訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第24期(平成25年9月1日-平成26年2月28日)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(表示方法の変更に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書関係)
前期において「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めて表示しておりました「使途制限付信託預金の預入による支出」及び「使途制限付信託預金の払戻による収入」は、金額的重要性が増したため、当期より区分掲記することとしております。この表示方法の変更を反映させるため、前期の財務諸表の組替えを行っております。
この結果、前期のキャッシュ・フロー計算書において、「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示しておりました200百万円は「使途制限付信託預金の預入による支出」△86百万円、「使途制限付信託預金の払戻による収入」287百万円及び「その他」△1百万円として組み替えております。
(貸借対照表に関する注記)
1 コミットメントライン契約に係る借入未実行残高等
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しております。
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1 不動産賃貸事業損益の内訳(単位:百万円)
※2 不動産等売買損益の内訳(単位:百万円)
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
芝浦アイランド ブルームタワー
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注)テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
1.ファイナンス・リース取引(貸主側)
(1)リース投資資産の内訳
(2)リース投資資産に係るリース料債権部分の金額の回収予定額
リース投資資産に係るリース料債権部分
(3)リース取引開始日が平成20年4月1日前に開始する計算期間に属する所有権移転外ファイナンス・リース取引につきましては、平成20年8月末日における固定資産の適正な帳簿価額(減価償却累計額控除後)を「リース投資資産」の平成20年9月1日から開始する計算期間の期首の価額として計上しております。
また、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引の残存期間における利息相当額の各期への配分方法は、定額法によっております。
このため、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引について通常の売買処理に係る方法に準じて会計処理を行った場合に比べ、税引前当期純利益は前期は17百万円少なく、当期は15百万円少なく計上されております。
2.オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料(貸主側)
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産等の取得、債務の返済等に際し、金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しております。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としております。
デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジを目的として行いますが、投機的な取引は行いません。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行っております。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、不動産及び不動産信託受益権の取得、借入金の返済、投資法人債の償還等に係る資金調達を目的としたものであり、流動性リスクに晒されております。本投資法人では、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定によって流動性リスクの軽減を図っております。また、借入金及び投資法人債は、支払金利の上昇リスクに晒されておりますが、有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利による有利子負債の比率を高位に保つことで金利上昇の影響を限定しております。さらに、一部の変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しております。デリバティブ取引の執行・管理については、資産運用会社の運用管理手続に基づいて行っております。
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されておりますが、格付けの高い金融機関に預け入れることでリスクを限定しております。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されております。当該リスクに関しては、原則として返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成25年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるもの((注2)参照)及び重要性が乏しいものは次表には含めておりません。
平成26年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるもの((注2)参照)及び重要性が乏しいものは次表には含めておりません。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資 産
(1)現金及び預金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。
(2)リース投資資産
時価については、元利金の合計額を新規に同様のリース取引を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しております。なお、リース投資資産には見積残存価額が含まれております。リース取引開始日が平成20年4月1日前に開始する計算期間に属する所有権移転外ファイナンス・リース取引につきましては、平成20年8月末日における固定資産の適正な帳簿価額(減価償却累計額控除後)を「リース投資資産」の平成20年9月1日から開始する計算期間の期首の価額として計上しております。また、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引の残存期間における利息相当額の各期への配分方法は、定額法によっております。このため、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引について通常の売買処理に係る方法に準じて会計処理を行った場合の元本回収予定額と貸借対照表計上額との間に差額があり、当該差額は上表の貸借対照表計上額と時価との差額に含まれております。
負 債
(1)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金
これらの時価については、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっております。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しております。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しております。
(2)1年内償還予定の投資法人債及び(3)投資法人債
時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて時価を算定しております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日(平成25年8月31日)後の償還予定額
※ 償還予定額には受取利息相当額を含めております。
金銭債権の決算日(平成26年2月28日)後の償還予定額
