訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第25期(平成26年11月1日-平成27年4月30日)
(1)【投資方針】
① 基本方針
ア.資産運用ガイドライン
本投資法人は、その規約第2条及び規約別紙「資産運用の対象及び方針」において、本投資法人による資産運用の基本方針を、主として、首都圏に立地しオフィス又はレジデンスを主たる用途とする建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券その他の資産に対して投資を行い、中長期的な観点から、本投資法人の保有する資産(以下「運用資産」といいます。)の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うこととしています。
本投資法人の上記規約上の資産運用に係る基本方針の下に、本資産運用会社は本投資法人の資産運用に関し、資産運用ガイドラインをその社内規程として制定しています。かかる資産運用ガイドラインにおいて、本投資法人はその資産を、主として、首都圏及び地方主要都市に投資しますが、中でも東京経済圏に立地するオフィス又はレジデンスを主たる用途とする建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券その他の資産に対して投資する旨定めています。
かかる資産運用ガイドラインは、本資産運用会社において、現在の市場環境と経済情勢の下で、本投資法人の資産運用の基本方針に最も適合するとの判断の下に制定されているものです。
本資産運用会社のメイン・スポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社を始め、ケネディクス株式会社、総合地所株式会社、三井住友信託銀行株式会社の各スポンサー及びスポンサーグループにおいて専門的な知識・経験を習得した人材が本資産運用会社に出向・移籍し、本投資法人の資産運用の中心的存在としてその資産運用に当たります。また、資産運用ガイドラインに基づき、これらの専門的な知識・経験を活かして不動産の収益性を高めることで投資主の利益の極大化を図ります。なお、将来において、市場環境その他に照らしてかかる資産運用ガイドライン上の運用方針が本投資法人の規約上の資産運用の基本方針に適合しないと判断される場合には、本投資法人の規約に最も適合するように、本資産運用会社はかかる資産運用ガイドラインを変更することがあります。
イ.物件取得戦略
本投資法人は、平成14年9月の東京証券取引所(現 株式会社東京証券取引所。以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場への上場時を始めとして、スポンサー(本資産運用会社の株主、その意向を受けた特別目的会社及び子会社等を含みます。)から複数の物件を購入しています。また、各スポンサーが有する不動産情報ネットワークを活用して、新規取得候補物件の情報を積極的に収集しています。
本投資法人は継続的な外部成長を実現していくために今後も更なるスポンサーとの協働による物件取得を慎重かつ積極的に推進していきます。
② 基本方針に基づくポートフォリオ運用基準
本投資法人は、投信法施行規則105条第1号に定める不動産等資産のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権(以下「不動産信託受益権」といいます。)を主たる投資対象とします。また、前記「①基本方針」のとおり、本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて、資産運用ガイドラインを社内規程として制定しており、以下本号②及び後記「③不動産管理方針」、「④開示方針」、「⑤その他」、「(2)投資対象」に至る記載内容は主としてその概要を示したものです。なお、本書の日付現在、本投資法人は主に不動産信託受益権に投資する予定であり、不動産そのものを保有しない方針です。但し、当該資産の所有者の意向、権利移転に必要な諸費用等を総合的に勘案して不動産を直接に取得する場合もあります。
ア.保有期間
全ての運用資産について中長期保有を原則とし、当初から短期売却を目的とする資産取得を行わないものとします。
イ.取得基準
(ア)取得基準
本投資法人が投資を行う運用資産の取得に当たり、本資産運用会社は、中長期的な不動産市況、当該運用資産の取得価格と予想収益から想定される投資利回り、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性及び安定性、建物規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境・地質、不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況及び将来における資本的支出額の見込み並びに保険付保状況等を総合的に判断し、ポートフォリオの構成における重要性等を考慮のうえ選別するとともに、運用資産における戦略上の位置付けを明確に区分したポートフォリオの構築を図るものとします。
(イ)用途
A.本投資法人が投資を行う不動産、不動産の賃借権又は地上権、信託受益権の裏付けとなる信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権並びに不動産対応証券又は匿名組合出資持分(以下あわせて「不動産対応証券等」といいます。)の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権又は地上権(以下あわせて「投資対象不動産」といいます。)の主たる用途は、オフィス及びレジデンスとします。なお、主としてオフィス又はレジデンスとして利用されている投資対象不動産であっても、その一部が商業施設又はその他の用途として利用されている場合があり、そのため、本投資法人によるオフィスビル又はレジデンスの取得に当たり、一部が商業施設及びその他の用途として利用されている物件を含むことがあります。
B.本投資法人は、以下の表に記載の不動産の各用途における特性を考慮し、オフィスビルに比重を置きつつ、オフィスビル及びレジデンスの双方を主要な投資対象として用途の分散を図り、経済・社会情勢の変動により本投資法人がその収益において受けるであろう影響を小さくし、もって中長期的に安定したキャッシュ・フローの創出を図ることを目的としています。
C.本投資法人は、中長期的に、本投資法人のポートフォリオにおけるオフィスビルとレジデンスとの投資金額における比率を概ね6:4とすることを目標としており、今後、かかる方針に基づいて、運用資産を取得していく計画です。但し、かかる計画どおりに運用資産を順調に取得できるとの保証はありません。
(注1)上記表中の「投資ポイント」は、本資産運用会社における本書の日付現在の見解を記載したものであり、今後の経済動向及び不動産市場の動向により変更される可能性があるほか、将来的な用途別の重要度の動向及び利回り等を保証するものではありません。
