有価証券報告書(内国投資証券)-第17期(平成26年3月1日-平成26年8月31日)
(1)【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を目指して、主として不動産等及び不動産対応証券等の特定資産に投資して運用を行います(規約第29条)。
(イ)基本的投資方針
本投資法人は、原則として、首都圏を中心に一定以上の人口を既に擁し、将来的にかかる人口を維持し又は増加することが想定される地域に投資し、中長期にわたる安定的な収益と運用資産の着実な成長を目指しています。
本投資法人は、資産運用を委託する本資産運用会社の独自の物件取得に加えて、居住施設の開発及び施設運営に関して経験と実績を有するスポンサー及びサポート会社(後記「② 成長戦略 (ハ)スポンサー及びサポート会社等との協働」に定義します。以下同じです。)の経験とノウハウをバランスよく活用することで(後記「② 成長戦略 (ハ)スポンサー及びサポート会社等との協働」をご参照下さい。)、スポンサー及びサポート会社が保有・開発する物件に関して安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保することを目指します。本投資法人は、このような基本方針を有する不動産投資信託であり、スポンサー及びサポート会社と基本コンセプトを共有した上で、適切かつ実効的な協働により、基本方針を着実に実践していきます。
(ロ)その他の基本方針
a. 本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産(宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。)に定める宅地又は建物をいいます。以下本a.において同じです。)、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の保有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用します(規約第30条第3項)。
b. 本投資法人は、その有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則(昭和32年大蔵省令第15号。その後の改正を含みます。)第22条の19に規定する不動産等の価額の割合を100分の70以上となるように運用します(規約第30条第4項)。
c. 本投資法人は、運用資産に関連して取得する金銭(運用資産の売却代金、有価証券に係る配当金、償還金及び利子等、金銭債権に関する利息及び遅延損害金、匿名組合出資持分に係る分配金、不動産の賃貸収入その他収入金を含みますがこれらに限られません。)を再投資することができます(規約第30条第5項)。
② 成長戦略
(イ)外部成長の基本戦略
本投資法人は、本資産運用会社に運用を委託し、本資産運用会社の役職員が持つ多様な経験と高い専門性を活用して、本資産運用会社独自の情報収集を不動産市場で行うことにより、着実な外部成長を目指します。
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社の物件情報を利用することで、不動産取引市場における過度の競争を回避し、適正な取得条件による投資機会を長期的かつ安定的に確保することを目指すとともに、スポンサー及びサポート会社並びにスポンサー及びサポート会社の取引先等といったネットワークを活用し、更なる投資機会の獲得にも積極的に努めるものとします。
更に、本投資法人は、新規開発案件に限らず、企業所有地や市街地の再生に関連した案件にも積極的に投資機会を探っていくものとします。更に、経済的に陳腐化した稼働率の低い物件でも、ポートフォリオの規模等を勘案し、かかる物件を取得することが本投資法人に過大なリスクを負担させることはなく、適切な内部成長の施策を実施することが可能であると判断する場合には、かかる物件にも投資を行います(以下、かかる物件を「バリューアップ物件」といいます。)。
(ロ)内部成長の基本戦略
本投資法人は、施設運営の経験と実績を有するスポンサー及びサポート会社からの助言を活用し、施設運営管理の効率性向上、すなわち、稼働率の向上、賃料アップ及び管理コスト等の低減を図ります。
また、立地や施設の特徴を踏まえ、「サブ・リース方式/パス・スルー方式」(後記「③ ポートフォリオ構築方針 (ハ)アセットマネジメント方針 d.」をご参照下さい。)を選択することで、投資不動産のリスク・リターン特性を適切に決定することを目指します。
更に、バリューアップ物件については、リニューアル工事の実施、物件運営方法の変更、テナントの新規募集等、稼働率を高め物件の収益性を高めるために必要な施策を実施します。
(ハ)スポンサー及びサポート会社等との協働
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社とのバランスのとれた広範な協働体制を構築することにより、安定収益の確保及び運用資産の着実な成長を目指します。スポンサー及びサポート会社とは、前記「1 投資法人の概況 (3)投資法人の仕組み ③ 上記以外の本投資法人の主な関係者」のとおり、スポンサーである大和ハウス工業並びにサポート会社であるコスモスイニシア及びモリモトの3社をそれぞれいいます。
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社が保有する情報や開発する物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会の確保を目指していきます。
また、本投資法人は、三井住友信託銀行から提供される不動産等の仲介情報を活用して、物件の取得を目指していきます。スポンサー及びサポート会社等とは、スポンサー及びサポート会社に三井住友信託銀行を加えて総称していいます。
本資産運用会社の投資運用委員会は、毎月少なくとも1回、物件情報の概要を確認し、投資案件としての価値や課題に関して協議するための案件会議を開催します。案件会議では、スポンサー及びサポート会社等より売却・開発物件に関する情報を受領した場合、必要に応じ出席するスポンサー及びサポート会社等の担当者に対し、投資案件に関する要望や提案等も行います。このようにして本資産運用会社は、効率性とチェック・アンド・バランスの効いた投資判断プロセスを確保するように努めています。スポンサー及びサポート会社等より情報を受領した場合の案件会議の概略は下図のとおりです。なお、本資産運用会社は、案件会議において、最終的な投資判断をすることはありません。
本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス工業との間で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書を、コスモスイニシアとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書を、モリモトとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書を、三井住友信託銀行との間で不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書を締結しています。
なお、スポンサー及びサポート会社から不動産等及び不動産対応証券等を取得する場合には、自主ルールとして策定した利益相反対策ルールを遵守します。
a. 大和ハウス工業によるサポート-新パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウス工業は、不動産等の情報提供及び業務支援等に関して、平成23年9月5日付で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書(以下、本a.において「本協定」といいます。)を締結しています。
ⅰ.サポート内容
大和ハウス工業が行うサポートの内容は、以下のとおりです。
(ⅰ)本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権(以下、本a.において、総称して「投資不動産」といいます。)の資産価値の向上及び収益の向上を図るうえで必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資法人資産運用業務(以下、本a.において「本運用業務」といいます。)に関するノウハウ及び助言の提供
(ⅱ)本資産運用会社に対する、本運用業務の遂行に必要な人材の派遣
(ⅲ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産(以下に定義します。)に関する情報の提供及び優先的売買交渉権(以下に定義します。)の付与
(ⅳ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産の取得の支援
(ⅴ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、ウェアハウジング機能の提供
(ⅵ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資不動産の再開発に関する支援
ⅱ.大和ハウス工業による情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅰ)大和ハウス工業は、大和ハウス工業若しくは大和ハウス工業の子会社及び関連会社が保有し、又は開発若しくは取得を予定する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する居住施設(当該物件を信託財産とする信託の受益権も含むものとし、以下、本a.において「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、以下の定めに従うものとし、また、大和ハウス工業の子会社及び関連会社をして、以下の定めを履行させるものとします。
(a)大和ハウス工業は、当該投資対象不動産に関する情報を、第三者に優先して、本資産運用会社及び本投資法人に対して提供し、当該投資対象不動産について優先的に売買交渉を行う権利(以下、本a.において「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します。
(b)大和ハウス工業は、上記(a)に従い情報提供を行った場合、後記(ⅲ)に定める検討に要する期間が終了するまでは、当該投資対象不動産に関する情報を、本資産運用会社及び本投資法人以外の第三者に対して提供しません。
(ⅱ)大和ハウス工業は、第三者が開発若しくは保有し、又は取得を予定する投資対象不動産につき、売却又は仲介の情報を入手した場合、(当該第三者の承諾が必要な場合には書面による承諾を得た上で)本資産運用会社及び本投資法人に対して当該情報を提供します。この場合の情報の取扱いは、上記(ⅰ)に準じることとします。
(ⅲ)上記(ⅰ)及び(ⅱ)に基づき、大和ハウス工業又は大和ハウス工業の子会社若しくは関連会社から投資対象不動産に係る情報の提供を受けた本資産運用会社及び本投資法人は、当該投資対象不動産の取得を誠実に検討し、当該情報を受領した日(同日を含みます。)から20営業日以内に、当該投資対象不動産の取得の検討の可否や検討に要する期間等の検討結果を、当該投資対象不動産に係る情報の提供者に対し書面により回答します。
(ⅳ)大和ハウス工業及び本資産運用会社は、投資対象不動産に関する情報共有と協議を目的とした会議を定期的に開催します。
ⅲ.ノウハウ及び助言の提供
大和ハウス工業は、本資産運用会社に対して、本運用業務に関する、下記のノウハウ及び助言の提供を行います。
(ⅰ)物件取得及び施設運営に関する事項
(ⅱ)PMに関する事項
(ⅲ)投資不動産のリニューアルに関する事項
(ⅳ)コンストラクション・マネジメント(工程管理)に関する事項
(ⅴ)投資不動産の売却又は処分に関する事項
(ⅵ)ウェアハウジングに関する事項
(ⅶ)投資不動産の再開発に関する事項
ⅳ.人材の派遣
大和ハウス工業は、本資産運用会社に対し、人員を1名以上派遣します。ただし、大和ハウス工業の事情により派遣を終了させる必要が発生した場合は、大和ハウス工業と本資産運用会社間で協議します。
ⅴ.PM会社の選定
本資産運用会社は、居住施設に関するPM会社の選定において、大和ハウス工業又は大和ハウス工業の子会社若しくは関連会社に委託することを検討します。ただし、大和ハウス工業又は大和ハウス工業の子会社若しくは関連会社が、本資産運用会社が本運用業務のために作成する運用ガイドラインに定めるPM会社の選定基準を満たさない場合はこの限りではありません。
ⅵ.資本関係の維持
大和ハウス工業は、本資産運用会社の株式12,000株を今後も引き続き保有し、書面により事前に本資産運用会社の承諾を得た場合を除き、当該株式を第三者に譲渡しません。
本資産運用会社は、書面により大和ハウス工業の承諾を得た場合を除き、第三者に対して新株発行、新株予約権の発行、新株予約権付社債の発行等の措置をとりません。
ⅶ.本投資法人及び本資産運用会社による情報提供
本投資法人及び本資産運用会社は、投資不動産のうち、大和ハウス工業が投資する可能性があると合理的に判断される投資不動産を譲渡する場合、大和ハウス工業に対して、当該投資不動産に関する情報を、第三者に優先して提供し、大和ハウス工業は、当該投資不動産の取得を誠実に検討します。
ⅷ.ウェアハウジング機能の提供
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による物件の取得を目的として、取得予定時期及び取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示した上で、第三者である売主により保有されている物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含みます。以下本a.において「取得予定不動産等」といいます。)の取得及び一時的な保有(以下本a.において「ウェアハウジング」といいます。)を大和ハウス工業に依頼することができます。この場合、大和ハウス工業は、かかる依頼を検討し、当該依頼を受けた日(同日を含みます。)から起算して20営業日以内に、かかる依頼を受諾するか否かを本投資法人及び本資産運用会社に対し通知します。
(ⅱ)大和ハウス工業が上記(ⅰ)の依頼を受諾し、これを通知した場合、大和ハウス工業、本投資法人及び本資産運用会社は、上記(ⅰ)の依頼に係る取得予定不動産等の取得、保有及び本投資法人への売却に関する基本的事項について書面により合意し、大和ハウス工業は、かかる合意に基づき大和ハウス工業又は大和ハウス工業が管理又は運営する特別目的会社(以下本a.において「SPC」といいます。)において当該取得予定不動産等を取得し、保有します。
(ⅲ)大和ハウス工業は、上記(ⅱ)に基づき大和ハウス工業又はSPCが取得予定不動産等を取得した場合、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期を経過するまでの間、本投資法人以外の第三者に当該取得予定不動産等の売却その他の処分の申し入れをしてはならず、SPCをしてかかる申し入れをさせないものとされています。また、かかる期間内に本投資法人及び本資産運用会社が取得予定不動産等の取得を申し出た場合、大和ハウス工業は、上記(ⅱ)の書面による合意に基づき、本投資法人及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関する詳細を合意の上、当該取得予定不動産等を本投資法人に売却し、又はSPCをして売却させるものとされています。
