有価証券報告書(内国投資証券)-第28期(平成27年9月1日-平成28年2月29日)
(1)【投資方針】
① 運用方針
本投資法人は、その規約において、資産運用の基本方針(以下「基本方針」といいます。)を主として、以下のとおり定めています。
イ.本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
ロ.本投資法人は、不動産等資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権を主たる投資対象とします。
ハ.本投資法人は、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の用途が賃貸事業の用に供されるものを中心に投資を行います。
ニ.本投資法人は、主として首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の区域をいいます。)を投資対象地域とします。
ホ.本投資法人は、不動産関連資産の本体をなす個々の不動産又はその裏付けとなる個々の不動産の選別にあたっては、当該不動産の予想収益、立地エリアの将来性、建物規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境・地質等を総合的に検討し、十分な調査を実施するものとします。
ヘ.本投資法人は、その保有する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の地理的構成については、当該不動産が所在する地域の投資環境を総合的に検討した上で、運用資産全体における各地域の構成割合を決定するものとします。
ト.本投資法人は、稼働中(賃貸が可能である状態を含みます。)の収益不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産に投資することを原則とし、未稼働の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産への投資にあたっては、運用資産全体における未稼働資産の割合が適切な範囲に収まるように配慮するものとします。
② 基本方針に基づく運用方針の細目
◆運用理念
ポートフォリオの収益性と安定性の向上及び財務面のコスト低減と安定性の向上を図り、投資主価値の安定的成長を目指すことをその運用理念(以下「運用理念」といいます。)としています。
この運用理念に基づいて、資産(Asset)・負債(Debt)・資本(Equity)について、それぞれ戦略的な取組を推進しています。具体的には、資産(Asset)については外部成長戦略と内部成長戦略を策定・実施して、ポートフォリオの収益性と安定性の向上を図っています。負債(Debt)については財務戦略を策定・実施して、資金コストの低減、財務安定性の向上及び適切なキャッシュマネジメントを図っています。また、これらの成果として、資本(Equity)について、中長期的な1口当たり分配金水準の維持・向上を図りながら、投資主価値の安定的成長を図っています。これらを図表で示すと以下のとおりです。
本資産運用会社は、本投資法人との資産運用委託契約に基づいて、本投資法人の基本方針の範囲内で、社内規程として「オリックス不動産投資法人 資産運用及び不動産管理に関する規程」(以下「運用管理規程」(注)といいます。)を制定しており、運用管理規程において、本投資法人の不動産関連資産に適用される運用及び管理に係る方針を以下のとおり定めています。なお、運用管理規程は、不動産関連市場、我が国の経済情勢、市況、本投資法人の財務内容等を総合的に勘案して決定された運用管理に関する本資産運用会社の社内規程であり、今後これらの状況の変化に即して、本投資法人の定める規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定に反しない限度において、本資産運用会社の判断により変更されることがあります。また、本資産運用会社は、運用又は管理業務に関連して、本資産運用会社の関係会社等と取引を行い、又は情報若しくは役務の提供を受ける場合があります。
(注)運用管理規程において、中期とは3年以上5年未満、長期とは5年以上の期間を指します。
イ.投資方針
本投資法人は、その運用理念に基づいて、環境変化を機動的に捉え、継続的な外部成長戦略を進めています。外部成長戦略における環境変化に対応した投資方針は、以下のとおりです。
◆総合型REITの強み、オリックスグループの豊富なパイプライン、ORIXシナジーによる専門性を活用することで、リスクをマネージしながら、用途に拘らず厳選投資を行います。
◆マーケット環境を捉え物件の入替を継続的に検討します。
(イ)投資の目安
本投資法人は、その運用理念に基づいて、環境変化を先取りし、総合型REITとして用途・地域の分散、資産入替及びORIXシナジーを活用することにより、ポートフォリオの収益性と安定性両面の向上を目指した外部成長戦略を進めています。外部成長戦略における本投資法人の投資の目安は、以下のとおりです。
A.用途分散の目安
流動性及び中長期的な成長性を重視するとの観点より、オフィスを用途とする不動産関連資産へ概ね60%±10%(取得価格ベース)を目安として投資を行います。また、シクリカル(循環的)な不動産マーケットに対応できる安定性と成長性を兼ね備えた強固なポートフォリオを構築するためには、オフィスとは異なる収益特性を持つ不動産関連資産を、環境変化に合わせて柔軟かつ機動的に取得することが重要であると考えており、成長性の期待できる、又は安定性・収益性に優れたオフィス以外の用途の不動産関連資産(商業施設・住宅・物流施設・その他)への厳選投資も行います。
また、複合的な用途に供されている不動産関連資産について、その主たる用途を判断するに際しては、以下に掲げる基準を参考として決定します。
(a)賃貸可能面積のうち取得時点において50%超の面積を占めている用途を、その不動産関連資産の主たる用途とみなします。また、3以上の用途に供されている場合には、最大の面積を占めている用途を、その不動産関連資産の主たる用途とみなします。
(b)不動産関連資産が1棟の建物の場合には当該1棟を基準とし、団地その他の複数棟の不動産で構成される場合であり、かつ、当該複数棟の不動産関連資産が社会経済的に見て、いわゆる複合不動産施設として一体利用され、又は利用されることが予定されている場合には、当該複数棟の不動産関連資産全体を基準として主たる用途を判断します。この場合においては、本資産運用会社が合理的に決定した判断を最終の基準とします。
(c)不動産関連資産が区分所有建物である場合は、当該区分所有権に係る賃貸可能面積を基準とします。ただし、同一建物に係る複数の区分所有権を同時に又は段階的に取得する場合には、当該複数の区分所有権全体に係る賃貸可能面積を基準とします。
B.地域分散の目安
首都圏(注)の不動産関連資産への投資比率を概ね80%±10%(取得価格ベース)を目安として投資を行います。
(注)本投資法人では、不動産関連資産の所在地域を「東京都心6区」、「その他東京23区」、「首都圏その他地域」及び「その他地域」の4地域に区分しています。各区分の定義は、下記<表1>に記載するとおりであり、また、首都圏とは、一都三県(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)を意味します。
<表1>
C.物件規模
一定規模のポートフォリオにおいて用途の分散効果を極大化するという観点も踏まえ、個々の物件への集中リスクを低減することを目指します。ただし、オフィスについては、主としてテナント層が厚い中規模(注)以上の不動産関連資産を中心に投資を行います。なお、オフィス用途以外の不動産関連資産については、各用途の特性等諸条件を考慮して投資判断を行うこととし、その用途に応じた規模を個別に判断します。
(注)「中規模」とは、特にオフィスにおいては、延床面積3,000㎡～15,000㎡程度の物件をさします。
D.資産の入替
ポートフォリオについては経済環境・市況変動の影響を受け、その収益性や競争力が変化していくことを勘案し、以下を検討の上、適時適切に物件の入替を実践しています。
(a)ポートフォリオの質の向上
ポートフォリオの競争力の維持強化や、ORIXシナジーによる専門性をもってリスクをマネージしつつ成長性・収益性・安定性の向上を目指せる物件への入替を推進します。
(b)ポートフォリオの収益特性のマネージ
資産の入替により、ポートフォリオの成長性・収益性・安定性をマネージします。また、用途毎に異なる不動産市況(期待利回り及び賃料)の変化を先取りし、用途間での物件の入替(ある用途の物件を売却し、別の用途の物件を取得すること)も行います。
(c)売却益の活用
本投資法人は、原則として中長期での物件保有を行います。また、既存の保有不動産関連資産の売却に際しては、売却益の最大化(又は売却損の極小化)を目指します。ただし、既存の不動産関連資産の売却により売却損が発生する可能性もあります。
また、売却益が生じた場合に、売却益を分配金として投資主に還元する以外にも、圧縮記帳の方法により内部留保を行い(注)、特殊要因のため一時的に分配金に悪影響が想定される場合に、当該内部留保を取り崩すことにより分配金の安定化を図ることが可能です。また、本投資法人の財務の安定性の向上のための一時費用(期限前弁済関連費用等)への充当に有効活用することもあります。
(注)投資法人は、一定の場合に、売却益を圧縮記帳の方法により内部留保することが認められています(租税特別措置法第66条の2)。
(ロ)各用途における投資戦術
A.オフィス用途における現状の投資戦術
本投資法人が考えるオフィスに投資するにあたっての本投資法人の強みは以下のとおりです。
(a)全国の幅広い事業基盤と顧客基盤を活用したリーシング及びビジネスマッチング等によるテナント満足度の向上。
(b)個別企業や業界動向を分析する能力を活用し、物件・立地に適した賃料負担力が高く成長が期待できるテナントの誘致。
(c)テナントニーズに対応した柔軟なリーシング(賃貸区画の分割対応、用途変更等)やバリューアップ(美装工事や省エネ設備の導入等)による物件の競争力向上。
(d)オリックスグループのファイナンスの専門性を活用し、優先出資証券による取得等、幅広い取得方法を検討。
<現状認識のもと、本投資法人が優先的に投資対象とする物件>(a)首都圏、特に都心ターミナル駅等、交通利便性が高く、IT、サービス業(来店型含む)等の景気感応度が高いテナントが選好し、賃料上昇局面において高い成長性が期待できる物件に投資を行います。
(b)各エリアにおいて底堅い需要が見込め、スペックや立地に希少性があることにより、安定性・収益性が期待できる物件への投資も検討します。
(c)商業施設、住宅、ホテル等の運営管理能力といった総合型REITとしての強みを活かし、オフィス中心の複合施設(オフィスと同一建物内に商業施設、住宅、ホテル等も併設されている物件)や来店型テナントが入居するオフィスへの投資も検討します。
(d)本投資法人は、ORIXシナジーやダイレクトPMを活用してリスクを適切にマネージできると判断した場合(リノベーションによる競争力強化が可能である場合等)、上記物件タイプ以外のオフィスにも、慎重な検討のもと、投資を行うことがあります。
B.商業施設用途における現状の投資戦術
本投資法人が考える商業施設に投資するにあたっての本投資法人の強みは以下のとおりです。
(a)オリックスグループの幅広い運営実績を活かしたテナント・マーチャンダイジング(注)等によるバリューアップ。
(b)オリックスグループの全国ネットワークを活かした物件・テナント選別能力。
(注)「テナント・マーチャンダイジング」とは、商業施設のバリューアップを図るため、商圏を調査した上で、施設全体のイメージや施設全体の方向性、ブランド構成等を戦略的に策定し、多様な業態のテナントを誘致し、最適な組み合わせをすることをいいます。
<現状認識のもと、本投資法人が優先的に投資対象とする物件>(a)オリックスグループで開発・投資・運営実績が豊富な下記物件タイプを中心に投資します。
◆首都圏・政令指定都市の主要駅至近で、景気感応度が高いテナントが選好し、成長性が期待できる都市型商業施設。
◆オリックスグループが開発・運営する等により、立地や商圏、テナント等を熟知し、安定性と収益性を併せ持ったネイバーフッドショッピングセンター(NSC)やカテゴリーキラー。
<商業施設における物件タイプの説明>本投資法人は、商業施設に投資を行う場合には、商業施設を取り巻く環境変化等を勘案しながら、本投資法人の強みを活かしやすい物件タイプに重点を置いて投資を行うこととしています。本投資法人が現在主たる投資対象としている商業施設の物件タイプは、都市型商業施設、NSC及びカテゴリーキラーです。
(a)都市型商業施設
都市型商業施設とは、首都圏及び政令指定都市の主要駅の近隣に立地し、収益力の成長性が期待できる商業施設であり、主として以下の特徴を有しています。
