有価証券報告書(内国投資証券)-第34期(2022/06/01-2022/11/30)
(1)【投資方針】
① 基本方針
本投資法人は、運用資産を、主として不動産等資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権(※)に対する投資として運用するものとし、将来にわたって安定的な収益の獲得と運用資産の持続的な成長を図り、投資主利益の最大化を目指します。
(※)後記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」をご参照下さい。
② 投資態度
本投資法人が不動産(信託受益権に投資する場合の主たる信託財産である不動産も含みます。以下同じです。)へ投資するに際しては、主たる用途をオフィス(他の用途に供されているものの、容易にオフィスに転用できる場合を含みます。以下同じです。)とし、その主たる投資対象エリアを東京主要5区(千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区)、首都圏(東京主要5区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県)及び地方主要都市とします。但し、複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がオフィスであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産等又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等の主たる用途がオフィスであることを条件として、当該一体としての不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券を取得することができます。
本投資法人が不動産へ投資するに際しては、各種のリスクを極小化することによりリターンの極大化を目指します。また、かかる不動産の資産価格及び競争力の維持及び向上を図り、収入拡大と費用逓減による運用収益の安定的な成長に努めます。
本投資法人は、原則として、安定的賃貸事業収入(これに類似の収入も含みます。)が生じているか、生じる見込みの高い不動産に投資し、投資後は資産価値の向上を図りつつ安定性の維持に努めます。
本投資法人が不動産へ投資するに際しては、(イ)経済情勢や不動産市場動向等の一般要因、(ロ)立地エリアの周辺環境等の地域要因、(ハ)建物の仕様や入居テナント等の個別物件要因を総合的に判断した上で投資判断を行います。不動産の取得に際して、取得に先立って各種の調査(デューデリジェンス)を実施します。
本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額が、本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とします。
③ ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、以下の方針のもと投資対象不動産を取得し、ポートフォリオを構築します。
(イ)用途
本投資法人の投資対象不動産は、その主たる用途をオフィスとします。
なお、学校法人が使用する場合や、主としてデータセンターとして使用される場合等であっても、オフィスと同等又はこれに準じた使用がなされていると認められる場合には、オフィスの用に供されるものとして投資対象とすることができます。また、他の用途に供されているものの、容易にオフィスに転用できる場合には、オフィスの用に供されるものとして投資対象とすることができます。
投資対象不動産にオフィス以外の用途部分が存在する場合、オフィス部分(容易にオフィスに転用できる部分を含みます。以下同じです。)の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50%を超える物件を投資対象とします。但し、複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がオフィスであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産のオフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50%を超えることを条件として、当該不動産を取得することができます。
(ロ)地域
本投資法人は、オフィス需要が見込まれる地域を厳選して投資を行います。投資対象資産の選定に際しては、「東京主要5区」(千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区)を最重点投資エリア、「首都圏」(東京主要5区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県)を重点投資エリア、「地方主要都市」(大阪圏(大阪府、京都府及び兵庫県)、名古屋圏(愛知県、三重県及び岐阜県)及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市)を投資可能エリアとして投資を行います。
本投資法人は、将来にわたって高いオフィス需要が見込まれる「東京主要5区」に所在する投資対象資産に対して、ポートフォリオ全体の資産規模(ポートフォリオ全体の取得価格合計額(取得に伴う諸費用及び税金を除きます。)。以下「資産規模」といいます。)の60%以上を目安に投資を行います。
また、将来にわたる安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長のため、「首都圏」に所在する投資対象資産に対して、資産規模の40%以下を目安に投資を行います。「首都圏」に所在する投資対象資産への投資に際しては、最重点投資エリアである「東京主要5区」の補完的な投資エリアとして、東京主要5区以外の東京23区を中心に、「東京主要5区」と同等又はこれに準ずるオフィス立地エリアを選定します。
更に、ポートフォリオ構築のために必要な場合は、地方主要都市に所在する投資対象資産に対して、資産規模の20%以下を目安に投資を行うことができます。各地域に対する投資の割合については、上記の投資比率の範囲内で、各地域のマーケット状況等を勘案し、慎重に検討します。
なお、将来にわたる安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長のため、競争力の高い大規模物件を取得すること等により、資産規模に対する上記の投資割合(以下「組入比率」といいます。)とは、一時的に乖離することがあります。
(注1)取得価格ベース。
(注2)東京主要5区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
(注3)首都圏とは、東京都(東京主要5区を除きます。)、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
