短期借入金の返済による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー

有報情報

#1 投資方針（連結）

c.デリバティブ取引に係る権利への投資は、本投資法人に係る負債から生じる為替リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行います。
d.投資物件の賃貸に際し調達した敷金又は保証金等の預り金の運用方法は、原則として上記a.に準じた取扱いを行います。ただし、ヒストリカルデータの蓄積やコミットメントラインの導入等、預り金返還の安全性が確保できると判断される場合は、資金効率の観点から上記b.に準じた運用を行うことができます。
⑪ 情報開示方針

2022/07/26 15:30

#2 注記表（連結）

コミットメントライン契約本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。(単位:千円)

	前期 (2021年10月31日)	当期 (2022年4月30日)
コミットメントライン契約の総額	9,000,000	9,000,000
借入実行残高	-	-
差引額	9,000,000	9,000,000

(損益計算書に関する注記)

※1. 不動産賃貸事業損益の内訳		(単位:千円)
	前期 自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日	当期 自 2021年11月 1日 至 2022年 4月30日
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	11,710,362	11,829,399
共益費収入	1,551,218	1,507,079
計	13,261,580	13,336,478
その他賃貸事業収入
駐車場収入	475,555	486,655
水道光熱費収入	1,025,789	1,027,409
その他収入	218,963	227,746
計	1,720,308	1,741,811
不動産賃貸事業収益合計	14,981,889	15,078,289
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費	1,414,777	1,450,957
水道光熱費	1,023,838	1,115,245
公租公課	1,339,335	1,341,445
修繕費	337,875	406,830
保険料	19,306	19,585
信託報酬	29,767	29,867
その他賃貸事業費用	321,977	357,542
減価償却費	2,567,199	2,588,398
不動産賃貸事業費用合計	7,054,078	7,309,872
C. 不動産賃貸事業損益(A-B)	7,927,810	7,768,417

※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)

	(単位:千円)
KDX虎ノ門一丁目ビル(収用に伴う一部売却)
不動産等売却収入	1,731,347	(注)
不動産等売却原価	943,131
その他売却費用	17,620
不動産等売却益	770,595

(注)不動産等売却収入につきましては、物件移転補償金29,150千円を含んでいます。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日	当期 自 2021年11月 1日 至 2022年 4月30日
発行可能投資口総口数	2,000,000口	2,000,000口
発行済投資口の総口数	428,510口	428,510口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

		(単位:千円)
	前期 自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日	当期 自 2021年11月 1日 至 2022年 4月30日
現金及び預金	19,273,842	23,037,269
信託現金及び信託預金	11,434,175	11,593,317
使途制限付信託預金 (注)	△1,759,810	△1,474,236
現金及び現金同等物	28,948,207	33,156,349

(注) テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引

(貸主側)		(単位:千円)
	前期 (2021年10月31日)	当期 (2022年4月30日)
未経過リース料
1年内	2,863,474	3,198,073
1年超	7,163,359	8,224,029
合計	10,026,834	11,422,103

(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、主に不動産等の取得、債務の返済等に際し、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しています。デリバティブ取引は、金利変動リスクのヘッジ及び支払金利の軽減を主眼とし、投機的な取引は行わない方針です。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク及び不動産等の価値の変動リスクに晒されています。
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得に必要な資金の調達を目的としたものであり、返済期日は最長で決算日後約8年7ヵ月です。このうち、一部は変動金利であり、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引を利用してヘッジしています。
デリバティブ取引は、金利スワップです。変動金利による資金調達の支払利息を固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①市場リスク(金利等の変動リスク)の管理
本投資法人は、借入金に係る支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引を利用しています。投資有価証券については、定期的に不動産等の価値及び発行体の財務状況等を把握します。
②資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払を実行できなくなるリスク)の管理
借入金等の債務は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散及び資金調達手段の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2. 金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

前期(2021年10月31日)			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	1,000,000	999,400	△600
(2)1年内返済予定の長期借入金	18,550,000	18,585,583	35,583
(3)投資法人債	12,000,000	12,054,400	54,400
(4)長期借入金	156,600,000	157,523,811	923,811
負債計	188,150,000	189,163,194	1,013,194
デリバティブ取引	△253,223	△253,223	-

