としてGHG排出量総量(Scope1+2+3)を2050年までに90%削減(2021年基準、ネットゼロ目標としてSBT認定)、GHG排出量総量(Scope1+2)を2030年までに42%削減(2021年基準、ニアターム目標としてSBT認定)、CO2排出量原単位を2030年までに46%削減(2013年基準)、水使用量原単位を2030年までに5%削減(2019年基準)、廃棄物リサイクル率65%を設定しています。再生可能エネルギーの導入、照明LED化工事の推進、節水機器の導入、廃棄物の削減等に積極的に取り組むことで環境負荷の低減を進めており、LED化工事は当期末時点でポートフォリオ全体の66%まで完了しています。
社会への取り組みについては、地域社会との関係において、まちづくりへの貢献や地域コミュニティの活性化等を意識しており、また、テナントに向けては、日々の管理や顧客満足度調査で得られた様々な課題や改善点を運用に反映するためにPDCAサイクルを設定し、真摯に解決・改善に努め、安全・安心・快適な環境を提供しています。
ガバナンスへの取り組みについて、資産運用会社においてはコンプライアンスの徹底を経営の最重要課題の一つとしており、全従業員・役員を対象に、法令やコンプライアンス遵守に関する研修を定期的に行い、個人及び組織力の向上に努めています。
本投資法人は外部機関からの評価・認証取得にも積極的に取り組んでおり、継続的に参加しているGRESBリアルエステイト評価において、2024年に総合スコアで5スター評価(最高位)を獲得し、また、グリーンビルディング認証取得率は当期末時点で100%(延床面積ベース。本書提出日時点で売却済みであるNBF虎ノ門ビル(建物部分)を除く。)となっています。
資産運用会社は、気候関連課題に関する情報開示を促進するため、2021年にTCFD(Task Force on Climate-related Financial Disclosures:気候関連財務情報開示タスクフォース)への賛同を表明しました。TCFD提言で情報開示が推奨されている4つの項目(ガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標)に基づき、気候変動が事業や財務に影響を及ぼすリスクと機会について分析を行い、本投資法人のホームページに開示しています。
(注)本投資法人が取得しているグリーンビルディング認証は、DBJ Green Building認証、CASBEE建築評価認証、CASBEE不動産評価認証です。
E.業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の運用実績として、営業収益は50,810百万円(前期比556百万円増、1.1%増)、不動産等売却益を除いた不動産賃貸事業収益は46,071百万円(前期比1,055百万円増、2.3%増)、不動産賃貸事業利益は21,480百万円(前期比163百万円減、0.8%減)、営業利益は24,068百万円(前期比574百万円減、2.3%減)、経常利益は22,667百万円(前期比678百万円減、2.9%減)、当期純利益は22,666百万円(前期比678百万円減、2.9%減)となりました。
分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の課税の特例(租税特別措置法第67条の15)の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、当期未処分利益22,666百万円に圧縮積立金取崩額537百万円を加算したうえで、圧縮積立金繰入額2,264百万円を計上した結果、正味1,727百万円の圧縮積立金繰入額を控除した20,939百万円を分配することとしました。
この結果、投資口1口当たりの分配金は2,462円(前期比154円減、5.9%減)となりました。
(注)本投資法人は、2024年10月1日を効力発生日として、投資口1口につき5口の割合で投資口の分割を行っています。
第46期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して前期比増減額及び増減率を算定しています。
(イ)今後の運用方針及び対処すべき課題
今後の日本経済は、賃金の上昇やインバウンド需要の増加を背景に景気回復が継続するものと見込まれますが、日本銀行の金融政策や国内外の金融市場の変動がJ-REITマーケットに与える影響については注視する必要があります。
オフィスビル賃貸市場については、2025年以降に供給が予定されるオフィスビルのリーシング活動による影響には今後も注視が必要ですが、引き続き企業のオフィスニーズ拡大による需要は底堅く、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込まれます。
オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことが見込まれます。
このような環境下、本投資法人は、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し、以下の運用方針のもと、適正な運用を実施します。
A.新規物件の投資方針
競争の激しい物件取得環境が継続する一方で、国内の金利上昇等の景気への影響が懸念されている現在の状況を踏まえ、中長期的にポートフォリオに貢献できる物件の取得に努め、ポートフォリオのクオリティの更なる強化を図っていきます。
