有価証券報告書(内国投資証券)-第42期(2024/02/01-2024/07/31)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[貸借対照表に関する注記]
1.コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引金融機関4行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。
※2.投資法人の計算に関する規則第2条第2項第28号に定める買換特例圧縮積立金の内訳は以下のとおりです。
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(注1)賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
(注2)使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は資産の取得又は債務の返済等資金を投資口の追加発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。資金調達においては、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ることを財務方針としています。
余剰資金の運用については、有価証券、金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性がありますが、投機的な取引は行わない方針です。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制については、以下のとおりです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ることにより当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先金融機関との間で180億円のコミットメントライン契約の締結、さらに月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、鑑定ベースLTV(注)を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
(注)(有利子負債合計+現金積立のない敷金保証金等)÷(特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計)×100
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「営業未収入金」、「営業未払金」、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2024年1月31日)
当期(2024年7月31日)
(注1)金融商品の時価の算定方法
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2024年1月31日)
当期(2024年7月31日)
[有価証券に関する注記]
本投資法人は、有価証券取引を全く行っていませんので、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っていませんので、該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
役員及び個人主要投資主等
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等
本投資法人の執行役員である木村良孝が第三者(東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社)の代表者として行なった取引であり、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
役員及び個人主要投資主等
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等
本投資法人の執行役員である木村良孝が第三者(東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社)の代表者として行なった取引であり、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
[資産除去債務に関する注記]
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、主として東京都心5区地域及び東急沿線地域(注1)に立地する賃貸オフィスビル、賃貸商業施設、賃貸住宅、そのいずれかを含む複合施設(土地を含む)を所有しています。これら賃貸等不動産の期末における貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(注1)「地域」については、「東京都心5区地域」を都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)及び都心5区に準ずる商業用不動産集積地(池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等)と区分しています。
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域(渋谷区)及びその他東急沿線地域(東京都(品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市)、神奈川県横浜市(港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区)、神奈川県川崎市(中原区、高津区、宮前区)、神奈川県大和市)と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心5区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心5区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。
(注2)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)期中増減額のうち、前期の主な増加額は各物件において実施した改修工事等の資本的支出(447,513千円)によるものであり、主な減少額は東京日産台東ビルの信託受益権の準共有持分割合30%(1,085,501千円)の譲渡及び減価償却費(950,253千円)の計上によるものです。
当期の主な増加額は東急番町ビルの信託受益権の準共有持分割合47.4%(14,729,722千円)の追加取得及び各物件において実施した改修工事等の資本的支出(1,546,519千円)並びにISM綱島の信託受益権(1,042,167千円)の取得によるものであり、主な減少額は東京日産台東ビルの信託受益権の準共有持分割合40%(1,440,914千円)及びREVE中目黒(底地)(1,162,340千円)の譲渡並びに減価償却費(950,245千円)の計上によるものです。
(注4)前期の期末時価は、譲渡契約締結済の場合は譲渡価額、その他の不動産等については社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
(注5)当期の期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「[損益計算書に関する注記]」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、(損益計算書に関する注記)の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は水道光熱費収入(「その他賃貸事業収入」のうち「付帯収益」)が該当します。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産および契約負債の残高等