※ 償還予定額には受取利息相当額を含めております。
(注4)借入金、投資法人債の決算日(平成25年8月31日)後の返済予定額
借入金、投資法人債の決算日(平成26年2月28日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
前期(平成25年8月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額277百万円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(平成26年2月28日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額277百万円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(平成26年2月28日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(平成26年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期(平成25年8月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(平成26年2月28日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
3.決算日後に法人税等の税率の変更があった場合のその内容及び影響
平成26年3月31日に「所得税法等の一部を改正する法律(平成26年法律第10号)」が公布されたことに伴い、平成26年9月1日以降に解消が見込まれる一時差異についての繰延税金資産及び負債に係る法定実効税率が変更されます。この変更による繰延税金資産及び負債への影響はありません。
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
本投資法人は定期借地契約に基づき、借地の返還時に原状回復に係る債務を有しておりますが、その計上は敷金及び保証金を減額する方法によっております。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
本投資法人は定期借地契約に基づき、借地の返還時に原状回復に係る債務を有しておりますが、その計上は敷金及び保証金を減額する方法によっております。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等を有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は、4物件(ORE有楽町、クロスガーデン川崎、テックランド戸塚店(底地)及びThe Kitahama PLAZA)の取得(33,094百万円)によるものであり、主な減少額は、1物件(芝浦アイランド ブルームタワー)の譲渡(5,187百万円)及び減価償却費の計上によるものです。当期の主な増加額は、8物件(MG白金台ビル、クロスアベニュー原宿、J-ONE SQUARE、クリオ藤沢駅前、イオンタウン仙台泉大沢(底地)、グランマート手形、クロスモール下関長府、金沢香林坊マイアトリア)の取得(28,397百万円)によるものであり、主な減少額は、減価償却費の計上によるものです。なお、ORE有楽町は、平成26年2月1日付でaune有楽町に名称変更しております。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しております。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
(重要な後発事象に関する注記)
新投資口の発行
平成26年3月3日及び平成26年3月11日開催の役員会において、新投資口の発行に関する決議を行い、公募による新投資口の発行については平成26年3月18日に、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については平成26年4月16日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。この結果、出資総額は215,092百万円、発行済投資口数は1,966,174口となっております。
[公募による新投資口の発行(一般募集)]
[第三者割当による新投資口の発行]
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しております。 なお、匿名組合出資持分については、匿名組合に対する持分相当額を純額で取り込む方法を採用しております。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1) 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法によっております。なお、主な耐用年数は以下のとおりです。 |
| 建物 31～60年 建物附属設備 6～18年 構築物 10～20年 機械及び装置 10～18年 | |
| (2) 無形固定資産(信託財産を含む) 定額法によっております。 なお、定期借地権については、残存期間に基づく定額法によっております。 | |
| (3) 長期前払費用 定額法によっております。 | |
| 3.繰延資産の処理方法 | (1) 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しております。 (2) 投資口交付費 支出時に全額費用として処理しております。 |
| 4.引当金の計上基準 | 貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。 |
| 5.収益及び費用の計上基準 | (1) 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等については原則として賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 |
| なお、不動産等の取得に伴い本投資法人が負担すべき取得年度の固定資産税、都市計画税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。不動産等取得原価に算入したこれら公租公課相当額は前期128百万円、当期30百万円です。 | |
| (2) ファイナンス・リース取引に係る収益の計上基準 リース料受取時に売上高と売上原価を計上する方法によっております。 | |
| 6.ヘッジ会計の方法 | (1) ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しております。 |
| (2) ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 | |
| (3) ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 | |
| (4) ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しております。 | |
| 7.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3箇月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 |
| 8.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 | 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託建物附属設備、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3)信託借地権 (4)信託差入敷金及び保証金 |
| 9.消費税等の処理方法 | 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。 ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しております。 |
(表示方法の変更に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書関係)
