有価証券報告書(内国投資証券)-第32期(平成29年10月1日-平成30年3月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
2018年3月31日現在、本投資法人が保有する不動産及び本投資法人が保有する不動産信託受益権にかかる信託不動産は計15物件あり、これらの不動産は、いずれも本投資法人、あるいは信託不動産については信託契約に基づく信託受託者によって賃貸されています。
a.不動産及び信託不動産の内容一覧
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産の概要は以下のとおりです(以下、不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産を個別に、または総称して「不動産等資産」といいます。)。
不動産等資産の概要
(注1)「所在地(地番)」、「面積」及び「構造/階数」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(注2)「構造」について、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(注3)東京汐留ビルディングの土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地のうち、本投資法人の共有持分は100分の50です。また、東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積は95,697.03㎡です。
(注4)ONビルの土地面積は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が共有持分を保有する土地3筆の合計面積(10,850.67㎡)であり、信託受託者が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。信託受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が大崎MTビルの敷地として保有しています。従って、当該3筆(合計面積10,850.67㎡)については、大崎MTビルの土地面積の一部及びONビルの土地面積として各々に記載しています。
また、大崎MTビルの土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。当該土地全17筆のうち、13筆(合計面積2,880.79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、1筆(面積121.28㎡)については本投資法人が5分の1の共有持分を保有し、3筆(合計面積10,850.67㎡)については、本投資法人が1,000,000分の159,861の共有持分を保有しています。また、大崎MTビルの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は24,495.21㎡です。
(注5)上記15物件のうち、ONビル、紀尾井町ビル、御堂筋MTRビル、広尾SKビル、天神プライム、渋谷フラッグ、フレスポ稲毛及びホテルオークラ神戸は信託不動産に、その他の7物件は不動産に分類されます。またフレスポ稲毛にかかる信託不動産は土地のみであり、建物は含まれていません。詳細は、後記「c.不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。
(注6)紀尾井町ビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全8筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地全8筆のうち、5筆(合計面積7,433.52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、紀尾井町ビルの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24,598.85㎡です。
(注7)天神プライムの土地面積は、本件建物の敷地である土地全7筆の合計面積であり、その一部に借地を含んでいます。当該土地全7筆のうち、6筆(合計面積1,081.75㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、1筆(面積28.98㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が土地賃借権を有しています。
(注8)新横浜TECHビルは、A館及びB館の2棟の建物とその敷地により構成される不動産です。
不動産等資産の区分、価格及び投資比率
(注1)複数の用途を有する物件については、その主たる用途をもってその属性を判断します。東京汐留ビルディング、紀尾井町ビルについては、主たる用途である「オフィスビル」、渋谷フラッグについては、主たる用途である「商業施設」に区分しています。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。以下同じです。
(注3)「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)に基づき、不動産鑑定士が収益還元法により求めた価額(2018年3月31日を価格時点とする。)を記載しています。
(注4)「投資比率」とは不動産等資産の取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率をいい、小数点第2位を四捨五入し記載しています。
(注5)大崎MTビルの取得価格は、2005年3月31日(7,870百万円)、2005年10月28日(5,656百万円)及び2015年1月30日(860百万円)の各取得価格の合計額を記載しています。
(注6)フレスポ稲毛の取得価格については、2012年2月29日に信託土地の50%を譲渡したため、当該物件全体の取得価格である4,200百万円の50%に相当する価格を記載しています。
(注7)フレスポ稲毛は、直接還元法が採用されていません。
(注8)フレスポ稲毛は、最終還元利回りが設定されていません。
b.不動産等資産における賃貸借の状況一覧
(ⅰ)不動産等資産における賃貸借の状況
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の賃貸借の状況は以下のとおりです。
なお、本投資法人が保有する不動産等資産のうち、各不動産等資産の総賃料収入が、第32期(2017年10月
1日から2018年3月31日までの6か月間)における全不動産等資産の総賃料収入の合計の10%以上を占め
る不動産等資産は、東京汐留ビルディング及び紀尾井町ビルの2物件になります。
不動産等資産の賃貸借の状況
(注1)「総賃料収入」は、第32期の不動産賃貸事業収益(家賃、共益費、その他賃貸事業収入等)を記載しています。
(注2)「対総賃料収入比率」は小数点第2位を四捨五入し記載しています。
(注3)「総賃貸可能面積」には、不動産等資産の主たる用途として賃貸の用に供することが可能な部分の面積のほか、当該主たる用途以外の用途(事務所、店舗あるいは倉庫等)に供することが可能な部分の面積も含むものとし、これらの合計面積(共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。)を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸可能面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積を記載しています。また、大崎MTビルについては、建物の総賃貸可能面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。
(注4)「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積を記載しています。また、大崎MTビルについては、建物の総賃貸面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。
(注5)ONビル、渋谷フラッグ及びコーナン相模原西橋本店の「総賃料収入」及び「対総賃料収入比率」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
(注6)紀尾井町ビルは、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。上記表中の当該物件のテナント総数については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数を記載しています。また、当該物件のテナント総数の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注7)大崎MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注8)広尾SKビル、渋谷フラッグ及び天神プライムは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件のテナント総数については、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注9)パークレーンプラザは、一のテナントと複数住戸の賃貸借契約を締結している場合、住戸数をテナント数として算定しています。
(注10)御堂筋MTRビルは、パス・スルー型のマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注11)合計のテナント総数の括弧内には、紀尾井町ビル、大崎MTビル及び御堂筋MTRビルについてサブリース契約に基づくテナント総数を基に算出した場合のテナント総数を記載しています。
不動産等資産の稼働率の推移
(注1)「稼働率」は小数点第2位を四捨五入し記載しています。各不動産等資産の稼働率は総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、各区分毎の稼働率の小計(または全不動産等資産の稼働率の合計)は総賃貸可能面積の小計(または合計)に占める総賃貸面積の小計(または合計)の割合を記載しています。なお、小計及び合計の稼働率は、各期末時点において本投資法人が保有する不動産等資産に基づく稼働率を記載しています。
(注2)紀尾井町ビルは、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。上記表中の当該物件の稼働率については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づく稼働率を記載しています。また、当該物件の稼働率の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注3)大崎MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注4)広尾SKビル、渋谷フラッグ及び天神プライムは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件の稼働率については、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注5)小計及び合計の稼働率の括弧内には、紀尾井町ビル、大崎MTビル及び御堂筋MTRビルについてサブリース契約に基づく稼働率を基に算出した場合の稼働率を記載しています。
(注6)御堂筋MTRビルは、パス・スルー型のマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(ⅱ)主要なテナントの状況
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、一のテナントに対する賃貸面積(複数の不動産等資産に一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計)が全不動産等資産の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるテナント(以下「主要なテナント」といいます。)は、森トラスト株式会社、株式会社ホテルオークラ神戸及び株式会社イトーヨーカ堂の3社になります。
主要なテナントの状況
(注1)本投資法人が、前所有者から賃貸借契約の賃貸人たる地位を承継した場合には、前所有者が賃借人と締結した賃貸借契約の契約開始日を記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、主要なテナントとの間で、賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。「総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計」は、主要なテナントを含む全てのテナントとの間で、賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積を記載しています。また、大崎MTビルについては、建物の総賃貸面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。
(注3)「総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計対比」については、小数点第2位を四捨五入し記載しています。
(注4)「期末年間契約賃料」とは、2018年3月31日現在、本投資法人が主要なテナントとの間で締結した賃貸借契約上の月額賃料の12か月分の合計を記載しています。
(ⅲ)主要なテナントとの賃貸借契約の特記事項
2018年3月31日現在において、主要なテナントとの間で締結している賃貸借契約に関して特記すべき事項等(契約更改の方法、敷金・保証金、その他賃貸借契約に関して特記すべき事項等)は以下のとおりです。
(イ)森トラスト株式会社
(注1)本件賃貸借については賃料の改定は行わないこととし、借地借家法第32条を適用しない旨の合意がなされています。
(注2)月額契約賃料について①及び②-1は、賃料とは別途、本件建物共用部の維持管理費用をテナントが負担することを前提としています。2020年4月13日以降の月額契約賃料②-2は、本件建物共用部のうちホテルにかかる維持管理費用をテナントが負担せずに別途賃貸人が負担するため、当該維持管理費用の見込分を賃料として加算しています。但し、オフィス・店舗に関する賃貸借契約を再契約し、引き続き本件建物の一部の維持管理費用を賃料とは別途テナントが負担する場合には、②-1の適用期間が延長され、ホテルの月額契約賃料は30,000,000円となります。
(注)月額契約賃料は、本投資法人がその共有持分(1,000,000分の907,880)に基づいて収受しうる額を記載しています。また、月額契約賃料及び敷金は、転借人の入居状況や転貸借契約の賃料改定等により変動することがあります。
(ロ)株式会社ホテルオークラ神戸
(ハ)株式会社イトーヨーカ堂
c.不動産等資産の詳細な情報
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の詳細な情報は以下のとおりです。
東京汐留ビルディング
ONビル
(注)本件信託不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
紀尾井町ビル
(注1)事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。
(注2)本件信託不動産は二つの信託受益権からなっており、①及び②には、それぞれの信託設定日を記載しています。
大崎MTビル
(注1)本投資法人は、2005年3月31日の取得において、土地の所有権(土地全14筆のうち本投資法人が単独で所有する10筆(合計面積1,807.12㎡)、他の共有者と共有する3筆(合計面積1,073.67㎡、本投資法人の共有持分1,081,560分の710,234)及び1筆(面積121.28㎡、本投資法人の共有持分5分の1))と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の590,950)を取得しています。また、2005年10月28日の取得において、土地の所有権(他の共有者と共有する土地3筆(合計面積10,850.67㎡、本投資法人の共有持分1,000,000分の159,861))と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の247,949)を取得しています。そのほか、2015年1月30日の取得において、土地の所有権(他の共有者と共有する3筆(合計面積1,073.67㎡、本投資法人の共有持分1,081,560分の371,326)と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の68,981)を取得しています。
(注2)賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しています。
御堂筋MTRビル
(注)パス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。
広尾SKビル
(注)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。
天神プライム
(注)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。
新横浜TECHビル
渋谷フラッグ
(注1)本件信託不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
(注2)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。
新橋駅前MTRビル
イトーヨーカドー湘南台店
コーナン相模原西橋本店
(注)本件不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
フレスポ稲毛
(注)「取得価格」及び「鑑定評価額」については、2012年2月29日に本件信託土地の50%を譲渡したため、本件信託不動産全体の取得価格である4,200百万円及び取得時の鑑定評価額である5,000百万円の50%に相当する価格及び価額を記載しています。
ホテルオークラ神戸
パークレーンプラザ
d.ポートフォリオ全体にかかる情報
(ⅰ)建物地震リスク調査レポートについて
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、株式会社竹中工務店より以下の概要の建物地震リスク調査レポートを取得しています。
地震ポートフォリオ解析による予想最大損失率(PML)