(注2)「都心5区」とは本書において、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指します。以下同じです。
(ウ)地域
A.本投資法人は、前記のとおり、主として、人口・産業集積度が高く経済の基盤が確立されている東京経済圏及び地方主要都市に投資を行います。
B.具体的には投資対象エリアを都心5区、都心5区を除く東京23区、周辺都市部及び地方主要都市のカテゴリーに区分し、都心5区を中心としつつ、地域別のバランスにも配慮したうえで、オフィスとレジデンスとの用途の分散化を図ります。オフィスビルとレジデンスとの間の比重は前記のとおりです。前記の基本方針に基づき、オフィスとレジデンス各々の用途について、各々を100%とした場合に、以下のような地域別の分散状況となることを目途として分散投資を行います。
(注1)地域別の配分割合は、オフィスとレジデンス各々の用途別の内訳を指します。表の数値は幅を持って記載しているため、合計は100%とはなりません。また、この比率を目指して投資を行いますが、運用資産の取得の過程でこの表のとおりとならないことがあります。
(注2)地方主要都市とは本書において、札幌市、仙台市、静岡市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市、広島市、岡山市及び福岡市等を指します。以下同じです。
(エ)1物件当たりの資産規模
A.オフィスビル
原則として、賃貸可能面積約2,000㎡(約700坪)以上、かつ標準的な各階床面積が約300㎡(約90坪)以上の建物とします。
B.レジデンス
原則として、用途タイプ分類に従い以下の規模を投資の目安とします。
なお、オフィスビル、レジデンスのいずれも物件毎に立地エリアによる地域性と資産規模の適合性を上記基準に加味して考慮のうえ、適正規模を判断します。
(オ)デュー・デリジェンス(詳細調査等)
運用資産の取得に際しては、経済的調査、物理的調査及び法的調査を行ったうえで、取得の可否を総合的に判断します。なお、経済的調査、物理的調査及び法的調査を実施する際には、以下の表に記載する項目について調査し、検討することを原則としますが、以下の表に記載する項目は、投資対象不動産の用途や運用資産の種類・性質によって運用資産の取得の判断に当たっての重要性が異なることがあり、必ずしも本投資法人による運用資産の取得に当たり、以下の表に記載する全ての項目について調査を行うとは限りません。また、以下の表に記載する項目は運用資産取得の判断に当たっての調査検討事項であり、本投資法人が取得する運用資産が結果的に以下の項目の一部について基準を満たさないこともあります。
(注)PML値(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想最大損失率を意味します。用語の定義等詳細については後記「5.運用状況(2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの エ.エンジニアリングレポートにおける数値 (イ)地震リスク調査報告書の概要」をご参照ください。
(カ)テナント選定基準
本投資法人が取得する運用資産が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又はそれらを信託財産とする信託の受益権の場合は、以下にしたがって、テナントの選定を行うものとします。
A.入居が見込まれるテナントについては、以下の表に記載する属性区分別に信用情報等のチェックを行います。法人の調査については、入手した資料により信用状況が判明しない場合等においては必要に応じて外部の調査機関のデータベース等も活用します。信用調査等の結果が良好と判断される場合、賃料水準、賃貸借契約期間、敷金金額、テナント業種、当該物件における他のテナントとのバランス、要求されるスペースの規模及び形状等を総合的に検討のうえ賃貸借契約の締結の可否について判断します。
B.既存テナント及び新規に契約を締結したテナントについては、原則として可能な限り長期的な関係を維持することを意図しています。但し、わが国の建物賃貸借契約の契約期間は、オフィスビルもレジデンスもともに2年間とするのが通例であり、また、一般的に、テナントが一定期間前の通知を行うことにより解約できると定めている場合が多く、そうした規程は本投資法人の運用資産に係る賃貸借契約の多くに含まれています。
(キ)投資額
A.資産運用及び不動産管理の効率化の観点から、運用資産1件当たりの最低投資額(購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。)は、原則として10億円以上とします。
B.一方、運用資産1件当たりの投資額の当該投資後における運用資産の合計額に対する割合の上限は、原則として25%とし、ポートフォリオ全体の構成を考慮して分散投資効果について検討を行ったうえで取得の可否を判断します。
ウ.売却方針
(ア)本投資法人が取得する運用資産は中長期的な保有を基本方針とし、取得後、短期間での売却は原則として行わない方針です。
(イ)しかしながら、中長期的には不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み等を考慮のうえ総合的に判断し、ポートフォリオの構成について戦略的区分を行い、売却を検討することがあります。また、運用資産の売却方針は、基本的には年度運用計画において定めることとしますが、必要に応じて当該運用計画を見直す場合もあります。
A.戦略的区分について
a.本投資法人がアクティヴ・アセットに区分する運用資産の目安は、運用資産1件当たりの投資金額がオフィスビルで40億円以下、レジデンスで20億円以下とします。
b.アクティヴ・アセットの組入比率の上限は、原則として20%を目処とします。
B.売却の検討を行う具体的な事象
a.戦略的に売却を行うことが投資法人の収益に寄与する場合
例)空室率の改善や賃料の増額又は費用の削減等による収益性の改善等により物件価値の向上を図ることができた場合。
b.魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
例)購入希望者の特殊事情等により鑑定評価額を10%以上上回るなど、周辺地域における想定価値を超える魅力的な価格が提示されるなど強い購入意向が示された場合。
c.戦略的な重要性が失われた場合
例1)老朽化等により物件の収益性が低下し、追加的な資本支出によっても目標とする収益をあげる見込みがないと判断した場合。
例2)同一地域においてより収益性の高い他の運用資産を取得した場合、又は周辺地域の市場性が著しく衰退したなどの事情によりポートフォリオの構成における重要性が失われたと判断した場合。
d.財務上の観点から売却を行う場合
例)有利子負債比率の引き下げを企図する場合。
(ウ)売却する運用資産に係る投資対象不動産については、より高い価格での売却を実現できるよう、期限を定めた競争入札、競争力のある不動産仲介業者の活用、専任媒介業者の活用等を実施します。
エ.開発案件への投資方針