該当事項はありません。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、(損益計算書に関する注記)の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2.不動産等売却益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入(「その他賃貸事業収入」のうち「付帯収益」)が該当します。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産および契約負債の残高等
該当事項はありません。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(注1)国内不動産信託受益権をそれぞれ準共有持分の形式で3回に分けて譲渡するうちの第2回目の譲渡ですが、当該国内合同会社からの同意が得られていないため、非開示としています。
なお、本投資法人・資産運用会社と、当該国内合同会社との間には、資本関係・人的関係・上記取引以外の取引関係はなく、また、当該譲渡先は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
(注2)「利害関係者」とは以下のⅰからⅳまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ.東急㈱
ⅱ.東急㈱の子会社
ⅲ.東急㈱又は東急㈱の子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ.東急㈱の関連会社
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(注)「利害関係者」とは以下のⅰからⅳまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ.東急㈱
ⅱ.東急㈱の子会社
ⅲ.東急㈱又は東急㈱の子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ.東急㈱の関連会社
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
資産の譲渡
2024年9月13日付で以下の資産の譲渡を決定し、2024年9月30日付で譲渡しました。
(1)譲渡資産 :国内不動産
(2)物件名称 :CONZE(コンツェ)恵比寿
(3)譲渡価額(注) :6,530百万円
(4)契約日 :2024年9月13日
(5)譲渡日 :2024年9月30日
(6)譲渡先 :東急不動産株式会社
(7)不動産等売却益及び圧縮積立金の計上:2025年1月期において、不動産等売却益1,854百万円を計上する予定です。このうち1,078百万円については「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」(租税特別措置法第65条の7)の制度を適用して、「投資法人の計算に関する規則」に定める買換特例圧縮積立金として積み立てる予定です。
(注)「譲渡価額」は当該資産の譲渡に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額を記載しています。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～50年 構築物 2～50年 機械及び装置 2～16年 工具、器具及び備品 2～15年 ② 無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | ① 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 (1)不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 (2)水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 ② 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税及び都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期はありません。当期は23,825千円です。 |
| 4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 1年内回収予定の信託差入敷金及び保証金 (3) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (4) 信託その他無形固定資産 (5) 信託差入敷金及び保証金 (6) 信託預り敷金及び保証金 |
| ② 控除対象外消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税は長期前払費用に計上し、5年間で均等償却しています。 |
[貸借対照表に関する注記]
1.コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引金融機関4行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。
| 前期 (2024年1月31日) | 当期 (2024年7月31日) | |||
| コミットメントラインの総額 | 18,000,000 | 千円 | 18,000,000 | 千円 |
| 借入実行残高 | - | 千円 | 7,000,000 | 千円 |
| 差引額 | 18,000,000 | 千円 | 11,000,000 | 千円 |
※2.投資法人の計算に関する規則第2条第2項第28号に定める買換特例圧縮積立金の内訳は以下のとおりです。
| 項目 | 内訳 | |
| 対象資産 | スタイリオフィット武蔵小杉、TOKYU REIT渋谷宮下公園ビル、青山オーバルビル | |
| 発生原因と金額 | 2021年8月の湘南モールフィル(底地)及び2021年12月の世田谷ビジネススクエアの売却に伴う売却益4,039,230千円 | |
| 取崩し方針 | 税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。 | |
| 当期取崩しについての説明 | 該当事項はありません。 | |
| 金額(単位:千円) | 前期 2024年1月31日 | 当期 2024年7月31日 |
| 当期積立て・取崩し前残高 | 3,209,900 | 3,209,900 |
| 損益計算書における取崩し | - | - |
| 貸借対照表残高 | 3,209,900 | 3,209,900 |
| 金銭の分配に係る計算書における積立て | - | - |
| 金銭の分配に係る計算書における取崩し | - | - |
| 当期積立て・取崩し後残高 | 3,209,900 | 3,209,900 |
| 項目 | 内訳 | |
| 対象資産 | 二子玉川ライズ | |
| 発生原因と金額 | 2022年11月の東急銀座二丁目ビルの売却に伴う売却益4,585,843千円 | |
| 取崩し方針 | 税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。 | |
| 当期取崩しについての説明 | 減価償却に伴う取崩しを行いました。 | |
| 金額(単位:千円) | 前期 2024年1月31日 | 当期 2024年7月31日 |
| 当期積立て・取崩し前残高 | 2,877,469 | 2,817,142 |
| 損益計算書における取崩し | 60,326 | 62,214 |
| 貸借対照表残高 | 2,817,142 | 2,754,928 |
| 金銭の分配に係る計算書における積立て | - | - |
| 金銭の分配に係る計算書における取崩し | - | - |
| 当期積立て・取崩し後残高 | 2,817,142 | 2,754,928 |
| 項目 | 内訳 | |
| 対象資産 | 東急番町ビル | |
| 発生原因と金額 | 2023年7月の東京日産台東ビル(準共有持分割合30%)の売却に伴う売却益1,282,381千円 2024年1月の東京日産台東ビル(準共有持分割合30%)の売却に伴う売却益1,295,303千円 2024年2月の東京日産台東ビル(準共有持分割合40%)の売却に伴う売却益1,730,011千円 | |
| 取崩し方針 | 税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。 | |
| 当期取崩しについての説明 | 減価償却に伴う取崩しを行いました。 | |
