有価証券報告書(内国投資証券)-第47期(2025/03/01-2025/08/31)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(重要な会計上の見積りに関する注記)
固定資産の減損
1.貸借対照表計上額
2.識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を外部の不動産鑑定評価額に基づく回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
(未適用の会計基準等に関する注記)
リースに関する会計基準等
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日)等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2028年2月期の期首から適用します。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
1 コミットメントライン契約に係る借入未実行残高等
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1 不動産賃貸事業損益の内訳(単位:百万円)
※2 不動産等売却損益の内訳(単位:百万円)
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
青山サンクレストビル
北青山ビル
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注)テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
1.ファイナンス・リース取引(貸主側)
(1)リース投資資産の内訳
(2)リース取引開始日が2008年4月1日前に開始する計算期間に属する所有権移転外ファイナンス・リース取引につきましては、2008年8月末日における固定資産の適正な帳簿価額(減価償却累計額控除後)を「リース投資資産」の2008年9月1日から開始する計算期間の期首の価額として計上しています。
また、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引の残存期間における利息相当額の各期への配分方法は、定額法によっています。
このため、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引について通常の売買処理に係る方法に準じて会計処理を行った場合に比べ、税引前当期純利益は前期は28百万円多く計上されています。
2.オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料(貸主側)
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産等の取得、債務の返済等に際し、金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としています。
デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジを目的として行いますが、投機的な取引は行いません。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、不動産及び不動産信託受益権の取得、借入金の返済、投資法人債の償還等に係る資金調達を目的としたものであり、流動性リスクに晒されています。本投資法人では、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定によって流動性リスクの軽減を図っています。また、借入金及び投資法人債は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利による有利子負債の比率を高位に保つことで金利上昇の影響を限定しています。さらに、一部の変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。デリバティブ取引の執行・管理については、資産運用会社の運用管理手続に基づいて行っています。
投資有価証券は私募リートに対する出資であり、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されていますが、定期的に実質価値や発行体の財務状況等を把握しています。
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、格付けの高い金融機関に預け入れることでリスクを限定しています。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、原則として返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。なお、後記「2.金融商品の時価等に関する事項」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいことから、注記を省略しています。
2025年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいことから、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)投資有価証券
私募リートの投資口について、投資先の資産運用会社から提示される基準価額によっています。なお、保有比率にかかわらず、基準価額で評価しています。また、その他有価証券についての貸借対照表計上額、取得原価及びこれらの差額は後記「有価証券に関する注記」をご参照ください。
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金
これらの時価については、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しています。
(2)投資法人債
時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて時価を算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金、投資法人債の決算日(2025年2月28日)後の返済予定額
借入金、投資法人債の決算日(2025年8月31日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
その他有価証券
前期(2025年2月28日)
(単位:百万円)
(注)私募リートの投資口について「時価の算定に関する会計基準の適用指針」第24-9項の基準価額を時価とみなす取扱いを適用しています。
当期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
