ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）の建物（純額）の推移 - 通期

有報情報

#1 その他投資資産の主要なもの（連結）

(注2) 「期末評価額」は、毎決算期末日を調査の時点とする鑑定評価額又は不動産鑑定士による鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格です。なお、「鑑定評価機関」は当該投資対象不動産の取得時及び継続評価の際に当該投資対象不動産の鑑定評価又は価格調査を行っている鑑定評価機関を記載しており、「不動研」は一般財団法人日本不動産研究所、「谷澤」は株式会社谷澤総合鑑定所、「日土地」は中央日土地ソリューションズ株式会社、「大和」は大和不動産鑑定株式会社を、それぞれ表します。
(注3) 「テナント数」、「賃貸可能面積」、「賃貸契約面積」及び「稼働率」は、2025年11月30日時点のデータに基づき記載しています。「賃貸可能面積」は個々の投資対象不動産の本投資法人又は信託受託者の所有部分における賃貸が可能な面積の合計を意味し、「賃貸契約面積」は賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を意味します(なお、「賃貸可能面積」及び「賃貸契約面積」の数値は、原則として各契約書、プロパティ・マネジメント会社作成の管理運営報告書又は月次報告書の数値であり、各契約書記載の数値は、建物の延床面積相当の数値、登記簿記載の床面積相当の数値、専有面積相当の数値又は施工床面積相当の数値等を根拠としています。以下、同じです。)。なお、第三者との間で投資対象不動産を共有している共有物件については、本投資法人以外の者と共有している部分についても、当該部分全体の面積を用いて「賃貸可能面積」及び「賃貸契約面積」を算出しています。また、「稼働率」は「賃貸契約面積」÷「賃貸可能面積」の式で求めた百分率によります。
(注4) 「テナント数」は、各投資対象不動産において所有者である本投資法人又は各信託受託者との間で直接賃貸借契約等(貸室の一部又は全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約(マスター・リース契約)における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約を含む。)を締結している賃借人を1テナントとして算出しています。ただし、マスター・リース契約における賃借人から受領する賃料が、当該賃借人がエンドテナントから受領する賃料と同額とされているいわゆるパス・スルー型の場合は、エンドテナント数を集計しています。また、1テナントが同一投資対象不動産において複数の貸室を賃借している場合は1テナントとして、複数物件にわたる場合は複数テナントとして算出しています。ただし、パス・スルー型の住宅物件については、賃貸戸数を記載しています。

2026/02/26 15:30

#2 利害関係人との取引制限（連結）

e.以下に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
・宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
・商品の生産、製造、加工及び採鉱、採取、製錬、精製その他これらに類する行為を自ら行うことに係る取引

2026/02/26 15:30

#3 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

(イ)会社の沿革

年月日	事項
2001年12月4日	会社設立
2002年2月1日	宅地建物取引業者免許取得(免許番号 東京都知事(5)第80442号)
2002年8月27日	宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得(認可番号 国土交通大臣認可第15号)
2003年3月19日	証券取引法等の一部を改正する法律(平成18年法律第65号)による改正前の投信法上の投資法人資産運用業の認可取得(注1)(認可番号 内閣総理大臣第24号)

(注1)本資産運用会社は、証券取引法等の一部を改正する法律(平成18年法律第65号)附則第159条第1項の適用を受け、2007年9月30日において投資運用業の登録を受けたものとみなされています。なお、本資産運用会社は、2007年11月13日付で、同附則第159条第2項に定める書類を内閣総理大臣に提出しました。
(注2)本資産運用会社は、不動産投資顧問業登録規程に基づき、2003年3月27日付にて国土交通大臣より総合不動産投資顧問業登録(登録番号第15号)を受けましたが、2008年3月26日に同登録の有効期間が満了しました。その後、かかる登録は更新されていません。

2026/02/26 15:30

#4 投資リスク（連結）

投資対象不動産に関しては、プロパティ・マネジメント会社が選定される場合があります。その場合、プロパティ・マネジメント会社は、当該関連する投資対象不動産につきプロパティ・マネジメント業務を行うこととなります。
一般に、建物の保守管理を含めたプロパティ・マネジメント業務全般の成否は、管理会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、投資対象不動産の管理については、管理を委託するプロパティ・マネジメント会社の業務遂行能力に強く依拠することになりますが、プロパティ・マネジメント会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財政的基礎が維持される保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった場合には、本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、プロパティ・マネジメント会社が、破産及びその他の法的倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
(ヘ)役員の職務遂行に係るリスク

2026/02/26 15:30

#5 投資方針（連結）

b.取得基準
本資産運用会社は、本投資法人が投資を行う主たる投資対象である運用資産に投資を行う際、その現在状況、将来にわたる収益性、リスク、立地、建物及び設備の保守管理状況、修繕履歴、劣化又は陳腐化への対応、耐震性、権利関係、テナントの状況、建物賃貸借契約内容、環境、地質等の調査及び不動産の鑑定評価(不動産鑑定士が鑑定評価と同様の手法を用いて行う価格調査等を含みます。以下、同じです。)を含むデュー・デリジェンスを行います。本資産運用会社は、その結果を踏まえ、将来にわたる経済情勢、不動産市場の動向、物件の将来のテナント入居可能性、今後予想される収益に影響を与える大きな費用項目の有無を勘案し、また当該運用資産の取得がポートフォリオ全体の成長に寄与するか否か、ポートフォリオのパフォーマンスの向上につながるか否かにつき中長期的な観点から評価を行い、投資利回りを重視した総合的な投資判断を行います。さらにポートフォリオの用途・地域構成について、本資産運用会社は、不動産毎の用途、地域に応じた市況の動向、中長期の見通しについて常時調査・分析し、必要に応じて組入割合の見直し等を実施します。
(ⅰ)用途