| 金額(単位:千円) | 前期 2024年1月31日 | 当期 2024年7月31日 |
| 当期積立て・取崩し前残高 | 652,700 | 1,457,280 |
| 損益計算書における取崩し | - | 3,564 |
| 貸借対照表残高 | 652,700 | 1,453,715 |
| 金銭の分配に係る計算書における積立て | - | 1,101,502 |
| 金銭の分配に係る計算書における取崩し | - | - |
| 当期積立て・取崩し後残高 | 652,700 | 2,555,218 |
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2024年1月31日) | 当期 (2024年7月31日) | ||
| 50,000 | 千円 | 50,000 | 千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2023年8月1日 至 2024年1月31日 | 当期 自 2024年2月1日 至 2024年7月31日 | |
| A. 不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 6,195,728 | 6,176,003 |
| 共益費収入 | 571,035 | 555,697 |
| 月極駐車場収入 | 145,405 | 140,773 |
| その他賃料収入(注1) | 301,058 | 303,018 |
| 計 | 7,213,227 | 7,175,493 |
| その他賃貸事業収入 | ||
| 付帯収益(注2) | 374,724 | 394,372 |
| その他雑収入 | 79,720 | 293,723 |
| 計 | 454,445 | 688,095 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 7,667,672 | 7,863,589 |
| B. 不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 水道光熱費 | 479,566 | 474,914 |
| 外注委託費 | 530,018 | 508,213 |
| プロパティ・マネジメント報酬 | 180,344 | 196,630 |
| 修繕費 | 128,906 | 406,307 |
| 公租公課 | 675,718 | 758,734 |
| 損害保険料 | 9,368 | 9,367 |
| 減価償却費 | 950,253 | 950,245 |
| 固定資産除却損 | 2,121 | 9,387 |
| その他賃貸事業費用 | 291,309 | 279,127 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 3,247,607 | 3,592,929 |
| C. 不動産賃貸事業損益(A-B) | 4,420,064 | 4,270,659 |
(注1)賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
(注2)使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
| 東京日産台東ビル(準共有持分割合30%) | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 2,385,000 | |
| 不動産等売却原価 | 1,085,501 | |
| その他売却費用 | 4,195 | |
| 不動産等売却益 | 1,295,303 | |
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
| 東京日産台東ビル(準共有持分割合40%) | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 3,180,000 | |
| 不動産等売却原価 | 1,440,914 | |
| その他売却費用 | 9,073 | |
| 不動産等売却益 | 1,730,011 | |
| REVE中目黒(底地) | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 1,240,000 | |
| 不動産等売却原価 | 1,162,340 | |
| その他売却費用 | 3,943 | |
| 不動産等売却益 | 73,716 | |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
| 前期 自 2023年8月1日 至 2024年1月31日 | 当期 自 2024年2月1日 至 2024年7月31日 | |||
| ※1.発行済投資口の総口数 | 977,600 | 口 | 977,600 | 口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2023年8月1日 至 2024年1月31日 | 当期 自 2024年2月1日 至 2024年7月31日 | |
| 現金及び預金 | 6,841,688 | 1,098,840 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,773,386 | 3,096,841 |
| 現金及び現金同等物 | 9,615,074 | 4,195,681 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| 前期 (2024年1月31日) | 当期 (2024年7月31日) | |||
| 1年内 | 233,309 | 千円 | 153,034 | 千円 |
| 1年超 | 321,558 | 千円 | 274,721 | 千円 |
| 合計 | 554,867 | 千円 | 427,756 | 千円 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 (2024年1月31日) | 当期 (2024年7月31日) | |||
| 1年内 | 6,879,265 | 千円 | 6,848,481 | 千円 |
| 1年超 | 36,001,897 | 千円 | 35,292,043 | 千円 |
| 合計 | 42,881,162 | 千円 | 42,140,524 | 千円 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は資産の取得又は債務の返済等資金を投資口の追加発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達します。資金調達においては、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ることを財務方針としています。
余剰資金の運用については、有価証券、金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性がありますが、投機的な取引は行わない方針です。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制については、以下のとおりです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ることにより当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先金融機関との間で180億円のコミットメントライン契約の締結、さらに月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、鑑定ベースLTV(注)を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていますが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
(注)(有利子負債合計+現金積立のない敷金保証金等)÷(特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計)×100