なお、投資にあたっては、財務運営状況を十分に考慮し、経済情勢、金融マーケット及び不動産マーケットの動向を注視しながら、適切な判断を行います。
また、資産の入替については、新規物件取得の進捗とポートフォリオ全体の損益に与える影響を考慮しながら、マーケットの環境を踏まえ、物件の成長性や安定性・規模・立地・ポートフォリオ構成等を勘案して、適宜実施します。
B.保有物件の運用方針
オフィスビル賃貸市場の動向を注視し、市場環境に即した適切で柔軟な対応を行うことで、賃貸事業収入の持続的な拡大を図ります。新規リーシングについては、マーケット動向を的確に考慮したうえでの柔軟な対応により、募集条件の改善と高稼働率維持の両立を目指し、既存テナントについては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を基本方針として、解約防止を図りつつ、賃料水準の維持・向上に努めます。また、建物への設備投資については、リニューアル工事や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する工事を、適切かつ効果的に実施しつつ、建物管理費やエネルギーコストの増加抑制に努めます。
C.財務戦略等
借入れによる資金調達については、引き続き資産の長期運用及び調達の安定性並びに今後の金利上昇への対応の観点から、従来通り長期固定金利の資金調達を基本としますが、調達年限や長期変動金利借入等を柔軟に活用し支払金利の抑制に努めます。また、多様な調達基盤の維持の観点からも、金融マーケットを注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組みます。
LTVのターゲットは36%から46%を目標とし、上限の目途を56%とします。また、長期固定金利比率のターゲットについては、80%以上を目標として財務運営を行います。
また、適切な情報開示と透明性確保の観点から、IR活動において正確・公平でタイムリーな情報開示を積極的かつグローバルに実施します。
(ウ)決算後に生じた重要な事実
A.2025年1月31日付で以下の資産の取得について売買契約を締結しており、同年3月31日付で取得を予定しています。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人(買主)の責に帰すべき事由に基づき本物件の売買契約が解除された場合には、売主に対し、かかる契約の違約金を支払うことになっています。なお、契約にかかる違約金は売買価格の10%となります。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
B.2025年1月31日付で以下の資産の譲渡について売買契約を締結しており、2025年3月27日付で譲渡を完了しています。譲渡日現在の概況等は以下のとおりです。
C.2025年2月17日付で以下の資産の取得について売買契約を締結しており、同年6月30日付で取得を予定しています。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人(買主)の責に帰すべき事由に基づき本物件の売買契約が解除された場合には、売主に対し、かかる契約の違約金を支払うことになっています。なお、契約にかかる違約金は売買価格の20%となります。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
D.2024年7月12日付で以下の資産の譲渡について売買契約を締結しており、2025年1月6日付で譲渡を完了しています。譲渡日現在の概況等は以下のとおりです。
① 主要な経営指標等の推移
| 回次 | 第38期 | 第39期 | 第40期 | 第41期 | 第42期 | ||
| 決算年月 | 2020年6月 | 2020年12月 | 2021年6月 | 2021年12月 | 2022年6月 | ||
| 営業収益 | 百万円 | 38,591 | 41,747 | 46,213 | 50,334 | 52,215 | |
| (うち不動産賃貸事業収益) | 百万円 | (38,591) | (40,359) | (44,688) | (44,333) | (45,227) | |
| 営業費用 | 百万円 | 21,830 | 23,035 | 23,435 | 27,330 | 25,408 | |
| (うち不動産賃貸事業費用) | 百万円 | (20,166) | (21,220) | (21,215) | (21,896) | (23,200) | |
| 営業利益 | 百万円 | 16,760 | 18,712 | 22,778 | 23,004 | 26,806 | |
| 経常利益 | 百万円 | 15,513 | 17,274 | 21,428 | 21,728 | 25,440 | |
| 当期純利益 | 百万円 | 15,512 | 17,273 | 21,427 | 21,727 | 25,439 | |
| 出資総額 | 百万円 | 519,124 | 642,044 | 642,044 | 642,044 | 673,047 | |
| 発行済投資口の総口数 | 口 | 1,412,000 | 1,652,500 | 1,652,500 | 1,652,500 | 1,700,991 | |
| 純資産額 | 百万円 | 541,940 | 666,620 | 669,870 | 672,290 | 709,154 | |