(注1)「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個々の建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一的な定義はありませんが、本書においては、PMLとは50年間に10%の超過確率(=再現期間475年)で発生する大きさの地震が1回発生した場合に、その建物に生ずる損失コストの90%信頼値としての予想最大損失率(被災前の状態に復旧する補修工事費の、総建替工事費(再調達価格)に対する割合)をいいます。また、ポートフォリオに関するPMLとは、複数の建築物をまとめて1つの建築物群としたとき、被害の相関性を考慮して、建築物群の中の1ないし複数の建築物に影響を与えるような50年間に10%の超過確率(=再現期間475年)で発生する地震(シナリオ地震)を想定し、それらの地震が1回発生した場合の、建築物群全体に生ずる損失コストの90%信頼値としての予想最大損失率の最大値(個々の地震によって生じた建築物群の補修工事費合計の、建築物群の総建替工事費(再調達価格)合計に対する割合の最大値)をいいます。PMLについては、その算定において考慮される地震危険度は一定のものではなく、地震学等の知見の進歩によって地震のモデル等が変更された場合、その値が変化することがあります。なお、ホテルオークラ神戸については、かかるPML値が本投資法人における投資基準(単体PML値15%未満)を超過しているため、地震保険を付保しています。
(注2)東京汐留ビルディングは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(100分の50)に対する再調達価格を記載しています。
(注3)紀尾井町ビルは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する再調達価格を記載しています。
(注4)大崎MTビルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の907,880)に対する再調達価格を記載しています。
(注5)フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、建物地震リスク調査を実施していません。
(注6)本投資法人のポートフォリオPML値は、複数の想定シナリオ地震のうち、東京都港区付近を震源として発生する地震を想定して算定されています。
(ⅱ)建物状況調査レポートにおける修繕費用について
本投資法人は保有する不動産等資産について、調査会社により作成された建物状況調査レポートを取得しています。当該レポートにおいては、調査後12年間に必要と考えられる修繕及び更新工事、それらに要する修繕費用(概算)が報告されています。下記「建物状況調査レポートにおける修繕費用」には、その調査会社及び当該レポートに基づく修繕費用の年平均額を記載しています。但し、当該レポートについては、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
また、修繕費用は不動産等資産の維持保全に必要な費用ですが、その一部についてはテナントとの契約においてテナント負担となっているものもあり、本投資法人が全てを負担するものではありません。
建物状況調査レポートにおける修繕費用
(注1)調査会社の名称は、原則として、建物状況調査レポート作成時点での名称を記載しています。
(注2)建物状況調査レポートに記載された修繕費用(緊急修繕費用、短期修繕費用及び長期修繕費用等を含みます。)の年平均額(もしくは記載された修繕費用合計額をもとに算出した年平均額)を記載しています。また、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。
(注3)東京汐留ビルディングは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(100分の50)に対する修繕費用を記載しています。
(注4)紀尾井町ビルは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する修繕費用を記載しています。
(注5)大崎MTビルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の907,880)に対する修繕費用を記載しています。
(注6)フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、建物状況調査を実施していません。
(ⅲ)不動産等資産における資本的支出について
(イ)資本的支出の予定
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、現在計画または実施している改修工事等に伴い本投資法人が負担する資本的支出の主な予定は以下のとおりです。
なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
(ロ)期中の資本的支出
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、第32期中に本投資法人が負担した資本的支出に該当する主な工事は以下のとおりです。
(ハ)長期修繕計画のために積み立てた金銭
本投資法人は、中長期的な資本的支出に備え、ポートフォリオ全体の減価償却費と修繕計画を考慮して、修繕積立金を以下のとおり積み立てています。
なお、フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、修繕積立金の積み立てを行っていません。
e.その他の資産
不動産等資産以外のその他投資資産の主要なものは以下のとおりです。
(注)一般社団法人汐留シオサイト・タウンマネージメントに対する基金の返還請求権です。
2018年3月31日現在、本投資法人が保有する不動産及び本投資法人が保有する不動産信託受益権にかかる信託不動産は計15物件あり、これらの不動産は、いずれも本投資法人、あるいは信託不動産については信託契約に基づく信託受託者によって賃貸されています。
a.不動産及び信託不動産の内容一覧
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産の概要は以下のとおりです(以下、不動産並びに不動産信託受益権及びその信託財産たる信託不動産を個別に、または総称して「不動産等資産」といいます。)。
不動産等資産の概要
| 名称 | 所在地(地番)(注1) | 面積(注1) | 構造(注2) /階数(注1) | 所有形態 | ||
| 土地(㎡) | 建物(㎡) | 土地 | 建物 | |||
| 東京汐留ビルディング(注3) | 東京都港区東新橋一丁目12番1 | 17,847.73 | 191,394.06 | SRC・RC・S B4/37F | 所有権 | 所有権 |
| ONビル(注4) (注5) | 東京都品川区北品川五丁目746番1他 | 10,850.67 | 32,812.27 | S・SRC B2/21F | 所有権 | 所有権 |
| 紀尾井町ビル(注5) (注6) | 東京都千代田区紀尾井町3番3他 | 9,291.93 | 63,535.55 | SRC・S B4/26F | 所有権 | 所有権 |
| 大崎MTビル(注4) | 東京都品川区北品川五丁目689番2他 | 13,852.74 | 26,980.68 | S・SRC B3/14F | 所有権 | 所有権 |
| 御堂筋MTRビル(注5) | 大阪市中央区淡路町三丁目43番5 | 1,560.98 | 15,129.16 | S・SRC B2/13F | 所有権 | 所有権 |
| 広尾SKビル(注5) | 東京都渋谷区恵比寿二丁目91番1他 | 1,671.79 | 6,709.80 | SRC B1/7F | 所有権 | 所有権 |
| 天神プライム(注5) (注7) | 福岡市中央区天神二丁目138番他 | 1,110.73 | 7,722.04 | S・RC B1/12F | 所有権 | 所有権 |
| 新横浜TECHビル(注8) | 横浜市港北区新横浜三丁目9番1他 | 2,671.11 | A館:11,636.35 B館:13,550.87 合計:25,187.22 | A館:SRC B1/9F B館:S・SRC B1/16F | 所有権 | 所有権 |
| 渋谷フラッグ(注5) | 東京都渋谷区宇田川町81番11他 | 1,026.44 | 7,766.49 | S・SRC B2/9F | 所有権 | 所有権 |
| 新橋駅前MTRビル | 東京都港区新橋二丁目28番2他 | 1,069.88 | 7,820.45 | S・SRC・RC B2/8F | 所有権 | 所有権 |
| イトーヨーカドー湘南台店 | 神奈川県藤沢市石川六丁目2番1 | 35,209.93 | 53,393.66 | S 5F | 所有権 | 所有権 |
| コーナン相模原西橋本店 | 相模原市緑区西橋本五丁目4番4 | 19,878.57 | 40,283.77 | S 5F | 所有権 | 所有権 |
| フレスポ稲毛(注5) | 千葉市稲毛区長沼原町731番17 | 39,556.71 | - | - | 所有権 | - |
| ホテルオークラ神戸(注5) | 神戸市中央区波止場町48番1他 | 30,944.44 | 72,246.86 | SRC・S B2/35F | 所有権 | 所有権 |
| パークレーンプラザ | 東京都渋谷区神宮前二丁目30番6 | 1,702.95 | 5,246.78 | RC B1/7F | 所有権 | 所有権 |
(注1)「所在地(地番)」、「面積」及び「構造/階数」は、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。
(注2)「構造」について、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「S」は鉄骨造を、それぞれ意味します。
(注3)東京汐留ビルディングの土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地のうち、本投資法人の共有持分は100分の50です。また、東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積は95,697.03㎡です。
(注4)ONビルの土地面積は、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が共有持分を保有する土地3筆の合計面積(10,850.67㎡)であり、信託受託者が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。信託受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が大崎MTビルの敷地として保有しています。従って、当該3筆(合計面積10,850.67㎡)については、大崎MTビルの土地面積の一部及びONビルの土地面積として各々に記載しています。
また、大崎MTビルの土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。当該土地全17筆のうち、13筆(合計面積2,880.79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、1筆(面積121.28㎡)については本投資法人が5分の1の共有持分を保有し、3筆(合計面積10,850.67㎡)については、本投資法人が1,000,000分の159,861の共有持分を保有しています。また、大崎MTビルの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は24,495.21㎡です。
(注5)上記15物件のうち、ONビル、紀尾井町ビル、御堂筋MTRビル、広尾SKビル、天神プライム、渋谷フラッグ、フレスポ稲毛及びホテルオークラ神戸は信託不動産に、その他の7物件は不動産に分類されます。またフレスポ稲毛にかかる信託不動産は土地のみであり、建物は含まれていません。詳細は、後記「c.不動産等資産の詳細な情報」をご参照ください。
(注6)紀尾井町ビルの土地面積は、本件建物の敷地である土地全8筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地全8筆のうち、5筆(合計面積7,433.52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、紀尾井町ビルの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24,598.85㎡です。
(注7)天神プライムの土地面積は、本件建物の敷地である土地全7筆の合計面積であり、その一部に借地を含んでいます。当該土地全7筆のうち、6筆(合計面積1,081.75㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、1筆(面積28.98㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が土地賃借権を有しています。
(注8)新横浜TECHビルは、A館及びB館の2棟の建物とその敷地により構成される不動産です。
不動産等資産の区分、価格及び投資比率
| 地域区分 | 用途区分 (注1) | 名称 | 取得価格 (注2) (百万円) | 帳簿価額 (百万円) | 期末算定 価額 (注3) (百万円) | 直接 還元法 | DCF法 | 期末算定価額 評価機関 | 投資比率 (注4) | |
| 還元 利回り | 割引率 | 最終還元 利回り | ||||||||
| 東京 都心部 | オフィス ビル | 東京汐留ビルディング | 110,000 | 103,320 | 128,000 | 3.6% | 3.6% | 3.8% | 株式会社立地 評価研究所 | 33.9% |
| ONビル | 39,900 | 39,471 | 30,700 | 3.9% | 3.6% | 4.1% | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 12.3% | ||
| 紀尾井町ビル | 34,300 | 33,785 | 36,800 | 3.3% | 3.1% | 3.5% | 大和不動産鑑 定株式会社 | 10.6% | ||
| 大崎MTビル | 14,386 (注5) | 13,268 | 13,000 | 3.8% | 3.5% | 4.0% | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 4.4% | ||
| 広尾SKビル | 8,100 | 8,392 | 8,140 | 3.8% | 3.5% | 3.9% | 大和不動産鑑 定株式会社 | 2.5% | ||
| 小計 | 206,686 | 198,238 | 216,640 | ― | 63.8% | |||||
| 商業施設 | 渋谷フラッグ | 32,040 | 32,591 | 39,200 | 3.3% | 3.1% | 3.5% | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 9.9% | |
| 新橋駅前MTRビル | 18,000 | 17,393 | 20,900 | 4.0% | 3.8% | 4.2% | 日本土地建物 株式会社 | 5.6% | ||
| 小計 | 50,040 | 49,985 | 60,100 | ― | 15.4% | |||||
| その他 | パークレーンプラザ | 3,200 | 3,178 | 3,470 | 3.9% | 4.4% | 3.6% | 日本土地建物 株式会社 | 1.0% | |
| 小計 | 3,200 | 3,178 | 3,470 | ― | 1.0% | |||||
| 小計 | 259,926 | 251,402 | 280,210 | ― | 80.2% | |||||
| その他 | オフィス ビル | 御堂筋MTRビル | 10,170 | 10,168 | 10,400 | 3.7% | 3.5% | 3.9% | 大和不動産鑑 定株式会社 | 3.1% |
| 天神プライム | 6,940 | 6,697 | 8,440 | 4.3% | 4.0% | 4.5% | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 2.1% | ||
| 新横浜TECHビル | 6,900 | 6,758 | 5,650 | 5.1% | 4.9% | 5.4% | 日本土地建物 株式会社 | 2.1% | ||
| 小計 | 24,010 | 23,624 | 24,490 | ― | 7.4% | |||||
| 商業施設 | イトーヨーカドー 湘南台店 | 11,600 | 9,947 | 11,700 | 5.3% | 5.0% | 5.5% | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 3.6% | |
| コーナン 相模原西橋本店 | 7,460 | 7,381 | 8,500 | 5.2% | 4.9% | 5.4% | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 2.3% | ||
| フレスポ稲毛 | 2,100 (注6) | 2,193 | 2,650 | ― (注7) | 7.9% | ― (注8) | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 0.6% | ||
| 小計 | 21,160 | 19,521 | 22,850 | ― | 6.5% | |||||
| その他 | ホテルオークラ神戸 | 19,000 | 16,305 | 16,700 | 4.9% | 4.7% | 5.0% | 株式会社立地 評価研究所 | 5.9% | |
| 小計 | 19,000 | 16,305 | 16,700 | ― | 5.9% | |||||
| 小計 | 64,170 | 59,451 | 64,040 | ― | 19.8% | |||||
| 合計 | 324,096 | 310,854 | 344,250 | ― | 100.0% | |||||
(注1)複数の用途を有する物件については、その主たる用途をもってその属性を判断します。東京汐留ビルディング、紀尾井町ビルについては、主たる用途である「オフィスビル」、渋谷フラッグについては、主たる用途である「商業施設」に区分しています。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。以下同じです。
(注3)「期末算定価額」は、本投資法人の規約及び「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。)に基づき、不動産鑑定士が収益還元法により求めた価額(2018年3月31日を価格時点とする。)を記載しています。
