(注1) 上記修繕費分析の数値は、本投資法人の持分にかかわりなく建物一棟全体(ただし、「シーフォートスクエア/センタービルディング」、「キャロットタワー」、「ネオ・シティ三鷹」、「クリオ藤沢駅前」及び「ホテル日航姫路」に関しては、本投資法人の所有する部分)に係る数値です。
(注2) 「PML」(Probable Maximum Loss)とは、確率統計論的に平均475年に一度起こりうる強さの地震(再現期間475年)を想定したとき、被災後の建築物を被災以前の状態に復旧するための工事費が再調達価格に対して占める割合(%)を表したものです。建物の地震リスク評価では、予想損失額(横軸)とその損失をもたらす地震の年超過確率(縦軸)の関係を表すイベントリスクカーブをもとに算定します。損失評価には建物の耐震性能や地震動の性状等に不確実性が伴うため、「PML」は信頼水準90%の値を記載しています。なお、「PML」の数値は、小数点第1位を四捨五入して記載しています。
(注3) 「再調達価格」は、原則取得時の調査時点の数値です。「再調達価格」とは、評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいい、小数点第2位を四捨五入して記載しています。上記記載の数値は、本投資法人による建物の所有割合によらず、建物一棟全体(ただし、「クリオ藤沢駅前」及び「ホテル日航姫路」に関しては本投資法人の所有する部分、「シーフォートスクエア/センタービルディング」に関してはセンタービルディングを含むシーフォートスクエア全体)に係る数値です。

2019/11/21 15:53

#3 事業の内容及び営業の概況、資産運用会社の概況（連結）

不動産の保全を長期的な観点から検討の上、不動産及び不動産に付帯する設備・造作等の新増設・改修・修繕計画を立案し、本投資法人又は当該コンストラクション・マネジメント業務の委託者に対してかかる新増設・改修・修繕業務の発注の助言を行います。また、不動産の改修・修繕に伴うテナントとの交渉等の業務を行います。
ニ.建物等の不動産の管理業務:
不動産及び不動産に付帯する設備・造作等の保守、点検、清掃、衛生管理及び保安警備等に関する業務、並びに管理組合の集会及び理事会等への代理出席等の建物等の不動産の管理業務(本投資法人又は当該建物等の不動産の管理業務の委託者が当該業務を第三者に委託した場合の当該第三者に対する指図を含みます。)を行います。

2019/11/21 15:53

#4 利害関係人との取引制限（連結）

ニ.不動産の貸借
ホ.宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として(イ)資産運用会社に宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、(ロ)資産運用会社に不動産の管理を委託すること等が認められています。

2019/11/21 15:53

#5 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

本資産運用会社は、日本法上の株式会社として設立された資産運用会社です。主な変遷は以下のとおりです。このほかに、本書の日付までの間、合併等の変更はありません。

2000年9月8日	会社設立
2000年10月20日	宅地建物取引業者としての免許取得(東京都知事(4)第79049号)
2000年10月28日	増資(資本金の額を2,500万円から1億円に増額)

(注)本資産運用会社は、証取法改正法附則第159条第1項の適用を受け、投資運用業の登録を行ったものとみなされています。

2019/11/21 15:53

#6 投資リスク（連結）

本資産運用会社は、主たる不動産管理会社として、原則として本投資法人の不動産関連資産(住宅の用に供する部分を除きます。)につき、不動産管理業務を受託します。主たる不動産管理会社としての本資産運用会社は、一棟貸し等の場合を除き、一部の管理業務を外部管理会社に再委託した上、外部管理会社と協働で管理を行います。また、本投資法人又は信託受託者(本投資法人が信託受益権により不動産関連資産を保有する場合における信託受託者をいいます。)は、清掃、保安警備等の保守管理業務を外部業者に直接委託します。
一般に、建物の保守管理を含めた不動産管理業務全般の成否は、管理会社の能力、経験、ノウハウ等によるところが大きいため、不動産関連資産の管理については、管理を受託する管理会社の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、主たる不動産管理会社及び外部管理会社において、かかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、主たる不動産管理会社及び外部管理会社が、破産その他の法的倒産手続等により業務執行能力を喪失する場合においては、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、これにより投資主への金銭の分配に悪影響を与える可能性があります。
ヘ.本投資法人の運営に関与する法人の利益相反等に関するリスク

2019/11/21 15:53

#7 投資方針（連結）

(a)賃貸可能面積のうち取得時点において50%超の面積を占めている用途を、その不動産関連資産の主たる用途とみなします。また、3以上の用途に供されている場合には、最大の面積を占めている用途を、その不動産関連資産の主たる用途とみなします。
(b)不動産関連資産が1棟の建物の場合には当該1棟を基準とし、団地その他の複数棟の不動産で構成される場合であり、かつ、当該複数棟の不動産関連資産が社会経済的に見て、いわゆる複合不動産施設として一体利用され、又は利用されることが予定されている場合には、当該複数棟の不動産関連資産全体を基準として主たる用途を判断します。この場合においては、本資産運用会社が合理的に決定した判断を最終の基準とします。
(c)不動産関連資産が区分所有建物である場合は、当該区分所有権に係る賃貸可能面積を基準とします。ただし、同一建物に係る複数の区分所有権を同時に又は段階的に取得する場合には、当該複数の区分所有権全体に係る賃貸可能面積を基準とします。

