有価証券報告書(内国投資証券)-第37期(令和2年3月1日-令和2年8月31日)

(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	(1) 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法によっています。なお、主な耐用年数は以下のとおりです。
	建物 31～60年 建物附属設備 6～18年 構築物 10～20年 機械及び装置 10～18年
	(2) 無形固定資産(信託財産を含む) 定額法によっています。 なお、定期借地権については、残存期間に基づく定額法によっています。
	(3) 長期前払費用 定額法によっています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.引当金の計上基準	貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
4.収益及び費用の計上基準	(1) 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等については原則として賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
	なお、不動産等の取得に伴い本投資法人が負担すべき取得年度の固定資産 税、都市計画税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に 算入しています。不動産等取得原価に算入したこれら公租公課相当額は前期6百 万円、当期7百万円です。
	(2) ファイナンス・リース取引に係る収益の計上基準 リース料受取時に売上高と売上原価を計上する方法によっています。
5.ヘッジ会計の方法	(1) ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。
	(2) ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利
	(3) ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
	(4) ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3箇月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

7.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内のすべての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託建物附属設備、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3)信託借地権 (4)信託差入敷金及び保証金
8.消費税等の処理方法	消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。

(貸借対照表に関する注記)
1 コミットメントライン契約に係る借入未実行残高等
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。

	前期 (2020年2月29日)	当期 (2020年8月31日)
コミットメントライン契約の総額	40,500百万円	40,500百万円
借入実行残高	-	-
借入未実行残高	40,500百万円	40,500百万円

※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

前期 (2020年2月29日)	当期 (2020年8月31日)
50百万円	50百万円

(損益計算書に関する注記)
※1 不動産賃貸事業損益の内訳(単位:百万円)

		前期 自 2019年9月 1日 至 2020年2月29日		当期 自 2020年3月 1日 至 2020年8月31日
A.不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	(賃料)	21,086		21,100
	(共益費)	852		864
	(リース売上高)	194	22,133	194	22,159
	その他賃貸事業収入
	(駐車場使用料)	511		521
	(解約違約金)	46		110
	(その他営業収入)	1,918	2,476	1,708	2,340
	不動産賃貸事業収益合計		24,609		24,500
B.不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	(管理業務費)	2,156		2,084
	(水道光熱費)	1,696		1,494
	(公租公課)	1,847		1,889
	(損害保険料)	28		28
	(修繕費)	796		757
	(減価償却費)	4,113		4,131
	(リース売上原価)	75		75
	(その他賃貸事業費用)	360	11,073	317	10,779
	不動産賃貸事業費用合計		11,073		10,779
C.	不動産賃貸事業損益(A-B)		13,536		13,720

※2 不動産等売買損益の内訳(単位:百万円)
前期(自 2019年9月1日 至 2020年2月29日)
KN自由が丘プラザ(準共有持分49%)

不動産等売却収入		1,548
不動産等売却原価	1,483
その他売却費用	10	1,494
不動産等売却益		53

岡山久米商業施設

不動産等売却収入		2,750
不動産等売却原価	2,290
その他売却費用	46	2,336
不動産等売却益		413

aune札幌駅前

不動産等売却収入		3,134
不動産等売却原価	1,818
その他売却費用	18	1,837
不動産等売却益		1,296

当期(自 2020年3月1日 至 2020年8月31日)
KN自由が丘プラザ(準共有持分51%)

不動産等売却収入		1,611
不動産等売却原価	1,541
その他売却費用	11	1,553
不動産等売却益		58

(投資主資本等変動計算書に関する注記)

	前期 自 2019年9月 1日 至 2020年2月29日	当期 自 2020年3月 1日 至 2020年8月31日
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	2,760,000口	2,760,000口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 自 2019年9月 1日 至 2020年2月29日	当期 自 2020年3月 1日 至 2020年8月31日
現金及び預金	43,955百万円	44,093百万円
信託現金及び信託預金	7,846百万円	7,236百万円
使途制限付信託預金(注)	△1,984百万円	△1,894百万円
預入期間が3箇月を超える定期預金	△3,000百万円	△3,000百万円
現金及び現金同等物	46,817百万円	46,435百万円

(注)テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
1.ファイナンス・リース取引(貸主側)
(1)リース投資資産の内訳

