有価証券報告書(内国投資証券)-第40期(2023/01/01-2023/06/30)
(1)【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、資産を主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的として、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。本資産運用会社は、規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に定める基本方針を踏まえ、本資産運用会社の社内規程として運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産にかかる運用及び管理の方針を、以下のとおり定めています。運用ガイドラインは、「収益性」及び「安定性」の追求を考慮し、また、不動産市場のほか、金融市場、資本市場及び一般的経済情勢の現況及び推移等を総合的に考慮して定められた社内規程であり、今後これらの状況の変化に即して、規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定を踏まえつつ、本資産運用会社の判断により機動的に改定を行うこととします。
② ポートフォリオ構築方針
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用において、刻々と変化する国内外の不動産市場動向、地域経済動向、金融情勢、資本市場動向及び税制・法規制の変化並びに本投資法人の財務内容、さらには必要に応じてテナントの信用力及び賃貸借契約の内容等を十分に考慮し、かつ、各種のリスク軽減を図りながら、以下の方針により上記基本方針の実現のために最適なポートフォリオの構築を目指します。本資産運用会社は、本投資法人の資産運用において、日本国内での投資を中心に据えつつ、海外への投資も行います。
海外不動産投資については、地理的な分散投資による収益安定性(本投資法人のポートフォリオ全体の季節的な収益変動性の緩和を含みます。)が期待されること、地域や対象物件のクオリティ等によっては高い収益性が期待できることから、安定的な需要が見込まれる先進国・地域に所在する海外のホテルについて厳選して投資を検討します。なお、海外不動産投資に関しては、当該物件が所在する国・地域の情報を的確に入手し、政治動向、人口動態、経済成長等マクロ的な観点を踏まえ、当該国の不動産市場動向、法制度、会計、税制、取引慣行等を含む所在地域の市場を総合的に分析するとともに、投資スキームの妥当性並びに法務・会計・税務等に関するリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク・カントリーリスク等も総合的に勘案し、慎重に投資判断を行います。
(イ)投資対象の選定方針
主としてホテル又は住居が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券(以下「コアアセット」といい、不動産等及び不動産対応証券を総称して以下「不動産関連資産」といいます。)に対して投資します。また、ホテル又は住居以外の用に供される不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産(以下「サブアセット」といいます。)に対しても分散投資を行うものとします。サブアセットとは、コアアセットであるホテル及び住居を補完するものとして、オフィスビル、商業施設、高齢者向け居住施設又は宿泊施設等のうち、有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅のいずれかに該当する施設(以下併せて「シニア物件」といいます。)、時間貸し駐車場その他の用に供される不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産をいいます。
本投資法人は、上記のとおりホテル及び住居をコアアセットとしてこれらに重点的に投資しつつ、サブアセットにも分散投資を行うことにより、ポートフォリオの拡大を図りながらそれぞれの用途特性に基づくリスクの分散を追求したポートフォリオ(総合型ポートフォリオ)を構築することを目指します(用途別投資比率については、後記「(ロ)用途別分散投資 D.用途別投資比率」に規定します。)。
但し、海外については、当面の間、ホテルのみに投資します。
上記投資対象を図で表したものは以下のとおりです。
(注1)海外については、当面の間、ホテルのみとします。
また、本投資法人は、幅広い地域に対して分散投資することにより地域的なリスク分散による安定的な資産運用を目指します。本投資法人は、上記のとおり用途別分散投資及び地域的分散投資によるリスク分散を通じて、中長期的な観点から着実な運用資産の成長と安定した収益の確保を目指すという本投資法人の資産運用の基本方針の実現を図るものとします。
(ロ)用途別分散投資
A.コアアセット(ホテル)
ホテルは、各テナントとの賃貸借契約又は運営委託契約の期間が長期にわたる傾向にあり、特にホテルのオペレーターの運営能力や賃料負担力に影響を受けるという特色があります。国内においては、①利益率が相対的に高く、宿泊需要の増大による収益の成長が見込める宿泊特化型のホテル、②宿泊・料飲・物販等、多様な収益源を有することでホテル収益全体の安定的な成長が見込めるフルサービス型ホテル・リゾートタイプホテルを中心に投資する方針です。なお、宿泊特化型ホテルとは、客室収入をより重視し、食事、宴会、スパ又はジム施設等については限定的なサービスの提供に留めるホテルをいい、客室収入をより重視することにより、多くの場合営業利益率は相対的に高くなります。また、フルサービス型ホテルとは、宿泊・料飲・宴会部門を有するホテルをいいます。リゾートタイプホテルとは、観光地や保養地に立地し、宿泊・料飲部門及び付帯施設を有するホテルをいいます。
海外においては、主要先進国・地域に所在し、宿泊・料飲その他の需要獲得能力が高いホテルに投資する方針です。
かかる国内・海外への分散投資により、ホテルポートフォリオ全体の収益の安定と成長を実現していく方針です。
B. コアアセット(住居)
住居は、各テナントとの賃貸借契約期間が2年程度と比較的短期間ではあるものの、個人のテナントが占める割合が高く、また、その潜在的なテナント数が多いことから、他の用途の不動産に比べ、賃貸需要及び賃料相場が比較的安定しており、中長期的に安定した運用に適しているものと考えます。
また、住居はテナントが小規模かつ多数となることから、1テナントの信用事由が本投資法人の資産運用全体に及ぼす影響が小さくなるという点においてテナントの信用リスクの分散が図られます。
但し、当面の間、海外への投資は行いません。
C. サブアセット(その他の用途物件)
コアアセットであるホテル及び住居を補完するものとして、その他の用途物件(オフィスビル、商業施設、シニア物件、時間貸し駐車場等)についても、そのリスク要因その他の特徴を勘案しつつ投資するものとします。具体的には、投資対象とする不動産等の以下の用途毎に、それぞれ以下の方針により投資対象とします(但し、以下は例示であり、これらと異なる用途の不動産等に対して投資を行うこともあります。)。
但し、当面の間、海外への投資は行いません。
(ⅰ)オフィスビル
主に三大都市圏の中心部及びそれに準じる地域のビジネスエリアで利便性の良い立地条件の優れたもののうち、収益性、建物規模、建築及び建物スペック、耐震性、入居テナント属性、環境等を総合的に判断し、十分な賃貸需要が見込めると判断されるものを投資対象とします。
(ⅱ)商業施設
都市近郊の汎用性の高い複合施設や郊外所在の総合大型スーパー等を投資対象とし、周辺のマーケット動向等も勘案して、立地条件の優れたものとします。
(ⅲ)シニア物件
本投資法人は、高齢者向けの居住施設又は宿泊施設等のうち、有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅をシニア物件と定義し、投資対象として投資するものとします。
また、シニア物件の運営に当たっては、かかる運営に実績のあるオペレーターのノウハウを活用し、その効率的な運営に努めます。
なお、シニア物件となる有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅の定義、特徴は以下のとおりです。
(ⅳ)時間貸し駐車場
駐車場管理会社の経験と実績、信用力等を考慮して投資対象を検討します。また、路面の接地状況、看板の設置状況、地域特性、最寄駅からの距離等を総合的に考慮した上で駐車場としての立地条件の優れたものとします。
なお、時間貸し駐車場を取得対象とする主な理由は以下のとおりです。すなわち、交通規制の強化、違法駐車の取締りの強化などにより、時間貸し駐車場のニーズは底堅く、一定の収益が期待できます。また、一部の大規模駐車場を除き、物件規模が小さいことから、自己資金での取得が可能です。さらに、駐車場設備はテナント負担であり、管理もテナントが行うことから管理コストを低く設定できます。その上、立地が繁華街の一角に多いことから転用も比較的容易です。
D.用途別投資比率
上記の観点から、本投資法人は、着実な運用資産の成長と安定した収益の確保に最適と考える運用資産の用途別割合につき、国内外の合算で以下の表に記載の投資比率を目処として資産運用を行うものとします。
なお、着実な成長と安定した収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な運用資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
<用途別投資比率>
(ハ)住居賃料帯別の投資姿勢
住居は、一般に賃貸需要及び賃料相場は比較的安定していますが、高額賃料帯の物件に関しては需要者層が限られ、賃料の上昇幅も大きい一方、不況時の下落幅も大きく、経済情勢の変動の影響を受け易いという特徴を有しています。
このため、景気の変動を受けにくく需要の底堅い月額平均賃料10万円未満の物件に重点的に投資し、住居の持つ特徴である安定性を追求するとともに、立地・グレードに優れた高額物件も組み入れることによって、収益性も意識した投資を行うことといたします。
(ニ)地域別分散投資
本投資法人の投資対象地域は、主として首都圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。)及び政令指定都市としますが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含むものとします。
本投資法人は、特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指します。
なお、海外については、一般社団法人投資信託協会の不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則第24条の2所定の要件を満たす国・地域のみとします。具体的な投資対象国・地域は、北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域とします。
上記の観点から、本投資法人は、運用資産における不動産関連資産の投資地域の割合につき、以下の表に記載の投資比率を目処として資産運用を行うこととします。なお、国内ホテルについては、首都圏以外の地域においても安定的な需要や成長性が見込まれる地域があることに鑑み、エリア別の投資比率は定めません。また、海外不動産投資特有のリスクに鑑み、本投資法人の運用資産に占める海外不動産投資の割合(取得価格ベース)は、15%未満に限定する方針です。
なお、着実な成長と中長期的な安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な不動産関連資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
<地域別投資比率>
(注1) 海外不動産の取得価格については、当該海外不動産への投資実行時における為替レートにより円換算した金額によります。
③ 成長戦略
本投資法人は、中長期的な観点から着実な運用資産の成長を目指すことを基本方針の一つとしており、かかる方針を実現するために、以下の成長戦略に基づき運用資産の規模の拡大(外部成長)と、運用資産からの収益の拡大(内部成長)を目指します。
(イ)外部成長