(注4)「投資比率」とは不動産等資産の取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率をいい、小数点第2位を四捨五入し記載しています。
(注5)大崎MTビルの取得価格は、2005年3月31日(7,870百万円)、2005年10月28日(5,656百万円)及び2015年1月30日(860百万円)の各取得価格の合計額を記載しています。
(注6)フレスポ稲毛の取得価格については、2012年2月29日に信託土地の50%を譲渡したため、当該物件全体の取得価格である4,200百万円の50%に相当する価格を記載しています。
(注7)フレスポ稲毛は、直接還元法が採用されていません。
(注8)フレスポ稲毛は、最終還元利回りが設定されていません。
b.不動産等資産における賃貸借の状況一覧
(ⅰ)不動産等資産における賃貸借の状況
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の賃貸借の状況は以下のとおりです。
なお、本投資法人が保有する不動産等資産のうち、各不動産等資産の総賃料収入が、第32期(2017年10月
1日から2018年3月31日までの6か月間)における全不動産等資産の総賃料収入の合計の10%以上を占め
る不動産等資産は、東京汐留ビルディング及び紀尾井町ビルの2物件になります。
不動産等資産の賃貸借の状況
| 地域区分 | 用途区分 | 名称 | 総賃料収入 (注1) (百万円) | 対総賃料収入 比率(注2) | 総賃貸可能 面積(注3) (㎡) | 総賃貸面積 (注4) (㎡) | テナント 総数 |
| 東京都心部 | オフィス ビル | 東京汐留ビルディング | 2,795 | 32.2% | 95,697.03 | 95,697.03 | 1 |
| ONビル | 非開示(注5) | 非開示(注5) | 20,654.60 | 20,654.60 | 1 | ||
| 紀尾井町ビル(注6) | 1,050 | 12.1% | 24,748.48 | 24,722.48 | 37 (69) | ||
| 大崎MTビル(注7) | 312 | 3.6% | 24,495.21 | 24,495.21 | 1 (12) | ||
| 広尾SKビル(注8) | 98 | 1.1% | 4,945.31 | 4,920.74 | 7 | ||
| 商業施設 | 渋谷フラッグ(注8) | 非開示(注5) | 非開示(注5) | 5,983.86 | 5,983.86 | 3 | |
| 新橋駅前MTRビル | 459 | 5.3% | 8,055.00 | 8,055.00 | 1 | ||
| その他 | パークレーンプラザ(注9) | 103 | 1.2% | 4,443.03 | 4,302.33 | 17 | |
| その他 | オフィス ビル | 御堂筋MTRビル(注10) | 294 | 3.4% | 15,129.16 | 15,129.16 | 1 (32) |
| 天神プライム(注8) | 278 | 3.2% | 5,993.80 | 5,993.80 | 15 | ||
| 新横浜TECHビル | 315 | 3.6% | 18,238.86 | 17,452.32 | 9 | ||
| 商業施設 | イトーヨーカドー湘南台店 | 395 | 4.5% | 53,393.66 | 53,393.66 | 1 | |
| コーナン相模原西橋本店 | 非開示(注5) | 非開示(注5) | 40,283.77 | 40,283.77 | 1 | ||
| フレスポ稲毛 | 123 | 1.4% | 39,556.71 | 39,556.71 | 1 | ||
| その他 | ホテルオークラ神戸 | 640 | 7.4% | 72,246.86 | 72,246.86 | 1 | |
| 合計(注11) | 8,686 | 100.0% | 433,865.34 | 432,887.53 | 97 (171) | ||
(注1)「総賃料収入」は、第32期の不動産賃貸事業収益(家賃、共益費、その他賃貸事業収入等)を記載しています。
(注2)「対総賃料収入比率」は小数点第2位を四捨五入し記載しています。
(注3)「総賃貸可能面積」には、不動産等資産の主たる用途として賃貸の用に供することが可能な部分の面積のほか、当該主たる用途以外の用途(事務所、店舗あるいは倉庫等)に供することが可能な部分の面積も含むものとし、これらの合計面積(共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。)を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸可能面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積を記載しています。また、大崎MTビルについては、建物の総賃貸可能面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。
(注4)「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積を記載しています。また、大崎MTビルについては、建物の総賃貸面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。
(注5)ONビル、渋谷フラッグ及びコーナン相模原西橋本店の「総賃料収入」及び「対総賃料収入比率」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
(注6)紀尾井町ビルは、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。上記表中の当該物件のテナント総数については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づくテナント総数を記載しています。また、当該物件のテナント総数の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注7)大崎MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注8)広尾SKビル、渋谷フラッグ及び天神プライムは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件のテナント総数については、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注9)パークレーンプラザは、一のテナントと複数住戸の賃貸借契約を締結している場合、住戸数をテナント数として算定しています。
(注10)御堂筋MTRビルは、パス・スルー型のマスターリース契約を採用しており、当該物件のテナント総数の括弧内には、サブリース契約に基づくテナント総数を記載しています。
(注11)合計のテナント総数の括弧内には、紀尾井町ビル、大崎MTビル及び御堂筋MTRビルについてサブリース契約に基づくテナント総数を基に算出した場合のテナント総数を記載しています。
不動産等資産の稼働率の推移
| 地域 区分 | 用途区分 | 名称 | 最近5年の稼働率(注1)の推移(%) | |||||||||
| 2018年 | 2017年 | 2016年 | 2015年 | 2014年 | 2013年 | |||||||
| 3月末 | 9月末 | 3月末 | 9月末 | 3月末 | 9月末 | 3月末 | 9月末 | 3月末 | 9月末 | |||
| 東京 都心部 | オフィス ビル | 東京汐留ビルディング | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| ONビル | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | ||
| 紀尾井町ビル(注2) | 99.9 (98.7) | 99.9 (98.1) | 99.9 (98.1) | 96.7 (94.8) | 66.1 (65.5) | 60.6 (60.0) | 91.4 (90.8) | - | - | - | ||
| 大崎MTビル(注3) | 100.0 (92.7) | 100.0 (92.7) | 100.0 (92.7) | 100.0 (96.7) | 100.0 (98.2) | 100.0 (100.0) | 100.0 (98.6) | 100.0 (98.6) | 100.0 (83.8) | 100.0 (65.3) | ||
| 広尾SKビル(注4) | 99.5 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | ||
| 小計(注5) | 99.9 (99.1) | 99.9 (99.0) | 99.9 (99.0) | 99.5 (98.9) | 94.9 (94.3) | 94.1 (93.6) | 98.8 (98.5) | 99.9 (96.3) | 99.9 (95.1) | 99.9 (88.0) | ||
| 商業施設 | 渋谷フラッグ(注4) | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | |
| 新橋駅前MTRビル | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | ||
| 小計 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | ||
| その他 | パークレーンプラザ | 96.8 | 100.0 | 100.0 | 93.5 | 92.7 | 96.7 | 100.0 | 92.7 | 100.0 | 95.9 | |
| 小計 | 96.8 | 100.0 | 100.0 | 93.5 | 92.7 | 96.7 | 100.0 | 92.7 | 100.0 | 95.9 | ||
| 小計(注5) | 99.9 (99.2) | 99.9 (99.1) | 99.9 (99.1) | 99.4 (98.8) | 95.3 (94.8) | 94.6 (94.2) | 98.9 (98.6) | 99.8 (96.5) | 99.9 (95.6) | 99.9 (89.1) | ||
| その他 | オフィス ビル | 御堂筋MTRビル(注6) | 100.0 (100.0) | 100.0 (95.5) | 100.0 (95.0) | 100.0 (96.7) | 100.0 (92.9) | 100.0 (90.2) | - | - | - | - |
| 天神プライム(注4) | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 94.6 | 100.0 | 100.0 | 98.6 | 98.6 | 100.0 | 100.0 | ||
| 新横浜TECHビル | 95.7 | 92.6 | 98.8 | 97.8 | 90.5 | 90.5 | 90.5 | 89.5 | 89.5 | 90.5 | ||
| 小計(注5) | 98.0 (97.7) | 96.6 (94.7) | 99.5 (97.9) | 98.2 (96.9) | 95.6 (92.9) | 95.6 (92.1) | 92.7 | 92.3 | 92.7 | 91.0 | ||
| 商業施設 | イトーヨーカドー 湘南台店 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | |
| コーナン 相模原西橋本店 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | ||
| フレスポ稲毛 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | ||
| 小計 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | ||
| その他 | ホテルオークラ神戸 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | |
| 小計 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | ||
| 小計(注5) | 99.7 (99.7) | 99.4 (99.2) | 99.9 (99.8) | 99.8 (99.6) | 99.4 (99.2) | 99.4 (99.1) | 98.9 | 98.8 | 98.9 | 98.6 | ||
| 合計(注5) | 99.8 (99.5) | 99.7 (99.2) | 99.9 (99.5) | 99.6 (99.3) | 97.9 (97.5) | 97.6 (97.3) | 98.9 (98.8) | 99.2 (98.0) | 99.3 (97.7) | 99.1 (95.2) | ||
(注1)「稼働率」は小数点第2位を四捨五入し記載しています。各不動産等資産の稼働率は総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、各区分毎の稼働率の小計(または全不動産等資産の稼働率の合計)は総賃貸可能面積の小計(または合計)に占める総賃貸面積の小計(または合計)の割合を記載しています。なお、小計及び合計の稼働率は、各期末時点において本投資法人が保有する不動産等資産に基づく稼働率を記載しています。
(注2)紀尾井町ビルは、事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。上記表中の当該物件の稼働率については、事務所部分についてはサブリース契約、住宅部分についてはマスターリース契約に基づく稼働率を記載しています。また、当該物件の稼働率の括弧内には、事務所部分と住宅部分のサブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注3)大崎MTビルは、賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注4)広尾SKビル、渋谷フラッグ及び天神プライムは、本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき土地及び建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、上記表中の当該物件の稼働率については、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(注5)小計及び合計の稼働率の括弧内には、紀尾井町ビル、大崎MTビル及び御堂筋MTRビルについてサブリース契約に基づく稼働率を基に算出した場合の稼働率を記載しています。
(注6)御堂筋MTRビルは、パス・スルー型のマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、サブリース契約に基づく稼働率を記載しています。
(ⅱ)主要なテナントの状況
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、一のテナントに対する賃貸面積(複数の不動産等資産に一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計)が全不動産等資産の総賃貸面積の合計の10%以上を占めるテナント(以下「主要なテナント」といいます。)は、森トラスト株式会社、株式会社ホテルオークラ神戸及び株式会社イトーヨーカ堂の3社になります。
主要なテナントの状況
| 賃貸 対象 | テナント名称 (業種) | 入居物件 | 契約開始日 (注1) 契約満了日 | 賃貸面積 (注2) (㎡) | 総賃貸面積 (ポートフォリオ 全体) 合計対比(注3) | 期末年間 契約賃料 (注4) (百万円) | |
| 建物 | 森トラスト株式会社 (不動産業) | 東京汐留ビルディング | ①2010年4月13日 2020年4月12日 (オフィス・店舗) ②2010年4月13日 2035年12月31日 (ホテル) | 95,697.03 | 22.1% | 27.8% | 5,590 |
| 大崎MTビル | 2016年4月1日 2019年3月31日 | 24,495.21 | 5.7% | 636 | |||
| 株式会社ホテルオークラ神戸 (サービス業) | ホテルオークラ神戸 | 2002年4月25日 2022年3月31日 | 72,246.86 | 16.7% | 1,281 | ||
| 株式会社イトーヨーカ堂 (小売業) | イトーヨーカドー湘南台店 | 2002年11月21日 2022年11月20日 | 53,393.66 | 12.3% | 790 | ||
| 合計 | 245,832.76 | 56.8% | - | ||||
| 総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計(注2) | 432,887.53 | - | - | ||||
(注1)本投資法人が、前所有者から賃貸借契約の賃貸人たる地位を承継した場合には、前所有者が賃借人と締結した賃貸借契約の契約開始日を記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、主要なテナントとの間で、賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積を記載しています。「総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計」は、主要なテナントを含む全てのテナントとの間で、賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。なお、東京汐留ビルディングについては、建物の総賃貸面積(191,394.06㎡)に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積を記載しています。また、大崎MTビルについては、建物の総賃貸面積(26,980.68㎡)に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積を記載しています。
(注3)「総賃貸面積(ポートフォリオ全体)合計対比」については、小数点第2位を四捨五入し記載しています。
(注4)「期末年間契約賃料」とは、2018年3月31日現在、本投資法人が主要なテナントとの間で締結した賃貸借契約上の月額賃料の12か月分の合計を記載しています。
(ⅲ)主要なテナントとの賃貸借契約の特記事項
2018年3月31日現在において、主要なテナントとの間で締結している賃貸借契約に関して特記すべき事項等(契約更改の方法、敷金・保証金、その他賃貸借契約に関して特記すべき事項等)は以下のとおりです。
(イ)森トラスト株式会社
| 物件名称 | 東京汐留ビルディング |
