有価証券報告書(内国投資証券)-第35期(平成31年3月1日-令和1年8月31日)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(表示方法の変更に関する注記)
従来、「営業費用」に区分掲記していた「資産保管手数料」及び「一般事務委託手数料」は、手数料計算の一本化により、当期より「資産保管及び一般事務委託手数料」に一括掲記することとし、この表示方法の変更を反映させるため、前期の財務諸表の組替えを行っています。
この結果、前期の損益計算書において、「営業費用」の「資産保管手数料」に表示していた47百万円及び「一般事務委託手数料」に表示していた122百万円は、「資産保管及び一般事務委託手数料」170百万円として組み替えています。
(貸借対照表に関する注記)
1 コミットメントライン契約に係る借入未実行残高等
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1 不動産賃貸事業損益の内訳(単位:百万円)
※2 不動産等売買損益の内訳(単位:百万円)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
神戸桃山台ショッピングセンター(底地)の一部、グランマート手形及びクロスモール下関長府
(注)物件毎の売却価格については、売却先より非開示とすることが売却の必須の条件として求められ、2019年2月18日付ニュースリリース「資産の譲渡に関するお知らせ(神戸桃山台ショッピングセンター(底地)の一部、クロスモール下関長府、グランマート手形)」に記載のとおり、売却することが本投資法人の利益に資するとの考えから、やむを得ないと判断し、3物件の売却価格合計を記載しています。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
※3 特別損失の内訳
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
平成30年北海道胆振東部地震に伴う有形固定資産の復旧費用等です。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注)テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
1.ファイナンス・リース取引(貸主側)
(1)リース投資資産の内訳
(2)リース投資資産に係るリース料債権部分の金額の回収予定額
リース投資資産に係るリース料債権部分
(3)リース取引開始日が2008年4月1日前に開始する計算期間に属する所有権移転外ファイナンス・リース取引につきましては、2008年8月末日における固定資産の適正な帳簿価額(減価償却累計額控除後)を「リース投資資産」の2008年9月1日から開始する計算期間の期首の価額として計上しています。
また、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引の残存期間における利息相当額の各期への配分方法は、定額法によっています。
このため、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引について通常の売買処理に係る方法に準じて会計処理を行った場合に比べ、税引前当期純利益は前期は4百万円多く、当期は6百万円多く計上されています。
2.オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料(貸主側)
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産等の取得、債務の返済等に際し、金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としています。
デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジを目的として行いますが、投機的な取引は行いません。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、不動産及び不動産信託受益権の取得、借入金の返済、投資法人債の償還等に係る資金調達を目的としたものであり、流動性リスクに晒されています。本投資法人では、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定によって流動性リスクの軽減を図っています。また、借入金及び投資法人債は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利による有利子負債の比率を高位に保つことで金利上昇の影響を限定しています。さらに、一部の変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。デリバティブ取引の執行・管理については、資産運用会社の運用管理手続に基づいて行っています。
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、格付けの高い金融機関に預け入れることでリスクを限定しています。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、原則として返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるもの((注2)参照)及び重要性が乏しいものは次表には含めていません。
2019年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるもの((注2)参照)及び重要性が乏しいものは次表には含めていません。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資 産
(1)現金及び預金及び(2)信託現金及び信託預金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負 債
(1)短期借入金
短期間で決済され、かつ変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
これらの時価については、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しています。
(3)1年内償還予定の投資法人債及び(4)投資法人債
時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて時価を算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:百万円)
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2019年2月28日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(2019年8月31日)後の償還予定額
(注4)借入金、投資法人債の決算日(2019年2月28日)後の返済予定額
借入金、投資法人債の決算日(2019年8月31日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