Ⅰ.立地・商圏
首都圏及び政令指定都市の主要駅に近接することから、主に鉄道による広域商圏からの集客が期待されます。顧客属性は東京都心部に立地する物件と首都圏近郊や政令指定都市の中心部に立地する物件で異なります。前者の物件は近隣就業者や都市周辺部広域の居住者が利用するのに対して、後者の物件は近隣就業者及び近隣居住者が利用する傾向があります。
Ⅱ.テナント
本投資法人は、日常生活に密着し売上が比較的安定した業態、又は成長力のある業態を中心に取り込んでいきたいと考えています。具体的には、前者は消費者に日常的に利用される各種飲食店舗や物販、健康や教育関連サービス、医療、アミューズメント等のテナントをさし、後者は強いブランド力を持つ商品やオリジナリティのあるサービスを提供することで景気下降局面でも一定の売上を維持でき、景気回復局面においては売上を伸長させることが期待できるテナントをさします。
Ⅲ.契約形態
テナントとの契約期間は5年から10年が中心です。
Ⅳ.特性
特に、首都圏・近畿圏・政令指定都市の中心部の物件は、物件売買における流動性が高く、前記のとおり、日常生活に密着した業態中心のテナント構成を行うことで安定性を確保し、企業収益力(すなわち賃料負担力)の高いテナントからは中長期的な賃料収入増加、すなわち成長性の確保を目指すことができます。
また、以下に掲げる施設全体の競争力を向上させるバリューアップの実施により、既存テナントの売上増加や施設全体の競争力を向上させ、流動性・安定性・成長性の向上を追及します。
なお、本投資法人が考える施設全体の競争力を向上させるバリューアップ策は、例えば、以下のとおりです。
ⅰ)テナント・マーチャンダイジングの実施。
ⅱ)施設の機動的な用途・仕様変更や、賃貸区画を分割してのリーシング等により相乗効果の高いテナントミックスの実施。
ⅲ)イベントの開催。
(b)ネイバーフッドショッピングセンター(NSC)
NSCとは、食品スーパー等を核として、ドラッグストアやホームセンター等のテナントを持つ、近隣住宅街等の小商圏をターゲットとしているショッピングセンターをいい、主として以下の特徴を有しています。
Ⅰ.立地・商圏
地域特性を反映した相違は生じますが、半径3～5km程度の近隣住宅地域を中心とする小商圏で成立します。生活に必要な日用最寄品を取り扱うため、地域環境・競合状況・道路状況等の個別性はあるものの、一定の人口規模を有すれば、全国各地で成立し得る商業施設です。近隣居住者が自動車・自転車・徒歩で来店するロードサイド型店舗が多くなっています。
Ⅱ.テナント
食品スーパー等を核店舗にドラッグストア、100円ショップ、カジュアル衣料品店、飲食店等、医療や教育サービス等の消費者が日常的に利用することの多いテナントを中心に構成されます。地域密着型の商業施設であることから、全国チェーンのみならず地場企業まで幅広いテナントで構成されます。特に、食品スーパーの場合、食の嗜好が地域によって異なるため、地域特性・住民特性に即応し、きめ細やかな営業が可能な地場スーパーも有力なテナント候補です。
Ⅲ.契約形態
テナントとの契約期間は長期にわたるものが多く、種別としては定期借家契約及び事業用定期借地権設定契約が中心です。
Ⅳ.特性
顧客の生活に必要不可欠な商品を取り扱うテナントとの長期間かつ賃料固定の契約が中心であること、立地・建物の代替性が優れていることから、賃貸収益の安定性に優れています。また、管理運営には専門性が必要であるため、収益性はオフィス・住宅に比べ優れていることが一般的です。さらに、REITをはじめ、NSC向け投資への関心が増しており、物件売買における流動性も高まっています。
また、以下に掲げる施設全体の競争力を向上させるバリューアップ策等の実施により、既存テナントの売上増加や、より賃料負担力の高いテナントへの入替を実施することで、中長期的な賃料収入増加、すなわち「成長性」を追求します。
なお、本投資法人が考える施設全体の競争力を向上させるバリューアップ策は、例えば、以下のとおりです。
ⅰ)定期的なイベントの開催や販促活動の実施
ⅱ)テナント・マーチャンダイジングの実施
ⅲ)施設の機動的な用途・仕様変更や賃貸区画を分割してのリーシング等による相乗効果の高いテナントミックスの実施
ⅳ)容積率や駐車場台数に余裕がある場合、増築の可能性について検討を行い、中長期的な賃料収入の増加を追求
ⅴ)テナントは長期固定契約が中心であるものの、契約満了等のタイミングで、施設の所在する地域特性や周辺環境に合わせた業種のテナントへの入替の検討・実施
(c)カテゴリーキラー
カテゴリーキラーとは、ある特定の商品分野において、圧倒的な品揃えと安さを武器に展開する大型専門店であり、主として以下の特徴を有しています。なお、カテゴリーキラーが出店すると、同一商圏内の競合店の当該カテゴリーの売上高が極端に低下し、取り扱いを止めてしまったり、部門廃止や縮小に追い込まれたりすることから、このように命名されました。
Ⅰ.立地・商圏
半径10km程度までの中商圏の居住者が、主に自動車で来店するロードサイド型店舗が多くなっています。
Ⅱ.テナント
代表的な業種としては家電量販店、ホームセンター、スポーツ用品店、家具販売店や総合ディスカウントストア、玩具・子供用品販売店、衣料品販売店等があげられます。カテゴリーキラーが安定した売上をあげるためには、規模の経済性による価格競争力と多様なニーズに対応した専門性が重要であり、本投資法人は、全国トップクラスの勝ち組のテナントが入居した物件に厳選投資します。
Ⅲ.契約形態
契約期間は長期にわたるものが多く、種別としては定期借家契約及び事業用定期借地権設定契約が中心です。
Ⅳ.特性
特定の分野に特化した勝ち組テナントとの長期間かつ賃料固定の契約が中心であることから、所有者にとっては賃貸収益の安定性に優れていますが、本質的な価値やリスクの見極めができる投資家層は比較的限られるため、その収益性はオフィス・住宅に比べ優れていることが一般的です。また、REITをはじめ、カテゴリーキラーをテナントとする商業施設への投資に対する関心の向上から、物件売買における流動性は高まりつつあります。
C.住宅用途における現状の投資戦術
本投資法人が考える住宅に投資するにあたっての本投資法人の強みは以下のとおりです。
(a)大京グループを含むPM(プロパティ・マネジメント)及び情報力。
(b)オリックスグループの全国ネットワークを活かした物件選別能力。
<現状認識のもと、本投資法人が投資対象とする物件>(a)通勤、通学の利便性(最寄駅/都市中心部からの距離)等、立地を重視して投資を行います。
(b)築年数は取得時点で10年以内を目安に投資を行います。
(c)堅調な需要が見込まれる中間所得者層(ボリュームゾーン)向けのシングル・コンパクトタイプ(注)等の物件に投資します。
(d)新規物件の供給が限定的な立地やスペックを有し、景気感応度の高い入居者に対する訴求力によって成長性が期待できる物件にも投資します。
(注)「シングルタイプ」とは、専有面積40㎡未満の住宅を、「コンパクトタイプ」とは、同40㎡以上60㎡未満の住宅をいいます。
D.物流施設用途における現状の投資戦術
本投資法人が考える物流施設に投資するにあたっての本投資法人の強みは以下のとおりです。
(a)オリックスグループにおける10年以上の物流施設の開発・運営実績(BTS型及びマルチ型)。
<現状認識のもと、本投資法人が投資対象とする物件>(a)立地優位性と高スペックを兼ね備えた物流施設物件への投資を行います。こうした物件の供給は限定的であるため、スポンサーパイプラインの活用を重視します。
(b)BTS(ビルド・トゥ・スーツ)型(注)は、テナントクレジットと長期間の賃貸借契約を重視します。
(c)マルチ型はテナント代替性と契約形態を重視します。
(注)「BTS(ビルド・トゥ・スーツ)型」とは、テナントの要望する建築仕様等に基づき開発された物流施設をいいます。
E.その他用途における現状の投資戦術
本投資法人が考えるその他用途に投資するにあたっての本投資法人の強みは以下のとおりです。
(a)オリックスグループにおける高齢者住宅やホテル、研修施設等の運営能力や業界における知見の活用
<現状認識のもと、本投資法人が投資対象とする物件>その他の用途として、本投資法人は、オリックスグループの知見や運営能力を活用し、高齢者住宅、ホテル、研修施設等へも厳選投資を行います。これらの物件については、以下の点を重視して投資を行います。
(a)ORIXシナジー(パイプライン、代替オペレーター、運営実績や業界における知見等)が活用できること。
(b)立地・利便性・周辺の状況等の物件特性から、将来的にエンドユーザーのニーズが見込めると判断されること。
(c)オペレーターの運営能力を考慮した上で、中長期的な安定収益の獲得が可能と判断されること。
また、本資産運用会社は、適切な分散投資を行うために、国内の経済動向及び不動産市場の動向を分析し、現状のポートフォリオ構成が中長期的な観点で適切なものかを検討した上で、運用管理規程の見直しを適宜行います。
なお、本資産運用会社は、機動的に投資機会を捉え、迅速な投資判断を行うことができる体制を整えます。また、外部の調査機関等による市場データも適宜活用しながら、経済動向及び不動産市場の動向に関する調査を行います。
ロ.取得方針
(イ)本資産運用会社が、本投資法人による不動産関連資産の取得に関わる投資判断を行う上で最も重視する要素の一つは、不動産関連資産のリスク・リターン分析とします。本資産運用会社は、不動産関連資産の選別・取得にあたっては、個別物件毎に十分なデュー・ディリジェンス(詳細な調査等)を行った上で、将来の経済情勢・不動産取引の動向・物件の将来のテナント入居状況・今後予想される大きな費用項目の有無等につき可能な限り適切な予測を行い、原則10年の保有期間を想定した物件キャッシュ・フロー予測に基づき、不動産関連資産のリスク・リターンを分析します。また、建物状況調査、法的調査、市場賃料調査等の結果に基づき、当該不動産関連資産の取得が、本投資法人のポートフォリオ全体の内部成長、外部成長に寄与するか否か、ポートフォリオのパフォーマンスの向上に繋がるか否かにつき中長期的な観点から評価を行い、総合的に投資判断を行うこととします。なお、本資産運用会社は不動産関連資産取得のためのデュー・ディリジェンスに際し、必要に応じて本投資法人の費用負担にて弁護士、公認会計士、建築士及び不動産鑑定士等を含む専門家に調査を依頼することがあります。
(ロ)本資産運用会社が、不動産関連資産の取得のためのデュー・ディリジェンスにおいて検討する項目は、主として下表の事項とし、当該検討項目及び検討方法の詳細は、内規によりこれを定めます。ただし、かかる事項は不動産関連資産の用途によってその重要性が異なることがあり、必ずしも本投資法人による不動産関連資産の取得に当たり、かかる項目のすべてについて調査を行うとは限りません。また、本投資法人が取得した又は取得する不動産関連資産が、当該不動産関連資産の特性又は取得の状況等によって、かかる項目の一部について基準を満たさないこともあります。
(ハ)不動産関連資産の取得の確実性を期すため、前所有者又は前信託受益権者(それらの前主を含みます。以下同じです。)への権利移転が確認できる書類等を可能な限り確認した上で不動産関連資産を取得するものとしますが、権利の移転が頻繁な物件の場合等、前所有者又は前信託受益権者より権利関係に関わる移転に関する契約書、確認書、その他の関係書類等の開示を受けることができず、当該不動産関連資産に係る権利関係や事実関係を詳細に確認できない場合があります。
(ニ)本投資法人は原則として、取得時点において稼働中(賃貸可能である状態を含みます。)の賃貸用不動産関連資産を投資対象とします。また、建物の老朽化・機能劣化、大規模な修繕工事若しくは再開発工事等の諸事由により、本投資法人が保有する不動産関連資産において一時的に未稼働期間が発生する場合がありますが、本投資法人のその時点における取得価格総額における未稼働の不動産関連資産等の割合の上限は10%とします。
(ホ)入札案件への参加等に際して複数の不動産関連資産をポートフォリオとしてまとめて取得することがあります。このようにまとめて取得した不動産関連資産の中には、運用方針に適合しないものが含まれる場合がありますが、そのような不動産関連資産に関しては、取得後に、本資産運用会社において用途変更、改修・修繕作業及び早期売却等を行うことを検討します。
(ヘ)本資産運用会社とオリックス株式会社、オリックス不動産株式会社及びオリックス・エム・アイ・シー株式会社とのスポンサー・サポート契約等に基づく、オリックスグループからの不動産関連資産取得に係る情報の提供及び資産の運用に関連する各種業務のノウハウの提供を通じ、本投資法人は、リーシングや物件取得、施設運営等に際して、オリックスグループの広範なネットワークと知見を活用すること(ORIXシナジー)で投資主価値の安定的成長を目指します。
