訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第28期(平成30年1月1日-平成30年6月30日)

(1)【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移

期別		第19期	第20期	第21期	第22期	第23期
決算年月		2013年 12月	2014年 6月	2014年 12月	2015年 6月	2015年 12月
営業収益	百万円	9,960	10,633	10,390	9,853	10,037
うち不動産賃貸事業収益	百万円	9,874	9,667	9,598	9,853	10,037
営業費用	百万円	4,841	4,884	4,938	4,785	4,816
うち不動産賃貸事業費用	百万円	4,291	4,315	4,381	4,244	4,238
営業利益	百万円	5,118	5,748	5,451	5,067	5,220
経常利益	百万円	4,665	5,308	5,008	4,643	4,809
当期純利益	百万円	4,664	5,307	5,007	4,642	4,808
総資産額	百万円	264,073	264,946	263,035	269,014	268,098
純資産額	百万円	151,349	151,991	151,934	151,762	151,928
出資総額	百万円	146,590	146,590	146,590	146,590	146,590
発行済投資口の総口数	口	248,000	496,000	496,000	496,000	496,000
1口当たり当期純利益(注1)(注2) 円		9,405	10,700	10,095	9,359	9,694
1口当たり純資産額(注2)	円	305,139	306,435	306,320	305,972	306,307
分配総額	百万円	4,664	5,064	4,814	4,642	4,808
1口当たり分配金	円	18,810	10,211	9,707	9,360	9,695
うち1口当たり利益分配金	円	18,810	10,211	9,707	9,360	9,695
うち1口当たり利益超過分配金	円	0	0	0	0	0
総資産経常利益率(注3)	%	1.8 (年換算値3.5)	2.0 (年換算値4.0)	1.9 (年換算値3.8)	1.7 (年換算値3.5)	1.8 (年換算値3.6)
自己資本利益率(注4)	%	3.1 (年換算値6.1)	3.5 (年換算値7.1)	3.3 (年換算値6.5)	3.1 (年換算値6.2)	3.2 (年換算値6.3)
期末自己資本比率(注5)	%	57.3	57.4	57.8	56.4	56.7
当期運用日数	日	184	181	184	181	184
配当性向(注6)	%	99.9	95.4	96.1	100.0	100.0
期末投資物件数	件	28	30	29	32	32
期末総賃貸可能面積(注7)	㎡	(1,333,900.68)	(1,361,073.77)	(1,281,229.42)	(1,458,637.59)	(1,458,637.59)
期末テナント数(注8)	件	33(116)	35(118)	34(117)	38(122)	38(123)
期末稼働率(注9)	%	100.0(100.0)	100.0(100.0)	100.0(100.0)	100.0(99.8)	100.0(100.0)
当期減価償却費	百万円	2,265	2,208	2,159	2,167	2,197
当期資本的支出	百万円	92	83	444	771	122
賃貸NOI(注10) (Net Operating Income)	百万円	7,848	7,561	7,376	7,775	7,995
FFO(注11) (Funds from Operations)	百万円	6,930	7,516	7,167	6,809	7,006
1口当たりFFO(注12)	円	27,944	15,154	14,450	13,729	14,125