本投資法人は、安定的な賃貸事業収入又はこれに類する収入が生じている若しくは生じる見込みがある運用資産の取得を原則としており、本投資法人が自ら土地を取得して建物を建設することは予定していません。但し、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断でき、完工・引渡しのリスクが極小化されている場合等においては当該建物の竣工前であっても投資判断を行うことがありますが、この際には当該運用資産を取得するメリットと一定の期間について賃貸事業収入が生じないデメリットその他当該運用資産の取得により本投資法人が負担しうるリスクを比較検討して投資判断を行うこととします。
オ.不動産対応証券等への投資方針
本投資法人が不動産対応証券等への投資を行う場合は、以下の事項も検討して投資判断を行うこととします。
(ア)不動産対応証券等の投資対象不動産が、規約別紙「資産運用の対象及び方針」に適合した資産であること。
(イ)原則として、投資対象不動産の売却時に、本投資法人に当該投資対象不動産を取得する機会が与えられていること。
(ウ)開発案件を投資対象不動産とする不動産対応証券等への投資を行う場合にも前項と同様の方針に従うこと。
カ.付保方針
地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ全体のPML値を基準に、災害による影響と損害保険料とを比較検討して付保の判断を行います。なお、PML値が高い個別物件があれば、個々に地震保険の付保を検討します。
キ.財務方針
(ア)借入及び投資法人債
A.本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含み、以下「投資法人債」といいます。)の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、資金を借入(コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資法人債を発行することができます。但し、その限度額はそれぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします(規約第14条第1項及び第3項)。
B.上記A.に基づき資金を借り入れる場合は、資本市場及び金融環境を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測のうえ、借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調達手段を選定し、低コストの資金調達を図ります。また、運用資産の新規購入、敷金等のテナント預り金の返還等の資金需要への機動的な対応を目的として、コミットメント・ライン契約等の事前の融資枠設定又は随時、借入の予約契約を締結することがあります。
C.上記A.に基づき資金を借り入れる場合は、金融商品取引法(以下「金商法」といいます。)に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法における「投資法人に係る課税の特例」に規定する機関投資家に限ります。)からの借入に限るものとします。
D.資金の借入又は投資法人債の発行につき、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
E.本投資法人の資産総額(注)のうち、借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合(以下「ローン・トゥ・バリュー・レシオ」といいます。)の上限については、60%を目途としますが、新たな運用資産の取得等にともない、一時的に60%を超えることがあります。
(注)資産総額とは、ローン・トゥ・バリュー・レシオ計算時点における直近の決算期末貸借対照表に記載された資産の部の金額をいい、有形固定資産について不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて算定した価額と期末帳簿価額との間に差額がある場合は、その差額を当該有形固定資産の期末帳簿価格に加減して求めた金額とします。
(イ)募集投資口の発行
A.本投資法人は、資金の手当てを目的として、役員会の承認を経て、募集投資口の発行を行うことができます。
B.募集投資口の発行については、ローン・トゥ・バリュー・レシオ等、本投資法人の財務状態を考慮し、投資口の希薄化にも配慮のうえ決定します。
③ 不動産管理方針
本投資法人は資産運用ガイドラインにおいて不動産管理方針を定めており、以下は主としてその概要を示したものです。
ア.本投資法人が不動産を管理するに当たっては、中長期的観点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の向上を図り、かつ収入拡大(賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等)と費用低減(外注委託費、水道光熱費等の削減)による運用収益の安定的な成長を目指します。
イ.本資産運用会社は、以下に示す定量・定性分析の内容を検討しつつ各保有不動産に係る過去の関与度等を考慮に入れながら、委託業務の内容や報酬等について細部を交渉し、保有不動産毎に可能な限り最適なプロパティ・マネジメント業務受託者を選定します。
ウ.本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積立てることができます。
エ.災害やテナントの退去等による収益の大幅な減少や変動を回避するため、適切な投資配分比率の維持や損害保険(火災保険、賠償責任保険等)の付保等の諸手段を講じるよう努めます。
オ.本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として全ての投資対象不動産を賃貸(駐車場、看板等の設置等を含みます。)するものとします。かかる賃貸に際して、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れることがあり、かかる金銭は、規約別紙「資産運用の対象及び方針」の定めに基づいて運用されます。
カ.資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用ができない場合があります。
④ 開示方針
本投資法人は資産運用ガイドラインにおいて開示方針を定めており、以下は主としてその概要を示したものです。
ア.投資家に対してできる限りの情報開示を行い、投資家にわかりやすい商品を提供することを開示の方針とします。
イ.全ての投資家に対して正確で偏りのない情報を遅滞なく伝達できる環境を常に整えることに努めます。
ウ.本投資法人は、投信法、金商法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)等がそれぞれ要請する内容及び様式に沿って開示を行います。