| 総資産額 | 百万円 | 1,044,475 | 1,197,435 | 1,305,388 | 1,306,855 | 1,367,719 | |
| 1口当たり純資産額 | (注1) | 円 | 383,810 | 403,401 | 405,368 | 406,832 | 416,906 |
| 1口当たり当期純利益 | (注1) (注2) (注3) | 円 | 10,986 | 11,524 | 12,966 | 13,148 | 14,998 |
| 分配総額 | 百万円 | 15,512 | 18,177 | 19,307 | 19,578 | 22,922 | |
| 1口当たり分配金額 | 円 | 10,986 | 11,000 | 11,684 | 11,848 | 13,476 | |
| (うち1口当たり利益分配金額) | 円 | (10,986) | (11,000) | (11,684) | (11,848) | (13,476) | |
| (うち1口当たり利益超過分配金額) | 円 | (―) | (―) | (―) | (―) | (―) | |
| 自己資本比率 | (注4) | % | 51.9 | 55.7 | 51.3 | 51.4 | 51.8 |
| 自己資本利益率 | (注4) | % | 2.9 | 2.9 | 3.2 | 3.2 | 3.7 |
| (5.7) | (5.7) | (6.4) | (6.5) | (7.4) | |||
| [その他参考情報] | |||||||
| 当期運用日数 | 日 | 182 | 184 | 181 | 184 | 181 | |
| 総資産経常利益率 | (注4) | % | 1.5 | 1.5 | 1.7 | 1.7 | 1.9 |
| (3.0) | (3.1) | (3.4) | (3.3) | (3.8) | |||
| 配当性向 | (注6) | % | 99.9 | 105.2 | 90.1 | 90.1 | 90.1 |
| 期末投資物件数 | (注7) | 件 | 71 | 74 | 75 | 73 | 73 |
| 期末総賃貸可能面積 | (注8) | ㎡ | 1,082,105 | 1,106,692 | 1,216,543 | 1,197,970 | 1,237,167 |
| 期末テナント数 | (注8) | 件 | 1,464 | 1,551 | 1,606 | 1,567 | 1,601 |
| 期末稼働率 | (注8) | % | 99.4 | 97.7 | 97.2 | 96.4 | 96.6 |
| 当期減価償却費 | 百万円 | 7,167 | 7,181 | 7,399 | 7,424 | 7,728 | |
| 当期資本的支出額 | 百万円 | 4,973 | 5,971 | 6,777 | 5,664 | 8,820 | |
| 賃貸NOI(ネットオペレーティングインカム) | (注4) | 百万円 | 25,592 | 26,319 | 30,872 | 29,862 | 29,756 |
| 1口当たりFFO(ファンズフロムオペレーション) | (注2) | 円 | 16,062 | 15,388 | 16,544 | 15,991 | 15,435 |
| 回次 | 第43期 | 第44期 | 第45期 | 第46期 | 第47期 | ||
| 決算年月 | 2022年12月 | 2023年6月 | 2023年12月 | 2024年6月 | 2024年12月 | ||
| 営業収益 | 百万円 | 47,366 | 47,030 | 47,349 | 50,254 | 50,810 | |
| (うち不動産賃貸事業収益) | 百万円 | (45,172) | (45,148) | (45,635) | (45,016) | (46,071) | |
| 営業費用 | 百万円 | 25,770 | 26,390 | 26,582 | 25,610 | 26,741 | |
| (うち不動産賃貸事業費用) | 百万円 | (23,672) | (24,278) | (24,501) | (23,373) | (24,591) | |
| 営業利益 | 百万円 | 21,596 | 20,640 | 20,767 | 24,643 | 24,068 | |
| 経常利益 | 百万円 | 20,289 | 19,336 | 19,513 | 23,345 | 22,667 | |
| 当期純利益 | 百万円 | 20,288 | 19,335 | 19,513 | 23,344 | 22,666 | |
| 出資総額 | 百万円 | 673,047 | 673,047 | 673,047 | 673,047 | 673,047 | |
| 発行済投資口の総口数 | 口 | 1,700,991 | 1,700,991 | 1,700,991 | 1,700,991 | 8,504,955 | |
| 純資産額 | 百万円 | 706,521 | 706,295 | 706,247 | 710,030 | 710,444 | |
| 総資産額 | 百万円 | 1,368,739 | 1,385,920 | 1,385,619 | 1,383,883 | 1,382,958 | |
| 1口当たり純資産額 | (注1) | 円 | 415,358 | 415,225 | 415,197 | 83,484 | 83,533 |