本投資法人は、中長期的な収益の安定性を重視した外部成長を目指します。中長期的な収益の安定性のために、ホテル及び住居をコアアセットと位置付け、取得の中心としてまいります。国内のホテル物件に関しては、外国人旅行客の動向、投資検討物件の周辺エリアにおけるビジネス客・観光客の宿泊需要、賃貸借契約形態等を総合的に勘案し、ポートフォリオ収益の安定的な成長が期待される物件及び固定賃料スキームを採用し収益の安定性の寄与する物件の双方について取得を検討していきます。海外のホテルについては、地域的分散投資による収益安定性の向上及び収益性の高い物件への投資を通じた収益性向上を実現するため、グローバルベースで広範なオペレーション実績を有し、卓越したマーケティング・販売能力を発揮できるインターナショナルホテルオペレーターが運営し、又は運営ノウハウ・システム・ブランドネーム等を提供し、安定的な需要が期待できるハイクオリティホテルに厳選投資します。住居物件に関しては、大都市圏のスモールタイプ物件を中心に、稼働率、賃貸市場動向、競合物件の有無等を分析し、高い競争力を有する物件の取得を検討していきます。また、オフィスビル・商業施設・シニア物件・時間貸し駐車場等に関しては、コアアセットを補完する意味でサブアセットと位置付け、マーケット状況、ポートフォリオの構成比率、エリア分散効果等を勘案しながら、幅広い用途の物件の取得を検討していきます。
また、物件売買情報収集力の更なる向上のため、幅広く市場での取得機会を探求しつつ、本資産運用会社独自の情報ルート拡大に鋭意努めます。また、本投資法人のスポンサー(本資産運用会社の発行済株式の100%を間接的に保有する親会社の子会社)であり、国内外の不動産投資に関する知見及びネットワークを有する、Fortress Investment Group LLC及びその関係法人(フォートレス・グループ)とも定期的な情報交換等の機会を設け、多角的に市場の情報を収集します。なお、海外のホテルについては、投資判断に必要となる情報が十分かつ確実に入手可能であり、また、取得後の運営においても的確なサポートを得ることが期待できることから、原則として、本投資法人のスポンサーであるフォートレス・グループが開発、所有、又は運営に携わっているホテルを投資対象とします。なお、本資産運用会社は、2015年6月3日付で、サポート会社(フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同会社)との間で、これまでサポート会社が提供してきたサポートの内容を踏まえ、その位置付け及び双方の権利義務を確認するとともに、これを明確化するために「スポンサー・サポート契約」を締結しています。
<スポンサー・サポート契約の概要>上記スポンサー・サポート契約における、外部成長に関連するサポートの概要は以下のとおりです。
(情報提供サービス)
サポート会社は、① Fortress Investment Group LLC及びその関係法人が、保有、開発又は運用する不動産等を売却しようとする場合に、本投資法人の投資基準に適合するとサポート会社において合理的に判断するとき、又は②スポンサー・グループ以外の第三者から売却情報が提供されたときに、その完全な裁量により、本資産運用会社に対し当該不動産等に関する情報を開示できるものとされています。
(各種アドバイザリー業務)
サポート会社は、本資産運用会社に対し、各種アドバイザリー業務を提供できるものとされています。
(情報交換)
本資産運用会社とサポート会社は、不動産等の売買・賃貸マーケット等に関する情報を交換するものとされています。
(ロ)内部成長
本投資法人は以下の方針に基づく積極的かつ効率的な運営管理により、運用資産からの収益の拡大を図り、着実な内部成長を目指します。
A.収入の維持・向上
本投資法人は、下記の施策により、その保有物件の稼働率や収入の維持・向上を目指します。
(ⅰ)投資物件の特性やテナントの属性に適した良質なサービスを提供し、テナントとの関係の充実を図ることにより、テナント満足度の向上を図ります。
(ⅱ)テナント動向を早期に把握し、賃貸市場の繁閑期を見据えた機動的なリーシング活動に努めます。
(ⅲ)国内のホテルについては、そのテナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントのホテルの法人営業力・運営能力を活かし、収益の向上を図るとともに、同社を含むオペレーターを適切に管理し、ホテル収益及び賃料収入の安定化・最大化を図るものとします。海外のホテルについては、フォートレス・グループのサポートを活用して、現地のホテル運営事業に精通した優良なオペレーターを適切に選定・管理し、又は適切な選定・管理がなされるよう運用し、ホテル収益の安定化・最大化を図るものとします。
(ⅳ)取得資産に適した長期修繕計画を策定し、計画的な修繕及び設備投資を行うことにより、取得資産の価値や相対的な競争力を極大化することを目指します。
B.運営・管理コストの低減
本投資法人は、下記の施策により、運営・管理コストの低減を目指します。
(ⅰ)妥当な管理水準の検証を定期的に行うとともに、維持費・管理費・各種業者への支払経費等について可能な限り低減を図り、その収益の極大化を図ります。管理水準の見直しや費用の低減に当たっては、収入の維持・向上に必要とされる水準とのバランスを勘案しながら行います。
(ⅱ)プロパティ・マネジメント会社からの報告事項等を効率的に管理することを目的とするプロパティ・マネジメントシステムを活用し、取得資産の運営・管理の効率化を図っています。
C.プロパティ・マネジメント業務の効率的な管理
本投資法人は、地域的分散投資を図るとの投資方針に従い、プロパティ・マネジメント業務を効率的に管理するため、各投資対象地域に精通し、運営管理実績のある会社の選定を実施します。
プロパティ・マネジメント会社の選定に当たっては、不動産運営管理の経験や能力、取得予定の資産における実績、関係業者とのネットワーク、本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否等を総合的に勘案した上で決定します。
④ 投資態度
本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。)の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とするよう資産運用を行うものとします。
⑤ 運用方針
本資産運用会社は、上記の基本方針、ポートフォリオ構築方針及び投資態度に基づき、着実な運用資産の成長と安定した収益の確保を通して投資主価値の極大化を目指し、以下の運用方針により、本投資法人の資産の運用を行います。
(イ)取得基準
本投資法人の投資対象となる不動産関連資産に投資を行う場合、以下の取得基準により投資を行うこととします。
A.規模
(ホテル・オフィスビル・その他(住居及びシニア物件以外))
規模及び投資価値等を勘案して物件毎に取得を決定します。
(住居及びシニア物件)
原則として、1物件当たりの投資規模は建物の専有延床面積500㎡以上を基準とします。但し、区分所有物件については基準を設けません。
B.投資金額
(ⅰ)投資金額の下限
原則として1物件当たりの投資金額は3億円以上とします。海外資産の場合には、原則として1物件当たりの投資金額は取得時における邦貨換算額10億円以上とします。
(ⅱ)投資金額の上限
ポートフォリオの分散を確保するため、1物件当たりの投資金額の当該物件取得後のポートフォリオ全体に対する割合は、原則として40%以内とします。
C.設備施設
(ホテル・住居及びシニア物件)
戸数、客室数(ホテル)、間取り、客室タイプ(ホテル)、内装、天井高、防犯設備、空調設備、放送受信設備、インターネット設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、エントランス仕様、ロビー仕様(ホテル)、その他共用設備等の仕様に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性あるいは取得後における変更の可能性等を総合的に考慮した上で物件毎に判断します。
(オフィスビル・その他(ホテル・住居及びシニア物件以外))
貸付床の形状、間取り、分割対応、天井高、電気容量、空調方式、床荷重、照度、OAフロア、防犯設備、放送受信設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、その他共用設備等の状況に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性又は取得後における変更の可能性等を総合的に考慮した上で物件毎に判断します。
D.耐震性能
建物への投資につき、原則として新耐震基準(昭和56年改正後の建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)に基づく建物等の耐震基準を指します。以下同じです。)又はそれと同水準以上の性能を有しており、かつ、予想最大損失率(以下「地震PML値」といいます。)(注1)が20%以下の物件を原則とします。なお、地震PML値が20%を超える場合又は個別の物件が加わることによりポートフォリオ全体の地震PML値が10%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保及び耐震補強工事の実施等を検討します。
但し、海外不動産については、所在する国・地域における耐震性の法令上の基準を遵守しているかどうかを基準とするものとし、地震PML値は、当該国・地域での建物への投資の実務において参考とすることが取引慣行上一般的である場合にのみ参考とするものとします。
(注1)地震PML(Probable Maximum Loss)値とは、地震による予想最大損失率を意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。地震PML値についての統一された厳密な定義はないが、本投資法人の投資方針においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(再現期間475年、50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率(%)で示したものをいいます。
E.環境・地質等
以下を勘案の上、投資の可否を判断するものとします。
(ⅰ)アスベスト・フロン・PCB等の有害物質の使用・管理状況
(ⅱ)地質状況、土地利用履歴及び土壌汚染状況等
但し、海外不動産については、所在する国・地域における環境・地質等の法令上の基準を遵守し、かつ地域での実務を勘案し総合的な判断の上投資の可否を判断します。
F.築年数
建物への投資につき、原則として新耐震基準が採用された昭和56年6月以降に建築された物件を投資対象とします。但し、新耐震基準を満たしていること等投資適格と判断した場合には、昭和56年6月以前に建築された物件を投資対象とすることがあります。
海外不動産については、築年数に関する基準は設けません。
G.未稼働物件への投資
本投資法人は、原則として、引渡し時点において稼働物件(注1)である不動産等を取得します。引渡し時点において未稼働物件である不動産等については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、取得することができるものとします。但し、かかる場合においても当該未稼働物件の引渡し直後において、引渡し済みの未稼働物件の契約上の取得価格の合計が、直近の決算期における本投資法人の貸借対照表上の資産総額の10%を超えないことを条件とします。
(注1)建物が竣工しており賃貸中又は賃貸可能である不動産等をいいます。但し、本投資法人が保有する不動産等のうちある時点において稼働物件となった不動産等については、その後の稼働状況(建物の建替え又は大規模修繕等が行われる場合を含みます。)にかかわらず引き続き稼働物件とみなします。なお、かかる稼働物件に該当しない物件を、「未稼働物件」といいます。
H.開発案件への投資
第三者が開発中の不動産については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、工事完成と引渡しのリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資することができるものとします。また、既に取得している物件の増築については、既存物件の価値向上に資すると判断される場合には、法令の範囲内で、増築後のテナントの確保が十分可能と判断されること及び工事完成と引渡しのリスクが極小化されていることを確認の上、実施することができるものとします。
I.権利関係
(ⅰ)共有の場合
a.共有持分割合が50%以下であっても当該物件を取得することができるものとします。