	前期 (2020年2月29日)	当期 (2020年8月31日)
リース料債権部分	1,739百万円	1,563百万円
見積残存価額部分	1,433百万円	1,433百万円
受取利息相当額	△989百万円	△889百万円
リース投資資産	2,183百万円	2,107百万円

(2)リース投資資産に係るリース料債権部分の金額の回収予定額
リース投資資産に係るリース料債権部分

	前期 (2020年2月29日)	当期 (2020年8月31日)
1年以内	351百万円	351百万円
1年超2年以内	351百万円	351百万円
2年超3年以内	351百万円	351百万円
3年超4年以内	351百万円	351百万円
4年超5年以内	331百万円	155百万円
5年超	-百万円	-百万円
合計	1,739百万円	1,563百万円

(3)リース取引開始日が2008年4月1日前に開始する計算期間に属する所有権移転外ファイナンス・リース取引につきましては、2008年8月末日における固定資産の適正な帳簿価額(減価償却累計額控除後)を「リース投資資産」の2008年9月1日から開始する計算期間の期首の価額として計上しています。
また、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引の残存期間における利息相当額の各期への配分方法は、定額法によっています。
このため、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引について通常の売買処理に係る方法に準じて会計処理を行った場合に比べ、税引前当期純利益は前期は9百万円多く、当期は12百万円多く計上されています。
2.オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料(貸主側)

	前期 (2020年2月29日)	当期 (2020年8月31日)
1年内	10,535百万円	9,864百万円
1年超	30,041百万円	25,756百万円
合計	40,577百万円	35,620百万円

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産等の取得、債務の返済等に際し、金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としています。
デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジを目的として行いますが、投機的な取引は行いません。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、不動産及び不動産信託受益権の取得、借入金の返済、投資法人債の償還等に係る資金調達を目的としたものであり、流動性リスクに晒されています。本投資法人では、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定によって流動性リスクの軽減を図っています。また、借入金及び投資法人債は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利による有利子負債の比率を高位に保つことで金利上昇の影響を限定しています。さらに、一部の変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。デリバティブ取引の執行・管理については、資産運用会社の運用管理手続に基づいて行っています。
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、格付けの高い金融機関に預け入れることでリスクを限定しています。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、原則として返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2020年2月29日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるもの((注2)参照)及び重要性が乏しいものは次表には含めていません。

(単位:百万円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	43,955	43,955	-
(2)信託現金及び信託預金	7,846	7,846	-
資産計	51,802	51,802	-
(1)短期借入金	8,920	8,920	-
(2)1年内返済予定の長期借入金	37,100	37,273	173
(3)投資法人債	22,500	22,678	178
(4)長期借入金	223,517	227,131	3,614
負債計	292,037	296,002	3,965
デリバティブ取引	-	-	-

2020年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるもの((注2)参照)及び重要性が乏しいものは次表には含めていません。

(単位:百万円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金	44,093 7,236	44,093 7,236	- -
資産計	51,329	51,329	-
(1)短期借入金	-	-	-
(2)1年内返済予定の長期借入金 (3)投資法人債 (4)長期借入金	35,590 24,500 230,827	35,678 24,337 233,153	88 △162 2,326
負債計	290,917	293,168	2,251
デリバティブ取引	-	-	-

(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資 産
(1)現金及び預金及び(2)信託現金及び信託預金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負 債
(1)短期借入金
短期間で決済され、かつ変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金
これらの時価については、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しています。
(3)投資法人債
時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて時価を算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:百万円)

	前期 (2020年2月29日)	当期 (2020年8月31日)
預り敷金及び保証金	29,957	29,463

賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2020年2月29日)後の償還予定額

(単位:百万円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	43,955	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	7,846	-	-	-	-	-
合計	51,802	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(2020年8月31日)後の償還予定額

(単位:百万円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	44,093	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	7,236	-	-	-	-	-
合計	51,329	-	-	-	-	-

(注4)借入金、投資法人債の決算日(2020年2月29日)後の返済予定額

(単位:百万円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	8,920	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	2,000	2,500	12,000	6,000
長期借入金	37,100	33,630	37,430	34,788	23,120	94,549
合計	46,020	33,630	39,430	37,288	35,120	100,549