当期(2025年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期(2025年2月28日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2025年8月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前期(2025年2月28日)
当期(2025年8月31日)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1.アスベスト除去費用に係るもの
(1)当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「ORE大宮ビル」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
(2)当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の使用年数により38年と見積り、割引率は1.489%を使用して資産除去債務を算定しています。
(3)当該資産除去債務の総額の増減
(単位:百万円)
2. 定期借地権契約に基づく借地の返還時の原状回復に係るもの
本投資法人は定期借地権契約に基づき、借地の返還時に原状回復に係る債務を有していますが、その計上は敷金及び保証金を減額する方法によっています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は、1物件(天神ノースフロントビル)の取得(1,647百万円)によるものであり、主な減少額は、減価償却費の計上によるものです。当期の主な増加額は、4物件(ホテル ユニバーサル ポート ヴィータ、MIMARU 大阪 心斎橋 EAST、MIMARU SUITES 京都四条、天神ノースフロントビル)の取得(44,670百万円)によるものであり、主な減少額は、2物件(青山サンクレストビル、北青山ビル)の売却(2,906百万円)及び減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(収益認識に関する注記)
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表[損益計算書に関する注記]の「※1不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表[損益計算書に関する注記]の「※1不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2 不動産等売却損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
1. 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
1. 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)2025年8月31日を基準日とし、2025年9月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、2025年2月期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
(注2)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1.投資口の分割について
本投資法人は、2025年8月31日を基準日とし、2025年9月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割(以下「本分割」といいます。)を行いました。
(1)本分割の目的
2024年から開始された新たな少額投資非課税制度(新NISA)の市場への浸透及び株式会社東京証券取引所が示す望ましい投資単位の水準を踏まえ、本分割を通じて、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整えることにより、個人を中心とした更なる投資家層の拡大と投資口の流動性向上を図ることを目的としています。
(2)本分割の方法
2025年8月31日を基準日として、同日(注)の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき2口の割合をもって分割しました。
(注) 同日は投資主名簿等管理人の休業日であるため、実質的には2025年8月29日となります。
(3)本分割により増加する投資口数等
2.資産の売却について
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2025年2月25日付で資産を売却する契約を締結したもののうち、以下の資産を売却しました。
[青山サンクレストビル(準共有持分40%)]
売却価格(注1) 6,796百万円
資産の種類 不動産信託受益権(注2)
契約日 2025年2月25日
引渡日 2025年9月1日(注3)
売却先 オリックス不動産株式会社
損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等売却益2,745百万円を計上する予定です。
(注1)売却価格については、消費税その他売却に係る諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
(注2)本物件は2025年3月31日付で不動産管理処分信託契約書を締結し信託設定をした上で、不動産信託受益権の売却を行いました。
(注3)当該契約はフォワード・コミットメント等(金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。)に該当します。
当該契約に規定される解除条項の内容等は以下のとおりです。
①買主又は売主のいずれか一方に当該契約の重大な違反がある場合(かかる当事者を、以下「違反当事者」といいます。)、相手方(以下「解除権者」といいます。)は、相当の期間を定めたうえで、違反当事者に違反事項の是正を催告し、違反当事者が当該期間内に当該事項を是正しない場合は当該契約を解除することができます。また、相当期間内に当該事項を是正することが不可能であることが明らかな場合等には、解除権者は、催告をせずして直ちに当該契約を解除することができます。ただし、既に移転した持分に相当する部分を解除することはできません。
②当該契約の全部又は一部が解除された場合、解除の日から6ヶ月以内に具体的な事由を書面で通知した場合に限り、違反当事者は解除権者が被った損害等を賠償するものとされています。ただし、損害等の賠償は、解除された売買に係る売買代金の10%相当額を上限とするものとされています。
③いずれかの当事者が当該契約に違反したことにより損害等を被った場合、青山サンクレストビルの信託受益権等の第3回の売却実行日から6ヶ月以内に具体的な事由を書面で通知した場合に限り、違反当事者は、相手方当事者に対して、かかる損害等を賠償するものとされています。ただし、損害等の賠償は、売買代金の合計額の10%相当額を上限とし、また②の損害等の賠償と重畳的に請求することはできないものとされています。
(追加情報)
