有価証券報告書(内国投資証券)-第35期(2023/03/01-2023/08/31)
(1)【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を目指して、主として不動産等資産に対する投資として運用を行います(規約第29条)。
(イ)基本的投資方針
本投資法人は、三大都市圏を中心に、全国に立地する主たる用途を物流施設、居住施設、商業施設及びホテルとする不動産等、並びに主たる用途を物流施設、居住施設、商業施設及びホテルとする不動産等を裏付けとする不動産対応証券を主な投資対象とし、中長期にわたる安定的な収益と運用資産の着実な成長を目指しています。
本投資法人は、資産運用を委託する本資産運用会社の独自の物件取得に加えて、不動産開発及び施設運営に関して経験と実績を有するスポンサー及びサポート会社(後記「② 成長戦略 (ハ)スポンサー及びサポート会社との協働」に定義します。以下同じです。)の経験とノウハウをバランスよく活用することで(後記「② 成長戦略 (ハ)スポンサー及びサポート会社との協働」をご参照下さい。)、スポンサー及びサポート会社が保有・開発する物件に関して安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保することを目指します。本投資法人は、このような基本方針を有する不動産投資信託であり、スポンサー及びサポート会社と基本コンセプトを共有した上で、適切かつ実効的な協働により、基本方針を着実に実践していきます。
(ロ)その他の基本方針
a. 本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産(宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。)に定める宅地又は建物をいいます。以下本a.において同じです。)、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の保有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用します(規約第30条第3項)。
b. 本投資法人は、運用資産に関連して取得する金銭(運用資産の売却代金、有価証券に係る配当金、償還金及び利子等、金銭債権に関する利息及び遅延損害金、匿名組合出資持分に係る分配金、不動産の賃貸収入その他収入金を含みますがこれらに限られません。)を再投資することができます(規約第30条第4項)。
② 成長戦略
(イ)外部成長戦略
a. 大和ハウスグループによるサポート
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を追求し、本投資法人の発展・成長と大和ハウスグループの事業の発展が同時に達成される運用を実践することにより、長期安定的な投資主利益の確保を目指します。
具体的には、本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を実現するため、サポート会社各社との間で個別に新規基本協定書を締結し、安定的な外部成長を目指します。本投資法人は、全国網羅的に張り巡らされた土地情報ネットワークにより、各地域経済の強みを活かした地域密着型の物件を供給できる、スポンサーである大和ハウスの開発力を最大限に活用し、外部成長戦略の実現を図ります。
大和ハウスグループが本投資法人の投資基準を理解し共有する体制を構築することで、開発段階から、本投資法人のニーズに対応した物件の供給と、継続的サポートの提供を本投資法人は受けることができます。
b. 独自の外部成長戦略
本投資法人は、大和ハウスグループからの物件情報の獲得に加え、本資産運用会社の役職員が持つ多様な経験と高い専門性を活用し、本資産運用会社独自の情報収集ルートからも積極的に情報収集を行い、優良資産の取得に努めます。なお、本投資法人は、サポート契約に基づいて、本資産運用会社が独自に収集した情報に基づく外部物件の取得に際して、本投資法人による取得のタイミングまで大和ハウスによるウェアハウジング機能の提供を受けることができます。
(ロ)内部成長戦略
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保のため、運営の効率化による費用の抑制を図ることにより内部成長を推進することが重要であると考えています。
大和ハウスは、「建築の工業化」の理念のもとで、設計及び施工における標準化、効率化等を実現し、その確かな施工技術力と全国各地で積み重ねてきた豊富な実績やノウハウを活かし、経済的かつ計画的な維持管理の行いやすい建物を建築してきていると、本投資法人は考えています。
そして、本投資法人は、建物・設備のメンテナンスから、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発まで、長期にわたる一貫した大和ハウスグループのサポートを受けることによって、大和ハウスグループのノウハウを活用でき、計画的、定期的に点検を行い建物の状況を把握し、適切な時期に適切な予防保全的な修繕や、性能向上を図る改善を実施することが可能となり、ライフサイクルコスト(注)の最適化につながると考えています。
本投資法人は、大和ハウスグループによるライフサイクルコストに関するサポート業務やPM業務を通して大和ハウスグループのノウハウを活かした運営管理に努めるとともに、競争力と資産価値の維持及び向上のための施策を講じることで、賃料及び稼働率の維持及び向上並びにコスト削減を目指します。
(注)「ライフサイクルコスト」とは、建物の設計から施工、運用、解体処分までの建物の生涯を通じて生じる様々な費用を総称していいます。ライフサイクルコストは、初期建設費であるイニシャルコストと、光熱費や保全・修繕費等のランニングコストで構成され、本投資法人は、主としてかかるライフサイクルコストのうち、ランニングコストに注目した運用戦略を採用しています。以下同じです。
(ハ)スポンサー及びサポート会社との協働
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社とのバランスのとれた広範な協働体制を構築することにより、安定収益の確保及び運用資産の着実な成長を目指します。スポンサー及びサポート会社とは、前記「1 投資法人の概況 (3)投資法人の仕組み ③ 上記以外の本投資法人の関係法人及び主な関係者」のとおり、スポンサーである大和ハウス並びにサポート会社であるコスモスイニシア、大和リース、大和ハウスリアルティマネジメント、フジタ及び大和物流の6社をそれぞれいいます。
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社が保有する情報や開発する物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会の確保を目指していきます。
本資産運用会社の大和ハウスリート投資運用委員会は、毎月少なくとも1回、物件情報の概要を確認し、投資案件としての価値や課題に関して協議するための案件会議を開催します。案件会議では、スポンサー及びサポート会社より売却・開発物件に関する情報を受領した場合、必要に応じ出席するスポンサー及びサポート会社の担当者に対し、投資案件に関する要望や提案等も行います。このようにして本資産運用会社は、効率性とチェック・アンド・バランスの効いた投資判断プロセスを確保するように努めています。スポンサー及びサポート会社より情報を受領した場合の案件会議の概略は下図のとおりです。なお、本資産運用会社は、案件会議において、最終的な投資判断をすることはありません。
本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウスとの間で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書を、コスモスイニシア、大和リース、大和ハウスリアルティマネジメント、フジタ及び大和物流との間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書を締結しています。
なお、スポンサー及びサポート会社から不動産等及び不動産対応証券等を取得する場合には、自主ルールとして策定した利害関係者取引規程を遵守します。
a. 大和ハウスによるサポート-新パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、2016年4月15日付で大和ハウスとの間で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書(本a.において以下「本協定」といいます。)を締結し、2016年9月1日付でその効力が生じています。本投資法人は、かかる基本協定書の締結により、大和ハウスからのサポートの一環として、大和ハウスが開発若しくは保有し、又は開発若しくは取得を予定する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含むものとし、本a.において以下「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して提供を受け、また、優先的に売買交渉を行う権利(本a.において以下「優先的売買交渉権」といいます。)の提供を受けること等が可能になりました。なお、大和ハウスが行うサポートの概要は、以下のとおりです。
・サポートの内容
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産に関する情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅱ)大和ハウスによる本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権(本a.において以下総称して「投資不動産」といいます。)の取得の検討、並びに、本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資不動産の購入希望者に関する情報の提供
(ⅲ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、リーシングサポート業務の提供
(ⅳ)本資産運用会社に対する、投資不動産の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人の資産の運用に係る業務(本a.において以下「本運用業務」といいます。)に関するノウハウ及び助言の提供
(ⅴ)本資産運用会社に対する、本運用業務の遂行に必要な人材の派遣
(ⅵ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、ウェアハウジング機能の提供
(ⅶ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資不動産の再開発に関する支援
(ⅷ)本資産運用会社に対する、施設運営に関するアドバイザリー業務の提供
(ⅸ)本資産運用会社に対するその他の支援
・対価
(ⅰ)大和ハウスからのサポートの提供の対価は無償とします。
(ⅱ)(ⅰ)にかかわらず、大和ハウスによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに上記「・サポートの内容 (ⅳ)」(ただし、(ⅳ)のうち所定の業務に限ります。)に基づく大和ハウスからのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に基づき、本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウスが協議の上、これを定めるものとします。
・有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、2016年9月1日から10年間とします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に1年間自動更新するものとし、以降も同様とします。
・解約
本協定は、本協定に定められた一定の事由に該当する場合を除き、本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウスの書面による合意によらない限り有効期間中の解約を行うことはできません。ただし、本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及び大和ハウスに書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
b. コスモスイニシアによるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、2016年9月1日付でコスモスイニシアとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書(本b.において以下「本協定」といいます。)を締結しました。本投資法人は、かかる基本協定書の締結により、コスモスイニシアからのサポートの一環として、コスモスイニシア又はコスモスイニシアが実質的に支配関係を有する法人が保有し又は開発し若しくは取得を予定する物件(分譲を予定して保有、開発又は取得をした物件を除き、計画変更等により一括売却を予定することとなった物件を含みます。)のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含むものとし、本b.において以下「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して提供を受け、また、優先的に売買交渉を行う権利(本b.において以下「優先的売買交渉権」といいます。)の提供を受けること等が可能になりました。なお、コスモスイニシアが行うサポートの概要は、以下のとおりです。
・サポートの内容
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産に関する優先的情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅱ)本投資法人に対する、売却物件に関する情報の提供
(ⅲ)本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権(本b.において以下総称して「投資不動産」といいます。)の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資法人の資産の運用に係る業務に関するノウハウ及び助言の提供
(ⅳ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資不動産の再開発に関する支援
・対価
(ⅰ)コスモスイニシアからの上記「・サポートの内容 (ⅰ)、(ⅲ)及び(ⅳ)」(ただし、(ⅲ)については所定の業務に限ります。)に基づくサポートの提供の対価は無償とします。
(ⅱ)コスモスイニシアによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに上記「・サポートの内容 (ⅲ)」(ただし、(ⅲ)のうち所定の業務に限ります。)に基づくコスモスイニシアからのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に基づき、本投資法人、本資産運用会社及びコスモスイニシアが協議の上、これを定めるものとします。
・有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、2016年9月1日から2026年8月31日までとします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に5年間自動更新するものとし、以降も同様とします。
・解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及びコスモスイニシアの書面による合意によらない限り有効期間中の解約を行うことはできません。ただし、本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及びコスモスイニシアに書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
c. 大和リースによるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、2016年9月1日付で大和リースとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書(本c.において以下「本協定」といいます。)を締結しました。本投資法人は、かかる基本協定書の締結により、大和リースからのサポートの一環として、大和リース又は大和リースが実質的に支配関係を有する法人が保有し又は今後開発して保有することになる国内の物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含むものとし、本c.において以下「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して提供を受け、また、優先的に売買交渉を行う権利(本c.において以下「優先的売買交渉権」といいます。)の提供を受けること等が可能になりました。なお、大和リースが行うサポートの概要は、以下のとおりです。
・サポートの内容
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産に関する情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅱ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、売却物件に関する情報の提供
(ⅲ)本投資法人に対する、リーシングサポート業務の提供
(ⅳ)本資産運用会社に対するその他の支援
・対価
大和リースからのサポートの提供の対価は無償とします。
・有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、2016年9月1日から10年間とします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から書面による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日から5年間延長するものとし、その後も同様とします。
d. 大和ハウスリアルティマネジメントによるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概
要
本投資法人及び本資産運用会社は、2016年9月1日付で大和ハウスリアルティマネジメントとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書(本d.において以下「本協定」といいます。)を締結しました。本投資法人は、かかる基本協定書の締結により、大和ハウスリアルティマネジメントからのサポートの一環として、大和ハウスリアルティマネジメント又は大和ハウスリアルティマネジメントが実質的に支配関係を有する法人が保有し又は今後開発して保有することになる国内の物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(本d.において以下「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して提供を受け、また、優先的に売買交渉を行う権利(本d.において以下「優先的売買交渉権」といいます。)の提供を受けること等が可能になりました。なお、大和ハウスリアルティマネジメントが行うサポートの概要は、以下のとおりです。
・サポートの内容
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産に関する情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅱ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、売却物件に関する情報の提供
(ⅲ)本投資法人に対する、リーシングサポート業務の提供
(ⅳ)本資産運用会社に対するその他の支援
・対価
大和ハウスリアルティマネジメントからのサポートの提供の対価は無償とします。
・有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、2016年9月1日から10年間とします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から書面による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日から5年間延長するものとし、その後も同様とします。
e. フジタによるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、2016年9月1日付でフジタとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書(本e.において以下「本協定」といいます。)を締結しました。本投資法人は、かかる基本協定書の締結により、フジタからのサポートの一環として、フジタ又はフジタが実質的に支配関係を有する法人が開発若しくは保有する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含むものとし、本e.において以下「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して提供を受け、また、優先的に売買交渉を行う権利(本e.において以下「優先的売買交渉権」といいます。)の提供を受けること等が可能になりました。なお、フジタが行うサポートの概要は、以下のとおりです。
・サポートの内容
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産に関する情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅱ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、売却物件に関する情報の提供
(ⅲ)本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資法人の資産の運用に係る業務(本e.において以下「本運用業務」といいます。)に関するノウハウ及び助言の提供
(ⅳ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産の取得の支援
(ⅴ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資不動産の再開発に関する支援
(ⅵ)本資産運用会社に対するその他の支援
・対価
(ⅰ)フジタからの上記「・サポートの内容 (ⅰ)、(ⅱ)、(ⅲ)及び(ⅵ)」(ただし、(ⅲ)については所定の業務に限ります。)に基づくサポートの提供の対価は無償とします。
(ⅱ)フジタによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに上記「・サポートの内容 (ⅲ)及び(ⅴ)」(ただし、(ⅲ)については所定の業務に限ります。)に基づくフジタからのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に基づき、本投資法人、本資産運用会社及びフジタが協議の上、これを定めるものとします。
・有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、2016年9月1日から2026年8月31日までとします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に5年間自動更新するものとし、以降も同様とします。
・解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及びフジタの書面による合意によらない限り有効期間中の解約を行うことはできません。ただし、本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及びフジタに書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