エ.不動産、不動産の賃借権及び地上権(信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。)について、資産運用報告等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額をもって開示評価額とします。
オ.前記エ.につき、運用資産取得時からその後最初に到達する決算期に係る評価額を開示するまでの期間においては、当該運用資産の売買契約書等に記載された売買価格(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。)をもって開示評価額とします。
⑤ その他
ア.本投資法人は、その保有する特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額が本投資法人の保有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とします(規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅱ.(2)③)。
イ.また、本投資法人は、その保有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則第22条の19に規定する不動産等の価額の割合を100分の70以上とします(規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅱ.(2)④)(注)。
(注)平成27年4月1日施行の租税特別措置法施行規則の改正により、上記イを定める税制(改正前租税特別措置法施行規則第22条の19第6項)は廃止されています。
① 基本方針
ア.資産運用ガイドライン
本投資法人は、その規約第2条及び規約別紙「資産運用の対象及び方針」において、本投資法人による資産運用の基本方針を、主として、首都圏に立地しオフィス又はレジデンスを主たる用途とする建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券その他の資産に対して投資を行い、中長期的な観点から、本投資法人の保有する資産(以下「運用資産」といいます。)の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行うこととしています。
本投資法人の上記規約上の資産運用に係る基本方針の下に、本資産運用会社は本投資法人の資産運用に関し、資産運用ガイドラインをその社内規程として制定しています。かかる資産運用ガイドラインにおいて、本投資法人はその資産を、主として、首都圏及び地方主要都市に投資しますが、中でも東京経済圏に立地するオフィス又はレジデンスを主たる用途とする建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券その他の資産に対して投資する旨定めています。
かかる資産運用ガイドラインは、本資産運用会社において、現在の市場環境と経済情勢の下で、本投資法人の資産運用の基本方針に最も適合するとの判断の下に制定されているものです。
本資産運用会社のメイン・スポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社を始め、ケネディクス株式会社、総合地所株式会社、三井住友信託銀行株式会社の各スポンサー及びスポンサーグループにおいて専門的な知識・経験を習得した人材が本資産運用会社に出向・移籍し、本投資法人の資産運用の中心的存在としてその資産運用に当たります。また、資産運用ガイドラインに基づき、これらの専門的な知識・経験を活かして不動産の収益性を高めることで投資主の利益の極大化を図ります。なお、将来において、市場環境その他に照らしてかかる資産運用ガイドライン上の運用方針が本投資法人の規約上の資産運用の基本方針に適合しないと判断される場合には、本投資法人の規約に最も適合するように、本資産運用会社はかかる資産運用ガイドラインを変更することがあります。
イ.物件取得戦略
本投資法人は、平成14年9月の東京証券取引所(現 株式会社東京証券取引所。以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場への上場時を始めとして、スポンサー(本資産運用会社の株主、その意向を受けた特別目的会社及び子会社等を含みます。)から複数の物件を購入しています。また、各スポンサーが有する不動産情報ネットワークを活用して、新規取得候補物件の情報を積極的に収集しています。
本投資法人は継続的な外部成長を実現していくために今後も更なるスポンサーとの協働による物件取得を慎重かつ積極的に推進していきます。
② 基本方針に基づくポートフォリオ運用基準
本投資法人は、投信法施行規則105条第1号に定める不動産等資産のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権(以下「不動産信託受益権」といいます。)を主たる投資対象とします。また、前記「①基本方針」のとおり、本資産運用会社は、本投資法人の規約に基づいて、資産運用ガイドラインを社内規程として制定しており、以下本号②及び後記「③不動産管理方針」、「④開示方針」、「⑤その他」、「(2)投資対象」に至る記載内容は主としてその概要を示したものです。なお、本書の日付現在、本投資法人は主に不動産信託受益権に投資する予定であり、不動産そのものを保有しない方針です。但し、当該資産の所有者の意向、権利移転に必要な諸費用等を総合的に勘案して不動産を直接に取得する場合もあります。
ア.保有期間
全ての運用資産について中長期保有を原則とし、当初から短期売却を目的とする資産取得を行わないものとします。
イ.取得基準
(ア)取得基準
本投資法人が投資を行う運用資産の取得に当たり、本資産運用会社は、中長期的な不動産市況、当該運用資産の取得価格と予想収益から想定される投資利回り、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性及び安定性、建物規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境・地質、不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況及び将来における資本的支出額の見込み並びに保険付保状況等を総合的に判断し、ポートフォリオの構成における重要性等を考慮のうえ選別するとともに、運用資産における戦略上の位置付けを明確に区分したポートフォリオの構築を図るものとします。
(イ)用途
A.本投資法人が投資を行う不動産、不動産の賃借権又は地上権、信託受益権の裏付けとなる信託財産としての不動産、不動産の賃借権又は地上権並びに不動産対応証券又は匿名組合出資持分(以下あわせて「不動産対応証券等」といいます。)の裏付けとなる不動産、不動産の賃借権又は地上権(以下あわせて「投資対象不動産」といいます。)の主たる用途は、オフィス及びレジデンスとします。なお、主としてオフィス又はレジデンスとして利用されている投資対象不動産であっても、その一部が商業施設又はその他の用途として利用されている場合があり、そのため、本投資法人によるオフィスビル又はレジデンスの取得に当たり、一部が商業施設及びその他の用途として利用されている物件を含むことがあります。