(注4)地方主要都市とは、大阪圏(大阪府、京都府及び兵庫県)、名古屋圏(愛知県、三重県及び岐阜県)及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市をいいます。
(ハ)規模
本投資法人は、概ね延床面積が2,000㎡以上のオフィスビルに重点的に投資を行うこととします。
(ニ)築年等の分散
本投資法人は、投資対象不動産の取得にあたっては、改修工事が特定の期間に集中しないように建物の築年数の分散を図り、将来にわたる安定的な収益の獲得を目指します(但し、取得時において、改修工事が既に行われている場合には、建物の築年数だけでなく、当該改修工事の内容を踏まえ、今後必要となる改修工事の時期を考慮します。)。
④ 投資対象不動産の取得に関する方針
投資対象不動産の取得にあたっては、対象となる物件の特性及び市場環境等を十分に勘案し、当該物件の将来にわたる安定的な収益性を十分に検証した上で、必要なデューデリジェンスを行い、原則として、下記に掲げる基準を充足した投資対象不動産の取得妥当性について判断を行います。
取得手続としては、資産運用会社において、コンプライアンス・オフィサーの審査、DOI投資委員会、コンプライアンス委員会の審議の後、取締役会での承認を得て取得します(但し、投信法上の利害関係人等取引に該当する場合、一定の場合を除き、本投資法人の役員会の承認を要します。)。そのほか、投資対象不動産の取得の手続きの詳細は、資産運用会社が別途定める「物件取得マニュアル」及び「物件取得時における鑑定評価書等取得マニュアル」に従います。
なお、下記に掲げる基準については、投資対象不動産の選定に関する視点であり、各投資対象不動産における個別性等を鑑みた重要度から総合的に判断を行い、必ずしも全ての基準を充足させる必要はないものとします。
(イ)投資対象不動産の投資基準
a.ロケーション
投資対象不動産の選定にあたっては、オフィス需要が安定的に見込めるロケーションについて調査、検討を行います。
b.タイプ、規模及び価格
投資対象不動産の選定にあたって、タイプ、規模及び価格について調査、検討を行います。
c.スペック
投資対象不動産の選定にあたっては、建物のスペックについて調査、検討を行います。
(注1)新耐震基準とは、1981年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準(昭和56年6月1日施行)をいいます。なお、投資資産のうち、新耐震基準に準拠して設計された建物でない場合については、いずれも耐震補強工事が行われており、建物の耐震性能の改善が達成されています。
(注2)PML(Probable Maximum Loss)は、最大予想損失率と訳されます。これは、「対象施設あるいは施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90%信頼性水準に相当する物的損失額」と定義されています。実際には、PMLとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額(90%信頼水準)の再調達価格に対する割合で表されます。
d.テナント(エンドテナント)
投資対象不動産の選定にあたっては、安定収益の確保という観点から、入居テナントについて十分に調査、検討を行います。
e.環境有害物質及び土壌汚染
本投資法人は、環境有害物質が検出されず、又は土壌汚染調査の結果、基準値を超えない物件を投資対象とします。但し、当該基準値を超える物件であっても、対処方法等の専門家意見を踏まえた上で、遵法性の観点から問題がなく、かつ、周辺環境に与える影響、人的な影響及び経済的な影響等が極めて低いと判断され、かつポートフォリオの収益の安定に寄与すると判断される場合には、当該物件を取得することもできるものとします。土壌汚染調査基準値とは、土壌汚染対策法施行規則(平成14年環境省令第29号。その後の改正を含みます。)に規定されている数値をいいます。
f.フォワード・コミットメント
フォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。)を行う場合には、以下の点に留意することとします。
(ⅰ) 売買契約等に規定される解約条件等の内容及びフォワード・コミットメントを履行できない場合の財務への影響を確認するものとします。
(ⅱ) 物件取得時の開示において解約条件等を適切に開示するものとします。
(ⅲ) 取得を決定する時点までに資金の調達方法及び実現性を十分に検証するものとします。
(ⅳ) 決済・物件引渡の前に投資法人の決算期末を迎えた場合は、原則として不動産鑑定評価等を行うものとします。
g.開発物件に関する投資基準
本投資法人は、原則として安定した収益を生み出している不動産を投資対象としますが、良質な不動産の確保の観点から、開発物件に対して、投資決定時における本投資法人の資産規模の100分の20の投資金額を限度として投資を行うことができます。
開発物件への投資については、原則として、下記(ⅰ)乃至(ⅲ)の基準に合致するものに限って投資を行うものとします。
(ⅰ) 建築確認が既に取得されていること、又は、建築確認の取得前であってもその蓋然性が高いこと。
(ⅱ) 完工リスクへの対応が十分に行われていること。
(ⅲ) 竣工後のテナント確保が明確であること、又は、明確ではない場合であってもテナント確保の蓋然性が高いこと。
なお、ポートフォリオ構築又は改良のため必要な場合は、合理的に将来の収益性が認められる開発物件について、本投資法人又は本投資法人が保有する不動産信託受益権の受託者が注文者となって請負契約を締結することにより投資することができます。
この場合、投資金額、工事期間、分配金に与える影響等を総合的かつ慎重に検討した上で、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えない範囲内で、上記(ⅰ)乃至(ⅲ)の基準を満たすか否かに拘らず、投資決定時における本投資法人の資産規模の100分の10の投資金額を限度として投資を行うことができます。但し、この開発物件への投資については、下記(ⅳ)乃至(ⅷ)の基準に合致するものに限って投資を行うものとします。また、この限度額(100分の10)は、上記の開発物件の投資総額の限度額(100分の20)に含むものとします。
(ⅳ) 設計図面等を基に法規制等を十分検討し、建築確認の取得が合理的に見込まれていること。
(ⅴ) 請負契約締結が可能な建築計画が立案されていること。
(ⅵ) 建替えを前提とした開発投資の場合は、テナント退去や建物解体の蓋然性等を考慮して、建替え計画の実現性が確認できること。
(ⅶ) 竣工後のテナント確保の蓋然性が合理的に見込まれること。
(ⅷ) 資金の調達方法及びその実現性並びにその影響(開発中の金利変動リスク等を含みます。)について十分に検証を行い、資金調達の蓋然性及び調達条件の経済性が合理的に見込まれること。
h.権利形態
本投資法人は、原則として完全所有権の物件を投資対象とします。