当期(2019年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期(2019年2月28日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1.アスベスト除去費用に係るもの
(1)当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「ORE大宮ビル」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
(2)当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の使用年数により38年と見積り、割引率は1.489%を使用して資産除去債務を算定しています。
(3)当該資産除去債務の総額の増減
(単位:百万円)
2. 定期借地権契約に基づく借地の返還時の原状回復に係るもの
本投資法人は定期借地権契約に基づき、借地の返還時に原状回復に係る債務を有していますが、その計上は敷金及び保証金を減額する方法によっています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少額は、3物件(神戸桃山台ショッピングセンター(底
地)の一部、グランマート手形、クロスモール下関長府)の売却(5,328百万円)及び減価償却費の計上
によるものであり、当期の主な増加額は、1物件(仙台南町通ビル)の取得(3,951百万円)によるもの
であり、主な減少額は、減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
1. 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客に関する情報
(注)本投資法人は、一部の物件に関して、マスターリース契約に係る物件をオリックス株式会社に賃貸し、オリックス株式会社
は転借人にこれを転貸しています。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
1. 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の取得及び売却について
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2019年9月12日付で、以下の資産を取得及び売却する契約を締結しました。これらのうち、2019年10月1日付で、TOKYU REIT赤坂檜町ビル(準共有持分49%)を取得し、KN自由が丘プラザ(準共有持分49%)を売却しました。
(1)資産の取得について
[TOKYU REIT赤坂檜町ビル(準共有持分49%)]
取得価格(注1) 2,352百万円
資産の種類 不動産信託受益権
所在地 東京都港区赤坂六丁目14番15号
契約日 2019年9月12日
取得日 2019年10月1日
取得先 東急リアル・エステート投資法人
[TOKYU REIT赤坂檜町ビル(準共有持分51%)]
取得価格(注1) 2,448百万円
資産の種類 不動産信託受益権
所在地 東京都港区赤坂六丁目14番15号
契約日 2019年9月12日
取得日 2020年3月4日(予定)(注3)
取得先 東急リアル・エステート投資法人
(2)資産の売却について
[KN自由が丘プラザ(準共有持分49%)]
売却価格(注2) 1,548百万円
資産の種類 不動産信託受益権
契約日 2019年9月12日
引渡日 2019年10月1日
売却先 東急リアル・エステート投資法人
損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等売却益53百万円を計上する予定です。
[KN自由が丘プラザ(準共有持分51%)]
売却価格(注2) 1,611百万円
資産の種類 不動産信託受益権
契約日 2019年9月12日
引渡日 2020年3月4日(予定)(注3)
売却先 東急リアル・エステート投資法人
損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等売却益58百万円を計上する予定です。
(注1) 取得価格については、消費税その他取得に係る諸経費は含んでいません。
(注2) 売却価格については、諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書に記載された売買金額)を記載しています。
(注3) 当該契約はフォワード・コミットメント等(金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。)に該当します。
2.資産の売却について
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資産を売却しました。
[岡山久米商業施設]
売却価格(注) 2,750百万円
資産の種類 不動産信託受益権
契約日 2019年9月25日
引渡日 2019年9月26日
売却先 株式会社ジャルコ
損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等売却益415百万円を計上する予定です。
(注) 売却価格については、諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書に記載された売買金額)を記載しています。
3.投資法人債の発行
2019年10月24日に以下のとおり投資法人債の発行について決定し、2019年10月30日に払込が完了しました。
名称 第14回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)
発行総額 金30億円
払込金額 額面100円につき金100円
償還金額 額面100円につき金100円
利率 年0.770%
担保・保証 無担保・無保証
償還期限及び方法 2034年10月30日にその総額を償還。買入消却は払込期日の翌日以降、振替機関が別途定める場合を除き、いつでも可能。
資金使途 借入金の繰上弁済資金
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1) 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法によっています。なお、主な耐用年数は以下のとおりです。 |
| 建物 31～60年 建物附属設備 6～18年 構築物 10～20年 機械及び装置 10～18年 | |
| (2) 無形固定資産(信託財産を含む) 定額法によっています。 なお、定期借地権については、残存期間に基づく定額法によっています。 | |
| (3) 長期前払費用 定額法によっています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.引当金の計上基準 | 貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | (1) 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等については原則として賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 |