B.本投資法人は、以下の表に記載の不動産の各用途における特性を考慮し、オフィスビルに比重を置きつつ、オフィスビル及びレジデンスの双方を主要な投資対象として用途の分散を図り、経済・社会情勢の変動により本投資法人がその収益において受けるであろう影響を小さくし、もって中長期的に安定したキャッシュ・フローの創出を図ることを目的としています。
C.本投資法人は、中長期的に、本投資法人のポートフォリオにおけるオフィスビルとレジデンスとの投資金額における比率を概ね6:4とすることを目標としており、今後、かかる方針に基づいて、運用資産を取得していく計画です。但し、かかる計画どおりに運用資産を順調に取得できるとの保証はありません。
| 用途 | 投資ポイント(注1) |
| オフィスビル | ① 日本国内の不動産にあって、オフィスビルはその他の用途に供される不動産と比較して相対的に均質で豊富なストックがあり、このため市場規模及び流動性の点で相対的に優れていると考えられることから、本投資法人において主な投資対象と位置付けています。 |
| ② オフィスビルに対するテナント(賃借人)からの需要は景気変動等の経済動向の影響により変動することがあり、その結果、オフィスビルに係る本投資法人の収益性に悪影響を与える可能性がありますが、一般的に他の用途の不動産と比較して相対的に高い収益性が見込めます。 | |
| ③ 大規模オフィスビルの取得については、将来の需給動向、立地特性等、十分な検討を行ったうえで慎重に対応します。 | |
| レジデンス | ① 日本国内の不動産にあって、外観・エントランス等の意匠、階高・外壁等の仕様、面積、間取り等の点で相対的に良質な賃貸用レジデンスを投資対象とします。 |
| ② 賃貸用レジデンスは、他の用途に供される不動産と比較して相対的に経済・社会情勢の変動の影響を受けにくく比較的安定的な収益が期待できます。賃貸用レジデンスのこのような特性により、キャッシュ・フローの安定化及び投資資産の分散を図る目的から本投資法人において主な投資対象の一角と位置付けます。 | |
| ③ 本資産運用会社は、本書の日付現在、レジデンスへの投資に当たり、近時における都心回帰需要及びライフスタイルの変化により、東京経済圏における賃貸用レジデンスの市場は今後中長期的には拡大するとともに、多様化していくと考えていますが、市場の変化その他の理由により、上記の特性が損なわれたと判断するときは、異なる投資判断を行うことがあります。 | |
| ④ 賃貸用レジデンスのテナントは、特に地域に対する志向性が強く、レジデンスのタイプにより異なった市場を形成していることから、タイプの特徴に応じた将来の需給動向等を以下のとおり分析・把握したうえで投資を行います。 | |
| (レジデンスのタイプ分類) ワイドタイプ | ① 主として外国人向け(欧米系企業・多国籍企業が東京経済圏に設置したオフィスへの海外からの派遣・赴任者向け)に、そのライフスタイル(生活習慣等)に即して限られた立地条件下において特別に企画されたレジデンスをいいます。 |
| ② 近時は、日本人富裕者層のファミリーにも本タイプへのテナント需要が高まっています。かかるテナントは、上記②の場合と同様に、他のタイプと比較してテナントの信用力が高く、賃料遅延等のリスクが小さいと考えられます。 | |
| ③ オフィスビル・日本人向けレジデンス等、他の用途に供される不動産に比較して供給量が少なく、希少性等から安定収益が期待できるとともに、マネジメントの巧拙により収益性に差が生じる可能性がある投資対象であると考えられます。 |
| 用途 | 投資ポイント(注1) |
| ファミリータイプ | ① 平均的な所得層の日本人ファミリー(特に、子供を含めた3名以上で構成される家族)向けにそのライフスタイルに即して企画されたレジデンスをいいます。 |
| ② 一般に、街並みや住環境を重視する傾向があることから立地条件としては都心から離れていく傾向にあります。このタイプの物件は相対的に高い収益性を期待できる投資対象であると考えられます。 | |
| DINKSタイプ | ① 子供のいない若年・共働き世帯向けにそのライフスタイルに即して企画されたレジデンスをいいます。なお、DINKSとはDouble Income No Kidsの頭文字を取った略称で、夫婦共稼ぎで収入の源が二つあり(Double Income)、子供がいないこと(No Kids)をいいます。 |
| ② 都心への通勤の便が良好なエリアにテナント需要が集中する傾向にあり、そのようなエリアでは供給不足の状況と見られること、またDINKSは世帯としての所得水準が高いことから、このタイプの物件は希少価値があり、且つ相対的に高い収益性を期待できる投資対象であると考えられます。 | |
| シングルタイプ | ① 単身生活者向けにそのライフスタイルに即して企画されたレジデンスをいいます。 |
| ② ライフスタイルの多様化に伴い、より広く、より優良なシングルタイプのレジデンスに対するマーケット動向は堅調であり、今後も安定した収益性を期待できる投資対象であると考えられます。 | |
| ③ 都心5区においても特に、港区、新宿区、渋谷区は、都心5区以外の地域と比べ平均賃料も高く、需要も安定的であることから、投資対象とすることによりキャッシュ・フローを増大させる可能性があると考えられます。 |
(注1)上記表中の「投資ポイント」は、本資産運用会社における本書の日付現在の見解を記載したものであり、今後の経済動向及び不動産市場の動向により変更される可能性があるほか、将来的な用途別の重要度の動向及び利回り等を保証するものではありません。
(注2)「都心5区」とは本書において、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指します。以下同じです。
(ウ)地域
A.本投資法人は、前記のとおり、主として、人口・産業集積度が高く経済の基盤が確立されている東京経済圏及び地方主要都市に投資を行います。
B.具体的には投資対象エリアを都心5区、都心5区を除く東京23区、周辺都市部及び地方主要都市のカテゴリーに区分し、都心5区を中心としつつ、地域別のバランスにも配慮したうえで、オフィスとレジデンスとの用途の分散化を図ります。オフィスビルとレジデンスとの間の比重は前記のとおりです。前記の基本方針に基づき、オフィスとレジデンス各々の用途について、各々を100%とした場合に、以下のような地域別の分散状況となることを目途として分散投資を行います。
| 地域 用途 | 都心5区 | 東京23区 (都心5区を除きます) | 周辺都市部 | 地方主要都市 |
| オフィス | 50%以上 | 0%～20% | 0%～40% | 0%～20% |
| レジデンス | 50%以上 | 0%～40% | 0%～20% | 0%～20% |