| 1口当たり当期純利益 | (注1) (注2) (注3) | 円 | 11,927 | 11,367 | 11,471 | 2,744 | 2,665 |
| 分配総額 | 百万円 | 19,561 | 19,561 | 19,561 | 22,252 | 20,939 | |
| 1口当たり分配金額 | 円 | 11,500 | 11,500 | 11,500 | 13,082 | 2,462 | |
| (うち1口当たり利益分配金額) | 円 | (11,500) | (11,500) | (11,500) | (13,082) | (2,462) | |
| (うち1口当たり利益超過分配金額) | 円 | (―) | (―) | (―) | (―) | (―) | |
| 自己資本比率 | (注4) | % | 51.6 | 51.0 | 51.0 | 51.3 | 51.4 |
| 自己資本利益率 | (注4) | % | 2.9 | 2.7 | 2.8 | 3.3 | 3.2 |
| (5.7) | (5.5) | (5.5) | (6.6) | (6.4) | |||
| [その他参考情報] | |||||||
| 当期運用日数 | 日 | 184 | 181 | 184 | 182 | 184 | |
| 総資産経常利益率 | (注4) | % | 1.5 | 1.4 | 1.4 | 1.7 | 1.6 |
| (3.0) | (2.8) | (2.8) | (3.4) | (3.3) | |||
| 配当性向 | (注6) | % | 96.4 | 101.1 | 100.2 | 95.3 | 92.3 |
| 期末投資物件数 | (注7) | 件 | 71 | 70 | 69 | 68 | 67 |
| 期末総賃貸可能面積 | (注8) | ㎡ | 1,219,233 | 1,202,427 | 1,194,435 | 1,209,996 | 1,193,084 |
| 期末テナント数 | (注8) | 件 | 1,547 | 1,552 | 1,534 | 1,564 | 1,499 |
| 期末稼働率 | (注8) | % | 96.1 | 97.5 | 97.5 | 98.0 | 98.0 |
| 当期減価償却費 | 百万円 | 7,917 | 7,873 | 7,973 | 7,937 | 7,846 | |
| 当期資本的支出額 | 百万円 | 3,650 | 5,118 | 4,840 | 4,962 | 4,782 | |
| 賃貸NOI(ネットオペレーティングインカム) | (注4) | 百万円 | 29,418 | 28,743 | 29,106 | 29,580 | 29,326 |
| 1口当たりFFO(ファンズフロムオペレーション) | (注2) | 円 | 15,292 | 14,889 | 15,150 | 15,311 | 3,030 |
(注)1.2024年10月1日を効力発生日として投資口1口につき5口の割合による投資口の分割をしています。「1口当たり純資産額」及び「1口当たり当期純利益」については、第46期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
2.上表において、「1口当たり当期純利益」は、「当期純利益」を日数加重平均投資口数で除することにより、また、「1口当たりFFO」は、第47期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定し、「当期純利益」から不動産等売却損益を控除した額と「当期減価償却費」の合計を日数加重平均投資口数で除することにより、算定しています。
3.上表において、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、「1口当たり当期純利益」が希薄化していないため記載していません。
4.上表において、記載した以下の指標は以下の式から算定しています。また6ヶ月決算であるため月数により年換算した数値を括弧内に表示しています。
・「自己資本比率」=純資産額/総資産額
・「自己資本利益率」=当期純利益/平均純資産額 平均純資産額=(期首純資産額+期末純資産額)÷2
・「総資産経常利益率」=経常利益/平均総資産額 平均総資産額=(期首総資産額+期末総資産額)÷2
・「賃貸NOI」=不動産賃貸事業損益(不動産賃貸事業収益-不動産賃貸事業費用)+当期減価償却費
5.本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。
6. 「配当性向」については、小数点第1位未満を切捨てにより記載しています。
7.上表において、「期末投資物件数」は、社会通念上オフィスビルとして一体と認められる単位で記載しています。
8.上表において、「期末総賃貸可能面積」及び「期末テナント数」は、各期の期末における各物件の「総賃貸可能面積」及び「延べテナント数」の合計を記載しています。「期末稼働率」は、各期の期末における各物件の「総賃貸可能面積」の合計に占める「総賃貸面積」の合計の割合を記載しています。「総賃貸可能面積」、「延べテナント数」及び「総賃貸面積」の定義については、後記「5運用状況/(2)投資資産/③その他投資資産の主要なもの/(イ)投資不動産物件及び信託不動産の内容/D.テナント等の概要」の注書きをご参照下さい。
② 事業の状況
(ア)業績等の概要
A.投資法人の主な推移