(ⅳ)本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期に当該取得予定不動産等を取得することが困難となった場合には、大和ハウス工業に対してその旨及び希望する延長後の取得予定時期を通知し、取得予定時期を延長することができます。ただし、かかる通知による取得予定時期の延長は、通算で1年間を超えることが出来ません。
ⅸ.投資不動産の再開発に関する支援(優先的再開発情報の提供)
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社は、投資不動産の再開発を希望する場合には、大和ハウス工業に対し、第三者に先立ち当該投資不動産に関する情報を優先的に提供し、当該投資不動産の情報を提供した日(同日を含みます。)から起算して20営業日が経過するまでの間、大和ハウス工業以外の第三者に対し、当該投資不動産に関する情報を提供してはならないものとされています。
(ⅱ)本投資法人及び本資産運用会社は、上記(ⅰ)の定めに従い当該投資不動産の情報を提供した日(同日を含みます。)から起算して20営業日が経過するまでの間又は当事者が別途合意する期間(以下本a.において「検討期間」といいます。)内に、大和ハウス工業から、本投資法人及び本資産運用会社が合理的に満足する内容の当該投資不動産に係る再開発計画案(当該投資不動産を大和ハウス工業が買い取り、再開発を行うことを内容とするものに限ります。)の提出を受けた場合には、大和ハウス工業に対し、第三者に先立ち当該投資不動産に関して優先的に売買交渉をする権利(以下本a.において、「優先的再開発交渉権」といいます。)を付与します。
(ⅲ)本投資法人及び本資産運用会社は、検討期間内に大和ハウス工業から合理的に満足する内容の当該投資不動産に係る再開発計画案の提出を受けられなかった場合、検討期間経過後、事前に大和ハウス工業に通知を行い、当該投資不動産に関する情報を大和ハウス工業以外の第三者に提供することができます。
ⅹ.投資不動産の再開発に関する支援(優先的再開発交渉権)
(ⅰ)上記ⅸ.の定めに従い大和ハウス工業に優先的再開発交渉権が付与された場合、優先的再開発交渉権が付与された日(同日を含みます。)から起算して20営業日が経過するまでの間又は当事者が別途合意する期間(以下本a.において「優先交渉期間」といいます。)、本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス工業以外の第三者との間で、当該投資不動産に関する売買その他の処分に関する交渉を行ってはならず、かつ、当該投資不動産に関する情報を提供してはならないものとされています。
(ⅱ)大和ハウス工業並びに本投資法人及び本資産運用会社が、優先交渉期間内に当該投資不動産の売買について合意に至らなかった場合、優先交渉期間経過後、本投資法人及び本資産運用会社は、事前に大和ハウス工業に通知を行い、当該投資不動産の売却に関する情報を大和ハウス工業以外の第三者に提供し、売買その他の処分に関して交渉することができます。
(ⅲ)上記(ⅱ)に基づく第三者に対する情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は本投資法人及び本資産運用会社が当該第三者に提示する売却条件が大和ハウス工業の提示した条件と同等又はそれ以下であった場合、本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス工業に対しその購入意思を再度確認し、大和ハウス工業が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じるものとされています。
ⅺ.対価
(ⅰ)上記ⅱ.並びにⅲ.(ⅰ)、(ⅱ)、(ⅴ)及び(ⅵ)に基づく、大和ハウス工業からのサポートの提供の対価は無償とします。
(ⅱ)大和ハウス工業による媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに上記ⅲ.(ⅲ)、(ⅳ)及び(ⅶ)に基づく大和ハウス工業からのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に基づき、本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウス工業が協議の上、これを定めるものとします。
(ⅲ)上記ⅶ.に基づく、本投資法人及び本資産運用会社からの情報提供の対価は無償とします。
ⅻ.有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、平成23年9月5日から10年間とします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に1年間自動更新するものとし、以降も同様とします。
ⅹⅲ.解約
本協定は、本協定に定められた一定の事由に該当する場合を除き、本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウス工業の書面による合意によらない限り有効期間中の解約を行うことはできません。ただし、本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及び大和ハウス工業に書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
b. コスモスイニシアによるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、平成25年6月28日付でコスモスイニシアとの間で「パイプライン・サポート等に関する基本協定書」(以下、本b.において「本協定」といいます。)を締結しています。
ⅰ.サポートの内容
コスモスイニシアが行うサポートの内容は、以下のとおりです。
(ⅰ)本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権(以下、本b.において総称して「投資不動産」といいます。)の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資法人資産運用業務(以下、本b.において「本運用業務」といいます。)に関するノウハウ及び助言の提供
(ⅱ)本資産運用会社及びコスモスイニシアの間における、本運用業務の遂行に必要な人材の相互派遣
(ⅲ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、自社開発投資対象不動産(以下に定義します。)に関する優先的情報の提供及び優先的売買交渉権(以下に定義します。)の付与
(ⅳ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、売却又は仲介情報の提供
(ⅴ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、ウェアハウジング機能の提供
(ⅵ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資不動産の再開発に関する支援
ⅱ.コスモスイニシアによる優先的情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅰ)コスモスイニシアは、コスモスイニシア又はコスモスイニシアが実質的に支配関係を有する法人(以下、本b.において総称して「コスモスイニシア等」といいます。)が保有し又は開発し若しくは取得を予定する物件(分譲を予定して保有、開発又は取得をした物件を除きますが、計画変更等により一括売却を予定することとなった物件を含みます。)のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権も含むものとし、以下、本b.において「自社開発投資対象不動産」といい、コスモスイニシア等以外の者が保有し又は開発し若しくは取得を予定するものを単に「投資対象不動産」といいます。)を売却する場合、当該自社開発投資対象不動産に関する情報を第三者への提供に優先して本資産運用会社及び本投資法人に提供します。コスモスイニシアは、コスモスイニシア等をして当該情報を本資産運用会社及び本投資法人が受領した日から10営業日の間、他の者に提供しないものとされています。
(ⅱ)本資産運用会社は、上記(ⅰ)に基づき、コスモスイニシアから自社開発投資対象不動産に係る情報を受領した場合、コスモスイニシアに対し、当該情報を受理した日から10営業日以内に、当該自社開発投資対象不動産の取得の検討の可否及び検討に要する期間等について回答します。
(ⅲ)本資産運用会社が、上記(ⅰ)に基づきコスモスイニシアから受領した情報に係る自社開発投資対象不動産に関して、コスモスイニシアに対して、上記(ⅱ)に基づき、当該自社開発投資対象不動産の取得を検討する旨を回答した場合、コスモスイニシアは、本投資法人に対して、当該自社開発投資対象不動産に関して優先的に売買交渉をする権利(以下、本b.において「優先的売買交渉権」といいます。)を付与し、この場合、コスモスイニシアは、本資産運用会社による回答がなされた後、10営業日の間、第三者に対して当該自社開発投資対象不動産の情報の提供を行わず、かつ、第三者との間で当該自社開発投資対象不動産に関する売買交渉を行いません。また、10営業日経過後においても、本資産運用会社との間で当該自社開発投資対象不動産に関する売買を前提とした交渉が継続する場合には、コスモスイニシアは、当該交渉が継続する期間、第三者に対して当該自社開発投資対象不動産の情報を提供せず、かつ、第三者との間で当該自社開発投資対象不動産に関する売買交渉を行いません。
(ⅳ)上記(ⅰ)、(ⅱ)及び(ⅲ)の情報提供は、コスモスイニシア及び本資産運用会社の役職員が出席する本資産運用会社の連絡会議において行います。また、連絡会議において本資産運用会社から自社開発投資対象不動産の開発企画に関して提案が示された場合、コスモスイニシアは、当該提案について誠実に検討し、検討結果を本資産運用会社に報告します。
ⅲ.売却又は仲介情報の提供
(ⅰ)コスモスイニシアは、コスモスイニシア等が投資対象不動産の売却又は仲介情報を取得した場合、速やかに本資産運用会社に書面等で通知します。
(ⅱ)本資産運用会社は、コスモスイニシアから通知を受けた売却又は仲介情報に係る投資対象不動産の本投資法人による購入の検討を開始する場合には、検討を開始する旨及び検討期間を、かかる通知の受領後速やかに、書面等によりコスモスイニシアに通知しなければなりません。ただし、当該通知は、コスモスイニシアが、対象不動産についての売却又は仲介情報を本資産運用会社以外の第三者に提供することを妨げるものではありません。
(ⅲ)本資産運用会社は、上記(ⅰ)及び(ⅱ)に定める検討の結果、投資対象不動産の購入を意図する場合には、その旨をコスモスイニシアに書面により通知します。
ⅳ.ノウハウ及び助言の提供並びに人材の相互派遣
(ⅰ)コスモスイニシアは、本資産運用会社に対して、本運用業務に関する、以下のノウハウ及び助言の提供を行います。
(a) 投資対象不動産の取得及び運営に関する事項(ただし、コスモスイニシアから取得する場合を除きます。)
(b) プロパティ・マネジメントに関する事項(ただし、コスモスイニシアにプロパティ・マネジメント業務を委託する場合を除きます。)
(c) 投資不動産のリニューアルに関する事項
(d) コンストラクション・マネジメント(工程管理)に関する事項
(ⅱ)コスモスイニシア及び本資産運用会社は、別途合意した場合、本運用業務の遂行に必要な人材の相互派遣を行います。
ⅴ.ウェアハウジング機能の提供
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による物件の取得を目的として、取得予定時期及び取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示した上で、本協定当事者以外の第三者である売主により保有されている物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含みます。以下、本b.において「取得予定不動産等」といいます。)の取得及び一時的な保有(以下、本b.において「ウェアハウジング」といいます。)をコスモスイニシアに依頼することができます。この場合、コスモスイニシアは、かかる依頼を検討し、当該依頼を受けた日(同日を含みます。)から起算して20営業日以内に、かかる依頼を受諾するか否かを本投資法人及び本資産運用会社に対し通知します。
(ⅱ)コスモスイニシアが上記(ⅰ)の依頼を受諾し、これを通知した場合、コスモスイニシア、本投資法人及び本資産運用会社は、上記(ⅰ)の依頼に係る取得予定不動産等の取得、保有及び本投資法人への売却に関する事項について書面により合意し、コスモスイニシアは、コスモスイニシア等においてウェアハウジングを実施します。
(ⅲ)コスモスイニシア、本投資法人及び本資産運用会社は、本ⅴ.に定めるウェアハウジングが、本投資法人の投資主の利益を図ることをその目的としつつ、コスモスイニシアに適正な事業上の機会を与えるものであり、当該ウェアハウジングにより、各本協定当事者及び本投資法人の投資主の利益を不当に害することのないように、誠実に協力します。
ⅵ.投資不動産の再開発に関する支援
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社は、投資不動産の再開発(既存建物の建替、リニューアル、リノベーション等をいいます。)を希望する場合には、コスモスイニシアに対し、当該投資不動産に関する情報を提供し、その検討を依頼することができます。
(ⅱ)コスモスイニシアは、上記(ⅰ)の依頼があった場合、これを誠実に検討します。なお、コスモスイニシアは、本投資法人及び本資産運用会社が希望した場合には、当該投資不動産をコスモスイニシアが買い取り、再開発を行うことによる再開発計画の実現について誠実に検討するものとします。
(ⅲ)コスモスイニシア、本投資法人及び本資産運用会社は、上記(ⅰ)及び(ⅱ)に基づくコスモスイニシアの再開発計画案について協議の上、合意に至った場合には、当該再開発計画の詳細等について書面により合意します。
ⅶ.プロパティ・マネジメント業務の委託
本投資法人及び本資産運用会社は、投資不動産のうち、コスモスイニシア等から取得した投資不動産に関して、コスモスイニシア等から書面により申し入れがあった場合には、コスモスイニシア等に対してプロパティ・マネジメント業務を委託することを誠実に検討します。
ⅷ.本投資法人による情報提供
本投資法人及び本資産運用会社は、投資不動産のうち、コスモスイニシアが投資する可能性があると本投資法人及び本資産運用会社が合理的に判断する投資不動産(ただし、第三者に対して先買権、優先交渉権等を付与している投資不動産を除きます。)を譲渡する場合、コスモスイニシアに対して、当該投資不動産に関する情報を第三者に遅れることなく提供し、コスモスイニシアは、当該投資不動産の購入を誠実に検討します。
ⅸ.対価
(ⅰ)上記ⅱ.からⅵ.まで(ただし、ⅳ.(ⅰ)(c)及び同(d)を除きます。)に基づくコスモスイニシアからのサポートの提供の対価は無償とします。
(ⅱ)コスモスイニシアによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びにⅳ.(ⅰ)(c)及び同(d)に基づくコスモスイニシアからのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に従い本投資法人、本資産運用会社及びコスモスイニシアが協議の上、これを定めます。
ⅹ.有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、平成26年6月28日から平成27年6月28日までとします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各本協定当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に1年間自動更新され、以降も同様とします。
