短期借入金の返済による支出、財務活動によるキャッシュ・フロー

有報情報

#1 投資方針（連結）

c.デリバティブ取引に係る権利への投資は、本投資法人に係る負債から生じる為替リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行います。
d.投資物件の賃貸に際し調達した敷金又は保証金等の預り金の運用方法は、原則として上記a.に準じた取扱いを行います。ただし、ヒストリカルデータの蓄積やコミットメントラインの導入等、預り金返還の安全性が確保できると判断される場合は、資金効率の観点から上記b.に準じた運用を行うことができます。
⑪ 情報開示方針

2024/01/31 15:30

#2 注記表（連結）

コミットメントライン契約本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。(単位:千円)

	前期 (2023年4月30日)	当期 (2023年10月31日)
コミットメントライン契約の総額	9,000,000	9,000,000
借入実行残高	-	-
差引額	9,000,000	9,000,000

※4.自己投資口の消却の状況
	前期 (2023年4月30日)	当期 (2023年10月31日)
総消却口数	4,295口	4,295口
消却総額	2,999,551千円	2,999,551千円

(損益計算書に関する注記)

※1. 不動産賃貸事業損益の内訳		(単位:千円)
	前期 自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日	当期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	12,439,185	12,526,016
共益費収入	1,457,707	1,416,057
計	13,896,892	13,942,073
その他賃貸事業収入
駐車場収入	516,938	522,316
水道光熱費収入	1,286,335	1,315,987
その他収入	372,728	280,554
計	2,176,002	2,118,858
不動産賃貸事業収益合計	16,072,895	16,060,932
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費	1,509,353	1,494,166
水道光熱費	1,552,159	1,454,250
公租公課	1,392,970	1,478,415
修繕費	351,470	491,706
保険料	20,500	21,057
信託報酬	30,127	30,127
その他賃貸事業費用	319,516	334,964
減価償却費	2,617,548	2,574,098
不動産賃貸事業費用合計	7,793,647	7,878,787
C. 不動産賃貸事業損益(A-B)	8,279,248	8,182,144

※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)

	(単位:千円)
KDX川崎駅前本町ビル
不動産等売却収入	4,508,100
不動産等売却原価	3,189,768
その他売却費用	149,898
不動産等売却益	1,168,433

当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日	当期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日
発行可能投資口総口数	4,000,000口	4,000,000口
発行済投資口の総口数	848,430口	848,430口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

		(単位:千円)
	前期 自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日	当期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日
現金及び預金	26,871,012	28,936,646
信託現金及び信託預金	11,636,598	11,732,485
使途制限付信託預金 (注)	△1,173,644	△1,176,232
現金及び現金同等物	37,333,966	39,492,898

(注) テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引

(貸主側)		(単位:千円)
	前期 (2023年4月30日)	当期 (2023年10月31日)
未経過リース料
1年内	3,522,908	3,246,442
1年超	7,066,262	5,936,156
合計	10,589,171	9,182,599

(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、主に不動産等の取得、債務の返済等に際し、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しています。デリバティブ取引は、金利変動リスクのヘッジ及び支払金利の軽減を主眼とし、投機的な取引は行わない方針です。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク及び不動産等の価値の変動リスクに晒されています。
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得に必要な資金の調達を目的としたものであり、返済期日は最長で決算日後約7年5ヵ月です。このうち、一部は変動金利であり、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引を利用してヘッジしています。
デリバティブ取引は、金利スワップです。変動金利による資金調達の支払利息を固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①市場リスク(金利等の変動リスク)の管理
本投資法人は、借入金に係る支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引を利用しています。投資有価証券については、定期的に不動産等の価値及び発行体の財務状況等を把握します。
②資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払いを実行できなくなるリスク)の管理
借入金等の債務は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散及び資金調達手段の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2. 金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

前期(2023年4月30日)			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	2,000,000	1,999,400	△600
(2)1年内返済予定の長期借入金	19,700,000	19,716,952	16,952
(3)投資法人債	11,000,000	10,949,200	△50,800
(4)長期借入金	181,950,000	181,467,672	△482,327
負債計	214,650,000	214,133,225	△516,774
デリバティブ取引	674,650	674,650	-