1.資産の売却に係る契約の締結について
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資産を売却する契約を締結済です。
[青山サンクレストビル(準共有持分40%)]
売却価格(注1) 6,796百万円
資産の種類 不動産信託受益権(注2)
契約日 2025年2月25日
引渡日 2026年3月2日(予定)(注3)
売却先 オリックス不動産株式会社
損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等売却益2,750百万円を計上する予定です。
(注1)売却価格については、消費税その他売却に係る諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
(注2)本物件は2025年3月31日付で不動産管理処分信託契約書を締結し信託設定をした上で、不動産信託受益権の売却を行う予定です。
(注3)当該契約はフォワード・コミットメント等(金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。)に該当します。
当該契約に規定される解除条項の内容等は以下のとおりです。
①買主又は売主のいずれか一方に当該契約の重大な違反がある場合(かかる当事者を、以下「違反当事者」といいます。)、相手方(以下「解除権者」といいます。)は、相当の期間を定めたうえで、違反当事者に違反事項の是正を催告し、違反当事者が当該期間内に当該事項を是正しない場合は当該契約を解除することができます。また、相当期間内に当該事項を是正することが不可能であることが明らかな場合等には、解除権者は、催告をせずして直ちに当該契約を解除することができます。ただし、既に移転した持分に相当する部分を解除することはできません。
②当該契約の全部又は一部が解除された場合、解除の日から6ヶ月以内に具体的な事由を書面で通知した場合に限り、違反当事者は解除権者が被った損害等を賠償するものとされています。ただし、損害等の賠償は、解除された売買に係る売買代金の10%相当額を上限とするものとされています。
③いずれかの当事者が当該契約に違反したことにより損害等を被った場合、青山サンクレストビルの信託受益権等の第3回の売却実行日から6ヶ月以内に具体的な事由を書面で通知した場合に限り、違反当事者は、相手方当事者に対して、かかる損害等を賠償するものとされています。ただし、損害等の賠償は、売買代金の合計額の10%相当額を上限とし、また②の損害等の賠償と重畳的に請求することはできないものとされています。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 投資有価証券 市場価格のない株式等以外のもの 時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平 均法により算定)を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1) 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法によっています。なお、主な耐用年数は以下のとおりです。 |
| 建物 31～60年 建物附属設備 6～18年 構築物 10～20年 機械及び装置 10～18年 | |
| (2) 無形固定資産(信託財産を含む) 定額法によっています。 なお、定期借地権については、残存期間に基づく定額法によっています。 | |
| (3) 長期前払費用 定額法によっています。 | |
| 3.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.引当金の計上基準 | 貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。 |
| 5.収益及び費用の計上基準 | (1) 不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益を認識しています。 なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。 (2) 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等については原則として賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 |
| なお、不動産等の取得に伴い本投資法人が負担すべき取得年度の固定資産 税、都市計画税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に 算入しています。不動産等取得原価に算入したこれら公租公課相当額は前期4百万円、当期122百万円です。 | |
| (3) ファイナンス・リース取引に係る収益の計上基準 リース料受取時に売上高と売上原価を計上する方法によっています。 |
| 6.ヘッジ会計の方法 | (1) ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 |
| (2) ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 | |
| (3) ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 | |
| (4) ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 | |
| 7.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3箇月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 8.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 | 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内のすべての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託建物附属設備、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3)信託借地権 (4)信託差入敷金及び保証金 |
| 9.消費税等の処理方法 | 固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
(重要な会計上の見積りに関する注記)
固定資産の減損
1.貸借対照表計上額
| 前期 (2025年2月28日) | 当期 (2025年8月31日) | |
| リース投資資産 | 1,502百万円 | -百万円 |
| 有形固定資産 | 645,724百万円 | 685,153百万円 |
| 無形固定資産 | 4,130百万円 | 5,291百万円 |