本投資法人は、オフィスビルを投資対象とするオフィス特化型J-REITです。投資対象地域は、東京都心部及び東京周辺都市部を中心としつつ、地方都市部にも投資を行います。「投資信託及び投資法人に関する法律」(以下「投信法」といいます。)に基づき、2001年3月16日に設立され、同年9月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コード8951)しました。
2001年5月に22物件、取得価格累計1,921億円で運用を開始して以降、継続的な物件取得により資産の着実な成長を実現しています。
B.投資環境と運用実績
当期における日本経済は、物価上昇の影響を受けながらも、企業による設備投資の増加や賃金上昇に伴う個人消費、インバウンド需要の拡大等により底堅く推移し緩やかな景気回復が継続しました。
一方、日本銀行による政策金利の引き上げ等の金融政策の見直しや世界的な利下げもありましたが、日本経済への影響は限定的でした。
東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、従業員のコミュニケーションスペースの拡張や新規雇用に伴うオフィス面積の見直し機運が更に高まり、業容拡大による館内増床や立地改善のための前向きな移転が引き続き促進されるなど、企業のオフィスニーズ拡大の動きが進み需要が継続的に回復してきました。前期に5%台で推移していた東京都心部のマーケット空室率は、4%台前半に低下しています。
オフィスビル売買市場については、国内外の金融政策の影響はあるものの、機関投資家の物件取得意欲は依然として高く、特に国内と海外の金利差、円安等により海外機関投資家の需要は堅調に推移しました。引き続き優良物件の売却情報は限定的であることから、競争の激しい物件取得環境が継続しています。
本投資法人は、このような環境のもと、当期においては、2024年9月に「つくば三井ビルディング」(信託受益権、譲渡価格:10,920百万円)の譲渡、同年10月に「興和西新橋ビルB棟(追加取得)」(不動産、取得価格:63百万円)の取得を行い、ポートフォリオのクオリティの充実を図りました。
また、保有物件については、98%台の期中平均稼働率に回復、更なる内部成長を目指してマーケット動向を的確に考慮し、中長期的な視点でリーシング活動に取り組んでいます。既存テナントについては、良好なリレーションの維持とオフィスビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めており、稼働率ならびに賃貸事業収入は安定的に推移しています。また、戦略的かつメリハリのある追加投資による物件競争力の向上を、適正なコストコントロールに基づいて実施しています。
このような運用の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する物件数は67物件、取得価格累計は1兆4,579億円、総賃貸可能面積は1,193,084㎡(360,907坪)となりました。また、上記リーシング活動の成果により、当期のポートフォリオ全体の期中平均稼働率(サブリース勘案後)は98.0%、当期末時点の稼働率(同)は98.0%、テナント総数(同)は1,499となっています。
なお、本投資法人は新たな少額投資非課税制度(新NISA)が開始されたことを踏まえ、投資口の投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整え、更なる投資家層の拡大と投資口の流動性の向上を図ることを目的として、2024年10月1日を効力発生日として投資口を1口につき5口の割合をもって分割しました。
C.資金調達の概要
本投資法人は、総資産有利子負債比率(総資産に対する有利子負債残高の比率をいいます。以下「LTV」といいます。)の上限の目途を56%としつつ、当面のターゲットを36%から46%のレンジに定め、保守的な財務運営を行っています。
期末LTVは42.4%、期末長期固定金利比率(有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が1年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率をいいます。以下同様です。)は88.2%となっています。
(注)有利子負債とは、貸借対照表に計上される「短期借入金」、「長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含みます。)」、「投資法人債(1年内償還予定の投資法人債を含みます。)」を指します。
前期末時点及び当期末時点における有利子負債残高の状況は以下のとおりです。
| (単位:百万円) |
| 前期末残高 | 当期末残高 | 増減 | |
| 短期借入金 | 5,000 | 5,000 | ― |
| 長期借入金(変動金利) | 63,000 | 64,000 | 1,000 |
| 長期借入金(固定金利) | 478,900 | 477,300 | △1,600 |
| 投資法人債 | 40,000 | 40,000 | ― |
| 有利子負債合計 | 586,900 | 586,300 | △600 |
(注)当期末のグリーンファイナンスの残高は65,000百万円です。
機動的な資金調達及びリファイナンスリスク軽減の観点から、安定的な調達基盤の確保のため総額600億円のコミットメントラインを設定しています。
