有価証券報告書(内国投資証券)-第31期(平成30年8月1日-平成31年1月31日)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加するものです。
(2)適用予定日
第37期(2022年1月期)の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[表示方法の変更に関する注記]
(「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更)
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)を第31期の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。
この結果、第30期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」26千円は、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」26千円に表示しています。
[貸借対照表に関する注記]
1.コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引金融機関4行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。なお、第30期末及び第31期末における契約に基づく借入残高はありません。
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(注1)賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
(注2)使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。
※2.不動産等売却益の内訳
第30期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
第31期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は資産の取得又は債務の返済等資金を投資口の追加発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。資金調達においては、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ることを財務方針としています。
余剰資金の運用については、有価証券、金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性がありますが、投機的な取引は行わない方針です。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制については、以下の通りです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ることにより当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先金融機関との間で180億円のコミットメントライン契約の締結(第30期末時点及び第31期末現在利用残高なし)、さらに月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、鑑定ベースLTV(注)を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
(注)(有利子負債合計+現金積立のない敷金保証金等)÷(特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計)×100
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
第30期(2018年7月31日)
第31期(2019年1月31日)
(注1)金融商品の時価の算定方法
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらはすべて短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債、(4)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(3)1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、及び、信託預り敷金及び保証金の時価については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
これらについては、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価の算定には含めていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
第30期(2018年7月31日)
(注4)短期借入金、投資法人債、長期借入金の決算日後の返済予定額
第30期(2018年7月31日)
第31期(2019年1月31日)
[有価証券に関する注記]
本投資法人は、有価証券取引を全く行っていませんので、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っていませんので、該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
第30期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
役員及び個人主要投資主等
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等
本投資法人の執行役員である柏崎和義が第三者(東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社)の代表者として行なった取引であり、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
第31期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
役員及び個人主要投資主等
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等
本投資法人の執行役員である柏崎和義が第三者(東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社)の代表者として
行なった取引であり、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
[資産除去債務に関する注記]
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、主として東京都心5区地域及び東急沿線地域(注1)に立地する賃貸オフィスビル、賃貸商業施設、そのいずれかを含む複合施設(土地を含む)を所有しています。これら賃貸等不動産の期末における貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。
(注1)「地域」については、「東京都心5区地域」を都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)及び都心5区に準ずる商業用不動産集積地(池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等)と区分しています。
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域(渋谷区)及びその他東急沿線地域(東京都(品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市)、神奈川県横浜市(港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区)、神奈川県川崎市(中原区、高津区、宮前区)、神奈川県大和市)と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心5区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心5区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。
(注2)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)期中増減額のうち、第30期の主な増加額は世田谷ビジネススクエアの空調設備更新等の資本的支出(413,622千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,048,312千円)の計上によるものです。