(ト)本投資法人は、竣工後に不動産関連資産を取得するために予め開発段階で不動産関連資産の売買契約を締結することがあります。ただし、以下のA.及びB.の事項が満たされること、並びに当該売買契約において以下のC.からF.までの事項及びその他必要に応じて買主による義務の履行の前提とすべき事項が定められ、かつ、これらの事項のすべてが満たされることを条件とします。
A.開発段階で締結した不動産関連資産の売買契約に定める売買金額の合計額が、本投資法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与えない限度であること。
B.竣工後のテナント入居が充分見込めること。
C.本投資法人が必要と判断するデュー・ディリジェンスを竣工後引渡しまでの相当な期間内に実施できるとされること。
D.不動産引渡しは竣工以降とすること。
E.代金の支払いは竣工以降であること。
F.竣工及び引渡しについて、期限が定められていること。
(チ)本投資法人は、主として不動産等に投資することを目的とする特定目的会社、特別目的会社(合同会社を含みます。)その他これらに類する形態の法人等(以下「特定目的会社等」と総称します。)の匿名組合出資持分への投資又は資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。)に基づく優先出資証券等(以下「匿名組合出資等」と総称します。)への投資を行うことがあります。また、本投資法人は、特定目的会社等の発行する特定社債券若しくは社債券、又は特定目的会社等を借入人とする貸付債権等の金銭債権(以下「債権等」と総称します。)への投資を行うことがあります。ただし、匿名組合出資等については以下のA.からD.までの事項が、また、債権等については以下のA.、C.及びE.の事項がそれぞれ満たされることを条件とします。
A.特定目的会社等について、原則として、倒産隔離措置が図られていること。
B.案件ごとの特定目的会社等について、その出資の総額の50%以上に相当する金額の出資を有しないこと。
C.原則として、匿名組合出資等及び債権等への投資の合計額は、本投資法人の取得価格総額(当該投資額を含みます。)の5%程度を上限とすること。ただし、本投資法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与えない限度において、かかる上限を超えることは妨げません。
D.特定目的会社等が匿名組合出資等の裏づけとなる不動産等を売却するときに、本投資法人が優先的にその不動産等の取得を検討する機会が与えられていること。
E.特定目的会社等が債権等の担保となる不動産等を売却するときに、本投資法人が優先的にその不動産等の取得を検討する機会が与えられることを期待できること。
また、本投資法人が、竣工後に不動産関連資産を取得するために予め開発段階で、匿名組合出資等又は債権等への投資を行う場合には、上記A.からE.までの事項に加えて、以下のF.からL.までの事項を含むすべての事項が満たされることを条件とします。
F.投資の時期は、開発許可(都市計画法第29条に定めるものをいいます。)及び確認通知(建築基準法第6条に定めるものをいいます。)の取得後とすること(開発許可については、その取得が必要な場合に限ります。)。
G.竣工後のテナント入居が充分見込めること。
H.開発行為固有のリスク(開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスクを含みますが、これらに限られません。)を分析し、かつ、それらのリスクを管理するための措置が講じられていること。
I.本投資法人が必要と判断するデュー・ディリジェンスを竣工後引渡しまでの相当な期間内に実施できるとされること。
J.物件の引渡しは竣工以降とすること。
K.竣工及び引渡しについて、期限が定められていること。
L.開発行為の進捗状況について、定期的に報告を受け、かつ、必要があれば随時報告を受ける権限が確保されている等、事業進捗のモニタリング体制が確立されていること。
(リ)本投資法人が特定資産(投信法に定めるものをいいます。以下同じです。)の取得及び売却等を行う場合には、投信法に従い、価格等の調査を行います。
(ヌ)関係会社等(関係会社取引規程に定めます。以下同じです。)以外の第三者より不動産関連資産を取得し、又は売却する際の取引価格は、独立した不動産鑑定業者(関係会社取引規程に定めます。以下同じです。)より取得した鑑定価格を参考として決定します。ただし、不動産関連資産の取得に係る契約を締結する時において、当該不動産関連資産に係る土地上の建物が竣工していないときは、関係会社等から独立した不動産鑑定業者から鑑定価格(鑑定価格を取得することができないときは、調査報告書に基づく価額。以下同じです。)を取得し、当該鑑定価格を参考として取引価格を決定します。なお、関係会社等との取引の場合については後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(4)関係会社等との取引方針」をご参照ください。
(ル)本投資法人がフォワード・コミットメント等(先日付の売買契約であって、契約締結から1箇月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。)を行う場合には、価格変動リスク等に鑑み、フォワード・コミットメントを履行できない場合に要する解約違約金額が財務上過大でないかを含め、慎重かつ十分に検討を行うこととします。また、契約締結から決済までの間は、当該物件の不動産鑑定評価額及び事業収支見込みの動向等について、定期的にモニタリングを行うこととします。
(ヲ)本投資法人は、不動産関連資産を取得する場合において、売主が希望する時期に取得できないときは、ウェアハウジング機能(第三者をして、本投資法人の為に当該不動産関連資産を取得させ、一定の期間経過後に本投資法人が当該不動産関連資産を取得できるものとすることをいいます。以下同じです。)を活用することがあります。かかる取引にあたり、本投資法人は、不動産関連資産の取得価格に加え、ウェアハウジング機能の提供者に対し、ウェアハウジング機能提供に関する費用及び対価等(以下「対価等」といいます。)を支払うことができるものとします。また、本投資法人がかかる対価等を支払う場合には、ウェアハウジング機能の諸条件(提供者の役割、契約内容、ウェアハウジング期間、本投資法人に対する制約等)を検証すると共に、当該不動産関連資産の取得価格に当該対価等を加算し、投資判断を行うものとします。
(ワ)本投資法人がヘルスケア施設(高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号)第5条に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」並びに老人福祉法(昭和38年法律第133号)第29条に規定する「有料老人ホーム」及び同法第5条の2第6項に基づく「認知症高齢者グループホーム」をいいます。)を取得する場合には、ヘルスケア施設の事業特性を踏まえ、オペレーターの事業運営能力等について十分に確認するとともに、ヘルスケア施設の利用者への配慮にも留意するものとします。
ハ.不動産運営・売却の方針
(イ)特定資産である不動産については、本投資法人と第三者との間で賃貸借契約を締結し賃貸を行うことを原則とし、また、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ賃貸を行わせるか、又は、次項に定めるとおり本投資法人が当該信託の受託者との間で賃貸借契約(マスターリース契約)を締結して当該不動産を賃借した上で、本投資法人が第三者との間で転貸借契約(サブリース契約)を締結して転貸を行うことを原則とします。
(ロ)特定資産である不動産の賃借権については、第三者との間で転貸借契約を締結して転貸を行うことを原則とします。
(ハ)不動産関連資産の取得にあたり、本資産運用会社は原則として長期保有を前提として投資判断を行います。本資産運用会社は、中長期的に資産価値を着実に維持、向上させるため、管理体制を最適なものとし、継続的に設備投資を行い、収入の維持、向上(賃料、稼働率の上昇)及び運営支出の低減(外部業者への再委託費用、水道光熱費の節約等)に努めます。
(ニ)本資産運用会社は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。)及び証券取引法等の一部を改正する法律(平成18年法律第65号。以下「証取法改正法」といいます。)による改正前の投信法第34条の10第2項に基づき、本投資法人が保有する不動産関連資産に係る不動産管理業務を受託することが認められており、本投資法人との間で2001年11月20日付にて不動産管理委託契約(その後の変更を含みます。)を締結し、本投資法人が保有する不動産関連資産(以下のA.からC.までに掲げるものを除きます。)に係る不動産管理業務を受託しています。本資産運用会社が不動産管理業務を受託している不動産関連資産に関しては、当該不動産管理委託契約の規定に従って、必要に応じ、その業務の一部を再委託する等により外部管理会社と密接に協働して不動産管理業務を遂行します。また、本投資法人又は信託受託者が外部管理会社に対し直接不動産管理業務を委託している不動産関連資産に関しては、本資産運用会社は、外部管理会社を監督、指図し、不動産管理業務を遂行させます(後記「③ 不動産管理方針」をご参照ください。)。
A.住宅の用途のみに供されている不動産
B.住宅を含む複合的な用途に供されている不動産のうち、住宅の用途に供されている部分
C.その用途にかかわらず、本不動産の範囲に含まない旨本投資法人と本資産運用会社が別途合意した不動産又はその一部
(ホ)本資産運用会社は、本投資法人が保有する不動産関連資産のキャッシュ・フローの維持及び改善を目的として、資産運用委託契約に基づき本投資法人に対して提出した資産管理計画及び予算計画に従って、本投資法人をして必要十分な修繕及び資本的支出を行わせます。
(ヘ)本資産運用会社は、本投資法人が保有する不動産関連資産の用途変更又は売却を行うことがあります。用途変更又は売却については、中長期的な不動産市況、当該不動産関連資産の予想収益、資産価値の上昇・下落の見通し、立地地域の将来性、当該不動産関連資産の劣化に対応する資本的支出額の見込み、当該不動産関連資産の競争優位性及びポートフォリオ構成における重要性等を考慮した上で、総合的に判断します。
ニ.付保方針
(イ)火災等の災害や事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を保険事由とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、個別物件の特性に応じ適切と判断される内容の火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険の付保を行います。
(ロ)大規模地震等による建物への影響が特に大きいと予想される物件に関しては、地震等の発生時に予想される当該物件及び本投資法人が保有する不動産関連資産全体への影響と付保可能性及び保険料負担とを比較検討した上で、当該物件及び本投資法人が保有する不動産関連資産全体の予想最大損失額に応じ、その一定割合につき適切と判断される額の地震保険を付保することを検討します。ただし、個別物件及びポートフォリオのPML、地震保険の付保等に係るコスト及び付保の合理性等を勘案し、地震保険の付保を行わない場合があります(その際には、代替措置として、当該物件に対して一定額の現金を留保することもあります。)。
ホ.テナント選別方針
(イ)入居が見込まれるテナントについては、信用情報等のチェックを行います。テナントが法人の場合には、外部の調査機関のデータベース等も活用します。決算状況、信用調査等の結果、特段の懸念がないと判断される場合には、賃料、賃貸借契約期間、敷金等の経済的条件、テナント業種、当該物件における他のテナントとの競合ないし統一性、要求されるスペースの規模及び形状等を総合的に検討し入居の可否を判断します。
(ロ)既存テナント及び新規に契約を締結したテナントについては、原則として可能な限り長期的な関係を維持することを意図するものとします。
(ハ)テナントが個人の場合には、テナント選別基準及び選別方法の詳細について内規によりこれを定めます。
ヘ.財務方針(運用資金の借入れ等)