| コミットメントラインの概要 | ||
| 借入極度額 | 400億円 | 200億円 |
| 契約期限 | 2025年8月29日 | 2027年3月31日 |
| 担保・保証等 | 無担保・無保証 | 無担保・無保証 |
本投資法人は、2025年1月に投資法人債(短期投資法人債を除きます。)に係る発行登録書を提出しており、概要は以下のとおりです。なお、当期末における発行枠残高は2,000億円となっています。
| 発行予定額 | 2,000億円以内 |
| 発行予定期間 | 2025年2月8日より2027年2月7日まで |
| 資金使途 | 特定資産(投信法第2条第1項における意味を有します。)の取得資金、借入金の返済資金、投資法人債の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金、運転資金等に充当する予定です。 |
また、当期末時点において本投資法人が取得している発行体格付(発行体の将来の信用力に関する各信用格付業者の意見)は以下のとおりです。
| 信用格付業者の商号又は名称 | 格付内容 |
| 株式会社日本格付研究所(JCR) | 長期発行体格付:AA+ 格付の見通し:安定的 |
| 株式会社格付投資情報センター(R&I) | 発行体格付:AA 格付の方向性:安定的 |
| S&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社(S&P) | 長期発行体格付:A+ 短期発行体格付:A-1 アウトルック:安定的 |
D.サステナビリティへの取り組み
本投資法人は、三井不動産グループが定める「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、ESGに配慮した以下のような取り組みを行っています。
環境への取り組みについては、主要KPIの一つとして気候関連課題(環境負荷の低減)への対応を掲げており、数値目標としてGHG排出量総量(Scope1+2+3)を2050年までに90%削減(2021年基準、ネットゼロ目標としてSBT認定)、GHG排出量総量(Scope1+2)を2030年までに42%削減(2021年基準、ニアターム目標としてSBT認定)、CO2排出量原単位を2030年までに46%削減(2013年基準)、水使用量原単位を2030年までに5%削減(2019年基準)、廃棄物リサイクル率65%を設定しています。再生可能エネルギーの導入、照明LED化工事の推進、節水機器の導入、廃棄物の削減等に積極的に取り組むことで環境負荷の低減を進めており、LED化工事は当期末時点でポートフォリオ全体の66%まで完了しています。
社会への取り組みについては、地域社会との関係において、まちづくりへの貢献や地域コミュニティの活性化等を意識しており、また、テナントに向けては、日々の管理や顧客満足度調査で得られた様々な課題や改善点を運用に反映するためにPDCAサイクルを設定し、真摯に解決・改善に努め、安全・安心・快適な環境を提供しています。
ガバナンスへの取り組みについて、資産運用会社においてはコンプライアンスの徹底を経営の最重要課題の一つとしており、全従業員・役員を対象に、法令やコンプライアンス遵守に関する研修を定期的に行い、個人及び組織力の向上に努めています。
本投資法人は外部機関からの評価・認証取得にも積極的に取り組んでおり、継続的に参加しているGRESBリアルエステイト評価において、2024年に総合スコアで5スター評価(最高位)を獲得し、また、グリーンビルディング認証取得率は当期末時点で100%(延床面積ベース。本書提出日時点で売却済みであるNBF虎ノ門ビル(建物部分)を除く。)となっています。
資産運用会社は、気候関連課題に関する情報開示を促進するため、2021年にTCFD(Task Force on Climate-related Financial Disclosures:気候関連財務情報開示タスクフォース)への賛同を表明しました。TCFD提言で情報開示が推奨されている4つの項目(ガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標)に基づき、気候変動が事業や財務に影響を及ぼすリスクと機会について分析を行い、本投資法人のホームページに開示しています。
(注)本投資法人が取得しているグリーンビルディング認証は、DBJ Green Building認証、CASBEE建築評価認証、CASBEE不動産評価認証です。
E.業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の運用実績として、営業収益は50,810百万円(前期比556百万円増、1.1%増)、不動産等売却益を除いた不動産賃貸事業収益は46,071百万円(前期比1,055百万円増、2.3%増)、不動産賃貸事業利益は21,480百万円(前期比163百万円減、0.8%減)、営業利益は24,068百万円(前期比574百万円減、2.3%減)、経常利益は22,667百万円(前期比678百万円減、2.9%減)、当期純利益は22,666百万円(前期比678百万円減、2.9%減)となりました。
分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の課税の特例(租税特別措置法第67条の15)の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、当期未処分利益22,666百万円に圧縮積立金取崩額537百万円を加算したうえで、圧縮積立金繰入額2,264百万円を計上した結果、正味1,727百万円の圧縮積立金繰入額を控除した20,939百万円を分配することとしました。