| なお、不動産等の取得に伴い本投資法人が負担すべき取得年度の固定資産税、都市計画税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等取得原価に算入したこれら公租公課相当額は前期は該当ありません。当期は7百万円です。 | |
| (2) ファイナンス・リース取引に係る収益の計上基準 リース料受取時に売上高と売上原価を計上する方法によっています。 | |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1) ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 |
| (2) ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 | |
| (3) ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 | |
| (4) ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 | |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3箇月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 | 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内のすべての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託建物附属設備、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3)信託借地権 (4)信託差入敷金及び保証金 |
| 8.消費税等の処理方法 | 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
(表示方法の変更に関する注記)
従来、「営業費用」に区分掲記していた「資産保管手数料」及び「一般事務委託手数料」は、手数料計算の一本化により、当期より「資産保管及び一般事務委託手数料」に一括掲記することとし、この表示方法の変更を反映させるため、前期の財務諸表の組替えを行っています。
この結果、前期の損益計算書において、「営業費用」の「資産保管手数料」に表示していた47百万円及び「一般事務委託手数料」に表示していた122百万円は、「資産保管及び一般事務委託手数料」170百万円として組み替えています。
(貸借対照表に関する注記)
1 コミットメントライン契約に係る借入未実行残高等
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) | |
| コミットメントライン契約の総額 | 40,500百万円 | 40,500百万円 |
| 借入実行残高 | - | - |
| 借入未実行残高 | 40,500百万円 | 40,500百万円 |
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) |
| 50百万円 | 50百万円 |
(損益計算書に関する注記)
※1 不動産賃貸事業損益の内訳(単位:百万円)
| 前期 自 2018年9月 1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月 1日 至 2019年8月31日 | ||||
| A.不動産賃貸事業収益 | |||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| (賃料) | 20,532 | 20,696 | |||
| (共益費) | 867 | 858 | |||
| (リース売上高) | 195 | 21,594 | 195 | 21,750 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| (駐車場使用料) | 501 | 509 | |||
| (解約違約金) | 13 | 11 | |||
| (その他営業収入) | 1,942 | 2,457 | 2,084 | 2,606 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 24,052 | 24,357 | |||
| B.不動産賃貸事業費用 | |||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| (管理業務費) | 2,130 | 2,083 | |||
| (水道光熱費) | 1,760 | 1,761 | |||
| (公租公課) | 1,803 | 1,854 | |||
| (損害保険料) | 30 | 32 | |||
| (修繕費) | 910 | 630 | |||
| (減価償却費) | 4,112 | 4,086 | |||
| (リース売上原価) | 76 | 76 | |||
| (その他賃貸事業費用) | 329 | 11,154 | 343 | 10,866 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 11,154 | 10,866 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 12,897 | 13,490 | ||
※2 不動産等売買損益の内訳(単位:百万円)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
神戸桃山台ショッピングセンター(底地)の一部、グランマート手形及びクロスモール下関長府
| 不動産等売却収入 | 4,900 | |
| 不動産等売却原価 | 5,328 | |
| その他売却費用 | 32 | 5,360 |
| 不動産等売却損 | 460 |
(注)物件毎の売却価格については、売却先より非開示とすることが売却の必須の条件として求められ、2019年2月18日付ニュースリリース「資産の譲渡に関するお知らせ(神戸桃山台ショッピングセンター(底地)の一部、クロスモール下関長府、グランマート手形)」に記載のとおり、売却することが本投資法人の利益に資するとの考えから、やむを得ないと判断し、3物件の売却価格合計を記載しています。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
※3 特別損失の内訳
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
平成30年北海道胆振東部地震に伴う有形固定資産の復旧費用等です。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 自 2018年9月 1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月 1日 至 2019年8月31日 | |
| ※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 2,760,000口 | 2,760,000口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2018年9月 1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月 1日 至 2019年8月31日 | |