期別		第24期	第25期	第26期	第27期	第28期
決算年月		2016年 6月	2016年 12月	2017年 6月	2017年 12月	2018年 6月
営業収益	百万円	10,051	10,022	10,011	10,135	10,240
うち不動産賃貸事業収益	百万円	10,051	10,022	10,011	10,135	10,240
営業費用	百万円	5,187	4,643	4,711	4,804	4,828
うち不動産賃貸事業費用	百万円	4,152	4,083	4,091	4,163	4,185
営業利益	百万円	4,864	5,379	5,300	5,331	5,411
経常利益	百万円	4,468	5,050	4,971	5,033	5,131
当期純利益	百万円	4,467	4,911	4,970	5,032	5,056
総資産額	百万円	267,353	274,263	274,826	272,792	280,956
純資産額	百万円	151,587	151,691	151,750	151,811	151,835
出資総額	百万円	146,590	146,590	146,590	146,590	146,590
発行済投資口の総口数	口	496,000	496,000	496,000	496,000	496,000
1口当たり当期純利益(注1)(注2) 円		9,007	9,902	10,021	10,146	10,193
1口当たり純資産額(注2)	円	305,620	305,829	305,948	306,072	306,120
分配総額	百万円	4,808	4,911	4,970	5,032	5,056
1口当たり分配金	円	9,694	9,903	10,022	10,146	10,194
うち1口当たり利益分配金	円	9,694	9,903	10,022	10,146	10,194
うち1口当たり利益超過分配金	円	0	0	0	0	0
総資産経常利益率(注3)	%	1.7 (年換算値3.3)	1.9 (年換算値3.7)	1.8 (年換算値3.7)	1.8 (年換算値3.6)	1.9 (年換算値3.7)
自己資本利益率(注4)	%	2.9 (年換算値5.9)	3.2 (年換算値6.4)	3.3 (年換算値6.6)	3.3 (年換算値6.6)	3.3 (年換算値6.7)
期末自己資本比率(注5)	%	56.7	55.3	55.2	55.7	54.0
当期運用日数	日	182	184	181	184	181
配当性向(注6)	%	107.6	100.0	100.0	99.9	100.0
期末投資物件数	件	32	32	32	33	35
期末総賃貸可能面積(注7)	㎡	(1,403,478.06)	(1,404,855.10)	(1,404,855.10)	(1,433,781.86)	(1,442,351.85)
期末テナント数(注8)	件	37(114)	37(113)	37(113)	38(115)	40(117)
期末稼働率(注9)	%	100.0(100.0)	100.0(100.0)	100.0(100.0)	100.0(100.0)	100.0(100.0)
当期減価償却費	百万円	2,157	2,156	2,117	2,072	2,078
当期資本的支出	百万円	33	87	125	171	47
賃貸NOI(注10) (Net Operating Income)	百万円	8,056	8,095	8,037	8,044	8,133
FFO(注11) (Funds from Operations)	百万円	6,625	7,068	7,088	7,105	7,134
1口当たりFFO(注12)	円	13,358	14,251	14,291	14,325	14,385