ⅺ.解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及びコスモスイニシアの書面による合意によらない限り有効期間中の解約は行うことができません。ただし、本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及びコスモスイニシアに書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
c. モリモトによるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及びモリモトは、不動産等の情報提供及び業務支援に関して平成23年6月29日付で、パイプライン・サポート等に関する基本協定書(以下、本c.において「本協定」といいます。)を締結しています。
ⅰ. サポートの内容
モリモトが行うサポートの内容は、以下のとおりです。
(ⅰ)本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権(以下、本c.において、総称して「投資不動産」といいます。)の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資法人資産運用業務(以下、本c.において「本運用業務」といいます。)に関するノウハウ及び助言の提供
(ⅱ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産(以下に定義します。)に関する情報の提供及び優先的売買交渉権(以下に定義します。)の付与
(ⅲ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産の取得の支援
ⅱ. 優先的情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅰ)モリモトは、モリモト若しくはモリモトが実質的に支配関係を有する法人が保有する又は開発若しくは取得を予定する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権も含むものとし、以下、本c.において「投資対象不動産」といいます。)を売却する場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者への提供に優先して本資産運用会社及び本投資法人に提供します。
(ⅱ)モリモトは、第三者が開発若しくは保有する又は開発若しくは保有を予定する投資対象不動産につき、売却又は仲介の情報を入手した場合、当該第三者の書面による承諾を得た上で、かかる情報を第三者への提供に優先して本資産運用会社及び本投資法人に対して提供し、当該情報提供から10営業日の間、当該情報を第三者に提供しません。
(ⅲ)本資産運用会社は、上記(ⅰ)及び(ⅱ)に基づき、モリモトから投資対象不動産に係る情報を受領した場合、モリモトに対し、当該情報を受理した日から10営業日以内に、当該投資対象不動産の取得の検討の可否及び検討に要する期間等について、書面により回答します。
(ⅳ)本資産運用会社が、上記(ⅰ)に基づきモリモトから受領した情報に係る投資対象不動産に関して、モリモトに対して、上記(ⅲ)に基づき、投資対象不動産の取得を検討する旨を回答した場合、モリモトは、本投資法人に対して、当該投資対象不動産に関して優先的に売買交渉をする権利(以下、本c.において「優先的売買交渉権」といいます。)を付与し、本資産運用会社による回答がなされた後、10営業日の間、第三者に対して当該投資対象不動産の情報の提供を行わず、かつ、第三者との間で当該投資対象不動産に関する売買交渉を行いません。また、10営業日経過後においても、本資産運用会社との間で当該投資対象不動産に関する売買を前提とした交渉が継続する場合には、モリモトは、当該交渉が継続する期間、第三者に対して当該投資対象不動産の情報を提供せず、かつ、第三者との間で当該投資対象不動産に関する売買交渉を行いません。
(ⅴ)上記(ⅰ)、(ⅱ)及び(ⅳ)の情報提供は、モリモト及び本資産運用会社の役職員が出席する本資産運用会社の「連絡会議」において行います。当該会議において本資産運用会社から投資対象不動産の開発企画に関して提案が示された場合、モリモトは当該提案について誠実に検討し、検討結果を本資産運用会社に報告します。
ⅲ.ノウハウ及び助言の提供
モリモトは、本資産運用会社に対して、本運用業務に関する、下記のノウハウ及び助言の提供を行います。
(ⅰ)投資対象不動産の取得及び運営に関する事項(ただし、モリモトから取得する場合を除きます。)
(ⅱ)PMに関する事項
(ⅲ)投資不動産のリニューアルに関する事項
(ⅳ)コンストラクション・マネジメント(工程管理)に関する事項
ⅳ.対価
上記ⅱ.並びにⅲ.(ⅰ)及び(ⅱ)に基づく、モリモトからのサポートの提供の対価は無償とします。ただし、モリモトによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに上記ⅲ.(ⅲ)及び(ⅳ)に基づくモリモトからのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に基づき本投資法人、本資産運用会社及びモリモトが協議の上、定めるものとします。
ⅴ.有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、平成23年6月29日から平成33年6月28日とします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に1年間自動更新され、以降も同様です。
ⅵ.解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及びモリモトの書面による合意によらない限り有効期間中の解約は行うことができません。
d. 三井住友信託銀行によるサポート-不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及び三井住友信託銀行は、収益用不動産に関する売却・仲介情報の提供等に関し、平成21年12月22日付で、不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書(以下、本d.において「本協定」といいます。)を締結しています。
ⅰ.情報の提供
(ⅰ)三井住友信託銀行は、収益用不動産に関する売却・仲介情報を取得した場合、速やかに本資産運用会社に書面で通知します。かかる場合において、三井住友信託銀行が当該売却・仲介情報に関して図面・写真その他の資料を入手している場合には、書面に添付して送付するものとします。
(ⅱ)上記(i)に基づき三井住友信託銀行が本資産運用会社に通知した内容に変更が生じたとき又は新たに当該売却・仲介情報に関して図面・写真その他の資料を入手したときは、速やかに本資産運用会社に書面等で通知又はそれらを送付します。
(ⅲ)三井住友信託銀行、本投資法人及び本資産運用会社は、三井住友信託銀行が本資産運用会社に対して収益用不動産の売却・仲介情報を提供する義務が生ずるものでないことを確認します。
ⅱ. 売却・仲介情報の検討
(ⅰ)本資産運用会社は、三井住友信託銀行から通知を受けた売却・仲介情報に係る収益用不動産(以下、本d.において「対象不動産」といいます。)について、本投資法人による購入の検討を開始する場合には、検討を開始する旨及び検討期間を、かかる通知の受領後速やかに、書面等により三井住友信託銀行に通知します。
(ⅱ)本資産運用会社は、上記(i)に定める検討の結果、対象不動産の購入を意図する場合には、その旨を三井住友信託銀行に書面により通知します。
ⅲ. 期間
本協定の有効期間は、本協定の締結日から1年間とし、有効期間満了日の30日前までに他方当事者に対して期限の更新をしない旨の書面による通知を行わない限り、更に1年間、同一の条件にて自動更新され、以降も同様です(本書の日付現在の有効期間は、平成26年12月21日までです。)。
③ ポートフォリオ構築方針
(イ)ポートフォリオ・マネジメント方針
本投資法人は、規約及び運用ガイドラインに基づき、以下の方針でポートフォリオを構築します。
a. 投資対象と投資地域
本投資法人は、居住施設(賃貸可能面積において住宅部分の面積が50%を超える施設)について一定以上の人口を既に擁し、将来的に維持・増加が期待できる地域に原則として投資します。そこで本投資法人は、首都圏を主たる投資対象地域としますが、地域分散にも配慮し、その他の政令指定都市及びその周辺地域へも投資します。
本投資法人は、原則として、首都圏を中心に一定以上の人口を既に擁し、将来的にかかる人口を維持又は増加することが想定される地域に投資し、中長期にわたる安定的な収益と運用資産の着実な成長を目指しています。
我が国の人口は、減少傾向がみられるものの、経済の首都圏一極集中の進展等の影響で東京都を中心とした首都圏への人口流入が続いています。
また、総世帯数に占める「単独+夫婦のみの世帯」の割合が増加を続けると予想されていることから、本投資法人の主な投資対象であるコンパクトタイプの需要が一定程度見込まれるものと、本投資法人は考えています。
更に、総人口に占める65歳以上の割合が増加を続けると予想されていることから、高齢者向け住宅(注)の需要が一定程度見込まれるものと、本投資法人は考えています。
(注)「高齢者向け住宅」については、後記「d. 高齢者向け住宅への投資」をご参照下さい。
人口・世帯数の将来推計
(出所)国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)平成25年1月推計」、「日本の将来推計人口(平成24年1月推計):出生中位(死亡中位)推計」
(出所)総務省統計局「平成17年国勢調査報告」(平成17年の人口)及び「平成22年国勢調査報告」(平成22年の人口)
(注)上記グラフは、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)平成25年1月推計」の世帯総数及び単独 世帯と夫婦のみ世帯の合計世帯数並びに「日本の将来推計人口(平成24年1月推計):出生中位(死亡中位)推計」の総人口及び65歳以上の人口を示したものです。なお、平成17年及び平成22年の人口は、総務省統計局「平成17年国勢調査報告」、「平成22年国勢調査報告」の総人口及び65歳以上の人口を示したものです。
東京都の世帯数の将来推計
(出所)東京都総務局統計部「東京都世帯数の予測」(平成26年3月推計)
(注)上記グラフは、東京都総務局統計部「東京都世帯数の予測」の東京都全体の世帯総数及び東京都23区の世帯総数を示したものです。
都市別人口の将来推計
(出所)国立社会保障・人口問題研究所「日本の市町村別将来推計人口」平成25年3月推計
(注)上記グラフは、国立社会保障・人口問題研究所「日本の市町村別将来推計人口」平成25年3月推計の各都市の総人口を示したものです。
b. 地域別投資比率
地域別投資比率は、原則として、以下のとおりです。
c. タイプ別投資比率
タイプ別投資比率は、原則として、以下のとおりです。
<利用者ベース>
d. 高齢者向け住宅への投資
上記b.及びc.にかかわらず、本投資法人は、居住施設のうち、高齢者向け住宅(サービス付き高齢者向け住宅(注1)、有料老人ホーム(注2)、その他介護サービスの提供等により専ら高齢者の単身又は夫婦世帯を居住者とすることを予定した賃貸住宅又は介護施設等をいいます。以下同じです。)について、投資できるものとします。
本投資法人は、高齢者向け住宅について、必要となるサービスの提供等には固有の運営等に関するノウハウが必要となることに鑑み、原則として、必要な運営能力及び信用力を有すると判断したオペレーター(注3)への一括賃貸や、大和ハウスグループの運営に関するサポートが期待できる等、高齢者向け住宅の運営に関するリスクが限定的と考えられる物件に投資します。
本投資法人は、かかる高齢者向け住宅の運営に関するリスクがポートフォリオに与える影響を適切に管理するため、高齢者向け住宅に対する投資を、ポートフォリオの限定的な範囲に限って行うものとします。
なお、高齢者向け住宅に対して投資をした場合、地域別投資比率及びタイプ別投資比率の算定にあたり、高齢者向け住宅は考慮しないものとします。
本投資法人は、高齢者向け住宅に対して投資をするにあたり、下記「高齢者向け住宅の取引等への専門家の関与方法」に記載する組織体制を整備します。
<高齢者向け住宅の取引等への専門家の関与方法>
高齢者向け住宅の取引を行う場合、利用料及び契約内容等について、利用者に不安を抱かせることのないよう、下記「高齢者向け住宅の利用者への配慮事項」に記載の事項に留意し、本投資法人の資産運用を行うものとします。
<高齢者向け住宅の利用者への配慮事項>
(注1)「サービス付き高齢者向け住宅」とは、専ら高齢者の単身又は夫婦世帯を居住者とすることを予定した住宅のうち、高齢者が日常生活を営むために必要な福祉サービスの提供を居住者が受けることを予定した住宅をいいます。以下同じです。
(注2)「有料老人ホーム」とは、老人福祉法(昭和38年7月11日法律第133号。その後の改正を含みます。)に定める有料老人ホームをいいます。以下同じです。
(注3)「オペレーター」とは、高齢者向け住宅について、必要となるサービスの提供等を行うものをいいます。以下同じです。
(注4)「バックアップオペレーター」とは、オペレーターが破綻した場合等に備え、事前に用意されているオペレーターをいいます。以下同じです。
(ロ)アクイジション方針
スポンサー及びサポート会社並びにその取引先等といったネットワークの活用に加え、本資産運用会社独自のネットワークも活用し、適正な取得条件を長期的かつ安定的に確保することを目指します。
a. 投資対象物件の選別に際しては、以下に記載の投資基準に従い、十分な調査・分析を実施し、総合的な検討を行います。
<投資対象物件選別基準>
(注1)新耐震基準とは、昭和55年建築基準法改正(昭和56年施行)に基づく構造基準をいいます。以下同じです。
(注2)地震予想損失率は、年超過確率0.21%(再現期間475年)で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。また、ポートフォリオに関する地震予想損失率は、複数の建築物群を対象とし、被害の相関性を考慮して、建築物群中の1乃至複数の建築物に影響を与える年超過確率0.21%(再現期間475年)で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。以下同じです。
b. ポートフォリオへの組入れに際しては、以下に記載の各項目について、詳細な調査(デュー・デリジェンス)を実施するものとします。当該調査においては、調査に関して十分な能力と経験を有する第三者による公正な不動産鑑定評価を参考として、ポートフォリオ全体に与える影響や価値向上への期待寄与度等についても検討を行った上で、総合的に当該物件の投資価値判断を行います。
<詳細調査項目>
(ハ)アセットマネジメント方針
a. 構築された物件ポートフォリオについては、用途ごとに適切かつ効率的に運用管理を行うものとし、適切かつ効率的な運用管理が実現できるよう、個別物件ごとに、その所在地、物件売却主等の状況を踏まえ、最適なPM会社を選択し、自ら又は信託受託者をして一任委託することを基本とします。委託する運用管理の方針は、テナント営業管理、施設維持管理及び資産保全管理といった業務の側面ごとにPM会社に示すものとし、その項目は原則として以下に記載のとおりとします。ただし、高齢者向け住宅において当該業務の一部又は全部がオペレーターに委託されている場合等、PM会社への委託の必要性がないと判断した場合には、以下に記載の項目の一部又は全部について、PM会社に委託しないことがあります。