前期において「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めて表示しておりました「使途制限付信託預金の預入による支出」及び「使途制限付信託預金の払戻による収入」は、金額的重要性が増したため、当期より区分掲記することとしております。この表示方法の変更を反映させるため、前期の財務諸表の組替えを行っております。
この結果、前期のキャッシュ・フロー計算書において、「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示しておりました200百万円は「使途制限付信託預金の預入による支出」△86百万円、「使途制限付信託預金の払戻による収入」287百万円及び「その他」△1百万円として組み替えております。
(貸借対照表に関する注記)
1 コミットメントライン契約に係る借入未実行残高等
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しております。
| 前期 (平成25年8月31日) | 当期 (平成26年2月28日) | |
| コミットメントライン契約の総額 | 33,500百万円 | 33,500百万円 |
| 借入実行残高 | - | - |
| 借入未実行残高 | 33,500百万円 | 33,500百万円 |
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (平成25年8月31日) | 当期 (平成26年2月28日) |
| 50百万円 | 50百万円 |
(損益計算書に関する注記)
※1 不動産賃貸事業損益の内訳(単位:百万円)
| 前期 自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日 | 当期 自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日 | ||||
| A.不動産賃貸事業収益 | |||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| (賃料) | 10,486 | 11,215 | |||
| (共益費) | 701 | 697 | |||
| (リース売上高) | 245 | 11,432 | 245 | 12,158 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| (駐車場使用料) | 272 | 288 | |||
| (解約違約金) | 11 | 14 | |||
| (その他営業収入) | 1,237 | 1,521 | 1,220 | 1,522 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 12,953 | 13,681 | |||
| B.不動産賃貸事業費用 | |||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| (管理業務費) | 1,183 | 1,248 | |||
| (水道光熱費) | 1,170 | 1,215 | |||
| (公租公課) | 981 | 977 | |||
| (損害保険料) | 14 | 14 | |||
| (修繕費) | 239 | 243 | |||
| (減価償却費) | 2,842 | 2,925 | |||
| (貸倒引当金繰入額) | 0 | - | |||
| (リース売上原価) | 88 | 89 | |||
| (その他賃貸事業費用) | 178 | 6,699 | 173 | 6,888 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 6,699 | 6,888 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 6,254 | 6,792 | ||
※2 不動産等売買損益の内訳(単位:百万円)
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
芝浦アイランド ブルームタワー
| 不動産等売却収入 | 5,630 | |
| 不動産等売却原価 | 5,187 | |
| その他売却費用 | 31 | 5,218 |
| 不動産等売却益 | 411 |
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日 | 当期 自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日 | |
| ※ 発行可能投資口の総口数及び発行済投資口数 | ||
| 発行可能投資口の総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口数 | 1,591,117口 | 1,687,494口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日 | 当期 自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日 | |
| 現金及び預金 | 13,201百万円 | 16,283百万円 |
| 信託現金及び信託預金 | 1,779百万円 | 2,401百万円 |
| 使途制限付信託預金(注) | △662百万円 | △1,141百万円 |
| 預入期間が3ヶ月を超える定期預金 | △1,046百万円 | △1,084百万円 |
| 現金及び現金同等物 | 13,272百万円 | 16,459百万円 |
(注)テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
1.ファイナンス・リース取引(貸主側)
(1)リース投資資産の内訳
| 前期 (平成25年8月31日) | 当期 (平成26年2月28日) | |
| リース料債権部分 | 4,259百万円 | 4,036百万円 |
| 見積残存価額部分 | 1,859百万円 | 1,859百万円 |
| 受取利息相当額 | △2,471百万円 | △2,338百万円 |
| リース投資資産 | 3,647百万円 | 3,557百万円 |
(2)リース投資資産に係るリース料債権部分の金額の回収予定額
リース投資資産に係るリース料債権部分
| 前期 (平成25年8月31日) | 当期 (平成26年2月28日) | |
| 1年以内 | 446百万円 | 446百万円 |
| 1年超2年以内 | 446百万円 | 433百万円 |
| 2年超3年以内 | 385百万円 | 352百万円 |
| 3年超4年以内 | 352百万円 | 352百万円 |
| 4年超5年以内 | 352百万円 | 352百万円 |
| 5年超 | 2,276百万円 | 2,100百万円 |
| 合計 | 4,259百万円 | 4,036百万円 |
(3)リース取引開始日が平成20年4月1日前に開始する計算期間に属する所有権移転外ファイナンス・リース取引につきましては、平成20年8月末日における固定資産の適正な帳簿価額(減価償却累計額控除後)を「リース投資資産」の平成20年9月1日から開始する計算期間の期首の価額として計上しております。
また、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引の残存期間における利息相当額の各期への配分方法は、定額法によっております。
このため、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引について通常の売買処理に係る方法に準じて会計処理を行った場合に比べ、税引前当期純利益は前期は17百万円少なく、当期は15百万円少なく計上されております。
2.オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料(貸主側)
| 前期 (平成25年8月31日) | 当期 (平成26年2月28日) | |
| 1年内 | 4,716百万円 | 5,395百万円 |
| 1年超 | 20,739百万円 | 20,293百万円 |
| 合計 | 25,455百万円 | 25,688百万円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産等の取得、債務の返済等に際し、金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しております。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としております。
デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジを目的として行いますが、投機的な取引は行いません。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行っております。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、不動産及び不動産信託受益権の取得、借入金の返済、投資法人債の償還等に係る資金調達を目的としたものであり、流動性リスクに晒されております。本投資法人では、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定によって流動性リスクの軽減を図っております。また、借入金及び投資法人債は、支払金利の上昇リスクに晒されておりますが、有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利による有利子負債の比率を高位に保つことで金利上昇の影響を限定しております。さらに、一部の変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しております。デリバティブ取引の執行・管理については、資産運用会社の運用管理手続に基づいて行っております。
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されておりますが、格付けの高い金融機関に預け入れることでリスクを限定しております。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されております。当該リスクに関しては、原則として返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成25年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるもの((注2)参照)及び重要性が乏しいものは次表には含めておりません。
| (単位:百万円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 13,201 | 13,201 | - |
| (2)リース投資資産 | 3,647 | 4,227 | 579 |
| 資産計 | 16,849 | 17,428 | 579 |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 8,250 | 8,331 | 81 |
| (2)1年内償還予定の投資法人債 | 10,000 | 10,065 | 65 |
| (3)投資法人債 | 10,000 | 10,109 | 109 |
| (4)長期借入金 | 154,578 | 156,142 | 1,564 |
| 負債計 | 182,828 | 184,648 | 1,820 |
平成26年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるもの((注2)参照)及び重要性が乏しいものは次表には含めておりません。
| (単位:百万円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 16,283 | 16,283 | - |
| (2)リース投資資産 | 3,557 | 4,195 | 637 |
| 資産計 | 19,841 | 20,479 | 637 |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 3,937 | 3,982 | 45 |
| (2)1年内償還予定の投資法人債 | 5,000 | 5,026 | 26 |
| (3)投資法人債 | 17,500 | 17,687 | 187 |
| (4)長期借入金 | 173,195 | 175,318 | 2,123 |
| 負債計 | 199,633 | 202,015 | 2,382 |
| デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資 産
(1)現金及び預金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。
(2)リース投資資産
時価については、元利金の合計額を新規に同様のリース取引を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しております。なお、リース投資資産には見積残存価額が含まれております。リース取引開始日が平成20年4月1日前に開始する計算期間に属する所有権移転外ファイナンス・リース取引につきましては、平成20年8月末日における固定資産の適正な帳簿価額(減価償却累計額控除後)を「リース投資資産」の平成20年9月1日から開始する計算期間の期首の価額として計上しております。また、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引の残存期間における利息相当額の各期への配分方法は、定額法によっております。このため、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引について通常の売買処理に係る方法に準じて会計処理を行った場合の元本回収予定額と貸借対照表計上額との間に差額があり、当該差額は上表の貸借対照表計上額と時価との差額に含まれております。
負 債
(1)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金
これらの時価については、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっております。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しております。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しております。
(2)1年内償還予定の投資法人債及び(3)投資法人債
時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて時価を算定しております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
| (単位:百万円) |
| 前期 (平成25年8月31日) | 当期 (平成26年2月28日) | |
| 預り敷金及び保証金 | 17,122 | 18,580 |
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日(平成25年8月31日)後の償還予定額
| (単位:百万円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 13,201 | - | - | - | - | - |
| リース投資資産※ | 446 | 446 | 385 | 352 | 352 | 2,276 |
| 合計 | 13,647 | 446 | 385 | 352 | 352 | 2,276 |
※ 償還予定額には受取利息相当額を含めております。
金銭債権の決算日(平成26年2月28日)後の償還予定額
| (単位:百万円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 16,283 | - | - | - | - | - |
| リース投資資産※ | 446 | 433 | 352 | 352 | 352 | 2,100 |
| 合計 | 16,730 | 433 | 352 | 352 | 352 | 2,100 |
※ 償還予定額には受取利息相当額を含めております。
(注4)借入金、投資法人債の決算日(平成25年8月31日)後の返済予定額
| (単位:百万円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 10,000 | - | 5,000 | - | 5,000 | - |
| 長期借入金 | 8,250 | 24,868 | 44,400 | 18,000 | 22,050 | 45,260 |
| 合計 | 18,250 | 24,868 | 49,400 | 18,000 | 27,050 | 45,260 |
借入金、投資法人債の決算日(平成26年2月28日)後の返済予定額