f. 大和物流によるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、2016年9月1日付で大和物流との間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書(本f.において以下「本協定」といいます。)を締結しました。本投資法人は、かかる基本協定書の締結により、大和物流からのサポートの一環として、大和物流又は大和物流が実質的に支配関係を有する法人が保有し又は今後開発して保有することになる国内の物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含むものとし、本f.において以下「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して提供を受け、また、優先的に売買交渉を行う権利(本f.において以下「優先的売買交渉権」といいます。)の提供を受けること等が可能になりました。なお、大和物流が行うサポートの概要は、以下のとおりです。
・サポートの内容
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産に関する情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅱ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、売却物件に関する情報の提供
(ⅲ)本投資法人に対する、リーシングサポート業務の提供
(ⅳ)本資産運用会社に対するその他の支援
・対価
大和物流からのサポートの提供の対価は無償とします。
・有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、2016年9月1日から10年間とします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から書面による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日から5年間延長するものとし、その後も同様とします。
③ ポートフォリオ構築方針
(イ)ポートフォリオ・マネジメント方針
本投資法人は、規約及び運用ガイドラインに基づき、以下の方針でポートフォリオを構築します。
a. 投資対象と投資地域
本投資法人は、三大都市圏を中心に、全国に立地する主たる用途を物流施設、居住施設、商業施設及びホテルとする不動産等、並びに主たる用途を物流施設、居住施設、商業施設及びホテルとする不動産等を裏付けとする不動産対応証券を主な投資対象とします。また、本投資法人は、その他の不動産等及び不動産対応証券にも投資することができ、中長期にわたる安定的な収益と運用資産の着実な成長を目指しています。なお、本投資法人は、中核資産への投資を優先して取り組むものとし、当面の間ヘルスケア施設には新たな投資は行わないものとします。
b. 地域別投資比率
地域別投資比率は、原則として、以下のとおりです。ただし、中長期にわたる安定した収益の確保に資する運用資産を取得する場合や、当該収益の確保に支障を及ぼし得る運用資産を処分する場合等においては、一時的に又は一定期間、三大都市圏の投資比率が下記の比率を下回る場合があるものとします。
c. 物件用途に関する投資比率
物件用途に関する投資比率は、以下のとおりです。ただし、中長期にわたる安定した収益の確保に資する運用資産を取得する場合や、当該収益の確保に支障を及ぼしうる運用資産を処分する場合等においては、一時的に又は一定期間、中核資産の投資比率が下記の比率を下回る場合があるものとします。なお、投資対象が底地の場合には、底地上の建物(開発予定のものを含みます。)を参考に、用途区分の判断を行うものとします。
(注)2つ以上の異なる用途に供されている複合用途不動産の場合には、それぞれの用途における賃貸可能面積割合に応じ、その割合の最も高い用途を当該不動産における該当用途とします。かかる割合の計算方法は、投資対象の形態に応じて以下のとおりとします。
(i) 投資対象が一棟の建物の場合には当該一棟の建物全体に対する割合を計算します。
(ii) 投資対象が団地その他の複数棟の不動産で構成され、かつ、当該複数棟の不動産が社会経済的に見て、いわゆる複合不動産施設として一体利用され、又は利用されることが予定されている場合には、当該複数棟の不動産全体に対する割合を計算します。
(iii) 投資対象が区分所有権の場合には当該区分所有権に係る専有部分に対する割合を計算します。ただし、同一の建物における複数の区分所有権を取得した場合には、当該複数の区分所有権に係る専有部分全体に対する割合を計算します。
(ロ)アクイジション方針
スポンサー及びサポート会社並びにその取引先等といったネットワークの活用に加え、本資産運用会社独自のネットワークも活用し、適正な取得条件を長期的かつ安定的に確保することを目指します。
a. 投資対象物件の選別に際しては、以下に記載のとおり、全物件用途に共通の投資対象物件選別基準に加えて用途別投資対象基準を設け、これらの基準に従い、十分な調査・分析を実施し、総合的な検討を行います。
<投資対象物件選別基準>
(注1)「取得価格」は、本投資法人の保有資産に係る各売買契約に記載された売買金額(取得に係る諸費用、公租公課等の精算金、消費税等及び借地差入保証金等を含んでいません。)をいいます。ただし、NCRが保有していた物件については、NCRとの合併時の受入価格である2010年2月期末現在の鑑定評価額、旧DHRが保有していた物件については、旧DHRとの合併時の受入価格である2016年8月期末現在の鑑定評価額によります。
(注2)「地震予想損失率」とは、年超過確率0.21%(再現期間475年)で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。また、ポートフォリオに関する地震予想損失率は、複数の建築物群を対象とし、被害の相関性を考慮して、建築物群中の1乃至複数の建築物に影響を与える年超過確率0.21%(再現期間475年)で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。以下同じです。
<用途別投資対象物件選別基準>(1)物流施設
1.分類
本投資法人は投資対象とする物流施設を、以下の2つのタイプに分類します。
2.評価項目・選別基準
本投資法人が投資対象とする物流施設の評価項目及び選別基準は以下のとおりです。調達、生産から販売、消費に至るサプライチェーンの中で、市場動向への迅速な対応、物流の効率化に寄与する立地特性、施設仕様を有すると判断でき、中長期にわたる競争優位性及び収益の安定性を確保できる物件に投資を行います。なお、本投資法人は、物流施設の中でも、高機能型物流施設(本投資法人が物流適地と考える立地に所在し、本投資法人が十分な競争力を有すると考える水準を満たす設備・仕様を備えた物流施設をいいます。)を主な投資対象とします。
(2)居住施設
1.分類
本投資法人が投資対象とする居住施設を、以下の2つのタイプに分類します。
2.評価項目・選別基準
本投資法人が投資対象とする居住施設の評価項目及び選別基準は、以下のとおりです。当該エリアの賃貸需要の厚み、施設全体の競争力及び将来的な競争力の維持可能性、地域内での競争力、契約賃料の妥当性、近隣の競合物件の状況等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件に投資を行います。
(3)商業施設
1.分類
本投資法人が投資対象とする商業施設を、以下の3つのタイプに分類します。
(注)モール型のうち、エンクローズドモールとは、建物内にすべての店舗を収容し、空調の整ったモールを中央に配置するタイプのショッピングモールをいいます。また、オープンモールとは、店舗間を結ぶモールを建物の外側に配置し、屋根を設けない(庇程度の屋根を設ける場合を含みます。)タイプのショッピングモールをいいます。
2.評価項目・選別基準
本投資法人が投資対象とする商業施設の評価項目及び選別基準は、以下のとおりです。施設全体の競争力及び将来的な競争力の維持可能性、商圏の安定性・成長性や、商圏内での競争力、テナントの信用力、契約賃料の妥当性、競合施設の近隣への出店可能性の有無等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件に投資を行います。本投資法人は、商業施設の中でも、専門店集積型商業施設(本投資法人が商業適地と考える立地に所在し、商品やサービスがその地域の消費者に広く認知されている専門店を核として構成され、その地域の顧客層や購買力等に合致したテナント業態及び規模を有する商業施設、又は周辺の複数の商業施設と一体となっている商業施設群のうち当該専門店が入居している商業施設をいいます。)を主な投資対象とします。
(4)ホテル
1.分類
本投資法人が投資対象とするホテルには分類を設けません。
2.評価項目・選別基準
本投資法人が投資対象とするホテルの評価項目及び選別基準は、以下のとおりです。施設全体の競争力及び将来的な競争力の維持可能性、立地エリアの安定性・成長性、テナントの信用力、契約賃料の妥当性等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件に投資を行います。
(注)「ADR」とは、平均客室単価であり、客室販売収入を販売客室数で除した値をいいます。
(5)その他資産(オフィス等)
その他の投資対象不動産については様々な用途があり、用途によって投資基準が多様であることに鑑み、具体的な用途別の評価項目は設けませんが、投資対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性、代替テナント確保の容易性、設備の汎用性等を総合的に勘案した上で、投資を行います。
b. ポートフォリオへの組入れに際しては、以下に記載の各項目について、詳細な調査(デュー・ディリジェンス)を実施するものとします。当該調査においては、調査に関して十分な能力と経験を有する第三者による公正な不動産鑑定評価を参考として、ポートフォリオ全体に与える影響や価値向上への期待寄与度等についても検討を行った上で、総合的に当該物件の投資価値判断を行います。
<詳細調査項目>
(ハ)アセットマネジメント方針
a. 本資産運用会社が行う本投資法人の資産の運用は、その用途にかかわらず、原則として物件を賃貸する方法により行います。
b. 中長期的な運用を行い、安定的な収益の確保を図ることを目指します。テナントニーズを把握することで競争力を維持向上させ、収入の拡大及び費用の低減を行い、個別物件のキャッシュ・フローの極大化を目指します。また、計画的な改修工事によって資産価値の向上を図ります。
c. 構築された物件ポートフォリオについては、用途ごとに適切かつ効率的に運用管理(プロパティ・マネジメント。以下「PM」といいます。)を行うものとし、適切かつ効率的なPMが実現できるよう、個別物件ごとに、その所在地、売主等の状況を踏まえ、最適なプロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)を選択し、自ら又は信託受託者をして一任委託することを基本とします。
d. PM会社の選定に際しては、組入物件が大和ハウスグループの開発物件である場合には、原則として大和ハウスグループからPM会社を選定し、一貫した業務体制を有する大和ハウスグループの総合力を最大限に活用することで、個別物件のキャッシュ・フローの極大化を図ります。
e. PM会社にPM業務を委託した後は、原則として年1回、テナント営業管理、施設維持管理及び資産保全管理の各側面からPM会社の運営管理実績を評価し、必要に応じてPM会社に対する改善指示等を行うものとします。かかる指示等を行ったにも関わらず、運営管理面の改善が認められない場合には、PM会社の変更も含め、更なる改善策について検討します。
f. PM会社の管理に関しては、PM会社から各運用資産の収支状況、建物維持管理状況及びテナント状況等に関して毎月報告を受け、当該報告により各運用資産の事業計画の検証を行うとともに、PM会社に対し、各運用資産の事業計画に沿った運営管理を実行させるための協議、指導又は監督を行うものとします。
g. ホテルその他のオペレーショナル・アセット(施設の運営に特別なノウハウや専門性が必要とされる資産をいいます。以下同じです。)のオペレーターは、運営実績、ブランドその他の社会的信用力、経済的信用力、運営ノウハウ、当該物件の運営に関する当該オペレーターの予想収支及び賃料負担力、競争力、財務状況等をふまえ、当該物件を運営するノウハウや専門性を十分に有すると判断される者を選定します。また、当該物件におけるオペレーター代替可能性等をふまえ、既存のオペレーターとの契約が終了した場合のオペレーター不在期間の長期化による損失の拡大を回避するために必要な場合は、バックアップオペレーターの選任も検討します。また、必要に応じて、オペレーターから定期的に事業運営実績の報告を受け、当該報告により当該物件の事業計画の検証を行うとともに、オペレーターの運営実績を評価し、事業計画に従った事業運営を実行させるよう、協議、指導又は監督を行います。