b. PM会社の選定に際しては、原則として以下に記載の各項目を調査・検討の上、総合的に判断します。ただし、高齢者向け住宅において、PM会社への委託業務が限定されている場合等、以下に記載の項目の一部又は全部が妥当しないと判断した場合には、以下に記載の項目の一部又は全部について、調査・検討しないことがあります。PM会社にPM業務を委託した後は、原則として年1回、テナント営業管理、施設維持管理及び資産保全管理の各側面からPM会社の運営管理実績を評価し、必要に応じてPM会社に対する改善指示等を行うものとします。かかる指示等を行ったにも関わらず、運営管理面の改善が認められない場合には、本投資法人は、PM会社の変更も含め、更なる改善策について検討します。
c. テナントの分散により安定した将来賃料キャッシュ・フローを期待することができることから、個人を対象としたリーシングを基本とします。ただし、物件所在地の賃貸マーケット特性や物件仕様から社宅等、法人としての利用ニーズがある物件については、法人向けのリーシングも行います。
d. 転借人からの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式(パス・スルー方式)でのマスターリース契約をPM会社と締結することを基本とします。ただし、高齢者向け住宅においては、オペレーターとの賃貸借契約の管理上の円滑性等を考慮の上、マスターリース契約の締結の要否や方式等について、慎重に判断し、決定します。なお、転貸借契約については、契約内容、物件の特性、テナントの信用力、及び市場の特性を勘案し、PM会社において敷金・礼金を徴収しない方式で行うよう指図することもできるものとします。
上記にかかわらず、運用資産のうち店舗等の部分のマスターリース契約については、転借人からの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式(パス・スルー方式)と転貸借稼働率の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式(サブ・リース方式)のうち、賃貸マーケット特性や物件特性を踏まえ、より効率的な方式を選択することを基本とします。
なお、サブ・リース方式を選択する場合、マスターレッシーの選定に際しては、ⅰ. 過去に第三者との間でサブ・リース方式でのマスターリース契約締結の実績があること、ⅱ. マスターレッシーとしての十分な信用度・財務健全性が認められること、ⅲ. 稼働率実績が良好である等、テナント営業管理の能力が十分あると認められること、ⅳ. 当該投資不動産に対するPM力が備わっており、施設運営力が十分にあると認められること、v. 当該投資不動産に対する理解度や関係度が高いと認められることを調査・検討の上、総合的に判断します。なお、店舗等の部分についてサブ・リース方式を選択する場合、マスターレッシーたるPM会社は、当該店舗等の部分の賃貸事業における運営事業者としての役割を実質的に担うことになる点を十分配慮した上で、慎重に判断するものとします。
e. 転貸借契約におけるテナントの選別に際しては、PM会社をして以下に記載の各項目を審査させた上で総合的に判断することを原則とします。ただし、高齢者向け住宅においては、テナントとの契約形態が当該高齢者向け住宅の特性やオペレーターの経営方針等により異なることから、テナントの選別について、原則としてオペレーターに判断を委ねる等、当該高齢者向け住宅の特性やオペレーターの能力、信用性等の諸般の事情を考慮の上、慎重に判断し、決定します。
ⅰ.法人
ⅱ.個人
f. 転貸借契約における賃料・敷金・契約期間の扱いについては、以下を基本とします。ただし、高齢者向け住宅においては、テナントとの契約形態が当該高齢者向け住宅の特性やオペレーターの経営方針等により大きく異なることから、諸般の事情を考慮の上、適切な契約内容を、慎重に判断し、決定します。
i.賃料
物件所在地域の賃貸マーケット特性と当該物件の立地特性や機能等を踏まえ、その競争力を見極めた上で適正な賃料水準の設定に努めるものとします。
ⅱ.敷金
敷金について、賃料の2か月分(ただし、店舗等の部分については賃料の10か月分)を基本としますが、賃貸契約の内容、物件の特性、テナントの信用力及び市場の特性を勘案し、柔軟に対応するものとします。
ⅲ.契約期間
2年間の普通借家契約を基本としますが、物件の特性・市場の状況に応じて定期借家契約によることもできるものとします。なお、店舗等の部分については、長期安定的な契約を基本とするものの、賃貸マーケット環境の変化に応じた機動的なテナント入替えを可能とするだけのフレキシビリティの確保にも留意するものとします。
(ニ)修繕計画及び資本的支出に関する基本方針
a. 本投資法人の保有する不動産に関する修繕計画については、通常必要とされる経費的支出の他、中長期にわたり不動産の市場競争力及びテナント満足度の維持向上を図るための資本的支出等を考慮した営業戦略的な修繕計画を不動産ごとに策定し、必要な修理・修繕・更新・改修を行います。
b. 上記修繕計画については、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、年1回、1年間、3年間及び10年間を対象期間とする各修繕項目(経費的修繕項目及び資本的修繕項目)についてそれぞれ策定又は見直しを行います。
c. 修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費と修繕計画を考慮した上で必要な額を積み立てます。資本的支出については、ポートフォリオ全体の修繕積立金の範囲内で実施します。
(ホ)付保方針
a. 損害保険の付保に関しては、火災等の災害や事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、本投資法人の保有する不動産ごとの特性に応じ、適正と判断される内容の火災保険及び包括賠償責任保険等の損害保険を付保するものとします。
b. 地震保険の付保については、大規模地震等による建物への影響が特に大きいと予想される物件に関して、地震等の発生時に予想される当該物件及びポートフォリオ全体に対する影響と保険の実効性等とを勘案して、総合的に判断します。
ただし、個別の地震予想損失率が15%を超える物件をポートフォリオに組入れる場合には、ポートフォリオ全体の地震予想損失率を改めて確認するものとし、ポートフォリオ全体の地震予想損失率が10%を超える場合には、当該物件の地震予想損失額のうち、地震予想損失率15%を超える部分に相当する金額を保険金額とする地震保険を付保することを検討するものとします。
(ヘ)売却方針
本投資法人の保有する不動産については、中長期的に保有することを基本とし、短期的な売却は原則として行いません。
ただし、売却する場合には、不動産取引市場及び賃貸マーケットの動向並びに周辺地域における開発予測等を踏まえ、当該物件の状況や収益性の見通しとポートフォリオが受ける影響を考慮し、総合的に判断するものとします。
(ト)財務方針
a. 資金調達の基本条件
本投資法人は、資金調達については、調達手段の多様化(投資法人債発行の検討等)、返済期限の分散、担保余力の確保を基本方針とし、効率的な資金調達に努めるものとします。具体的な借入条件・借入先の決定に当たっては、金利水準や動向を十分勘案して決定するとともに、借入先の適正な分散による、金利以外の部分も含めたトータルコストの抑制と、借入の機動性を両立させるよう配慮するものとします。将来の物件取得時における必要資金の調達、又は敷金・保証金の返還に備え、極度借入枠やコミットメント・ラインを設定することができるものとします。
b. LTV基準
本投資法人は、金利リスクを抑制的に管理することを基本とし、LTV(資産総額に対する借入金、投資法人債及び見合い資金の無い敷金・保証金の合計額の比率)の上限は60%を目処とします(注)。ただし、資産の取得状況や投資口の追加発行のタイミング等により、一時的に60%を超えることができるものとします。
(注)本書の日付現在、本投資法人は当面のLTVを50%から55%程度の保守的な範囲内でコントロールしていく方針です。
c. 金融デリバティブ取引
本投資法人は、金利変動リスク等をヘッジする目的で金融デリバティブ取引を行うことができるものとします。
d. キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、種々の資金需要(修繕及び資本的支出、分配金の支払、小口債務の返済、投資法人運営に関わる運転資金、テナント預り金等の返還並びに投資対象不動産の取得等)に対応するため、融資極度等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有するものとします。かかる余資の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することもできるものとしますが、投資対象の選別に際しては、安全性と換金性とを重視するものとします。また、テナントから預かった敷金・保証金を活用することもできるものとします。
① 基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を目指して、主として不動産等及び不動産対応証券等の特定資産に投資して運用を行います(規約第29条)。
(イ)基本的投資方針
本投資法人は、原則として、首都圏を中心に一定以上の人口を既に擁し、将来的にかかる人口を維持し又は増加することが想定される地域に投資し、中長期にわたる安定的な収益と運用資産の着実な成長を目指しています。
本投資法人は、資産運用を委託する本資産運用会社の独自の物件取得に加えて、居住施設の開発及び施設運営に関して経験と実績を有するスポンサー及びサポート会社(後記「② 成長戦略 (ハ)スポンサー及びサポート会社等との協働」に定義します。以下同じです。)の経験とノウハウをバランスよく活用することで(後記「② 成長戦略 (ハ)スポンサー及びサポート会社等との協働」をご参照下さい。)、スポンサー及びサポート会社が保有・開発する物件に関して安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保することを目指します。本投資法人は、このような基本方針を有する不動産投資信託であり、スポンサー及びサポート会社と基本コンセプトを共有した上で、適切かつ実効的な協働により、基本方針を着実に実践していきます。
(ロ)その他の基本方針
a. 本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産(宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。)に定める宅地又は建物をいいます。以下本a.において同じです。)、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の保有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用します(規約第30条第3項)。
b. 本投資法人は、その有する資産の総額のうちに占める租税特別措置法施行規則(昭和32年大蔵省令第15号。その後の改正を含みます。)第22条の19に規定する不動産等の価額の割合を100分の70以上となるように運用します(規約第30条第4項)。
c. 本投資法人は、運用資産に関連して取得する金銭(運用資産の売却代金、有価証券に係る配当金、償還金及び利子等、金銭債権に関する利息及び遅延損害金、匿名組合出資持分に係る分配金、不動産の賃貸収入その他収入金を含みますがこれらに限られません。)を再投資することができます(規約第30条第5項)。
② 成長戦略
(イ)外部成長の基本戦略
本投資法人は、本資産運用会社に運用を委託し、本資産運用会社の役職員が持つ多様な経験と高い専門性を活用して、本資産運用会社独自の情報収集を不動産市場で行うことにより、着実な外部成長を目指します。
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社の物件情報を利用することで、不動産取引市場における過度の競争を回避し、適正な取得条件による投資機会を長期的かつ安定的に確保することを目指すとともに、スポンサー及びサポート会社並びにスポンサー及びサポート会社の取引先等といったネットワークを活用し、更なる投資機会の獲得にも積極的に努めるものとします。
更に、本投資法人は、新規開発案件に限らず、企業所有地や市街地の再生に関連した案件にも積極的に投資機会を探っていくものとします。更に、経済的に陳腐化した稼働率の低い物件でも、ポートフォリオの規模等を勘案し、かかる物件を取得することが本投資法人に過大なリスクを負担させることはなく、適切な内部成長の施策を実施することが可能であると判断する場合には、かかる物件にも投資を行います(以下、かかる物件を「バリューアップ物件」といいます。)。
(ロ)内部成長の基本戦略
本投資法人は、施設運営の経験と実績を有するスポンサー及びサポート会社からの助言を活用し、施設運営管理の効率性向上、すなわち、稼働率の向上、賃料アップ及び管理コスト等の低減を図ります。
また、立地や施設の特徴を踏まえ、「サブ・リース方式/パス・スルー方式」(後記「③ ポートフォリオ構築方針 (ハ)アセットマネジメント方針 d.」をご参照下さい。)を選択することで、投資不動産のリスク・リターン特性を適切に決定することを目指します。
更に、バリューアップ物件については、リニューアル工事の実施、物件運営方法の変更、テナントの新規募集等、稼働率を高め物件の収益性を高めるために必要な施策を実施します。
(ハ)スポンサー及びサポート会社等との協働
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社とのバランスのとれた広範な協働体制を構築することにより、安定収益の確保及び運用資産の着実な成長を目指します。スポンサー及びサポート会社とは、前記「1 投資法人の概況 (3)投資法人の仕組み ③ 上記以外の本投資法人の主な関係者」のとおり、スポンサーである大和ハウス工業並びにサポート会社であるコスモスイニシア及びモリモトの3社をそれぞれいいます。
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社が保有する情報や開発する物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会の確保を目指していきます。
また、本投資法人は、三井住友信託銀行から提供される不動産等の仲介情報を活用して、物件の取得を目指していきます。スポンサー及びサポート会社等とは、スポンサー及びサポート会社に三井住友信託銀行を加えて総称していいます。
本資産運用会社の投資運用委員会は、毎月少なくとも1回、物件情報の概要を確認し、投資案件としての価値や課題に関して協議するための案件会議を開催します。案件会議では、スポンサー及びサポート会社等より売却・開発物件に関する情報を受領した場合、必要に応じ出席するスポンサー及びサポート会社等の担当者に対し、投資案件に関する要望や提案等も行います。このようにして本資産運用会社は、効率性とチェック・アンド・バランスの効いた投資判断プロセスを確保するように努めています。スポンサー及びサポート会社等より情報を受領した場合の案件会議の概略は下図のとおりです。なお、本資産運用会社は、案件会議において、最終的な投資判断をすることはありません。
本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス工業との間で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書を、コスモスイニシアとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書を、モリモトとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書を、三井住友信託銀行との間で不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書を締結しています。