第31期の主な増加額はTOKYU REIT恵比寿ビル(4,582,180千円)及びREVE中目黒(底地)(1,162,340千円)の取得及び世田谷ビジネススクエアのエレベーター改修工事等の資本的支出(506,892千円)によるものであり、主な減少額はTOKYU REIT木場ビル(3,861,641千円)の譲渡及び減価償却費(1,014,238千円)の計上によるものです。
(注4)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「[損益計算書に関する注記]」に記載の通りです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
第30期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(注)「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急電鉄
ⅱ. 東急電鉄の連結子会社
ⅲ. 東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急電鉄の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社
第31期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(注)「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ.東急電鉄
ⅱ.東急電鉄の連結子会社
ⅲ.東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ.東急電鉄の連結決算上の関連会社
ⅴ.東急不動産ホールディングス
ⅵ.東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ.東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りです。
[重要な後発事象に関する注記]
資産の交換
2019年3月8日付で、以下の資産の交換に関する信託受益権交換契約を締結し、2019年3月28日付で交換しました。なお、取得資産である「渋谷道玄坂スカイビル」及び「東急番町ビル(追加取得)」について、法人税法第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用し、圧縮記帳を行う予定です。
(a)交換による譲渡資産
カレイド渋谷宮益坂
ⅰ.譲渡資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ.物件名称 :カレイド渋谷宮益坂
ⅲ.譲渡価額(注1) :7,780百万円
ⅳ.契約日 :2019年3月8日
ⅴ.譲渡日 :2019年3月28日
ⅵ.譲渡先 :東急電鉄
ⅶ.譲渡価額と帳簿価額の差額:2,726百万円(注2)
(注1)「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額(信託受益権交換契約書に記載された価額)を記載しています。
(注2)当該金額の一部につき、以下の取得資産の圧縮記帳を行う予定です。詳細は後記(c)その他(ⅱ)圧縮記帳をご参照下さい。
(b)交換による取得資産
(i)渋谷道玄坂スカイビル
ⅰ.取得資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ.物件名称 :渋谷道玄坂スカイビル
ⅲ.取得価額(注) :8,100百万円
ⅳ.契約日 :2019年3月8日
ⅴ.取得日 :2019年3月28日
ⅵ.取得先 :東急電鉄
(注)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額(信託受益権交換契約書に記載された価額)を記載しています。
(ii)東急番町ビル(追加取得)
ⅰ.取得資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権の準共有持分
ⅱ.物件名称 :東急番町ビル
ⅲ.取得割合 :信託受益権(区分所有権割合95.1%)の準共有持分割合 3.6%
ⅳ.取得価額(注) :1,040百万円
ⅴ.契約日 :2019年3月8日
ⅵ.取得日 :2019年3月28日
ⅶ.取得先 :東急電鉄
(注)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額(信託受益権交換契約書に記載された価額)を記載しています。
(c)その他
(i)交換差金
渋谷道玄坂スカイビル及び東急番町ビル(追加取得)の取得価額とカレイド渋谷宮益坂の譲渡価額との差額である交換差金(1,360百万円)については、引渡日に交換先である東急電鉄へ支払いました。
(ii)圧縮記帳
交換による取得資産について、2,685百万円の圧縮記帳を行う(法人税法第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用する)予定です。これにより、取得資産の帳簿価額は取得諸経費等反映前で「渋谷道玄坂スカイビル」は5,714百万円、「東急番町ビル(追加取得)」は739百万円となる見込みです。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。 建物 2～50年 構築物 2～52年 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～15年 ② 無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税及び都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、第30期はありません。第31期は5,196千円です。 |
| 4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 1年内回収予定の信託差入敷金及び保証金 (3) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (4) 信託その他無形固定資産 (5) 信託差入敷金及び保証金 (6) 1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 (7) 信託預り敷金及び保証金 |
| ② 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は長期前払費用に計上し、5年間で均等償却しています。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加するものです。
(2)適用予定日
第37期(2022年1月期)の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[表示方法の変更に関する注記]
(「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更)
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)を第31期の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。
この結果、第30期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」26千円は、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」26千円に表示しています。
[貸借対照表に関する注記]
1.コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引金融機関4行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。なお、第30期末及び第31期末における契約に基づく借入残高はありません。
| 第30期 (2018年7月31日) | 第31期 (2019年1月31日) | |
| コミットメントラインの総額 | 18,000,000千円 | 18,000,000千円 |
| 借入実行残高 | ― | ― |
| 差引額 | 18,000,000千円 | 18,000,000千円 |
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 第30期 (2018年7月31日) | 第31期 (2019年1月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 第30期 自 2018年2月1日 至 2018年7月31日 | 第31期 自 2018年8月1日 至 2019年1月31日 | |
| A. 不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 5,479,583 | 5,551,312 |
| 共益費収入 | 707,843 | 701,364 |
| 月極駐車場収入 | 156,411 | 155,167 |