| 現金及び預金 | 48,094百万円 | 49,666百万円 |
| 信託現金及び信託預金 | 7,311百万円 | 7,567百万円 |
| 使途制限付信託預金(注) | △1,704百万円 | △1,771百万円 |
| 預入期間が3箇月を超える定期預金 | △3,000百万円 | △3,000百万円 |
| 現金及び現金同等物 | 50,702百万円 | 52,461百万円 |
(注)テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
1.ファイナンス・リース取引(貸主側)
(1)リース投資資産の内訳
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) | |
| リース料債権部分 | 2,111百万円 | 1,934百万円 |
| 見積残存価額部分 | 1,435百万円 | 1,435百万円 |
| 受取利息相当額 | △ 1,198百万円 | △ 1,098百万円 |
| リース投資資産 | 2,348百万円 | 2,272百万円 |
(2)リース投資資産に係るリース料債権部分の金額の回収予定額
リース投資資産に係るリース料債権部分
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) | |
| 1年以内 | 353百万円 | 353百万円 |
| 1年超2年以内 | 353百万円 | 353百万円 |
| 2年超3年以内 | 353百万円 | 353百万円 |
| 3年超4年以内 | 353百万円 | 353百万円 |
| 4年超5年以内 | 353百万円 | 353百万円 |
| 5年超 | 341百万円 | 164百万円 |
| 合計 | 2,111百万円 | 1,934百万円 |
(3)リース取引開始日が2008年4月1日前に開始する計算期間に属する所有権移転外ファイナンス・リース取引につきましては、2008年8月末日における固定資産の適正な帳簿価額(減価償却累計額控除後)を「リース投資資産」の2008年9月1日から開始する計算期間の期首の価額として計上しています。
また、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引の残存期間における利息相当額の各期への配分方法は、定額法によっています。
このため、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引について通常の売買処理に係る方法に準じて会計処理を行った場合に比べ、税引前当期純利益は前期は4百万円多く、当期は6百万円多く計上されています。
2.オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料(貸主側)
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) | |
| 1年内 | 9,239百万円 | 10,077百万円 |
| 1年超 | 29,254百万円 | 30,183百万円 |
| 合計 | 38,493百万円 | 40,261百万円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産等の取得、債務の返済等に際し、金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としています。
デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジを目的として行いますが、投機的な取引は行いません。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、不動産及び不動産信託受益権の取得、借入金の返済、投資法人債の償還等に係る資金調達を目的としたものであり、流動性リスクに晒されています。本投資法人では、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定によって流動性リスクの軽減を図っています。また、借入金及び投資法人債は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利による有利子負債の比率を高位に保つことで金利上昇の影響を限定しています。さらに、一部の変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。デリバティブ取引の執行・管理については、資産運用会社の運用管理手続に基づいて行っています。
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、格付けの高い金融機関に預け入れることでリスクを限定しています。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、原則として返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるもの((注2)参照)及び重要性が乏しいものは次表には含めていません。
| (単位:百万円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 48,094 | 48,094 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 7,311 | 7,311 | - |
| 資産計 | 55,406 | 55,406 | - |
| (1)短期借入金 | - | - | - |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 34,430 | 34,754 | 324 |
| (3)1年内償還予定の投資法人債 | 2,000 | 2,001 | 1 |
| (4)投資法人債 | 12,500 | 12,738 | 238 |
| (5)長期借入金 | 239,087 | 242,487 | 3,400 |
| 負債計 | 288,017 | 291,981 | 3,964 |
| デリバティブ取引 | - | - | - |
2019年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるもの((注2)参照)及び重要性が乏しいものは次表には含めていません。
| (単位:百万円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 49,666 | 49,666 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 7,567 | 7,567 | - |
| 資産計 | 57,233 | 57,233 | - |
| (1)短期借入金 | 8,800 | 8,800 | - |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 35,630 | 35,774 | 144 |
| (3)1年内償還予定の投資法人債 | - | - | - |