(イ)運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払若しくは債務の返済(敷金又は保証金その他これらに類する金銭(以下「敷金等」といいます。)並びに借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、本投資法人を当事者として資金を借入れ又は投資法人債を発行することができます。ただし、借入先については金商法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家に限ります。)に限るものとします(注)。また、前記の場合においては、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができます。なお、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
(注)規約上、借入先は金商法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家(「租税特別措置法」第67条の15に定める機関投資家に限ります。)に限定されていますが、運用上、租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家で、かつ、地方税法施行令附則第7条第7項第3号に規定する適格機関投資家のうち総務省令で定めるもの(以下「機関投資家」といいます。)」に限定されます。以下同じです。
(ロ)資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調達手段を選定します。
(ハ)本投資法人の資産運用にあたり、本投資法人の資産総額(本投資法人の規約に定める評価方法に従って評価した場合の資産総額をいいます。)から現預金を控除した金額に対し、借入額、投資法人債発行残高及び本投資法人がテナントから受け入れた敷金等から現預金を控除した金額の占める割合(以下「借入等比率」といいます。)の上限は70%とします。ただし、新たな不動産関連資産を取得する場合等に、短期的に借入等比率が予定範囲を超える場合があります。
(ニ)本投資法人の資産運用にあたり、デリバティブ取引に係る権利(投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。)に定めるものをいいます。)への投資を、本投資法人の負債から生じる金利変動リスクその他のリスクを回避し、又は低減することを目的とした運用に限って行うことができます。
(ホ)本投資法人の資産運用にあたり、不動産関連資産の新規購入、敷金等の返還若しくは運転資金等の資金ニーズへの機動的な対応を目的として、本投資法人を当事者とする特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の、事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約(以下、併せて「融資枠等」と総称します。)を締結することがあります。
(ヘ)本投資法人を当事者とする借入れ、投資法人債の発行又は融資枠等の設定につき、本投資法人の保有する資産の全部又は一部を担保として提供することがあります。
ト.現預金等
(イ)諸々の資金ニーズ(修繕及び資本的支出、分配金の支払い、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等)に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を本投資法人が常時保有するよう配慮いたします。
(ロ)本投資法人の資産運用にあたり、余資の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することがあります。その場合においては、安全性と換金性を重視し投資対象を選定いたします。
チ.その他
本投資法人の資産の運用の方針として、「特定不動産(注1)」の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産(後記「(2)投資対象/①ないし③」に掲げる資産)の価額の合計額に占める割合(以下、本チ.において「特定不動産の割合」といいます。)が100分の75以上となるように運用いたします。
(注1)「特定不動産」とは、本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。
(注2)上記に定める事項を満たさず、不動産の取得時において特定不動産の割合が100分の75未満である場合等一定の場合は、租税特別措置法第83条の2第3項の規定に基づく登録免許税の軽減特例や地方税法(昭和25年法律第226号。その後の改正を含みます。)附則第11条第5項の規定に基づく不動産取得税の軽減特例は受けられません。この場合、本投資法人及びその投資主の収益はその限度で悪影響を受けることとなります。
リ.市場要因の影響
本投資法人の資産運用にあたり、資本市場、金利動向又は不動産市況等の予期し得ない変化により、以上の運用方針に従った資産運用を行えないことがあります。
③ 不動産管理方針
イ.不動産管理業務
本資産運用会社は、前記「② 基本方針に基づく運用方針の細目/ハ.不動産運営・売却の方針/(ニ)」に記載のとおり、本投資法人の不動産関連資産に係る不動産管理業務を受託し、又は外部管理会社が行う不動産管理業務について監督、指図を行っています。
主たる不動産管理会社としての本資産運用会社(以下、「主たる不動産管理会社」といいます。)は、運用管理規程において、以下のとおり不動産管理業務に係る方針を定めています。
ロ.不動産管理業務の概要
不動産管理業務(以下の表に記載の管理企画・渉外業務、リーシング・マネジメント業務、コンストラクション・マネジメント業務、建物等の不動産の管理業務及びエネルギー管理業務を含みます。以下、併せて「管理業務」といいます。)の具体的な内容は以下のとおりです。なお、いずれの業務に関しても、主たる不動産管理会社は、適用法令(弁護士法(昭和24年法律第205号。その後の改正を含みます。)を含みますが、これに限られません。)に抵触しない範囲内で業務を遂行するものとします。
ハ.資産管理委託と外部管理会社
(イ)主たる不動産管理会社は、不動産管理委託契約に基づき、不動産関連資産毎に管理業務の効率性等を勘案して、本投資法人より受託している管理業務の一部を、自ら選択する外部管理会社に再委託することができます。かかる再委託に際しては、不動産関連資産毎の不動産管理業務に関する、主たる不動産管理会社と外部管理会社との役割分担の明確化を図るものとします。
(ロ)主たる不動産管理会社は、外部管理会社の選定(本投資法人又は信託受託者が外部管理会社に対し直接不動産管理業務を委託する場合の外部管理会社の選定を含みます。以下同じです。)にあたって、その業容、実績、サービスの質・スピード、担当者の能力、費用の見積り、報酬、財務の健全性、近隣の競合案件との利益相反の有無、テナント発掘能力及び仲介ネットワーク、レポーティングの質、アフターフォローの優劣、各不動産関連資産に係る過去の関与の度合い等を総合的に比較検討するものとし、特に費用及び報酬に関しては本投資法人の収益性の観点から重視します。
(ハ)主たる不動産管理会社は、外部管理会社と密接に協働することで管理業務全体の効率性の向上と費用の低減を図ります。主たる不動産管理会社は、外部管理会社が本投資法人の利益の極大化を行っているか否か、定期的にその貢献度を調査し、その変更も含めてこれに対応することとします。
(ニ)主たる不動産管理会社は、上記(ハ)の観点から本投資法人において有益であると判断した場合には、関係会社取引規程に定める手続を経た上で、主たる不動産管理会社の関係会社等を外部管理会社に選定し又は本投資法人を代行して建物管理に係る業務を委託することがあります。
(ホ)主たる不動産管理会社は、不動産関連資産を取得する以前から当該不動産関連資産に係る不動産管理業務(建物管理業務を含みます。)を受託している外部管理会社に対し、当該取得後も継続してこれらの業務を行わせようとする場合については、取引等の発注態様、取引等の条件、取引等の態様その他関連する要因、外部管理会社を変更することにより生じる管理上の不都合の有無等について検討を行った上、この検討の結果に応じて委託先を決定します。
ニ.外部管理会社について
(イ)本書の日付の直近決算日時点、本投資法人が保有する各不動産関連資産における外部管理会社は、後記「5 運用状況/(2)投資資産/③ その他投資資産の主要なもの/ト.不動産の概要」に記載のとおりです。主たる不動産管理会社は、物件特性や地域性を慎重に勘案し、不動産関連資産毎に外部管理会社を選び、不動産関連資産毎の特性に合わせて不動産管理再委託契約を締結し、又は本投資法人若しくは信託受託者をして不動産管理委託に係る契約(不動産管理再委託契約とあわせて以下「不動産管理再委託契約等」といいます。)を締結させます。
(ロ)本投資法人は、本資産運用会社に対し、不動産管理業務を委託する報酬として、主たる不動産管理会社としての管理報酬に相当する額に、以下の算出方法に従った外部管理会社に対する報酬(以下「外部管理報酬」といいます。)に相当する額を加えた額の管理報酬を支払います。本資産運用会社は、本投資法人より受領したかかる管理報酬の内から、外部管理会社に対し、外部管理報酬を支払います。なお、本投資法人又は信託受託者が外部管理会社に直接不動産管理業務を委託する場合においても、同様に外部管理報酬を算出するものとします。
外部管理報酬の算出方法は、各不動産関連資産の不動産管理再委託契約等により異なりますが、概ね総収入の3%以下の基本報酬のほか、立ち上げ業務、テナント募集・更新業務、工事管理業務及び売却業務等に係る報酬等から構成されます。なお、オフィス以外の用途における管理報酬については、管理委託の内容、条件等に応じ、上記の率にかかわらず定める場合があります。
(ハ)管理業務の効率化のため、外部管理会社の再編や不動産管理再委託契約等の変更を行うことがあります。
(ニ)不動産管理再委託契約等の期間、更新、解約、変更等に関する規定は概ね次のとおりです。
A.一部の契約を除き、契約期間は翌年7月31日(契約開始日が1月1日から当年7月30日までの場合は、同年7月31日)までとし、契約に従って解約・期間満了とならない限り、1年単位で継続されます。また、一部の契約を除き、契約の当事者はいずれも2箇月前までに相手方に通知することにより、いつでも不動産管理再委託契約等を終了させることができます。なお、不動産関連資産の売却を行う場合には、主たる不動産管理会社は、売却の旨を遅滞なく外部管理会社に通知の上、解約日を指定して不動産管理再委託契約等を終了することができます。
B.契約当事者の一方の責に帰すべき事由により、管理業務の遂行に著しく支障をきたした場合、契約当事者の一方が不動産管理再委託契約等若しくはこれに付随して締結された契約に関し重大な違反をした場合、事業を休・廃止又は解散した場合、強制執行、保全処分、滞納処分を受け又は破産手続開始、会社更生手続開始、特別清算開始、民事再生手続開始その他の法的倒産手続開始の申立があった場合、支払いを停止し又は手形、小切手の不渡り報告があった場合には、他方の当事者は、通告、催告その他何らの手続をすることなく直ちに不動産管理再委託契約等を解除することができます。
C.不動産管理再委託契約等において、契約の変更に関する規定は特に定めません。
(ホ)主たる不動産管理会社は、管理業務の進捗状況について、外部管理会社から定期的に報告を受け、かつ、必要があれば随時報告を受ける権限を確保する等、管理業務の事業進捗に対するモニタリング体制を確立します。
① 運用方針
本投資法人は、その規約において、資産運用の基本方針(以下「基本方針」といいます。)を主として、以下のとおり定めています。
イ.本投資法人は、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
ロ.本投資法人は、不動産等資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権を主たる投資対象とします。
ハ.本投資法人は、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の用途が賃貸事業の用に供されるものを中心に投資を行います。
ニ.本投資法人は、主として首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の区域をいいます。)を投資対象地域とします。
ホ.本投資法人は、不動産関連資産の本体をなす個々の不動産又はその裏付けとなる個々の不動産の選別にあたっては、当該不動産の予想収益、立地エリアの将来性、建物規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境・地質等を総合的に検討し、十分な調査を実施するものとします。
ヘ.本投資法人は、その保有する不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の地理的構成については、当該不動産が所在する地域の投資環境を総合的に検討した上で、運用資産全体における各地域の構成割合を決定するものとします。
