A.投資資産である不動産及び不動産信託受益権に係る信託不動産の概要及び価額と投資比率
下記の表は、2021年9月30日現在における本投資法人が保有する不動産及び不動産信託受益権に係る信託の信託財産である不動産(以下、「本件不動産」といいます。)の概要を一覧表にまとめたものです。本件不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用であり、主たる用途がオフィスである建物及びその敷地です。

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#2 事業の内容及び営業の概況、資産運用会社の概況（連結）

主な沿革は以下のとおりです。

2002年7月1日	会社設立(資本金1億円)
2002年8月2日	宅地建物取引業法第3条の宅地建物取引業者の免許取得(免許証番号東京都知事(4)第81031号)
2002年10月4日	増資(資本金4億円)
2002年12月24日	宅地建物取引業法第50条の2の取引一任代理等の認可取得(認可番号国土交通大臣認可第16号)
2003年4月2日	旧投信法第6条の投資信託委託業者として投資法人資産運用業の認可取得(認可番号内閣総理大臣第25号)
2003年4月2日	旧投信法第34条の10第2項に規定する特定資産に係る投資に関し助言を行う業務(金融商品取引法第35条第2項第7号及び金商業等府令第68条第15号に規定する不動産に係る投資に関し助言を行う業務)についての兼業届出
2004年12月14日	旧投信法第34条の10第3項第2号に規定する宅地建物取引業務(金融商品取引法第35条第2項第4号に規定する宅地建物取引業法第2条第2号の宅地建物取引業務)の認可取得
2004年12月14日	旧投信法第34条の10第3項第3号に規定する不動産の管理業務(金融商品取引法第35条第2項第7号及び金商業等府令第68条第14号に規定する不動産の管理業務)の認可取得

B.株式の総数
(イ)発行することができる株式の総数(本書の日付現在)

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#3 利害関係人との取引制限（連結）

④ 不動産の貸借
⑤ 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引
(4)利害関係人等に対する取引状況等

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#4 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

B.金融商品取引法第2条第8項第12号ロに掲げる契約を締結し当該契約に基づき行う同号に掲げる行為に係る業務(以下、「投資一任業務」といいます。)
C.宅地建物取引業法第50条の2第1項第1号に規定する取引一任代理等の業務
D.投資法人の設立企画人としての業務

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#5 投資リスク（連結）

A.不動産の流動性、取引コスト等に関するリスク
一般的に、不動産は代替性がないうえ、流動性が低く、またそれぞれの物件の個性が強いため、類似の物件が類似の価格で売買されるとは限らず、不動産をめぐる権利関係の調査、賃貸借契約に関する調査、修繕履歴の調査、不動産鑑定士による鑑定や関係者との交渉等、売却及び取得に多くの時間と費用を要します。特に、不動産が共有物件又は区分所有物件である場合、土地と建物が別人の所有に属する場合等権利関係の態様によっては、取得又は売却により多くの時間と費用を要することがあり、場合によっては取得又は売却ができない可能性があります。かかる不動産の売買に予想よりも多くの時間と費用が費やされた場合又は不動産が取得又は売却できなかった場合には、本投資法人の収益等につき悪影響を受ける可能性があります。また、経済環境や不動産需給関係の影響により、本投資法人が取得を希望する不動産を希望どおりの時期・条件で取得できず、又は本投資法人が売却を希望する不動産を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があり、その結果、本投資法人の投資方針に従った運用ができず、収益等が悪影響を受ける可能性があります。
B.物件取得の競争に関するリスク

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#6 投資方針（連結）

B.選定基準
本投資法人は本規約運用方針2.(2)A.の中で、「3大都市圏(首都圏、中部圏及び近畿圏)の主要都市及び3大都市圏以外の政令指定都市に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託受益権その他の資産に対して主として投資を行う。」と定めています。
また、本投資法人は本規約運用方針2.(2)B.の中で、「投資する不動産等を選定するにあたっては、①一般経済情勢、不動産市場動向、金利動向及び税制等の「一般的要因」、②立地エリアの周辺環境、都市計画の状況及び将来性等の「地域的要因」、③建物の規模、仕様、保守管理状態及び耐震性能、権利関係、入居テナント、並びに環境・地質等の「個別的要因」を総合的に分析検討し、中長期的に優位性を持つと考えられる不動産を選定する。」と定めています。

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#7 投資法人の目的及び基本的性格（連結）

資法人の特色
本投資法人の規約(以下、「本規約」といいます。)別添「資産運用の対象及び方針」(以下、「本規約運用方針」といいます。)により、本投資法人は、本書の日付現在、資産運用の基本方針を次のように定めています。すなわち、本投資法人は、3大都市圏(首都圏、中部圏及び近畿圏)の主要都市及び3大都市圏以外の政令指定都市に立地する主たる用途がオフィスである建物及びその敷地から構成される不動産並びにかかる不動産を裏付けとする有価証券及び信託受益権その他の不動産関連資産に対して主として投資を行い、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
なお、本投資法人は、不動産等を運用財産とする匿名組合出資持分等に投資することがあります。2021/12/24 15:03

#8 注記表（連結）

(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物・信託建物 2年～76年構築物・信託構築物 2年～58年機械及び装置・信託機械及び装置 11年～17年工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 2年～15年(2)無形固定資産定額法を採用しています。(3)長期前払費用定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	(1)収益に関する計上基準本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。①不動産等の売却不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。②水道光熱費収入水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。(2)固定資産税等の処理方法保有する不動産及び信託不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期、当期とも該当ありません。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定③信託その他無形固定資産④信託預り敷金及び保証金(2)消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産に係る控除対象外消費税等は長期前払消費税等に計上し、5年間で均等額を償却しています。

(会計方針の変更に関する注記)
(収益認識に関する会計基準等の適用)

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#9 課税上の取扱い（連結）

本投資法人が2023年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3%に軽減されます。

不動産の所有権の取得日	2012年4月1日～2023年3月31日	2023年4月1日～
土地(一般)	1.5%	2.0%(原則)
建物(一般)	2.0%(原則)
本投資法人が取得する不動産	1.3%

(ロ)不動産取得税
本投資法人が2023年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

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#10 資産の評価（連結）

A.不動産、不動産の賃借権、地上権及び地役権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却の算定方法は建物部分及び設備部分ともに、原則として定額法によるものとします。ただし、正当な事由により定額法による算定が適切ではないと判断される場合で、かつ、投資主の利益を害する等の問題がないと合理的に判断できる場合に限り、他の算定方法により算定することができるものとします。
B.不動産信託受益権

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#11 運用体制、資産運用会社の概況（連結）

(ハ)法令等遵守の管理は、企画総務部及びコンプライアンス室が担当することとし、社内稟議を含む業務活動の全般に関する法令等遵守の確認、コンプライアンス・プログラム及びコンプライアンス・マニュアルの策定に関する事項、発生した不祥事等に係る原因の究明・処分・改善措置及び再発防止等に関する事項を行うこととします。
なお、金融商品取引業務及び関連業務に関する知識を有する者のほか、宅地又は建物の取引に関する知識を有する者を配置することとします。
(ニ)営業の本部機能は、投資法人資産運用業務にあっては投信業務部及び投信運用部が有することとし、当該業務に関する営業企画の立案及び営業に係る指導を行うこととします。

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