b.処分の自由度を確保するため、共有者間特約等による共有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。
c.収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性、信用力を十分確認の上可能な限り仕組み上の手当(共有持分不分割特約の締結、登記の具備及び敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限りません。)を行います。
(ⅱ)区分所有の場合
a.処分の自由度を確保するため、区分所有者間特約等による区分所有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。
b.収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況(積立金、負債比率、付保状況等)を確認し、必要に応じ独自の手当て(本投資法人内の積立金増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますがこれらに限りません。)を講じます。
また、区分所有権の住宅(一棟全体にかかる区分所有権を全て保有する場合を除きます。)については、住居への投資額(注1)のうち原則33%を超えないこととします。
(注1)投資額とは、既保有物件の取得価格累計及び取得予定の区分所有物件の取得予定価格の合計額をいいます。
(ⅲ)借地の場合
a.借地を投資対象とする場合には、原則として、旧借地法(大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。)又は借地借家法(平成3年法律第90号、その後の改正を含みます。)上の借地権を対象とします。
b.借地上の建物に投資する場合には、原則として、借地上の建物の所有権登記によって当該借地権にかかる第三者対抗要件を具備し、又は、借地権について仮登記を経る等の順位保全策をとること等を慎重に検討し、それが確認された場合にのみ投資の対象とします。但し、借地の地権者又は転貸人(転借地上の建物に投資する場合)の了解が得られない場合において、地権者及び転貸人の属性等から判断してリスクが許容範囲内にあると判断できるときには、借地権について第三者対抗要件又は仮登記等を経ずに、他の保全策を講じた上で投資の対象とすることがあります。
c.底地権者や借地権者の属性については、慎重に考慮し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上判断します。
(ⅳ)担保権・用益権の場合
a.購入予定不動産上の抵当権等の担保権の有無や購入時の抵当権抹消の可能性等を確認します。
b.第三者による地上権・地役権等の用益権設定の有無やその内容を確認し、収益性に与える影響を考慮の上判断します。
(ⅴ)海外不動産の場合
a.所在する国・地域における権利関係等の調査を行い、当該国・地域における実務を勘案し、総合的に判断します。
b.所在する国・地域における法制度又は税制度上の制約、会計処理、投資リスクの限定その他の理由により適切と判断した場合には、海外不動産を所有する海外法人の発行する又は海外不動産を裏付けとする不動産対応証券、株券、社債券その他の有価証券(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第221条の2第1項に規定する法人の発行する株式を含みます。)の取得を通じて、海外不動産への投資を行うことができます。
(ロ)投資不動産のデュー・ディリジェンス
本資産運用会社は、投資物件の取得に当たっては、公正かつ調査能力・経験のある専門の第三者による、不動産鑑定評価書(価格調査書を含む。また、海外不動産については、国土交通省の定める「海外不動産鑑定評価ガイドライン」に準拠して作成されたものとします。)、建物状況調査報告書による分析評価を行うとともに、以下の項目についての経済的、物理的及び法的調査を行った上で総合的に判断します。
A.運用不動産等の経済的調査、物理的調査及び法的調査等の詳細な調査を実施します。
(注1)本投資法人は、国内物件を取得するに当たり、独立した第三者である専門家に、構造計算書を含む耐震構造に問題がないことについての確認の調査を委託し、建築基準法で定める耐震性能についての確認を行っています。
(注2)海外不動産については、当該物件の所在する現地国・地域につき、一般社団法人投資信託協会の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に定める要件を踏まえ、不動産等の使用・収益・処分に係る権利、第三者対抗要件、取引契約の締結・履行、紛争処理制度等に関する法制及び司法制度全般、外国為替、資金決済及び送金等に関する制度等の状況、カントリーリスク並びに取引実務・慣行等についての調査・確認を行い、これらを総合的に勘案して投資判断を行います。カントリーリスクの評価については、短期・中長期の政治・経済の安定性、法令・ビジネス関連の規制等の変更リスク、ビジネス関連コストの高騰リスク、クロスボーダーの送金停止リスク、不動産の収用リスク、リスク顕在化時の司法の安定性・独立性等、幅広いリスクを慎重に分析します。また、気候変動に対する脆弱性、土地の利用制限、水資源・食物の希少性等、気候・環境関連のリスク、交通・通信等ビジネスインフラの整備状況、安定性等のリスク(保険の活用によってリスクを軽減することができるか否かを含みます。)についても慎重な分析を実施します。その他、原則として上記に準じた事項について調査を行うものとしますが、所在する国・地域における実務等を勘案し、上記調査項目の一部を行わない場合があります。
B.個別の不動産等の調査・投資適格性の判断に関しては、デュー・ディリジェンスにおける調査レベルの均一化を図るとともに、取引に当たって留意すべき事項を十分に調査、認識した上で投資適格性を判断します。
C.専門性・客観性・透明性の観点から、建物調査(地震PML値を含みます。)、環境調査、マーケット調査、鑑定評価については、利害関係を有しない独立した外部の専門業者へ調査を委託します。
(ハ)保有期間
原則として中長期保有を目的として資産の運用を行い、資産価値の安定的な成長を図ります。但し、戦略的な理由、ポートフォリオ構成上の理由等により個別資産を売却する場合もあります。
(ニ)物件の管理運営方針
A.基本方針
本資産運用会社は、運用対象不動産の管理について、中長期にわたる稼働率の維持・向上、費用の低減及び計画的な修繕・改善工事を行うことにより、安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上を図ることを基本方針とします。具体的には、以下の方針によることとします。
B.テナント営業
・リーシングの実施に当たって、営業期間毎に本投資法人の運用資産毎のリーシング計画を策定します。
・リーシング計画には、周辺地域又は商圏における新築賃貸不動産の供給動向、業種別テナント動向及び他物件成約事例等を反映し、新規募集賃料及び既存テナントの継続的な賃料の設定、既存テナントの満足度の向上、新規テナント候補への継続営業等の方針を定め、リーシングにつき機動的な対応を図ります。
C.リーシング活動の展開
(周辺地域又は商圏の動向)
・マーケットレポート及び不動産仲介業者等から収集した情報に基づき、各運用不動産の属する周辺地域又は商圏におけるテナント需給の見通し、賃料相場、稼働率、競合物件動向等を分析します。なお、周辺地域又は商圏において構造的変化(新規賃貸不動産の開発動向、新たな交通機関の開業、新駅の設置等)が見られる場合には、当該変化の影響を分析します。
(重点営業先の選定)
・周辺地域又は商圏におけるテナントの動き及びその理由(企業統合、事業転換、リストラクチャリング等)を調査及び分析し、営業活動の重点先とすべきテナント(又は業種)を選定します。
(最適な賃貸条件の検討)
・個別のテナントの賃貸条件の決定に当たっては、当該テナントの信用力、ポートフォリオ全体の収入に対する当該テナントからの賃貸収入の割合、契約形態(定期建物賃貸借契約であるか否か等)を総合的に判断します。
(既存テナント動向の把握)
・既存テナントとのコミュニケーションを十分に図り、当該テナントの動向、ニーズや不満、増床希望等をいち早く把握することに努めます。
D.リーシング方針
本資産運用会社は取得した投資不動産について賃貸を行うときは、以下の方針により、中長期的な収入の安定化を図ります。
・優良テナントを選別すること。
・新規テナントとして入居を希望する法人・個人の業種、業容、業績、財務状況等の信用情報を調査して十分に精査を行った上で賃貸借契約を締結すること。
(テナントの審査基準)
本資産運用会社は、入居が見込まれるテナント(ホテルテナントを除きます。)については、プロパティ・マネジメント会社の協力の下で以下の項目について審査を行い、社会的属性及び信用力の良好なテナントとの賃貸借契約の締結に努めます。なお、ホテルテナント及びオペレーターの選定・管理については、後記Hをご参照ください。
<審査項目>
E.テナント管理方針
(ⅰ)テナント管理
・プロパティ・マネジメント会社の協力の下、テナントの要望・クレーム等については迅速かつ誠実に対応します。
・テナントへのコミュニケーションを図り、感想や不満を迅速・的確に把握し、かつ対応することにより、テナントの満足度の向上に努めます。
・安全対策には万全の対応をとることとし、物件によっては、オートロック・防犯カメラの設置等を行います。
(ⅱ)賃料回収保全策
・本資産運用会社は、賃料延滞の発生時には、早期に督促を行い延滞解消に努めます。
・原則として保証人のない個人テナントとの賃貸借契約においては、保証会社による賃料保証を付すこととします。
F.建物管理方針
(ⅰ)日常の建物管理
本資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力の下に、資産の共用部分及び専有部分の各種設備の管理状態を定期的に確認し、不具合の発見されたものについては、迅速に修繕を行います。
(ⅱ)修繕計画
中長期的な視野から物件の競争力維持向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、設備投資を行います。
(ⅲ)建物管理費用の低減
各項目別に建物管理費用を検証し、費用低減の余地がある場合には、テナントへの影響等に留意しつつ費用の低減を図ります。
G.プロパティ・マネジメント会社の選定・管理
(ⅰ)プロパティ・マネジメント会社の利用
本投資法人は、地域的分散投資を図るとの投資方針に従い、プロパティ・マネジメント業務を効率的に管理するため、各投資対象地域に精通し、運営管理実績のある会社の選定を実施します。
(ⅱ)プロパティ・マネジメント会社の選定基準
本資産運用会社は、安定的な収益の確保及び収益の向上を図るため、以下の点を考慮し、プロパティ・マネジメント会社を業務委託先として選定します。
・不動産運営管理の経験・能力
・取得を予定する資産における実績
・関係業者とのネットワーク
・本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否
・新規テナントの募集能力
・組織体制
・財務体質
・当該物件所在地域の不動産市場に関する知識・経験
・当該不動産関連資産に関するレポーティング能力
・報酬及び手数料の水準
(ⅲ)物件の管理運営状況の把握
本資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社から原則として毎月、以下の報告を受けることにより、物件の管理運営状況を把握し、運用対象不動産の運営計画と実績の差異の分析を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社に必要な指図を行い、安定した収益の確保を目指します。
・テナントからの入金状況
・経費等の支出状況
・テナントの入退居の状況
・建物管理の状況
・テナントからの要望、クレームとそれに対する対応状況
・当該運用対象不動産所在地近隣の賃貸市場動向
(ⅳ)プロパティ・マネジメント会社の管理・評価
プロパティ・マネジメント会社とはコミュニケーションを密にし、物件の管理状況を逐次把握することを基本とし、住居及びオフィスビル・商業施設に関しては週次の報告を通じてリーシング施策の策定・実施・管理を実行し稼働率の向上・賃料収入の増大を図ります。
また、本資産運用会社は、日々の資産運用を行う過程でプロパティ・マネジメント会社の業務遂行状況についてチェックを行います。その結果、本資産運用会社の期待する水準に満たない場合には、プロパティ・マネジメント会社の変更を行うことがあります。