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」及び「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「営業未収入金」、「営業未払金」、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2024年1月31日)
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表 計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 7,500,000 | 7,499,035 | △964 |
| (2)投資法人債 | 11,000,000 | 10,407,098 | △592,901 |
| (3)長期借入金 | 86,000,000 | 84,911,445 | △1,088,554 |
| 負債計 | 104,500,000 | 102,817,579 | △1,682,420 |
当期(2024年7月31日)
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表 計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 10,000,000 | 10,013,728 | 13,728 |
| (2)投資法人債 | 11,000,000 | 10,406,519 | △593,480 |
| (3)長期借入金 | 83,500,000 | 82,107,669 | △1,392,330 |
| 負債計 | 104,500,000 | 102,527,917 | △1,972,082 |
(注1)金融商品の時価の算定方法
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2024年1月31日)
| (単位:千円) | ||||||
| 区分 | 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 |
| 投資法人債 | - | - | - | 3,000,000 | - | 8,000,000 |
| 長期借入金 | 7,500,000 | 13,000,000 | 15,700,000 | 11,300,000 | 15,100,000 | 30,900,000 |
| 合計 | 7,500,000 | 13,000,000 | 15,700,000 | 14,300,000 | 15,100,000 | 38,900,000 |
当期(2024年7月31日)
| (単位:千円) | ||||||
| 区分 | 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 |
| 短期借入金 | 7,000,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | 3,000,000 | - | 8,000,000 |
| 長期借入金 | 10,000,000 | 11,200,000 | 16,300,000 | 14,400,000 | 11,700,000 | 29,900,000 |
| 合計 | 17,000,000 | 11,200,000 | 16,300,000 | 17,400,000 | 11,700,000 | 37,900,000 |
[有価証券に関する注記]
本投資法人は、有価証券取引を全く行っていませんので、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っていませんので、該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2024年1月31日) | 当期 (2024年7月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 13 | 14 |
| 繰延税金資産合計 | 13 | 14 |
| 繰延税金資産の純額 | 13 | 14 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) | ||
| 前期 (2024年1月31日) | 当期 (2024年7月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △26.15 | △24.60 |
| 買換特例圧縮積立金繰入額 | △5.74 | △7.29 |
| その他 | 0.44 | 0.45 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.02 | 0.02 |
[持分法損益等に関する注記]
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
役員及び個人主要投資主等
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合(%) | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及びその近 親者 | 木村 良孝 | 本投資法人 執行役員 兼 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社 代表取締役 | - | 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払 | 717,386 | 未払金 | 357,285 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等
本投資法人の執行役員である木村良孝が第三者(東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社)の代表者として行なった取引であり、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
役員及び個人主要投資主等
| 属性 | 氏名 | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合(%) | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) |
| 役員及びその近 親者 | 木村 良孝 | 本投資法人 執行役員 兼 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社 代表取締役 | - | 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社への資産運用報酬の支払 | 721,556 | 未払金 | 362,947 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等
本投資法人の執行役員である木村良孝が第三者(東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社)の代表者として行なった取引であり、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
[資産除去債務に関する注記]
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、主として東京都心5区地域及び東急沿線地域(注1)に立地する賃貸オフィスビル、賃貸商業施設、賃貸住宅、そのいずれかを含む複合施設(土地を含む)を所有しています。これら賃貸等不動産の期末における貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
| (単位:千円) | |||
| 前期 自 2023年8月1日 至 2024年1月31日 | 当期 自 2024年2月1日 至 2024年7月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 (注2) | 期首残高 | 231,833,987 | 230,248,662 |
| 期中増減額(注3) | △1,585,325 | 13,775,889 | |
| 期末残高 | 230,248,662 | 244,024,552 | |
| 期末時価(注4)(注5) | 319,410,000 | 334,730,000 | |
