| 第39条(資産運用会社に対する資産運用報酬)2025/10/23 15:31#2 その他、資産管理等の概要（連結） 本投資法人と各関係法人との間で締結されている契約における、当該契約の期間、更新、解約、変更等に関する規定は、以下のとおりです。
① 資産運用会社:株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント
資産運用委託契約 2025/10/23 15:31#3 その他の関係法人の概況（連結）(1)名称、資本金の額及び事業の内容
| 名称 | 資本金の額(百万円)(2025年3月31日現在) | 事業の内容 | | 東京建物株式会社 | 92,451 | 不動産業 |
(2)関係業務の概要
① テナント一般媒介業務受託者 (3)地震リスク分析の概要
・ 「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震リスク分析における予想最大損失率を意味します。PMLには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一された定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)の間に、想定される全ての地震(475年に一度起こる全ての地震=50年間に起こる可能性が10%の全ての地震)によりどの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。
・ PMLは、SOMPOリスクマネジメント株式会社作成のポートフォリオ地震PML評価報告書に記載された数値を小数第2位以下を四捨五入して記載しています。ここでいう損失の対象は、物的損失のみで、人命や周辺施設への派生的被害は考慮されていません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害及び自己出火による地震火災を対象とし、周辺施設からの延焼被害については考慮されていません。 2025/10/23 15:31#5 主要な投資主の状況（連結）| 名称 | 住所 | 所有する投資口の口数(口) | 比率(%)(注) | | 野村信託銀行株式会社(投信口) | 東京都千代田区大手町二丁目2-2 | 46,959 | 4.76 | | 東京建物株式会社 | 東京都中央区八重洲一丁目4-16 | 29,300 | 2.97 | | 学校法人川崎学園 | 岡山県倉敷市松島577 | 25,000 | 2.53 |
(注)比率とは、発行済投資口の総口数に対する所有する投資口の口数の比率をいい、小数第3位以下を切り捨てています。
本投資法人及び東京 建物ロジスティクスリート投資法人の名称、基本的性格、設立年月日、純資産額(投資口1口当たり純資産額)は下記のとおりです。
| 名称 | 本投資法人 | 東京建物ロジスティクスリート投資法人 | | 基本的性格 | 「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス(都市型業務施設)、繁華性の高いエリアに位置する商業施設(都市型商業施設)及びホテル(都市型宿泊施設)並びに都市型複合施設の建物及びその敷地から構成される不動産等資産に投資します。 | 「環境に配慮した先進的な物流施設への重点的な投資」を基本方針とし、主に優良な物流施設(主として物流施設の用に供され、又は供されることが可能であるもの)及びインダストリアル施設(データセンター、情報通信施設、研究施設、工場、供給処理施設、再生可能エネルギー関連施設等の用に供され、又は供されることが可能であるもの。以下、物流施設と併せて「物流施設等」といいます。)並びに複合施設のうち、主な用途が優良な物流施設等である建物及びその敷地により構成される不動産等資産、不動産等資産以外の不動産等及びこれらの不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を投資対象としています。 | | 設立年月日 | 2001年9月14日 | 2023年8月18日 |
(注1)2025年6月30日を分割基準日とし、2025年7月1日を効力発生日として、投資口1口につき4口の割合
による投資口の分割を行いました。投資口1口当たり純資産額については、第46期(2024年12月期)期 ⅳ. 不動産の貸借
v. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引
ⅵ.商品の生産、製造、加工、採鉱、採取、製練、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引以外の特定資産に係る取引 2025/10/23 15:31#8 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）本投資法人が、本資産運用会社に委託する業務の内容は次のとおりです。
(イ) 本投資法人の資産の運用に係る業務(宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。)