ト.本投資法人は、稼働中(賃貸が可能である状態を含みます。)の収益不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産に投資することを原則とし、未稼働の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産への投資にあたっては、運用資産全体における未稼働資産の割合が適切な範囲に収まるように配慮するものとします。
② 基本方針に基づく運用方針の細目
◆運用理念
ポートフォリオの収益性と安定性の向上及び財務面のコスト低減と安定性の向上を図り、投資主価値の安定的成長を目指すことをその運用理念(以下「運用理念」といいます。)としています。
この運用理念に基づいて、資産(Asset)・負債(Debt)・資本(Equity)について、それぞれ戦略的な取組を推進しています。具体的には、資産(Asset)については外部成長戦略と内部成長戦略を策定・実施して、ポートフォリオの収益性と安定性の向上を図っています。負債(Debt)については財務戦略を策定・実施して、資金コストの低減、財務安定性の向上及び適切なキャッシュマネジメントを図っています。また、これらの成果として、資本(Equity)について、中長期的な1口当たり分配金水準の維持・向上を図りながら、投資主価値の安定的成長を図っています。これらを図表で示すと以下のとおりです。
本資産運用会社は、本投資法人との資産運用委託契約に基づいて、本投資法人の基本方針の範囲内で、社内規程として「オリックス不動産投資法人 資産運用及び不動産管理に関する規程」(以下「運用管理規程」(注)といいます。)を制定しており、運用管理規程において、本投資法人の不動産関連資産に適用される運用及び管理に係る方針を以下のとおり定めています。なお、運用管理規程は、不動産関連市場、我が国の経済情勢、市況、本投資法人の財務内容等を総合的に勘案して決定された運用管理に関する本資産運用会社の社内規程であり、今後これらの状況の変化に即して、本投資法人の定める規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定に反しない限度において、本資産運用会社の判断により変更されることがあります。また、本資産運用会社は、運用又は管理業務に関連して、本資産運用会社の関係会社等と取引を行い、又は情報若しくは役務の提供を受ける場合があります。
(注)運用管理規程において、中期とは3年以上5年未満、長期とは5年以上の期間を指します。
イ.投資方針
本投資法人は、その運用理念に基づいて、環境変化を機動的に捉え、継続的な外部成長戦略を進めています。外部成長戦略における環境変化に対応した投資方針は、以下のとおりです。
◆総合型REITの強み、オリックスグループの豊富なパイプライン、ORIXシナジーによる専門性を活用することで、リスクをマネージしながら、用途に拘らず厳選投資を行います。
◆マーケット環境を捉え物件の入替を継続的に検討します。
(イ)投資の目安
本投資法人は、その運用理念に基づいて、環境変化を先取りし、総合型REITとして用途・地域の分散、資産入替及びORIXシナジーを活用することにより、ポートフォリオの収益性と安定性両面の向上を目指した外部成長戦略を進めています。外部成長戦略における本投資法人の投資の目安は、以下のとおりです。
A.用途分散の目安
流動性及び中長期的な成長性を重視するとの観点より、オフィスを用途とする不動産関連資産へ概ね60%±10%(取得価格ベース)を目安として投資を行います。また、シクリカル(循環的)な不動産マーケットに対応できる安定性と成長性を兼ね備えた強固なポートフォリオを構築するためには、オフィスとは異なる収益特性を持つ不動産関連資産を、環境変化に合わせて柔軟かつ機動的に取得することが重要であると考えており、成長性の期待できる、又は安定性・収益性に優れたオフィス以外の用途の不動産関連資産(商業施設・住宅・物流施設・その他)への厳選投資も行います。
また、複合的な用途に供されている不動産関連資産について、その主たる用途を判断するに際しては、以下に掲げる基準を参考として決定します。
(a)賃貸可能面積のうち取得時点において50%超の面積を占めている用途を、その不動産関連資産の主たる用途とみなします。また、3以上の用途に供されている場合には、最大の面積を占めている用途を、その不動産関連資産の主たる用途とみなします。
(b)不動産関連資産が1棟の建物の場合には当該1棟を基準とし、団地その他の複数棟の不動産で構成される場合であり、かつ、当該複数棟の不動産関連資産が社会経済的に見て、いわゆる複合不動産施設として一体利用され、又は利用されることが予定されている場合には、当該複数棟の不動産関連資産全体を基準として主たる用途を判断します。この場合においては、本資産運用会社が合理的に決定した判断を最終の基準とします。
(c)不動産関連資産が区分所有建物である場合は、当該区分所有権に係る賃貸可能面積を基準とします。ただし、同一建物に係る複数の区分所有権を同時に又は段階的に取得する場合には、当該複数の区分所有権全体に係る賃貸可能面積を基準とします。
B.地域分散の目安
首都圏(注)の不動産関連資産への投資比率を概ね80%±10%(取得価格ベース)を目安として投資を行います。
(注)本投資法人では、不動産関連資産の所在地域を「東京都心6区」、「その他東京23区」、「首都圏その他地域」及び「その他地域」の4地域に区分しています。各区分の定義は、下記<表1>に記載するとおりであり、また、首都圏とは、一都三県(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)を意味します。
<表1>
| 地域区分 | 定義 | |
| 首都圏 | 東京都心6区 | 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区 |
| その他東京23区 | 東京都心6区を除いたその他東京23区 | |
| 首都圏その他地域 | 上記以外の東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県内の地域 | |
| その他地域 | 上記以外の地域 | |
C.物件規模
一定規模のポートフォリオにおいて用途の分散効果を極大化するという観点も踏まえ、個々の物件への集中リスクを低減することを目指します。ただし、オフィスについては、主としてテナント層が厚い中規模(注)以上の不動産関連資産を中心に投資を行います。なお、オフィス用途以外の不動産関連資産については、各用途の特性等諸条件を考慮して投資判断を行うこととし、その用途に応じた規模を個別に判断します。
(注)「中規模」とは、特にオフィスにおいては、延床面積3,000㎡～15,000㎡程度の物件をさします。
D.資産の入替
ポートフォリオについては経済環境・市況変動の影響を受け、その収益性や競争力が変化していくことを勘案し、以下を検討の上、適時適切に物件の入替を実践しています。
(a)ポートフォリオの質の向上
ポートフォリオの競争力の維持強化や、ORIXシナジーによる専門性をもってリスクをマネージしつつ成長性・収益性・安定性の向上を目指せる物件への入替を推進します。
(b)ポートフォリオの収益特性のマネージ
資産の入替により、ポートフォリオの成長性・収益性・安定性をマネージします。また、用途毎に異なる不動産市況(期待利回り及び賃料)の変化を先取りし、用途間での物件の入替(ある用途の物件を売却し、別の用途の物件を取得すること)も行います。
(c)売却益の活用
本投資法人は、原則として中長期での物件保有を行います。また、既存の保有不動産関連資産の売却に際しては、売却益の最大化(又は売却損の極小化)を目指します。ただし、既存の不動産関連資産の売却により売却損が発生する可能性もあります。
また、売却益が生じた場合に、売却益を分配金として投資主に還元する以外にも、圧縮記帳の方法により内部留保を行い(注)、特殊要因のため一時的に分配金に悪影響が想定される場合に、当該内部留保を取り崩すことにより分配金の安定化を図ることが可能です。また、本投資法人の財務の安定性の向上のための一時費用(期限前弁済関連費用等)への充当に有効活用することもあります。
(注)投資法人は、一定の場合に、売却益を圧縮記帳の方法により内部留保することが認められています(租税特別措置法第66条の2)。
(ロ)各用途における投資戦術
A.オフィス用途における現状の投資戦術
(a)全国の幅広い事業基盤と顧客基盤を活用したリーシング及びビジネスマッチング等によるテナント満足度の向上。
(b)個別企業や業界動向を分析する能力を活用し、物件・立地に適した賃料負担力が高く成長が期待できるテナントの誘致。
(c)テナントニーズに対応した柔軟なリーシング(賃貸区画の分割対応、用途変更等)やバリューアップ(美装工事や省エネ設備の導入等)による物件の競争力向上。
(d)オリックスグループのファイナンスの専門性を活用し、優先出資証券による取得等、幅広い取得方法を検討。
<現状認識のもと、本投資法人が優先的に投資対象とする物件>(a)首都圏、特に都心ターミナル駅等、交通利便性が高く、IT、サービス業(来店型含む)等の景気感応度が高いテナントが選好し、賃料上昇局面において高い成長性が期待できる物件に投資を行います。
(b)各エリアにおいて底堅い需要が見込め、スペックや立地に希少性があることにより、安定性・収益性が期待できる物件への投資も検討します。
(c)商業施設、住宅、ホテル等の運営管理能力といった総合型REITとしての強みを活かし、オフィス中心の複合施設(オフィスと同一建物内に商業施設、住宅、ホテル等も併設されている物件)や来店型テナントが入居するオフィスへの投資も検討します。
(d)本投資法人は、ORIXシナジーやダイレクトPMを活用してリスクを適切にマネージできると判断した場合(リノベーションによる競争力強化が可能である場合等)、上記物件タイプ以外のオフィスにも、慎重な検討のもと、投資を行うことがあります。
B.商業施設用途における現状の投資戦術
(a)オリックスグループの幅広い運営実績を活かしたテナント・マーチャンダイジング(注)等によるバリューアップ。
(b)オリックスグループの全国ネットワークを活かした物件・テナント選別能力。
(注)「テナント・マーチャンダイジング」とは、商業施設のバリューアップを図るため、商圏を調査した上で、施設全体のイメージや施設全体の方向性、ブランド構成等を戦略的に策定し、多様な業態のテナントを誘致し、最適な組み合わせをすることをいいます。
<現状認識のもと、本投資法人が優先的に投資対象とする物件>(a)オリックスグループで開発・投資・運営実績が豊富な下記物件タイプを中心に投資します。
◆首都圏・政令指定都市の主要駅至近で、景気感応度が高いテナントが選好し、成長性が期待できる都市型商業施設。
◆オリックスグループが開発・運営する等により、立地や商圏、テナント等を熟知し、安定性と収益性を併せ持ったネイバーフッドショッピングセンター(NSC)やカテゴリーキラー。
<商業施設における物件タイプの説明>本投資法人は、商業施設に投資を行う場合には、商業施設を取り巻く環境変化等を勘案しながら、本投資法人の強みを活かしやすい物件タイプに重点を置いて投資を行うこととしています。本投資法人が現在主たる投資対象としている商業施設の物件タイプは、都市型商業施設、NSC及びカテゴリーキラーです。
(a)都市型商業施設
都市型商業施設とは、首都圏及び政令指定都市の主要駅の近隣に立地し、収益力の成長性が期待できる商業施設であり、主として以下の特徴を有しています。
Ⅰ.立地・商圏
首都圏及び政令指定都市の主要駅に近接することから、主に鉄道による広域商圏からの集客が期待されます。顧客属性は東京都心部に立地する物件と首都圏近郊や政令指定都市の中心部に立地する物件で異なります。前者の物件は近隣就業者や都市周辺部広域の居住者が利用するのに対して、後者の物件は近隣就業者及び近隣居住者が利用する傾向があります。
Ⅱ.テナント
本投資法人は、日常生活に密着し売上が比較的安定した業態、又は成長力のある業態を中心に取り込んでいきたいと考えています。具体的には、前者は消費者に日常的に利用される各種飲食店舗や物販、健康や教育関連サービス、医療、アミューズメント等のテナントをさし、後者は強いブランド力を持つ商品やオリジナリティのあるサービスを提供することで景気下降局面でも一定の売上を維持でき、景気回復局面においては売上を伸長させることが期待できるテナントをさします。
Ⅲ.契約形態
テナントとの契約期間は5年から10年が中心です。
Ⅳ.特性
特に、首都圏・近畿圏・政令指定都市の中心部の物件は、物件売買における流動性が高く、前記のとおり、日常生活に密着した業態中心のテナント構成を行うことで安定性を確保し、企業収益力(すなわち賃料負担力)の高いテナントからは中長期的な賃料収入増加、すなわち成長性の確保を目指すことができます。