なお、スポンサー及びサポート会社から不動産等及び不動産対応証券等を取得する場合には、自主ルールとして策定した利益相反対策ルールを遵守します。
a. 大和ハウス工業によるサポート-新パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウス工業は、不動産等の情報提供及び業務支援等に関して、平成23年9月5日付で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書(以下、本a.において「本協定」といいます。)を締結しています。
ⅰ.サポート内容
大和ハウス工業が行うサポートの内容は、以下のとおりです。
(ⅰ)本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権(以下、本a.において、総称して「投資不動産」といいます。)の資産価値の向上及び収益の向上を図るうえで必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資法人資産運用業務(以下、本a.において「本運用業務」といいます。)に関するノウハウ及び助言の提供
(ⅱ)本資産運用会社に対する、本運用業務の遂行に必要な人材の派遣
(ⅲ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産(以下に定義します。)に関する情報の提供及び優先的売買交渉権(以下に定義します。)の付与
(ⅳ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産の取得の支援
(ⅴ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、ウェアハウジング機能の提供
(ⅵ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資不動産の再開発に関する支援
ⅱ.大和ハウス工業による情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅰ)大和ハウス工業は、大和ハウス工業若しくは大和ハウス工業の子会社及び関連会社が保有し、又は開発若しくは取得を予定する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する居住施設(当該物件を信託財産とする信託の受益権も含むものとし、以下、本a.において「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、以下の定めに従うものとし、また、大和ハウス工業の子会社及び関連会社をして、以下の定めを履行させるものとします。
(a)大和ハウス工業は、当該投資対象不動産に関する情報を、第三者に優先して、本資産運用会社及び本投資法人に対して提供し、当該投資対象不動産について優先的に売買交渉を行う権利(以下、本a.において「優先的売買交渉権」といいます。)を付与します。
(b)大和ハウス工業は、上記(a)に従い情報提供を行った場合、後記(ⅲ)に定める検討に要する期間が終了するまでは、当該投資対象不動産に関する情報を、本資産運用会社及び本投資法人以外の第三者に対して提供しません。
(ⅱ)大和ハウス工業は、第三者が開発若しくは保有し、又は取得を予定する投資対象不動産につき、売却又は仲介の情報を入手した場合、(当該第三者の承諾が必要な場合には書面による承諾を得た上で)本資産運用会社及び本投資法人に対して当該情報を提供します。この場合の情報の取扱いは、上記(ⅰ)に準じることとします。
(ⅲ)上記(ⅰ)及び(ⅱ)に基づき、大和ハウス工業又は大和ハウス工業の子会社若しくは関連会社から投資対象不動産に係る情報の提供を受けた本資産運用会社及び本投資法人は、当該投資対象不動産の取得を誠実に検討し、当該情報を受領した日(同日を含みます。)から20営業日以内に、当該投資対象不動産の取得の検討の可否や検討に要する期間等の検討結果を、当該投資対象不動産に係る情報の提供者に対し書面により回答します。
(ⅳ)大和ハウス工業及び本資産運用会社は、投資対象不動産に関する情報共有と協議を目的とした会議を定期的に開催します。
ⅲ.ノウハウ及び助言の提供
大和ハウス工業は、本資産運用会社に対して、本運用業務に関する、下記のノウハウ及び助言の提供を行います。
(ⅰ)物件取得及び施設運営に関する事項
(ⅱ)PMに関する事項
(ⅲ)投資不動産のリニューアルに関する事項
(ⅳ)コンストラクション・マネジメント(工程管理)に関する事項
(ⅴ)投資不動産の売却又は処分に関する事項
(ⅵ)ウェアハウジングに関する事項
(ⅶ)投資不動産の再開発に関する事項
ⅳ.人材の派遣
大和ハウス工業は、本資産運用会社に対し、人員を1名以上派遣します。ただし、大和ハウス工業の事情により派遣を終了させる必要が発生した場合は、大和ハウス工業と本資産運用会社間で協議します。
ⅴ.PM会社の選定
本資産運用会社は、居住施設に関するPM会社の選定において、大和ハウス工業又は大和ハウス工業の子会社若しくは関連会社に委託することを検討します。ただし、大和ハウス工業又は大和ハウス工業の子会社若しくは関連会社が、本資産運用会社が本運用業務のために作成する運用ガイドラインに定めるPM会社の選定基準を満たさない場合はこの限りではありません。
ⅵ.資本関係の維持
大和ハウス工業は、本資産運用会社の株式12,000株を今後も引き続き保有し、書面により事前に本資産運用会社の承諾を得た場合を除き、当該株式を第三者に譲渡しません。
本資産運用会社は、書面により大和ハウス工業の承諾を得た場合を除き、第三者に対して新株発行、新株予約権の発行、新株予約権付社債の発行等の措置をとりません。
ⅶ.本投資法人及び本資産運用会社による情報提供
本投資法人及び本資産運用会社は、投資不動産のうち、大和ハウス工業が投資する可能性があると合理的に判断される投資不動産を譲渡する場合、大和ハウス工業に対して、当該投資不動産に関する情報を、第三者に優先して提供し、大和ハウス工業は、当該投資不動産の取得を誠実に検討します。
ⅷ.ウェアハウジング機能の提供
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による物件の取得を目的として、取得予定時期及び取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示した上で、第三者である売主により保有されている物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含みます。以下本a.において「取得予定不動産等」といいます。)の取得及び一時的な保有(以下本a.において「ウェアハウジング」といいます。)を大和ハウス工業に依頼することができます。この場合、大和ハウス工業は、かかる依頼を検討し、当該依頼を受けた日(同日を含みます。)から起算して20営業日以内に、かかる依頼を受諾するか否かを本投資法人及び本資産運用会社に対し通知します。
(ⅱ)大和ハウス工業が上記(ⅰ)の依頼を受諾し、これを通知した場合、大和ハウス工業、本投資法人及び本資産運用会社は、上記(ⅰ)の依頼に係る取得予定不動産等の取得、保有及び本投資法人への売却に関する基本的事項について書面により合意し、大和ハウス工業は、かかる合意に基づき大和ハウス工業又は大和ハウス工業が管理又は運営する特別目的会社(以下本a.において「SPC」といいます。)において当該取得予定不動産等を取得し、保有します。
(ⅲ)大和ハウス工業は、上記(ⅱ)に基づき大和ハウス工業又はSPCが取得予定不動産等を取得した場合、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期を経過するまでの間、本投資法人以外の第三者に当該取得予定不動産等の売却その他の処分の申し入れをしてはならず、SPCをしてかかる申し入れをさせないものとされています。また、かかる期間内に本投資法人及び本資産運用会社が取得予定不動産等の取得を申し出た場合、大和ハウス工業は、上記(ⅱ)の書面による合意に基づき、本投資法人及び本資産運用会社との間で取得予定不動産等の売却に関する詳細を合意の上、当該取得予定不動産等を本投資法人に売却し、又はSPCをして売却させるものとされています。
(ⅳ)本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人及び本資産運用会社が提示した取得予定時期に当該取得予定不動産等を取得することが困難となった場合には、大和ハウス工業に対してその旨及び希望する延長後の取得予定時期を通知し、取得予定時期を延長することができます。ただし、かかる通知による取得予定時期の延長は、通算で1年間を超えることが出来ません。
ⅸ.投資不動産の再開発に関する支援(優先的再開発情報の提供)
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社は、投資不動産の再開発を希望する場合には、大和ハウス工業に対し、第三者に先立ち当該投資不動産に関する情報を優先的に提供し、当該投資不動産の情報を提供した日(同日を含みます。)から起算して20営業日が経過するまでの間、大和ハウス工業以外の第三者に対し、当該投資不動産に関する情報を提供してはならないものとされています。
(ⅱ)本投資法人及び本資産運用会社は、上記(ⅰ)の定めに従い当該投資不動産の情報を提供した日(同日を含みます。)から起算して20営業日が経過するまでの間又は当事者が別途合意する期間(以下本a.において「検討期間」といいます。)内に、大和ハウス工業から、本投資法人及び本資産運用会社が合理的に満足する内容の当該投資不動産に係る再開発計画案(当該投資不動産を大和ハウス工業が買い取り、再開発を行うことを内容とするものに限ります。)の提出を受けた場合には、大和ハウス工業に対し、第三者に先立ち当該投資不動産に関して優先的に売買交渉をする権利(以下本a.において、「優先的再開発交渉権」といいます。)を付与します。
(ⅲ)本投資法人及び本資産運用会社は、検討期間内に大和ハウス工業から合理的に満足する内容の当該投資不動産に係る再開発計画案の提出を受けられなかった場合、検討期間経過後、事前に大和ハウス工業に通知を行い、当該投資不動産に関する情報を大和ハウス工業以外の第三者に提供することができます。
ⅹ.投資不動産の再開発に関する支援(優先的再開発交渉権)
(ⅰ)上記ⅸ.の定めに従い大和ハウス工業に優先的再開発交渉権が付与された場合、優先的再開発交渉権が付与された日(同日を含みます。)から起算して20営業日が経過するまでの間又は当事者が別途合意する期間(以下本a.において「優先交渉期間」といいます。)、本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス工業以外の第三者との間で、当該投資不動産に関する売買その他の処分に関する交渉を行ってはならず、かつ、当該投資不動産に関する情報を提供してはならないものとされています。
(ⅱ)大和ハウス工業並びに本投資法人及び本資産運用会社が、優先交渉期間内に当該投資不動産の売買について合意に至らなかった場合、優先交渉期間経過後、本投資法人及び本資産運用会社は、事前に大和ハウス工業に通知を行い、当該投資不動産の売却に関する情報を大和ハウス工業以外の第三者に提供し、売買その他の処分に関して交渉することができます。
(ⅲ)上記(ⅱ)に基づく第三者に対する情報提供の結果、当該情報提供を受けた第三者が提示する購入条件又は本投資法人及び本資産運用会社が当該第三者に提示する売却条件が大和ハウス工業の提示した条件と同等又はそれ以下であった場合、本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウス工業に対しその購入意思を再度確認し、大和ハウス工業が再交渉を希望する場合には、当該再交渉に応じるものとされています。
ⅺ.対価
(ⅰ)上記ⅱ.並びにⅲ.(ⅰ)、(ⅱ)、(ⅴ)及び(ⅵ)に基づく、大和ハウス工業からのサポートの提供の対価は無償とします。
(ⅱ)大和ハウス工業による媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに上記ⅲ.(ⅲ)、(ⅳ)及び(ⅶ)に基づく大和ハウス工業からのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に基づき、本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウス工業が協議の上、これを定めるものとします。
(ⅲ)上記ⅶ.に基づく、本投資法人及び本資産運用会社からの情報提供の対価は無償とします。
ⅻ.有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、平成23年9月5日から10年間とします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に1年間自動更新するものとし、以降も同様とします。
ⅹⅲ.解約
本協定は、本協定に定められた一定の事由に該当する場合を除き、本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウス工業の書面による合意によらない限り有効期間中の解約を行うことはできません。ただし、本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及び大和ハウス工業に書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
b. コスモスイニシアによるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、平成25年6月28日付でコスモスイニシアとの間で「パイプライン・サポート等に関する基本協定書」(以下、本b.において「本協定」といいます。)を締結しています。
ⅰ.サポートの内容
コスモスイニシアが行うサポートの内容は、以下のとおりです。
(ⅰ)本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権(以下、本b.において総称して「投資不動産」といいます。)の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資法人資産運用業務(以下、本b.において「本運用業務」といいます。)に関するノウハウ及び助言の提供
(ⅱ)本資産運用会社及びコスモスイニシアの間における、本運用業務の遂行に必要な人材の相互派遣
(ⅲ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、自社開発投資対象不動産(以下に定義します。)に関する優先的情報の提供及び優先的売買交渉権(以下に定義します。)の付与
(ⅳ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、売却又は仲介情報の提供
(ⅴ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、ウェアハウジング機能の提供
(ⅵ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資不動産の再開発に関する支援