この結果、投資口1口当たりの分配金は2,462円(前期比154円減、5.9%減)となりました。
(注)本投資法人は、2024年10月1日を効力発生日として、投資口1口につき5口の割合で投資口の分割を行っています。
第46期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して前期比増減額及び増減率を算定しています。
(イ)今後の運用方針及び対処すべき課題
今後の日本経済は、賃金の上昇やインバウンド需要の増加を背景に景気回復が継続するものと見込まれますが、日本銀行の金融政策や国内外の金融市場の変動がJ-REITマーケットに与える影響については注視する必要があります。
オフィスビル賃貸市場については、2025年以降に供給が予定されるオフィスビルのリーシング活動による影響には今後も注視が必要ですが、引き続き企業のオフィスニーズ拡大による需要は底堅く、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込まれます。
オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことが見込まれます。
このような環境下、本投資法人は、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し、以下の運用方針のもと、適正な運用を実施します。
A.新規物件の投資方針
競争の激しい物件取得環境が継続する一方で、国内の金利上昇等の景気への影響が懸念されている現在の状況を踏まえ、中長期的にポートフォリオに貢献できる物件の取得に努め、ポートフォリオのクオリティの更なる強化を図っていきます。
なお、投資にあたっては、財務運営状況を十分に考慮し、経済情勢、金融マーケット及び不動産マーケットの動向を注視しながら、適切な判断を行います。
また、資産の入替については、新規物件取得の進捗とポートフォリオ全体の損益に与える影響を考慮しながら、マーケットの環境を踏まえ、物件の成長性や安定性・規模・立地・ポートフォリオ構成等を勘案して、適宜実施します。
B.保有物件の運用方針
オフィスビル賃貸市場の動向を注視し、市場環境に即した適切で柔軟な対応を行うことで、賃貸事業収入の持続的な拡大を図ります。新規リーシングについては、マーケット動向を的確に考慮したうえでの柔軟な対応により、募集条件の改善と高稼働率維持の両立を目指し、既存テナントについては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を基本方針として、解約防止を図りつつ、賃料水準の維持・向上に努めます。また、建物への設備投資については、リニューアル工事や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する工事を、適切かつ効果的に実施しつつ、建物管理費やエネルギーコストの増加抑制に努めます。
C.財務戦略等
借入れによる資金調達については、引き続き資産の長期運用及び調達の安定性並びに今後の金利上昇への対応の観点から、従来通り長期固定金利の資金調達を基本としますが、調達年限や長期変動金利借入等を柔軟に活用し支払金利の抑制に努めます。また、多様な調達基盤の維持の観点からも、金融マーケットを注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組みます。
LTVのターゲットは36%から46%を目標とし、上限の目途を56%とします。また、長期固定金利比率のターゲットについては、80%以上を目標として財務運営を行います。
また、適切な情報開示と透明性確保の観点から、IR活動において正確・公平でタイムリーな情報開示を積極的かつグローバルに実施します。
(ウ)決算後に生じた重要な事実
A.2025年1月31日付で以下の資産の取得について売買契約を締結しており、同年3月31日付で取得を予定しています。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人(買主)の責に帰すべき事由に基づき本物件の売買契約が解除された場合には、売主に対し、かかる契約の違約金を支払うことになっています。なお、契約にかかる違約金は売買価格の10%となります。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
| 物件の名称 | 横浜三井ビルディング | |
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横浜市西区高島一丁目1番2号 | |
| 土地 | 地積 | 7,798.99㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権(敷地権割合約73.29%) | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付30階建 |
| 延床面積 | 89,203.55㎡(建物全体) | |
| 所有形態 | 事務所 3階、5階～30階 49,643.52㎡の共有持分76.0%を対象とした信託受益権 店 舗 1階 845.98㎡の共有持分76.0%を対象とした信託受益権 駐車場 地下1階、地下2階 2,397.16㎡の共有持分76.0%を対象とした信託受益権 専有面積割合で約73.37%に相当 | |