2.識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を外部の不動産鑑定評価額に基づく回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
(未適用の会計基準等に関する注記)
リースに関する会計基準等
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日)等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2028年2月期の期首から適用します。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
1 コミットメントライン契約に係る借入未実行残高等
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。
| 前期 (2025年2月28日) | 当期 (2025年8月31日) | |
| コミットメントライン契約の総額 | 40,500百万円 | 40,500百万円 |
| 借入実行残高 | 4,000百万円 | 4,000百万円 |
| 借入未実行残高 | 36,500百万円 | 36,500百万円 |
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2025年2月28日) | 当期 (2025年8月31日) |
| 50百万円 | 50百万円 |
(損益計算書に関する注記)
※1 不動産賃貸事業損益の内訳(単位:百万円)
| 前期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月 1日 至 2025年8月31日 | ||||
| A.不動産賃貸事業収益 | |||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| (賃料) | 21,994 | 23,250 | |||
| (共益費) | 797 | 848 | |||
| (リース売上高) | 173 | 22,966 | 0 | 24,100 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| (水道光熱費収入) | 1,829 | 1,964 | |||
| (駐車場使用料) | 521 | 527 | |||
| (解約違約金) | 7 | 18 | |||
| (その他営業収入) | 306 | 2,665 | 319 | 2,829 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 25,631 | 26,929 | |||
| B.不動産賃貸事業費用 | |||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| (管理業務費) | 2,147 | 2,143 | |||
| (水道光熱費) | 2,119 | 2,226 | |||
| (公租公課) | 1,926 | 2,027 | |||
| (損害保険料) | 32 | 34 | |||
| (修繕費) | 998 | 1,408 | |||
| (減価償却費) | 3,891 | 4,175 | |||
| (リース売上原価) | 68 | - | |||
| (その他賃貸事業費用) | 341 | 11,527 | 367 | 12,384 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 11,527 | 12,384 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 14,103 | 14,545 | ||
※2 不動産等売却損益の内訳(単位:百万円)
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
青山サンクレストビル
| 不動産等売却収入 | 3,398 | ||||
| 不動産等売却原価 | 2,010 | ||||
| その他売却費用 | 18 | 2,028 | |||
| 不動産等売却益 | 1,369 |
北青山ビル
| 不動産等売却収入 | 1,010 | ||||
| 不動産等売却原価 | 895 | ||||
| その他売却費用 | 6 | 902 | |||
| 不動産等売却益 | 107 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月 1日 至 2025年8月31日 | |
| ※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 2,760,000口 | 2,760,000口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月 1日 至 2025年8月31日 | |
| 現金及び預金 | 20,664百万円 | 13,073百万円 |
| 信託現金及び信託預金 | 8,170百万円 | 8,311百万円 |
| 使途制限付信託預金(注) | △2,039百万円 | △2,114百万円 |
| 現金及び現金同等物 | 26,795百万円 | 19,269百万円 |
(注)テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
1.ファイナンス・リース取引(貸主側)
(1)リース投資資産の内訳
| 前期 (2025年2月28日) | 当期 (2025年8月31日) | |
| リース料債権部分 | -百万円 | -百万円 |
| 見積残存価額部分 | 1,502百万円 | -百万円 |
| 受取利息相当額 | -百万円 | -百万円 |
| リース投資資産 | 1,502百万円 | -百万円 |
(2)リース取引開始日が2008年4月1日前に開始する計算期間に属する所有権移転外ファイナンス・リース取引につきましては、2008年8月末日における固定資産の適正な帳簿価額(減価償却累計額控除後)を「リース投資資産」の2008年9月1日から開始する計算期間の期首の価額として計上しています。
また、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引の残存期間における利息相当額の各期への配分方法は、定額法によっています。
このため、当該所有権移転外ファイナンス・リース取引について通常の売買処理に係る方法に準じて会計処理を行った場合に比べ、税引前当期純利益は前期は28百万円多く計上されています。
2.オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料(貸主側)
| 前期 (2025年2月28日) | 当期 (2025年8月31日) | |
| 1年内 | 10,063百万円 | 9,881百万円 |
| 1年超 | 21,535百万円 | 22,503百万円 |