借入金、投資法人債の決算日(2020年8月31日)後の返済予定額

(単位:百万円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	-	-	2,000	12,500	2,000	8,000
長期借入金	35,590	41,970	43,250	24,608	32,600	88,399
合計	35,590	41,970	45,250	37,108	34,600	96,399

(有価証券に関する注記)
前期(2020年2月29日)
該当事項はありません。
当期(2020年8月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2020年2月29日)
該当事項はありません。
当期(2020年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2020年2月29日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引 の種類等	主なヘッジ対象	契約額等	(百万円)	時価 (百万円)	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	75,060	58,960	(注)	取引先金融機関から提示された価格等によっている。

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
当期(2020年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引 の種類等	主なヘッジ対象	契約額等	(百万円)	時価 (百万円)	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	65,960	53,120	(注)	取引先金融機関から提示された価格等によっている。

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期(2020年2月29日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2020年8月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	前期 (2020年2月29日)	当期 (2020年8月31日)
繰延税金資産
未払事業所税損金不算入額	1百万円	1百万円
貸倒引当金損金算入限度超過額	0百万円	0百万円
借地権償却	88百万円	94百万円
資産除去債務	66百万円	68百万円
その他	1百万円	1百万円
繰延税金資産合計	158百万円	165百万円
評価性引当額	△158百万円	△165百万円
繰延税金資産の純額	-	-

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前期 (2020年2月29日)	当期 (2020年8月31日)
法定実効税率	34.34%	34.32%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.53%	△33.90%
圧縮積立金繰入額	△2.77%	△0.39%
その他	0.08%	0.09%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.12%	0.12%

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2019年9月1日 至 2020年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年3月1日 至 2020年8月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年9月1日 至 2020年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年3月1日 至 2020年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2019年9月1日 至 2020年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年3月1日 至 2020年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2019年9月1日 至 2020年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年3月1日 至 2020年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年9月1日 至 2020年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年3月1日 至 2020年8月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1.アスベスト除去費用に係るもの
(1)当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「ORE大宮ビル」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
(2)当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の使用年数により38年と見積り、割引率は1.489%を使用して資産除去債務を算定しています。
(3)当該資産除去債務の総額の増減
(単位:百万円)

	前期 自 2019年9月 1日 至 2020年2月29日	当期 自 2020年3月 1日 至 2020年8月31日
期首残高	169	170
時の経過による調整額	1	1
期末残高	170	171

2. 定期借地権契約に基づく借地の返還時の原状回復に係るもの
本投資法人は定期借地権契約に基づき、借地の返還時に原状回復に係る債務を有していますが、その計上は敷金及び保証金を減額する方法によっています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。

(単位:百万円)

		前期 自 2019年9月 1日 至 2020年2月29日	当期 自 2020年3月 1日 至 2020年8月31日
貸借対照表計上額
	期首残高	613,467	622,689
	期中増減額	9,222	△2,124
	期末残高	622,689	620,565
期末時価		795,550	791,638

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は、4物件(TOKYU REIT赤坂檜町ビル(準共有持分49%)、渋谷TSKビル、那覇新都心センタービル(準共有持分50%)、フェリチタ三条木屋町)の取得(17,807百万円)によるものであり、主な減少額は、
3物件(KN自由が丘プラザ(準共有持分49%)、岡山久米商業施設、aune札幌駅前)の売却(5,579百万円)及び減価償却費の計
上によるものです。当期の主な増加額は、1物件(TOKYU REIT赤坂檜町ビル(準共有持分51%))の取得(2,471百万円)によるも
のであり、主な減少額は、1物件(KN自由が丘プラザ(準共有持分51%))の売却(1,541百万円)及び減価償却費の計上による
ものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2019年9月1日 至 2020年2月29日)
1. 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2020年3月1日 至 2020年8月31日)
1. 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期 自 2019年9月 1日 至 2020年2月29日	当期 自 2020年3月 1日 至 2020年8月31日
1口当たり純資産額	126,926円	126,751円
1口当たり当期純利益	4,415円	3,883円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2019年9月 1日 至 2020年2月29日	当期 自 2020年3月 1日 至 2020年8月31日
当期純利益(百万円)	12,184	10,717
期中平均投資口数(口)	2,760,000	2,760,000

(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。