ⅱ.コスモスイニシアによる優先的情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅰ)コスモスイニシアは、コスモスイニシア又はコスモスイニシアが実質的に支配関係を有する法人(以下、本b.において総称して「コスモスイニシア等」といいます。)が保有し又は開発し若しくは取得を予定する物件(分譲を予定して保有、開発又は取得をした物件を除きますが、計画変更等により一括売却を予定することとなった物件を含みます。)のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権も含むものとし、以下、本b.において「自社開発投資対象不動産」といい、コスモスイニシア等以外の者が保有し又は開発し若しくは取得を予定するものを単に「投資対象不動産」といいます。)を売却する場合、当該自社開発投資対象不動産に関する情報を第三者への提供に優先して本資産運用会社及び本投資法人に提供します。コスモスイニシアは、コスモスイニシア等をして当該情報を本資産運用会社及び本投資法人が受領した日から10営業日の間、他の者に提供しないものとされています。
(ⅱ)本資産運用会社は、上記(ⅰ)に基づき、コスモスイニシアから自社開発投資対象不動産に係る情報を受領した場合、コスモスイニシアに対し、当該情報を受理した日から10営業日以内に、当該自社開発投資対象不動産の取得の検討の可否及び検討に要する期間等について回答します。
(ⅲ)本資産運用会社が、上記(ⅰ)に基づきコスモスイニシアから受領した情報に係る自社開発投資対象不動産に関して、コスモスイニシアに対して、上記(ⅱ)に基づき、当該自社開発投資対象不動産の取得を検討する旨を回答した場合、コスモスイニシアは、本投資法人に対して、当該自社開発投資対象不動産に関して優先的に売買交渉をする権利(以下、本b.において「優先的売買交渉権」といいます。)を付与し、この場合、コスモスイニシアは、本資産運用会社による回答がなされた後、10営業日の間、第三者に対して当該自社開発投資対象不動産の情報の提供を行わず、かつ、第三者との間で当該自社開発投資対象不動産に関する売買交渉を行いません。また、10営業日経過後においても、本資産運用会社との間で当該自社開発投資対象不動産に関する売買を前提とした交渉が継続する場合には、コスモスイニシアは、当該交渉が継続する期間、第三者に対して当該自社開発投資対象不動産の情報を提供せず、かつ、第三者との間で当該自社開発投資対象不動産に関する売買交渉を行いません。
(ⅳ)上記(ⅰ)、(ⅱ)及び(ⅲ)の情報提供は、コスモスイニシア及び本資産運用会社の役職員が出席する本資産運用会社の連絡会議において行います。また、連絡会議において本資産運用会社から自社開発投資対象不動産の開発企画に関して提案が示された場合、コスモスイニシアは、当該提案について誠実に検討し、検討結果を本資産運用会社に報告します。
ⅲ.売却又は仲介情報の提供
(ⅰ)コスモスイニシアは、コスモスイニシア等が投資対象不動産の売却又は仲介情報を取得した場合、速やかに本資産運用会社に書面等で通知します。
(ⅱ)本資産運用会社は、コスモスイニシアから通知を受けた売却又は仲介情報に係る投資対象不動産の本投資法人による購入の検討を開始する場合には、検討を開始する旨及び検討期間を、かかる通知の受領後速やかに、書面等によりコスモスイニシアに通知しなければなりません。ただし、当該通知は、コスモスイニシアが、対象不動産についての売却又は仲介情報を本資産運用会社以外の第三者に提供することを妨げるものではありません。
(ⅲ)本資産運用会社は、上記(ⅰ)及び(ⅱ)に定める検討の結果、投資対象不動産の購入を意図する場合には、その旨をコスモスイニシアに書面により通知します。
ⅳ.ノウハウ及び助言の提供並びに人材の相互派遣
(ⅰ)コスモスイニシアは、本資産運用会社に対して、本運用業務に関する、以下のノウハウ及び助言の提供を行います。
(a) 投資対象不動産の取得及び運営に関する事項(ただし、コスモスイニシアから取得する場合を除きます。)
(b) プロパティ・マネジメントに関する事項(ただし、コスモスイニシアにプロパティ・マネジメント業務を委託する場合を除きます。)
(c) 投資不動産のリニューアルに関する事項
(d) コンストラクション・マネジメント(工程管理)に関する事項
(ⅱ)コスモスイニシア及び本資産運用会社は、別途合意した場合、本運用業務の遂行に必要な人材の相互派遣を行います。
ⅴ.ウェアハウジング機能の提供
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社は、将来における本投資法人による物件の取得を目的として、取得予定時期及び取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示した上で、本協定当事者以外の第三者である売主により保有されている物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含みます。以下、本b.において「取得予定不動産等」といいます。)の取得及び一時的な保有(以下、本b.において「ウェアハウジング」といいます。)をコスモスイニシアに依頼することができます。この場合、コスモスイニシアは、かかる依頼を検討し、当該依頼を受けた日(同日を含みます。)から起算して20営業日以内に、かかる依頼を受諾するか否かを本投資法人及び本資産運用会社に対し通知します。
(ⅱ)コスモスイニシアが上記(ⅰ)の依頼を受諾し、これを通知した場合、コスモスイニシア、本投資法人及び本資産運用会社は、上記(ⅰ)の依頼に係る取得予定不動産等の取得、保有及び本投資法人への売却に関する事項について書面により合意し、コスモスイニシアは、コスモスイニシア等においてウェアハウジングを実施します。
(ⅲ)コスモスイニシア、本投資法人及び本資産運用会社は、本ⅴ.に定めるウェアハウジングが、本投資法人の投資主の利益を図ることをその目的としつつ、コスモスイニシアに適正な事業上の機会を与えるものであり、当該ウェアハウジングにより、各本協定当事者及び本投資法人の投資主の利益を不当に害することのないように、誠実に協力します。
ⅵ.投資不動産の再開発に関する支援
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社は、投資不動産の再開発(既存建物の建替、リニューアル、リノベーション等をいいます。)を希望する場合には、コスモスイニシアに対し、当該投資不動産に関する情報を提供し、その検討を依頼することができます。
(ⅱ)コスモスイニシアは、上記(ⅰ)の依頼があった場合、これを誠実に検討します。なお、コスモスイニシアは、本投資法人及び本資産運用会社が希望した場合には、当該投資不動産をコスモスイニシアが買い取り、再開発を行うことによる再開発計画の実現について誠実に検討するものとします。
(ⅲ)コスモスイニシア、本投資法人及び本資産運用会社は、上記(ⅰ)及び(ⅱ)に基づくコスモスイニシアの再開発計画案について協議の上、合意に至った場合には、当該再開発計画の詳細等について書面により合意します。
ⅶ.プロパティ・マネジメント業務の委託
本投資法人及び本資産運用会社は、投資不動産のうち、コスモスイニシア等から取得した投資不動産に関して、コスモスイニシア等から書面により申し入れがあった場合には、コスモスイニシア等に対してプロパティ・マネジメント業務を委託することを誠実に検討します。
ⅷ.本投資法人による情報提供
本投資法人及び本資産運用会社は、投資不動産のうち、コスモスイニシアが投資する可能性があると本投資法人及び本資産運用会社が合理的に判断する投資不動産(ただし、第三者に対して先買権、優先交渉権等を付与している投資不動産を除きます。)を譲渡する場合、コスモスイニシアに対して、当該投資不動産に関する情報を第三者に遅れることなく提供し、コスモスイニシアは、当該投資不動産の購入を誠実に検討します。
ⅸ.対価
(ⅰ)上記ⅱ.からⅵ.まで(ただし、ⅳ.(ⅰ)(c)及び同(d)を除きます。)に基づくコスモスイニシアからのサポートの提供の対価は無償とします。
(ⅱ)コスモスイニシアによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びにⅳ.(ⅰ)(c)及び同(d)に基づくコスモスイニシアからのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に従い本投資法人、本資産運用会社及びコスモスイニシアが協議の上、これを定めます。
ⅹ.有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、平成26年6月28日から平成27年6月28日までとします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各本協定当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に1年間自動更新され、以降も同様とします。
ⅺ.解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及びコスモスイニシアの書面による合意によらない限り有効期間中の解約は行うことができません。ただし、本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及びコスモスイニシアに書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
c. モリモトによるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及びモリモトは、不動産等の情報提供及び業務支援に関して平成23年6月29日付で、パイプライン・サポート等に関する基本協定書(以下、本c.において「本協定」といいます。)を締結しています。
ⅰ. サポートの内容
モリモトが行うサポートの内容は、以下のとおりです。
(ⅰ)本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権(以下、本c.において、総称して「投資不動産」といいます。)の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資法人資産運用業務(以下、本c.において「本運用業務」といいます。)に関するノウハウ及び助言の提供
(ⅱ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産(以下に定義します。)に関する情報の提供及び優先的売買交渉権(以下に定義します。)の付与
(ⅲ)本資産運用会社及び本投資法人に対する、投資対象不動産の取得の支援
ⅱ. 優先的情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅰ)モリモトは、モリモト若しくはモリモトが実質的に支配関係を有する法人が保有する又は開発若しくは取得を予定する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権も含むものとし、以下、本c.において「投資対象不動産」といいます。)を売却する場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者への提供に優先して本資産運用会社及び本投資法人に提供します。
(ⅱ)モリモトは、第三者が開発若しくは保有する又は開発若しくは保有を予定する投資対象不動産につき、売却又は仲介の情報を入手した場合、当該第三者の書面による承諾を得た上で、かかる情報を第三者への提供に優先して本資産運用会社及び本投資法人に対して提供し、当該情報提供から10営業日の間、当該情報を第三者に提供しません。
(ⅲ)本資産運用会社は、上記(ⅰ)及び(ⅱ)に基づき、モリモトから投資対象不動産に係る情報を受領した場合、モリモトに対し、当該情報を受理した日から10営業日以内に、当該投資対象不動産の取得の検討の可否及び検討に要する期間等について、書面により回答します。
(ⅳ)本資産運用会社が、上記(ⅰ)に基づきモリモトから受領した情報に係る投資対象不動産に関して、モリモトに対して、上記(ⅲ)に基づき、投資対象不動産の取得を検討する旨を回答した場合、モリモトは、本投資法人に対して、当該投資対象不動産に関して優先的に売買交渉をする権利(以下、本c.において「優先的売買交渉権」といいます。)を付与し、本資産運用会社による回答がなされた後、10営業日の間、第三者に対して当該投資対象不動産の情報の提供を行わず、かつ、第三者との間で当該投資対象不動産に関する売買交渉を行いません。また、10営業日経過後においても、本資産運用会社との間で当該投資対象不動産に関する売買を前提とした交渉が継続する場合には、モリモトは、当該交渉が継続する期間、第三者に対して当該投資対象不動産の情報を提供せず、かつ、第三者との間で当該投資対象不動産に関する売買交渉を行いません。
(ⅴ)上記(ⅰ)、(ⅱ)及び(ⅳ)の情報提供は、モリモト及び本資産運用会社の役職員が出席する本資産運用会社の「連絡会議」において行います。当該会議において本資産運用会社から投資対象不動産の開発企画に関して提案が示された場合、モリモトは当該提案について誠実に検討し、検討結果を本資産運用会社に報告します。
ⅲ.ノウハウ及び助言の提供
モリモトは、本資産運用会社に対して、本運用業務に関する、下記のノウハウ及び助言の提供を行います。
(ⅰ)投資対象不動産の取得及び運営に関する事項(ただし、モリモトから取得する場合を除きます。)
(ⅱ)PMに関する事項
(ⅲ)投資不動産のリニューアルに関する事項
(ⅳ)コンストラクション・マネジメント(工程管理)に関する事項
ⅳ.対価
上記ⅱ.並びにⅲ.(ⅰ)及び(ⅱ)に基づく、モリモトからのサポートの提供の対価は無償とします。ただし、モリモトによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに上記ⅲ.(ⅲ)及び(ⅳ)に基づくモリモトからのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に基づき本投資法人、本資産運用会社及びモリモトが協議の上、定めるものとします。
ⅴ.有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、平成23年6月29日から平成33年6月28日とします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に1年間自動更新され、以降も同様です。
ⅵ.解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及びモリモトの書面による合意によらない限り有効期間中の解約は行うことができません。
d. 三井住友信託銀行によるサポート-不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書の概要
本投資法人、本資産運用会社及び三井住友信託銀行は、収益用不動産に関する売却・仲介情報の提供等に関し、平成21年12月22日付で、不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書(以下、本d.において「本協定」といいます。)を締結しています。
ⅰ.情報の提供
(ⅰ)三井住友信託銀行は、収益用不動産に関する売却・仲介情報を取得した場合、速やかに本資産運用会社に書面で通知します。かかる場合において、三井住友信託銀行が当該売却・仲介情報に関して図面・写真その他の資料を入手している場合には、書面に添付して送付するものとします。
(ⅱ)上記(i)に基づき三井住友信託銀行が本資産運用会社に通知した内容に変更が生じたとき又は新たに当該売却・仲介情報に関して図面・写真その他の資料を入手したときは、速やかに本資産運用会社に書面等で通知又はそれらを送付します。
(ⅲ)三井住友信託銀行、本投資法人及び本資産運用会社は、三井住友信託銀行が本資産運用会社に対して収益用不動産の売却・仲介情報を提供する義務が生ずるものでないことを確認します。
ⅱ. 売却・仲介情報の検討