(ロ) 本投資法人が行う資金調達に係る業務 2025/10/23 15:31#9 大株主の状況、資産運用会社の概況（連結）| 名称 | 住所 | 所有株式数(株) | 比率(注)(%) | | 東京建物株式会社 | 東京都中央区八重洲一丁目4番16号 | 7,000 | 100.0 |
(注)比率とは、発行済株式数に対する所有株式数の比率をいいます。 | 氏名 | 役職名 | 主要略歴 | 所有投資口数 | | 栄田 聡 | 執行役員 | 1986年4月 東京建物株式会社 入社1999年4月 東京建物不動産販売株式会社 出向 法人営業部2000年1月 東京建物株式会社 札幌支店2002年10月 同社 札幌支店 次長兼グループリーダー2005年4月 同社 企画部経営企画グループグループリーダー2008年4月 同社 企画部企画運営グループグループリーダー2009年1月 同社 コンプライアンス部長2011年3月 同社 ビル企画部長2012年3月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント(現 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント)出向 取締役財務部長2017年4月 東京建物株式会社 関西支店長 兼 関西住宅事業部長2018年1月 同社 執行役員 関西支店長 兼 関西住宅事業部長2020年3月 同社 執行役員 兼 株式会社東京建物アメニティサポート 代表取締役社長2021年3月 東京建物株式会社 執行役員 兼 株式会社東京建物アメニティサポート 代表取締役社長執行役員2024年1月 株式会社東京建物アメニティサポート 転籍2025年1月 同社 取締役会長2025年9月 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント 理事(現職)2025年9月 日本プライムリアルティ投資法人 執行役員(現職) | 4口 | | 草薙 信久 | 監督役員 | 1989年4月 近畿日本ツーリスト株式会社 入社1996年10月 中央監査法人 入所2007年9月 フロンティア・マネジメント株式会社 入社2008年4月 仰星監査法人 入所2009年10月 仰星税理士法人 代表社員(現職)2015年9月 日本プライムリアルティ投資法人 監督役員(現職)2016年5月 公益財団法人千葉県消防協会 監事(現職)2020年2月 草薙信久公認会計士事務所 代表(現職)2024年1月 市川市監査委員(現職) | - |
(注1)執行役員が法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、2025年9月2日開催の第15回投資主総会において、補欠執行役員として埜村佳永を選任しました。埜村佳永の略歴は次のとおりです。 | 役職名 | 氏名 | 主要略歴 | 所有株式数 | | 代表取締役社長 | 城﨑 好浩 | 1984年4月 秀和株式会社 入社1989年1月 東京建物株式会社 入社1998年7月 株式会社東京建物プロパティ・マネージメント(現 東京建物株式会社)出向 営業部長2000年7月 東京建物不動産販売株式会社出向 経営企画室 次長 兼 マルチメディア営業グループ グループリーダー2008年3月 東京建物株式会社 九州支店長2012年3月 同社 関西支店長2014年3月 同社 執行役員 関西支店長2015年10月 同社 執行役員 関西支店長 兼 関西住宅事業部長2017年4月 同社 執行役員2017年4月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント(現 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント)出向2017年4月 同社 代表取締役社長2019年9月 日本プライムリアルティ投資法人 執行役員2020年1月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント(現 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント)転籍 代表取締役社長(現職)2025年9月 日本プライムリアルティ投資法人 執行役員 退任 | - | | 取締役投資運用第一本部長 | 久保庭 昇 | 1990年4月 東京建物株式会社 入社2005年4月 同社 ビル企画部 アセットマネジメントグループ 担当課長2005年9月 同社 ビル企画部 投資グループ 担当課長2007年1月 同社 ビル企画部 投資グループ グループリーダー2009年7月 同社 ビル企画部 事業推進グループ グループリーダー2011年1月 同社 ビル企画部 ビル開発グループ グループリーダー2012年3月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント(現 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント)出向2012年3月 同社 投資運用部 部長(運用グループ(AM)・リサーチグループ担当)2013年3月 同社 投資運用部 アセットマネジメント1グループ 兼 リサーチグループ グループ長2016年3月 同社 投資運用部 アセットマネジメント1グループ 兼 アセットマネジメント3グループ 兼 リサーチグループ グループ長2017年1月 同社 取締役投資運用部長 兼 リサーチグループ グループ長2019年1月 同社 取締役投資運用部長2020年7月 同社 取締役投資運用部長 兼 アセットエンジニアリンググループ グループ長2021年1月 同社 取締役投資運用部長2023年1月 同社 取締役投資運用部長 兼 アセットマネジメント1グループ グループ長2023年2月 同社 取締役投資運用第一本部長 兼 投資戦略部・アセットエンジニアリング部・投資調査部 共同管掌(現職) | - |