2026/02/26 15:30

#6 投資法人の仕組み（連結）

本投資法人の仕組図
本書の日付現在の本投資法人の仕組図は以下のとおりです。

番号

契約名

2026/02/26 15:30 #7 投資法人の機構（連結） 本資産運用会社は個別の投資対象不動産の資産価値の維持・向上等を目的とした工事方針を決定するため、投資対象不動産毎に長期修繕計画(以下「長期修繕計画」といいます。)を原則毎年5月に策定します。 これにより、プロパティ・マネジメント会社から提供される各投資対象不動産の建物・設備等の法定更新、劣化状況に応じた修繕及び資産価値向上を企図した工事に関する計画に、本資産運用会社が持つ中長期的な投資の視点及び全投資対象不動産の間のバランスの視点等を加味し、最適な工事を行うことを目指します。 長期修繕計画の策定手続きは以下のとおりです。すなわち、担当部署は、長期修繕計画案(策定期間は、原則5年間・10決算期とします。)を起案し、所定の手続きを経た上で、インベストメント委員会に付議します。当該長期修繕計画案がインベストメント委員会で承認された場合には、コンプライアンス委員会の審議を経て、有効に成立します。ただし、コンプライアンス委員会が当該長期修繕計画案にコンプライアンス上問題又は疑義があると判断した場合には、コンプライアンス委員会はその結果を取締役会に報告し、取締役会が当該報告を参考にして当該長期修繕計画案について審議します。取締役会が承認したときに、当該長期修繕計画は有効に成立します。 2026/02/26 15:30 #8 注記表（連結） (4)ヘッジの有効性評価の方法ヘッジ対象の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。(「LIBORを参照する金融商品に関するヘッジ会計の取扱い」を適用しているヘッジ関係)上記のヘッジ関係のうち、「LIBORを参照する金融商品に関するヘッジ会計の取扱い」(実務対応報告第40号 2022年3月17日)の適用範囲に含まれるヘッジ関係の全てに、当該実務対応報告に定められる特例的な取扱いを適用しています。当該実務対応報告を適用しているヘッジ関係の内容は以下のとおりです。ヘッジ会計の方法 :金利スワップの特例処理ヘッジ手段 :金利スワップ取引ヘッジ対象 :借入金金利ヘッジ取引の種類 :キャッシュ・フローを固定するもの 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定③信託借地権、信託その他無形固定資産④信託差入敷金及び保証金⑤信託前受金⑥信託預り金⑦信託預り敷金及び保証金(2)控除対象外消費税等の処理方法固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 [未適用の会計基準等に関する注記] ・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会) 2026/02/26 15:30 #9 課税上の取扱い（連結） 本投資法人が2027年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が1.3%に軽減されます。 不動産の所有権の取得日 2026年3月31日まで 2026年4月1日から2027年3月31日まで 2027年4月1日以後 土地(一般) 1.5% 2.0%(原則) 2.0%(原則) 建物(一般) 2.0%(原則) 本投資法人が取得する不動産 1.3% 1.3% b.不動産取得税 本投資法人が2027年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。 2026/02/26 15:30 IRBANK 採用情報 フルスタックエンジニア 正社員 業務委託 10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。 UI からデータベースまで一貫して関われるポジションです。 Detail プロダクトMLエンジニア 業務委託 正社員 MLとLLMを掛け合わせ、分析から予測までをスピーディかつ正確な投資体験に落とし込むポジションです。 Detail AI Agent エンジニア 業務委託 開示資料・決算・企業データを横断し、投資家の意思決定を支援するAI Agent機能を設計・実装するポジションです。 RAG・検索・ランキングを含む情報取得/推論パイプラインの設計から運用まで一気通貫で担います。 Detail UI/UXデザイナー 業務委託 正社員 IRBANK初の一人目デザイナーとして、複雑な金融情報を美しく直感的に届ける体験をつくるポジションです。 Detail Webメディアディレクター 業務委託 正社員 月間500万PVを超える、大規模DBサイトを運営できます。 これから勢いよく伸びるであろうサービスの根幹部分を支えるポジションです。 Detail クラウドインフラ & セキュリティエンジニア 業務委託 Google Cloud 上でマイクロサービス基盤の信頼性・可用性・セキュリティを担うポジションです。 大規模金融データを安全かつ高速に処理するインフラを設計・構築できます。 Detail 学生インターン インターン 月間500万PVを超える日本最大級のIRデータプラットフォームの運営に携わり、金融・データ・プロダクトの現場を学生のうちから体験できます。 Detail マーケティングマネージャー 業務委託 正社員 IRBANKのブランドと文化の構築。 百万人の現IRBANKユーザーとまだIRBANKを知らない数千万人に対してマーケティングをしてみたい方。 Detail