但し、区分所有物件又は共有物件等についても、物件の処分及び運営管理等における意思決定の方法、収益の安定性、当該物件の特性、市場環境等を総合的に勘案して調査・検討を行った上で、本投資法人のポートフォリオに組み込むことに問題ないと判断できる場合には、投資を可能とします。
なお、当該不動産における本投資法人が取得する区分所有部分及び共有持分の割合は原則50%以上としますが、投資対象不動産の特性等に応じて個別に判断し、50%未満であっても投資を可能とします。
また、旧借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。以下「借地法」といいます。)又は借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。)に基づく借地権、並びに主たる用途をオフィスとする建物の土地所有権(底地)についても投資を可能とします。
(ロ)投資対象不動産のデューデリジェンス
投資対象不動産の取得にあたっては、以下の項目について適正なデューデリジェンスを行います。
⑤ 投資不動産にかかわる運営・管理方針
(イ)投資不動産の運営・管理に関する基本方針
中長期の安定収益確保に主眼を置いてテナントリーシング、修繕及び資本的支出を始めとした運営管理を行うものとします。また、スケールメリット、利害関係者ではない専門業者への委託によるメリットを最大限に生かし、効率的な運営管理に努めます。
投資不動産において安定した稼働率を維持するためには、テナントのニーズを迅速かつ的確に把握し、テナント満足度を確保することが非常に重要です。個々のテナントへのきめ細かい対応を通じてリレーションを強固にしつつ、テナントからの要望に先行して戦略的なリニューアル工事を実施する等の対応を行います。更に、スケールメリットを活かして、多数にわたる投資対象資産を群管理して運営管理上のコスト削減を図ります。
投資不動産の運営・管理業務については、中・長期的な見地から適正な運営を行うものとします。
a.仲介会社等へ戦略的な関係を構築し賃貸マーケットを分析した上で、戦略的なテナントリーシングを実施します。
b.建物のライフサイクルコストを意識しながら、中・長期的な修繕工事を計画し、物件の競争力の維持向上のための追加的な資本的支出を計画します。
c.テナントの退去リスクを最小にするために、市場の適正な賃料水準を把握した上、テナントの満足度の向上を目指します。
(ロ)投資不動産のテナントリーシング
a.テナントリーシングの基本方針
安定収益の確保のため、立地等の個別物件特性を考慮した上でリーシング方針を策定し、実行するものとします。また、市場環境、テナントニーズ等を十分に調査、分析した上で下記の手順によりテナントリーシングを行うものとします。
(ⅰ)PM会社に対するリーシング基準の指示、協議
・ターゲットとなるテナントの業種、業態
・賃料及び共益費等の水準
・テナントが遵守すべき事項等の付帯条件
・敷金、保証金の標準値
(ⅱ)リーシング方針に基づくPM会社による実施要綱の作成及び業務開始
・空室情報の発信媒体の選定
・賃貸仲介業者の選定
・報酬体系の設定
(ⅲ)物件情報の賃貸仲介業者への告知・周知
(ⅳ)広告展開、内覧会等の開催
(ⅴ)テナントの信用力の確認
(ⅵ)最終条件の合意(賃料、保証金額、フリーレント及び契約年数等)
b.テナント選定基準
入居テナントの選定にあたっては、以下の項目について調査を行い、信用調査会社の観点等から総合的に判断します。また、必要に応じてPM会社又は資産運用会社による面談を実施した上で判断します。
(ⅰ)業種(業界の動向)
(ⅱ)業歴(役員の異動)
(ⅲ)財務の健全性(貸借対照表、損益計算書又は信用調査会社の評価等、上場企業であれば株価の動向及びその水準)
(ⅳ)取引先
(ⅴ)取引先金融機関
(ⅵ)保証人の有無等の信用力
(ⅶ)反社会的勢力との関係の有無
c.既存テナントへの対応
既存テナントのニーズ、クレーム等を幅広く収集し、適切な対応を行うことで、テナント満足度を向上させ、安定収益の実現に繋げます。そのために、PM会社と密接に連携して下記の内容について調査・モニタリングを行います。
(ⅰ)PM会社等を通じて、増床若しくは減床のニーズ又は移転等の意向、スペックに関するニーズ等の調査・ヒアリングを行い、テナント満足度を向上すべく対応します。
(ⅱ)既存テナントの賃料と現状のマーケット賃料水準との乖離を常に把握し、必要であれば賃料の改定等を提案することにより退去リスクを低減します。
(ハ)投資不動産に関する外部委託会社の選定及びモニタリング
外部委託業者の選定については、利害関係者ではない複数の第三者に委託することにより、適度な競合関係を発生させ、管理の質を高めるとともにコストの削減及び透明性向上を図ります。その他、必要に応じて業者の変更、契約内容の変更等を機動的に実施して環境の変化にも対応可能とします。外部委託会社の選定にあたっては、コストのみならず提供される業務の質も重視し、特に下記の点に留意します。
なお、外部委託には上記のメリットがある反面、業者の選定及び管理については十分に考慮検討する必要があるため、資産運用会社は、最低月1回の定例会議を開催するか又は書面による報告を受けるものとします。また、資産運用会社が必要と判断した場合には随時報告を受けるものとします。
(ニ)投資不動産の修繕及び設備投資の方針
a.中長期的な見地からの適切な修繕工事及び設備投資(以下、総称して「改修工事」といいます。)の実施
投資不動産について、中・長期的な見地から改修工事を適切に実施します。
b.適切な改修工事の計画
中・長期的な収益の安定のために、経年劣化への対応を目的とした適正な改修工事を行うものとします。改修工事の計画は、資産運用会社が「年次資産管理計画」及び「中期資産管理計画」において立案します。
c.ポートフォリオでの平準化及びスケールメリットの享受
資産運用会社は、改修工事の計画立案に際しては、建物のライフサイクルコストを考慮した上でポートフォリオ全体において特定の時期に工事が集中しないように計画します。また、大量発注によりコスト削減が可能な工事(空調機器の更新等)については、ポートフォリオ全体の工事の時期を調整しながら、スケールメリットを生かすことができるような計画を策定します。
d.CM(注1)及びVE(注2)等の手法を積極的に導入し、効率的な修繕工事を行います。
(注1)「CM(コンストラクション・マネジメント)」とは、スケジュール、コスト及び品質をコントロールしてプロジェクトを円滑に管理・遂行することをいいます。
(注2)「VE(バリュー・エンジニアリング)」とは、設計、施工方法等を総合的に見直して費用対効果を最大限にすることをいいます。
(ホ)投資不動産の改修工事についての方針
マーケット調査、テナントへのアンケート調査・ヒアリング等をもとにした、経年劣化への対応を目的とした適正な修繕工事とは別に、競争力の維持・向上、リーシング業務の円滑化、追加的な付加価値の創出等を目的とした資本的支出を行います。
また、通常の経年劣化への対応を目的としたものとは別に、減価償却費相当額とのバランス及び費用対効果を検証の上、資本的支出を行います。