| その他賃料収入(注1) | 319,808 | 320,553 |
| 計 | 6,663,647 | 6,728,397 |
| その他賃貸事業収入 | ||
| 付帯収益(注2) | 421,386 | 431,935 |
| その他雑収入 | 34,556 | 46,671 |
| 計 | 455,942 | 478,606 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 7,119,589 | 7,207,004 |
| B. 不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 水道光熱費 | 552,133 | 566,415 |
| 外注委託費 | 442,010 | 435,835 |
| プロパティ・マネジメント報酬 | 161,434 | 167,616 |
| 修繕費 | 125,130 | 156,294 |
| 公租公課 | 663,296 | 644,656 |
| 損害保険料 | 12,857 | 12,880 |
| 減価償却費 | 1,049,105 | 1,015,031 |
| 固定資産除却損 | 5,234 | 13,205 |
| その他賃貸事業費用 | 199,801 | 226,815 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 3,211,003 | 3,238,750 |
| C. 不動産賃貸事業損益(A-B) | 3,908,586 | 3,968,253 |
(注1)賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
(注2)使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。
※2.不動産等売却益の内訳
第30期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
第31期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
| (単位:千円) | ||
| TOKYU REIT木場ビル | ||
| 不動産等売却収入 | 4,250,000 | |
| 不動産等売却原価 | 3,861,641 | |
| その他売却費用 | 71,757 | |
| 不動産等売却益 | 316,601 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
| 第30期 自 2018年2月1日 至 2018年7月31日 | 第31期 自 2018年8月1日 至 2019年1月31日 | |
| ※1.発行済投資口の総口数 | 977,600口 | 977,600口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) |
| 第30期 自 2018年2月1日 至 2018年7月31日 | 第31期 自 2018年8月1日 至 2019年1月31日 | |
| 現金及び預金 | 5,366,123 | 4,551,318 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,677,910 | 2,710,809 |
| 現金及び現金同等物 | 8,044,034 | 7,262,127 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| 第30期 (2018年7月31日) | 第31期 (2019年1月31日) | |
| 1年内 | 228,807千円 | 229,047千円 |
| 1年超 | 1,533,488千円 | 1,419,530千円 |
| 合計 | 1,762,296千円 | 1,648,577千円 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 第30期 (2018年7月31日) | 第31期 (2019年1月31日) | |
| 1年内 | 4,564,294千円 | 4,558,501千円 |
| 1年超 | 13,758,736千円 | 13,384,154千円 |
| 合計 | 18,323,031千円 | 17,942,656千円 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は資産の取得又は債務の返済等資金を投資口の追加発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。資金調達においては、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ることを財務方針としています。
余剰資金の運用については、有価証券、金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性がありますが、投機的な取引は行わない方針です。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制については、以下の通りです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ることにより当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先金融機関との間で180億円のコミットメントライン契約の締結(第30期末時点及び第31期末現在利用残高なし)、さらに月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、鑑定ベースLTV(注)を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
(注)(有利子負債合計+現金積立のない敷金保証金等)÷(特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計)×100
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)参照)。
第30期(2018年7月31日)
| (単位:千円) |
| 貸借対照表 計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 5,366,123 | 5,366,123 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 2,677,910 | 2,677,910 | ― |
| 資産計 | 8,044,034 | 8,044,034 | ― |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 3,500,000 | 3,504,861 | 4,861 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 9,000,000 | 9,049,786 | 49,786 |
| (3)1年内返還予定の信託預り 敷金及び保証金 | 190,956 | 190,594 | △361 |
| (4)投資法人債 | 6,000,000 | 6,180,857 | 180,857 |
| (5)長期借入金 | 75,000,000 | 76,286,330 | 1,286,330 |
| 負債計 | 93,690,956 | 95,212,430 | 1,521,474 |
第31期(2019年1月31日)
| (単位:千円) |
| 貸借対照表 計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 4,551,318 | 4,551,318 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 2,710,809 | 2,710,809 | ― |
| 資産計 | 7,262,127 | 7,262,127 | ― |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 3,500,000 | 3,501,908 | 1,908 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 9,200,000 | 9,252,536 | 52,536 |
| (3)1年内返還予定の信託預り 敷金及び保証金 | ― | ― | ― |
| (4)投資法人債 | 6,000,000 | 6,155,904 | 155,904 |
| (5)長期借入金 | 74,800,000 | 76,331,202 | 1,531,202 |
| 負債計 | 93,500,000 | 95,241,551 | 1,741,551 |
(注1)金融商品の時価の算定方法