また、以下に掲げる施設全体の競争力を向上させるバリューアップの実施により、既存テナントの売上増加や施設全体の競争力を向上させ、流動性・安定性・成長性の向上を追及します。
なお、本投資法人が考える施設全体の競争力を向上させるバリューアップ策は、例えば、以下のとおりです。
ⅰ)テナント・マーチャンダイジングの実施。
ⅱ)施設の機動的な用途・仕様変更や、賃貸区画を分割してのリーシング等により相乗効果の高いテナントミックスの実施。
ⅲ)イベントの開催。
(b)ネイバーフッドショッピングセンター(NSC)
NSCとは、食品スーパー等を核として、ドラッグストアやホームセンター等のテナントを持つ、近隣住宅街等の小商圏をターゲットとしているショッピングセンターをいい、主として以下の特徴を有しています。
Ⅰ.立地・商圏
地域特性を反映した相違は生じますが、半径3～5km程度の近隣住宅地域を中心とする小商圏で成立します。生活に必要な日用最寄品を取り扱うため、地域環境・競合状況・道路状況等の個別性はあるものの、一定の人口規模を有すれば、全国各地で成立し得る商業施設です。近隣居住者が自動車・自転車・徒歩で来店するロードサイド型店舗が多くなっています。
Ⅱ.テナント
食品スーパー等を核店舗にドラッグストア、100円ショップ、カジュアル衣料品店、飲食店等、医療や教育サービス等の消費者が日常的に利用することの多いテナントを中心に構成されます。地域密着型の商業施設であることから、全国チェーンのみならず地場企業まで幅広いテナントで構成されます。特に、食品スーパーの場合、食の嗜好が地域によって異なるため、地域特性・住民特性に即応し、きめ細やかな営業が可能な地場スーパーも有力なテナント候補です。
Ⅲ.契約形態
テナントとの契約期間は長期にわたるものが多く、種別としては定期借家契約及び事業用定期借地権設定契約が中心です。
Ⅳ.特性
顧客の生活に必要不可欠な商品を取り扱うテナントとの長期間かつ賃料固定の契約が中心であること、立地・建物の代替性が優れていることから、賃貸収益の安定性に優れています。また、管理運営には専門性が必要であるため、収益性はオフィス・住宅に比べ優れていることが一般的です。さらに、REITをはじめ、NSC向け投資への関心が増しており、物件売買における流動性も高まっています。
また、以下に掲げる施設全体の競争力を向上させるバリューアップ策等の実施により、既存テナントの売上増加や、より賃料負担力の高いテナントへの入替を実施することで、中長期的な賃料収入増加、すなわち「成長性」を追求します。
なお、本投資法人が考える施設全体の競争力を向上させるバリューアップ策は、例えば、以下のとおりです。
ⅰ)定期的なイベントの開催や販促活動の実施
ⅱ)テナント・マーチャンダイジングの実施
ⅲ)施設の機動的な用途・仕様変更や賃貸区画を分割してのリーシング等による相乗効果の高いテナントミックスの実施
ⅳ)容積率や駐車場台数に余裕がある場合、増築の可能性について検討を行い、中長期的な賃料収入の増加を追求
ⅴ)テナントは長期固定契約が中心であるものの、契約満了等のタイミングで、施設の所在する地域特性や周辺環境に合わせた業種のテナントへの入替の検討・実施
(c)カテゴリーキラー
カテゴリーキラーとは、ある特定の商品分野において、圧倒的な品揃えと安さを武器に展開する大型専門店であり、主として以下の特徴を有しています。なお、カテゴリーキラーが出店すると、同一商圏内の競合店の当該カテゴリーの売上高が極端に低下し、取り扱いを止めてしまったり、部門廃止や縮小に追い込まれたりすることから、このように命名されました。
Ⅰ.立地・商圏
半径10km程度までの中商圏の居住者が、主に自動車で来店するロードサイド型店舗が多くなっています。
Ⅱ.テナント
代表的な業種としては家電量販店、ホームセンター、スポーツ用品店、家具販売店や総合ディスカウントストア、玩具・子供用品販売店、衣料品販売店等があげられます。カテゴリーキラーが安定した売上をあげるためには、規模の経済性による価格競争力と多様なニーズに対応した専門性が重要であり、本投資法人は、全国トップクラスの勝ち組のテナントが入居した物件に厳選投資します。
Ⅲ.契約形態
契約期間は長期にわたるものが多く、種別としては定期借家契約及び事業用定期借地権設定契約が中心です。
Ⅳ.特性
特定の分野に特化した勝ち組テナントとの長期間かつ賃料固定の契約が中心であることから、所有者にとっては賃貸収益の安定性に優れていますが、本質的な価値やリスクの見極めができる投資家層は比較的限られるため、その収益性はオフィス・住宅に比べ優れていることが一般的です。また、REITをはじめ、カテゴリーキラーをテナントとする商業施設への投資に対する関心の向上から、物件売買における流動性は高まりつつあります。
C.住宅用途における現状の投資戦術
(a)大京グループを含むPM(プロパティ・マネジメント)及び情報力。
(b)オリックスグループの全国ネットワークを活かした物件選別能力。
<現状認識のもと、本投資法人が投資対象とする物件>(a)通勤、通学の利便性(最寄駅/都市中心部からの距離)等、立地を重視して投資を行います。
(b)築年数は取得時点で10年以内を目安に投資を行います。
(c)堅調な需要が見込まれる中間所得者層(ボリュームゾーン)向けのシングル・コンパクトタイプ(注)等の物件に投資します。
(d)新規物件の供給が限定的な立地やスペックを有し、景気感応度の高い入居者に対する訴求力によって成長性が期待できる物件にも投資します。
(注)「シングルタイプ」とは、専有面積40㎡未満の住宅を、「コンパクトタイプ」とは、同40㎡以上60㎡未満の住宅をいいます。
D.物流施設用途における現状の投資戦術
(a)オリックスグループにおける10年以上の物流施設の開発・運営実績(BTS型及びマルチ型)。
<現状認識のもと、本投資法人が投資対象とする物件>(a)立地優位性と高スペックを兼ね備えた物流施設物件への投資を行います。こうした物件の供給は限定的であるため、スポンサーパイプラインの活用を重視します。
(b)BTS(ビルド・トゥ・スーツ)型(注)は、テナントクレジットと長期間の賃貸借契約を重視します。
(c)マルチ型はテナント代替性と契約形態を重視します。
(注)「BTS(ビルド・トゥ・スーツ)型」とは、テナントの要望する建築仕様等に基づき開発された物流施設をいいます。
E.その他用途における現状の投資戦術
(a)オリックスグループにおける高齢者住宅やホテル、研修施設等の運営能力や業界における知見の活用
<現状認識のもと、本投資法人が投資対象とする物件>その他の用途として、本投資法人は、オリックスグループの知見や運営能力を活用し、高齢者住宅、ホテル、研修施設等へも厳選投資を行います。これらの物件については、以下の点を重視して投資を行います。
(a)ORIXシナジー(パイプライン、代替オペレーター、運営実績や業界における知見等)が活用できること。
(b)立地・利便性・周辺の状況等の物件特性から、将来的にエンドユーザーのニーズが見込めると判断されること。
(c)オペレーターの運営能力を考慮した上で、中長期的な安定収益の獲得が可能と判断されること。
また、本資産運用会社は、適切な分散投資を行うために、国内の経済動向及び不動産市場の動向を分析し、現状のポートフォリオ構成が中長期的な観点で適切なものかを検討した上で、運用管理規程の見直しを適宜行います。
なお、本資産運用会社は、機動的に投資機会を捉え、迅速な投資判断を行うことができる体制を整えます。また、外部の調査機関等による市場データも適宜活用しながら、経済動向及び不動産市場の動向に関する調査を行います。
ロ.取得方針
(イ)本資産運用会社が、本投資法人による不動産関連資産の取得に関わる投資判断を行う上で最も重視する要素の一つは、不動産関連資産のリスク・リターン分析とします。本資産運用会社は、不動産関連資産の選別・取得にあたっては、個別物件毎に十分なデュー・ディリジェンス(詳細な調査等)を行った上で、将来の経済情勢・不動産取引の動向・物件の将来のテナント入居状況・今後予想される大きな費用項目の有無等につき可能な限り適切な予測を行い、原則10年の保有期間を想定した物件キャッシュ・フロー予測に基づき、不動産関連資産のリスク・リターンを分析します。また、建物状況調査、法的調査、市場賃料調査等の結果に基づき、当該不動産関連資産の取得が、本投資法人のポートフォリオ全体の内部成長、外部成長に寄与するか否か、ポートフォリオのパフォーマンスの向上に繋がるか否かにつき中長期的な観点から評価を行い、総合的に投資判断を行うこととします。なお、本資産運用会社は不動産関連資産取得のためのデュー・ディリジェンスに際し、必要に応じて本投資法人の費用負担にて弁護士、公認会計士、建築士及び不動産鑑定士等を含む専門家に調査を依頼することがあります。
(ロ)本資産運用会社が、不動産関連資産の取得のためのデュー・ディリジェンスにおいて検討する項目は、主として下表の事項とし、当該検討項目及び検討方法の詳細は、内規によりこれを定めます。ただし、かかる事項は不動産関連資産の用途によってその重要性が異なることがあり、必ずしも本投資法人による不動産関連資産の取得に当たり、かかる項目のすべてについて調査を行うとは限りません。また、本投資法人が取得した又は取得する不動産関連資産が、当該不動産関連資産の特性又は取得の状況等によって、かかる項目の一部について基準を満たさないこともあります。
| 項 目 | 内 容 |
| 物理的調査 | A. 土地の状況 B. 建物・設備の状況 C. 設計 D. 建物管理の状況 E. 耐震性能・PML F. 立地 G. 環境(PCB・アスベスト・土壌汚染等) H. 地質 I. 自然災害 |
| 法的調査 | A. 建築基準法関連 B. 都市計画法 C. その他法令上の制限等 D. 消防法関連 E. 各種条例 F. 法定点検 G. テナント関係 H. 近隣(境界・私道・電波障害等) I. 各種契約の内容 J. 売主の状況(詐害行為取消権のリスク等) |
| 経済的調査 | A. 鑑定評価 B. 市場調査 C. テナント属性 D. 運営管理の状況 E. ポートフォリオ戦略との整合性 F. 収支見込み |
(ハ)不動産関連資産の取得の確実性を期すため、前所有者又は前信託受益権者(それらの前主を含みます。以下同じです。)への権利移転が確認できる書類等を可能な限り確認した上で不動産関連資産を取得するものとしますが、権利の移転が頻繁な物件の場合等、前所有者又は前信託受益権者より権利関係に関わる移転に関する契約書、確認書、その他の関係書類等の開示を受けることができず、当該不動産関連資産に係る権利関係や事実関係を詳細に確認できない場合があります。
(ニ)本投資法人は原則として、取得時点において稼働中(賃貸可能である状態を含みます。)の賃貸用不動産関連資産を投資対象とします。また、建物の老朽化・機能劣化、大規模な修繕工事若しくは再開発工事等の諸事由により、本投資法人が保有する不動産関連資産において一時的に未稼働期間が発生する場合がありますが、本投資法人のその時点における取得価格総額における未稼働の不動産関連資産等の割合の上限は10%とします。
(ホ)入札案件への参加等に際して複数の不動産関連資産をポートフォリオとしてまとめて取得することがあります。このようにまとめて取得した不動産関連資産の中には、運用方針に適合しないものが含まれる場合がありますが、そのような不動産関連資産に関しては、取得後に、本資産運用会社において用途変更、改修・修繕作業及び早期売却等を行うことを検討します。
(ヘ)本資産運用会社とオリックス株式会社、オリックス不動産株式会社及びオリックス・エム・アイ・シー株式会社とのスポンサー・サポート契約等に基づく、オリックスグループからの不動産関連資産取得に係る情報の提供及び資産の運用に関連する各種業務のノウハウの提供を通じ、本投資法人は、リーシングや物件取得、施設運営等に際して、オリックスグループの広範なネットワークと知見を活用すること(ORIXシナジー)で投資主価値の安定的成長を目指します。
(ト)本投資法人は、竣工後に不動産関連資産を取得するために予め開発段階で不動産関連資産の売買契約を締結することがあります。ただし、以下のA.及びB.の事項が満たされること、並びに当該売買契約において以下のC.からF.までの事項及びその他必要に応じて買主による義務の履行の前提とすべき事項が定められ、かつ、これらの事項のすべてが満たされることを条件とします。
A.開発段階で締結した不動産関連資産の売買契約に定める売買金額の合計額が、本投資法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与えない限度であること。
B.竣工後のテナント入居が充分見込めること。
C.本投資法人が必要と判断するデュー・ディリジェンスを竣工後引渡しまでの相当な期間内に実施できるとされること。
D.不動産引渡しは竣工以降とすること。
E.代金の支払いは竣工以降であること。
F.竣工及び引渡しについて、期限が定められていること。