2019/11/21 15:53

#8 投資法人の仕組み（連結）

(注4)オリックス株式会社は、本資産運用会社の親会社であり、特定関係法人に該当します。また、オリックス・ゴルフ・マネジメント株式会社(以下「OGM」ということがあります。)は、前営業期間(第35期である2019年8月期)の末日から過去3年間において、金融商品取引法施行令第29条の3第3項第1号及び第2号の取引(取得・売却の取引)を行い、又は行った法人として、特定関係法人に該当します。

社名	運営上の役割	業務内容
オリックス不動産投資法人	本投資法人	本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
オリックス・アセットマネジメント株式会社	資産運用会社機関運営に係る一般事務受託者主たる不動産管理会社	イ.資産運用委託契約(前頁図中①)に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産運用会社として、本投資法人の規約(以下「規約」といいます。)並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針等に従い、本投資法人の資産の運用を行います。ロ.機関運営に係る一般事務委託契約(前頁図中②)に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の役員会、投資主総会に関する事務(投資主名簿等管理に該当する事務を除きます。)及び投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する業務(上記の本投資法人の役員会、投資主総会に関する事務に関連するものに限ります。)を行います。ハ.主たる不動産管理会社として、不動産管理委託契約(前頁図中③)に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人が保有する不動産(本投資法人が保有する不動産信託受益権に係る信託財産である不動産及び本投資法人が第三者から賃借する不動産を含みます。なお、本投資法人が保有する不動産のうち、下記(イ)から(ハ)の不動産を除いたものを、以下「本不動産」といいます。)に関し、本不動産の管理業務を行います。さらに主たる不動産管理会社として、管理業務の効率化に資するため、本投資法人の保有する個別不動産毎に自ら選択する第三者(以下「外部管理会社」といいます。)に対して、不動産管理再委託契約(前頁図中③’)により、管理業務の一部を再委託することができます。なお、下記(イ)から(ハ)の不動産については、本投資法人から直接外部管理会社に対し、不動産管理委託契約(前頁図中③”)により、管理業務を委託する場合があります。(イ)住宅の用途のみに供されている不動産(ロ)住宅を含む複合的な用途に供されている不動産のうち、住宅の用途に供されている部分(ハ)その用途にかかわらず、本不動産の範囲に含まない旨本投資法人と主たる不動産管理会社が別途合意した不動産又はその一部ニ.資産運用会社として、本投資法人のために清掃衛生業務、保安警備業務及び設備管理業務等の建物管理業務の発注を代行します。
三井住友信託銀行株式会社	投資主名簿等管理に係る一般事務受託者特別口座管理に係る一般事務受託者資産保管会社経理等に係る一般事務受託者第7回、第10回、第11回、第12回、第13回及び第14回無担保投資法人債に係る一般事務受託者	イ.投資主名簿等管理に係る一般事務業務委託契約(前頁図中④)に従い、本投資法人からの委託に基づき、投資主名簿その他これに付属する書類の作成、管理並びに投資主名簿の閲覧又は謄写本若しくは証明書の交付に関する事務、投資主総会関係書類の発送、議決権行使書の受理、集計に関する事務、分配金の計算及び支払に関する事務等を行います。ロ.特別口座の管理に係る契約(前頁図中⑤)に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人が発行する振替投資口に係る特別口座の管理機関として、振替口座簿並びにこれに付随する帳簿の作成、管理及び備置に関する事務等を行います。ハ.資産保管会社として、資産保管委託契約(前頁図中⑥)に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の資産保管業務及び金銭出納管理業務を行います。ニ.経理等に係る一般事務委託契約(前頁図中⑦)に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の計算に関する事務、会計帳簿の作成に関する事務、納税に関する事務を行います。ホ.投資法人債に係る財務及び発行・支払代理契約(前頁図中⑧)に従い、本投資法人からの委託に基づき、投資法人債原簿の作成及び備置きその他投資法人債原簿に関する事務、投資法人債券の発行に関する事務、投資法人債権者に対する利息又は償還金の支払に関する事務、並びに投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務を行います。

2019/11/21 15:53

#9 注記表（連結）

7.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針

保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内のすべての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。(1)信託現金及び信託預金(2)信託建物、信託建物附属設備、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定(3)信託借地権(4)信託差入敷金及び保証金

8.消費税等の処理方法

消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。

(表示方法の変更に関する注記)
従来、「営業費用」に区分掲記していた「資産保管手数料」及び「一般事務委託手数料」は、手数料計算の一本化により、当期より「資産保管及び一般事務委託手数料」に一括掲記することとし、この表示方法の変更を反映させるため、前期の財務諸表の組替えを行っています。

2019/11/21 15:53

#10 資産の評価（連結）

取得価額から減価償却累計額を控除した価額
なお、減価償却の算定方法は、建物部分及び設備部分ともに、原則として定額法によるものとしますが、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合であり、かつ、投資家保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法により算定することができるものとします。
(ロ)不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(包括信託を含みます。)

2019/11/21 15:53