(ⅰ)本資産運用会社は、三井住友信託銀行から通知を受けた売却・仲介情報に係る収益用不動産(以下、本d.において「対象不動産」といいます。)について、本投資法人による購入の検討を開始する場合には、検討を開始する旨及び検討期間を、かかる通知の受領後速やかに、書面等により三井住友信託銀行に通知します。
(ⅱ)本資産運用会社は、上記(i)に定める検討の結果、対象不動産の購入を意図する場合には、その旨を三井住友信託銀行に書面により通知します。
ⅲ. 期間
本協定の有効期間は、本協定の締結日から1年間とし、有効期間満了日の30日前までに他方当事者に対して期限の更新をしない旨の書面による通知を行わない限り、更に1年間、同一の条件にて自動更新され、以降も同様です(本書の日付現在の有効期間は、平成26年12月21日までです。)。
③ ポートフォリオ構築方針
(イ)ポートフォリオ・マネジメント方針
本投資法人は、規約及び運用ガイドラインに基づき、以下の方針でポートフォリオを構築します。
a. 投資対象と投資地域
本投資法人は、居住施設(賃貸可能面積において住宅部分の面積が50%を超える施設)について一定以上の人口を既に擁し、将来的に維持・増加が期待できる地域に原則として投資します。そこで本投資法人は、首都圏を主たる投資対象地域としますが、地域分散にも配慮し、その他の政令指定都市及びその周辺地域へも投資します。
本投資法人は、原則として、首都圏を中心に一定以上の人口を既に擁し、将来的にかかる人口を維持又は増加することが想定される地域に投資し、中長期にわたる安定的な収益と運用資産の着実な成長を目指しています。
我が国の人口は、減少傾向がみられるものの、経済の首都圏一極集中の進展等の影響で東京都を中心とした首都圏への人口流入が続いています。
また、総世帯数に占める「単独+夫婦のみの世帯」の割合が増加を続けると予想されていることから、本投資法人の主な投資対象であるコンパクトタイプの需要が一定程度見込まれるものと、本投資法人は考えています。
更に、総人口に占める65歳以上の割合が増加を続けると予想されていることから、高齢者向け住宅(注)の需要が一定程度見込まれるものと、本投資法人は考えています。
(注)「高齢者向け住宅」については、後記「d. 高齢者向け住宅への投資」をご参照下さい。
人口・世帯数の将来推計
(出所)国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)平成25年1月推計」、「日本の将来推計人口(平成24年1月推計):出生中位(死亡中位)推計」
(出所)総務省統計局「平成17年国勢調査報告」(平成17年の人口)及び「平成22年国勢調査報告」(平成22年の人口)
(注)上記グラフは、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)平成25年1月推計」の世帯総数及び単独 世帯と夫婦のみ世帯の合計世帯数並びに「日本の将来推計人口(平成24年1月推計):出生中位(死亡中位)推計」の総人口及び65歳以上の人口を示したものです。なお、平成17年及び平成22年の人口は、総務省統計局「平成17年国勢調査報告」、「平成22年国勢調査報告」の総人口及び65歳以上の人口を示したものです。
東京都の世帯数の将来推計
(出所)東京都総務局統計部「東京都世帯数の予測」(平成26年3月推計)
(注)上記グラフは、東京都総務局統計部「東京都世帯数の予測」の東京都全体の世帯総数及び東京都23区の世帯総数を示したものです。
都市別人口の将来推計
(出所)国立社会保障・人口問題研究所「日本の市町村別将来推計人口」平成25年3月推計
(注)上記グラフは、国立社会保障・人口問題研究所「日本の市町村別将来推計人口」平成25年3月推計の各都市の総人口を示したものです。
b. 地域別投資比率
地域別投資比率は、原則として、以下のとおりです。
| 地域 | 所在地 | 投資比率 |
| エリア1 | 東京都主要5区(千代田区・中央区・港区・渋谷区及び新宿区) | 60%以上 |
| エリア2 | 上記を除く東京都区内 | |
| エリア3 | 首都圏(エリア1、2を除く東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県) | 30%以下 |
| エリア4 | その他都市(人口約10万人以上の地域) | 30%以下 |
| 計 | 100% | |
c. タイプ別投資比率
タイプ別投資比率は、原則として、以下のとおりです。
<利用者ベース>
| タイプ | コンパクト(C) | ファミリー(F) |
| 概要 | 単身生活者及び夫婦のみの世帯を主な対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅等 | ファミリー世帯を主な対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅等 |
| 立地 | ・最寄駅との近接性 ・多様な生活スタイルの選択可能性(ビジネス街、公園、文化施設、広域商業施設、繁華街等との近接性)が高い | ・閑静な住宅街に立地している ・近隣の文教施設が充実している ・生活利便性(近隣商業施設、文化施設、スポーツ施設等との近接性)は高い |
| 専有面積 | 60㎡以下 | 60㎡超 |
| 戸数比率 | 70%以上 | 30%以下 |
d. 高齢者向け住宅への投資
上記b.及びc.にかかわらず、本投資法人は、居住施設のうち、高齢者向け住宅(サービス付き高齢者向け住宅(注1)、有料老人ホーム(注2)、その他介護サービスの提供等により専ら高齢者の単身又は夫婦世帯を居住者とすることを予定した賃貸住宅又は介護施設等をいいます。以下同じです。)について、投資できるものとします。
本投資法人は、高齢者向け住宅について、必要となるサービスの提供等には固有の運営等に関するノウハウが必要となることに鑑み、原則として、必要な運営能力及び信用力を有すると判断したオペレーター(注3)への一括賃貸や、大和ハウスグループの運営に関するサポートが期待できる等、高齢者向け住宅の運営に関するリスクが限定的と考えられる物件に投資します。
本投資法人は、かかる高齢者向け住宅の運営に関するリスクがポートフォリオに与える影響を適切に管理するため、高齢者向け住宅に対する投資を、ポートフォリオの限定的な範囲に限って行うものとします。
なお、高齢者向け住宅に対して投資をした場合、地域別投資比率及びタイプ別投資比率の算定にあたり、高齢者向け住宅は考慮しないものとします。
本投資法人は、高齢者向け住宅に対して投資をするにあたり、下記「高齢者向け住宅の取引等への専門家の関与方法」に記載する組織体制を整備します。
<高齢者向け住宅の取引等への専門家の関与方法>
| 項目 | 内容 |
| 外部専門家 からの助言 | 高齢者向け住宅への投資業務、融資業務、デューディリジェンス業務、不動産鑑定評価業務又はオペレーション業務の経験等により、高齢者向け住宅の事業特性を十分に理解しているコンサルタント会社等の外部専門家(以下「外部専門家」といいます。)から助言を受けること。 なお、高齢者向け住宅に投資する場合、外部専門家より助言を受けるとともに、以下の事項を調査します。 ①オペレーターの組織体制 ②オペレーターの運営能力、信用力等の調査 ③オペレーターの財務状況の健全性 ④バックアップオペレーター(注4)の有無、確保の必要性、可能性、運営能力、信用力 等の調査 ⑤対象施設の立地評価 ⑥対象施設の建物グレード、居室の配置及び間取り、設置設備の調査 ⑦対象施設のマーケット環境の調査 ⑧対象施設の事業収支と賃料負担力の調査 ⑨対象施設の運営体制及びサービス内容の調査 ⑩対象施設の入居一時金等の管理態勢の調査 ⑪対象施設のオペレーター代替可能性の調査 ⑫対象施設の主要契約書の調査 ⑬対象施設のスキームに関する調査 ⑭設置根拠法、有料老人ホームの標準指導指針その他の指導指針、行政指導等への 適合性及び許認可取得状況等の調査 |
高齢者向け住宅の取引を行う場合、利用料及び契約内容等について、利用者に不安を抱かせることのないよう、下記「高齢者向け住宅の利用者への配慮事項」に記載の事項に留意し、本投資法人の資産運用を行うものとします。
<高齢者向け住宅の利用者への配慮事項>
| 項目 | 内容 |
| 本投資法人の 仕組みの周知 | オペレーターが利用者に対して本投資法人の仕組み(例えば、①施設の所有者は本投資法人であり、施設のサービスはオペレーターが提供していること、②本投資法人は運用対象施設を長期保有することが原則であること等)を十分に周知させるよう、オペレーターに働きかけるとともに、必要に応じて本資産運用会社が利用者に対して周知活動を行うこととします。 |
| 高齢者向け住宅の適切な運営の確認 | 利用者の安心感を確保するため、施設の状態、利用料及び契約内容等について、関係法令に適合しているものであるかどうかの確認や、地方公共団体による通知等への対応状況の確認などを行います。なお、特に有料老人ホームについては、「有料老人ホームの設置運営標準指導指針について」(平成14年7月18日老発第0718003号厚生労働省老健局長通知)を参考に、地方公共団体が地域の実情に応じた指導指針を策定し、それに基づいた行政指導を行っていることに留意して、かかる確認を行うものとします。 |
| 高齢者向け住宅の適切な運営の確保 | 利用者の安心感を確保するため、オペレーターに対し、利用料及び契約内容等に関して、本投資法人とオペレーターの賃貸借契約書又はこれに代わる協定書、覚書等において、オペレーターが本投資法人の運用対象となる高齢者向け住宅に適用される関係法令に適合し、行政指導に対応した運営を行う旨を表明させるよう求めるものとします。 |
(注1)「サービス付き高齢者向け住宅」とは、専ら高齢者の単身又は夫婦世帯を居住者とすることを予定した住宅のうち、高齢者が日常生活を営むために必要な福祉サービスの提供を居住者が受けることを予定した住宅をいいます。以下同じです。
(注2)「有料老人ホーム」とは、老人福祉法(昭和38年7月11日法律第133号。その後の改正を含みます。)に定める有料老人ホームをいいます。以下同じです。
(注3)「オペレーター」とは、高齢者向け住宅について、必要となるサービスの提供等を行うものをいいます。以下同じです。
(注4)「バックアップオペレーター」とは、オペレーターが破綻した場合等に備え、事前に用意されているオペレーターをいいます。以下同じです。
(ロ)アクイジション方針
スポンサー及びサポート会社並びにその取引先等といったネットワークの活用に加え、本資産運用会社独自のネットワークも活用し、適正な取得条件を長期的かつ安定的に確保することを目指します。
a. 投資対象物件の選別に際しては、以下に記載の投資基準に従い、十分な調査・分析を実施し、総合的な検討を行います。
<投資対象物件選別基準>
| 立地 | 居住施設の入居者は、地域に対する志向性が強く、住宅タイプにより異なった賃貸市場を形成していることから、必要に応じて別途定める住宅タイプ区分ごと(高齢者向け住宅の場合は想定されている顧客層ごと)に将来の需給動向等に関する調査・分析を行います。 |
| 物件規模 | 物件ごとに個別の立地特性による現状の地域性及びその将来性、所在地域の人口動態を検討した上で、適正規模について判断します。 |
| 設備施設 | 外観・エントランス・内壁・内装等に関する意匠性、階高・採光・遮音等に関する快適性、防犯性、入浴・洗面・炊事等の利便性といった機能性等について、住宅タイプにより(高齢者向け住宅の場合は想定されている顧客層により)対象とする入居者層の生活スタイルが異なることを踏まえ、総合的に検討した上で、良質な居住施設とみなせるか否かを判断します。 |
| 投資額 | 1投資案件 当たりの 最小投資額 | 個別投資案件ごとの最小投資額としては、5億円程度を目処としますが、投資価値分析作業及びポートフォリオ組入れ後の運用管理面での負担等、投資効率について総合的に検討した上で、投資の可否を判断します。 |
| 1投資案件 当たりの 最大投資額 | 個別投資案件ごとの最大投資額としては、以下の計算式による個別投資案件ごとの投資比率が25%を超えないことを原則とし、計算式は以下のとおりとします。なお、投資額には公租公課・取得費用等は含みません。 「個別投資案件ごとの投資比率」=「当該個別投資額」/(「前期末における投資不動産等の評価額合計」+「当該個別投資以前又は同時に当期に投資した投資不動産等の取得価格合計」+「当該個別投資額」) | |
| 取得価格の制限 | 投資不動産の取得価格については、当該投資不動産自体の投資価値と当該投資不動産を組み入れた場合にポートフォリオが受ける影響を調査・分析した上で、鑑定評価を参考とし、総合的に判断します。 したがって、鑑定評価額を上回る価格で取得することもあり得ますが、利益相反取引防止の観点から、利害関係者からの取得価格は原則として鑑定評価額を超えないものとします。 ただし、本資産運用会社が算定する投資価値が鑑定評価額を上回ることに合理的な理由がある場合には、当該理由について所定の各機関に説明し、その了承を得た上で、鑑定評価額の110%の価格を上限として取得することができます。なお、取得価格には公租公課・取得費用等は含みません。 |
| 居住施設 | |
| 耐震性 | 新耐震基準(注1)適合、耐震補強工事実施済又は、地震予想損失率(注2)15%未満の建物であることを原則とします。ポートフォリオの地震予想損失率については10%未満を維持することを目標とします。 |
| 権利関係 | 共有物件の場合、持分割合は50%以上を原則とし、他の所有者の信用力等を検討した上で、個別投資案件ごとに総合的に判断します。ただし、持分割合50%未満であっても、他の所有者の信用力等によっては、投資対象とすることができます。 区分所有、借地物件等の場合も、個別投資案件ごとに総合的に判断します。 |
| 開発案件投資 | 原則として、竣工前の未稼働物件への投資は行わず、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある物件への投資を基本としますが、下記については例外とします。 <竣工前の物件の取得>竣工前の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工と引渡しのリスクが十分に抑制されていると判断される場合、建物が竣工前であっても当該案件への投資を決定することができます。その場合、当該案件の個別リスク及びポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。 <未稼働物件の取得>未稼働物件については、テナントの確保が十分可能と判断される場合、当該案件への投資を決定することができます。その場合、当該案件の個別リスク及びポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。 <ポートフォリオに組み入れている物件の大規模修繕>大規模修繕後のテナントの確保が十分可能であり、既存物件の価値向上に資すると判断される場合、完工と引渡しのリスクが十分に抑制されていると判断されることを確認の上、工事期間中及び竣工後にポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。 |
| 環境・地質等 | 建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査・分析した上で、現況の状況及びその中長期的な影響を各々検討した上で、個別投資案件ごとに総合的に判断します。 |
| オペレーター等(高齢者向け住宅の場合) | 高齢者向け住宅は施設の運営に特別なノウハウや専門性が必要とされる資産であることから、オペレーターの運営実績、信用力、運営ノウハウ等及び財務状況について十分に調査及び分析を行います。また、オペレーターに関する情報開示の有無、対象施設の事業収支と賃料負担力、オペレーター代替可能性等を総合的に判断します。 |
(注1)新耐震基準とは、昭和55年建築基準法改正(昭和56年施行)に基づく構造基準をいいます。以下同じです。