| 契約形態 契約期間 | ・定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借) (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約) ①2010年4月13日から2020年4月12日まで(オフィス・店舗) ②2010年4月13日から2035年12月31日まで(ホテル) |
| 月額契約賃料 (注1)(注2) | ① :435,833,334円(オフィス・店舗) ②-1 : 30,000,000円(ホテル)(2010年4月13日から2020年4月12日まで) ②-2 : 35,000,000円(ホテル)(2020年4月13日から2035年12月31日まで) |
| 敷金・保証金等 | なし |
| 期間満了時の更新について | 借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。 但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。 |
| 中途解約について | 契約期間中、中途解約はできません。 |
| 転貸借契約について | ・本件建物は、本投資法人と森トラスト株式会社(本表及び次表において、以下「テナント」といいます。)間のマスターリース契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。 ・テナントは、本投資法人からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。 |
(注1)本件賃貸借については賃料の改定は行わないこととし、借地借家法第32条を適用しない旨の合意がなされています。
(注2)月額契約賃料について①及び②-1は、賃料とは別途、本件建物共用部の維持管理費用をテナントが負担することを前提としています。2020年4月13日以降の月額契約賃料②-2は、本件建物共用部のうちホテルにかかる維持管理費用をテナントが負担せずに別途賃貸人が負担するため、当該維持管理費用の見込分を賃料として加算しています。但し、オフィス・店舗に関する賃貸借契約を再契約し、引き続き本件建物の一部の維持管理費用を賃料とは別途テナントが負担する場合には、②-1の適用期間が延長され、ホテルの月額契約賃料は30,000,000円となります。
| 物件名称 | 大崎MTビル |
| 契約形態 契約期間 | ・定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借) (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約) ・2016年4月1日から2019年3月31日まで |
| 月額契約賃料(注) | 53,053,220円 |
| 敷金・保証金等(注) | 敷金834,758,272円 |
| 期間満了時の更新について | 借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。 但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。 |
| 中途解約について | 契約期間中、中途解約はできません。 |
| 転貸借契約について | ・本件建物は、本投資法人とテナント間のマスターリース契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。 ・テナントは、本投資法人からの書面による承諾を得たうえで、本件建物の全部または一部を第三者に転貸することができます。 |
(注)月額契約賃料は、本投資法人がその共有持分(1,000,000分の907,880)に基づいて収受しうる額を記載しています。また、月額契約賃料及び敷金は、転借人の入居状況や転貸借契約の賃料改定等により変動することがあります。
(ロ)株式会社ホテルオークラ神戸
| 物件名称 | ホテルオークラ神戸 | |
| 契約形態 契約期間 | ・定期建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借) (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約) ・2002年4月25日から2022年3月31日まで | |
| 月額契約賃料 | 固定賃料 | 90,631,500円 |
| 変動賃料 | 固定資産税・都市計画税相当額及び損害保険料相当額の合計(年額)の12分の1 | |
| 敷金・保証金等 | 敷金1,312,500,000円 | |
| 期間満了時の更新について | 借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるため更新はありません。 但し、当事者間の合意により、本契約期間満了日の翌日を始期とする新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。 | |
| 中途解約について | 契約期間中、中途解約はできません。 | |
| 転貸借契約について | ・本件建物は、信託受託者たる三菱UFJ信託銀行株式会社と株式会社ホテルオークラ神戸(本表において、以下「テナント」といいます。)間の定期建物賃貸借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。 ・テナントは、ホテル運営に必要な専門店等に本件信託建物の一部を転貸しています。テナントは、全ての転借人たる専門店等から定期建物賃貸借契約が契約期間満了により終了する場合には転貸借契約も終了させることについて同意を取得しています。 | |
(ハ)株式会社イトーヨーカ堂
| 物件名称 | イトーヨーカドー湘南台店 |
| 契約形態 契約期間 | ・建物賃貸借契約(一棟一括賃貸借) ・2002年11月21日から2022年11月20日まで |
| 月額契約賃料 | 65,833,400円(但し、2018年10月1日から62,500,000円に改定されます。) |
| 敷金・保証金等 | 敷金683,460,000円 |
| 期間満了時の更新について | 期間満了の場合の更新については、本投資法人と株式会社イトーヨーカ堂(本表において、以下「テナント」といいます。)間の協議によると規定しています。 |
| 中途解約について | 契約期間中、中途解約はできません。 但し、テナントは、一定の損害金を支払うことによって解約することができます。 |
| 転貸借契約について | ・本件建物は、本投資法人とテナント間の建物賃貸借契約に基づき、テナントに一棟一括賃貸しています。 ・テナントは、本件建物をショッピングセンターとして、他の専門店等の出店も得てバラエティーに富んだ売場を構成する必要があることから、テナントの関連会社あるいは専門店等に転貸することができます。本投資法人とテナントとの間の建物賃貸借契約が終了する場合は、テナントは当該転借人を退去させなければならない旨合意されています。 |
c.不動産等資産の詳細な情報
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産の詳細な情報は以下のとおりです。
| 1.「不動産等資産の概要」欄の記載について (1)「地積・延床面積」、「構造/階数」及び「建築時期」には、別段の断りがない限り、不動産登記簿に記載された事項を記載しています。 (2)「構造」について、「SRC造」は鉄骨鉄筋コンクリート造、「RC造」は鉄筋コンクリート造、「S造」は鉄骨造を、それぞれ意味します。 (3)区分所有建物、共有建物及び共有土地に関しては、区分所有建物の一棟の建物の延床面積(他の区分所有者が所有する面積を含みます。)、共有建物の延床面積(他の共有者の共有持分を含みます。)及び共有土地全体の面積(他の共有者の共有持分を含みます。)を記載しています。 (4)「用途地域等」には、都市計画法第8条第1項第1号、第2号、第5号及び第9号に掲げる「用途地域」、「特別用途地区」、「防火地域又は準防火地域」及び「臨港地区」並びに都市再生特別措置法第2条第3項及び第5項に掲げる「都市再生緊急整備地域」及び「特定都市再生緊急整備地域」の区分を記載しています。 2.「特定資産の概要」欄の記載について (1)「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。 (2)「取得価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用(不動産売買媒介手数料等)を含まない金額(不動産売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。 3.「取得時の不動産鑑定の概要」欄の記載について 「鑑定評価額」は、不動産等資産を取得検討する際に取得した不動産鑑定評価書に基づく評価額を記載しています。 4.「物件収支状況」欄の記載について (1)物件収支状況は本投資法人の第32期(2017年10月1日から2018年3月31日までの6か月間)の金額を記載しています。なお、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。 (2)「NOI」はネット・オペレーティング・インカムを意味し、各不動産等資産の不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用(減価償却費を除きます。)を控除した金額です。また「NCF」は、ネット・キャッシュ・フローを意味し、各不動産等資産のNOIから資本的支出を控除した金額を記載しています。 (3)不動産賃貸事業損益は、不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用を控除した金額です。不動産賃貸事業費用には、不動産等資産の収支に直接的にかかわらない資産運用報酬、支払利息等を含んでいません。 (4)公租公課の内訳で「固定資産税」には第32期における固定資産税及び都市計画税の合計を記載しています。なお、不動産等資産の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った固定資産税及び都市計画税相当額については、費用計上せず取得原価に算入しています。 (5)区分所有建物、共有建物及び共有土地の場合には、本投資法人の持分相当に対する金額を記載しています。 5.「2017年度公租公課」欄の記載について (1)2017年度の固定資産税(償却資産にかかるものを除きます。)及び都市計画税の税額を記載しています。区分所有建物、共有建物及び共有土地の場合には、本投資法人の持分相当に対する金額を記載しています。 (2)固定資産税及び都市計画税の納付義務は原則として毎年1月1日時点の所有者に課されます。従って2017年1月1日の翌日以降に取得した不動産等資産について、第32期に納付義務はありませんが、参考情報として2017年度の固定資産税及び都市計画税の税額を記載しています。 6.「特記事項」欄の記載について 原則として2018年3月31日現在の不動産の状況(不動産の構造、現況その他投資不動産の価格に重要な影響を及ぼす事項(当該不動産等資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、区分所有建物、共有建物及び共有土地等において、他の共有者等との間に存する管理規約、協定書及び覚書等に記載された重要な事項、当該不動産等資産に関する行政法規における制限等を含みますが、これらに限られません。))を記載しています。なお、当該不動産等に担保の設定がなされている場合は、その旨を「特記事項」欄に記載します(2018年3月31日現在、担保の設定はなされていません。)。 7.鑑定評価業者、前所有者及び施工会社の名称について 原則として、評価、取得、もしくは施工を行った時点での名称を記載しています。 |
東京汐留ビルディング
| 物件番号 | A-1 | 物件名称 | 東京汐留ビルディング | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | オフィスビル・ホテル・商業施設 | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 2,795,000 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区東新橋一丁目12番1号 | 家賃 | 2,795,000 | ||||
| 共益費 | - | |||||||
| 住居表示 | 東京都港区東新橋一丁目9番1号 | 土地賃貸収益 | - | |||||
| 地積 | 17,847.73㎡(他の共有者の共有持分を含みま | その他賃貸事業収入 | - | |||||
| す。) | (2)不動産賃貸事業費用 | 895,059 | ||||||
| 用途地域等 | 商業地域、防火地域、 | 公租公課 | 382,515 | |||||
| 特定都市再生緊急整備地域 | 固定資産税 | 382,515 | ||||||
| (東京都心・臨海地域) | その他公租公課 | - | ||||||
| 建物 | 構造/階数 | SRC・RC・S造陸屋根/地下4階付37階建 | 諸経費 | 3,391 | ||||
| 建築時期 | 2005年1月 | 管理業務費 | - | |||||
| 延床面積 | 191,394.06㎡ | 水道光熱費 | - | |||||
| 本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積: | 損害保険料 | 3,391 | ||||||
| 95,697.03㎡ | 信託報酬 | - | ||||||
| 駐車場台数 | 437台 | その他費用 | - | |||||
| 施工会社 | 株式会社竹中工務店 | 減価償却費 | 509,152 | |||||
| (3)NOI | 2,409,092 | |||||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 1,899,940 | |||||||
| (5)資本的支出 | 3,965 | |||||||
| (6)NCF | 2,405,127 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 賃貸借契約形態 | マスターリース契約 | |||||
| 取得年月日 | 2010年4月13日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | 森トラスト株式会社 | 信託設定日 | - | |||||
| 信託受託者 | - | |||||||
| 取得価格 | 110,000百万円 | 信託期間満了日 | - | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 111,500百万円 | 固定資産税額 | 626,693 | |||||
| 価格時点 | 2010年3月31日 | 都市計画税額 | 134,291 | |||||
| 鑑定評価業者 | 株式会社立地評価研究所 | 合計 | 760,984 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)敷地利用権について 本件土地の利用については、森トラスト株式会社、本件土地の他の共有者及び本件建物の他の共有者間の運営に関する確認書で、森トラスト株式会社及び本件建物の他の共有者が本件土地上に本件建物を所有することの合意がなされている旨が確認されています。本投資法人は、上記運営に関する確認書上の森トラスト株式会社の権利、義務及び契約上の地位を承継しています。 (2)本件土地の権利関係について 本件土地面積は、本投資法人が共有する土地の面積であり、他の共有者の共有持分にかかる部分を含んでいます。当該土地のうち、本投資法人の共有持分は100分の50です。 (3)本件建物の権利関係について 本件建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(100分の50)を乗じた面積は95,697.03㎡です。 (4)買取優先交渉権について 本投資法人は、本件土地及び本件建物の全部または一部の譲渡に関し、森トラスト株式会社に対し優先交渉権を付与しています。 | ||||||||
ONビル
| 物件番号 | A-2 | 物件名称 | ONビル | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | オフィスビル | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 非開示 (注) | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区北品川五丁目746番1他2筆 | 家賃 | |||||
| 共益費 | ||||||||
| 住居表示 | 東京都品川区北品川五丁目9番12号 | 土地賃貸収益 | ||||||
| 地積 | 10,850.67㎡(他の共有者の共有持分を含みます。) | その他賃貸事業収入 | ||||||
| 用途地域等 | 準工業地域、第一種低層住居専用地域、 | (2)不動産賃貸事業費用 | 非開示 (注) | |||||
| 防火地域、準防火地域 | 公租公課 | |||||||
| 固定資産税 | ||||||||
| 建物 | 構造/階数 | S・SRC造陸屋根/地下2階付21階建 | その他公租公課 | |||||
| 諸経費 | ||||||||
| 管理業務費 | ||||||||
| 建築時期 | 1990年11月 | 水道光熱費 | ||||||
| 延床面積 | 32,812.27㎡ | 損害保険料 | ||||||
| 信託報酬 | ||||||||
| 駐車場台数 | 79台 | その他費用 | ||||||
| 減価償却費 | ||||||||
| 施工会社 | 株式会社大林組 | (3)NOI | 646,979 | |||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 562,036 | |||||||
| (5)資本的支出 | 27,668 | |||||||
| (6)NCF | 619,311 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 賃貸借契約形態 | テナントとの直接契約 | |||||
| 取得年月日 | 2008年8月29日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | 有限会社エスアイエイキング2号 | 信託設定日 | 2001年2月9日 | |||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||||||