(ニ)リーシング方針
a. マーケット動向及びテナント動向を把握し、適正な賃貸条件の検討を行うとともに、PM会社を活用した優良テナントの確保に努めるものとします。
b. 賃貸借契約の形態、賃料、期間については、各物件の用途及び個別物件の特性に応じて決定することとします。なお、ホテルその他のオペレーショナル・アセットについては、不動産運用収入のバランス、契約期間等を考慮し、一定額の固定賃料に加えて、当該物件を利用した事業運営から生じる収益等に連動する変動賃料を定めることも検討し、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を実現するために最適な賃料設定を行います。
(ホ)修繕計画及び資本的支出に関する基本方針
a. 本投資法人の保有する不動産に関する修繕計画については、通常必要とされる経費的支出の他、中長期にわたり不動産の市場競争力及びテナント満足度の維持向上を図るための資本的支出等を考慮した営業戦略的な修繕計画を不動産ごとに策定し、必要な修理・修繕・更新・改修を行います。
b. 上記修繕計画については、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、資産管理計画書により年一回、各修繕項目(経費的修繕項目及び資本的修繕項目)についてそれぞれ策定又は見直しを行います。
c. 修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費と修繕計画を考慮した上で必要な額を積み立てます。資本的支出については、ポートフォリオ全体の修繕積立金の範囲内で実施します。
(ヘ)付保方針
a. 損害保険の付保に関しては、火災等の災害や事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、本投資法人の保有する不動産ごとの特性に応じ、適正と判断される内容の火災保険及び包括賠償責任保険等の損害保険を付保するものとします。
b. 地震保険の付保については、大規模地震等による建物への影響が特に大きいと予想される物件に関して、地震等の発生時に予想される当該物件及びポートフォリオ全体に対する影響と保険の実効性等とを勘案して、総合的に判断します。
ただし、個別物件の地震予想損失率が15%を超えた場合には、災害による影響と保険料負担を総合的に比較の上、地震保険の付保を検討します。
c. 引受保険会社の選定に際しては、原則として大和ハウスグループの保険代理店業を業とする会社を保険代理店とし、複数の保険会社の条件等を検討します。
(ト)売却方針
中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としているため、運用資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。
ただし、売却する場合には、不動産取引市場及び賃貸マーケットの動向並びに周辺地域における開発予測等を踏まえ、不動産鑑定評価などの第三者意見を参考にしつつ、当該物件の状況や将来にわたる収益性の見通しとポートフォリオが受ける影響を考慮し、総合的に判断するものとします。
(チ)財務方針
a. 資金調達の基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。
b. エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、金融資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化(新投資口の発行による投資口1口当たりの議決権割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮した上で、機動的に行います。
c. デット・ファイナンス
金融機関との良好な関係に基づく安定したバンクフォーメーションを構築することを目指します。また、借入れの長期化と返済期限の分散を図るとともに、必要に応じてコミットメントラインを設定する等、安定性に配慮します。
d. LTV基準
本投資法人は、金利リスクを抑制的に管理し、財務健全性の確保を基本とし、LTVは60%を上限とします(注)。ただし、資産の取得状況や投資口の追加発行のタイミング等により、一時的に60%を超えることができるものとします。
(注)本書の日付現在、本投資法人は当面のLTVを40%から50%程度の保守的な範囲内でコントロールしていく方針です。
e. 借入の極度額及び借入先
原則として、無担保及び無保証で調達します。借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。資金の借入先は、信用力、実績及び資金量を総合的に判断し、継続的に安定的な取引が可能な金融機関(金商法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)を選定するものとします。
f. 担保設定方針
資金調達に際しては、本投資法人の運用資産を担保として提供することができるものとします。
g. コミットメントライン等の設定
将来の運用資産の追加取得又は債務の返済に係る必要資金の機動的な調達を目的として、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
h. 投資法人債
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘案した上で、投資法人債の発行を行うことがあります。
i. 金融デリバティブ取引
本投資法人は、金利変動リスク等をヘッジする目的で金融デリバティブ取引を行うことができるものとします。
j. キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、種々の資金需要(修繕及び資本的支出、分配金の支払、小口債務の返済、投資法人運営に関わる運転資金、テナント預り金等の返還並びに投資対象不動産の取得等)に対応するため、融資極度等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有するものとします。かかる余資の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することもできるものとしますが、投資対象の選別に際しては、安全性と換金性とを重視するものとします。また、テナントから預かった敷金・保証金を活用することもできるものとします。
① 基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を目指して、主として不動産等資産に対する投資として運用を行います(規約第29条)。
(イ)基本的投資方針
本投資法人は、三大都市圏を中心に、全国に立地する主たる用途を物流施設、居住施設、商業施設及びホテルとする不動産等、並びに主たる用途を物流施設、居住施設、商業施設及びホテルとする不動産等を裏付けとする不動産対応証券を主な投資対象とし、中長期にわたる安定的な収益と運用資産の着実な成長を目指しています。
本投資法人は、資産運用を委託する本資産運用会社の独自の物件取得に加えて、不動産開発及び施設運営に関して経験と実績を有するスポンサー及びサポート会社(後記「② 成長戦略 (ハ)スポンサー及びサポート会社との協働」に定義します。以下同じです。)の経験とノウハウをバランスよく活用することで(後記「② 成長戦略 (ハ)スポンサー及びサポート会社との協働」をご参照下さい。)、スポンサー及びサポート会社が保有・開発する物件に関して安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保することを目指します。本投資法人は、このような基本方針を有する不動産投資信託であり、スポンサー及びサポート会社と基本コンセプトを共有した上で、適切かつ実効的な協働により、基本方針を着実に実践していきます。
(ロ)その他の基本方針
a. 本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産(宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅建業法」といいます。)に定める宅地又は建物をいいます。以下本a.において同じです。)、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の保有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるように運用します(規約第30条第3項)。
b. 本投資法人は、運用資産に関連して取得する金銭(運用資産の売却代金、有価証券に係る配当金、償還金及び利子等、金銭債権に関する利息及び遅延損害金、匿名組合出資持分に係る分配金、不動産の賃貸収入その他収入金を含みますがこれらに限られません。)を再投資することができます(規約第30条第4項)。
② 成長戦略
(イ)外部成長戦略
a. 大和ハウスグループによるサポート
本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を追求し、本投資法人の発展・成長と大和ハウスグループの事業の発展が同時に達成される運用を実践することにより、長期安定的な投資主利益の確保を目指します。
具体的には、本投資法人は、大和ハウスグループとのコラボレーションによる成長戦略を実現するため、サポート会社各社との間で個別に新規基本協定書を締結し、安定的な外部成長を目指します。本投資法人は、全国網羅的に張り巡らされた土地情報ネットワークにより、各地域経済の強みを活かした地域密着型の物件を供給できる、スポンサーである大和ハウスの開発力を最大限に活用し、外部成長戦略の実現を図ります。
大和ハウスグループが本投資法人の投資基準を理解し共有する体制を構築することで、開発段階から、本投資法人のニーズに対応した物件の供給と、継続的サポートの提供を本投資法人は受けることができます。
b. 独自の外部成長戦略
本投資法人は、大和ハウスグループからの物件情報の獲得に加え、本資産運用会社の役職員が持つ多様な経験と高い専門性を活用し、本資産運用会社独自の情報収集ルートからも積極的に情報収集を行い、優良資産の取得に努めます。なお、本投資法人は、サポート契約に基づいて、本資産運用会社が独自に収集した情報に基づく外部物件の取得に際して、本投資法人による取得のタイミングまで大和ハウスによるウェアハウジング機能の提供を受けることができます。
(ロ)内部成長戦略
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保のため、運営の効率化による費用の抑制を図ることにより内部成長を推進することが重要であると考えています。
大和ハウスは、「建築の工業化」の理念のもとで、設計及び施工における標準化、効率化等を実現し、その確かな施工技術力と全国各地で積み重ねてきた豊富な実績やノウハウを活かし、経済的かつ計画的な維持管理の行いやすい建物を建築してきていると、本投資法人は考えています。
そして、本投資法人は、建物・設備のメンテナンスから、短期修繕、長期修繕、リニューアル工事及び再開発まで、長期にわたる一貫した大和ハウスグループのサポートを受けることによって、大和ハウスグループのノウハウを活用でき、計画的、定期的に点検を行い建物の状況を把握し、適切な時期に適切な予防保全的な修繕や、性能向上を図る改善を実施することが可能となり、ライフサイクルコスト(注)の最適化につながると考えています。
本投資法人は、大和ハウスグループによるライフサイクルコストに関するサポート業務やPM業務を通して大和ハウスグループのノウハウを活かした運営管理に努めるとともに、競争力と資産価値の維持及び向上のための施策を講じることで、賃料及び稼働率の維持及び向上並びにコスト削減を目指します。
(注)「ライフサイクルコスト」とは、建物の設計から施工、運用、解体処分までの建物の生涯を通じて生じる様々な費用を総称していいます。ライフサイクルコストは、初期建設費であるイニシャルコストと、光熱費や保全・修繕費等のランニングコストで構成され、本投資法人は、主としてかかるライフサイクルコストのうち、ランニングコストに注目した運用戦略を採用しています。以下同じです。