| 役職名 | 氏名 | 主要略歴 | 所有株式数 | | 取締役財務経営本部長 | 埜村 佳永 | 1987年4月 東京建物株式会社 入社2000年10月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント(現 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント)出向2004年10月 同社 投資運用部 部長(投資グループ・リサーチグループ担当)2007年7月 東京建物株式会社 投資事業開発部 グループリーダー2011年1月 同社 財務部財務第2グループ グループリーダー2015年1月 同社 財務部財務グループ グループリーダー2015年3月 同社 広報CSR部長2017年4月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント(現 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント)出向2017年4月 同社 取締役財務部長2020年3月 同社 取締役財務部長 兼 企画・管理部長2023年2月 同社 取締役財務経営本部長(現職) | - | | 取締役投資運用第二本部長 | 後藤 芳朗 | 1988年4月 東京建物株式会社 入社2004年4月 同社 大阪支店 総務ビル事業部長2011年1月 同社 総務部総務グループ 担当部長2011年3月 同社 総務部総務グループ グループリーダー2017年4月 同社 広報CSR部長2020年1月 同社 コーポレートコミュニケーション部長2022年1月 同社 ビルマネジメント第二部 部付部長2023年2月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント(現 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント)出向2023年2月 同社 取締役投資運用第二本部長 兼 投資戦略部・アセットエンジニアリング部・投資調査部 共同管掌(現職)2023年8月 東京建物ロジスティクスリート投資法人 執行役員(現職) | - | | 取締役(非常勤) | 川端 淳 | 1995年4月 東京建物株式会社 入社2014年4月 同社 財務部財務第1G グループリーダー2015年1月 同社 財務部財務グループ グループリーダー2018年1月 同社 関西住宅事業部住宅事業G グループリーダー2022年1月 同社 都市開発事業第二部長2025年1月 同社 経営企画部長(現職)2025年1月 東京建物不動産投資顧問株式会社 取締役(現職)2025年1月 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント 取締役(現職) | - | | 監査役(非常勤) | 紅林 優光 | 1989年10月 太田昭和監査法人(現 EY新日本有限責任監査法人)入所1995年7月 太田昭和アーンストアンドヤング株式会社(現 EY税理士法人)1999年10月 紅林公認会計士事務所 代表(現職)2001年2月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント(現 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント)監査役(現職)2015年11月 株式会社sizebook 社外監査役2017年8月 サイバーステップ株式会社 社外監査役2022年5月 株式会社オーバース 監査役(現職)2022年6月 公益財団法人自動車リサイクル促進センター 監事(現職) | - | | 監査役(非常勤) | 神野 勲 | 1988年4月 安田信託銀行株式会社(現 みずほ信託銀行株式会社) 入社2010年10月 みずほ信託銀行株式会社 川越支店長2013年1月 同社 不動産営業第三部長2016年4月 同社 執行役員信託総合営業第八部長2018年4月 平成ビルディング株式会社 取締役専務執行役員2018年4月 日本橋ビルサービス株式会社 代表取締役社長2020年4月 平成ビルディング株式会社 専務執行役員2023年3月 東京建物株式会社 監査役(現職)2023年3月 東京建物不動産投資顧問株式会社 監査役(現職)2023年3月 東京建物リゾート株式会社 監査役(現職)2023年3月 西新サービス株式会社 監査役(現職)2023年4月 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント(現 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント)監査役(現職) | - |