| 取得価格 | 39,900百万円 | 信託期間満了日 | 2020年10月末日 | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 41,000百万円 | 固定資産税額 | 85,000 | |||||
| 価格時点 | 2008年8月1日 | 都市計画税額 | 18,214 | |||||
| 鑑定評価業者 | 財団法人日本不動産研究所 | 合計 | 103,214 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)本件土地の権利関係について 本件土地面積は全3筆の合計面積であり、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者(以下本表において「本件受託者」といいます。)が1,000,000分の840,139の共有持分を保有しています。なお、当該3筆についての本件受託者保有分以外の共有持分は、本投資法人が保有しています。 (2)敷地利用権について 本件信託建物は、複数の事業者が各別に所有していた複数筆の土地(全体を「大崎ビジネスガーデン」といいます。)上に、本件信託建物を含む2棟の建物(他方の建物は「大崎MTビル」です。)を建設する共同開発事業の一環として建設されたものです。2棟の建物の各所有者(共有者を含みます。)は、大崎ビジネスガーデンを構成する各土地所有者から、各土地についての使用借権または賃借権(存続期間は、本件信託建物の竣工後40年とされています。)の設定を受け、各建物を所有しています。従って、本件受託者は、隣接する大崎MTビルの各共有者が大崎MTビルの各共有持分を所有するために、本件信託土地を使用させる義務を負っています。一方で、本件受託者が本件信託建物を所有するための敷地利用権は、①本件土地のうち本件受託者の保有する共有持分との関係では、当該共有持分となり、②本件土地のうち本投資法人の保有する共有持分及び③本件土地以外の大崎ビジネスガーデン対象土地との関係では、それぞれの土地に設定された使用借権または賃借権となります。 (3)境界確認について 本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。 (4)越境物について 本件土地と隣接土地との境界部分について、本件不動産の塀が一部隣接土地に対し越境しており、また、当該隣接土地の樹木の枝葉等が本件土地に対し越境している可能性があります。 (5)工作物について 本件土地に設置された工作物のうち一部の擁壁は、完了検査を受けておらず検査済証が交付されていません。本投資法人は、国土交通大臣等が指定する検査機関である日本ERI株式会社による建築基準法適合判定調査を実施し、調査の結果、当該工作物は建築基準法との適合性が確保されており、構造上の安全性について支障がないと考えられるとの報告を得ています。 | ||||||||
(注)本件信託不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
紀尾井町ビル
| 物件番号 | A-3 | 物件名称 | 紀尾井町ビル | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | オフィスビル・住宅 | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 1,050,664 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区紀尾井町3番3他 | 家賃 | 942,255 | ||||
| 共益費 | 10,168 | |||||||
| 住居表示 | 東京都千代田区紀尾井町3番12号他 | 土地賃貸収益 | - | |||||
| 地積 | 9,291.93㎡(他の所有者の持分を含みます。) | その他賃貸事業収入 | 98,240 | |||||
| 用途地域等 | 第二種住居地域、防火地域、 | (2)不動産賃貸事業費用 | 559,437 | |||||
| 第一種文教地区 | 公租公課 | 86,705 | ||||||
| 固定資産税 | 85,379 | |||||||
| 建物 | 構造/階数 | SRC・S造陸屋根/地下4階付26階建 | その他公租公課 | 1,325 | ||||
| 諸経費 | 320,337 | |||||||
| 建築時期 | 1989年11月 | 管理業務費 | 241,882 | |||||
| 延床面積 | 建物一棟:63,535.55㎡ | 水道光熱費 | 58,700 | |||||
| 信託受託者の所有にかかる専有部分:24,598.85㎡ | 損害保険料 | 1,246 | ||||||
| 信託報酬 | 800 | |||||||
| 駐車場台数 | 207台 | その他費用 | 17,708 | |||||
| 減価償却費 | 152,394 | |||||||
| 施工会社 | 鹿島建設株式会社 | (3)NOI | 643,622 | |||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 491,227 | |||||||
| (5)資本的支出 | 12,381 | |||||||
| (6)NCF | 631,241 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 賃貸借契約形態 | マスターリース契約(注1) | |||||
| 取得年月日 | 2014年10月1日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | 白馬キャピタル3特定目的会社 | 信託設定日 | ①2002年9月10日 | |||||
| (注2) | ②2004年9月30日 | |||||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||||||
| 取得価格 | 34,300百万円 | 信託期間満了日 | ①2034年9月末日 | |||||
| ②2034年9月末日 | ||||||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 36,200百万円 | 固定資産税額 | 139,096 | |||||
| 価格時点 | 2014年9月1日 | 都市計画税額 | 29,806 | |||||
| 鑑定評価業者 | 大和不動産鑑定株式会社 | 合計 | 168,903 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)権利関係について 本件土地面積は、本件建物の敷地である土地全8筆の合計面積であり、他の所有者(分有)の持分を含んでいます。当該土地全8筆のうち、5筆(合計面積7,433.52㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しています。また、本件建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は24,598.85㎡です。 (2)管理規約について 管理規約により、区分所有者が所有する敷地及び区分所有者が共有する共用部分は、専有部分と分離して単独処分することは禁止されており、共用部分の分割請求も禁止されています。また、敷地権の登記はなされていませんが、敷地の相互利用について、区分所有者間で合意しています。なお、本投資法人が有する議決権の割合は、3,383,389分の2,562,965となっています。 (3)要役地地役権について 本件土地には、隣接土地の一部を承役地として、工作物設置を目的とする要役地地役権が設定されています。 | ||||||||
(注1)事務所部分については本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しており、住宅部分についてはパス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。
(注2)本件信託不動産は二つの信託受益権からなっており、①及び②には、それぞれの信託設定日を記載しています。
大崎MTビル
| 物件番号 | A-4 | 物件名称 | 大崎MTビル | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | オフィスビル | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 312,794 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区北品川五丁目689番2他16筆 | 家賃 | 311,813 | ||||
| 共益費 | - | |||||||
| 住居表示 | 東京都品川区北品川五丁目9番11号 | 土地賃貸収益 | - | |||||
| 地積 | 13,852.74㎡(他の共有者の共有持分を含みます。) | その他賃貸事業収入 | 980 | |||||
| 用途地域等 | 準工業地域、第一種低層住居専用地域、 | (2)不動産賃貸事業費用 | 101,281 | |||||
| 防火地域、準防火地域 | 公租公課 | 36,276 | ||||||
| 固定資産税 | 36,276 | |||||||
| 建物 | 構造/階数 | S・SRC造陸屋根/地下3階付14階建 | その他公租公課 | - | ||||
| 諸経費 | 8,386 | |||||||
| 建築時期 | 1994年7月 | 管理業務費 | - | |||||
| (2008年大規模修繕実施) | 水道光熱費 | - | ||||||
| 延床面積 | 26,980.68㎡ | 損害保険料 | 713 | |||||
| 本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880) | 信託報酬 | - | ||||||
| を乗じた面積:24,495.21㎡ | その他費用 | 7,672 | ||||||
| 駐車場台数 | 65台 | 減価償却費 | 56,618 | |||||
| 施工会社 | 株式会社大林組 | (3)NOI | 268,131 | |||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 211,512 | |||||||
| (5)資本的支出 | 504 | |||||||
| (6)NCF | 267,626 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 賃貸借契約形態 | マスターリース契約(注2) | |||||
| 取得年月日 | ①2005年3月31日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| ②2005年10月28日 | 信託設定日 | - | ||||||
| ③2015年1月30日 | 信託受託者 | - | ||||||
| 前所有者 | ①森トラスト株式会社 | 信託期間満了日 | - | |||||
| ②三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||||||||
| ③個人(非開示) | ||||||||
| 取得価格 | ①7,870百万円 | |||||||
| ②5,656百万円 | ||||||||
| ③860百万円 | ||||||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | ①7,870百万円 | 固定資産税額 | 59,267 | |||||
| ②5,030百万円 | 都市計画税額 | 12,700 | ||||||
| ③860百万円 | 合計 | 71,967 | ||||||
| 価格時点 | ①2005年3月31日 | |||||||
| ②2005年8月31日 | ||||||||
| ③2014年10月31日 | ||||||||
| 鑑定評価業者 | ①、②日本土地建物株式会社 | |||||||
| ③一般財団法人日本不動産研究所 | ||||||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)本件土地の権利関係について 本件土地面積は、本投資法人が所有し、または共有する土地全17筆の合計面積であり、他の共有者の共有持分を含んでいます。 当該土地全17筆のうち、①13筆(合計面積2,880.79㎡)は本投資法人が単独で所有しており、②1筆(面積121.28㎡、本投資法人の共有持分5分の1)及び③3筆(合計面積10,850.67㎡、本投資法人の共有持分1,000,000分の159,861)は他の共有者と共有しています。なお、③における本投資法人以外の共有持分1,000,000分の840,139は、「ONビル 6.特記事項」のとおり本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者(以下本表において「ONビル受託者」といいます。)が所有しています。 (2)本件建物の権利関係について 本件建物は、共有建物であり、建物面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は24,495.21㎡です。 (3)敷地利用権について 本件建物は、複数の事業者が各別に所有していた複数筆の土地(全体を「大崎ビジネスガーデン」といいます。)上に、本件建物を含む2棟の建物(他方の建物は「ONビル」です。)を建設する共同開発事業の一環として建設されたものです。 2棟の建物の各所有者(共有者を含みます。)は、大崎ビジネスガーデンを構成する各土地の所有者から、各土地について使用借権または賃借権(存続期間は、本件建物の竣工後40年とされています。)の設定を受け、各建物を所有しています。従って、本投資法人は、2棟の建物の他の所有者(共有者を含みます。)が各建物を所有するために、本件土地のうち本投資法人が保有する持分を使用させる義務を負っています。一方で、本投資法人が本件建物を所有するため有する敷地利用権は①本件土地のうち本投資法人の保有する持分との関係ではその所有権(共有持分を含みます。)となり、②大崎MTビルにかかる他の共有者またはONビル受託者が保有する大崎ビジネスガーデンの土地持分に対しては、上記使用借権または賃借権となります。 (4)境界確認について 本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。 (5)越境物について 本件土地と隣接土地との境界部分について、本件不動産の塀が一部隣接土地に対し越境しており、また、当該隣接土地の樹木の枝葉等が本件土地に対し越境している可能性があります。 (6)買取優先交渉権について 本投資法人は他の共有者との間で、本件不動産の全部または一部の買取に関し、相互に優先交渉権を付与する協定を承継しています。また、当該各共有者において、本件不動産の買取にかかる優先交渉権を行使しないことが確認された場合には、本投資法人は、森トラスト株式会社に対して、優先交渉権を付与します。 (7)分離処分の禁止について 大崎ビジネスガーデンを構成する各所有者との間で、本件建物の共有持分と当該共有持分の同一の所有者が所有する土地を分離して譲渡することは禁止されています。 | ||||||||
(注1)本投資法人は、2005年3月31日の取得において、土地の所有権(土地全14筆のうち本投資法人が単独で所有する10筆(合計面積1,807.12㎡)、他の共有者と共有する3筆(合計面積1,073.67㎡、本投資法人の共有持分1,081,560分の710,234)及び1筆(面積121.28㎡、本投資法人の共有持分5分の1))と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の590,950)を取得しています。また、2005年10月28日の取得において、土地の所有権(他の共有者と共有する土地3筆(合計面積10,850.67㎡、本投資法人の共有持分1,000,000分の159,861))と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の247,949)を取得しています。そのほか、2015年1月30日の取得において、土地の所有権(他の共有者と共有する3筆(合計面積1,073.67㎡、本投資法人の共有持分1,081,560分の371,326)と建物の所有権(本投資法人の共有持分1,000,000分の68,981)を取得しています。
(注2)賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しています。
御堂筋MTRビル
| 物件番号 | A-5 | 物件名称 | 御堂筋MTRビル | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | オフィスビル | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 294,525 | |||||
| 土地 | 地番 | 大阪市中央区淡路町三丁目43番5 | 家賃 | 241,208 | ||||
| 共益費 | 21,478 | |||||||
| 住居表示 | 大阪市中央区淡路町三丁目6番3号 | 土地賃貸収益 | - | |||||
| 地積 | 1,560.98㎡ | その他賃貸事業収入 | 31,838 | |||||
| 用途地域等 | 商業地域、防火地域、 | (2)不動産賃貸事業費用 | 153,397 | |||||
| 都市再生緊急整備地域 | 公租公課 | 37,617 | ||||||
| (大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域) | 固定資産税 | 37,617 | ||||||
| 建物 | 構造/階数 | S・SRC造陸屋根/地下2階付13階建 | その他公租公課 | - | ||||
| 諸経費 | 60,975 | |||||||
| 管理業務費 | 29,869 | |||||||
| 建築時期 | 1999年3月 | 水道光熱費 | 26,486 | |||||
| 延床面積 | 15,129.16㎡ | 損害保険料 | 499 | |||||
| 信託報酬 | 500 | |||||||
| 駐車場台数 | 54台 | その他費用 | 3,620 | |||||
| 減価償却費 | 54,804 | |||||||
| 施工会社 | 大成・鹿島建設工事共同企業体 | (3)NOI | 195,932 | |||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 141,127 | |||||||
| (5)資本的支出 | 10,057 | |||||||
| (6)NCF | 185,874 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 賃貸借契約形態 | マスターリース契約(注) | |||||