| 合計 | 31,598百万円 | 32,384百万円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産等の取得、債務の返済等に際し、金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としています。
デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジを目的として行いますが、投機的な取引は行いません。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、不動産及び不動産信託受益権の取得、借入金の返済、投資法人債の償還等に係る資金調達を目的としたものであり、流動性リスクに晒されています。本投資法人では、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定によって流動性リスクの軽減を図っています。また、借入金及び投資法人債は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利による有利子負債の比率を高位に保つことで金利上昇の影響を限定しています。さらに、一部の変動金利による借入金については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。デリバティブ取引の執行・管理については、資産運用会社の運用管理手続に基づいて行っています。
投資有価証券は私募リートに対する出資であり、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されていますが、定期的に実質価値や発行体の財務状況等を把握しています。
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、格付けの高い金融機関に預け入れることでリスクを限定しています。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、原則として返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。なお、後記「2.金融商品の時価等に関する事項」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいことから、注記を省略しています。
| (単位:百万円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)投資有価証券 その他有価証券 | 512 | 512 | - |
| 資産計 | 512 | 512 | - |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 (2)投資法人債 (3)長期借入金 | 37,600 21,000 233,597 | 37,572 19,783 229,798 | △27 △1,216 △3,798 |
| 負債計 | 292,197 | 287,155 | △5,041 |
| デリバティブ取引 | - | - | - |
2025年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいことから、注記を省略しています。
| (単位:百万円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 (2)投資法人債 (3)長期借入金 | 34,447 21,000 267,750 | 34,366 19,619 262,529 | △80 △1,380 △5,220 |
| 負債計 | 323,197 | 316,515 | △6,681 |
| デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)投資有価証券
私募リートの投資口について、投資先の資産運用会社から提示される基準価額によっています。なお、保有比率にかかわらず、基準価額で評価しています。また、その他有価証券についての貸借対照表計上額、取得原価及びこれらの差額は後記「有価証券に関する注記」をご参照ください。
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金
これらの時価については、変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しています。
(2)投資法人債
時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて時価を算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金、投資法人債の決算日(2025年2月28日)後の返済予定額
| (単位:百万円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | 3,000 | - | 18,000 |
| 長期借入金 | 37,600 | 35,472 | 45,598 | 28,517 | 30,660 | 93,350 |
| 合計 | 37,600 | 35,472 | 45,598 | 31,517 | 30,660 | 111,350 |
借入金、投資法人債の決算日(2025年8月31日)後の返済予定額
| (単位:百万円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | 3,000 | - | - | 18,000 |
| 長期借入金 | 34,447 | 40,935 | 41,248 | 38,107 | 34,500 | 112,960 |
| 合計 | 34,447 | 40,935 | 44,248 | 38,107 | 34,500 | 130,960 |
(有価証券に関する注記)
その他有価証券
前期(2025年2月28日)
(単位:百万円)
| 区分 | 貸借対照表計上額 | 取得原価 | 差額 | |
| 貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの | その他 | 512 | 502 | 10 |
| 貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの | その他 | - | - | - |
| 合計 | (注)512 | 502 | 10 | |
(注)私募リートの投資口について「時価の算定に関する会計基準の適用指針」第24-9項の基準価額を時価とみなす取扱いを適用しています。
当期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | (百万円) | 時価 (百万円) | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 5,000 | - | (注) | 取引先金融機関から提示された価格等によっている。 |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