(ハ)スポンサー及びサポート会社との協働
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社とのバランスのとれた広範な協働体制を構築することにより、安定収益の確保及び運用資産の着実な成長を目指します。スポンサー及びサポート会社とは、前記「1 投資法人の概況 (3)投資法人の仕組み ③ 上記以外の本投資法人の関係法人及び主な関係者」のとおり、スポンサーである大和ハウス並びにサポート会社であるコスモスイニシア、大和リース、大和ハウスリアルティマネジメント、フジタ及び大和物流の6社をそれぞれいいます。
本投資法人は、スポンサー及びサポート会社が保有する情報や開発する物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会の確保を目指していきます。
本資産運用会社の大和ハウスリート投資運用委員会は、毎月少なくとも1回、物件情報の概要を確認し、投資案件としての価値や課題に関して協議するための案件会議を開催します。案件会議では、スポンサー及びサポート会社より売却・開発物件に関する情報を受領した場合、必要に応じ出席するスポンサー及びサポート会社の担当者に対し、投資案件に関する要望や提案等も行います。このようにして本資産運用会社は、効率性とチェック・アンド・バランスの効いた投資判断プロセスを確保するように努めています。スポンサー及びサポート会社より情報を受領した場合の案件会議の概略は下図のとおりです。なお、本資産運用会社は、案件会議において、最終的な投資判断をすることはありません。
本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウスとの間で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書を、コスモスイニシア、大和リース、大和ハウスリアルティマネジメント、フジタ及び大和物流との間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書を締結しています。なお、スポンサー及びサポート会社から不動産等及び不動産対応証券等を取得する場合には、自主ルールとして策定した利害関係者取引規程を遵守します。
a. 大和ハウスによるサポート-新パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、2016年4月15日付で大和ハウスとの間で新パイプライン・サポート等に関する基本協定書(本a.において以下「本協定」といいます。)を締結し、2016年9月1日付でその効力が生じています。本投資法人は、かかる基本協定書の締結により、大和ハウスからのサポートの一環として、大和ハウスが開発若しくは保有し、又は開発若しくは取得を予定する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含むものとし、本a.において以下「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して提供を受け、また、優先的に売買交渉を行う権利(本a.において以下「優先的売買交渉権」といいます。)の提供を受けること等が可能になりました。なお、大和ハウスが行うサポートの概要は、以下のとおりです。
・サポートの内容
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産に関する情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅱ)大和ハウスによる本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権(本a.において以下総称して「投資不動産」といいます。)の取得の検討、並びに、本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資不動産の購入希望者に関する情報の提供
(ⅲ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、リーシングサポート業務の提供
(ⅳ)本資産運用会社に対する、投資不動産の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人の資産の運用に係る業務(本a.において以下「本運用業務」といいます。)に関するノウハウ及び助言の提供
(ⅴ)本資産運用会社に対する、本運用業務の遂行に必要な人材の派遣
(ⅵ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、ウェアハウジング機能の提供
(ⅶ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資不動産の再開発に関する支援
(ⅷ)本資産運用会社に対する、施設運営に関するアドバイザリー業務の提供
(ⅸ)本資産運用会社に対するその他の支援
・対価
(ⅰ)大和ハウスからのサポートの提供の対価は無償とします。
(ⅱ)(ⅰ)にかかわらず、大和ハウスによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに上記「・サポートの内容 (ⅳ)」(ただし、(ⅳ)のうち所定の業務に限ります。)に基づく大和ハウスからのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に基づき、本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウスが協議の上、これを定めるものとします。
・有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、2016年9月1日から10年間とします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に1年間自動更新するものとし、以降も同様とします。
・解約
本協定は、本協定に定められた一定の事由に該当する場合を除き、本投資法人、本資産運用会社及び大和ハウスの書面による合意によらない限り有効期間中の解約を行うことはできません。ただし、本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及び大和ハウスに書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
b. コスモスイニシアによるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、2016年9月1日付でコスモスイニシアとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書(本b.において以下「本協定」といいます。)を締結しました。本投資法人は、かかる基本協定書の締結により、コスモスイニシアからのサポートの一環として、コスモスイニシア又はコスモスイニシアが実質的に支配関係を有する法人が保有し又は開発し若しくは取得を予定する物件(分譲を予定して保有、開発又は取得をした物件を除き、計画変更等により一括売却を予定することとなった物件を含みます。)のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含むものとし、本b.において以下「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して提供を受け、また、優先的に売買交渉を行う権利(本b.において以下「優先的売買交渉権」といいます。)の提供を受けること等が可能になりました。なお、コスモスイニシアが行うサポートの概要は、以下のとおりです。
・サポートの内容
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産に関する優先的情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅱ)本投資法人に対する、売却物件に関する情報の提供
(ⅲ)本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権(本b.において以下総称して「投資不動産」といいます。)の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資法人の資産の運用に係る業務に関するノウハウ及び助言の提供
(ⅳ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資不動産の再開発に関する支援
・対価
(ⅰ)コスモスイニシアからの上記「・サポートの内容 (ⅰ)、(ⅲ)及び(ⅳ)」(ただし、(ⅲ)については所定の業務に限ります。)に基づくサポートの提供の対価は無償とします。
(ⅱ)コスモスイニシアによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに上記「・サポートの内容 (ⅲ)」(ただし、(ⅲ)のうち所定の業務に限ります。)に基づくコスモスイニシアからのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に基づき、本投資法人、本資産運用会社及びコスモスイニシアが協議の上、これを定めるものとします。
・有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、2016年9月1日から2026年8月31日までとします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に5年間自動更新するものとし、以降も同様とします。
・解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及びコスモスイニシアの書面による合意によらない限り有効期間中の解約を行うことはできません。ただし、本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及びコスモスイニシアに書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
c. 大和リースによるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、2016年9月1日付で大和リースとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書(本c.において以下「本協定」といいます。)を締結しました。本投資法人は、かかる基本協定書の締結により、大和リースからのサポートの一環として、大和リース又は大和リースが実質的に支配関係を有する法人が保有し又は今後開発して保有することになる国内の物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含むものとし、本c.において以下「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して提供を受け、また、優先的に売買交渉を行う権利(本c.において以下「優先的売買交渉権」といいます。)の提供を受けること等が可能になりました。なお、大和リースが行うサポートの概要は、以下のとおりです。
・サポートの内容
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産に関する情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅱ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、売却物件に関する情報の提供
(ⅲ)本投資法人に対する、リーシングサポート業務の提供
(ⅳ)本資産運用会社に対するその他の支援
・対価
大和リースからのサポートの提供の対価は無償とします。
・有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、2016年9月1日から10年間とします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から書面による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日から5年間延長するものとし、その後も同様とします。
d. 大和ハウスリアルティマネジメントによるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概
要
本投資法人及び本資産運用会社は、2016年9月1日付で大和ハウスリアルティマネジメントとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書(本d.において以下「本協定」といいます。)を締結しました。本投資法人は、かかる基本協定書の締結により、大和ハウスリアルティマネジメントからのサポートの一環として、大和ハウスリアルティマネジメント又は大和ハウスリアルティマネジメントが実質的に支配関係を有する法人が保有し又は今後開発して保有することになる国内の物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(本d.において以下「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して提供を受け、また、優先的に売買交渉を行う権利(本d.において以下「優先的売買交渉権」といいます。)の提供を受けること等が可能になりました。なお、大和ハウスリアルティマネジメントが行うサポートの概要は、以下のとおりです。
・サポートの内容
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産に関する情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅱ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、売却物件に関する情報の提供
(ⅲ)本投資法人に対する、リーシングサポート業務の提供
(ⅳ)本資産運用会社に対するその他の支援
・対価
大和ハウスリアルティマネジメントからのサポートの提供の対価は無償とします。
・有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、2016年9月1日から10年間とします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から書面による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日から5年間延長するものとし、その後も同様とします。
e. フジタによるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、2016年9月1日付でフジタとの間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書(本e.において以下「本協定」といいます。)を締結しました。本投資法人は、かかる基本協定書の締結により、フジタからのサポートの一環として、フジタ又はフジタが実質的に支配関係を有する法人が開発若しくは保有する物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含むものとし、本e.において以下「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して提供を受け、また、優先的に売買交渉を行う権利(本e.において以下「優先的売買交渉権」といいます。)の提供を受けること等が可能になりました。なお、フジタが行うサポートの概要は、以下のとおりです。
・サポートの内容
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産に関する情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅱ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、売却物件に関する情報の提供
(ⅲ)本資産運用会社に対する、本投資法人が保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権の資産価値の向上及び収益の向上を図る上で必要な投資不動産の運営管理業務、その他本投資法人のための投資法人の資産の運用に係る業務(本e.において以下「本運用業務」といいます。)に関するノウハウ及び助言の提供
(ⅳ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産の取得の支援
(ⅴ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資不動産の再開発に関する支援
(ⅵ)本資産運用会社に対するその他の支援
・対価
(ⅰ)フジタからの上記「・サポートの内容 (ⅰ)、(ⅱ)、(ⅲ)及び(ⅵ)」(ただし、(ⅲ)については所定の業務に限ります。)に基づくサポートの提供の対価は無償とします。
(ⅱ)フジタによる媒介に基づき本投資法人が投資対象不動産を取得する場合における手数料等並びに上記「・サポートの内容 (ⅲ)及び(ⅴ)」(ただし、(ⅲ)については所定の業務に限ります。)に基づくフジタからのサポートの提供に対する対価については、通常の商慣習に基づき、本投資法人、本資産運用会社及びフジタが協議の上、これを定めるものとします。
・有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、2016年9月1日から2026年8月31日までとします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から特段の意思表示がない限り、同一条件により、更に5年間自動更新するものとし、以降も同様とします。
・解約
本協定は、本投資法人、本資産運用会社及びフジタの書面による合意によらない限り有効期間中の解約を行うことはできません。ただし、本投資法人と本資産運用会社との間の資産運用委託契約が解約された場合には、本資産運用会社は、本投資法人及びフジタに書面による通知をすることにより、本協定を解約することができます。
f. 大和物流によるサポート-パイプライン・サポート等に関する基本協定書の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、2016年9月1日付で大和物流との間でパイプライン・サポート等に関する基本協定書(本f.において以下「本協定」といいます。)を締結しました。本投資法人は、かかる基本協定書の締結により、大和物流からのサポートの一環として、大和物流又は大和物流が実質的に支配関係を有する法人が保有し又は今後開発して保有することになる国内の物件のうち、本投資法人の投資基準に適合する物件(当該物件を信託財産とする信託の受益権を含むものとし、本f.において以下「投資対象不動産」といいます。)の売却が予定される場合、当該投資対象不動産に関する情報を第三者に優先して提供を受け、また、優先的に売買交渉を行う権利(本f.において以下「優先的売買交渉権」といいます。)の提供を受けること等が可能になりました。なお、大和物流が行うサポートの概要は、以下のとおりです。
・サポートの内容
(ⅰ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、投資対象不動産に関する情報提供及び優先的売買交渉権の付与
(ⅱ)本投資法人及び本資産運用会社に対する、売却物件に関する情報の提供
(ⅲ)本投資法人に対する、リーシングサポート業務の提供
(ⅳ)本資産運用会社に対するその他の支援
・対価
大和物流からのサポートの提供の対価は無償とします。
・有効期間
本協定に基づく合意の有効期間は、2016年9月1日から10年間とします。ただし、有効期間満了の6か月前までに各当事者から書面による申し出がなされなかったときは、期間満了の日の翌日から5年間延長するものとし、その後も同様とします。
③ ポートフォリオ構築方針
(イ)ポートフォリオ・マネジメント方針
本投資法人は、規約及び運用ガイドラインに基づき、以下の方針でポートフォリオを構築します。
a. 投資対象と投資地域
本投資法人は、三大都市圏を中心に、全国に立地する主たる用途を物流施設、居住施設、商業施設及びホテルとする不動産等、並びに主たる用途を物流施設、居住施設、商業施設及びホテルとする不動産等を裏付けとする不動産対応証券を主な投資対象とします。また、本投資法人は、その他の不動産等及び不動産対応証券にも投資することができ、中長期にわたる安定的な収益と運用資産の着実な成長を目指しています。なお、本投資法人は、中核資産への投資を優先して取り組むものとし、当面の間ヘルスケア施設には新たな投資は行わないものとします。
b. 地域別投資比率
地域別投資比率は、原則として、以下のとおりです。ただし、中長期にわたる安定した収益の確保に資する運用資産を取得する場合や、当該収益の確保に支障を及ぼし得る運用資産を処分する場合等においては、一時的に又は一定期間、三大都市圏の投資比率が下記の比率を下回る場合があるものとします。
| 地域 | 所在地 | 投資比率 |
| 三大都市圏 | 首都圏、中部圏、近畿圏 | 70%以上 |
c. 物件用途に関する投資比率
物件用途に関する投資比率は、以下のとおりです。ただし、中長期にわたる安定した収益の確保に資する運用資産を取得する場合や、当該収益の確保に支障を及ぼしうる運用資産を処分する場合等においては、一時的に又は一定期間、中核資産の投資比率が下記の比率を下回る場合があるものとします。なお、投資対象が底地の場合には、底地上の建物(開発予定のものを含みます。)を参考に、用途区分の判断を行うものとします。
| 中核資産 | その他資産 | |
| 用途 | 物流施設、居住施設、商業施設、ホテル | オフィス等 |
| 投資比率 | 80%以上 | 20%以下 |
(注)2つ以上の異なる用途に供されている複合用途不動産の場合には、それぞれの用途における賃貸可能面積割合に応じ、その割合の最も高い用途を当該不動産における該当用途とします。かかる割合の計算方法は、投資対象の形態に応じて以下のとおりとします。
(i) 投資対象が一棟の建物の場合には当該一棟の建物全体に対する割合を計算します。
(ii) 投資対象が団地その他の複数棟の不動産で構成され、かつ、当該複数棟の不動産が社会経済的に見て、いわゆる複合不動産施設として一体利用され、又は利用されることが予定されている場合には、当該複数棟の不動産全体に対する割合を計算します。
(iii) 投資対象が区分所有権の場合には当該区分所有権に係る専有部分に対する割合を計算します。ただし、同一の建物における複数の区分所有権を取得した場合には、当該複数の区分所有権に係る専有部分全体に対する割合を計算します。
(ロ)アクイジション方針
スポンサー及びサポート会社並びにその取引先等といったネットワークの活用に加え、本資産運用会社独自のネットワークも活用し、適正な取得条件を長期的かつ安定的に確保することを目指します。
a. 投資対象物件の選別に際しては、以下に記載のとおり、全物件用途に共通の投資対象物件選別基準に加えて用途別投資対象基準を設け、これらの基準に従い、十分な調査・分析を実施し、総合的な検討を行います。
<投資対象物件選別基準>
| 立地 | 主として、三大都市圏を投資対象エリアとします。個別の物件においては用途毎の特性を踏まえ、その地域特性及びその将来性を検討し、中長期的に安定した賃料収入が獲得できる蓋然性を確認した上で、個別に判断します。 | |
| 物件規模 | 物件ごとに個別の立地特性による現状の地域性及びその将来性を検討した上で、適正規模について判断します。 | |
| 設備施設 | 設備・仕様については、各用途別投資対象物件の特性を踏まえ、用途及び地域別の標準的水準以上と判断される物件又は標準的水準以上に変更可能な物件とします。 | |
| 投資額 | 1投資案件 当たりの 最小投資額 | 個別投資対象物件ごとの最小投資額は、原則10億円以上とします。但し、ポートフォリオ組入れ後の運用管理面での負担等、投資効率について総合的に検討したうえで10億円未満の物件に投資することができます。 |
| 1投資案件 当たりの 最大投資額 | 個別投資対象物件ごとの最大投資額としては、以下の計算式による個別投資案件ごとの投資比率が30%を超えないことを原則とし、計算式は以下のとおりとします。なお、投資額には公租公課・取得費用等は含みません。 「個別投資案件ごとの投資比率」=「当該個別投資額」/(「前期末における投資不動産等の評価額合計」+「当該個別投資以前又は同時に当期に投資した投資不動産等の取得価格(注1)合計」+「当該個別投資額」) | |