H. ホテルテナント及びオペレーターの選定・管理
ホテルについては、定期会議等を通じてオペレーターの運営状況、管理ホテルの稼働・収益等の動向を適切に管理し、投資法人賃料収入の安定化及び最大化のための各種対応を実行します。
(ⅰ)ホテルテナント及びオペレーターの選定基準
本資産運用会社は、安定的な収益の確保及び収益の向上を図るため、以下の点を考慮し、ホテルオペレーターを選定します。
・ホテル運営の経験・能力
・ブランドを含めた運営に対する評価
・取得を予定する資産(又はその周辺地域)における実績
・集客力・宿泊その他の需要獲得能力
・関係業者(エージェント、法人顧客等)とのネットワーク
・本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否
・組織体制
・財務体質
・当該物件所在地域のホテル市場に関する知識・経験
・当該物件に関するレポーティング能力
・報酬及び手数料の水準
(ⅱ)ホテルテナント及びオペレーターの管理
定期会議等を通じてオペレーターの運営状況、管理ホテルの稼働・収益等の動向を適切に管理し、投資法人賃料収入の安定化及び最大化のための各種対応を実行するものとします。海外のホテルについては、フォートレス・グループの海外におけるホテルチーム及び現地外部委託先と緊密に連携し、定期的な電話会議等を通じて詳細な報告を受けること等により、適切な管理を行います。
I.海外不動産投資に関する管理運営
海外不動産投資にあたっては、投資判断に先立ち、各海外不動産等の所在する国・地域において専門的な知見を有する法律事務所その他の専門家に依頼し、専門家の助言やレポート等を取得するなど、海外不動産等への投資に関して必要な情報を取得した上で、現地法・制度と日本法・制度との違いについて、日本の弁護士、会計士、税理士、不動産鑑定士、エンジニア等の各分野の専門家に対して、必要に応じて検証を依頼します。
期中の物件の管理については、フォートレス・グループとのアドバイザリー契約又はサポート契約等を活用して適切に情報を収集することで適切な管理を行います。
海外不動産に係る情報開示については、投資ストラクチャーに関わらず、現行の本投資法人の国内不動産に係る開示と同レベルの開示を行うとともに、投資ストラクチャーの概要、為替リスクヘッジ等、当該海外不動産投資特有の情報につき適切に開示を行います。対象物件が所在する国・地域における時差や言語の違い等にかかわらず、適時・適切に必要な情報を取得し、対応・対策その他の適切な管理を行うことができるよう、当該海外不動産等のテナント又はオペレーターとの間で緊密な連絡体制を構築し、現地国・地域におけるテナント又はオペレーターとの業務連絡に際しては、その記録等の適切な保管を行うことができるよう、その記録等の保管体制について当該テナント/オペレーターとの間で適切に取り決めます。
(ホ)付保の方針
A.損害保険の付保に関しては、当該建物の火災や事故等を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、適正とされる火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険の付保を行います。
B.地震保険の付保に関しては、災害による影響と損害保険料とを比較検討して、付保の判断を行います。なお、地震PML値が20%を超える物件及び個別の物件が加わることによりポートフォリオ全体の地震PML値が10%を超過する場合には、地震保険の付保及び耐震補強工事の実施等を検討します。
C.海外不動産についても原則として同様とします(但し、地震PML値については、当該国・地域での建物への投資の実務において参考とすることが取引慣行上一般的である場合にのみ参考とします。)が、所在する国・地域における自然災害等の特有のリスクの調査を行い、当該国・地域における実務を勘案して総合的に判断します。
(ヘ)売却方針
本投資法人は、本資産運用会社によるポートフォリオの見直し等により、以下のA.乃至F.の各事項を考慮の上、以下のa.乃至c.の場合に個別不動産の売却について検討します。
A.中長期的な不動産市況
B.将来における収益予測
C.資産価値の上昇・下落の見通し
D.所在立地地域の将来性・安定性
E.劣化又は陳腐化に対応する資本的支出の見込み
F.ポートフォリオの構成における重要性
a.戦略的重要性が失われた場合
例)老朽化等により物件の収益性が低く、追加的な資本支出によっても目標とする収益をあげる見込みがないと判断される場合
b.魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
例)立地地域において、潜在価値を超える魅力的な価格が提示される等強い購入意向が示された場合
c.戦略的に売却を行うことが本投資法人の収益に寄与する場合
例)空室率の改善・賃料のアップ・コストの改善等によりバリューアップが図れた場合
⑥ 財務方針
(イ)基本方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金手当てを目的として、資金の借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の発行をすることができるものとします。但し、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ5,000億円を上限とし、かつ、その合計額が5,000億円を超えないものとします。
(ロ)借入れを行う場合、借入先は金融商品取引法(昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(以下「適格機関投資家」といいます。但し、租税特別措置法(昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。)第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。また、借入先の選定に当たっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、その内容を総合的に考慮してこれを選定します。リファイナンスリスクを軽減するため、借入先の分散及び返済期限の分散に努めます。
(ハ)総資産に対する借入金及び投資法人債の合計額の残高の割合(以下「有利子負債比率」といいます。)は、原則として60%を上限の目処として運用します。但し資産の取得に伴い、有利子負債比率が一時的に60%を超えることがあります。
(ニ)本投資法人は、本投資法人の負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジするため、デリバティブ取引を行うことがあります。また、海外不動産への投資を行う場合においては、為替リスクをヘッジするため、デリバティブ取引を行うことがあります。
(ホ)本投資法人は、運用資産の新規購入、テナント預かり金等の返還又は運転資金等の資金需要への機動的な対応を目的として、コミットメントライン契約等の事前の融資極度枠設定又は随時借入れの予約契約を締結することがあります。
(ヘ)借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することがあります。
(ト)投資口の追加発行を行う場合、本投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長、金融環境及び投資法人の財務状態を考慮した上で、投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮しつつ、これを行います。
本投資法人は、引き続き、より安定した財務体質構築を目指します。
(チ)本投資法人は、海外不動産への投資を行う場合には、現地通貨建てで借入れを行う場合があります。また、調達時における市場環境等を勘案し、円建てで調達し、現地通貨へ換金する場合もあります。
⑦ 開示方針
(イ)資産運用については、投資家の視点に立った迅速、正確かつ公平な情報開示に努めます。
(ロ)情報開示に関しては、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会等が要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。また、財務情報及び運用状況に関する情報のほか、本投資法人への投資判断に際し有用と考えられる情報について、自主的に開示を行う方針です。
(ハ)利害関係人等との取引の透明性を確保するために、利害関係人等との間で行う取引に関して、プレスリリース等により自主的に開示を行います。
① 基本方針
本投資法人は、資産を主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的として、中長期的な観点から、本投資法人に属する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。本資産運用会社は、規約及び本投資法人との資産運用委託契約に基づき、規約に定める基本方針を踏まえ、本資産運用会社の社内規程として運用ガイドラインを制定し、本投資法人の運用資産にかかる運用及び管理の方針を、以下のとおり定めています。運用ガイドラインは、「収益性」及び「安定性」の追求を考慮し、また、不動産市場のほか、金融市場、資本市場及び一般的経済情勢の現況及び推移等を総合的に考慮して定められた社内規程であり、今後これらの状況の変化に即して、規約及び本投資法人との資産運用委託契約の規定を踏まえつつ、本資産運用会社の判断により機動的に改定を行うこととします。
② ポートフォリオ構築方針
本資産運用会社は、本投資法人の資産運用において、刻々と変化する国内外の不動産市場動向、地域経済動向、金融情勢、資本市場動向及び税制・法規制の変化並びに本投資法人の財務内容、さらには必要に応じてテナントの信用力及び賃貸借契約の内容等を十分に考慮し、かつ、各種のリスク軽減を図りながら、以下の方針により上記基本方針の実現のために最適なポートフォリオの構築を目指します。本資産運用会社は、本投資法人の資産運用において、日本国内での投資を中心に据えつつ、海外への投資も行います。
海外不動産投資については、地理的な分散投資による収益安定性(本投資法人のポートフォリオ全体の季節的な収益変動性の緩和を含みます。)が期待されること、地域や対象物件のクオリティ等によっては高い収益性が期待できることから、安定的な需要が見込まれる先進国・地域に所在する海外のホテルについて厳選して投資を検討します。なお、海外不動産投資に関しては、当該物件が所在する国・地域の情報を的確に入手し、政治動向、人口動態、経済成長等マクロ的な観点を踏まえ、当該国の不動産市場動向、法制度、会計、税制、取引慣行等を含む所在地域の市場を総合的に分析するとともに、投資スキームの妥当性並びに法務・会計・税務等に関するリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク・カントリーリスク等も総合的に勘案し、慎重に投資判断を行います。
(イ)投資対象の選定方針
主としてホテル又は住居が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券(以下「コアアセット」といい、不動産等及び不動産対応証券を総称して以下「不動産関連資産」といいます。)に対して投資します。また、ホテル又は住居以外の用に供される不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産(以下「サブアセット」といいます。)に対しても分散投資を行うものとします。サブアセットとは、コアアセットであるホテル及び住居を補完するものとして、オフィスビル、商業施設、高齢者向け居住施設又は宿泊施設等のうち、有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅のいずれかに該当する施設(以下併せて「シニア物件」といいます。)、時間貸し駐車場その他の用に供される不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産をいいます。
本投資法人は、上記のとおりホテル及び住居をコアアセットとしてこれらに重点的に投資しつつ、サブアセットにも分散投資を行うことにより、ポートフォリオの拡大を図りながらそれぞれの用途特性に基づくリスクの分散を追求したポートフォリオ(総合型ポートフォリオ)を構築することを目指します(用途別投資比率については、後記「(ロ)用途別分散投資 D.用途別投資比率」に規定します。)。