(注)本資産運用会社の従業員は、49名です。 ⑫ 共有物件に関するリスク
⑬ 区分所有建物に関するリスク
⑭ 借地物件に関するリスク 2025/10/23 15:31#13 投資制限（連結）(ロ) 資産の運用の範囲
登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができますが、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置等を自ら行うことに係る取引を行うことはできません(投信法第193条、投信法施行令第116条、投信法施行規則第220条の2)。
(ハ) 同一株式の取得制限 2025/10/23 15:31#14 投資方針（連結）a. 基本方針
本投資法人は、「都市型商業不動産への投資」を基本コンセプトとし、主として優良なオフィス(都市型業務施設)、繁華性の高いエリアに位置する都市型商業施設等及び都市型複合施設の建物及びその敷地から構成される不動産等資産に投資します。また、投資対象のリターンとリスクを考慮した上で、東京だけではなく地方都市への分散投資を図り、ポートフォリオ運用のメリットを発揮することを基本方針とします(規約 別紙1 「資産運用の対象及び方針 1. 資産運用の基本方針」)。なお、都市型複合施設のうち、主たる用途が優良なオフィス(都市型業務施設)である施設はオフィスとみなし、繁華性の高いエリアに位置する主たる用途が都市型商業施設等である施設は都市型商業施設等とみなして、後記「b.投資態度」に記載される基準を適用します。
更に、一物件に対する投資金額にも留意しつつ、テナント及び物件単位での分散投資を行い、ファンドの中長期的な安定成長を目指すものとします。それぞれにおける投資比率としては、当面の目標として下記「b. 投資態度 (イ) ポートフォリオ運用基準」に定めるとおりとします。 2025/10/23 15:31#15 投資法人の仕組み（連結）b.本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要
| 名称 | 運営上の役割 | 関係業務の内容 | | 日本プライムリアルティ投資法人 | 投資法人 | 2001年9月6日付規約(同年12月19日付、2002年4月10日付、2002年5月30日付、2003年9月4日付、2005年9月8日付、2007年9月5日付、2009年9月8日付、2011年9月6日付、2013年9月11日付、2015年9月8日付、2017年9月5日付、2019年9月5日付、2021年9月7日付、2022年9月1日付、2023年9月5日付、2025年7月1日付及び2025年9月2日付で改正済)に基づき、投資主より募集した資金等を、主として不動産等資産に投資し、また不動産等資産以外の不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等に投資することにより運用を行います。 | | 株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント | 資産運用会社 | 2001年9月27日付で本投資法人との間で資産運用委託契約を、2005年11月22日付で規約の変更及び本資産運用会社の業務方法書の変更に伴う覚書を、2007年9月5日付で変更契約を、2008年3月26日付で規約、本資産運用会社の業務方法書及び法令等の変更に伴う覚書を、2009年10月28日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、2011年9月27日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、2013年9月11日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、2015年9月8日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、2016年2月12日付で覚書(個人情報保護)を、2019年9月5日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を、2023年9月5日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書及び資産運用委託契約の変更に関する覚書②を、2025年9月2日付で資産運用委託契約の変更に関する覚書を締結しました。投信法上の資産運用会社として、同契約(付随する覚書を含みます。)に基づき、本投資法人規約並びに同規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、資産の運用に係る業務を行います。本資産運用会社に委託された業務の内容は、① 本投資法人の資産の運用に係る業務(宅地又は建物の売買、交換又は賃借に係る判断の全部を行い、当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを含みます。)、② 本投資法人が行う資金調達に係る業務、③ 本投資法人への報告業務、及び ④ その他本投資法人が随時委託する前記①から③に関連し又は付随する業務(以下、上記の業務を総称して「アセット・マネジメント業務」又は「AM業務」といいます。また、かかる業務を行う者を「アセット・マネージャー」又は「AM」といいます。)です。以上のほか、2003年3月14日付で本投資法人との間で商標使用許諾契約を締結し、本投資法人に対し商標ロゴマークの使用を許諾しています。 |