(チ)本投資法人は、主として不動産等に投資することを目的とする特定目的会社、特別目的会社(合同会社を含みます。)その他これらに類する形態の法人等(以下「特定目的会社等」と総称します。)の匿名組合出資持分への投資又は資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。以下「資産流動化法」といいます。)に基づく優先出資証券等(以下「匿名組合出資等」と総称します。)への投資を行うことがあります。また、本投資法人は、特定目的会社等の発行する特定社債券若しくは社債券、又は特定目的会社等を借入人とする貸付債権等の金銭債権(以下「債権等」と総称します。)への投資を行うことがあります。ただし、匿名組合出資等については以下のA.からD.までの事項が、また、債権等については以下のA.、C.及びE.の事項がそれぞれ満たされることを条件とします。
A.特定目的会社等について、原則として、倒産隔離措置が図られていること。
B.案件ごとの特定目的会社等について、その出資の総額の50%以上に相当する金額の出資を有しないこと。
C.原則として、匿名組合出資等及び債権等への投資の合計額は、本投資法人の取得価格総額(当該投資額を含みます。)の5%程度を上限とすること。ただし、本投資法人のポートフォリオ全体に過大な影響を与えない限度において、かかる上限を超えることは妨げません。
D.特定目的会社等が匿名組合出資等の裏づけとなる不動産等を売却するときに、本投資法人が優先的にその不動産等の取得を検討する機会が与えられていること。
E.特定目的会社等が債権等の担保となる不動産等を売却するときに、本投資法人が優先的にその不動産等の取得を検討する機会が与えられることを期待できること。
また、本投資法人が、竣工後に不動産関連資産を取得するために予め開発段階で、匿名組合出資等又は債権等への投資を行う場合には、上記A.からE.までの事項に加えて、以下のF.からL.までの事項を含むすべての事項が満たされることを条件とします。
F.投資の時期は、開発許可(都市計画法第29条に定めるものをいいます。)及び確認通知(建築基準法第6条に定めるものをいいます。)の取得後とすること(開発許可については、その取得が必要な場合に限ります。)。
G.竣工後のテナント入居が充分見込めること。
H.開発行為固有のリスク(開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスクを含みますが、これらに限られません。)を分析し、かつ、それらのリスクを管理するための措置が講じられていること。
I.本投資法人が必要と判断するデュー・ディリジェンスを竣工後引渡しまでの相当な期間内に実施できるとされること。
J.物件の引渡しは竣工以降とすること。
K.竣工及び引渡しについて、期限が定められていること。
L.開発行為の進捗状況について、定期的に報告を受け、かつ、必要があれば随時報告を受ける権限が確保されている等、事業進捗のモニタリング体制が確立されていること。
(リ)本投資法人が特定資産(投信法に定めるものをいいます。以下同じです。)の取得及び売却等を行う場合には、投信法に従い、価格等の調査を行います。
(ヌ)関係会社等(関係会社取引規程に定めます。以下同じです。)以外の第三者より不動産関連資産を取得し、又は売却する際の取引価格は、独立した不動産鑑定業者(関係会社取引規程に定めます。以下同じです。)より取得した鑑定価格を参考として決定します。ただし、不動産関連資産の取得に係る契約を締結する時において、当該不動産関連資産に係る土地上の建物が竣工していないときは、関係会社等から独立した不動産鑑定業者から鑑定価格(鑑定価格を取得することができないときは、調査報告書に基づく価額。以下同じです。)を取得し、当該鑑定価格を参考として取引価格を決定します。なお、関係会社等との取引の場合については後記「第二部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(4)関係会社等との取引方針」をご参照ください。
(ル)本投資法人がフォワード・コミットメント等(先日付の売買契約であって、契約締結から1箇月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。)を行う場合には、価格変動リスク等に鑑み、フォワード・コミットメントを履行できない場合に要する解約違約金額が財務上過大でないかを含め、慎重かつ十分に検討を行うこととします。また、契約締結から決済までの間は、当該物件の不動産鑑定評価額及び事業収支見込みの動向等について、定期的にモニタリングを行うこととします。
(ヲ)本投資法人は、不動産関連資産を取得する場合において、売主が希望する時期に取得できないときは、ウェアハウジング機能(第三者をして、本投資法人の為に当該不動産関連資産を取得させ、一定の期間経過後に本投資法人が当該不動産関連資産を取得できるものとすることをいいます。以下同じです。)を活用することがあります。かかる取引にあたり、本投資法人は、不動産関連資産の取得価格に加え、ウェアハウジング機能の提供者に対し、ウェアハウジング機能提供に関する費用及び対価等(以下「対価等」といいます。)を支払うことができるものとします。また、本投資法人がかかる対価等を支払う場合には、ウェアハウジング機能の諸条件(提供者の役割、契約内容、ウェアハウジング期間、本投資法人に対する制約等)を検証すると共に、当該不動産関連資産の取得価格に当該対価等を加算し、投資判断を行うものとします。
(ワ)本投資法人がヘルスケア施設(高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号)第5条に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」並びに老人福祉法(昭和38年法律第133号)第29条に規定する「有料老人ホーム」及び同法第5条の2第6項に基づく「認知症高齢者グループホーム」をいいます。)を取得する場合には、ヘルスケア施設の事業特性を踏まえ、オペレーターの事業運営能力等について十分に確認するとともに、ヘルスケア施設の利用者への配慮にも留意するものとします。
ハ.不動産運営・売却の方針
(イ)特定資産である不動産については、本投資法人と第三者との間で賃貸借契約を締結し賃貸を行うことを原則とし、また、特定資産である信託受益権に係る信託財産である不動産については、当該信託の受託者に第三者との間で賃貸借契約を締結させ賃貸を行わせるか、又は、次項に定めるとおり本投資法人が当該信託の受託者との間で賃貸借契約(マスターリース契約)を締結して当該不動産を賃借した上で、本投資法人が第三者との間で転貸借契約(サブリース契約)を締結して転貸を行うことを原則とします。
(ロ)特定資産である不動産の賃借権については、第三者との間で転貸借契約を締結して転貸を行うことを原則とします。
(ハ)不動産関連資産の取得にあたり、本資産運用会社は原則として長期保有を前提として投資判断を行います。本資産運用会社は、中長期的に資産価値を着実に維持、向上させるため、管理体制を最適なものとし、継続的に設備投資を行い、収入の維持、向上(賃料、稼働率の上昇)及び運営支出の低減(外部業者への再委託費用、水道光熱費の節約等)に努めます。
(ニ)本資産運用会社は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金商法」といいます。)及び証券取引法等の一部を改正する法律(平成18年法律第65号。以下「証取法改正法」といいます。)による改正前の投信法第34条の10第2項に基づき、本投資法人が保有する不動産関連資産に係る不動産管理業務を受託することが認められており、本投資法人との間で2001年11月20日付にて不動産管理委託契約(その後の変更を含みます。)を締結し、本投資法人が保有する不動産関連資産(以下のA.からC.までに掲げるものを除きます。)に係る不動産管理業務を受託しています。本資産運用会社が不動産管理業務を受託している不動産関連資産に関しては、当該不動産管理委託契約の規定に従って、必要に応じ、その業務の一部を再委託する等により外部管理会社と密接に協働して不動産管理業務を遂行します。また、本投資法人又は信託受託者が外部管理会社に対し直接不動産管理業務を委託している不動産関連資産に関しては、本資産運用会社は、外部管理会社を監督、指図し、不動産管理業務を遂行させます(後記「③ 不動産管理方針」をご参照ください。)。
A.住宅の用途のみに供されている不動産
B.住宅を含む複合的な用途に供されている不動産のうち、住宅の用途に供されている部分
C.その用途にかかわらず、本不動産の範囲に含まない旨本投資法人と本資産運用会社が別途合意した不動産又はその一部
(ホ)本資産運用会社は、本投資法人が保有する不動産関連資産のキャッシュ・フローの維持及び改善を目的として、資産運用委託契約に基づき本投資法人に対して提出した資産管理計画及び予算計画に従って、本投資法人をして必要十分な修繕及び資本的支出を行わせます。
(ヘ)本資産運用会社は、本投資法人が保有する不動産関連資産の用途変更又は売却を行うことがあります。用途変更又は売却については、中長期的な不動産市況、当該不動産関連資産の予想収益、資産価値の上昇・下落の見通し、立地地域の将来性、当該不動産関連資産の劣化に対応する資本的支出額の見込み、当該不動産関連資産の競争優位性及びポートフォリオ構成における重要性等を考慮した上で、総合的に判断します。
ニ.付保方針
(イ)火災等の災害や事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を保険事由とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、個別物件の特性に応じ適切と判断される内容の火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険の付保を行います。
(ロ)大規模地震等による建物への影響が特に大きいと予想される物件に関しては、地震等の発生時に予想される当該物件及び本投資法人が保有する不動産関連資産全体への影響と付保可能性及び保険料負担とを比較検討した上で、当該物件及び本投資法人が保有する不動産関連資産全体の予想最大損失額に応じ、その一定割合につき適切と判断される額の地震保険を付保することを検討します。ただし、個別物件及びポートフォリオのPML、地震保険の付保等に係るコスト及び付保の合理性等を勘案し、地震保険の付保を行わない場合があります(その際には、代替措置として、当該物件に対して一定額の現金を留保することもあります。)。
ホ.テナント選別方針
(イ)入居が見込まれるテナントについては、信用情報等のチェックを行います。テナントが法人の場合には、外部の調査機関のデータベース等も活用します。決算状況、信用調査等の結果、特段の懸念がないと判断される場合には、賃料、賃貸借契約期間、敷金等の経済的条件、テナント業種、当該物件における他のテナントとの競合ないし統一性、要求されるスペースの規模及び形状等を総合的に検討し入居の可否を判断します。
(ロ)既存テナント及び新規に契約を締結したテナントについては、原則として可能な限り長期的な関係を維持することを意図するものとします。
(ハ)テナントが個人の場合には、テナント選別基準及び選別方法の詳細について内規によりこれを定めます。
ヘ.財務方針(運用資金の借入れ等)
(イ)運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払若しくは債務の返済(敷金又は保証金その他これらに類する金銭(以下「敷金等」といいます。)並びに借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、本投資法人を当事者として資金を借入れ又は投資法人債を発行することができます。ただし、借入先については金商法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家に限ります。)に限るものとします(注)。また、前記の場合においては、本投資法人は、運用資産を担保として提供することができます。なお、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
(注)規約上、借入先は金商法第2条第3項第1号に定める適格機関投資家(「租税特別措置法」第67条の15に定める機関投資家に限ります。)に限定されていますが、運用上、租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家で、かつ、地方税法施行令附則第7条第7項第3号に規定する適格機関投資家のうち総務省令で定めるもの(以下「機関投資家」といいます。)」に限定されます。以下同じです。