(注1)「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を第19期については496,000口(※)、第20期から第28期までについては496,000口で除することにより算出しています。
(※)2013年7月1日から2013年12月31日までの184日間の期中平均投資口数です。
(注2)2013年12月31日(実質的には2013年12月30日)を分割の基準日とし、2014年1月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり当期純利益及び1口当たり純資産額については第19期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算出しています。
(注3)総資産経常利益率=経常利益/{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100(小数第2位を四捨五入して記載しています。)
(注4)自己資本利益率=当期純利益/{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100(小数第2位を四捨五入して記載しています。)
(注5)期末自己資本比率=期末純資産額/期末総資産額×100(小数第2位を四捨五入して記載しています。)
(注6)「配当性向」は小数第2位を切り捨てて記載しています。
(注7)「期末総賃貸可能面積」はテナントに対して賃貸可能な面積を記載しています。ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当該物件について、エンドテナントに対して賃貸可能な面積をもって集計した「期末総賃貸可能面積」を括弧書きにて記載しています。
(注8)「期末テナント数」は賃貸借契約に基づくテナント数を記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当該物件について、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計した「期末テナント数」を括弧書きにて付記しています。
(注9)「期末稼働率」は賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当該物件について、エンドテナントに対して賃貸可能な面積を賃貸可能面積、エンドテナントとの賃貸借契約に基づく面積を賃貸面積として算定した「期末稼働率」を括弧書きにて付記しています。
(注10)賃貸NOI=賃貸事業収益-賃貸事業費用+当期減価償却費
(注11)FFO=当期純利益+当期減価償却費
(注12)1口当たりFFO=FFO/発行済投資口の総口数(小数第1位を四捨五入して記載しています。)
(注13)百万円単位で表示している金額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注14)本書では特段の記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。
② 運用状況
(イ)当期の概況
a.投資法人の主な推移
フロンティア不動産投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法」といいます。)に基づき、三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社(旧商号フロンティア・リート・マネジメント株式会社。以下「本資産運用会社」といいます。)を設立企画人として、2004年5月12日に設立され、同年8月9日にその発行する投資証券(以下「本投資証券」といいます。)(注1)が株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場に上場(銘柄コード8964)しました。
本投資法人は中長期にわたる安定的な収益の確保を目指し、主として全国の商業施設の用途に供されている不動産等(不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。)を投資対象とする「商業施設特化型J-REIT」です。本投資法人は、2018年6月期(以下「当期」といいます。)末日現在で設立から14年が経過し、着実に運用実績を積み重ねた結果、合計35物件の不動産等(取得価格総額304,730百万円(注2))を運用しています。また、2014年1月1日を効力発生日とした投資口1口につき2口の割合による投資口の分割に伴い、当期末日現在の発行済投資口の総口数は、496,000口となっています。
(注1)本投資法人の投資口は、振替投資口(社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。)(以下「振替法」といいます。)第226条第1項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。)です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります(振替法第226条及び第227条)。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資証券についての記載は本振替投資口を含むものとします。
また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債(振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。)です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券(以下「本投資法人債券」といいます。)についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。
(注2)取得価格総額は、本投資法人の保有資産たる不動産等の取得に要した諸費用(仲介手数料、公租公課等)を含まない金額について百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得価格総額には、本投資法人の取得後に譲渡した敷地の一部及び解体を行った建物の取得価格が含まれています。
b.投資環境と運用実績
当期の日本経済は、年明けに弱含みを見せたものの、景気の停滞感は一時的なものにとどまり、世界経済の拡大を背景とした輸出の増加や日本銀行の継続的な金融緩和政策により、引き続き設備投資や雇用者数が増加するなど企業部門の緩やかな回復基調が続きました。
商業施設を取り巻く消費及び小売環境については、労働需給のタイト化による雇用所得環境の改善が継続しており、消費マインドも維持されています。経済産業省の商業動態統計調査によると、2018年1月以降の小売業販売額は前年実績を上回り底堅く推移しています。
また、不動産投資市場においては、良好な資金調達環境を背景に、J-REITを含む投資家の間で、大型オフィスビルを中心とした高価格水準での売買取引が活発に行われました。
上記のような外部環境の下、本投資法人は当期も安定的かつ強固な収益基盤を構築すべく運用を行い、ポートフォリオの質と収益性、安定性の維持向上に努めました。当期は、強固なスポンサーパイプラインを活用し「栄グローブ」の信託受益権の準共有持分(持分割合60%)を新たに取得したほか、本資産運用会社独自のネットワークを通じて「サミットストア東長崎店(底地)」を取得し、ポートフォリオの拡大強化を実現しました。
当期末日現在におけるポートフォリオ全体の賃貸状況については、信用力の高いテナントとの長期固定の賃貸借契約を中心とした安定的なポートフォリオを維持しており、稼働率は100.0%(注1)となっています。
なお、本投資法人は、グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク(GRESB)(注2)の評価に2015年より参加しています。2018年9月に発表された最新の評価結果においても、環境配慮を含むサステナビリティに関する取組みについて高い評価を受けたことを意味する「Green Star」を2015年から引き続いて取得するとともに、参加企業/ファンド間の相対評価「GRESBレーティング」においても「4 stars」を取得しました。また、2018年8月31日付で「ギンザ・グラッセ」について、「CASBEE不動産評価認証」における最高位である「Sランク」を取得しました。さらに、環境取組み評価に応じて融資条件を決定する「SMBC環境配慮評価型資金調達」において「AA(優れた環境配慮を実施)」を2017年8月29日に取得しました。加えて、株式会社日本政策投資銀行からのDBJ Green Building認証(注3)の取得を推進しており、当期末日現在、以下のとおりDBJ Green Building認証を取得しています。

物件名	評価ランク(注4)
三井ショッピングパークららぽーと新三郷	★★★★★
VIORO	★★★★★
イオンモール茨木	★★★★
三井ショッピングパークららぽーと磐田	★★★★
三井アウトレットパーク入間	★★★★
三井ショッピングパークララガーデン春日部	★★★
ギンザ・グラッセ	★★★
池袋スクエア	★★★
イオンモールナゴヤドーム前	★★★

(注1)「稼働率」は賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注2)「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク(GRESB)」は、不動産セクターの環境・社会・ガバナンス(ESG)配慮を測る年次のベンチマーク評価で、投資家による投資先の選定や投資先との対話に活用されています。
(注3)「DBJ Green Building認証」は、環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、2011年4月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援しているとされています。
(注4)5つ星は「国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル」、4つ星は「極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル」、3つ星は「非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル」であることの認証とされています。
c.資金調達の概要
当期において、新規物件の取得に伴う新規借入を行ったほか、既存の短期借入金及び長期借入金の借換えを行いました。この結果、当期末日現在の借入残高は短期借入金6,000百万円、長期借入金84,400百万円及び本投資法人債券3,000百万円の合計93,400百万円となっています。
また、本投資法人は、資金調達の多様性・機動性を保持するため、2006年12月26日付でS&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社から、2009年6月30日付で株式会社格付投資情報センター(R&I)から、2015年12月22日付で株式会社日本格付研究所(JCR)から、それぞれ発行体格付けを取得しています。
当期末日現在の格付けの概要は以下のとおりです。