| 取得年月日 | 2015年4月30日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | Rabbit Midosuji特定目的会社 | 信託設定日 | 2001年9月26日 | |||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||||||
| 取得価格 | 10,170百万円 | 信託期間満了日 | 2031年9月末日 | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 10,200百万円 | 固定資産税額 | 61,870 | |||||
| 価格時点 | 2015年1月31日 | 都市計画税額 | 13,257 | |||||
| 鑑定評価業者 | 大和不動産鑑定株式会社 | 合計 | 75,128 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)船場建築線について 本件土地の北側道路は、「船場建築線」の指定を受けており、当該指定に基づき本物件は道路境界線から約2mセットバックしています。当該部分の面積は、建ぺい率・容積率の計算上敷地面積には算入されません。 | ||||||||
(注)パス・スルー型のマスターリース契約を採用しています。
広尾SKビル
| 物件番号 | A-6 | 物件名称 | 広尾SKビル | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | オフィスビル | 運用期間 | 自 2018年1月19日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 72日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 98,982 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区恵比寿二丁目91番1他1筆 | 家賃 | 69,148 | ||||
| 共益費 | 17,973 | |||||||
| 住居表示 | 東京都渋谷区恵比寿二丁目36番13号 | 土地賃貸収益 | - | |||||
| 地積 | 1,671.79㎡(私道負担部分17.93㎡を含みます。) | その他賃貸事業収入 | 11,861 | |||||
| 用途地域等 | 近隣商業地域、準工業地域、特別工業地区 | (2)不動産賃貸事業費用 | 21,599 | |||||
| 防火地域、準防火地域 | 公租公課 | - | ||||||
| 固定資産税 | - | |||||||
| 建物 | 構造/階数 | SRC造陸屋根/地下1階付7階建 | その他公租公課 | - | ||||
| 諸経費 | 13,437 | |||||||
| 管理業務費 | 3,670 | |||||||
| 建築時期 | 1992年11月 | 水道光熱費 | 6,166 | |||||
| 延床面積 | 6,709.80㎡ | 損害保険料 | 117 | |||||
| 信託報酬 | 157 | |||||||
| 駐車場台数 | 24台 | その他費用 | 3,325 | |||||
| 減価償却費 | 8,161 | |||||||
| 施工会社 | 株式会社竹中工務店 | (3)NOI | 85,545 | |||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 77,383 | |||||||
| (5)資本的支出 | - | |||||||
| (6)NCF | 85,545 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 賃貸借契約形態 | マスターリース契約(注) | |||||
| 取得年月日 | 2018年1月19日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | 合同会社PRファースト | 信託設定日 | 2006年12月22日 | |||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||||||
| 取得価格 | 8,100百万円 | 信託期間満了日 | 2038年1月末日 | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 8,140百万円 | 固定資産税額 | 17,916 | |||||
| 価格時点 | 2017年11月30日 | 都市計画税額 | 3,839 | |||||
| 鑑定評価業者 | 大和不動産鑑定株式会社 | 合計 | 21,756 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)越境物について 本件土地と隣接土地との境界部分について、本件建物の一部及び塀が隣接土地に越境しており、また、隣接土地の塀が本件土地に越境していますが、隣接所有者との間で越境を確認する旨の覚書が締結されています。 (2)権利関係について 本件建物は区分所有建物となっていますが、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が全ての区分所有権を単独で所有しています。 | ||||||||
(注)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。
天神プライム
| 物件番号 | A-7 | 物件名称 | 天神プライム | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | オフィスビル | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 278,307 | |||||
| 土地 | 地番 | 福岡市中央区天神二丁目138番他6筆 | 家賃 | 240,684 | ||||
| 共益費 | 20,560 | |||||||
| 住居表示 | 福岡市中央区天神二丁目7番21号 | 土地賃貸収益 | - | |||||
| 地積 | 1,110.73㎡(借地部分を含みます。) | その他賃貸事業収入 | 17,062 | |||||
| (2)不動産賃貸事業費用 | 79,107 | |||||||
| 用途地域等 | 商業地域、防火地域、 | 公租公課 | 22,445 | |||||
| 特定都市再生緊急整備地域 | 固定資産税 | 22,445 | ||||||
| (福岡都心地域) | その他公租公課 | - | ||||||
| 建物 | 構造/階数 | S・RC造陸屋根/地下1階付12階建 | 諸経費 | 28,390 | ||||
| 建築時期 | 2008年3月(2008年10月増築) | 管理業務費 | 7,423 | |||||
| 延床面積 | 7,722.04㎡ | 水道光熱費 | 12,652 | |||||
| 損害保険料 | 185 | |||||||
| 信託報酬 | 750 | |||||||
| 駐車場台数 | 21台(隔地駐車場18台を含みます。) | その他費用 | 7,378 | |||||
| 施工会社 | 株式会社大林組 | 減価償却費 | 28,271 | |||||
| (3)NOI | 227,471 | |||||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 199,200 | |||||||
| (5)資本的支出 | 2,181 | |||||||
| (6)NCF | 225,289 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 賃貸借契約形態 | マスターリース契約(注) | |||||
| 取得年月日 | 2012年7月12日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | カモミール・リアルティ合同会社 | 信託設定日 | 2006年9月15日 | |||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |||||||
| 取得価格 | 6,940百万円 | 信託期間満了日 | 2022年7月31日 | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 7,320百万円 | 固定資産税額 | 36,489 | |||||
| 価格時点 | 2012年6月1日 | 都市計画税額 | 7,819 | |||||
| 鑑定評価業者 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 合計 | 44,308 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)本件土地の権利関係について 本件土地面積は、本件信託建物の敷地である土地全7筆の合計面積であり、その一部に借地を含んでいます。当該土地全7筆のうち、6筆(合計面積1,081.75㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が単独で所有しており、1筆(面積28.98㎡)は本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が土地賃借権を有しています。 (2)越境物について 隣接建物の一部及び工作物等が本件土地に越境していますが、これらの越境物について、越境物に関する「合意書」が締結されており、当該越境物の内容及び状態につき確認され、将来における越境の解消方法等に関し合意しています。 | ||||||||
(注)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。
新横浜TECHビル
| 物件番号 | A-8 | 物件名称 | 新横浜TECHビル | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | オフィスビル | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 315,870 | |||||
| 土地 | 地番 | 横浜市港北区新横浜三丁目9番1他1筆 | 家賃 | 279,666 | ||||
| 住居表示 | A館:横浜市港北区新横浜三丁目9番18号 | 共益費 | 1,515 | |||||
| B館:横浜市港北区新横浜三丁目9番1号 | 土地賃貸収益 | - | ||||||
| 地積 | 2,671.11㎡ | その他賃貸事業収入 | 34,687 | |||||
| 用途地域等 | 商業地域、防火地域 | (2)不動産賃貸事業費用 | 199,284 | |||||
| 公租公課 | 29,488 | |||||||
| 固定資産税 | 29,488 | |||||||
| 建物 | 構造/階数 | A館:SRC造陸屋根/地下1階付9階建 | その他公租公課 | - | ||||
| B館:S・SRC造陸屋根/地下1階付16階建 | 諸経費 | 114,259 | ||||||
| 建築時期 | A館:1986年2月 | 管理業務費 | 58,087 | |||||
| B館:1988年2月 | 水道光熱費 | 37,147 | ||||||
| 延床面積 | A館 11,636.35㎡ | 損害保険料 | 723 | |||||
| B館 13,550.87㎡ | 信託報酬 | - | ||||||
| 合計 25,187.22㎡ | その他費用 | 18,300 | ||||||
| 駐車場台数 | 78台 | 減価償却費 | 55,536 | |||||
| 施工会社 | 鹿島建設株式会社、大成建設株式会社 | (3)NOI | 172,122 | |||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 116,585 | |||||||
| (5)資本的支出 | 36,152 | |||||||
| (6)NCF | 135,969 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 賃貸借契約形態 | テナントとの直接契約 | |||||
| 取得年月日 | 2003年11月14日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | 寺田倉庫株式会社 | 信託設定日 | - | |||||
| シティトラスト信託銀行株式会社 | 信託受託者 | - | ||||||
| 取得価格 | 6,900百万円 | 信託期間満了日 | - | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 6,980百万円 | 固定資産税額 | 47,034 | |||||
| 価格時点 | 2003年9月30日 | 都市計画税額 | 10,078 | |||||
| 鑑定評価業者 | 日本土地建物株式会社 | 合計 | 57,113 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| 特記すべき事項はありません。 | ||||||||
渋谷フラッグ
| 物件番号 | B-1 | 物件名称 | 渋谷フラッグ | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | 商業施設・オフィスビル | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 非開示 (注1) | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区宇田川町81番11他1筆 | 家賃 | |||||
| 共益費 | ||||||||
| 住居表示 | 東京都渋谷区宇田川町33番6号 | 土地賃貸収益 | ||||||
| 地積 | 1,026.44㎡ | その他賃貸事業収入 | ||||||
| 用途地域等 | 商業地域、防火地域、 | (2)不動産賃貸事業費用 | 非開示 (注1) | |||||
| 特定都市再生緊急整備地域(渋谷駅周辺地域) | 公租公課 | |||||||
| 固定資産税 | ||||||||
| 建物 | 構造/階数 | S・SRC造陸屋根/地下2階付9階建 | その他公租公課 | |||||
| 諸経費 | ||||||||
| 管理業務費 | ||||||||
| 建築時期 | 2009年8月 | 水道光熱費 | ||||||
| 延床面積 | 7,766.49㎡ | 損害保険料 | ||||||
| 信託報酬 | ||||||||
| 駐車場台数 | 49台 | その他費用 | ||||||
| 施工会社 | 前田建設工業株式会社 | 減価償却費 | ||||||
| (3)NOI | 687,490 | |||||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 663,928 | |||||||
| (5)資本的支出 | 975 | |||||||
| (6)NCF | 686,514 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 賃貸借契約形態 | マスターリース契約(注2) | |||||
| 取得年月日 | 2013年4月24日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | プライムリテール2有限会社 | 信託設定日 | 2007年1月24日 | |||||
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |||||||
| 取得価格 | 32,040百万円 | 信託期間満了日 | 2023年3月31日 | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 33,000百万円 | 固定資産税額 | 51,569 | |||||
| 価格時点 | 2013年3月1日 | 都市計画税額 | 11,050 | |||||
| 鑑定評価業者 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 合計 | 62,620 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)越境物について 隣接建物の一部及び工作物等が本物件土地に越境していますが、隣接所有者との間で越境を確認する旨の確認書が締結されています。 | ||||||||
(注1)本件信託不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
(注2)本投資法人が信託受託者との間で締結したマスターリース契約に基づき本件信託土地及び本件信託建物を借り受けたうえで、本投資法人から各テナントに対してサブリースをする仕組みを採用しています。
新橋駅前MTRビル
| 物件番号 | B-2 | 物件名称 | 新橋駅前MTRビル | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | 商業施設 | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 459,000 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区新橋二丁目28番2他10筆 | 家賃 | 459,000 | ||||
| 共益費 | - | |||||||
| 住居表示 | 東京都港区新橋二丁目8番5号 | 土地賃貸収益 | - | |||||
| 地積 | 1,069.88㎡ | その他賃貸事業収入 | - | |||||
| 用途地域等 | 商業地域、防火地域、 | (2)不動産賃貸事業費用 | 49,551 | |||||
| 特定都市再生緊急整備地域 | 公租公課 | 30,589 | ||||||
| (東京都心・臨海地域) | 固定資産税 | 30,589 | ||||||
| 建物 | 構造/階数 | S・SRC・RC造陸屋根/地下2階付8階建 | その他公租公課 | - | ||||
| 諸経費 | 1,387 | |||||||
| 管理業務費 | 1,200 | |||||||
| 建築時期 | 1999年4月 | 水道光熱費 | - | |||||
| 延床面積 | 7,820.45㎡ | 損害保険料 | 187 | |||||
| 信託報酬 | - | |||||||
| 駐車場台数 | 29台 | その他費用 | - | |||||
| 施工会社 | 株式会社大林組 | 減価償却費 | 17,574 | |||||
| (3)NOI | 427,022 | |||||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 409,448 | |||||||