(注1)地域別の配分割合は、オフィスとレジデンス各々の用途別の内訳を指します。表の数値は幅を持って記載しているため、合計は100%とはなりません。また、この比率を目指して投資を行いますが、運用資産の取得の過程でこの表のとおりとならないことがあります。
(注2)地方主要都市とは本書において、札幌市、仙台市、静岡市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市、広島市、岡山市及び福岡市等を指します。以下同じです。
(エ)1物件当たりの資産規模
A.オフィスビル
原則として、賃貸可能面積約2,000㎡(約700坪)以上、かつ標準的な各階床面積が約300㎡(約90坪)以上の建物とします。
B.レジデンス
原則として、用途タイプ分類に従い以下の規模を投資の目安とします。
| 1戸当たりの専有面積 | 戸数 | |
| ワイドタイプ | 80㎡以上 | 10戸以上 |
| ファミリータイプ | 60㎡以上 | 20戸以上 |
| DINKSタイプ | 40㎡～80㎡ | 20戸以上 |
| シングルタイプ | 25㎡～40㎡ | 30戸以上 |
なお、オフィスビル、レジデンスのいずれも物件毎に立地エリアによる地域性と資産規模の適合性を上記基準に加味して考慮のうえ、適正規模を判断します。
(オ)デュー・デリジェンス(詳細調査等)
運用資産の取得に際しては、経済的調査、物理的調査及び法的調査を行ったうえで、取得の可否を総合的に判断します。なお、経済的調査、物理的調査及び法的調査を実施する際には、以下の表に記載する項目について調査し、検討することを原則としますが、以下の表に記載する項目は、投資対象不動産の用途や運用資産の種類・性質によって運用資産の取得の判断に当たっての重要性が異なることがあり、必ずしも本投資法人による運用資産の取得に当たり、以下の表に記載する全ての項目について調査を行うとは限りません。また、以下の表に記載する項目は運用資産取得の判断に当たっての調査検討事項であり、本投資法人が取得する運用資産が結果的に以下の項目の一部について基準を満たさないこともあります。
| 項目 | 内容 |
| 経済的調査 | |
| ・テナント調査 | ① テナントの信用力、賃料収入状況等 |
| ② テナントの業種、テナント数、利用目的等(レジデンスの場合は世帯状況を含みます。) | |
| ③ 過去の稼働率、賃料推移及び将来の見通し | |
| ④ 各テナントの占有割合、分布割合等 | |
| ・市場調査 | ① 市場賃料、稼働率、競合物件・テナント需要動向等 |
| ・収益関係 | ① テナント誘致・処分性等の競争力調査 |
| ② 賃貸契約水準、賃貸借契約体系及び更新の可能性 | |
| ③ 費用水準、費用関連の契約体系及び更新の可能性 | |
| ④ 適正賃料水準、適正費用水準の調査、将来予想される費用負担の可能性 | |
| ⑤ 修繕計画との比較における実際の資金積立状況 | |
| 物理的調査 | |
| ・立地 | ① 街路の状況、鉄道等主要交通機関からの利便性、主要交通機関の乗降客数 |
| ② 利便施設、経済施設、官公署、娯楽施設の配置、接近性及び周辺土地の利用状況並びに将来の動向<レジデンスに特有> | |
| ③ 日照、眺望、景観、騒音等の状況<レジデンスに特有> | |
| ④ 地域の知名度及び評判、規模等の状況 | |
| ・建築及び設備・仕様 | ① <各用途共通>意匠、主要構造、築年数、施工業者等 |
| ② 内外装の部材の状況 | |
| <オフィスビル>貸付床の形状、フリーアクセス床(OAフロア)、分割対応、天井高、電気容量、空調方式、床荷重、照度、防犯設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場等その他共用設備の状況等 | |
| <レジデンス>貸付床の形状、間取り、天井高、防犯設備、放送受信設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、集会室等その他共用設備の状況等 | |
| ・耐震性能 | ① 新耐震基準(昭和56年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準を指します。)又はそれと同水準以上の性能の確保 |
| ② 地震PML値(予想最大損失率)(注)は20%未満を原則とし、20%以上の物件については耐震補強工事の実施等が取得の条件 | |
| ・建物管理関係 | ① 関係法規(消防法、都市計画法、その他建築法規)の遵守状況等 |
| ② 建物状況報告書における将来(10年程度)の修繕費見込み | |
| ③ 管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社の質と信用力 | |
| ・環境・地質等 | ① アスベスト・フロン・PCB等の有害物質の使用・管理状況 |
| ② 地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等 |
| 項目 | 内容 |
| 法的調査 | |
| ・権利関係への対応 | 前所有者等の権利の確実性の検討、特に共有・区分所有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等、権利関係が複雑な物件について、以下の点を含む権利関係についての検討 |
| ① 借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無 | |
| ② 敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況 | |
| ③ 敷金保全措置、長期修繕計画に対する積立金の方針・措置 | |
| ④ 共有持分不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持分売却等に関する適切な措置並びに共有者間における債権債務関係 | |
| ⑤ 区分所有の区分性 | |
| ⑥ 本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無 | |
| ⑦ 借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容(特に優先譲渡条項の有無とその内容) | |
| ⑧ 借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性 | |
| ⑨ 不動産を信託財産とする信託受益権については信託契約の内容 | |
| ・境界調査 | ① 境界確定の状況、越境物の有無とその状況 |
| ・テナント属性 | ① テナントの使用目的及び契約形態 |
| ② テナントとの紛争の有無 |
(注)PML値(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想最大損失率を意味します。用語の定義等詳細については後記「5.運用状況(2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの エ.エンジニアリングレポートにおける数値 (イ)地震リスク調査報告書の概要」をご参照ください。