| 取得価格の制限 | 投資対象物件の取得価格については、当該投資不動産自体の投資価値と当該投資不動産を組み入れた場合にポートフォリオが受ける影響を調査・分析した上で、鑑定評価を参考とし、総合的に判断します。 したがって、鑑定評価額を上回る価格で取得することもあり得るが、利益相反取引防止の観点から、利害関係者からの取得価格については利害関係者取引規程に定める条件に従います。 | |
| 耐震性 | 新耐震基準適合、耐震補強工事実施済、又は、地震予想損失率(PML(注2):Probable Maximum Loss)15%未満の建物であることを原則とします。ポートフォリオの地震予想損失率については10%未満を維持することを目標とします。 | |
| 権利関係 | 物件の権利関係については、個別投資対象物件ごとに総合的に判断することを原則とします。ただし、共有物件の場合、持分割合は50%以上を原則とし、他の所有者の信用力等を検討した上で、個別投資対象物件ごとに総合的に判断します。また、持分割合50%未満であっても、他の所有者の信用力等によっては、投資対象とすることができます。借地物件については、原則として、建物所有を目的とする借地権付の建物のみを投資対象とし、借地権設定者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新料負担の有無その他の借地契約の内容等を総合的に検討して判断します。 | |
| 開発案件投資 | 本投資法人は、優良な物件の取得機会を確保するため、開発中又は本投資法人が開発を予定する物件について、以下の事項を総合的に判断した上で投資を行うものとします。 <竣工前の物件の取得>竣工前の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工と引渡しのリスクが十分に抑制されていると判断される場合、建物が竣工前であっても当該案件への投資を決定することができます。その場合、当該案件の個別リスク及びポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。 なお、本投資法人が単独又は第三者と共同で開発用地としての土地を取得又は賃借し、単独又は共同で建物の建築に係る請負契約の注文者となって建物を建設し、当該建物の全部又は一部を取得する場合、開発後のテナントの確保が十分可能と判断され、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格変動リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害発生リスク等への対応を慎重に評価した上で、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えないと判断した場合、投資を決定することができます。 <未稼働物件の取得>未稼働物件については、テナントの確保が十分可能と判断される場合、当該案件への投資を決定することができます。その場合、当該案件の個別リスク及びポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。 <ポートフォリオに組み入れている物件の建替え等>建替え(投信法上の「不動産の取得」に該当する修繕、改修等を含みます。)後のテナントの確保が十分可能であり、ポートフォリオの価値向上に資すると判断される場合、完工と引渡しのリスクが十分に抑制されていると判断されることを確認の上、工事期間中及び竣工後にポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。 | |
| フォワード・コミットメント等 | フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。)を行う場合には、以下の点に留意し、十分に検討し投資の可否を判断します。 <解約違約金の設定>契約不履行に関する解約違約金の水準、ポートフォリオ全体の収支及び配当水準等に与える影響等(株式会社東京証券取引所の定める上場廃止基準を含みます。) <期間の上限、資産価値変動、決済資金の調達方法等>売買契約締結から物件引渡しまでの期間、当該期間中における金融環境及び不動産市場等の変動リスクの可能性並びに決済資金の調達方法等 |
(注1)「取得価格」は、本投資法人の保有資産に係る各売買契約に記載された売買金額(取得に係る諸費用、公租公課等の精算金、消費税等及び借地差入保証金等を含んでいません。)をいいます。ただし、NCRが保有していた物件については、NCRとの合併時の受入価格である2010年2月期末現在の鑑定評価額、旧DHRが保有していた物件については、旧DHRとの合併時の受入価格である2016年8月期末現在の鑑定評価額によります。
(注2)「地震予想損失率」とは、年超過確率0.21%(再現期間475年)で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。また、ポートフォリオに関する地震予想損失率は、複数の建築物群を対象とし、被害の相関性を考慮して、建築物群中の1乃至複数の建築物に影響を与える年超過確率0.21%(再現期間475年)で生じる損害の予想損失額を再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。以下同じです。
<用途別投資対象物件選別基準>(1)物流施設
1.分類
本投資法人は投資対象とする物流施設を、以下の2つのタイプに分類します。
| タイプ | BTS型 (ビルド・トゥ・スーツ型) | マルチテナント型 |
| 概要 | 将来的にテナントの入替えにも対応できるように、建物の一定の汎用性を確保しながら、テナントの要望を取り入れたタイプの物流施設 | 様々な業種にマッチする物流適地に立地しており、同地に最も適した規模・グレード・設備を有する物流施設 |
2.評価項目・選別基準
本投資法人が投資対象とする物流施設の評価項目及び選別基準は以下のとおりです。調達、生産から販売、消費に至るサプライチェーンの中で、市場動向への迅速な対応、物流の効率化に寄与する立地特性、施設仕様を有すると判断でき、中長期にわたる競争優位性及び収益の安定性を確保できる物件に投資を行います。なお、本投資法人は、物流施設の中でも、高機能型物流施設(本投資法人が物流適地と考える立地に所在し、本投資法人が十分な競争力を有すると考える水準を満たす設備・仕様を備えた物流施設をいいます。)を主な投資対象とします。
| タイプ | BTS型 (ビルド・トゥ・スーツ型) | マルチテナント型 |
| 立地 | ・消費地、生産地への近接性 ・空港、港湾、高速道路等へのアクセス性 ・労働力確保の容易性と通勤利便性 ・自然環境等の周辺環境 | |
| 規模 | ・延床面積6,000㎡以上 | |
| 契約内容 | ・賃料水準 ・賃貸借契約期間、残存賃貸借契約期間 ・敷金金額 ・中途解約条項 | |
| テナント | ・業種 ・テナント構成 ・要求賃貸面積 ・賃料収入の安定性 ・信用状況 ・競争力 | |
| 設備・仕様 | ・接車バース ・床荷重(1.5t/㎡以上) ・床高 ・天井高(5.0m以上) ・柱間隔(8.0m以上) ・空調照明設備 ・エレベーター、垂直搬送機 ・事務所、休憩室 ・作業環境 ・駐車場 ・施設としての汎用性 |
(2)居住施設
1.分類
本投資法人が投資対象とする居住施設を、以下の2つのタイプに分類します。
| タイプ | コンパクト(C) | ファミリー(F) |
| 概要 | 単身生活者及び夫婦のみの世帯を主な対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅等 | ファミリー世帯を主な対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅等 |
2.評価項目・選別基準
本投資法人が投資対象とする居住施設の評価項目及び選別基準は、以下のとおりです。当該エリアの賃貸需要の厚み、施設全体の競争力及び将来的な競争力の維持可能性、地域内での競争力、契約賃料の妥当性、近隣の競合物件の状況等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件に投資を行います。
| タイプ | コンパクト(C) | ファミリー(F) |
| 立地 | ・最寄駅との近接性 ・多様な生活スタイルの選択可能性(ビジネス街、公園、文化施設、広域商業施設、繁華街等との近接性)が高い | ・閑静な住宅街に立地している ・近隣の文教施設が充実している ・生活利便性(近隣商業施設、文化施設、スポーツ施設等との近接性)が高い |
| 専有面積 | ・60㎡以下 | ・60㎡超 |
| 規模 | ・延床面積660㎡以上 | |
| 契約内容 | ・賃料水準、市場賃料、稼働率 ・賃貸借契約期間 ・敷金金額 | |
| テナント | ・テナントの信用力、賃料支払状況 ・(個人)連帯保証人・保証会社 ・テナントの利用目的 ・反社会的勢力の入居の有無の確認 | |
| 設備・仕様 | ・間取り、タイプ別構成比 ・天井高 ・内部仕様(天井・壁・床等) ・外部仕様(外壁、屋上、階段、廊下等) ・衛生設備 ・空調設備 ・電気設備 ・防犯設備 ・共用施設(エレベーター、廊下、駐車場、駐輪場、ごみ収集場等) ・放送受信設備 ・管理室 | |
(3)商業施設
1.分類
本投資法人が投資対象とする商業施設を、以下の3つのタイプに分類します。
| タイプ | モール型(注) | ロードサイド型 | アーバン型 |
| 概要 | 幹線道路、生活道路沿いに立地したエンクローズドモール、オープンモールからなる商業施設 | 幹線道路、生活道路沿いに立地し独立した店舗による単体及び複合商業施設 | ターミナル駅近郊、都市繁華街に立地する商業施設 |
(注)モール型のうち、エンクローズドモールとは、建物内にすべての店舗を収容し、空調の整ったモールを中央に配置するタイプのショッピングモールをいいます。また、オープンモールとは、店舗間を結ぶモールを建物の外側に配置し、屋根を設けない(庇程度の屋根を設ける場合を含みます。)タイプのショッピングモールをいいます。
2.評価項目・選別基準
本投資法人が投資対象とする商業施設の評価項目及び選別基準は、以下のとおりです。施設全体の競争力及び将来的な競争力の維持可能性、商圏の安定性・成長性や、商圏内での競争力、テナントの信用力、契約賃料の妥当性、競合施設の近隣への出店可能性の有無等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件に投資を行います。本投資法人は、商業施設の中でも、専門店集積型商業施設(本投資法人が商業適地と考える立地に所在し、商品やサービスがその地域の消費者に広く認知されている専門店を核として構成され、その地域の顧客層や購買力等に合致したテナント業態及び規模を有する商業施設、又は周辺の複数の商業施設と一体となっている商業施設群のうち当該専門店が入居している商業施設をいいます。)を主な投資対象とします。
| タイプ | モール型 | ロードサイド型 | アーバン型 |
| 立地 | ・幹線道路、生活道路からのアクセス性 ・施設全体の視認性 ・商圏内の規模の優位性 | ・幹線道路、生活道路からのアクセス性 ・施設全体の視認性 | ・最寄り駅の乗降客数 ・周辺繁華街の繁華度とその継続性 |
| 規模 | 延床面積8,000㎡以上 | 延床面積3,000㎡以上 | 延床面積500㎡以上 |
| 契約内容 | ・賃料水準 ・賃貸借契約期間、残存賃貸借契約期間 ・敷金金額 ・中途解約条項 | ||
| テナント | ・業種 ・テナント構成 ・要求賃貸面積 ・賃料収入の安定性 ・信用状況 ・競争力 ・ブランド力 ・集客力 | ||
| 設備・仕様 | ・フロア形状、導線 ・電気、水道、ガス容量 ・空調照明設備 ・内外装 ・エレベーター、エスカレーター ・駐車場 ・施設としての汎用性 | ||
(4)ホテル
1.分類
本投資法人が投資対象とするホテルには分類を設けません。
2.評価項目・選別基準
本投資法人が投資対象とするホテルの評価項目及び選別基準は、以下のとおりです。施設全体の競争力及び将来的な競争力の維持可能性、立地エリアの安定性・成長性、テナントの信用力、契約賃料の妥当性等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件に投資を行います。