| (5)資本的支出 | - | |||||||
| (6)NCF | 427,022 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 賃貸借契約形態 | テナントとの直接契約 | |||||
| 取得年月日 | 2007年4月25日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | 株式会社森トラスト・ホールディングス | 信託設定日 | - | |||||
| 信託受託者 | - | |||||||
| 取得価格 | 18,000百万円 | 信託期間満了日 | - | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 18,200百万円 | 固定資産税額 | 50,301 | |||||
| 価格時点 | 2007年3月1日 | 都市計画税額 | 10,778 | |||||
| 鑑定評価業者 | 日本土地建物株式会社 | 合計 | 61,079 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)買取優先交渉権について 本投資法人は、本件不動産の全部または一部の買取に関し、株式会社森トラスト・ホールディングスまたは株式会社森トラスト・ホールディングスが指定する者に対して、優先交渉権を付与しています。 (2)越境物について 隣接建物の工作物及びダクト等が本件土地に越境しています。また、本件不動産の帰属物が一部隣接土地に越境しています。 これらの越境物について、「越境物に関する確認書」が締結されており、当該越境物の内容及び状態につき確認され、将来における越境の解消方法等に関し合意しています。 | ||||||||
イトーヨーカドー湘南台店
| 物件番号 | B-3 | 物件名称 | イトーヨーカドー湘南台店 | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | 商業施設 | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 395,045 | |||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県藤沢市石川六丁目2番1 | 家賃 | 395,000 | ||||
| 共益費 | - | |||||||
| 住居表示 | 神奈川県藤沢市石川六丁目2番地の1 | 土地賃貸収益 | - | |||||
| 地積 | 35,209.93㎡ | その他賃貸事業収入 | 45 | |||||
| 用途地域等 | 第一種住居地域、第二種住居地域、 | (2)不動産賃貸事業費用 | 148,377 | |||||
| 準防火地域 | 公租公課 | 39,744 | ||||||
| 固定資産税 | 39,744 | |||||||
| 建物 | 構造/階数 | S造陸屋根/5階建 | その他公租公課 | - | ||||
| 附属建物RC造陸屋根/地下1階付1階建 | 諸経費 | 45,308 | ||||||
| 管理業務費 | 1,620 | |||||||
| 建築時期 | 2002年11月 | 水道光熱費 | - | |||||
| 延床面積 | 53,393.66㎡ | 損害保険料 | 893 | |||||
| (附属建物54.88㎡を含みます。) | 信託報酬 | - | ||||||
| 駐車場台数 | 1,460台 | その他費用 | 42,795 | |||||
| 施工会社 | 株式会社錢高組 | 減価償却費 | 63,324 | |||||
| (3)NOI | 309,992 | |||||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 246,667 | |||||||
| (5)資本的支出 | 86,750 | |||||||
| (6)NCF | 223,242 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 賃貸借契約形態 | マスターリース契約 | |||||
| 取得年月日 | 2003年3月28日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | 森インベストメント・トラスト株式会社 | 信託設定日 | - | |||||
| 信託受託者 | - | |||||||
| 取得価格 | 11,600百万円 | 信託期間満了日 | - | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 11,600百万円 | 固定資産税額 | 66,028 | |||||
| 価格時点 | 2003年3月1日 | 都市計画税額 | 11,790 | |||||
| 鑑定評価業者 | 財団法人日本不動産研究所 | 合計 | 77,818 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)架設送電線路について 本件土地の上空には、「架設送電線路に関する契約書」に基づき、東京電力株式会社の送電線路が架設されており、本件土地において、当該架設送電線路に支障を来たすような行為が禁止されています。 (2)藤沢市緑化協定について 本件建物の建設に際し、藤沢市との間で締結した「緑化協定書」に基づき、本件土地の一定面積を緑地として確保しています。 (3)本件建物と本件敷地の分離処分等の禁止について 株式会社イトーヨーカ堂との建物賃貸借契約期間中においては、本件建物と本件土地の分離または本件土地の分割処分が禁止されています。 (4)買取優先交渉権について 本投資法人は、株式会社イトーヨーカ堂との建物賃貸借契約期間中において、本件不動産の買取に関し、株式会社イトーヨーカ堂に対し優先交渉権を付与しています。 | ||||||||
コーナン相模原西橋本店
| 物件番号 | B-4 | 物件名称 | コーナン相模原西橋本店 | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | 商業施設 | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 非開示 (注) | |||||
| 土地 | 地番 | 相模原市緑区西橋本五丁目4番4 | 家賃 | |||||
| 共益費 | ||||||||
| 住居表示 | 相模原市緑区西橋本五丁目4番3号 | 土地賃貸収益 | ||||||
| 地積 | 19,878.57㎡ | その他賃貸事業収入 | ||||||
| 用途地域等 | 商業地域、防火地域 | (2)不動産賃貸事業費用 | 非開示 (注) | |||||
| 公租公課 | ||||||||
| 固定資産税 | ||||||||
| 建物 | 構造/階数 | S造陸屋根/5階建 | その他公租公課 | |||||
| 諸経費 | ||||||||
| 管理業務費 | ||||||||
| 建築時期 | 2005年8月 | 水道光熱費 | ||||||
| 延床面積 | 40,283.77㎡ | 損害保険料 | ||||||
| 信託報酬 | ||||||||
| 駐車場台数 | 862台 | その他費用 | ||||||
| 施工会社 | 東亜建設工業株式会社 | 減価償却費 | ||||||
| (3)NOI | 225,711 | |||||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 188,340 | |||||||
| (5)資本的支出 | - | |||||||
| (6)NCF | 225,711 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 賃貸借契約形態 | マスターリース契約 | |||||
| 取得年月日 | 2012年10月18日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | ケーエージー・トゥエルブ・インベストメント特 | 信託設定日 | - | |||||
| 定目的会社 | 信託受託者 | - | ||||||
| 取得価格 | 7,460百万円 | 信託期間満了日 | - | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 7,560百万円 | 固定資産税額 | 41,470 | |||||
| 価格時点 | 2012年9月1日 | 都市計画税額 | 8,886 | |||||
| 鑑定評価業者 | 一般財団法人日本不動産研究所 | 合計 | 50,356 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)工作物について 本件土地上に賃借人が建築確認申請手続きを経ることなく設置したカーポート等が存在します。当該カーポート等の取扱いについては本投資法人と賃借人の間で協議をしています。 | ||||||||
(注)本件不動産の「不動産賃貸事業収益」及び「不動産賃貸事業費用」については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
フレスポ稲毛
| 物件番号 | B-5 | 物件名称 | フレスポ稲毛 | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | 商業施設用地 | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | - | (1)不動産賃貸事業収益 | 123,609 | |||||
| 土地 | 地番 | 千葉市稲毛区長沼原町731番17 | 家賃 | - | ||||
| 共益費 | - | |||||||
| 住居表示 | - | 土地賃貸収益 | 123,609 | |||||
| 地積 | 39,556.71㎡ | その他賃貸事業収入 | - | |||||
| 用途地域等 | 工業地域 | (2)不動産賃貸事業費用 | 8,019 | |||||
| 公租公課 | 7,269 | |||||||
| 固定資産税 | 7,269 | |||||||
| 建物 | 構造/階数 | - | その他公租公課 | - | ||||
| 諸経費 | 750 | |||||||
| 管理業務費 | - | |||||||
| 建築時期 | - | 水道光熱費 | - | |||||
| 延床面積 | - | 損害保険料 | - | |||||
| 信託報酬 | 750 | |||||||
| 駐車場台数 | - | その他費用 | - | |||||
| 施工会社 | - | 減価償却費 | - | |||||
| (3)NOI | 115,589 | |||||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 115,589 | |||||||
| (5)資本的支出 | - | |||||||
| (6)NCF | 115,589 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 賃貸借契約形態 | テナントとの直接契約 | |||||
| 取得年月日 | 2002年3月28日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | 住友重機械工業株式会社 | 信託設定日 | 2002年3月28日 | |||||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |||||||
| 取得価格(注) | 2,100百万円 | 信託期間満了日 | 2027年12月2日 | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額(注) | 2,500百万円 | 固定資産税額 | 11,973 | |||||
| 価格時点 | 2002年3月1日 | 都市計画税額 | 2,565 | |||||
| 鑑定評価業者 | 財団法人日本不動産研究所 | 合計 | 14,539 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)通行地役権の設定について 本件信託土地に関し、本件信託土地及び本件信託土地の東側隣接地を要役地、当該要役地に隣接する土地の一部を承役地とする「通行地役権設定契約書」が信託受託者と承役地所有者である住友重機械工業株式会社との間で締結されており、かかる地役権の登記がなされています。 (2)土壌浄化対策工事について 前所有者が、2002年1月から同年3月にかけて実施した本件信託土地に関する概況調査及び詳細調査の結果、本件信託土地の一部において、フッ素の環境基準の超過及び鉛の含有参考値の超過が明らかとなりました。この調査結果に基づき、前所有者において2002年7月から同年8月にかけ、土地浄化対策工事が行われました。当該対策工事完了後、本投資法人において実施した環境評価調査において、当該対策工事は適正に行われていることを確認しています。 (3)買取優先交渉権について 本件信託土地の譲渡に関しては、本件信託土地の賃借人である大和リース株式会社が優先交渉権を有しています。なお、特定資産たる不動産信託受益権の譲渡については、第三者のための優先交渉権の設定はなされていません。 | ||||||||
(注)「取得価格」及び「鑑定評価額」については、2012年2月29日に本件信託土地の50%を譲渡したため、本件信託不動産全体の取得価格である4,200百万円及び取得時の鑑定評価額である5,000百万円の50%に相当する価格及び価額を記載しています。
ホテルオークラ神戸
| 物件番号 | C-1 | 物件名称 | ホテルオークラ神戸 | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | ホテル | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 640,599 | |||||
| 土地 | 地番 | 神戸市中央区波止場町48番1他1筆 | 家賃 | 640,599 | ||||
| 共益費 | - | |||||||
| 住居表示 | 神戸市中央区波止場町2番1号 | 土地賃貸収益 | - | |||||
| 地積 | 30,944.44㎡ | その他賃貸事業収入 | - | |||||
| 用途地域等 | 準工業地域、準防火地域、臨港地区 | (2)不動産賃貸事業費用 | 340,381 | |||||
| 公租公課 | 88,514 | |||||||
| 固定資産税 | 88,514 | |||||||
| 建物 | 構造/階数 | SRC・S造陸屋根/地下2階付35階建 | その他公租公課 | - | ||||
| 附属建物SRC造陸屋根/7階建 他6棟 | 諸経費 | 72,509 | ||||||
| 管理業務費 | - | |||||||
| 建築時期 | 1989年3月 | 水道光熱費 | - | |||||
| (1995年3月増築) | 損害保険料 | 8,248 | ||||||
| 延床面積 | 72,246.86㎡ | 信託報酬 | 2,000 | |||||
| (附属建物8,405.80㎡を含みます。) | その他費用 | 62,261 | ||||||
| 駐車場台数 | 429台 | 減価償却費 | 179,356 | |||||
| 施工会社 | 鹿島建設株式会社、大成建設株式会社 | (3)NOI | 479,574 | |||||
| 株式会社大林組、野村建設工業株式会社 | (4)不動産賃貸事業損益 | 300,218 | ||||||
| (5)資本的支出 | 56,551 | |||||||
| (6)NCF | 423,023 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 賃貸借契約形態 | テナントとの直接契約 | |||||
| 取得年月日 | 2006年9月20日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | ラムダ・プロパティーズ・ジャパン・インク | 信託設定日 | 2002年4月25日 | |||||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||||||
| 取得価格 | 19,000百万円 | 信託期間満了日 | 2022年3月31日 | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 18,600百万円 | 固定資産税額 | 144,440 | |||||
| 価格時点 | 2006年8月29日 | 都市計画税額 | 30,951 | |||||
| 鑑定評価業者 | 株式会社立地評価研究所 | 合計 | 175,392 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)買取優先交渉権について 本投資法人は、本件信託受益権または本件信託不動産の買取に関し、株式会社ホテルオークラ神戸及び株式会社ホテルオークラに対し、優先交渉権を付与しています。 (2)越境物について 隣接土地の樹木の枝葉等が一部本件信託土地に越境しており、また、本件信託不動産の帰属物(樹木の枝葉等を含みます。)が一部隣接土地に越境しています。 | ||||||||
パークレーンプラザ
| 物件番号 | C-2 | 物件名称 | パークレーンプラザ | |||||
| 1.不動産等資産の概要 | 4.物件収支状況(千円) | |||||||
| 不動産の用途 | 住宅 | 運用期間 | 自 2017年10月1日 | 稼働日数 | ||||
| 所有 形態 | 土地 | 所有権 | 至 2018年3月31日 | 182日 | ||||
| 建物 | 所有権 | (1)不動産賃貸事業収益 | 103,553 | |||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区神宮前二丁目30番6 | 家賃 | 93,836 | ||||
| 共益費 | 9,043 | |||||||
| 住居表示 | 東京都渋谷区神宮前二丁目30番32号 | 土地賃貸収益 | - | |||||
| 地積 | 1,702.95㎡ | その他賃貸事業収入 | 672 | |||||
| 用途地域等 | 第二種中高層住居専用地域、第二種住居地域、 | (2)不動産賃貸事業費用 | 31,336 | |||||
| 防火地域、準防火地域 | 公租公課 | 6,902 | ||||||
| 固定資産税 | 6,902 | |||||||
| 建物 | 構造/階数 | RC造陸屋根/地下1階付7階建 | その他公租公課 | - | ||||
| 諸経費 | 12,718 | |||||||
| 管理業務費 | 7,823 | |||||||