経年劣化への対応を目的とした適正な資本的支出及び競争力の維持・向上のための戦略的な改修工事計画の立案のため、資産運用会社は、PM会社とともに、各投資不動産の現地調査を少なくとも年1回実施するものとします。
(ヘ)投資不動産に関するコスト削減
外部成長の実現による更なるスケールメリットの獲得により、効率的な運営管理による内部成長を目指します。
a.複数の建物を群管理し、それぞれの管理業務を徹底して集約することで費用削減効果が期待できます。
b.エレベーターメンテナンス業務、一般ごみ処理、備品購入及び定期点検業務等の一括発注により、価格交渉力が高まりコスト削減効果が期待できます。
c.電力小売自由化等の規制緩和や市場環境又は許認可の変化に即座に対応し、コスト削減を図ります。
(ト)投資不動産に対する保険の付保方針
a.火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は賠償責任保険等を付保します。
b.原則として物件単体のPML値が15%以下の投資対象資産を投資対象としますが、例外的に15%を超える投資対象資産に投資を行う場合においては、15%を超える部分に対して地震保険の付保等の必要な処置をとるものとします。
c.引受保険会社の選定にあたっては、必要に応じて、複数の保険代理店又は保険ブローカーを通じて条件等を検討します。
⑥ 投資不動産の売却方針
本投資法人が取得した不動産の売却については、中長期保有を前提としつつも最適なポートフォリオの維持のために必要に応じて、当該不動産の現在及び将来にわたる収益性、立地エリアの状況、当該不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況、賃借人の属性、並びに本投資法人のポートフォリオ構成等を総合的に考慮し、投資主の利益に資する最大限の努力をもって判断します。
また、必要に応じて、鑑定評価書の取得等による第三者意見を参考にします。
⑦ 投資対象有価証券への投資
本投資法人が、規約に定める「匿名組合出資持分」、「不動産対応証券」、特定資産としての「金銭債権」及び「金銭の信託の受益権」に投資を行う場合は、以下の点に留意して行うものとします。
(イ)投資制限
a.本投資法人が行う「匿名組合出資持分」及び「不動産対応証券」への投資は、本投資法人の運用資産等の総額に占めるこれらの資産の合計額の割合が100分の10以下となるように行うものとします。
b.本投資法人が行う「金銭債権」及び「金銭の信託の受益権」への投資は、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に定める上場廃止基準に該当することがないよう十分配慮した上で行うものとします。
(ロ)デューデリジェンス
投資対象となる「匿名組合出資持分」、「不動産対応証券」、「金銭債権」及び「金銭の信託の受益権」の 取得に当たっては、これらの資産の特性やストラクチャーの検討及び確認並びにこれを踏まえたリスク分析を行った上で、これらの資産に対する投資目的も踏まえつつ、安全性、換金性又は投資対象不動産との関連性等に関してデューデリジェンスを行うものとし、それらの裏付不動産又は担保不動産(もしある場合)については、原則として上記「④投資対象不動産の取得に関する方針(ロ)投資対象不動産のデューデリジェンス」に準じてデューデリジェンスを行うものとします。
⑧ 大和証券グループ本社との業務協力
資産運用会社は大和証券グループ本社とスポンサー・サポート契約を締結しており、本投資法人は以下のスポンサー・サポートを受けます。
(イ)情報提供に関する協力
大和証券グループ本社は、物件に関する情報その他資産運用会社又は本投資法人にとって有用な情報を提供します。
(ロ)人材に関する相互的な業務協力
大和証券グループ本社は、資産運用会社の独自性を尊重しつつ、その不動産ファンド運用管理のノウハウを資産運用会社において承継かつ発展させるため、資産運用会社及び本投資法人の成長に伴い必要とされる人材の確保に関し、資産運用会社に協力するものとします。
(ハ)スポンサー・サポート契約
資産運用会社が不動産投資法人等への売却を前提として物件等への投資を行うファンド(以下「ブリッジファンド」といいます。)を組成する際には、大和証券グループ本社は、その裁量により、適当と認める方法により、ブリッジファンドの組成等に協力します。
また、スポンサー・サポート契約に基づくスポンサー・サポートの一環として、大和証券グループ本社の100%子会社である大和証券リアルティ株式会社(以下「DRT」といいます。)と資産運用会社は2021年7月1日付ウェアハウジングに関する基本契約(2022年4月1日付で「パイプラインサポート等に関する基本契約」に改題し一部内容を変更しています。以下同じです。)を締結しました。
同契約に基づき、DRTは、自ら物件情報を入手した場合であって、資産運用会社が資産の運用を受託する投資法人の投資基準に適合すると判断した場合、DRTが第三者との契約上の義務に違反することとなる場合その他やむを得ない事情がある場合を除き、当該物件情報を遅滞なく資産運用会社に通知するものとされています。
また、同契約に基づき、資産運用会社は、ウェアハウジング(本投資法人への売却を出口戦略と想定しつつ、投資対象からの一定期間の収益を享受することを目的とした投資として、一定期間の保有を前提とした取得を行うことをいいます。)機能の提供をDRTに提案することができるものとされており、DRTは、当該提案があった場合には、資産運用会社との間で、当該提案について誠実に協議を行うものとされています。
(ニ)短期投資法人債引受等のサポート
大和証券グループ本社は、本投資法人が短期投資法人債を発行しようとする際には、短期投資法人債の引受等を通じて資金調達に商業上合理的な範囲内で協力するものとします。
(ホ)投資対象不動産の取得に関する業務協力
a.大和証券グループ本社は、本投資法人の投資方針/投資基準に概ね合致する物件情報、その他本投資法人の資産運用に有用な情報を提供します。
b.資産運用会社は提供された物件情報をもとに物件取得の可能性を検討します。
⑨ 財務方針
資産運用会社は、本投資法人の安定収益の実現と運用資産の着実な成長及び効率的な運用のために、以下に掲げる方針に従い、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行します。
(イ)投資口の追加発行
投資口の追加発行は、新たに取得する不動産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率(LTV)、経済市況等を勘案した上で、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。
(ロ)借入れ及び投資法人債発行
a.LTV水準は、資金余力の確保に留意した設定とし、原則として60%を上限とします。但し、新たな投資対象資産の取得等に伴い、一時的に60%を超える可能性があります。