| (4)投資法人債 | 19,500 | 19,853 | 353 |
| (5)長期借入金 | 227,987 | 230,276 | 2,289 |
| 負債計 | 291,917 | 294,704 | 2,787 |
| デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資 産
(1)現金及び預金及び(2)信託現金及び信託預金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負 債
(1)短期借入金
短期間で決済され、かつ変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
これらの時価については、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しています。
(3)1年内償還予定の投資法人債及び(4)投資法人債
時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて時価を算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:百万円)
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) | |
| 預り敷金及び保証金 | 29,147 | 29,353 |
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2019年2月28日)後の償還予定額
| (単位:百万円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 48,094 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 7,311 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 55,406 | - | - | - | - | - |
金銭債権の決算日(2019年8月31日)後の償還予定額
| (単位:百万円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 49,666 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 7,567 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 57,233 | - | - | - | - | - |
(注4)借入金、投資法人債の決算日(2019年2月28日)後の返済予定額
| (単位:百万円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 2,000 | - | - | 2,000 | 2,500 | 8,000 |
| 長期借入金 | 34,430 | 37,100 | 33,630 | 36,430 | 34,788 | 97,139 |
| 合計 | 36,430 | 37,100 | 33,630 | 38,430 | 37,288 | 105,139 |
借入金、投資法人債の決算日(2019年8月31日)後の返済予定額
| (単位:百万円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 8,800 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | 2,000 | 12,500 | 5,000 |
| 長期借入金 | 35,630 | 35,590 | 39,970 | 35,450 | 24,608 | 92,369 |
| 合計 | 44,430 | 35,590 | 39,970 | 37,450 | 37,108 | 97,369 |
(有価証券に関する注記)
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | (百万円) | 時価 (百万円) | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 78,410 | 75,060 | (注) | 取引先金融機関から提示された価格等によっている。 |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
当期(2019年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | (百万円) | 時価 (百万円) | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 78,410 | 65,960 | (注) | 取引先金融機関から提示された価格等によっている。 |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期(2019年2月28日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業所税損金不算入額 | 1百万円 | 1百万円 |
| 貸倒引当金損金算入限度超過額 | 0百万円 | 0百万円 |
| 借地権償却 | 76百万円 | 82百万円 |
| 資産除去債務 | 65百万円 | 65百万円 |
| その他 | 1百万円 | 1百万円 |
| 繰延税金資産合計 | 143百万円 | 150百万円 |
| 評価性引当額 | △143百万円 | △150百万円 |
| 繰延税金資産の純額 | - | - |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) | |
| 法定実効税率 | 34.35% | 34.34% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △36.02% | △34.93% |
| その他 | 1.83% | 0.73% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.16% | 0.14% |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1.アスベスト除去費用に係るもの
(1)当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「ORE大宮ビル」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
(2)当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の使用年数により38年と見積り、割引率は1.489%を使用して資産除去債務を算定しています。
(3)当該資産除去債務の総額の増減
(単位:百万円)
| 前期 自 2018年9月 1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月 1日 至 2019年8月31日 | |
| 期首残高 | 166 | 168 |
| 時の経過による調整額 | 1 | 1 |