(カ)テナント選定基準
本投資法人が取得する運用資産が不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又はそれらを信託財産とする信託の受益権の場合は、以下にしたがって、テナントの選定を行うものとします。
A.入居が見込まれるテナントについては、以下の表に記載する属性区分別に信用情報等のチェックを行います。法人の調査については、入手した資料により信用状況が判明しない場合等においては必要に応じて外部の調査機関のデータベース等も活用します。信用調査等の結果が良好と判断される場合、賃料水準、賃貸借契約期間、敷金金額、テナント業種、当該物件における他のテナントとのバランス、要求されるスペースの規模及び形状等を総合的に検討のうえ賃貸借契約の締結の可否について判断します。
| 属性区分 | チェック項目(内容) |
| 法人 | ① 業種、業歴、決算内容(財務の健全性)等 ② 賃借の目的(使用目的、期間等) ③ 連帯保証人の有無とその属性 |
| 個人 | ① 勤務先とその内容、勤続年数等 ② 年収(年収に占める賃料総額の割合等) ③ 賃借の目的(使用目的、期間、入居人数等) ④ 連帯保証人の有無とその属性(本人との続柄等) ⑤ 年齢、性別、家族構成等 |
B.既存テナント及び新規に契約を締結したテナントについては、原則として可能な限り長期的な関係を維持することを意図しています。但し、わが国の建物賃貸借契約の契約期間は、オフィスビルもレジデンスもともに2年間とするのが通例であり、また、一般的に、テナントが一定期間前の通知を行うことにより解約できると定めている場合が多く、そうした規程は本投資法人の運用資産に係る賃貸借契約の多くに含まれています。
(キ)投資額
A.資産運用及び不動産管理の効率化の観点から、運用資産1件当たりの最低投資額(購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。)は、原則として10億円以上とします。
B.一方、運用資産1件当たりの投資額の当該投資後における運用資産の合計額に対する割合の上限は、原則として25%とし、ポートフォリオ全体の構成を考慮して分散投資効果について検討を行ったうえで取得の可否を判断します。
ウ.売却方針
(ア)本投資法人が取得する運用資産は中長期的な保有を基本方針とし、取得後、短期間での売却は原則として行わない方針です。
(イ)しかしながら、中長期的には不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み等を考慮のうえ総合的に判断し、ポートフォリオの構成について戦略的区分を行い、売却を検討することがあります。また、運用資産の売却方針は、基本的には年度運用計画において定めることとしますが、必要に応じて当該運用計画を見直す場合もあります。
A.戦略的区分について
| 区分 | 戦略的な意義 |
| コア・アセット | 収益の中長期的な安定を目的に長期的な保有を基本方針とする資産 |
| アクティヴ・アセット | より流動性の高い運用資産のうち中長期的な賃料収入に基づく収益(インカムゲイン)を中心としながらも、取得後のインカムゲインの増額を基盤とした資産価値の増額(バリューアップ)に基づき売却による収益(キャピタルゲイン)を含むトータルリターン(インカムゲイン+キャピタルゲイン)の確保も主体的かつ能動的に図ることのある資産 |
a.本投資法人がアクティヴ・アセットに区分する運用資産の目安は、運用資産1件当たりの投資金額がオフィスビルで40億円以下、レジデンスで20億円以下とします。
b.アクティヴ・アセットの組入比率の上限は、原則として20%を目処とします。
B.売却の検討を行う具体的な事象
a.戦略的に売却を行うことが投資法人の収益に寄与する場合
例)空室率の改善や賃料の増額又は費用の削減等による収益性の改善等により物件価値の向上を図ることができた場合。
b.魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
例)購入希望者の特殊事情等により鑑定評価額を10%以上上回るなど、周辺地域における想定価値を超える魅力的な価格が提示されるなど強い購入意向が示された場合。
c.戦略的な重要性が失われた場合
例1)老朽化等により物件の収益性が低下し、追加的な資本支出によっても目標とする収益をあげる見込みがないと判断した場合。
例2)同一地域においてより収益性の高い他の運用資産を取得した場合、又は周辺地域の市場性が著しく衰退したなどの事情によりポートフォリオの構成における重要性が失われたと判断した場合。
d.財務上の観点から売却を行う場合
例)有利子負債比率の引き下げを企図する場合。
(ウ)売却する運用資産に係る投資対象不動産については、より高い価格での売却を実現できるよう、期限を定めた競争入札、競争力のある不動産仲介業者の活用、専任媒介業者の活用等を実施します。
エ.開発案件への投資方針
本投資法人は、安定的な賃貸事業収入又はこれに類する収入が生じている若しくは生じる見込みがある運用資産の取得を原則としており、本投資法人が自ら土地を取得して建物を建設することは予定していません。但し、第三者が建築中の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断でき、完工・引渡しのリスクが極小化されている場合等においては当該建物の竣工前であっても投資判断を行うことがありますが、この際には当該運用資産を取得するメリットと一定の期間について賃貸事業収入が生じないデメリットその他当該運用資産の取得により本投資法人が負担しうるリスクを比較検討して投資判断を行うこととします。
オ.不動産対応証券等への投資方針
本投資法人が不動産対応証券等への投資を行う場合は、以下の事項も検討して投資判断を行うこととします。
(ア)不動産対応証券等の投資対象不動産が、規約別紙「資産運用の対象及び方針」に適合した資産であること。
(イ)原則として、投資対象不動産の売却時に、本投資法人に当該投資対象不動産を取得する機会が与えられていること。
(ウ)開発案件を投資対象不動産とする不動産対応証券等への投資を行う場合にも前項と同様の方針に従うこと。
カ.付保方針
地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ全体のPML値を基準に、災害による影響と損害保険料とを比較検討して付保の判断を行います。なお、PML値が高い個別物件があれば、個々に地震保険の付保を検討します。
キ.財務方針
(ア)借入及び投資法人債
A.本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済(敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含み、以下「投資法人債」といいます。)の債務の返済を含みます。)等の資金の手当てを目的として、資金を借入(コール市場を通じる場合を含みます。)又は投資法人債を発行することができます。但し、その限度額はそれぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします(規約第14条第1項及び第3項)。