b.安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、有力金融機関との取引関係を築くとともに、借入先の分散、投資法人債(短期投資法人債及び劣後投資法人債を含みます。)の発行等による調達ソースの多様化にも積極的に取組みます。なお、借入先は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
c.借入れに際しては、バンクフォーメーションを意識しつつ、金融機関との総合的な取引関係を勘案の上、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、マーケット水準とも比較しながら諸条件を総合的に検討し、適切な資金調達を行います。
d.長期・短期の借入期間の割合については、金利動向、機動性、安全性のバランスを考慮して最適な組み合わせを検討します。また、金利上昇リスクを軽減するため、長期固定金利での資金調達や金利スワップによる金利の固定化についても適宜検討を行います。
e.返済期限を分散する等、リファイナンス・リスクを軽減するよう努めます。
f.各種必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定等融資枠の確保を必要に応じて検討します。
(ハ)資金運用
a.本投資法人は、必要な資金ニーズ(投資対象資産の取得、修繕及び資本的支出、分配金の支払い、運転資金、債務の返済等)に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
b.上記の現預金は、無利息型の普通預金口座(預金保険制度により全額保護の対象となる普通預金)又は、ムーディーズ・ジャパン株式会社の短期格付がP-2以上、スタンダード&プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社の短期格付がA-2以上、株式会社日本格付研究所の短期格付がJ-2以上、若しくは株式会社格付投資情報センターの短期格付がa-2以上である銀行に開設した無利息型の普通預金口座以外の普通預金口座に預け入れます。
c.余剰資金は、安全性、流動性の高い有価証券及び金銭債権へ投資を行う場合があります。
d.デリバティブ取引(投信法第2条第6項)は、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限定します。
(ニ)財務戦略
資産運用会社は、上記の財務方針を具体化させた財務戦略を取締役会における決議の上定め、資金調達時の指針とします。
財務戦略は、本投資法人の決算期毎に、資産運用会社において、財務部で見直しの必要性を検討し、必要であれば取締役会における決議の上改訂を行います。また、本投資法人の決算期以外であっても資産運用会社の財務部長が必要と判断した場合は、資産運用会社において適宜改訂を起案することができます。
⑩ 情報開示方針
投資主・投資家や地域社会を始めとするあらゆるステークホルダーの本投資法人に対する理解を促進し、その適正な評価のために、本投資法人及び資産運用会社に関する重要な情報(財務的・社会的・環境的側面の情報を含む。)の公正かつ適時・適切な開示を行います。
また、金融商品取引法、投信法、会社法、その他の法令並びに東京証券取引所及び投信協会が定める規程及び規則を遵守するとともに、内容的にも時間的にも公平な開示に努めます。
情報開示については、説明会、電話会議、インターネット及び各種印刷物を始めとするさまざまな情報伝達手段を活用し、より多くの投資家に分かり易い開示を行うよう努めます。
(イ)情報開示方針
法定開示事項とともに、東京証券取引所及び投信協会が定める事項を開示するだけではなく、投資主に対して重要かつ有用な情報開示をできる限り行うことにより、資産運用についてのアカウンタビリティを十分に果たすよう努めます。
(ロ)開示の方法
開示資料については、TDnetへの登録を行います。加えて、開示資料を本投資法人のホームページへの掲載により開示します。
⑪ 利害関係人との取引についての指針
利害関係者間の取引については、資産運用会社の定める「利益相反対策ルール」(その概要については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利益相反対策ルール」をご参照下さい。)をもとに行動するものとします。
⑫ ESGに関する方針
本投資法人の定める「ESGに関する方針」に従い、資産運用に当たり、中長期的な企業価値向上に資すると判断し、ESG(「環境(Environment)・社会(Social)・企業統治(Governance)」)への取組みを重視します。
① 基本方針
本投資法人は、運用資産を、主として不動産等資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権(※)に対する投資として運用するものとし、将来にわたって安定的な収益の獲得と運用資産の持続的な成長を図り、投資主利益の最大化を目指します。
(※)後記「(2)投資対象 ① 投資対象とする資産の種類」をご参照下さい。
② 投資態度
本投資法人が不動産(信託受益権に投資する場合の主たる信託財産である不動産も含みます。以下同じです。)へ投資するに際しては、主たる用途をオフィス(他の用途に供されているものの、容易にオフィスに転用できる場合を含みます。以下同じです。)とし、その主たる投資対象エリアを東京主要5区(千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区)、首都圏(東京主要5区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県)及び地方主要都市とします。但し、複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がオフィスであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産等又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等の主たる用途がオフィスであることを条件として、当該一体としての不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券を取得することができます。
本投資法人が不動産へ投資するに際しては、各種のリスクを極小化することによりリターンの極大化を目指します。また、かかる不動産の資産価格及び競争力の維持及び向上を図り、収入拡大と費用逓減による運用収益の安定的な成長に努めます。
本投資法人は、原則として、安定的賃貸事業収入(これに類似の収入も含みます。)が生じているか、生じる見込みの高い不動産に投資し、投資後は資産価値の向上を図りつつ安定性の維持に努めます。
本投資法人が不動産へ投資するに際しては、(イ)経済情勢や不動産市場動向等の一般要因、(ロ)立地エリアの周辺環境等の地域要因、(ハ)建物の仕様や入居テナント等の個別物件要因を総合的に判断した上で投資判断を行います。不動産の取得に際して、取得に先立って各種の調査(デューデリジェンス)を実施します。