但し、海外については、当面の間、ホテルのみに投資します。
上記投資対象を図で表したものは以下のとおりです。
(注1)海外については、当面の間、ホテルのみとします。
また、本投資法人は、幅広い地域に対して分散投資することにより地域的なリスク分散による安定的な資産運用を目指します。本投資法人は、上記のとおり用途別分散投資及び地域的分散投資によるリスク分散を通じて、中長期的な観点から着実な運用資産の成長と安定した収益の確保を目指すという本投資法人の資産運用の基本方針の実現を図るものとします。
(ロ)用途別分散投資
A.コアアセット(ホテル)
ホテルは、各テナントとの賃貸借契約又は運営委託契約の期間が長期にわたる傾向にあり、特にホテルのオペレーターの運営能力や賃料負担力に影響を受けるという特色があります。国内においては、①利益率が相対的に高く、宿泊需要の増大による収益の成長が見込める宿泊特化型のホテル、②宿泊・料飲・物販等、多様な収益源を有することでホテル収益全体の安定的な成長が見込めるフルサービス型ホテル・リゾートタイプホテルを中心に投資する方針です。なお、宿泊特化型ホテルとは、客室収入をより重視し、食事、宴会、スパ又はジム施設等については限定的なサービスの提供に留めるホテルをいい、客室収入をより重視することにより、多くの場合営業利益率は相対的に高くなります。また、フルサービス型ホテルとは、宿泊・料飲・宴会部門を有するホテルをいいます。リゾートタイプホテルとは、観光地や保養地に立地し、宿泊・料飲部門及び付帯施設を有するホテルをいいます。
海外においては、主要先進国・地域に所在し、宿泊・料飲その他の需要獲得能力が高いホテルに投資する方針です。
かかる国内・海外への分散投資により、ホテルポートフォリオ全体の収益の安定と成長を実現していく方針です。
B. コアアセット(住居)
住居は、各テナントとの賃貸借契約期間が2年程度と比較的短期間ではあるものの、個人のテナントが占める割合が高く、また、その潜在的なテナント数が多いことから、他の用途の不動産に比べ、賃貸需要及び賃料相場が比較的安定しており、中長期的に安定した運用に適しているものと考えます。
また、住居はテナントが小規模かつ多数となることから、1テナントの信用事由が本投資法人の資産運用全体に及ぼす影響が小さくなるという点においてテナントの信用リスクの分散が図られます。
但し、当面の間、海外への投資は行いません。
C. サブアセット(その他の用途物件)
コアアセットであるホテル及び住居を補完するものとして、その他の用途物件(オフィスビル、商業施設、シニア物件、時間貸し駐車場等)についても、そのリスク要因その他の特徴を勘案しつつ投資するものとします。具体的には、投資対象とする不動産等の以下の用途毎に、それぞれ以下の方針により投資対象とします(但し、以下は例示であり、これらと異なる用途の不動産等に対して投資を行うこともあります。)。
但し、当面の間、海外への投資は行いません。
(ⅰ)オフィスビル
主に三大都市圏の中心部及びそれに準じる地域のビジネスエリアで利便性の良い立地条件の優れたもののうち、収益性、建物規模、建築及び建物スペック、耐震性、入居テナント属性、環境等を総合的に判断し、十分な賃貸需要が見込めると判断されるものを投資対象とします。
(ⅱ)商業施設
都市近郊の汎用性の高い複合施設や郊外所在の総合大型スーパー等を投資対象とし、周辺のマーケット動向等も勘案して、立地条件の優れたものとします。
(ⅲ)シニア物件
本投資法人は、高齢者向けの居住施設又は宿泊施設等のうち、有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅をシニア物件と定義し、投資対象として投資するものとします。
また、シニア物件の運営に当たっては、かかる運営に実績のあるオペレーターのノウハウを活用し、その効率的な運営に努めます。
なお、シニア物件となる有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅の定義、特徴は以下のとおりです。
| 種類 | 定義・特徴等 |
| 有料老人ホーム | 有料老人ホームとは、老人福祉法第29条に定義される有料老人ホームを指し、老人を入居させ、入浴、排せつ若しくは食事の介護、食事の提供又はその他の日常生活上必要な便宜であって厚生労働省令で定めるものの供与をする事業を行う施設であって、同法上の老人福祉施設、認知症対応型老人共同生活援助事業を行う住居その他厚生労働省令で定める施設でないものをいいます。 有料老人ホームは、要介護状態となっている老人に対し介護サービスを提供できることが特徴であり、設置に当たっては各都道府県への届出が必要となり、その監督下に置かれます。 |
| サービス付き高齢者向け住宅 | サービス付き高齢者向け住宅とは、住宅の設計や構造に関する基準、入居者へのサービスに関する基準、契約内容に関する以下の三つの基準のそれぞれの要件を満たし、都道府県に登録された住宅をいいます。 (住 宅) ・床面積(原則25㎡以上) ・便所・洗面設備等の設備構造が一定の基準を満たすこと ・バリアフリー (サービス) ・サービスを提供すること(少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供) (契 約) ・高齢者の居住の安定が図られた契約であること ・敷金・家賃・サービス対価以外の金銭を徴収しないこと ・前払家賃等の返還ルール及び保全措置が講じられていること |
(ⅳ)時間貸し駐車場
駐車場管理会社の経験と実績、信用力等を考慮して投資対象を検討します。また、路面の接地状況、看板の設置状況、地域特性、最寄駅からの距離等を総合的に考慮した上で駐車場としての立地条件の優れたものとします。
なお、時間貸し駐車場を取得対象とする主な理由は以下のとおりです。すなわち、交通規制の強化、違法駐車の取締りの強化などにより、時間貸し駐車場のニーズは底堅く、一定の収益が期待できます。また、一部の大規模駐車場を除き、物件規模が小さいことから、自己資金での取得が可能です。さらに、駐車場設備はテナント負担であり、管理もテナントが行うことから管理コストを低く設定できます。その上、立地が繁華街の一角に多いことから転用も比較的容易です。
D.用途別投資比率
上記の観点から、本投資法人は、着実な運用資産の成長と安定した収益の確保に最適と考える運用資産の用途別割合につき、国内外の合算で以下の表に記載の投資比率を目処として資産運用を行うものとします。
なお、着実な成長と安定した収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な運用資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
<用途別投資比率>
| 不動産関連資産の用途 | 組入比率 (取得価格ベース) |
| ホテル及び住居 | 50%以上 |
| その他の用途物件 (オフィスビル、商業施設、シニア物件、時間貸し駐車場等) | 50%未満 |
(ハ)住居賃料帯別の投資姿勢
住居は、一般に賃貸需要及び賃料相場は比較的安定していますが、高額賃料帯の物件に関しては需要者層が限られ、賃料の上昇幅も大きい一方、不況時の下落幅も大きく、経済情勢の変動の影響を受け易いという特徴を有しています。
このため、景気の変動を受けにくく需要の底堅い月額平均賃料10万円未満の物件に重点的に投資し、住居の持つ特徴である安定性を追求するとともに、立地・グレードに優れた高額物件も組み入れることによって、収益性も意識した投資を行うことといたします。
(ニ)地域別分散投資
本投資法人の投資対象地域は、主として首都圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。)及び政令指定都市としますが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含むものとします。
本投資法人は、特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指します。
なお、海外については、一般社団法人投資信託協会の不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則第24条の2所定の要件を満たす国・地域のみとします。具体的な投資対象国・地域は、北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域とします。
上記の観点から、本投資法人は、運用資産における不動産関連資産の投資地域の割合につき、以下の表に記載の投資比率を目処として資産運用を行うこととします。なお、国内ホテルについては、首都圏以外の地域においても安定的な需要や成長性が見込まれる地域があることに鑑み、エリア別の投資比率は定めません。また、海外不動産投資特有のリスクに鑑み、本投資法人の運用資産に占める海外不動産投資の割合(取得価格ベース)は、15%未満に限定する方針です。
なお、着実な成長と中長期的な安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な不動産関連資産を取得する場合には、その過程において一時的に以下の表の比率から乖離する場合があります。
<地域別投資比率>
| エリア | 具体的なエリア | 組入比率(取得価格ベース) | |
| 首都圏 | 東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県 | 全体の組入比率: 85%以上 | 国内ホテルを除く国内組入比率: 70%以上 |
| 地方主要 都市部 | 首都圏の周辺地域並びに政令指定都市をはじめとする全国の主要都市及びこれらの周辺地域 | 国内ホテルを除く国内組入比率: 30%未満 | |
| 海外 | 北米、欧州、アジアに属する国・地域のうち、政治・経済・金融システムの安定度が高く、法律・会計・税務・不動産市場等に関する透明性が確保されている先進国・地域、又はこれに準ずる国・地域(米国・カナダ・英国・英領ケイマン諸島・シンガポール等) | 全体の組入比率: 15%未満 (当面の間、ホテルのみ) | - |
(注1) 海外不動産の取得価格については、当該海外不動産への投資実行時における為替レートにより円換算した金額によります。
③ 成長戦略
本投資法人は、中長期的な観点から着実な運用資産の成長を目指すことを基本方針の一つとしており、かかる方針を実現するために、以下の成長戦略に基づき運用資産の規模の拡大(外部成長)と、運用資産からの収益の拡大(内部成長)を目指します。
(イ)外部成長
本投資法人は、中長期的な収益の安定性を重視した外部成長を目指します。中長期的な収益の安定性のために、ホテル及び住居をコアアセットと位置付け、取得の中心としてまいります。国内のホテル物件に関しては、外国人旅行客の動向、投資検討物件の周辺エリアにおけるビジネス客・観光客の宿泊需要、賃貸借契約形態等を総合的に勘案し、ポートフォリオ収益の安定的な成長が期待される物件及び固定賃料スキームを採用し収益の安定性の寄与する物件の双方について取得を検討していきます。海外のホテルについては、地域的分散投資による収益安定性の向上及び収益性の高い物件への投資を通じた収益性向上を実現するため、グローバルベースで広範なオペレーション実績を有し、卓越したマーケティング・販売能力を発揮できるインターナショナルホテルオペレーターが運営し、又は運営ノウハウ・システム・ブランドネーム等を提供し、安定的な需要が期待できるハイクオリティホテルに厳選投資します。住居物件に関しては、大都市圏のスモールタイプ物件を中心に、稼働率、賃貸市場動向、競合物件の有無等を分析し、高い競争力を有する物件の取得を検討していきます。また、オフィスビル・商業施設・シニア物件・時間貸し駐車場等に関しては、コアアセットを補完する意味でサブアセットと位置付け、マーケット状況、ポートフォリオの構成比率、エリア分散効果等を勘案しながら、幅広い用途の物件の取得を検討していきます。
また、物件売買情報収集力の更なる向上のため、幅広く市場での取得機会を探求しつつ、本資産運用会社独自の情報ルート拡大に鋭意努めます。また、本投資法人のスポンサー(本資産運用会社の発行済株式の100%を間接的に保有する親会社の子会社)であり、国内外の不動産投資に関する知見及びネットワークを有する、Fortress Investment Group LLC及びその関係法人(フォートレス・グループ)とも定期的な情報交換等の機会を設け、多角的に市場の情報を収集します。なお、海外のホテルについては、投資判断に必要となる情報が十分かつ確実に入手可能であり、また、取得後の運営においても的確なサポートを得ることが期待できることから、原則として、本投資法人のスポンサーであるフォートレス・グループが開発、所有、又は運営に携わっているホテルを投資対象とします。なお、本資産運用会社は、2015年6月3日付で、サポート会社(フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同会社)との間で、これまでサポート会社が提供してきたサポートの内容を踏まえ、その位置付け及び双方の権利義務を確認するとともに、これを明確化するために「スポンサー・サポート契約」を締結しています。