| 期末残高 | 168 | 169 |
2. 定期借地権契約に基づく借地の返還時の原状回復に係るもの
本投資法人は定期借地権契約に基づき、借地の返還時に原状回復に係る債務を有していますが、その計上は敷金及び保証金を減額する方法によっています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
| (単位:百万円) |
| 前期 自 2018年9月 1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月 1日 至 2019年8月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 620,295 | 611,737 | |
| 期中増減額 | △8,557 | 1,729 | |
| 期末残高 | 611,737 | 613,467 | |
| 期末時価 | 757,193 | 772,827 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少額は、3物件(神戸桃山台ショッピングセンター(底
地)の一部、グランマート手形、クロスモール下関長府)の売却(5,328百万円)及び減価償却費の計上
によるものであり、当期の主な増加額は、1物件(仙台南町通ビル)の取得(3,951百万円)によるもの
であり、主な減少額は、減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
1. 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客に関する情報
| (単位:百万円) |
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| オリックス株式会社 | 2,461 | 不動産賃貸事業 |
(注)本投資法人は、一部の物件に関して、マスターリース契約に係る物件をオリックス株式会社に賃貸し、オリックス株式会社
は転借人にこれを転貸しています。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
1. 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 2018年9月 1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月 1日 至 2019年8月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 126,066円 | 126,266円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,320円 | 3,687円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2018年9月 1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月 1日 至 2019年8月31日 | |
| 当期純利益(百万円) | 9,164 | 10,174 |
| 期中平均投資口数(口) | 2,760,000 | 2,760,000 |
(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の取得及び売却について
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2019年9月12日付で、以下の資産を取得及び売却する契約を締結しました。これらのうち、2019年10月1日付で、TOKYU REIT赤坂檜町ビル(準共有持分49%)を取得し、KN自由が丘プラザ(準共有持分49%)を売却しました。
(1)資産の取得について
[TOKYU REIT赤坂檜町ビル(準共有持分49%)]
取得価格(注1) 2,352百万円
資産の種類 不動産信託受益権
所在地 東京都港区赤坂六丁目14番15号
契約日 2019年9月12日
取得日 2019年10月1日
取得先 東急リアル・エステート投資法人
[TOKYU REIT赤坂檜町ビル(準共有持分51%)]
取得価格(注1) 2,448百万円
資産の種類 不動産信託受益権
所在地 東京都港区赤坂六丁目14番15号
契約日 2019年9月12日
取得日 2020年3月4日(予定)(注3)
取得先 東急リアル・エステート投資法人
(2)資産の売却について
[KN自由が丘プラザ(準共有持分49%)]
売却価格(注2) 1,548百万円
資産の種類 不動産信託受益権
契約日 2019年9月12日
引渡日 2019年10月1日
売却先 東急リアル・エステート投資法人
損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等売却益53百万円を計上する予定です。
[KN自由が丘プラザ(準共有持分51%)]
売却価格(注2) 1,611百万円
資産の種類 不動産信託受益権
契約日 2019年9月12日
引渡日 2020年3月4日(予定)(注3)
売却先 東急リアル・エステート投資法人
損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等売却益58百万円を計上する予定です。
(注1) 取得価格については、消費税その他取得に係る諸経費は含んでいません。
(注2) 売却価格については、諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書に記載された売買金額)を記載しています。
(注3) 当該契約はフォワード・コミットメント等(金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。)に該当します。
2.資産の売却について
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資産を売却しました。
[岡山久米商業施設]
売却価格(注) 2,750百万円
資産の種類 不動産信託受益権
契約日 2019年9月25日
引渡日 2019年9月26日
売却先 株式会社ジャルコ
損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等売却益415百万円を計上する予定です。
(注) 売却価格については、諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書に記載された売買金額)を記載しています。
3.投資法人債の発行
2019年10月24日に以下のとおり投資法人債の発行について決定し、2019年10月30日に払込が完了しました。
名称 第14回無担保投資法人債(特定投資法人債間限定同順位特約付)
発行総額 金30億円
払込金額 額面100円につき金100円
償還金額 額面100円につき金100円
利率 年0.770%
担保・保証 無担保・無保証
償還期限及び方法 2034年10月30日にその総額を償還。買入消却は払込期日の翌日以降、振替機関が別途定める場合を除き、いつでも可能。
資金使途 借入金の繰上弁済資金
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