本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額が、本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とします。
③ ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、以下の方針のもと投資対象不動産を取得し、ポートフォリオを構築します。
(イ)用途
本投資法人の投資対象不動産は、その主たる用途をオフィスとします。
なお、学校法人が使用する場合や、主としてデータセンターとして使用される場合等であっても、オフィスと同等又はこれに準じた使用がなされていると認められる場合には、オフィスの用に供されるものとして投資対象とすることができます。また、他の用途に供されているものの、容易にオフィスに転用できる場合には、オフィスの用に供されるものとして投資対象とすることができます。
投資対象不動産にオフィス以外の用途部分が存在する場合、オフィス部分(容易にオフィスに転用できる部分を含みます。以下同じです。)の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50%を超える物件を投資対象とします。但し、複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がオフィスであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産のオフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50%を超えることを条件として、当該不動産を取得することができます。
(ロ)地域
本投資法人は、オフィス需要が見込まれる地域を厳選して投資を行います。投資対象資産の選定に際しては、「東京主要5区」(千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区)を最重点投資エリア、「首都圏」(東京主要5区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県)を重点投資エリア、「地方主要都市」(大阪圏(大阪府、京都府及び兵庫県)、名古屋圏(愛知県、三重県及び岐阜県)及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市)を投資可能エリアとして投資を行います。
本投資法人は、将来にわたって高いオフィス需要が見込まれる「東京主要5区」に所在する投資対象資産に対して、ポートフォリオ全体の資産規模(ポートフォリオ全体の取得価格合計額(取得に伴う諸費用及び税金を除きます。)。以下「資産規模」といいます。)の60%以上を目安に投資を行います。
また、将来にわたる安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長のため、「首都圏」に所在する投資対象資産に対して、資産規模の40%以下を目安に投資を行います。「首都圏」に所在する投資対象資産への投資に際しては、最重点投資エリアである「東京主要5区」の補完的な投資エリアとして、東京主要5区以外の東京23区を中心に、「東京主要5区」と同等又はこれに準ずるオフィス立地エリアを選定します。
更に、ポートフォリオ構築のために必要な場合は、地方主要都市に所在する投資対象資産に対して、資産規模の20%以下を目安に投資を行うことができます。各地域に対する投資の割合については、上記の投資比率の範囲内で、各地域のマーケット状況等を勘案し、慎重に検討します。
なお、将来にわたる安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長のため、競争力の高い大規模物件を取得すること等により、資産規模に対する上記の投資割合(以下「組入比率」といいます。)とは、一時的に乖離することがあります。
| 投資対象エリア | ポートフォリオ上の位置付け | 組入比率(注1) |
| 東京主要5区(注2) | 最重点投資エリア | 60%以上 |
| 首都圏(注3) | 重点投資エリア | 40%以下 |
| 地方主要都市(注4) | 投資可能エリア | 20%以下 |
(注1)取得価格ベース。
(注2)東京主要5区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
(注3)首都圏とは、東京都(東京主要5区を除きます。)、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
(注4)地方主要都市とは、大阪圏(大阪府、京都府及び兵庫県)、名古屋圏(愛知県、三重県及び岐阜県)及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市をいいます。
(ハ)規模
本投資法人は、概ね延床面積が2,000㎡以上のオフィスビルに重点的に投資を行うこととします。
(ニ)築年等の分散
本投資法人は、投資対象不動産の取得にあたっては、改修工事が特定の期間に集中しないように建物の築年数の分散を図り、将来にわたる安定的な収益の獲得を目指します(但し、取得時において、改修工事が既に行われている場合には、建物の築年数だけでなく、当該改修工事の内容を踏まえ、今後必要となる改修工事の時期を考慮します。)。
④ 投資対象不動産の取得に関する方針
投資対象不動産の取得にあたっては、対象となる物件の特性及び市場環境等を十分に勘案し、当該物件の将来にわたる安定的な収益性を十分に検証した上で、必要なデューデリジェンスを行い、原則として、下記に掲げる基準を充足した投資対象不動産の取得妥当性について判断を行います。
取得手続としては、資産運用会社において、コンプライアンス・オフィサーの審査、DOI投資委員会、コンプライアンス委員会の審議の後、取締役会での承認を得て取得します(但し、投信法上の利害関係人等取引に該当する場合、一定の場合を除き、本投資法人の役員会の承認を要します。)。そのほか、投資対象不動産の取得の手続きの詳細は、資産運用会社が別途定める「物件取得マニュアル」及び「物件取得時における鑑定評価書等取得マニュアル」に従います。
なお、下記に掲げる基準については、投資対象不動産の選定に関する視点であり、各投資対象不動産における個別性等を鑑みた重要度から総合的に判断を行い、必ずしも全ての基準を充足させる必要はないものとします。
(イ)投資対象不動産の投資基準
a.ロケーション
投資対象不動産の選定にあたっては、オフィス需要が安定的に見込めるロケーションについて調査、検討を行います。
| 選定の視点 | 選定基準 |
| 駅からの距離 | JR又は地下鉄等の主要路線の最寄駅から徒歩10分以内を原則とし、地域性やオフィス集積等を考慮して投資する。 |
| 都市施設の集積度 | 商業施設、郵便局、銀行等の近接性を考慮して投資する。 |
| 前面道路の道路幅員・接道状況 | 前面幅員が10m以上を原則とし、幹線道路等からの接道状況等を考慮して投資する。 |
b.タイプ、規模及び価格
投資対象不動産の選定にあたって、タイプ、規模及び価格について調査、検討を行います。
