建物（純額）

有報情報

#1 その他の手数料等（連結）

(ⅰ)本投資法人は、資産運用会社の経営投資委員会において物件の取得、譲渡及び改修工事の検討着手の決定がなされた場合には、当該物件(以下「検討物件」といいます。)についての以下に記される費用を、検討物件の取得及び譲渡の成否、改修工事の実施の有無にかかわらず負担します。本投資法人は、資産運用会社がこれらにつき立替払いを行った場合は、資産運用会社の請求に従い、直ちにこれらを払い戻します。
(ア)建物診断調査費用
(イ)環境リスク調査費用

2014/12/24 12:50

#2 その他投資資産の主要なもの（連結）

(注2)「構造」について、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(注3)銀座MTRビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全5筆の合計面積であり、他の共有者(新橋演舞場株式会社)の共有持分を含んでいます。当該土地全5筆のうち、4筆(合計面積367.69㎡)は本投資法人が単独で所有しており、1筆(面積4,287.87㎡、本投資法人の共有持分10,000分の6,570)は他の共有者と共有しています。また、銀座MTRビルの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人が所有する専有部分の床面積は23,614.49㎡です。
(注4)新横浜TECHビルは、A館及びB館の2棟の建物とその敷地により構成される不動産です。

2014/12/24 12:50

#3 利害関係人との取引制限（連結）

(ホ)不動産の管理の委託
(ヘ)宅地の造成または建物の建築を自ら行うことにかかる取引等以外の特定資産にかかる取引
(但し、資産運用会社に、宅地または建物の売買または貸借の代理または媒介を行わせること等は認められています。)

2014/12/24 12:50

#4 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

(ル)不動産の管理業務
(ヲ)建物の構造・設備の調査、土壌汚染等の環境調査及び不動産の賃貸・売買市場動向調査等に関する業務
(ワ)不動産の所有・売買及び賃貸借

2014/12/24 12:50

#5 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）

役職名	氏名	主要略歴		所有株式数
平成23年6月	森トラスト・アセットマネジメント株式会社取締役(現職)
平成24年6月	東洋グリーン建物株式会社監査役(現職)
監査役(非常勤)	高橋 信	昭和63年4月	森ビル株式会社入社	-

2014/12/24 12:50

#6 投資リスク（連結）

(ヘ)不動産管理会社に関するリスク
一般に、建物の保守管理を含めた不動産管理業務全般の成否は、管理会社の能力、経験、ノウハウによるところが大きく、運用不動産の管理については、管理を委託する管理会社の業務遂行能力に強く依拠することになります。しかし、不動産管理会社においてかかる業務遂行に必要な人的・財産的基礎が維持される保証はありません。これらの者について業務の懈怠その他義務違反があった場合には本投資法人の存続及び収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、不動産管理会社が、破産手続きまたはその他の法的倒産手続き等に服することより業務執行能力を喪失する場合においては、本投資法人の日常の業務遂行に影響を及ぼすことになり、投資主への金銭の分配に影響を与える可能性があります。
本書の提出日現在、本投資法人が取得している物件(以下「取得済物件」といいます。)のうち、銀座MTRビル、大阪丸紅ビル、新横浜TECHビル、ONビル、紀尾井町ビル、天神プライム、渋谷フラッグ及びパークレーンプラザは、建物の保守管理を含めた不動産管理業務全般を不動産管理会社に委ねており、その他の物件は、主に賃借人に不動産管理業務を委ねています。

2014/12/24 12:50

#7 投資不動産物件（連結）

投資不動産物件】
平成26年9月30日現在、投資法人は、銀座MTRビル、三田MTビル、大阪丸紅ビル、新横浜TECHビル、大崎MTビル、東京汐留ビルディング、イトーヨーカドー湘南台店、イトーヨーカドー新浦安店、新橋駅前MTRビル、コーナン相模原西橋本店及びパークレーンプラザに関する土地及び建物を投資不動産物件として保有しています。これらの投資不動産物件に関する情報については、後記「③その他投資資産の主要なもの」に記載しています。2014/12/24 12:50