B.上記A.に基づき資金を借り入れる場合は、資本市場及び金融環境を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測のうえ、借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調達手段を選定し、低コストの資金調達を図ります。また、運用資産の新規購入、敷金等のテナント預り金の返還等の資金需要への機動的な対応を目的として、コミットメント・ライン契約等の事前の融資枠設定又は随時、借入の予約契約を締結することがあります。
C.上記A.に基づき資金を借り入れる場合は、金融商品取引法(以下「金商法」といいます。)に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法における「投資法人に係る課税の特例」に規定する機関投資家に限ります。)からの借入に限るものとします。
D.資金の借入又は投資法人債の発行につき、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
E.本投資法人の資産総額(注)のうち、借入額及び投資法人債発行額の残高が占める割合(以下「ローン・トゥ・バリュー・レシオ」といいます。)の上限については、60%を目途としますが、新たな運用資産の取得等にともない、一時的に60%を超えることがあります。
(注)資産総額とは、ローン・トゥ・バリュー・レシオ計算時点における直近の決算期末貸借対照表に記載された資産の部の金額をいい、有形固定資産について不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて算定した価額と期末帳簿価額との間に差額がある場合は、その差額を当該有形固定資産の期末帳簿価格に加減して求めた金額とします。
(イ)募集投資口の発行
A.本投資法人は、資金の手当てを目的として、役員会の承認を経て、募集投資口の発行を行うことができます。
B.募集投資口の発行については、ローン・トゥ・バリュー・レシオ等、本投資法人の財務状態を考慮し、投資口の希薄化にも配慮のうえ決定します。
③ 不動産管理方針
本投資法人は資産運用ガイドラインにおいて不動産管理方針を定めており、以下は主としてその概要を示したものです。
ア.本投資法人が不動産を管理するに当たっては、中長期的観点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の向上を図り、かつ収入拡大(賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等)と費用低減(外注委託費、水道光熱費等の削減)による運用収益の安定的な成長を目指します。
イ.本資産運用会社は、以下に示す定量・定性分析の内容を検討しつつ各保有不動産に係る過去の関与度等を考慮に入れながら、委託業務の内容や報酬等について細部を交渉し、保有不動産毎に可能な限り最適なプロパティ・マネジメント業務受託者を選定します。
| 項 目 | 内 容 |
| 企業内容・実績 | ① プロパティ・マネジメント業務受託者としての経験・実績 ② 同一業界内での評判、マネジメント方針の一貫性 ③ 会社財務の健全性 |
| 能力・体制 | ① 市場への精通度合い ② テナント探索能力及び仲介ネットワークの有無 ③ 物件に関する経理及びレポーティング能力 |
| 手数料 | ① 手数料の仕組み及び水準 |
| 利益相反 | ① 近隣における競合プロジェクトの有無 |
ウ.本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等を積立てることができます。
エ.災害やテナントの退去等による収益の大幅な減少や変動を回避するため、適切な投資配分比率の維持や損害保険(火災保険、賠償責任保険等)の付保等の諸手段を講じるよう努めます。
オ.本投資法人は、中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として全ての投資対象不動産を賃貸(駐車場、看板等の設置等を含みます。)するものとします。かかる賃貸に際して、敷金又は保証金等これらに類する金銭を受け入れることがあり、かかる金銭は、規約別紙「資産運用の対象及び方針」の定めに基づいて運用されます。
カ.資金動向、市況動向、不動産市場動向等の急激な変化等予期しえない事由により、上記のような運用ができない場合があります。
④ 開示方針
本投資法人は資産運用ガイドラインにおいて開示方針を定めており、以下は主としてその概要を示したものです。
ア.投資家に対してできる限りの情報開示を行い、投資家にわかりやすい商品を提供することを開示の方針とします。
イ.全ての投資家に対して正確で偏りのない情報を遅滞なく伝達できる環境を常に整えることに努めます。
ウ.本投資法人は、投信法、金商法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)等がそれぞれ要請する内容及び様式に沿って開示を行います。
エ.不動産、不動産の賃借権及び地上権(信託の受益権、有価証券及び匿名組合出資持分の主たる裏付けとなるものを含みます。)について、資産運用報告等により評価額を開示する目的で評価する場合には、原則として不動産鑑定士による鑑定評価額をもって開示評価額とします。
オ.前記エ.につき、運用資産取得時からその後最初に到達する決算期に係る評価額を開示するまでの期間においては、当該運用資産の売買契約書等に記載された売買価格(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税を除きます。)をもって開示評価額とします。
⑤ その他
ア.本投資法人は、その保有する特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額が本投資法人の保有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とします(規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅱ.(2)③)。
イ.また、本投資法人は、その保有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則第22条の19に規定する不動産等の価額の割合を100分の70以上とします(規約別紙「資産運用の対象及び方針」Ⅱ.(2)④)(注)。
(注)平成27年4月1日施行の租税特別措置法施行規則の改正により、上記イを定める税制(改正前租税特別措置法施行規則第22条の19第6項)は廃止されています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