| 選定の視点 | 選定基準 |
| タイプ | (ⅰ) 主たる用途をオフィス(他の用途に供されているものの、容易にオフィスに転用できる場合を含む。)とする物件を投資対象とする。 (ⅱ) 投資対象不動産にオフィス以外の用途部分が存在する場合は、オフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50%を超える物件を投資対象とする。 (ⅲ) 複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がオフィスであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産のオフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50%を超えることを条件として、当該一体としての不動産の全部又は一部に係る不動産を投資対象とすることができる。 |
| 延床面積規模 | 延床面積が2,000㎡以上のビルを主たる投資対象とする。 |
| 取得価格 | 1投資対象不動産の取得価格が当該物件を含む資産規模の50%以下とする。 |
c.スペック
投資対象不動産の選定にあたっては、建物のスペックについて調査、検討を行います。
| 選定の視点 | 選定基準 |
| 築年数 | 築年数25年以下を原則とする。但し、改修工事の結果、耐震性能やスペック等について築年数25年以下の建物と同等と判断される場合はこの限りでない。 |
| 延床面積 | 原則として、2,000㎡以上であること。 |
| 耐震性能(PML値(注2)等の指数) | 新耐震基準(注1)に基づく建築物に相当する耐震性能を有し、単体PML値15%以下を原則とする(注2)。 |
| 天井高 | 2.5m以上又は2.5m相当に対応可能な構造であること。 |
| 空調方式 | 個別空調又は個別空調に対応可能な構造、或いは個別空調と同等相当の機能を有すること。 |
| OA床 | 対応済み又は対応可能であること。 |
| 床荷重 | 300㎏/㎡以上であること。 |
| 照明照度 | オフィス用途として支障が無いこと(目安:600 lx以上)。 |
| 電気容量 | オフィス用途として支障が無いこと(目安:30VA/㎡以上)。 |
| 警備方法 | 機械又は常駐管理人による24時間対応とする。 |
| 駐車場台数 | ロケーションを考慮して必要と思われる駐車場台数を確保していること。 |
(注1)新耐震基準とは、1981年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準(昭和56年6月1日施行)をいいます。なお、投資資産のうち、新耐震基準に準拠して設計された建物でない場合については、いずれも耐震補強工事が行われており、建物の耐震性能の改善が達成されています。
(注2)PML(Probable Maximum Loss)は、最大予想損失率と訳されます。これは、「対象施設あるいは施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90%信頼性水準に相当する物的損失額」と定義されています。実際には、PMLとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額(90%信頼水準)の再調達価格に対する割合で表されます。
d.テナント(エンドテナント)
投資対象不動産の選定にあたっては、安定収益の確保という観点から、入居テナントについて十分に調査、検討を行います。
| 選定の視点 | 選定基準 |
| テナント分散 | マルチテナント(一棟の建物に複数のテナントが存在すること)を原則とする。但し、テナントの信用力及び退去リスクを十分に検討した上で総合的に判断の上、シングルテナントの場合にも投資することができる。 1テナントからの収入がポートフォリオの総収入の20%を超えるテナントが入居している場合には、原則として、その資産は取得しない。なお、ポートフォリオの総収入については、直近月又はその前月の実績値を採用する。また、当該テナントからの収入の算出は、予測収益の数字を採用する。 |
| テナント信用力 | 信用調査会社の評点等から総合的に判断する。 |
| テナント属性・業種 | 物件の運営管理上、支障をきたすおそれのある業種等は対象としない。 |
| 契約形態 | 原則として、期間が2年以上の普通賃貸借契約又は定期建物賃貸借契約とする。 |
| 敷金 | 原則として、月額賃料の8ヶ月以上とし、テナントの信用力や地域性、用途等により増減を考慮する。 |
e.環境有害物質及び土壌汚染
本投資法人は、環境有害物質が検出されず、又は土壌汚染調査の結果、基準値を超えない物件を投資対象とします。但し、当該基準値を超える物件であっても、対処方法等の専門家意見を踏まえた上で、遵法性の観点から問題がなく、かつ、周辺環境に与える影響、人的な影響及び経済的な影響等が極めて低いと判断され、かつポートフォリオの収益の安定に寄与すると判断される場合には、当該物件を取得することもできるものとします。土壌汚染調査基準値とは、土壌汚染対策法施行規則(平成14年環境省令第29号。その後の改正を含みます。)に規定されている数値をいいます。
| 選定の視点 | 選定基準 |
| 環境有害物質 | アスベスト、PCB(ポリ塩化ビフェニル)等の有害物質が土地・建物から検出されないこと、又は適正に管理されて有害物質による影響が排除されていること。但し、環境有害物質が存在する場合で、当該有害物質による影響を排除するための費用が発生すると想定される場合には、これらの費用を勘案して取得価格を調整するものとする。 |
| 土壌汚染 | 当該敷地が、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含む。以下「土壌汚染対策法」といいます。)第6条第1項で定義されている指定区域に該当する場合には、投資対象から除外する。土壌調査から土壌汚染の存在が確認され、当該土壌汚染による影響を排除するための費用が発生すると想定される場合には、これらの費用及び売却する場合の価格等を勘案し取得価格を調整するものとする。 |
f.フォワード・コミットメント
フォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。)を行う場合には、以下の点に留意することとします。
(ⅰ) 売買契約等に規定される解約条件等の内容及びフォワード・コミットメントを履行できない場合の財務への影響を確認するものとします。
(ⅱ) 物件取得時の開示において解約条件等を適切に開示するものとします。
(ⅲ) 取得を決定する時点までに資金の調達方法及び実現性を十分に検証するものとします。
(ⅳ) 決済・物件引渡の前に投資法人の決算期末を迎えた場合は、原則として不動産鑑定評価等を行うものとします。
g.開発物件に関する投資基準
本投資法人は、原則として安定した収益を生み出している不動産を投資対象としますが、良質な不動産の確保の観点から、開発物件に対して、投資決定時における本投資法人の資産規模の100分の20の投資金額を限度として投資を行うことができます。