<スポンサー・サポート契約の概要>上記スポンサー・サポート契約における、外部成長に関連するサポートの概要は以下のとおりです。
(情報提供サービス)
サポート会社は、① Fortress Investment Group LLC及びその関係法人が、保有、開発又は運用する不動産等を売却しようとする場合に、本投資法人の投資基準に適合するとサポート会社において合理的に判断するとき、又は②スポンサー・グループ以外の第三者から売却情報が提供されたときに、その完全な裁量により、本資産運用会社に対し当該不動産等に関する情報を開示できるものとされています。
(各種アドバイザリー業務)
サポート会社は、本資産運用会社に対し、各種アドバイザリー業務を提供できるものとされています。
(情報交換)
本資産運用会社とサポート会社は、不動産等の売買・賃貸マーケット等に関する情報を交換するものとされています。
(ロ)内部成長
本投資法人は以下の方針に基づく積極的かつ効率的な運営管理により、運用資産からの収益の拡大を図り、着実な内部成長を目指します。
A.収入の維持・向上
本投資法人は、下記の施策により、その保有物件の稼働率や収入の維持・向上を目指します。
(ⅰ)投資物件の特性やテナントの属性に適した良質なサービスを提供し、テナントとの関係の充実を図ることにより、テナント満足度の向上を図ります。
(ⅱ)テナント動向を早期に把握し、賃貸市場の繁閑期を見据えた機動的なリーシング活動に努めます。
(ⅲ)国内のホテルについては、そのテナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントのホテルの法人営業力・運営能力を活かし、収益の向上を図るとともに、同社を含むオペレーターを適切に管理し、ホテル収益及び賃料収入の安定化・最大化を図るものとします。海外のホテルについては、フォートレス・グループのサポートを活用して、現地のホテル運営事業に精通した優良なオペレーターを適切に選定・管理し、又は適切な選定・管理がなされるよう運用し、ホテル収益の安定化・最大化を図るものとします。
(ⅳ)取得資産に適した長期修繕計画を策定し、計画的な修繕及び設備投資を行うことにより、取得資産の価値や相対的な競争力を極大化することを目指します。
B.運営・管理コストの低減
本投資法人は、下記の施策により、運営・管理コストの低減を目指します。
(ⅰ)妥当な管理水準の検証を定期的に行うとともに、維持費・管理費・各種業者への支払経費等について可能な限り低減を図り、その収益の極大化を図ります。管理水準の見直しや費用の低減に当たっては、収入の維持・向上に必要とされる水準とのバランスを勘案しながら行います。
(ⅱ)プロパティ・マネジメント会社からの報告事項等を効率的に管理することを目的とするプロパティ・マネジメントシステムを活用し、取得資産の運営・管理の効率化を図っています。
C.プロパティ・マネジメント業務の効率的な管理
本投資法人は、地域的分散投資を図るとの投資方針に従い、プロパティ・マネジメント業務を効率的に管理するため、各投資対象地域に精通し、運営管理実績のある会社の選定を実施します。
プロパティ・マネジメント会社の選定に当たっては、不動産運営管理の経験や能力、取得予定の資産における実績、関係業者とのネットワーク、本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否等を総合的に勘案した上で決定します。
④ 投資態度
本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。)の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とするよう資産運用を行うものとします。
⑤ 運用方針
本資産運用会社は、上記の基本方針、ポートフォリオ構築方針及び投資態度に基づき、着実な運用資産の成長と安定した収益の確保を通して投資主価値の極大化を目指し、以下の運用方針により、本投資法人の資産の運用を行います。
(イ)取得基準
本投資法人の投資対象となる不動産関連資産に投資を行う場合、以下の取得基準により投資を行うこととします。
A.規模
(ホテル・オフィスビル・その他(住居及びシニア物件以外))
規模及び投資価値等を勘案して物件毎に取得を決定します。
(住居及びシニア物件)
原則として、1物件当たりの投資規模は建物の専有延床面積500㎡以上を基準とします。但し、区分所有物件については基準を設けません。
B.投資金額
(ⅰ)投資金額の下限
原則として1物件当たりの投資金額は3億円以上とします。海外資産の場合には、原則として1物件当たりの投資金額は取得時における邦貨換算額10億円以上とします。
(ⅱ)投資金額の上限
ポートフォリオの分散を確保するため、1物件当たりの投資金額の当該物件取得後のポートフォリオ全体に対する割合は、原則として40%以内とします。
C.設備施設
(ホテル・住居及びシニア物件)
戸数、客室数(ホテル)、間取り、客室タイプ(ホテル)、内装、天井高、防犯設備、空調設備、放送受信設備、インターネット設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、エントランス仕様、ロビー仕様(ホテル)、その他共用設備等の仕様に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性あるいは取得後における変更の可能性等を総合的に考慮した上で物件毎に判断します。
(オフィスビル・その他(ホテル・住居及びシニア物件以外))
貸付床の形状、間取り、分割対応、天井高、電気容量、空調方式、床荷重、照度、OAフロア、防犯設備、放送受信設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、その他共用設備等の状況に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性又は取得後における変更の可能性等を総合的に考慮した上で物件毎に判断します。
D.耐震性能
建物への投資につき、原則として新耐震基準(昭和56年改正後の建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)に基づく建物等の耐震基準を指します。以下同じです。)又はそれと同水準以上の性能を有しており、かつ、予想最大損失率(以下「地震PML値」といいます。)(注1)が20%以下の物件を原則とします。なお、地震PML値が20%を超える場合又は個別の物件が加わることによりポートフォリオ全体の地震PML値が10%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保及び耐震補強工事の実施等を検討します。
但し、海外不動産については、所在する国・地域における耐震性の法令上の基準を遵守しているかどうかを基準とするものとし、地震PML値は、当該国・地域での建物への投資の実務において参考とすることが取引慣行上一般的である場合にのみ参考とするものとします。
(注1)地震PML(Probable Maximum Loss)値とは、地震による予想最大損失率を意味し、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。地震PML値についての統一された厳密な定義はないが、本投資法人の投資方針においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(再現期間475年、50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達原価に対する比率(%)で示したものをいいます。
E.環境・地質等
以下を勘案の上、投資の可否を判断するものとします。
(ⅰ)アスベスト・フロン・PCB等の有害物質の使用・管理状況
(ⅱ)地質状況、土地利用履歴及び土壌汚染状況等
但し、海外不動産については、所在する国・地域における環境・地質等の法令上の基準を遵守し、かつ地域での実務を勘案し総合的な判断の上投資の可否を判断します。
F.築年数
建物への投資につき、原則として新耐震基準が採用された昭和56年6月以降に建築された物件を投資対象とします。但し、新耐震基準を満たしていること等投資適格と判断した場合には、昭和56年6月以前に建築された物件を投資対象とすることがあります。
海外不動産については、築年数に関する基準は設けません。
G.未稼働物件への投資
本投資法人は、原則として、引渡し時点において稼働物件(注1)である不動産等を取得します。引渡し時点において未稼働物件である不動産等については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、本投資法人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、取得することができるものとします。但し、かかる場合においても当該未稼働物件の引渡し直後において、引渡し済みの未稼働物件の契約上の取得価格の合計が、直近の決算期における本投資法人の貸借対照表上の資産総額の10%を超えないことを条件とします。
(注1)建物が竣工しており賃貸中又は賃貸可能である不動産等をいいます。但し、本投資法人が保有する不動産等のうちある時点において稼働物件となった不動産等については、その後の稼働状況(建物の建替え又は大規模修繕等が行われる場合を含みます。)にかかわらず引き続き稼働物件とみなします。なお、かかる稼働物件に該当しない物件を、「未稼働物件」といいます。
H.開発案件への投資
第三者が開発中の不動産については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、工事完成と引渡しのリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資することができるものとします。また、既に取得している物件の増築については、既存物件の価値向上に資すると判断される場合には、法令の範囲内で、増築後のテナントの確保が十分可能と判断されること及び工事完成と引渡しのリスクが極小化されていることを確認の上、実施することができるものとします。
I.権利関係
(ⅰ)共有の場合
a.共有持分割合が50%以下であっても当該物件を取得することができるものとします。
b.処分の自由度を確保するため、共有者間特約等による共有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。
c.収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性、信用力を十分確認の上可能な限り仕組み上の手当(共有持分不分割特約の締結、登記の具備及び敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限りません。)を行います。
(ⅱ)区分所有の場合
a.処分の自由度を確保するため、区分所有者間特約等による区分所有者間での優先買取権、譲渡の制限等の制約条件の有無やその内容を確認します。
b.収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況(積立金、負債比率、付保状況等)を確認し、必要に応じ独自の手当て(本投資法人内の積立金増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますがこれらに限りません。)を講じます。
また、区分所有権の住宅(一棟全体にかかる区分所有権を全て保有する場合を除きます。)については、住居への投資額(注1)のうち原則33%を超えないこととします。
(注1)投資額とは、既保有物件の取得価格累計及び取得予定の区分所有物件の取得予定価格の合計額をいいます。
(ⅲ)借地の場合
a.借地を投資対象とする場合には、原則として、旧借地法(大正10年法律第49号、その後の改正を含みます。)又は借地借家法(平成3年法律第90号、その後の改正を含みます。)上の借地権を対象とします。