| 立地 | ・空港、鉄道等のターミナル等へのアクセス性 ・ビジネス街、繁華街、観光施設、レジャー施設等の配置及び近接性 ・施設の視認性 |
| 規模 | 延床面積3,000㎡以上 |
| 契約内容 | ・賃料水準 ・賃貸借契約期間、残存賃貸借契約期間 ・敷金金額 ・中途解約条項 |
| テナント | ・運営主要指標の調査(ADR(注)売上、稼働率等) ・賃料収入の安定性 ・信用状況 ・競争力 ・ブランド力 ・集客力 |
| 設備・仕様 | ・客室数、客室面積 ・客室タイプ、タイプ別構成比 ・フロア形状、導線 ・電気、水道、ガス容量 ・空調照明設備 ・内外装 ・エレベーター、エスカレーター ・駐車場 ・施設としての汎用性 |
(注)「ADR」とは、平均客室単価であり、客室販売収入を販売客室数で除した値をいいます。
(5)その他資産(オフィス等)
その他の投資対象不動産については様々な用途があり、用途によって投資基準が多様であることに鑑み、具体的な用途別の評価項目は設けませんが、投資対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性、代替テナント確保の容易性、設備の汎用性等を総合的に勘案した上で、投資を行います。
b. ポートフォリオへの組入れに際しては、以下に記載の各項目について、詳細な調査(デュー・ディリジェンス)を実施するものとします。当該調査においては、調査に関して十分な能力と経験を有する第三者による公正な不動産鑑定評価を参考として、ポートフォリオ全体に与える影響や価値向上への期待寄与度等についても検討を行った上で、総合的に当該物件の投資価値判断を行います。
<詳細調査項目>
| 項目 | 調査内容 |
| 経済的調査 | ・テナント a.テナントとの契約内容(賃借目的、契約形態、契約期間、賃料等) b.テナントの運営能力(事業内容及び業績等) c.テナントの信用力及び反社会的勢力の調査 ・マーケット調査 a.テナント需要、商圏、産業構造等の分析 b.競合物件動向(売上、賃料、稼働率等) c.周辺の開発計画 ・収益性評価 a.不動産鑑定評価 b.物件の過去収支分析 |
| 項目 | 調査内容 |
| 物理的調査 | ・立地評価 a.地積、境界の確認 b.周辺環境、地域特性、交通アクセス性 ・建物評価 a.建物及び設備仕様、建物瑕疵、耐震性・地震リスク等 b.建物状況調査報告書(エンジニアリング・レポート) c.修繕履歴、修繕計画(CAPEX)、管理契約、管理状況 ・環境調査 a.地質地盤・埋蔵物、土壌汚染等 b.有害物質(アスベスト、PCB等)の状況 |
| 法律的調査 | ・権利関係 a.所有権、賃借権、担保権・用益物権等の権利関係 b.共有、区分所有等の所有形態 c.土地の境界の確定状況、越境状況等 d.訴訟の有無とその状況、紛争可能性 ・法令上の制限 a.法令(条例や協定を含む)等による制限 b.遵法性、既存不適格の有無 ・契約関係 a.売主状況調査(売買否認リスク等) b.売買契約、信託契約、賃貸借契約等各種契約書の内容 |
(ハ)アセットマネジメント方針
a. 本資産運用会社が行う本投資法人の資産の運用は、その用途にかかわらず、原則として物件を賃貸する方法により行います。
b. 中長期的な運用を行い、安定的な収益の確保を図ることを目指します。テナントニーズを把握することで競争力を維持向上させ、収入の拡大及び費用の低減を行い、個別物件のキャッシュ・フローの極大化を目指します。また、計画的な改修工事によって資産価値の向上を図ります。
c. 構築された物件ポートフォリオについては、用途ごとに適切かつ効率的に運用管理(プロパティ・マネジメント。以下「PM」といいます。)を行うものとし、適切かつ効率的なPMが実現できるよう、個別物件ごとに、その所在地、売主等の状況を踏まえ、最適なプロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)を選択し、自ら又は信託受託者をして一任委託することを基本とします。
d. PM会社の選定に際しては、組入物件が大和ハウスグループの開発物件である場合には、原則として大和ハウスグループからPM会社を選定し、一貫した業務体制を有する大和ハウスグループの総合力を最大限に活用することで、個別物件のキャッシュ・フローの極大化を図ります。
e. PM会社にPM業務を委託した後は、原則として年1回、テナント営業管理、施設維持管理及び資産保全管理の各側面からPM会社の運営管理実績を評価し、必要に応じてPM会社に対する改善指示等を行うものとします。かかる指示等を行ったにも関わらず、運営管理面の改善が認められない場合には、PM会社の変更も含め、更なる改善策について検討します。
f. PM会社の管理に関しては、PM会社から各運用資産の収支状況、建物維持管理状況及びテナント状況等に関して毎月報告を受け、当該報告により各運用資産の事業計画の検証を行うとともに、PM会社に対し、各運用資産の事業計画に沿った運営管理を実行させるための協議、指導又は監督を行うものとします。
g. ホテルその他のオペレーショナル・アセット(施設の運営に特別なノウハウや専門性が必要とされる資産をいいます。以下同じです。)のオペレーターは、運営実績、ブランドその他の社会的信用力、経済的信用力、運営ノウハウ、当該物件の運営に関する当該オペレーターの予想収支及び賃料負担力、競争力、財務状況等をふまえ、当該物件を運営するノウハウや専門性を十分に有すると判断される者を選定します。また、当該物件におけるオペレーター代替可能性等をふまえ、既存のオペレーターとの契約が終了した場合のオペレーター不在期間の長期化による損失の拡大を回避するために必要な場合は、バックアップオペレーターの選任も検討します。また、必要に応じて、オペレーターから定期的に事業運営実績の報告を受け、当該報告により当該物件の事業計画の検証を行うとともに、オペレーターの運営実績を評価し、事業計画に従った事業運営を実行させるよう、協議、指導又は監督を行います。
(ニ)リーシング方針
a. マーケット動向及びテナント動向を把握し、適正な賃貸条件の検討を行うとともに、PM会社を活用した優良テナントの確保に努めるものとします。
b. 賃貸借契約の形態、賃料、期間については、各物件の用途及び個別物件の特性に応じて決定することとします。なお、ホテルその他のオペレーショナル・アセットについては、不動産運用収入のバランス、契約期間等を考慮し、一定額の固定賃料に加えて、当該物件を利用した事業運営から生じる収益等に連動する変動賃料を定めることも検討し、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を実現するために最適な賃料設定を行います。
(ホ)修繕計画及び資本的支出に関する基本方針
a. 本投資法人の保有する不動産に関する修繕計画については、通常必要とされる経費的支出の他、中長期にわたり不動産の市場競争力及びテナント満足度の維持向上を図るための資本的支出等を考慮した営業戦略的な修繕計画を不動産ごとに策定し、必要な修理・修繕・更新・改修を行います。
b. 上記修繕計画については、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、資産管理計画書により年一回、各修繕項目(経費的修繕項目及び資本的修繕項目)についてそれぞれ策定又は見直しを行います。
c. 修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費と修繕計画を考慮した上で必要な額を積み立てます。資本的支出については、ポートフォリオ全体の修繕積立金の範囲内で実施します。
(ヘ)付保方針
a. 損害保険の付保に関しては、火災等の災害や事故等により生じる建物の損害又は対人対物事故を原因とする第三者からの損害賠償請求による損害等に対応するため、本投資法人の保有する不動産ごとの特性に応じ、適正と判断される内容の火災保険及び包括賠償責任保険等の損害保険を付保するものとします。
b. 地震保険の付保については、大規模地震等による建物への影響が特に大きいと予想される物件に関して、地震等の発生時に予想される当該物件及びポートフォリオ全体に対する影響と保険の実効性等とを勘案して、総合的に判断します。
ただし、個別物件の地震予想損失率が15%を超えた場合には、災害による影響と保険料負担を総合的に比較の上、地震保険の付保を検討します。
c. 引受保険会社の選定に際しては、原則として大和ハウスグループの保険代理店業を業とする会社を保険代理店とし、複数の保険会社の条件等を検討します。
(ト)売却方針
中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としているため、運用資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。
ただし、売却する場合には、不動産取引市場及び賃貸マーケットの動向並びに周辺地域における開発予測等を踏まえ、不動産鑑定評価などの第三者意見を参考にしつつ、当該物件の状況や将来にわたる収益性の見通しとポートフォリオが受ける影響を考慮し、総合的に判断するものとします。
(チ)財務方針
a. 資金調達の基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。
b. エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、金融資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化(新投資口の発行による投資口1口当たりの議決権割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮した上で、機動的に行います。
c. デット・ファイナンス
金融機関との良好な関係に基づく安定したバンクフォーメーションを構築することを目指します。また、借入れの長期化と返済期限の分散を図るとともに、必要に応じてコミットメントラインを設定する等、安定性に配慮します。
d. LTV基準
本投資法人は、金利リスクを抑制的に管理し、財務健全性の確保を基本とし、LTVは60%を上限とします(注)。ただし、資産の取得状況や投資口の追加発行のタイミング等により、一時的に60%を超えることができるものとします。
(注)本書の日付現在、本投資法人は当面のLTVを40%から50%程度の保守的な範囲内でコントロールしていく方針です。
e. 借入の極度額及び借入先
原則として、無担保及び無保証で調達します。借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。資金の借入先は、信用力、実績及び資金量を総合的に判断し、継続的に安定的な取引が可能な金融機関(金商法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)を選定するものとします。
f. 担保設定方針
資金調達に際しては、本投資法人の運用資産を担保として提供することができるものとします。
g. コミットメントライン等の設定
将来の運用資産の追加取得又は債務の返済に係る必要資金の機動的な調達を目的として、コミットメントライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
h. 投資法人債
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘案した上で、投資法人債の発行を行うことがあります。
i. 金融デリバティブ取引
本投資法人は、金利変動リスク等をヘッジする目的で金融デリバティブ取引を行うことができるものとします。
j. キャッシュ・マネジメント
本投資法人は、種々の資金需要(修繕及び資本的支出、分配金の支払、小口債務の返済、投資法人運営に関わる運転資金、テナント預り金等の返還並びに投資対象不動産の取得等)に対応するため、融資極度等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有するものとします。かかる余資の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することもできるものとしますが、投資対象の選別に際しては、安全性と換金性とを重視するものとします。また、テナントから預かった敷金・保証金を活用することもできるものとします。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