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらはすべて短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債、(4)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(3)1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、及び、信託預り敷金及び保証金の時価については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
| (単位:千円) |
| 区分 | 第30期 (2018年7月31日) | 第31期 (2019年1月31日) |
| ① 預り敷金及び保証金 | 3,603,983 | 3,651,894 |
| ② 信託預り敷金及び保証金 | 6,179,917 | 6,085,278 |
これらについては、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価の算定には含めていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
第30期(2018年7月31日)
| (単位:千円) |
| 区分 | 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 |
| 現金及び預金 | 5,366,123 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 2,677,910 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 8,044,034 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 第31期(2019年1月31日) (単位:千円) |
| 区分 | 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 |
| 現金及び預金 | 4,551,318 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 2,710,809 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 7,262,127 | ― | ― | ― | ― | ― |
(注4)短期借入金、投資法人債、長期借入金の決算日後の返済予定額
第30期(2018年7月31日)
| (単位:千円) |
| 区分 | 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 |
| 短期借入金 | ― | ― | ― | ― | ― | ― |
| 投資法人債 | 3,500,000 | ― | 3,000,000 | ― | 3,000,000 | ― |
| 長期借入金 | 9,000,000 | 11,400,000 | 12,400,000 | 16,000,000 | 7,200,000 | 28,000,000 |
| 合計 | 12,500,000 | 11,400,000 | 15,400,000 | 16,000,000 | 10,200,000 | 28,000,000 |
第31期(2019年1月31日)
| (単位:千円) |
| 区分 | 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 |
| 短期借入金 | ― | ― | ― | ― | ― | ― |
| 投資法人債 | 3,500,000 | ― | 3,000,000 | 3,000,000 | ― | ― |
| 長期借入金 | 9,200,000 | 13,900,000 | 14,000,000 | 9,200,000 | 10,500,000 | 27,200,000 |
| 合計 | 12,700,000 | 13,900,000 | 17,000,000 | 12,200,000 | 10,500,000 | 27,200,000 |
[有価証券に関する注記]
本投資法人は、有価証券取引を全く行っていませんので、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っていませんので、該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 第30期 (2018年7月31日) | 第31期 (2019年1月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 26 | 1 |
| 繰延税金資産合計 | 26 | 1 |
| 繰延税金資産の純額 | 26 | 1 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) |
| 第30期 (2018年7月31日) | 第31期 (2019年1月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.74 | 31.51 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.72 | △31.50 |
| その他 | 0.02 | 0.02 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.04 | 0.02 |
[持分法損益等に関する注記]
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
第30期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
役員及び個人主要投資主等
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合(%) | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及びその近親者 | 柏崎 和義 | 本投資法人 執行役員 兼 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社 代表取締役 | - | 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払 | 578,711 | 未払金 | 279,373 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等
本投資法人の執行役員である柏崎和義が第三者(東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社)の代表者として行なった取引であり、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
第31期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
役員及び個人主要投資主等
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合(%) | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及びその近親者 | 柏崎 和義 | 本投資法人 執行役員 兼 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社 代表取締役 | - | 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払 | 595,660 | 未払金 | 290,719 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等
本投資法人の執行役員である柏崎和義が第三者(東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社)の代表者として
行なった取引であり、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
[資産除去債務に関する注記]
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、主として東京都心5区地域及び東急沿線地域(注1)に立地する賃貸オフィスビル、賃貸商業施設、そのいずれかを含む複合施設(土地を含む)を所有しています。これら賃貸等不動産の期末における貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。
| (単位:千円) |
| 第30期 自 2018年2月1日 至 2018年7月31日 | 第31期 自 2018年8月1日 至 2019年1月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 (注2) | 期首残高 | 210,672,083 | 210,047,070 |