当期(2025年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | (百万円) | 時価 (百万円) | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 3,000 | - | (注) | 取引先金融機関から提示された価格等によっている。 |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期(2025年2月28日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2025年8月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前期(2025年2月28日)
| 繰延税金資産 | |
| 未払事業所税損金不算入額 | 1百万円 |
| 貸倒引当金損金算入限度超過額 | 4百万円 |
| 借地権償却 | 151百万円 |
| 資産除去債務 | 78百万円 |
| その他 | 1百万円 |
| 繰延税金資産小計 | 236百万円 |
| 評価性引当額 | △236百万円 |
| 繰延税金資産合計 | -百万円 |
| 繰延税金資産の純額 | -百万円 |
当期(2025年8月31日)
| 繰延税金資産 | |
| 未払事業所税損金不算入額 | 1百万円 |
| 貸倒引当金損金算入限度超過額 | 4百万円 |
| 借地権償却 | 165百万円 |
| 資産除去債務 | 81百万円 |
| その他 | 1百万円 |
| 繰延税金資産小計 | 254百万円 |
| 評価性引当額 | △254百万円 |
| 繰延税金資産合計 | -百万円 |
| 繰延税金資産の純額 | -百万円 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2025年2月28日) | 当期 (2025年8月31日) | |
| 法定実効税率 | 34.34% | 34.41% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △34.30% | △34.45% |
| 圧縮積立金取崩額 | -% | 0.09% |
| その他 | 0.09% | 0.11% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.13% | 0.16% |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
1.アスベスト除去費用に係るもの
(1)当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「ORE大宮ビル」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
(2)当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の使用年数により38年と見積り、割引率は1.489%を使用して資産除去債務を算定しています。
(3)当該資産除去債務の総額の増減
(単位:百万円)
| 前期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月 1日 至 2025年8月31日 | |
| 期首残高 | 182 | 183 |
| 時の経過による調整額 | 1 | 1 |
| 期末残高 | 183 | 185 |
2. 定期借地権契約に基づく借地の返還時の原状回復に係るもの
本投資法人は定期借地権契約に基づき、借地の返還時に原状回復に係る債務を有していますが、その計上は敷金及び保証金を減額する方法によっています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
| (単位:百万円) |
| 前期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月 1日 至 2025年8月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 649,697 | 649,835 | |
| 期中増減額 | 137 | 40,587 | |
| 期末残高 | 649,835 | 690,422 | |
| 期末時価 | 892,585 | 945,936 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は、1物件(天神ノースフロントビル)の取得(1,647百万円)によるものであり、主な減少額は、減価償却費の計上によるものです。当期の主な増加額は、4物件(ホテル ユニバーサル ポート ヴィータ、MIMARU 大阪 心斎橋 EAST、MIMARU SUITES 京都四条、天神ノースフロントビル)の取得(44,670百万円)によるものであり、主な減少額は、2物件(青山サンクレストビル、北青山ビル)の売却(2,906百万円)及び減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(収益認識に関する注記)
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表[損益計算書に関する注記]の「※1不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表[損益計算書に関する注記]の「※1不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2 不動産等売却損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
1. 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
1. 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域に関する情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3. 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月 1日 至 2025年8月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 63,460円 | 63,727円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,996円 | 2,264円 |
(注1)2025年8月31日を基準日とし、2025年9月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、2025年2月期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
(注2)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2024年9月 1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月 1日 至 2025年8月31日 | |