| 建築時期 | 1988年6月 | 水道光熱費 | 2,267 | |||||
| 延床面積 | 5,246.78㎡ | 損害保険料 | 144 | |||||
| (規約共用部分の物置2棟を含みます。) | 信託報酬 | - | ||||||
| 駐車場台数 | 21台 | その他費用 | 2,482 | |||||
| 施工会社 | 株式会社竹中工務店 | 減価償却費 | 11,716 | |||||
| (3)NOI | 83,932 | |||||||
| (4)不動産賃貸事業損益 | 72,216 | |||||||
| (5)資本的支出 | 802 | |||||||
| (6)NCF | 83,130 | |||||||
| 2.特定資産の概要 | ||||||||
| 特定資産の種類 | 不動産 | 賃貸借契約形態 | テナントとの直接契約 | |||||
| 取得年月日 | 2004年12月24日 | 信託受益権の概要 | ||||||
| 前所有者 | 日本紙パルプ商事株式会社 | 信託設定日 | - | |||||
| 信託受託者 | - | |||||||
| 取得価格 | 3,200百万円 | 信託期間満了日 | - | |||||
| 3.取得時の不動産鑑定の概要 | 5.2017年度公租公課(千円) | |||||||
| 鑑定評価額 | 3,260百万円 | 固定資産税額 | 11,283 | |||||
| 価格時点 | 2004年12月24日 | 都市計画税額 | 2,417 | |||||
| 鑑定評価業者 | 日本土地建物株式会社 | 合計 | 13,701 | |||||
| 6.特記事項 | ||||||||
| (1)境界確認について 本件土地と隣接土地との境界に一部未確定の部分が存在します。 (2)越境物について 本件土地と隣接土地との境界部分について、当該隣接土地の塀、樹木の枝葉等が一部本件土地に対し越境しており、また、本件不動産の帰属物が一部隣接土地に対し越境しています。 (3)権利関係について 本件建物は区分所有建物となっていますが、本投資法人が全ての区分所有権を単独で所有しています。 | ||||||||
d.ポートフォリオ全体にかかる情報
(ⅰ)建物地震リスク調査レポートについて
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、株式会社竹中工務店より以下の概要の建物地震リスク調査レポートを取得しています。
地震ポートフォリオ解析による予想最大損失率(PML)
| 名称 | PML(注1) | 再調達価格(千円) | レポート日付 |
| 東京汐留ビルディング(注2) | 6.0% | 27,558,950 | 2010年3月23日 |
| ONビル | 8.0% | 10,455,300 | 2008年8月21日 |
| 紀尾井町ビル(注3) | 11.3% | 17,551,275 | 2014年9月19日 |
| 大崎MTビル(注4) | 11.5% | 6,416,895 | 2005年3月7日 |
| 御堂筋MTRビル | 2.1% | 4,552,800 | 2015年2月9日 |
| 広尾SKビル | 7.3% | 1,869,400 | 2017年12月1日 |
| 天神プライム | 6.4% | 1,581,600 | 2012年6月14日 |
| 新横浜TECHビル | 8.7% | 6,527,000 | 2003年9月24日 |
| 渋谷フラッグ | 11.9% | 1,483,600 | 2013年3月11日 |
| 新橋駅前MTRビル | 12.2% | 1,384,325 | 2007年2月28日 |
| イトーヨーカドー湘南台店 | 14.0% | 6,956,000 | 2003年11月14日 |
| コーナン相模原西橋本店 | 13.5% | 2,245,100 | 2012年9月7日 |
| フレスポ稲毛(注5) | - | - | - |
| ホテルオークラ神戸 | 17.8% | 16,882,445 | 2006年8月29日 |
| パークレーンプラザ | 14.9% | 1,258,000 | 2004年11月18日 |
| ポートフォリオPML(注6) | 5.4% | 106,722,690 | 2018年3月23日 |
(注1)「PML(Probable Maximum Loss)」とは、地震による予想最大損失率をいいます。PMLには個々の建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがあります。PMLについての統一的な定義はありませんが、本書においては、PMLとは50年間に10%の超過確率(=再現期間475年)で発生する大きさの地震が1回発生した場合に、その建物に生ずる損失コストの90%信頼値としての予想最大損失率(被災前の状態に復旧する補修工事費の、総建替工事費(再調達価格)に対する割合)をいいます。また、ポートフォリオに関するPMLとは、複数の建築物をまとめて1つの建築物群としたとき、被害の相関性を考慮して、建築物群の中の1ないし複数の建築物に影響を与えるような50年間に10%の超過確率(=再現期間475年)で発生する地震(シナリオ地震)を想定し、それらの地震が1回発生した場合の、建築物群全体に生ずる損失コストの90%信頼値としての予想最大損失率の最大値(個々の地震によって生じた建築物群の補修工事費合計の、建築物群の総建替工事費(再調達価格)合計に対する割合の最大値)をいいます。PMLについては、その算定において考慮される地震危険度は一定のものではなく、地震学等の知見の進歩によって地震のモデル等が変更された場合、その値が変化することがあります。なお、ホテルオークラ神戸については、かかるPML値が本投資法人における投資基準(単体PML値15%未満)を超過しているため、地震保険を付保しています。
(注2)東京汐留ビルディングは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(100分の50)に対する再調達価格を記載しています。
(注3)紀尾井町ビルは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する再調達価格を記載しています。
(注4)大崎MTビルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の907,880)に対する再調達価格を記載しています。
(注5)フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、建物地震リスク調査を実施していません。
(注6)本投資法人のポートフォリオPML値は、複数の想定シナリオ地震のうち、東京都港区付近を震源として発生する地震を想定して算定されています。
(ⅱ)建物状況調査レポートにおける修繕費用について
本投資法人は保有する不動産等資産について、調査会社により作成された建物状況調査レポートを取得しています。当該レポートにおいては、調査後12年間に必要と考えられる修繕及び更新工事、それらに要する修繕費用(概算)が報告されています。下記「建物状況調査レポートにおける修繕費用」には、その調査会社及び当該レポートに基づく修繕費用の年平均額を記載しています。但し、当該レポートについては、その内容を保証するものではなく、意見に過ぎません。
また、修繕費用は不動産等資産の維持保全に必要な費用ですが、その一部についてはテナントとの契約においてテナント負担となっているものもあり、本投資法人が全てを負担するものではありません。
建物状況調査レポートにおける修繕費用
| 名称 | レポート日付 | 調査会社(注1) | 修繕費用 (年平均額)(注2) |
| 東京汐留ビルディング(注3) | 2016年2月20日 | 株式会社安井建築設計事務所 | 61,560千円/年 |
| ONビル | 2013年12月29日 | 株式会社安井建築設計事務所 | 154,971千円/年 |
| 紀尾井町ビル(注4) | 2014年9月10日 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 179,692千円/年 |
| 大崎MTビル(注5) | 2016年2月20日 | 株式会社安井建築設計事務所 | 91,639千円/年 |
| 御堂筋MTRビル | 2015年2月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 40,822千円/年 |
| 広尾SKビル | 2017年12月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 25,810千円/年 |
| 天神プライム | 2018年3月22日 | 株式会社安井建築設計事務所 | 12,304千円/年 |
| 新横浜TECHビル | 2017年3月14日 | 株式会社東京建築検査機構 | 97,027千円/年 |
| 渋谷フラッグ | 2013年3月 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 8,492千円/年 |
| 新橋駅前MTRビル | 2014年1月31日 | 株式会社安井建築設計事務所 | 28,084千円/年 |
| イトーヨーカドー湘南台店 | 2017年3月14日 | 株式会社東京建築検査機構 | 50,400千円/年 |
| コーナン相模原西橋本店 | 2018年3月22日 | 株式会社安井建築設計事務所 | 17,514千円/年 |
| フレスポ稲毛(注6) | - | - | - |
| ホテルオークラ神戸 | 2017年3月7日 | 株式会社安井建築設計事務所 | 275,499千円/年 |
| パークレーンプラザ | 2017年3月7日 | 株式会社安井建築設計事務所 | 25,042千円/年 |
(注1)調査会社の名称は、原則として、建物状況調査レポート作成時点での名称を記載しています。
(注2)建物状況調査レポートに記載された修繕費用(緊急修繕費用、短期修繕費用及び長期修繕費用等を含みます。)の年平均額(もしくは記載された修繕費用合計額をもとに算出した年平均額)を記載しています。また、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。
(注3)東京汐留ビルディングは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(100分の50)に対する修繕費用を記載しています。
(注4)紀尾井町ビルは、区分所有建物であり、本投資法人の持分相当に対する修繕費用を記載しています。
(注5)大崎MTビルは、共有建物であり、本投資法人の持分相当(1,000,000分の907,880)に対する修繕費用を記載しています。
(注6)フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、建物状況調査を実施していません。
(ⅲ)不動産等資産における資本的支出について
(イ)資本的支出の予定
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、現在計画または実施している改修工事等に伴い本投資法人が負担する資本的支出の主な予定は以下のとおりです。
なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。
| 名称 (所在) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期(第32期) 支払額 | 既支払総額 (当期含む) | |||
| ONビル (東京都品川区) | 防災設備更新工事 | 自 2018年8月 至 2018年8月 | 10 | ― | ― |
| ONビル (東京都品川区) | 共用部改修工事 | 自 2018年6月 至 2018年6月 | 6 | ― | ― |
| 紀尾井町ビル (東京都千代田区) | 空調設備更新工事 | 自 2018年6月 至 2018年9月 | 10 | ― | ― |
| 大崎MTビル (東京都品川区) | 間仕切り設置工事 | 自 2018年5月 至 2018年6月 | 8 | ― | ― |
| 御堂筋MTRビル (大阪市中央区) | 中央監視設備更新工事 | 自 2018年7月 至 2018年9月 | 15 | ― | ― |
| 御堂筋MTRビル (大阪市中央区) | 空調設備改修工事 | 自 2018年8月 至 2018年9月 | 5 | ― | ― |
| 広尾SKビル (東京都渋谷区) | 中央監視設備更新工事 | 自 2018年6月 至 2018年8月 | 5 | ― | ― |
| 天神プライム (福岡市中央区) | 空調設備更新工事 | 自 2018年4月 至 2018年5月 | 6 | ― | ― |
| 新横浜TECHビル (横浜市港北区) | 非常用発電機設置工事 | 自 2017年11月 至 2018年5月 | 46 | ― | ― |
| 新横浜TECHビル (横浜市港北区) | セキュリティ設備更新工事 | 自 2018年6月 至 2018年9月 | 18 | ― | ― |
| 新横浜TECHビル (横浜市港北区) | 受電設備改修工事 | 自 2018年5月 至 2018年7月 | 5 | ― | ― |
| イトーヨーカドー 湘南台店 (神奈川県藤沢市) | 空調設備改修工事 | 自 2018年5月 至 2018年5月 | 30 | ― | ― |
| イトーヨーカドー 湘南台店 (神奈川県藤沢市) | 中央監視設備更新工事 | 自 2018年7月 至 2018年9月 | 30 | ― | ― |
| ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区) | エレベーター改修工事 | 自 2018年7月 至 2018年9月 | 16 | ― | ― |
| ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区) | 空調設備改修工事 | 自 2018年8月 至 2018年9月 | 15 | ― | ― |
| ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区) | 熱源設備改修工事 | 自 2018年8月 至 2018年9月 | 5 | ― | ― |
| ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区) | 衛生設備更新工事 | 自 2018年8月 至 2018年9月 | 5 | ― | ― |
| ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区) | 扉更新工事 | 自 2018年8月 至 2018年9月 | 5 | ― | ― |
(ロ)期中の資本的支出
2018年3月31日現在において、本投資法人が保有する不動産等資産について、第32期中に本投資法人が負担した資本的支出に該当する主な工事は以下のとおりです。
| 名称 (所在) | 目的 | 実施期間 | 工事金額 (百万円) |
| ONビル (東京都品川区) | 共用部改修工事 | 自2017年10月 至2018年1月 | 13 |
| ONビル (東京都品川区) | 防災設備改修工事 | 自2018年2月 至2018年2月 | 9 |
| 紀尾井町ビル (東京都千代田区) | 空調設備改修工事 | 自2018年2月 至2018年2月 | 7 |
| 新横浜TECHビル (横浜市港北区) | 立体駐車場改修工事 | 自2018年2月 至2018年2月 | 18 |
| 新横浜TECHビル (横浜市港北区) | ゴンドラ改修工事 | 自2018年3月 至2018年3月 | 5 |
| イトーヨーカドー 湘南台店 (神奈川県藤沢市) | 屋上防水工事 | 自2017年7月 至2017年11月 | 65 |
| イトーヨーカドー 湘南台店 (神奈川県藤沢市) | 空調設備改修工事 | 自2018年3月 至2018年3月 | 19 |
| ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区) | 空調設備改修工事 | 自2018年2月 至2018年3月 | 10 |
| ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区) | 扉更新工事 | 自2018年3月 至2018年3月 | 8 |
| ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区) | 屋上防水工事 | 自2018年2月 至2018年3月 | 6 |
| ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区) | 給排気設備改修工事 | 自2018年3月 至2018年3月 | 6 |
| ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区) | 厨房冷蔵庫改修工事 | 自2017年12月 至2018年3月 | 5 |
| ホテルオークラ神戸 (神戸市中央区) | エレベーター改修工事 | 自2018年2月 至2018年3月 | 5 |
| その他 | 機能更新等 | 自2017年10月 至2018年3月 | 57 |
| 合計 | 237 | ||
(ハ)長期修繕計画のために積み立てた金銭
本投資法人は、中長期的な資本的支出に備え、ポートフォリオ全体の減価償却費と修繕計画を考慮して、修繕積立金を以下のとおり積み立てています。
なお、フレスポ稲毛については、借地権付土地(底地)を信託財産とする信託受益権であり、本投資法人は建物等を保有していないため、修繕積立金の積み立てを行っていません。
| 計算期間 | 第28期 | 第29期 | 第30期 | 第31期 | 第32期 |
| 当期首積立金残高 | 2,000百万円 | 2,000百万円 | 2,000百万円 | 2,000百万円 | 2,000百万円 |
| 当期積立額 | 315百万円 | 235百万円 | 151百万円 | 470百万円 | 237百万円 |
| 当期積立金取崩額 | 315百万円 | 235百万円 | 151百万円 | 470百万円 | 237百万円 |
| 次期繰越額 | 2,000百万円 | 2,000百万円 | 2,000百万円 | 2,000百万円 | 2,000百万円 |
e.その他の資産
不動産等資産以外のその他投資資産の主要なものは以下のとおりです。
| 資産の種類 | 数量 | 取得価額(千円) | 評価額(千円) | ||
| 単価 | 金額 | 単価 | 金額 | ||
| 金銭債権(注) | 1件 | 3,152 | 3,152 | 3,152 | 3,152 |
| 合計 | - | - | 3,152 | - | 3,152 |
(注)一般社団法人汐留シオサイト・タウンマネージメントに対する基金の返還請求権です。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