(注)第47期末日(2025年6月30日)から過去3年間において、本投資法人と東京 建物株式会社との間で行われた不動産及び不動産を信託する信託の受益権の取得及び譲渡の対価として支払い、及び受領した金額の合計額は、当該期間において本投資法人が不動産及び不動産を信託する信託の受益権の取得及び譲渡の対価として支払い、及び受領した金額の20%未満でした。また、第47期末日(2025年6月30日)から過去3年間において、本投資法人及び信託受託者と東京 建物株式会社との間で不動産の貸借の取引を行っており、かかる取引の対価として本投資法人及び信託受託者が受領した金額の合計額の一計算期間当たりの平均額は、前計算期間における本投資法人の営業収益の合計額の20%未満でした。 ※底地の用途については底地上の建物の用途、更地の用途については更地上に各受託投資法人又は第三者が建築予定の建物の用途により判断します。なお、底地上の現状建物がいずれかの受託投資法人の主たる投資対象用途のみに該当する場合であっても、再開発により当該底地上に建築可能な建物が他方の受託投資法人の主たる投資対象用途にも該当する場合、当該底地には複数の用途があるものとして取得情報取扱規程を適用します。この場合、現状建物を主たる投資対象用途とする受託投資法人の運用本部を後記(ロ)に定める優先検討部署とすることとします。
(イ) 情報管理 2025/10/23 15:31#17 投資法人の目的及び基本的性格（連結）b.投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資産運用は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金商法」といいます。)上の金融商品取引業者である株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメントに全て委託してこれを行います。
(注1)投資法人に関する法的枠組みは、大要以下のとおりです。 2025/10/23 15:31#18 注記表（連結）2025/10/23 15:31#19 管理報酬等（連結）ハウジング・デザイン・センター神戸、FUNDES天神西通り、ザ ロイヤルパーク キャンバス 名古屋
| 物件名 | 標準報酬(注1) | 固定報酬(月額) | | 標準報酬1 | 標準報酬2 | 標準報酬最低額 | | 大手町フィナンシャルシティ ノースタワー | (注6) | | 東京建物東渋谷ビル | 1.5% | 1.3% | - | - | | 御茶ノ水ソラシティ | (注7) |
(注1)各標準報酬について上表の料率を乗ずる対象は次のとおりです。
標準報酬1:賃料等 本投資法人が2027年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3%に軽減されます。
| 不動産の所有権の取得日 | ～2026年3月31日 | 2026年4月1日～2027年3月31日 | 2027年4月1日～ | | 土地(一般) | 1.5% | 2.0%(原則) | 2.0%(原則) | | 建物(一般) | 2.0%(原則) | | 本投資法人が取得する不動産 | 1.3% | 1.3% |
② 不動産取得税
本投資法人が2027年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。 ⅰ.不動産、不動産の賃借権及び地上権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分について定額法により算出します。ただし、正当な事由により採用した方法による算定が適当ではなくなった場合であり、かつ、投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り他の算定方法により算定することができるものとします。
ⅱ.不動産、不動産の賃借権又は地上権、並びに金銭の信託の受益権及び匿名組合出資持分 2025/10/23 15:31#22 附属明細表（連結）(注1)「当期増加額」は、物件の取得及び工事等によるものです。
(注2)「当期減少額」のうち、建設仮勘定及び信託建設仮勘定は、工事の完成による本勘定への振替によるものです。また、建物、構築物、機械及び装置、工具、器具及び備品、土地並びにその他は、物件の売却等によるものです。
④ その他特定資産の明細表 2025/10/23 15:31 | 
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