| 当期純利益(百万円) | 11,015 | 12,496 |
| 期中平均投資口数(口) | 5,520,000 | 5,520,000 |
(重要な後発事象に関する注記)
1.投資口の分割について
本投資法人は、2025年8月31日を基準日とし、2025年9月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割(以下「本分割」といいます。)を行いました。
(1)本分割の目的
2024年から開始された新たな少額投資非課税制度(新NISA)の市場への浸透及び株式会社東京証券取引所が示す望ましい投資単位の水準を踏まえ、本分割を通じて、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整えることにより、個人を中心とした更なる投資家層の拡大と投資口の流動性向上を図ることを目的としています。
(2)本分割の方法
2025年8月31日を基準日として、同日(注)の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき2口の割合をもって分割しました。
(注) 同日は投資主名簿等管理人の休業日であるため、実質的には2025年8月29日となります。
(3)本分割により増加する投資口数等
| 本分割前の本投資法人発行済投資口の総口数 | 2,760,000口 |
| 本分割により増加する投資口の総口数 | 2,760,000口 |
| 本分割後の本投資法人発行済投資口の総口数 | 5,520,000口 |
| 本分割後の本投資法人発行可能投資口の総口数 | 20,000,000口 |
2.資産の売却について
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2025年2月25日付で資産を売却する契約を締結したもののうち、以下の資産を売却しました。
[青山サンクレストビル(準共有持分40%)]
売却価格(注1) 6,796百万円
資産の種類 不動産信託受益権(注2)
契約日 2025年2月25日
引渡日 2025年9月1日(注3)
売却先 オリックス不動産株式会社
損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等売却益2,745百万円を計上する予定です。
(注1)売却価格については、消費税その他売却に係る諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
(注2)本物件は2025年3月31日付で不動産管理処分信託契約書を締結し信託設定をした上で、不動産信託受益権の売却を行いました。
(注3)当該契約はフォワード・コミットメント等(金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。)に該当します。
当該契約に規定される解除条項の内容等は以下のとおりです。
①買主又は売主のいずれか一方に当該契約の重大な違反がある場合(かかる当事者を、以下「違反当事者」といいます。)、相手方(以下「解除権者」といいます。)は、相当の期間を定めたうえで、違反当事者に違反事項の是正を催告し、違反当事者が当該期間内に当該事項を是正しない場合は当該契約を解除することができます。また、相当期間内に当該事項を是正することが不可能であることが明らかな場合等には、解除権者は、催告をせずして直ちに当該契約を解除することができます。ただし、既に移転した持分に相当する部分を解除することはできません。
②当該契約の全部又は一部が解除された場合、解除の日から6ヶ月以内に具体的な事由を書面で通知した場合に限り、違反当事者は解除権者が被った損害等を賠償するものとされています。ただし、損害等の賠償は、解除された売買に係る売買代金の10%相当額を上限とするものとされています。
③いずれかの当事者が当該契約に違反したことにより損害等を被った場合、青山サンクレストビルの信託受益権等の第3回の売却実行日から6ヶ月以内に具体的な事由を書面で通知した場合に限り、違反当事者は、相手方当事者に対して、かかる損害等を賠償するものとされています。ただし、損害等の賠償は、売買代金の合計額の10%相当額を上限とし、また②の損害等の賠償と重畳的に請求することはできないものとされています。
(追加情報)
1.資産の売却に係る契約の締結について
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の資産を売却する契約を締結済です。
[青山サンクレストビル(準共有持分40%)]
売却価格(注1) 6,796百万円
資産の種類 不動産信託受益権(注2)
契約日 2025年2月25日
引渡日 2026年3月2日(予定)(注3)
売却先 オリックス不動産株式会社
損益に及ぼす影響 営業収益として不動産等売却益2,750百万円を計上する予定です。
(注1)売却価格については、消費税その他売却に係る諸経費(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買金額)を記載しています。
(注2)本物件は2025年3月31日付で不動産管理処分信託契約書を締結し信託設定をした上で、不動産信託受益権の売却を行う予定です。
(注3)当該契約はフォワード・コミットメント等(金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。)に該当します。
当該契約に規定される解除条項の内容等は以下のとおりです。
①買主又は売主のいずれか一方に当該契約の重大な違反がある場合(かかる当事者を、以下「違反当事者」といいます。)、相手方(以下「解除権者」といいます。)は、相当の期間を定めたうえで、違反当事者に違反事項の是正を催告し、違反当事者が当該期間内に当該事項を是正しない場合は当該契約を解除することができます。また、相当期間内に当該事項を是正することが不可能であることが明らかな場合等には、解除権者は、催告をせずして直ちに当該契約を解除することができます。ただし、既に移転した持分に相当する部分を解除することはできません。
②当該契約の全部又は一部が解除された場合、解除の日から6ヶ月以内に具体的な事由を書面で通知した場合に限り、違反当事者は解除権者が被った損害等を賠償するものとされています。ただし、損害等の賠償は、解除された売買に係る売買代金の10%相当額を上限とするものとされています。
③いずれかの当事者が当該契約に違反したことにより損害等を被った場合、青山サンクレストビルの信託受益権等の第3回の売却実行日から6ヶ月以内に具体的な事由を書面で通知した場合に限り、違反当事者は、相手方当事者に対して、かかる損害等を賠償するものとされています。ただし、損害等の賠償は、売買代金の合計額の10%相当額を上限とし、また②の損害等の賠償と重畳的に請求することはできないものとされています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