| 建築時期 | 2012年2月29日 | |
| 用途 | 事務所・博物館・店舗(建物全体) | |
| 取得予定年月日 | 2025年3月31日 | |
| 取得予定価格 | 43,190,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産株式会社 | |
| 特記事項 | ①本投資法人は、信託受託者をして、本物件を三井不動産に賃貸させ、三井不動産はこれを転借人に転貸する予定です。 ②本物件は、区分所有建物であり、当該区分所有に係る区分所有者間基本協定及び管理規約の適用を受ける予定です。なお、当該協定においては、専有部分を譲渡する場合の他の区分所有者の優先買取権、敷地又は共用部分等に係る分割請求の禁止等が、管理規約においては、専有部分と敷地利用権及び共用部分等の分離処分の禁止等が定められています。 ③本物件は区分所有権の共有持分であり、本投資法人は他の共有者との間で共有物に関する協定書等の適用を受ける予定です。なお、当該協定書においては、共有持分又は共有持分を対象とした信託受益権を譲渡する場合の他の共有者の優先的な買取権、共有に係る分割請求の禁止などが定められています。 | |
B.2025年1月31日付で以下の資産の譲渡について売買契約を締結しており、2025年3月27日付で譲渡を完了しています。譲渡日現在の概況等は以下のとおりです。
| 物件の名称 | 芝NBFタワー | |
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区芝大門一丁目1番30号 | |
| 土地 | 地積 | 6,471.72㎡(敷地全体) |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 借地権6,071.66㎡ 所有権400.06㎡ | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下3階付18階建 |
| 延床面積 | 44,437.17㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1986年10月1日 | |
| 用途 | 事務所・倉庫・電気室・機械室・作業所 | |
| 譲渡年月日 | 2025年3月27日 | |
| 譲渡価格 | 32,100,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ株式会社 | |
C.2025年2月17日付で以下の資産の取得について売買契約を締結しており、同年6月30日付で取得を予定しています。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人(買主)の責に帰すべき事由に基づき本物件の売買契約が解除された場合には、売主に対し、かかる契約の違約金を支払うことになっています。なお、契約にかかる違約金は売買価格の20%となります。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。
| 物件の名称 | Dタワー富山 | |
| 特定資産の種類 | 不動産 | |
| 所在地(住居表示) | 富山県富山市牛島町9番5号 | |
| 土地 | 地積 | 4,000.00㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 所有形態 | 所有権 | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨造陸屋根7階建 |
| 延床面積 | 14,161.11㎡ | |
| 所有形態 | 所有権 | |
| 建築時期 | 2024年2月29日 | |
| 用途 | 事務所・店舗 | |
| 取得予定年月日 | 2025年6月30日 | |
| 取得予定価格 | 9,000,000,000円 | |
| 信託受託者 | ― | |
| 建物管理会社 | 大和ハウスプロパティマネジメント株式会社 | |
D.2024年7月12日付で以下の資産の譲渡について売買契約を締結しており、2025年1月6日付で譲渡を完了しています。譲渡日現在の概況等は以下のとおりです。
| 物件の名称 | NBF虎ノ門ビル(建物部分) | |
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区西新橋一丁目6番21号 | |
| 建物 | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下5階付9階建 |
| 延床面積 | 18,082.47㎡ | |
| 所有形態 | 所有権100% | |
| 建築時期 | 1963年4月17日 1971年4月25日増築 | |
| 用途 | 事務所、倉庫、宿直室 | |
| 譲渡年月日 | 2025年1月6日 | |
| 譲渡価格 | 860,000,000円 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 建物管理会社 | 三井不動産ファシリティーズ株式会社 | |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