| (単位:百万円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 5,000 | 5,000 | - | 5,000 | 5,000 | 2,500 |
| 長期借入金 | 3,937 | 21,055 | 43,900 | 33,050 | 24,360 | 50,830 |
| 合計 | 8,937 | 26,055 | 43,900 | 38,050 | 29,360 | 53,330 |
(有価証券に関する注記)
前期(平成25年8月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額277百万円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(平成26年2月28日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額277百万円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(平成26年2月28日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(平成26年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | (百万円) | 時価 (百万円) | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 11,850 | 11,850 | (注) | 取引先金融機関から提示された価格等によっている。 |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期(平成25年8月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(平成26年2月28日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前期 (平成25年8月31日) | 当期 (平成26年2月28日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業所税損金不算入額 | 1百万円 | 1百万円 |
| 貸倒引当金損金算入限度超過額 | 0百万円 | 0百万円 |
| 借地権償却 | 15百万円 | 18百万円 |
| その他 | 4百万円 | 5百万円 |
| 繰延税金資産合計 | 21百万円 | 26百万円 |
| 評価性引当額 | △21百万円 | △26百万円 |
| 繰延税金資産の純額 | - | - |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (平成25年8月31日) | 当期 (平成26年2月28日) | |
| 法定実効税率 | 36.59% | 38.97% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △36.58% | △38.89% |
| その他 | 0.02% | 0.12% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.03% | 0.20% |
3.決算日後に法人税等の税率の変更があった場合のその内容及び影響
平成26年3月31日に「所得税法等の一部を改正する法律(平成26年法律第10号)」が公布されたことに伴い、平成26年9月1日以降に解消が見込まれる一時差異についての繰延税金資産及び負債に係る法定実効税率が変更されます。この変更による繰延税金資産及び負債への影響はありません。
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
本投資法人は定期借地契約に基づき、借地の返還時に原状回復に係る債務を有しておりますが、その計上は敷金及び保証金を減額する方法によっております。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
本投資法人は定期借地契約に基づき、借地の返還時に原状回復に係る債務を有しておりますが、その計上は敷金及び保証金を減額する方法によっております。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等を有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
| (単位:百万円) |
| 前期 自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日 | 当期 自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 331,369 | 356,742 | |
| 期中増減額 | 25,373 | 25,965 | |
| 期末残高 | 356,742 | 382,708 | |
| 期末時価 | 360,695 | 395,086 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は、4物件(ORE有楽町、クロスガーデン川崎、テックランド戸塚店(底地)及びThe Kitahama PLAZA)の取得(33,094百万円)によるものであり、主な減少額は、1物件(芝浦アイランド ブルームタワー)の譲渡(5,187百万円)及び減価償却費の計上によるものです。当期の主な増加額は、8物件(MG白金台ビル、クロスアベニュー原宿、J-ONE SQUARE、クリオ藤沢駅前、イオンタウン仙台泉大沢(底地)、グランマート手形、クロスモール下関長府、金沢香林坊マイアトリア)の取得(28,397百万円)によるものであり、主な減少額は、減価償却費の計上によるものです。なお、ORE有楽町は、平成26年2月1日付でaune有楽町に名称変更しております。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しております。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
当期(自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日 | 当期 自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日 | |
| 1口当たり純資産額 | 109,887円 | 110,360円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,450円 | 2,528円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
| 前期 自 平成25年3月1日 至 平成25年8月31日 | 当期 自 平成25年9月1日 至 平成26年2月28日 | |
| 当期純利益(百万円) | 3,836 | 4,183 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,565,978 | 1,654,836 |
(重要な後発事象に関する注記)
新投資口の発行
平成26年3月3日及び平成26年3月11日開催の役員会において、新投資口の発行に関する決議を行い、公募による新投資口の発行については平成26年3月18日に、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については平成26年4月16日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。この結果、出資総額は215,092百万円、発行済投資口数は1,966,174口となっております。
[公募による新投資口の発行(一般募集)]
| 発行口数 | 265,410口 |
| 発行価格 | 122,850円 |
| 発行価格の総額 | 32,605,618,500円 |
| 発行価額 | 118,818円 |
| 発行価額の総額 | 31,535,485,380円 |
| 払込期日 | 平成26年3月18日 |
[第三者割当による新投資口の発行]
| 発行口数 | 13,270口 |
| 発行価額 | 118,818円 |
| 発行価額の総額 | 1,576,714,860円 |
| 割当先 | 大和証券株式会社 |
| 払込期日 | 平成26年4月16日 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