当期(2022年4月30日)			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	1,000,000	999,800	△200
(2)1年内返済予定の長期借入金	13,450,000	13,482,518	32,518
(3)投資法人債	12,000,000	12,025,400	25,400
(4)長期借入金	170,100,000	169,880,655	△219,344
負債計	196,550,000	196,388,374	△161,625
デリバティブ取引	468,158	468,158	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債及び (3) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。なお、市場価格のないものは、取引先金融機関から提示された価格等によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び (4) 長期借入金
長期借入金の時価は、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。変動金利による長期借入金のうち、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2) 投資法人債、借入金の決算日後の償還、返済予定額


(有価証券に関する注記)
前期(2021年10月31日)及び当期(2022年4月30日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年10月31日)及び当期(2022年4月30日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2021年10月31日)及び当期(2022年4月30日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(2021年10月31日)及び当期(2022年4月30日)において、該当事項はありません。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)

	顧客との契約から生じる収益 ※	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	-千円	-千円
水道光熱費収入	1,025,789千円	1,025,789千円
その他	-千円	14,002,959千円
合計	1,025,789千円	15,028,749千円

※企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)

	顧客との契約から生じる収益 ※1	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	1,731,347千円	※2 770,595千円
水道光熱費収入	1,027,409千円	1,027,409千円
その他	-千円	14,093,094千円
合計	2,758,756千円	15,891,099千円

※1企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)及び当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)において、重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等

	前期 自 2021年 5月 1日 至 2021年 10月31日	当期 自 2021年11月 1日 至 2022年 4月30日
顧客との契約から生じた債権(期首残高)	212,192千円	246,452千円
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	246,452千円	247,784千円
契約資産(期首残高)	-千円	-千円
契約資産(期末残高)	-千円	-千円
契約負債(期首残高)	-千円	-千円
契約負債(期末残高)	-千円	-千円

(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)及び当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)において、該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
1. セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一事業であり、開示対象となる報告セグメントがありませんので、記載を省略しています。
2. 関連情報
前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		(単位:千円)
	前期 (2021年10月31日)	当期 (2022年4月30日)
繰延税金資産
未払事業税等	27	30
信託借地権償却額	5,318	5,562
繰延ヘッジ損益	89,201	3,287
繰延税金資産小計	94,548	8,879
評価性引当額	△94,520	△8,849
繰延税金資産合計	27	30

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別内訳

		(単位:%)
	前期 (2021年10月31日)	当期 (2022年4月30日)
法定実効税率	31.46	31.46
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.93	△29.05
圧縮積立金取崩額	0.47	-
圧縮積立金繰入額	-	△2.41
その他	0.01	0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.02	0.02

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)及び当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)において、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)及び当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)及び当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)及び当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)及び当期(自 2021年11月1日 至 2022年4月30日)において、該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、主として東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。これら、賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

			(単位:千円)
		前期 自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日	当期 自 2021年11月 1日 至 2022年 4月30日
貸借対照表計上額
	期首残高	424,337,948	422,751,947
	期中増減額	△1,586,000	4,215,195
	期末残高	422,751,947	426,967,143
期末時価		517,705,000	535,600,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額です。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期増減額の主な要因は減価償却費2,567,199千円であり、当期増減額の主な要因は不動産信託受益権1物件の取得6,461,511千円、土地収用に係る不動産の一部譲渡943,131千円、減価償却費2,588,398千円です。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期 自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日	当期 自 2021年11月 1日 至 2022年 4月30日
1口当たり純資産額	538,015円	540,859円
1口当たり当期純利益	13,791円	15,161円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日	当期 自 2021年11月 1日 至 2022年 4月30日
当期純利益(千円)	5,909,924	6,496,709
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	5,909,924	6,496,709
期中平均投資口数(口)	428,510	428,510

(重要な後発事象に関する注記)
自己投資口の取得の決定
本投資法人は、2022年6月14日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、自己投資口取得(以下「本自己投資口取得」といいます。)に係る事項について決定しました。なお、取得した全ての投資口について、2022年10月期中に消却することを予定しています。
1.自己投資口の取得を行う理由
本投資法人の投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を行うことが、中長期的な投資主価値の向上につながると判断し、本自己投資口取得を決定しました。
2.取得に係る事項の内容

(1) 取得し得る投資口の総数	:	6,000口(上限) 発行済投資口の総口数(自己投資口を除きます。)に対する割合 1.4%
(2) 投資口の取得価額の総額	:	3,000百万円(上限)
(3) 取得方法	:	証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付
(4) 取得期間	:	2022年6月15日～2022年9月9日

2022/07/26 15:30