(注2)地震予想損失率は、年超過確率0.21%(再現期間475年)で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。また、ポートフォリオに関する地震予想損失率は、複数の建築物群を対象とし、被害の相関性を考慮して、建築物群中の1乃至複数の建築物に影響を与える年超過確率0.21%(再現期間475年)で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。以下同じです。
b. ポートフォリオへの組入れに際しては、以下に記載の各項目について、詳細な調査(デュー・デリジェンス)を実施するものとします。当該調査においては、調査に関して十分な能力と経験を有する第三者による公正な不動産鑑定評価を参考として、ポートフォリオ全体に与える影響や価値向上への期待寄与度等についても検討を行った上で、総合的に当該物件の投資価値判断を行います。
<詳細調査項目>
| 項目 | 調査内容 |
| 経済的調査 | a.投資不動産の不動産鑑定評価 b.テナントの信用力 c.マスターレッシーの運営能力 d.過去稼働率の推移、賃料水準の動向 e.投資不動産の立地するエリア特性(周辺不動産の利用状況) f.投資不動産の立地するエリアの空室率の推移及び予測 g.投資不動産の用途・規模の適合性 h.鉄道等主要交通機関からの利便性 i.投資不動産の収益(賃料・共益費等)の適正性 j.投資不動産の費用(管理費・水光熱費・修繕費等)の適正性 k.投資不動産の敷金・保証金等の適正性 l.過去の実績(トラックレコード)のない案件(新築居住施設)については、人口動態及び賃貸市場の分析 |
| 項目 | 調査内容 |
| 物理的調査 | a.建築基準法・都市計画法等関連法令に対する遵守状況 b.建物主要構造・規模・築年数・施工業者等 c.耐震性能(新耐震基準又は同等の耐震性能を有しているか) d.地震予想損失率の検証 e.修繕計画の検証 f.アスベスト・PCB等の有害物質の使用・保管状況 g.土壌汚染状況等環境調査 |
| 法律的調査 | a.不動産登記簿謄本・公図の調査 b.土地境界確定の状況、境界紛争の調査 c.賃貸借契約・転貸借契約・使用貸借契約等の調査 d.区分所有建物の場合 ・管理規約・協定書等の調査 ・敷地権登記設定の有無・区分所有建物とその敷地の分離処分禁止の措置 e.共有持分の場合 ・共有持分不分割特約及びその旨の登記の調査 ・共有者間における特約・協定・債権債務等の有無 ・賃貸借契約の内容・賃料債権・敷金返還債務の調査 f.借地権の場合 ・借地権に対する対抗要件の具備の状況 ・借地権売却時の承諾料の有無及び金額 g.テナントとの紛争の可能性 h.優先交渉権の有無 i.前所有者の状況(否認権の確認) |
| オペレーター 調査 (高齢者向け住宅の場合) | a.オペレーターの組織体制 b.オペレーターの運営能力、信用力等の調査 c.オペレーターの財務状況の健全性 d.バックアップオペレーターの有無、確保の必要性、可能性、運営能力、信用力等の調査 e.対象施設の立地評価 f.対象施設の建物グレード、居室の配置及び間取り、設置設備の調査 g.対象施設のマーケット環境の調査 h.対象施設の事業収支と賃料負担力の調査 i.対象施設の運営体制及びサービス内容の調査 j.対象施設の入居一時金等の管理態勢の調査 k.対象施設のオペレーター代替可能性の調査 l.対象施設の主要契約書の調査 m.対象施設のスキームに関する調査 n.設置根拠法、有料老人ホームの標準指導指針その他の指導指針、行政指導等への適合性及び許認可取得状況等の調査 |
(ハ)アセットマネジメント方針
a. 構築された物件ポートフォリオについては、用途ごとに適切かつ効率的に運用管理を行うものとし、適切かつ効率的な運用管理が実現できるよう、個別物件ごとに、その所在地、物件売却主等の状況を踏まえ、最適なPM会社を選択し、自ら又は信託受託者をして一任委託することを基本とします。委託する運用管理の方針は、テナント営業管理、施設維持管理及び資産保全管理といった業務の側面ごとにPM会社に示すものとし、その項目は原則として以下に記載のとおりとします。ただし、高齢者向け住宅において当該業務の一部又は全部がオペレーターに委託されている場合等、PM会社への委託の必要性がないと判断した場合には、以下に記載の項目の一部又は全部について、PM会社に委託しないことがあります。
| テナント営業管理 | a.投資不動産の賃貸方針の立案 b.新規契約・契約更新に係る賃貸条件の立案 c.賃料調査等、マーケティング戦略の立案 d.テナント満足度の向上策の立案・実施 e.テナント営業管理業者への指示・助言・業務管理 f.テナント誘致・契約更新・賃料改定等の交渉 |
| 施設維持管理 | a.投資不動産の運営管理方針の立案 b.投資不動産の運営管理計画の立案及び実績の検証 c.投資不動産の賃貸収支管理 d.運営管理コスト配分方針の立案 e.施設運営管理業者への指示・助言・業務管理 |
| 資産保全管理 | a.投資不動産の修繕計画方針の立案 b.投資不動産の資本的支出の提案 c.建物改修工事の計画方針立案 d.工事・営繕管理業者への指示・助言・業務管理 |
b. PM会社の選定に際しては、原則として以下に記載の各項目を調査・検討の上、総合的に判断します。ただし、高齢者向け住宅において、PM会社への委託業務が限定されている場合等、以下に記載の項目の一部又は全部が妥当しないと判断した場合には、以下に記載の項目の一部又は全部について、調査・検討しないことがあります。PM会社にPM業務を委託した後は、原則として年1回、テナント営業管理、施設維持管理及び資産保全管理の各側面からPM会社の運営管理実績を評価し、必要に応じてPM会社に対する改善指示等を行うものとします。かかる指示等を行ったにも関わらず、運営管理面の改善が認められない場合には、本投資法人は、PM会社の変更も含め、更なる改善策について検討します。
| 項目 | 内容 |
| 業容 | PM事業概要、人員体制、専門とする不動産の用途又は事業エリア等 |
| 実績 | 不動産用途別又は地域別の管理実績 |
| 財務健全性 | 過去3期における業績(B/S、P/L、C/F等)、信用度 |
| PM内容 | テナント営業管理(リーシング等)、施設維持管理(保守・清掃・警備等)、資産保全管理(建物の修理・修繕・更新・改修工事に係る管理等)、これらに伴う管理企画提案、渉外業務(クレーム対応を含みます。)、報告業務等、現状のPM業務の質・機動性及びその将来性(人材及び組織・体制は質・量ともに十分か) |
| 報酬額 | PM内容との相応性 |
| その他 | 近隣の競合する建物(本投資法人所有物件を除きます。)の受託状況 |
c. テナントの分散により安定した将来賃料キャッシュ・フローを期待することができることから、個人を対象としたリーシングを基本とします。ただし、物件所在地の賃貸マーケット特性や物件仕様から社宅等、法人としての利用ニーズがある物件については、法人向けのリーシングも行います。
d. 転借人からの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式(パス・スルー方式)でのマスターリース契約をPM会社と締結することを基本とします。ただし、高齢者向け住宅においては、オペレーターとの賃貸借契約の管理上の円滑性等を考慮の上、マスターリース契約の締結の要否や方式等について、慎重に判断し、決定します。なお、転貸借契約については、契約内容、物件の特性、テナントの信用力、及び市場の特性を勘案し、PM会社において敷金・礼金を徴収しない方式で行うよう指図することもできるものとします。
上記にかかわらず、運用資産のうち店舗等の部分のマスターリース契約については、転借人からの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式(パス・スルー方式)と転貸借稼働率の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式(サブ・リース方式)のうち、賃貸マーケット特性や物件特性を踏まえ、より効率的な方式を選択することを基本とします。
なお、サブ・リース方式を選択する場合、マスターレッシーの選定に際しては、ⅰ. 過去に第三者との間でサブ・リース方式でのマスターリース契約締結の実績があること、ⅱ. マスターレッシーとしての十分な信用度・財務健全性が認められること、ⅲ. 稼働率実績が良好である等、テナント営業管理の能力が十分あると認められること、ⅳ. 当該投資不動産に対するPM力が備わっており、施設運営力が十分にあると認められること、v. 当該投資不動産に対する理解度や関係度が高いと認められることを調査・検討の上、総合的に判断します。なお、店舗等の部分についてサブ・リース方式を選択する場合、マスターレッシーたるPM会社は、当該店舗等の部分の賃貸事業における運営事業者としての役割を実質的に担うことになる点を十分配慮した上で、慎重に判断するものとします。
e. 転貸借契約におけるテナントの選別に際しては、PM会社をして以下に記載の各項目を審査させた上で総合的に判断することを原則とします。ただし、高齢者向け住宅においては、テナントとの契約形態が当該高齢者向け住宅の特性やオペレーターの経営方針等により異なることから、テナントの選別について、原則としてオペレーターに判断を委ねる等、当該高齢者向け住宅の特性やオペレーターの能力、信用性等の諸般の事情を考慮の上、慎重に判断し、決定します。
ⅰ.法人
| 業種 | 業界動向の審査、必要に応じて役職員等の面談を実施 |
| 業歴 | 事業継続年数、上場の有無、役員異動の頻度 |
| 業績 | 過去3期における業績(B/S、P/L、C/F等) |
| 信用度 | 資本関係、国内外の格付機関による長期又は短期格付、主要調査会社のデータベースによる信用調査評価 |
| 賃貸借内容 | 賃借の目的、契約期間、賃料、賃借規模、内装工事内容等、上記の内容との相応性 |
ⅱ.個人
| 勤務先 | 勤務先の内容、勤続年数 |
| 収入 | 年収額、賃料総額が年収額に占める割合 |
| 連帯保証人 | 有無、属性 |
| 契約内容 | 賃貸借の目的、契約期間、賃料、敷金・礼金等 |
| その他 | 物件特性やターゲットとするテナント属性に応じた審査 |
f. 転貸借契約における賃料・敷金・契約期間の扱いについては、以下を基本とします。ただし、高齢者向け住宅においては、テナントとの契約形態が当該高齢者向け住宅の特性やオペレーターの経営方針等により大きく異なることから、諸般の事情を考慮の上、適切な契約内容を、慎重に判断し、決定します。
i.賃料
物件所在地域の賃貸マーケット特性と当該物件の立地特性や機能等を踏まえ、その競争力を見極めた上で適正な賃料水準の設定に努めるものとします。
ⅱ.敷金
敷金について、賃料の2か月分(ただし、店舗等の部分については賃料の10か月分)を基本としますが、賃貸契約の内容、物件の特性、テナントの信用力及び市場の特性を勘案し、柔軟に対応するものとします。
ⅲ.契約期間
2年間の普通借家契約を基本としますが、物件の特性・市場の状況に応じて定期借家契約によることもできるものとします。なお、店舗等の部分については、長期安定的な契約を基本とするものの、賃貸マーケット環境の変化に応じた機動的なテナント入替えを可能とするだけのフレキシビリティの確保にも留意するものとします。
(ニ)修繕計画及び資本的支出に関する基本方針
a. 本投資法人の保有する不動産に関する修繕計画については、通常必要とされる経費的支出の他、中長期にわたり不動産の市場競争力及びテナント満足度の維持向上を図るための資本的支出等を考慮した営業戦略的な修繕計画を不動産ごとに策定し、必要な修理・修繕・更新・改修を行います。
b. 上記修繕計画については、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、年1回、1年間、3年間及び10年間を対象期間とする各修繕項目(経費的修繕項目及び資本的修繕項目)についてそれぞれ策定又は見直しを行います。
c. 修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費と修繕計画を考慮した上で必要な額を積み立てます。資本的支出については、ポートフォリオ全体の修繕積立金の範囲内で実施します。
(ホ)付保方針
a. 損害保険の付保に関しては、火災等の災害や事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、本投資法人の保有する不動産ごとの特性に応じ、適正と判断される内容の火災保険及び包括賠償責任保険等の損害保険を付保するものとします。
b. 地震保険の付保については、大規模地震等による建物への影響が特に大きいと予想される物件に関して、地震等の発生時に予想される当該物件及びポートフォリオ全体に対する影響と保険の実効性等とを勘案して、総合的に判断します。
ただし、個別の地震予想損失率が15%を超える物件をポートフォリオに組入れる場合には、ポートフォリオ全体の地震予想損失率を改めて確認するものとし、ポートフォリオ全体の地震予想損失率が10%を超える場合には、当該物件の地震予想損失額のうち、地震予想損失率15%を超える部分に相当する金額を保険金額とする地震保険を付保することを検討するものとします。
(ヘ)売却方針
本投資法人の保有する不動産については、中長期的に保有することを基本とし、短期的な売却は原則として行いません。
ただし、売却する場合には、不動産取引市場及び賃貸マーケットの動向並びに周辺地域における開発予測等を踏まえ、当該物件の状況や収益性の見通しとポートフォリオが受ける影響を考慮し、総合的に判断するものとします。
(ト)財務方針
a. 資金調達の基本条件
本投資法人は、資金調達については、調達手段の多様化(投資法人債発行の検討等)、返済期限の分散、担保余力の確保を基本方針とし、効率的な資金調達に努めるものとします。具体的な借入条件・借入先の決定に当たっては、金利水準や動向を十分勘案して決定するとともに、借入先の適正な分散による、金利以外の部分も含めたトータルコストの抑制と、借入の機動性を両立させるよう配慮するものとします。将来の物件取得時における必要資金の調達、又は敷金・保証金の返還に備え、極度借入枠やコミットメント・ラインを設定することができるものとします。
b. LTV基準
本投資法人は、金利リスクを抑制的に管理することを基本とし、LTV(資産総額に対する借入金、投資法人債及び見合い資金の無い敷金・保証金の合計額の比率)の上限は60%を目処とします(注)。ただし、資産の取得状況や投資口の追加発行のタイミング等により、一時的に60%を超えることができるものとします。
(注)本書の日付現在、本投資法人は当面のLTVを50%から55%程度の保守的な範囲内でコントロールしていく方針です。
c. 金融デリバティブ取引
本投資法人は、金利変動リスク等をヘッジする目的で金融デリバティブ取引を行うことができるものとします。
d. キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、種々の資金需要(修繕及び資本的支出、分配金の支払、小口債務の返済、投資法人運営に関わる運転資金、テナント預り金等の返還並びに投資対象不動産の取得等)に対応するため、融資極度等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有するものとします。かかる余資の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することもできるものとしますが、投資対象の選別に際しては、安全性と換金性とを重視するものとします。また、テナントから預かった敷金・保証金を活用することもできるものとします。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