(ロ)資本市場及び金利の動向、本投資法人の資本構成又は既存投資主への影響等を総合的に考慮し、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調達手段を選定します。
(ハ)本投資法人の資産運用にあたり、本投資法人の資産総額(本投資法人の規約に定める評価方法に従って評価した場合の資産総額をいいます。)から現預金を控除した金額に対し、借入額、投資法人債発行残高及び本投資法人がテナントから受け入れた敷金等から現預金を控除した金額の占める割合(以下「借入等比率」といいます。)の上限は70%とします。ただし、新たな不動産関連資産を取得する場合等に、短期的に借入等比率が予定範囲を超える場合があります。
(ニ)本投資法人の資産運用にあたり、デリバティブ取引に係る権利(投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。以下「投信法施行令」といいます。)に定めるものをいいます。)への投資を、本投資法人の負債から生じる金利変動リスクその他のリスクを回避し、又は低減することを目的とした運用に限って行うことができます。
(ホ)本投資法人の資産運用にあたり、不動産関連資産の新規購入、敷金等の返還若しくは運転資金等の資金ニーズへの機動的な対応を目的として、本投資法人を当事者とする特定融資枠設定契約、コミットメントライン契約等の、事前の融資枠設定又は随時の借入れの予約契約(以下、併せて「融資枠等」と総称します。)を締結することがあります。
(ヘ)本投資法人を当事者とする借入れ、投資法人債の発行又は融資枠等の設定につき、本投資法人の保有する資産の全部又は一部を担保として提供することがあります。
ト.現預金等
(イ)諸々の資金ニーズ(修繕及び資本的支出、分配金の支払い、小口債務の返済、本投資法人の運営に関わる運転資金、敷金等の返還、又は不動産関連資産の新規購入等)に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を本投資法人が常時保有するよう配慮いたします。
(ロ)本投資法人の資産運用にあたり、余資の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することがあります。その場合においては、安全性と換金性を重視し投資対象を選定いたします。
チ.その他
本投資法人の資産の運用の方針として、「特定不動産(注1)」の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産(後記「(2)投資対象/①ないし③」に掲げる資産)の価額の合計額に占める割合(以下、本チ.において「特定不動産の割合」といいます。)が100分の75以上となるように運用いたします。
(注1)「特定不動産」とは、本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。
(注2)上記に定める事項を満たさず、不動産の取得時において特定不動産の割合が100分の75未満である場合等一定の場合は、租税特別措置法第83条の2第3項の規定に基づく登録免許税の軽減特例や地方税法(昭和25年法律第226号。その後の改正を含みます。)附則第11条第5項の規定に基づく不動産取得税の軽減特例は受けられません。この場合、本投資法人及びその投資主の収益はその限度で悪影響を受けることとなります。
リ.市場要因の影響
本投資法人の資産運用にあたり、資本市場、金利動向又は不動産市況等の予期し得ない変化により、以上の運用方針に従った資産運用を行えないことがあります。
③ 不動産管理方針
イ.不動産管理業務
本資産運用会社は、前記「② 基本方針に基づく運用方針の細目/ハ.不動産運営・売却の方針/(ニ)」に記載のとおり、本投資法人の不動産関連資産に係る不動産管理業務を受託し、又は外部管理会社が行う不動産管理業務について監督、指図を行っています。
主たる不動産管理会社としての本資産運用会社(以下、「主たる不動産管理会社」といいます。)は、運用管理規程において、以下のとおり不動産管理業務に係る方針を定めています。
ロ.不動産管理業務の概要
不動産管理業務(以下の表に記載の管理企画・渉外業務、リーシング・マネジメント業務、コンストラクション・マネジメント業務、建物等の不動産の管理業務及びエネルギー管理業務を含みます。以下、併せて「管理業務」といいます。)の具体的な内容は以下のとおりです。なお、いずれの業務に関しても、主たる不動産管理会社は、適用法令(弁護士法(昭和24年法律第205号。その後の改正を含みます。)を含みますが、これに限られません。)に抵触しない範囲内で業務を遂行するものとします。
| 項目 | 業務内容 |
| 管理企画・渉外業務 | (イ)管理企画業務 -不動産毎の予算の作成及び実績の検証等 (ロ)テナント・官公庁等への対応業務 -テナントクレームへの対応、官公庁への対応及び諸届等 (ハ)利用者管理業務 -不動産毎の管理細則の策定及び監理、有害な行為及び状況の改善、広告関係等の利用・監督等 (ニ)出納業務 -賃貸関連請求業務、未収金の管理及び支払案内等 (ホ)区分所有物件における管理組合業務 -管理組合総会・理事会での議案検討・権利行使、管理組合運営、管理組合との折衝・調整、他の区分所有者との折衝・調整等 (ヘ)借地物件における借地権設定者との折衝・調整 -地代改定交渉、増改築及び建替えの承諾依頼交渉、底地取得及び売却交渉等 (ト)共有物件における他の共有者との折衝・調整 -共有物件の維持管理及び運営方法の決定・実行、共有持分の取得及び売却交渉、他の共有者との権利調整等 |
| リーシング・マネジメント業務 | (イ)賃貸企画業務 -賃貸条件の立案等 (ロ)賃貸の代理・媒介、テナント誘致業務 -誘致計画の立案・実行、テナント審査、重要事項及び管理規約等の説明等 (ハ)テナント交渉・折衝業務 -契約の更新及び解約時の交渉、賃料の改定交渉、契約条項違背の是正、テナント立退き要請並びにテナントが負担すべき金銭の請求及び代理回収等 (ニ)入退室関連業務 -入居時の調整及び立会い、退去時の調整及び立会い等 |
| コンストラクション・マネジメント業務 | (イ)新増設・改修・修繕の必要性検討 -建築・設備のライフサイクル把握、建築・設備の機能レベルの把握等 (ロ)新増設・改修・修繕計画の立案及び発注にあたっての助言 -新増設・改修・修繕計画の立案、新増設・改修・修繕の発注にあたっての助言等 (ハ)渉外業務 -テナントとの折衝及び近隣対応、官公庁への対応及び諸届等 |
| 建物等の不動産の管理業務 | (イ)管理業務の委託先の比較検討及び委託にあたっての助言 -清掃衛生業務・設備管理業務・保安警備業務・保全管理業務の委託にあたっての助言業務等 (ロ)管理組合の集会及び理事会等への代理出席等 -集会・理事会における議決権行使等 |
| エネルギー管理業務 | (イ)エネルギー使用実態の把握及び管理業務 -エネルギー使用量の計測等 (ロ)行政手続に係る業務 -各種申請書・届出書・計画書・報告書等の作成、提出、報告及び届出等 (ハ)エネルギー管理に関する各種施策の企画・立案・実施 -組織体制の整備、エネルギー管理のための措置の実施及び進行管理、エネルギー消費設備・機器の運転・保全管理等 (ニ)特定地球温暖化対策事業者としての特定地球温暖化対策事業所の温室効果ガス排出量削減等 |
ハ.資産管理委託と外部管理会社
(イ)主たる不動産管理会社は、不動産管理委託契約に基づき、不動産関連資産毎に管理業務の効率性等を勘案して、本投資法人より受託している管理業務の一部を、自ら選択する外部管理会社に再委託することができます。かかる再委託に際しては、不動産関連資産毎の不動産管理業務に関する、主たる不動産管理会社と外部管理会社との役割分担の明確化を図るものとします。
(ロ)主たる不動産管理会社は、外部管理会社の選定(本投資法人又は信託受託者が外部管理会社に対し直接不動産管理業務を委託する場合の外部管理会社の選定を含みます。以下同じです。)にあたって、その業容、実績、サービスの質・スピード、担当者の能力、費用の見積り、報酬、財務の健全性、近隣の競合案件との利益相反の有無、テナント発掘能力及び仲介ネットワーク、レポーティングの質、アフターフォローの優劣、各不動産関連資産に係る過去の関与の度合い等を総合的に比較検討するものとし、特に費用及び報酬に関しては本投資法人の収益性の観点から重視します。
(ハ)主たる不動産管理会社は、外部管理会社と密接に協働することで管理業務全体の効率性の向上と費用の低減を図ります。主たる不動産管理会社は、外部管理会社が本投資法人の利益の極大化を行っているか否か、定期的にその貢献度を調査し、その変更も含めてこれに対応することとします。
(ニ)主たる不動産管理会社は、上記(ハ)の観点から本投資法人において有益であると判断した場合には、関係会社取引規程に定める手続を経た上で、主たる不動産管理会社の関係会社等を外部管理会社に選定し又は本投資法人を代行して建物管理に係る業務を委託することがあります。
(ホ)主たる不動産管理会社は、不動産関連資産を取得する以前から当該不動産関連資産に係る不動産管理業務(建物管理業務を含みます。)を受託している外部管理会社に対し、当該取得後も継続してこれらの業務を行わせようとする場合については、取引等の発注態様、取引等の条件、取引等の態様その他関連する要因、外部管理会社を変更することにより生じる管理上の不都合の有無等について検討を行った上、この検討の結果に応じて委託先を決定します。
ニ.外部管理会社について
(イ)本書の日付の直近決算日時点、本投資法人が保有する各不動産関連資産における外部管理会社は、後記「5 運用状況/(2)投資資産/③ その他投資資産の主要なもの/ト.不動産の概要」に記載のとおりです。主たる不動産管理会社は、物件特性や地域性を慎重に勘案し、不動産関連資産毎に外部管理会社を選び、不動産関連資産毎の特性に合わせて不動産管理再委託契約を締結し、又は本投資法人若しくは信託受託者をして不動産管理委託に係る契約(不動産管理再委託契約とあわせて以下「不動産管理再委託契約等」といいます。)を締結させます。
(ロ)本投資法人は、本資産運用会社に対し、不動産管理業務を委託する報酬として、主たる不動産管理会社としての管理報酬に相当する額に、以下の算出方法に従った外部管理会社に対する報酬(以下「外部管理報酬」といいます。)に相当する額を加えた額の管理報酬を支払います。本資産運用会社は、本投資法人より受領したかかる管理報酬の内から、外部管理会社に対し、外部管理報酬を支払います。なお、本投資法人又は信託受託者が外部管理会社に直接不動産管理業務を委託する場合においても、同様に外部管理報酬を算出するものとします。
外部管理報酬の算出方法は、各不動産関連資産の不動産管理再委託契約等により異なりますが、概ね総収入の3%以下の基本報酬のほか、立ち上げ業務、テナント募集・更新業務、工事管理業務及び売却業務等に係る報酬等から構成されます。なお、オフィス以外の用途における管理報酬については、管理委託の内容、条件等に応じ、上記の率にかかわらず定める場合があります。
(ハ)管理業務の効率化のため、外部管理会社の再編や不動産管理再委託契約等の変更を行うことがあります。
(ニ)不動産管理再委託契約等の期間、更新、解約、変更等に関する規定は概ね次のとおりです。
A.一部の契約を除き、契約期間は翌年7月31日(契約開始日が1月1日から当年7月30日までの場合は、同年7月31日)までとし、契約に従って解約・期間満了とならない限り、1年単位で継続されます。また、一部の契約を除き、契約の当事者はいずれも2箇月前までに相手方に通知することにより、いつでも不動産管理再委託契約等を終了させることができます。なお、不動産関連資産の売却を行う場合には、主たる不動産管理会社は、売却の旨を遅滞なく外部管理会社に通知の上、解約日を指定して不動産管理再委託契約等を終了することができます。
B.契約当事者の一方の責に帰すべき事由により、管理業務の遂行に著しく支障をきたした場合、契約当事者の一方が不動産管理再委託契約等若しくはこれに付随して締結された契約に関し重大な違反をした場合、事業を休・廃止又は解散した場合、強制執行、保全処分、滞納処分を受け又は破産手続開始、会社更生手続開始、特別清算開始、民事再生手続開始その他の法的倒産手続開始の申立があった場合、支払いを停止し又は手形、小切手の不渡り報告があった場合には、他方の当事者は、通告、催告その他何らの手続をすることなく直ちに不動産管理再委託契約等を解除することができます。
C.不動産管理再委託契約等において、契約の変更に関する規定は特に定めません。
(ホ)主たる不動産管理会社は、管理業務の進捗状況について、外部管理会社から定期的に報告を受け、かつ、必要があれば随時報告を受ける権限を確保する等、管理業務の事業進捗に対するモニタリング体制を確立します。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