b.借地上の建物に投資する場合には、原則として、借地上の建物の所有権登記によって当該借地権にかかる第三者対抗要件を具備し、又は、借地権について仮登記を経る等の順位保全策をとること等を慎重に検討し、それが確認された場合にのみ投資の対象とします。但し、借地の地権者又は転貸人(転借地上の建物に投資する場合)の了解が得られない場合において、地権者及び転貸人の属性等から判断してリスクが許容範囲内にあると判断できるときには、借地権について第三者対抗要件又は仮登記等を経ずに、他の保全策を講じた上で投資の対象とすることがあります。
c.底地権者や借地権者の属性については、慎重に考慮し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上判断します。
(ⅳ)担保権・用益権の場合
a.購入予定不動産上の抵当権等の担保権の有無や購入時の抵当権抹消の可能性等を確認します。
b.第三者による地上権・地役権等の用益権設定の有無やその内容を確認し、収益性に与える影響を考慮の上判断します。
(ⅴ)海外不動産の場合
a.所在する国・地域における権利関係等の調査を行い、当該国・地域における実務を勘案し、総合的に判断します。
b.所在する国・地域における法制度又は税制度上の制約、会計処理、投資リスクの限定その他の理由により適切と判断した場合には、海外不動産を所有する海外法人の発行する又は海外不動産を裏付けとする不動産対応証券、株券、社債券その他の有価証券(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第221条の2第1項に規定する法人の発行する株式を含みます。)の取得を通じて、海外不動産への投資を行うことができます。
(ロ)投資不動産のデュー・ディリジェンス
本資産運用会社は、投資物件の取得に当たっては、公正かつ調査能力・経験のある専門の第三者による、不動産鑑定評価書(価格調査書を含む。また、海外不動産については、国土交通省の定める「海外不動産鑑定評価ガイドライン」に準拠して作成されたものとします。)、建物状況調査報告書による分析評価を行うとともに、以下の項目についての経済的、物理的及び法的調査を行った上で総合的に判断します。
A.運用不動産等の経済的調査、物理的調査及び法的調査等の詳細な調査を実施します。
| 評価項目 | 調査事項 | |
| 経済的調査 | テナント調査 | <法人の場合>テナントの業種、業歴、規模、上場/非上場の別、財務状況、株価動向、格付等 <個人の場合>① テナントの職業、年齢、世帯状況、所得水準、資産状況等 ② テナントの数、利用目的、賃料収納状況等 ③ 賃貸借期間、過去の稼働率、賃料推移及び将来の見通し ④ テナントの占有割合、分布割合等 |
| 市場調査 | 市場賃料、稼働率、商圏分析、競合物件・テナント需給動向等 | |
| 収益関係 | ① テナント誘致・処分性等の競争力調査 ② 賃料水準、賃貸借契約内容及び更新の可能性 ③ 適正費用水準の調査、将来予想される費用負担の可能性 ④ 修繕計画との比較における実際の資金積立状況 | |
| 物理的調査 | 立地要因 | ① 街路の状況、鉄道等主要交通機関からの利便性、主要交通機関の乗降客数 ② 利便施設、経済施設、官公署、教育施設、娯楽施設の配置及び近接性 ③ 周辺土地の利用状況並びに将来の動向 ④ 日照、眺望、景観、騒音等の状況 ⑤ 地域の知名度、評判、規模等の状況 ⑥ 都市計画及び地域計画 ⑦ 前面道路の幅員、開口と奥行の形状と広さ |
| 建築・設備・仕様概要 | <各用途共通>① 意匠、主要構造、築年数、設計・施工業者等 ② 内外装の部材のグレード <住居及びシニア物件>戸数、間取り、内装、天井高、防犯設備、空調設備、放送受信設備、インターネット設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、エントランス仕様、その他共用設備等の仕様に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性への適合及び取得後における変更の可能性等 <ホテル>客室数、客室タイプ、客室面積、ベッド等什器備品、無線LANの有無等インターネット設備、空調設備、給排水設備、昇降機設備、コインランドリー、自動販売機、駐車場、ロビー仕様、レストラン、宴会場、会議室、その他共用設備等の仕様に関し、一定以上のスペックを標準とし、宿泊客層・地域性への適合及び取得後における変更の可能性等 <オフィスビル・その他(住居及びシニア物件以外)>貸付床の形状、間取り、分割対応、天井高、電気容量、空調方式、床荷重、照度、OAフロア、防犯設備、放送受信設備、給排水設備、昇降機設備、駐車場、駐輪場、その他共用設備等の状況に関し、一定以上のスペックを標準とし、地域性への適合及び取得後における変更の可能性等 | |
| 耐震性能診断 (注1) | ① 新耐震基準又はそれと同水準以上の性能の確保 ② 地震リスク分析及び耐震診断実施 |
| 評価項目 | 調査事項 | |
| 建物・管理診断 (注1) | ① 関係法規(消防法(昭和23年法律第186号、その後の改正を含みます。以下「消防法」といいます。)、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいます。)その他建築法規)の遵守状況等 ② 建物状況調査報告書における将来(12年程度)の修繕費見込み ③ 管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理会社の質と信用力 | |
| 環境・土壌等 | ① アスベスト・フロン・PCB等の有害物質の使用・管理状況 ② 地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等 | |
| 法的 調査 | 権利関係への 対応 | 前所有者等の権利の確実性を検討します。特に共有・区分所有・借地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独で所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討します。 |
| ① 借地権に関する対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無 ② 敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況 ③ 敷金保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置 ④ 共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持分売却等に関する適切な措置の有無並びに共有者間における債権債務関係 ⑤ 区分所有の区分性 ⑥ 本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無 ⑦ 借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容 ⑧ 借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性 ⑨ 信託受益権については信託契約の内容 | ||
| テナント属性 | ① テナントの使用目的及び契約形態 ② テナントとの紛争の有無 | |
| 境界調査 | 境界確認の状況、越境物の有無とその状況 |
(注1)本投資法人は、国内物件を取得するに当たり、独立した第三者である専門家に、構造計算書を含む耐震構造に問題がないことについての確認の調査を委託し、建築基準法で定める耐震性能についての確認を行っています。
(注2)海外不動産については、当該物件の所在する現地国・地域につき、一般社団法人投資信託協会の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に定める要件を踏まえ、不動産等の使用・収益・処分に係る権利、第三者対抗要件、取引契約の締結・履行、紛争処理制度等に関する法制及び司法制度全般、外国為替、資金決済及び送金等に関する制度等の状況、カントリーリスク並びに取引実務・慣行等についての調査・確認を行い、これらを総合的に勘案して投資判断を行います。カントリーリスクの評価については、短期・中長期の政治・経済の安定性、法令・ビジネス関連の規制等の変更リスク、ビジネス関連コストの高騰リスク、クロスボーダーの送金停止リスク、不動産の収用リスク、リスク顕在化時の司法の安定性・独立性等、幅広いリスクを慎重に分析します。また、気候変動に対する脆弱性、土地の利用制限、水資源・食物の希少性等、気候・環境関連のリスク、交通・通信等ビジネスインフラの整備状況、安定性等のリスク(保険の活用によってリスクを軽減することができるか否かを含みます。)についても慎重な分析を実施します。その他、原則として上記に準じた事項について調査を行うものとしますが、所在する国・地域における実務等を勘案し、上記調査項目の一部を行わない場合があります。
B.個別の不動産等の調査・投資適格性の判断に関しては、デュー・ディリジェンスにおける調査レベルの均一化を図るとともに、取引に当たって留意すべき事項を十分に調査、認識した上で投資適格性を判断します。
C.専門性・客観性・透明性の観点から、建物調査(地震PML値を含みます。)、環境調査、マーケット調査、鑑定評価については、利害関係を有しない独立した外部の専門業者へ調査を委託します。
(ハ)保有期間
原則として中長期保有を目的として資産の運用を行い、資産価値の安定的な成長を図ります。但し、戦略的な理由、ポートフォリオ構成上の理由等により個別資産を売却する場合もあります。
(ニ)物件の管理運営方針
A.基本方針
本資産運用会社は、運用対象不動産の管理について、中長期にわたる稼働率の維持・向上、費用の低減及び計画的な修繕・改善工事を行うことにより、安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上を図ることを基本方針とします。具体的には、以下の方針によることとします。
B.テナント営業
・リーシングの実施に当たって、営業期間毎に本投資法人の運用資産毎のリーシング計画を策定します。
・リーシング計画には、周辺地域又は商圏における新築賃貸不動産の供給動向、業種別テナント動向及び他物件成約事例等を反映し、新規募集賃料及び既存テナントの継続的な賃料の設定、既存テナントの満足度の向上、新規テナント候補への継続営業等の方針を定め、リーシングにつき機動的な対応を図ります。
C.リーシング活動の展開
(周辺地域又は商圏の動向)
・マーケットレポート及び不動産仲介業者等から収集した情報に基づき、各運用不動産の属する周辺地域又は商圏におけるテナント需給の見通し、賃料相場、稼働率、競合物件動向等を分析します。なお、周辺地域又は商圏において構造的変化(新規賃貸不動産の開発動向、新たな交通機関の開業、新駅の設置等)が見られる場合には、当該変化の影響を分析します。
(重点営業先の選定)
・周辺地域又は商圏におけるテナントの動き及びその理由(企業統合、事業転換、リストラクチャリング等)を調査及び分析し、営業活動の重点先とすべきテナント(又は業種)を選定します。
(最適な賃貸条件の検討)
・個別のテナントの賃貸条件の決定に当たっては、当該テナントの信用力、ポートフォリオ全体の収入に対する当該テナントからの賃貸収入の割合、契約形態(定期建物賃貸借契約であるか否か等)を総合的に判断します。
(既存テナント動向の把握)
・既存テナントとのコミュニケーションを十分に図り、当該テナントの動向、ニーズや不満、増床希望等をいち早く把握することに努めます。
D.リーシング方針
本資産運用会社は取得した投資不動産について賃貸を行うときは、以下の方針により、中長期的な収入の安定化を図ります。
・優良テナントを選別すること。
・新規テナントとして入居を希望する法人・個人の業種、業容、業績、財務状況等の信用情報を調査して十分に精査を行った上で賃貸借契約を締結すること。
(テナントの審査基準)
本資産運用会社は、入居が見込まれるテナント(ホテルテナントを除きます。)については、プロパティ・マネジメント会社の協力の下で以下の項目について審査を行い、社会的属性及び信用力の良好なテナントとの賃貸借契約の締結に努めます。なお、ホテルテナント及びオペレーターの選定・管理については、後記Hをご参照ください。
<審査項目>
| 法人テナント | 個人テナント | |
| 属性 | ・業種 ・業歴 ・企業規模 ・上場/非上場の別 | ・職業 - 勤続年数 - 勤務先の規模・業種 - 勤務先の上場/非上場の別 ・年齢 ・入居家族構成 |
| 業績 | ・財務状況 ・株価動向 | ・所得水準 |