格付機関	格付対象	格付	見通し
S&Pグローバル・レーティン グ・ジャパン株式会社	長期会社格付	A+	安定的
	短期会社格付	A-1	安定的
株式会社格付投資情報センター (R&I)	発行体格付	AA-	安定的
株式会社日本格付研究所(JCR)	長期発行体格付	AA	安定的

d.業績及び分配
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益は10,240百万円、営業利益は5,411百万円、経常利益は5,131百万円となり、特別損失として大阪府北部地震に係る災害損失引当金を74百万円計上した結果、当期純利益は5,056百万円となりました。
分配金については、税制の特例(租税特別措置法第67条の15)の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は10,194円となりました。
(ロ)次期の見通し
a.運用全般に関する見通し
今後の日本経済は、米国トランプ政権の通商保護主義への傾斜を始めとする海外の政治経済情勢の不確実性というリスク要因はあるものの、企業部門の改善が牽引するかたちで緩やかな回復基調が続くことが見込まれます。また、引き続きタイトな状況にある労働需給が雇用所得環境の改善につながり、家計部門における消費動向の緩やかな回復基調が維持されることが期待されます。一方、不動産投資市場については、金融緩和政策が継続する中、高価格水準の取引が当面続くものと考えられます。
このような運用環境の認識のもと、本投資法人は、引き続き長期的な視点に立ち、ポートフォリオの拡大と質の向上と同時に財務基盤の強化を推進しながら、将来における不動産市場や個々の不動産収益の変動に対する抵抗力を高めることにより、分配金の安定的な成長を目指します。
b.決算期後に生じた重要な事実
ⅰ.第3回無担保投資法人債及び第4回無担保投資法人債の発行
本投資法人は、2017年10月19日に開催した役員会における「募集投資法人債を引き受ける者の募集に係る包括決議の件」に基づき、下記条件にて第3回無担保投資法人債及び第4回無担保投資法人債を発行し、2018年7月10日に払込みが完了しています。

種類	発行総額	利率	償還期日	担保
フロンティア不動産投資法人第3回無担保投資法人債 (特定投資法人債間限定同順位特約付)	1,000百万円	年0.680% (固定金利)	2030年 7月10日	無担保 無保証
フロンティア不動産投資法人第4回無担保投資法人債 (特定投資法人債間限定同順位特約付)	1,000百万円	年1.000% (固定金利)	2038年 7月9日

(注1)払込金額及び償還金額は各投資法人債の金額100円につき金100円としています。
(注2)各投資法人債はそれぞれの償還期日にその総額を償還します。また、各投資法人債の買入消却は、払込期日の翌日以降、振替機関が別途定める場合を除き、いつでもこれを行うことができます。
ⅱ.カナート洛北における改修工事実施の決定等
本投資法人は、保有する「カナート洛北」において、隣地を所有する賃借人である株式会社エイチ・ツー・オー アセットマネジメントが当該隣地に「カナート洛北」の建物(以下「既存棟」といいます。)と一体の建物として新たな商業施設を建設する工事を実施することに関連し、本投資法人が、既存棟の改修工事(以下「既存棟改修工事」といいます。)を実施したうえで現行の建物賃貸借契約に定める賃料を増額すること等について、株式会社エイチ・ツー・オー アセットマネジメントと合意しています。
<既存棟改修工事>

工期	2019年1月～2019年11月(予定)
概要	本投資法人が実施する既存棟改修工事額(資本的支出)は、約7.3億円を予定しています。

	現行建物賃貸借契約	建物賃貸借変更契約 (2018年9月28日締結(予定))
賃借人	株式会社エイチ・ツー・オー アセットマネジメント	左記と同じ
契約種類	建物賃貸借契約	左記と同じ
契約満了日	2020年11月29日	増築棟営業開始予定日の20年後の 応当日
月額賃料	46百万円	52百万円(現行賃料46百万円、 追加賃料6百万円(注))
敷 金	1,100百万円	月額賃料の24か月分相当額

(注)追加賃料の金額については、投資額の増減により変動の可能性があります。