| 期中増減額(注3) | △625,013 | 1,357,760 | |
| 期末残高 | 210,047,070 | 211,404,830 | |
| 期末時価(注4) | 263,730,000 | 270,500,000 | |
(注1)「地域」については、「東京都心5区地域」を都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)及び都心5区に準ずる商業用不動産集積地(池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等)と区分しています。
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域(渋谷区)及びその他東急沿線地域(東京都(品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市)、神奈川県横浜市(港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区)、神奈川県川崎市(中原区、高津区、宮前区)、神奈川県大和市)と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心5区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心5区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。
(注2)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)期中増減額のうち、第30期の主な増加額は世田谷ビジネススクエアの空調設備更新等の資本的支出(413,622千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,048,312千円)の計上によるものです。
第31期の主な増加額はTOKYU REIT恵比寿ビル(4,582,180千円)及びREVE中目黒(底地)(1,162,340千円)の取得及び世田谷ビジネススクエアのエレベーター改修工事等の資本的支出(506,892千円)によるものであり、主な減少額はTOKYU REIT木場ビル(3,861,641千円)の譲渡及び減価償却費(1,014,238千円)の計上によるものです。
(注4)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「[損益計算書に関する注記]」に記載の通りです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
第30期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
| (単位:千円) |
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 利害関係者(注) | 1,077,762 | 不動産賃貸事業 |
(注)「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急電鉄
ⅱ. 東急電鉄の連結子会社
ⅲ. 東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急電鉄の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社
第31期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
| (単位:千円) |
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 利害関係者(注) | 1,134,632 | 不動産賃貸事業 |
(注)「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ.東急電鉄
ⅱ.東急電鉄の連結子会社
ⅲ.東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ.東急電鉄の連結決算上の関連会社
ⅴ.東急不動産ホールディングス
ⅵ.東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ.東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社
[1口当たり情報に関する注記]
| 第30期 自 2018年2月1日 至 2018年7月31日 | 第31期 自 2018年8月1日 至 2019年1月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 116,118円 | 116,478円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,739円 | 3,098円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りです。
| 第30期 自 2018年2月1日 至 2018年7月31日 | 第31期 自 2018年8月1日 至 2019年1月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 2,678,175 | 3,029,094 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | ― | ― |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 2,678,175 | 3,029,094 |
| 期中平均投資口数(口) | 977,600 | 977,600 |
[重要な後発事象に関する注記]
資産の交換
2019年3月8日付で、以下の資産の交換に関する信託受益権交換契約を締結し、2019年3月28日付で交換しました。なお、取得資産である「渋谷道玄坂スカイビル」及び「東急番町ビル(追加取得)」について、法人税法第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用し、圧縮記帳を行う予定です。
(a)交換による譲渡資産
カレイド渋谷宮益坂
ⅰ.譲渡資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ.物件名称 :カレイド渋谷宮益坂
ⅲ.譲渡価額(注1) :7,780百万円
ⅳ.契約日 :2019年3月8日
ⅴ.譲渡日 :2019年3月28日
ⅵ.譲渡先 :東急電鉄
ⅶ.譲渡価額と帳簿価額の差額:2,726百万円(注2)
(注1)「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額(信託受益権交換契約書に記載された価額)を記載しています。
(注2)当該金額の一部につき、以下の取得資産の圧縮記帳を行う予定です。詳細は後記(c)その他(ⅱ)圧縮記帳をご参照下さい。
(b)交換による取得資産
(i)渋谷道玄坂スカイビル
ⅰ.取得資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ.物件名称 :渋谷道玄坂スカイビル
ⅲ.取得価額(注) :8,100百万円
ⅳ.契約日 :2019年3月8日
ⅴ.取得日 :2019年3月28日
ⅵ.取得先 :東急電鉄
(注)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額(信託受益権交換契約書に記載された価額)を記載しています。
(ii)東急番町ビル(追加取得)
ⅰ.取得資産 :国内不動産を主な信託財産とする信託受益権の準共有持分
ⅱ.物件名称 :東急番町ビル
ⅲ.取得割合 :信託受益権(区分所有権割合95.1%)の準共有持分割合 3.6%
ⅳ.取得価額(注) :1,040百万円
ⅴ.契約日 :2019年3月8日
ⅵ.取得日 :2019年3月28日
ⅶ.取得先 :東急電鉄
(注)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額(信託受益権交換契約書に記載された価額)を記載しています。
(c)その他
(i)交換差金
渋谷道玄坂スカイビル及び東急番町ビル(追加取得)の取得価額とカレイド渋谷宮益坂の譲渡価額との差額である交換差金(1,360百万円)については、引渡日に交換先である東急電鉄へ支払いました。
(ii)圧縮記帳
交換による取得資産について、2,685百万円の圧縮記帳を行う(法人税法第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用する)予定です。これにより、取得資産の帳簿価額は取得諸経費等反映前で「渋谷道玄坂スカイビル」は5,714百万円、「東急番町ビル(追加取得)」は739百万円となる見込みです。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