(注1)「地域」については、「東京都心5区地域」を都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)及び都心5区に準ずる商業用不動産集積地(池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等)と区分しています。
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域(渋谷区)及びその他東急沿線地域(東京都(品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市)、神奈川県横浜市(港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区)、神奈川県川崎市(中原区、高津区、宮前区)、神奈川県大和市)と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心5区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心5区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。
(注2)貸借対照表計上額は取得価額(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)期中増減額のうち、前期の主な増加額は各物件において実施した改修工事等の資本的支出(447,513千円)によるものであり、主な減少額は東京日産台東ビルの信託受益権の準共有持分割合30%(1,085,501千円)の譲渡及び減価償却費(950,253千円)の計上によるものです。
当期の主な増加額は東急番町ビルの信託受益権の準共有持分割合47.4%(14,729,722千円)の追加取得及び各物件において実施した改修工事等の資本的支出(1,546,519千円)並びにISM綱島の信託受益権(1,042,167千円)の取得によるものであり、主な減少額は東京日産台東ビルの信託受益権の準共有持分割合40%(1,440,914千円)及びREVE中目黒(底地)(1,162,340千円)の譲渡並びに減価償却費(950,245千円)の計上によるものです。
(注4)前期の期末時価は、譲渡契約締結済の場合は譲渡価額、その他の不動産等については社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
(注5)当期の期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「[損益計算書に関する注記]」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、(損益計算書に関する注記)の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は水道光熱費収入(「その他賃貸事業収入」のうち「付帯収益」)が該当します。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産および契約負債の残高等
該当事項はありません。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、(損益計算書に関する注記)の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2.不動産等売却益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入(「その他賃貸事業収入」のうち「付帯収益」)が該当します。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産および契約負債の残高等
該当事項はありません。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2023年8月1日 至 2024年1月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
| (単位:千円) | ||
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 国内合同会社(注1) | 1,295,303 | 不動産賃貸事業 |
| 利害関係者(注2) | 765,238 | 不動産賃貸事業 |
(注1)国内不動産信託受益権をそれぞれ準共有持分の形式で3回に分けて譲渡するうちの第2回目の譲渡ですが、当該国内合同会社からの同意が得られていないため、非開示としています。
なお、本投資法人・資産運用会社と、当該国内合同会社との間には、資本関係・人的関係・上記取引以外の取引関係はなく、また、当該譲渡先は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
(注2)「利害関係者」とは以下のⅰからⅳまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ.東急㈱
ⅱ.東急㈱の子会社
ⅲ.東急㈱又は東急㈱の子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ.東急㈱の関連会社
当期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
| (単位:千円) | ||
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 合同会社TNT | 1,730,011 | 不動産賃貸事業 |
| 利害関係者(注) | 822,433 | 不動産賃貸事業 |
(注)「利害関係者」とは以下のⅰからⅳまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ.東急㈱
ⅱ.東急㈱の子会社
ⅲ.東急㈱又は東急㈱の子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ.東急㈱の関連会社
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2023年8月1日 至 2024年1月31日 | 当期 自 2024年2月1日 至 2024年7月31日 | |||
| 1口当たり純資産額 | 126,393 | 円 | 127,502 | 円 |
| 1口当たり当期純利益 | 4,511 | 円 | 4,859 | 円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2023年8月1日 至 2024年1月31日 | 当期 自 2024年2月1日 至 2024年7月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 4,410,242 | 4,750,603 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 4,410,242 | 4,750,603 |
| 期中平均投資口数(口) | 977,600 | 977,600 |
[重要な後発事象に関する注記]
資産の譲渡
2024年9月13日付で以下の資産の譲渡を決定し、2024年9月30日付で譲渡しました。
(1)譲渡資産 :国内不動産
(2)物件名称 :CONZE(コンツェ)恵比寿
(3)譲渡価額(注) :6,530百万円
(4)契約日 :2024年9月13日
(5)譲渡日 :2024年9月30日
(6)譲渡先 :東急不動産株式会社
(7)不動産等売却益及び圧縮積立金の計上:2025年1月期において、不動産等売却益1,854百万円を計上する予定です。このうち1,078百万円については「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」(租税特別措置法第65条の7)の制度を適用して、「投資法人の計算に関する規則」に定める買換特例圧縮積立金として積み立てる予定です。
(注)「譲渡価額」は当該資産の譲渡に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額を記載しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