| 信用力 | ・企業信用調査会社の評価内容 ・格付 | ・資産状況 |
| 契約内容 | ・使用目的 ・定期借家契約/普通借家契約の別 ・賃料、敷金、保証金 ・賃貸借期間 ・中途解約条項 ・賃料改定条項 ・連帯保証人の有無及び状況 | ・使用目的 ・定期借家契約/普通借家契約の別 ・賃料、敷金、保証金 ・賃貸借期間 ・中途解約条項 ・賃料改定条項 ・連帯保証人の状況 |
| その他 | ・テナントミックス(オフィスビル・商業施設の場合) | |
E.テナント管理方針
(ⅰ)テナント管理
・プロパティ・マネジメント会社の協力の下、テナントの要望・クレーム等については迅速かつ誠実に対応します。
・テナントへのコミュニケーションを図り、感想や不満を迅速・的確に把握し、かつ対応することにより、テナントの満足度の向上に努めます。
・安全対策には万全の対応をとることとし、物件によっては、オートロック・防犯カメラの設置等を行います。
(ⅱ)賃料回収保全策
・本資産運用会社は、賃料延滞の発生時には、早期に督促を行い延滞解消に努めます。
・原則として保証人のない個人テナントとの賃貸借契約においては、保証会社による賃料保証を付すこととします。
F.建物管理方針
(ⅰ)日常の建物管理
本資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社の協力の下に、資産の共用部分及び専有部分の各種設備の管理状態を定期的に確認し、不具合の発見されたものについては、迅速に修繕を行います。
(ⅱ)修繕計画
中長期的な視野から物件の競争力維持向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、設備投資を行います。
(ⅲ)建物管理費用の低減
各項目別に建物管理費用を検証し、費用低減の余地がある場合には、テナントへの影響等に留意しつつ費用の低減を図ります。
G.プロパティ・マネジメント会社の選定・管理
(ⅰ)プロパティ・マネジメント会社の利用
本投資法人は、地域的分散投資を図るとの投資方針に従い、プロパティ・マネジメント業務を効率的に管理するため、各投資対象地域に精通し、運営管理実績のある会社の選定を実施します。
(ⅱ)プロパティ・マネジメント会社の選定基準
本資産運用会社は、安定的な収益の確保及び収益の向上を図るため、以下の点を考慮し、プロパティ・マネジメント会社を業務委託先として選定します。
・不動産運営管理の経験・能力
・取得を予定する資産における実績
・関係業者とのネットワーク
・本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否
・新規テナントの募集能力
・組織体制
・財務体質
・当該物件所在地域の不動産市場に関する知識・経験
・当該不動産関連資産に関するレポーティング能力
・報酬及び手数料の水準
(ⅲ)物件の管理運営状況の把握
本資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社から原則として毎月、以下の報告を受けることにより、物件の管理運営状況を把握し、運用対象不動産の運営計画と実績の差異の分析を行うとともに、プロパティ・マネジメント会社に必要な指図を行い、安定した収益の確保を目指します。
・テナントからの入金状況
・経費等の支出状況
・テナントの入退居の状況
・建物管理の状況
・テナントからの要望、クレームとそれに対する対応状況
・当該運用対象不動産所在地近隣の賃貸市場動向
(ⅳ)プロパティ・マネジメント会社の管理・評価
プロパティ・マネジメント会社とはコミュニケーションを密にし、物件の管理状況を逐次把握することを基本とし、住居及びオフィスビル・商業施設に関しては週次の報告を通じてリーシング施策の策定・実施・管理を実行し稼働率の向上・賃料収入の増大を図ります。
また、本資産運用会社は、日々の資産運用を行う過程でプロパティ・マネジメント会社の業務遂行状況についてチェックを行います。その結果、本資産運用会社の期待する水準に満たない場合には、プロパティ・マネジメント会社の変更を行うことがあります。
H. ホテルテナント及びオペレーターの選定・管理
ホテルについては、定期会議等を通じてオペレーターの運営状況、管理ホテルの稼働・収益等の動向を適切に管理し、投資法人賃料収入の安定化及び最大化のための各種対応を実行します。
(ⅰ)ホテルテナント及びオペレーターの選定基準
本資産運用会社は、安定的な収益の確保及び収益の向上を図るため、以下の点を考慮し、ホテルオペレーターを選定します。
・ホテル運営の経験・能力
・ブランドを含めた運営に対する評価
・取得を予定する資産(又はその周辺地域)における実績
・集客力・宿泊その他の需要獲得能力
・関係業者(エージェント、法人顧客等)とのネットワーク
・本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否
・組織体制
・財務体質
・当該物件所在地域のホテル市場に関する知識・経験
・当該物件に関するレポーティング能力
・報酬及び手数料の水準
(ⅱ)ホテルテナント及びオペレーターの管理
定期会議等を通じてオペレーターの運営状況、管理ホテルの稼働・収益等の動向を適切に管理し、投資法人賃料収入の安定化及び最大化のための各種対応を実行するものとします。海外のホテルについては、フォートレス・グループの海外におけるホテルチーム及び現地外部委託先と緊密に連携し、定期的な電話会議等を通じて詳細な報告を受けること等により、適切な管理を行います。
I.海外不動産投資に関する管理運営
海外不動産投資にあたっては、投資判断に先立ち、各海外不動産等の所在する国・地域において専門的な知見を有する法律事務所その他の専門家に依頼し、専門家の助言やレポート等を取得するなど、海外不動産等への投資に関して必要な情報を取得した上で、現地法・制度と日本法・制度との違いについて、日本の弁護士、会計士、税理士、不動産鑑定士、エンジニア等の各分野の専門家に対して、必要に応じて検証を依頼します。
期中の物件の管理については、フォートレス・グループとのアドバイザリー契約又はサポート契約等を活用して適切に情報を収集することで適切な管理を行います。
海外不動産に係る情報開示については、投資ストラクチャーに関わらず、現行の本投資法人の国内不動産に係る開示と同レベルの開示を行うとともに、投資ストラクチャーの概要、為替リスクヘッジ等、当該海外不動産投資特有の情報につき適切に開示を行います。対象物件が所在する国・地域における時差や言語の違い等にかかわらず、適時・適切に必要な情報を取得し、対応・対策その他の適切な管理を行うことができるよう、当該海外不動産等のテナント又はオペレーターとの間で緊密な連絡体制を構築し、現地国・地域におけるテナント又はオペレーターとの業務連絡に際しては、その記録等の適切な保管を行うことができるよう、その記録等の保管体制について当該テナント/オペレーターとの間で適切に取り決めます。
(ホ)付保の方針
A.損害保険の付保に関しては、当該建物の火災や事故等を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、適正とされる火災保険や包括賠償責任保険等の損害保険の付保を行います。
B.地震保険の付保に関しては、災害による影響と損害保険料とを比較検討して、付保の判断を行います。なお、地震PML値が20%を超える物件及び個別の物件が加わることによりポートフォリオ全体の地震PML値が10%を超過する場合には、地震保険の付保及び耐震補強工事の実施等を検討します。
C.海外不動産についても原則として同様とします(但し、地震PML値については、当該国・地域での建物への投資の実務において参考とすることが取引慣行上一般的である場合にのみ参考とします。)が、所在する国・地域における自然災害等の特有のリスクの調査を行い、当該国・地域における実務を勘案して総合的に判断します。
(ヘ)売却方針
本投資法人は、本資産運用会社によるポートフォリオの見直し等により、以下のA.乃至F.の各事項を考慮の上、以下のa.乃至c.の場合に個別不動産の売却について検討します。
A.中長期的な不動産市況
B.将来における収益予測
C.資産価値の上昇・下落の見通し
D.所在立地地域の将来性・安定性
E.劣化又は陳腐化に対応する資本的支出の見込み
F.ポートフォリオの構成における重要性
a.戦略的重要性が失われた場合
例)老朽化等により物件の収益性が低く、追加的な資本支出によっても目標とする収益をあげる見込みがないと判断される場合
b.魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
例)立地地域において、潜在価値を超える魅力的な価格が提示される等強い購入意向が示された場合
c.戦略的に売却を行うことが本投資法人の収益に寄与する場合
例)空室率の改善・賃料のアップ・コストの改善等によりバリューアップが図れた場合
⑥ 財務方針
(イ)基本方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金手当てを目的として、資金の借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の発行をすることができるものとします。但し、借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ5,000億円を上限とし、かつ、その合計額が5,000億円を超えないものとします。
(ロ)借入れを行う場合、借入先は金融商品取引法(昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(以下「適格機関投資家」といいます。但し、租税特別措置法(昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。)第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。また、借入先の選定に当たっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、その内容を総合的に考慮してこれを選定します。リファイナンスリスクを軽減するため、借入先の分散及び返済期限の分散に努めます。
(ハ)総資産に対する借入金及び投資法人債の合計額の残高の割合(以下「有利子負債比率」といいます。)は、原則として60%を上限の目処として運用します。但し資産の取得に伴い、有利子負債比率が一時的に60%を超えることがあります。
(ニ)本投資法人は、本投資法人の負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジするため、デリバティブ取引を行うことがあります。また、海外不動産への投資を行う場合においては、為替リスクをヘッジするため、デリバティブ取引を行うことがあります。
(ホ)本投資法人は、運用資産の新規購入、テナント預かり金等の返還又は運転資金等の資金需要への機動的な対応を目的として、コミットメントライン契約等の事前の融資極度枠設定又は随時借入れの予約契約を締結することがあります。
(ヘ)借入れ又は投資法人債の発行を行う場合、本投資法人は運用資産を担保として提供することがあります。
(ト)投資口の追加発行を行う場合、本投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長、金融環境及び投資法人の財務状態を考慮した上で、投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮しつつ、これを行います。
本投資法人は、引き続き、より安定した財務体質構築を目指します。
(チ)本投資法人は、海外不動産への投資を行う場合には、現地通貨建てで借入れを行う場合があります。また、調達時における市場環境等を勘案し、円建てで調達し、現地通貨へ換金する場合もあります。
⑦ 開示方針
(イ)資産運用については、投資家の視点に立った迅速、正確かつ公平な情報開示に努めます。
(ロ)情報開示に関しては、投信法、金融商品取引法、東京証券取引所、一般社団法人投資信託協会等が要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。また、財務情報及び運用状況に関する情報のほか、本投資法人への投資判断に際し有用と考えられる情報について、自主的に開示を行う方針です。
(ハ)利害関係人等との取引の透明性を確保するために、利害関係人等との間で行う取引に関して、プレスリリース等により自主的に開示を行います。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