#8 投資方針（連結）

本投資法人は、特定資産のうち不動産等及び不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等を主たる投資対象とします(規約第26条第1号(a))。
本投資法人が投資対象とする不動産等の主な用途はオフィスとしますが、建物の用途集中によるリスクを軽減させるため、商業施設、ホテル、住宅等への分散投資も行います。また、本投資法人が投資対象とする不動産等の主な所在は東京都心部としますが、地震リスク、空室リスク等のキャッシュ・フローの変動リスクを軽減させるため、都心周辺部及び地方都市等への分散投資も行います(規約第26条第1号(b)、同条第4号(c))。
本投資法人は、これら投資対象について、安定したインカムゲインの確保と運用資産の着実な成長を目指して、中長期的な資産の安定運用を行うことを基本とします(規約第26条第1号(c))。

2014/12/24 12:50

#9 投資有価証券の主要銘柄（連結）

①【投資有価証券の主要銘柄】
平成26年9月30日現在、本投資法人は、ONビル、天神プライム、渋谷フラッグ及びホテルオークラ神戸に関する土地及び建物の信託受益権並びにフレスポ稲毛に関する土地の信託受益権を投資有価証券として保有しています。これらの不動産信託受益権に関する情報については、その信託財産たる不動産に関する情報を含め、後記「③その他投資資産の主要なもの」に記載しています。

2014/12/24 12:50

#10 投資法人の目的及び基本的性格（連結）

また、投資不動産の属性を用途の観点から、「オフィスビル」を中核的な投資対象とし、資産総額の70～90%を目途に投資を行います。なお、可能な限り「東京都心部」の利便性が良く市場競争力の高い大型ビルへ投資します。一方で、ポートフォリオの用途集中リスクを軽減させるため、「商業施設」その他に対し、資産総額の10～30%を目途に投資を行い、用途分散します(本項の記載内容についての詳細は、後記「2 投資方針/(1)投資方針/b. 投資不動産の投資及び運用方針/(ⅰ)ポートフォリオのアロケーション方針」をご覧ください。)。
(ⅱ)本投資法人は、投資不動産の取得にあたり、的確な投資判断を行うため、不動産鑑定評価書及び各種デューデリジェンスレポート等を精査し、経済的調査・物理的調査・法律的調査の各調査項目について十分検討します。また、投資不動産の建物規模・築年数・耐震性能及び環境等の基本的な項目に関し基準を設け、当該基準と同等以上もしくは当該基準に準じるスペックを有する大型の投資不動産を取得するよう努めます。
特に、投資不動産の前所有者が投資不動産を本投資法人に売却後、引き続き賃借人(あるいは転借人)として賃借(あるいは転借)する所謂セール・アンド・リースバックを希望する場合、本投資法人は積極的に検討します。前記の検討においては、前所有者の信用度・財務健全性・テナントリーシング能力等、本投資法人のリーシング方針を考慮するものとします(本項の記載内容についての詳細は、後記「2 投資方針/(1)投資方針/b. 投資不動産の投資及び運用方針/(ⅱ)投資不動産の取得方針」をご覧ください。)。

2014/12/24 12:50

#11 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	有形固定資産(信託財産を含みます。)定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。(1)手許現金及び信託現金(2)随時引出し可能な預金及び信託預金(3)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない、取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資
5.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。(1)信託現金及び信託預金(2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地(3)信託預り金(4)信託預り敷金及び保証金
6.消費税等の処理方法	消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式を採用しています。

[貸借対照表に関する注記]

2014/12/24 12:50

#12 課税上の取扱い（連結）

本投資法人が平成27年3月31日までに取得する不動産(倉庫及びその敷地を除きます。)に対しては、所有権の移転登記にかかる登録免許税の税率が軽減されます。

不動産の所有権の取得日	平成24年4月1日から平成27年3月31日まで	平成27年4月1日以後
土地(一般)	1.5%	2.0%(原則)
建物(一般)	2.0%(原則)
本投資法人が取得する不動産	1.3%

(ロ)不動産取得税
本投資法人が平成27年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

2014/12/24 12:50

#13 資産の評価（連結）

1)不動産、不動産の賃借権及び地上権
取得価額から減価償却累計額を控除した価額。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備部分ともに定額法により算定します。
2)不動産、不動産の賃借権または地上権を信託する信託の受益権

2014/12/24 12:50