当期(2023年10月31日)			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	4,000,000	4,010,000	10,000
(2)1年内返済予定の長期借入金	25,600,000	25,628,808	28,808
(3)投資法人債	9,000,000	8,853,200	△146,800
(4)長期借入金	174,350,000	171,630,090	△2,719,909
負債計	212,950,000	210,122,098	△2,827,901
デリバティブ取引	1,632,131	1,632,131	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債及び (3) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。なお、市場価格のないものは、取引先金融機関から提示された価格等によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び (4) 長期借入金
長期借入金の時価は、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。変動金利による長期借入金のうち、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2) 投資法人債、借入金の決算日後の償還、返済予定額


(有価証券に関する注記)
前期(2023年4月30日)及び当期(2023年10月31日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年4月30日)及び当期(2023年10月31日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2023年4月30日)及び当期(2023年10月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(2023年4月30日)及び当期(2023年10月31日)において、該当事項はありません。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)

	顧客との契約から生じる収益 ※1	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	4,508,100千円	※2 1,168,433千円
水道光熱費収入	1,286,335千円	1,286,335千円
その他	-千円	14,835,944千円
合計	5,794,435千円	17,290,713千円

※1企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)

	顧客との契約から生じる収益 ※	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	-千円	-千円
水道光熱費収入	1,315,987千円	1,315,987千円
その他	-千円	15,339,616千円
合計	1,315,987千円	16,655,603千円

※企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)及び当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)において、重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等

	前期 自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日	当期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日
顧客との契約から生じた債権(期首残高)	324,473千円	309,606千円
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	309,606千円	329,871千円
契約資産(期首残高)	-千円	-千円
契約資産(期末残高)	-千円	-千円
契約負債(期首残高)	-千円	-千円
契約負債(期末残高)	-千円	-千円

(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
2023年10月31日現在、不動産等の譲渡にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2023年6月13日に譲渡契約を締結した不動産等に係る9,930,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2023年11月1日付の当該不動産等の売渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
1. セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一事業であり、開示対象となる報告セグメントがありませんので、記載を省略しています。
2. 関連情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		(単位:千円)
	前期 (2023年4月30日)	当期 (2023年10月31日)
繰延税金資産
未払事業税等	177	28
信託借地権償却額	6,049	6,293
繰延ヘッジ損益	1,294	192
繰延税金資産小計	7,521	6,514
評価性引当額	△7,344	△6,485
繰延税金資産合計	177	28

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別内訳

		(単位:%)
	前期 (2023年4月30日)	当期 (2023年10月31日)
法定実効税率	31.46	31.46
(調整)
支払分配金の損金算入額	△28.31	△31.45
圧縮積立金繰入額	△3.13	-
その他	0.03	0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.04	0.02

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)及び当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)において、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)及び当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)及び当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)及び当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)及び当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)において、該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、主として東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。これら、賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

			(単位:千円)
		前期 自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日	当期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日
貸借対照表計上額
	期首残高	437,196,489	432,404,110
	期中増減額	△4,792,379	△1,414,723
	期末残高	432,404,110	430,989,387
期末時価		551,161,000	551,696,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額です。なお、2023年11月1日に譲渡した原宿FFビル及びKDX名古屋栄ビルの前期及び当期末時価につきましては、2023年6月13日付の売買契約書における譲渡価格(原宿FFビル:3,880,000千円、KDX名古屋栄ビル:6,050,000千円)に基づき計算しています。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期増減額の主な要因は不動産1物件の売却3,189,768千円、減価償却費2,617,548千円であり、当期増減額の主な要因は減価償却費2,574,098千円です。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期 自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日	当期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日
1口当たり純資産額	135,828円	136,442円
1口当たり当期純利益	4,246円	3,872円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
(注2)2023年10月31日を分割の基準日とし、2023年11月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、前期首に分割が行われたと仮定して算出しています。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日	当期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日
当期純利益(千円)	7,205,788	6,571,336
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	7,205,788	6,571,336
期中平均投資口数(口)	1,696,860	1,696,860

(重要な後発事象に関する注記)
1.本投資法人とKDR及びKRRとの合併
本投資法人は、2023年11月1日を合併の効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、KDR及びKRRを吸収合併消滅法人とする本合併を行い、同日付で商号を「KDX不動産投資法人」へ変更しました。
ⅰ. 本合併の目的
各上場投資法人は、取り巻く環境変化に柔軟に対応しながら持続的成長を目指すため、本合併が投資対象セクターの拡大、資産規模の拡大による市場プレゼンスと安定性の向上、サステナビリティへの更なるコミットメントに繋がり、投資主価値の最大化に資すると判断したため、本合併を行いました。
ⅱ. 本合併の方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、両消滅投資法人は本合併により解散しました。
ⅲ. 合併比率等
KDR及びKRRの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人の投資口を交付することを目的として、KDR及びKRRの投資主に対する割当てに先立ち、2023年10月31日を基準日、2023年11月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割(以下「本投資口分割」といいます。本投資口分割の詳細は、後記「2. 投資口の分割」をご参照ください。)を行い、KDRの投資主に対してKDRの投資口1口につき本投資法人の投資口1.34口を、KRRの投資主に対してKRRの投資口1口につき本投資法人の投資口1.68口をそれぞれ割当交付しました。
ⅳ.合併交付金の交付
本投資法人は上記の投資口の他、本合併の効力発生日の前日に終了する両消滅投資法人の最終期の営業期間に係る金銭の分配の代わり金(利益の配当)として、両消滅投資法人の分配可能利益に基づき両消滅投資法人の投資主(本合併の効力発生日の前日の両消滅投資法人の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主(各上場投資法人並びに投信法第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求した両消滅投資法人の投資主(当該買取請求を撤回した投資主を除きます。)を除き、以下「割当対象投資主」といいます。))に対して同営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日における両消滅投資法人の分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日における両消滅投資法人の発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額(1円未満切捨て))の支払いを、2024年1月22日から開始しています。
ⅴ.出資総額等
本合併に際して増加した本投資法人の出資総額及び出資剰余金の額は、以下のとおりです。
出資総額 :0円
出資剰余金:投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含む。)第22条第1項に定める投資主資本等変動額から上記出資総額を減じて得た額
2.投資口の分割
本投資法人は、2023年10月31日を基準日とし、2023年11月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
ⅰ.分割の目的
本合併は、本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式によって行われ、本投資口分割を考慮する前の合併比率は、本投資法人1に対しKDRが0.67、KRRが0.84となるため、交付される本投資法人の投資口の口数が1口未満となる両消滅投資法人の投資主が多数生じることとなります。このため、本合併後も、両消滅投資法人の投資主が本投資法人の投資口を継続して保有することを可能とするべく、両消滅投資法人の全ての投資主に対し1口以上の本投資法人の投資口を交付することを目的として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割(以下「本投資口分割」といいます。)を行うこととしました。
ⅱ.本投資口分割の方法
本合併の効力発生日の前日である2023年10月31日を基準日、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された本投資法人の投資主の所有投資口1口につき、2口の割合をもって分割しました。
ⅲ. 本投資口分割により増加する投資口数等

イ	本投資口分割前の本投資法人発行済投資口の総口数	: 848,430口
ロ	本投資口分割により増加する投資口数	: 848,430口
ハ	本投資口分割後の本投資法人発行済投資口の総口数	: 1,696,860口
ニ	本合併後の本投資法人発行済投資口の総口数	: 4,142,897口(注1)
ホ	本投資口分割・本合併後の発行可能投資口総口数	: 20,000,000口(注2)

(注1)本合併により、KDRの投資口1口に対して、本投資口分割後の本投資法人の投資口1.34口を、KDRの発行済投資口の全て(1,070,433口)について割当交付し、KRRの投資口1口に対して、本投資口分割後の本投資法人の投資口1.68口を、KRRの発行済投資口の全て(602,177口)について割当交付しました。
(注2)本投資口分割に伴い、本投資法人の規約の一部変更を行い、本合併の効力発生日付で発行可能投資口総口数を変更しました。2024/01/31 15:30