開発物件への投資については、原則として、下記(ⅰ)乃至(ⅲ)の基準に合致するものに限って投資を行うものとします。
(ⅰ) 建築確認が既に取得されていること、又は、建築確認の取得前であってもその蓋然性が高いこと。
(ⅱ) 完工リスクへの対応が十分に行われていること。
(ⅲ) 竣工後のテナント確保が明確であること、又は、明確ではない場合であってもテナント確保の蓋然性が高いこと。
なお、ポートフォリオ構築又は改良のため必要な場合は、合理的に将来の収益性が認められる開発物件について、本投資法人又は本投資法人が保有する不動産信託受益権の受託者が注文者となって請負契約を締結することにより投資することができます。
この場合、投資金額、工事期間、分配金に与える影響等を総合的かつ慎重に検討した上で、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えない範囲内で、上記(ⅰ)乃至(ⅲ)の基準を満たすか否かに拘らず、投資決定時における本投資法人の資産規模の100分の10の投資金額を限度として投資を行うことができます。但し、この開発物件への投資については、下記(ⅳ)乃至(ⅷ)の基準に合致するものに限って投資を行うものとします。また、この限度額(100分の10)は、上記の開発物件の投資総額の限度額(100分の20)に含むものとします。
(ⅳ) 設計図面等を基に法規制等を十分検討し、建築確認の取得が合理的に見込まれていること。
(ⅴ) 請負契約締結が可能な建築計画が立案されていること。
(ⅵ) 建替えを前提とした開発投資の場合は、テナント退去や建物解体の蓋然性等を考慮して、建替え計画の実現性が確認できること。
(ⅶ) 竣工後のテナント確保の蓋然性が合理的に見込まれること。
(ⅷ) 資金の調達方法及びその実現性並びにその影響(開発中の金利変動リスク等を含みます。)について十分に検証を行い、資金調達の蓋然性及び調達条件の経済性が合理的に見込まれること。
h.権利形態
本投資法人は、原則として完全所有権の物件を投資対象とします。
但し、区分所有物件又は共有物件等についても、物件の処分及び運営管理等における意思決定の方法、収益の安定性、当該物件の特性、市場環境等を総合的に勘案して調査・検討を行った上で、本投資法人のポートフォリオに組み込むことに問題ないと判断できる場合には、投資を可能とします。
なお、当該不動産における本投資法人が取得する区分所有部分及び共有持分の割合は原則50%以上としますが、投資対象不動産の特性等に応じて個別に判断し、50%未満であっても投資を可能とします。
また、旧借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。以下「借地法」といいます。)又は借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。以下「借地借家法」といいます。)に基づく借地権、並びに主たる用途をオフィスとする建物の土地所有権(底地)についても投資を可能とします。
(ロ)投資対象不動産のデューデリジェンス
投資対象不動産の取得にあたっては、以下の項目について適正なデューデリジェンスを行います。
| 項目 | 調査方法 | 備考 | |
| 経済的要件 | 取得価格の妥当性 | 鑑定評価書 | 独立した第三者の不動産鑑定士より取得する。 |
| 稼働状況の精査 | 売主開示資料に基づく過去の稼働状況 | - | |
| 賃貸市場の動向 | マーケットレポート等 | 独立した第三者より取得する。 | |
| 賃料水準の妥当性 | マーケットレポート等 | 独立した第三者より取得する。 | |
| テナントの退去リスクの精査 | 売主開示の賃貸借契約書等 | 必要に応じて第三者の意見を求める。 | |
| テナントの信用力 | 信用調査会社の評点等 | 必要に応じて第三者の意見を求める。 | |
| テナントの契約状況 | 売主開示の賃貸借契約書 | 必要に応じて第三者の意見を求める。 | |
| 物理的要件 | 取得資産の基本情報の確認 | 売主開示情報 エンジニアリング・レポート 資産運用会社による現地調査 | - |
| 建物のスペックの確認 (OA床、空調方式、床荷重) | エンジニアリング・レポート 資産運用会社による現地調査 | 取得後のリニューアル工事の可能性があるかを含め確認する。 | |
| 建物の管理状況 | エンジニアリング・レポート 資産運用会社による現地調査 | - | |
| 将来の資本的支出及び修繕費用 | 売主開示の修繕履歴表 エンジニアリング・レポート 資産運用会社による現地調査 | 将来に過大な経済的負担がかからないかをチェックする。また、売買価格への影響を検証する。 | |
| 過去の修繕履歴 | 売主開示の修繕履歴表 エンジニアリング・レポート 資産運用会社による現地調査 | 将来に過大な経済的負担がかからないかをチェックする。また、売買価格への影響を検証する。 | |
| 緊急修繕費用 | エンジニアリング・レポート 資産運用会社による現地調査 | 将来に過大な経済的負担がかからないかをチェックする。また、売買価格への影響を検証する。 | |
| 物理的耐用年数の試算 | エンジニアリング・レポート | - | |
| 環境汚染・有害物質リスクの把握 | 環境調査レポート等 | 地歴調査(フェーズ1)で問題が指摘された場合には、現地調査(フェーズ2)を実施する。 | |
| 耐震性能 | エンジニアリング・レポート 地震診断レポートPML | 新耐震基準(1981年竣工以降)、又は新耐震基準と同程度の耐震補強工事の実施有無を確認する。 | |
| 法的 要件 | 遵法性 | エンジニアリング・レポート 法務デューデリジェンス 構造計算書等適合判定レポート | 建築基準法等の関連法規の違反(なお、既存不適格は除く。)がないこと又は是正可能なこと。 |
| 越境物の調査 | 隣地所有者との合意書面 エンジニアリング・レポート 資産運用会社による現地調査 法務デューデリジェンス | - | |
| 境界調査 | 境界確定書 資産運用会社による現地調査 法務デューデリジェンス | - | |
| 係争、裁判、調停等の状況 | 売主へのヒアリング調査 法務デューデリジェンス | - | |
⑤ 投資不動産にかかわる運営・管理方針
(イ)投資不動産の運営・管理に関する基本方針
中長期の安定収益確保に主眼を置いてテナントリーシング、修繕及び資本的支出を始めとした運営管理を行うものとします。また、スケールメリット、利害関係者ではない専門業者への委託によるメリットを最大限に生かし、効率的な運営管理に努めます。
投資不動産において安定した稼働率を維持するためには、テナントのニーズを迅速かつ的確に把握し、テナント満足度を確保することが非常に重要です。個々のテナントへのきめ細かい対応を通じてリレーションを強固にしつつ、テナントからの要望に先行して戦略的なリニューアル工事を実施する等の対応を行います。更に、スケールメリットを活かして、多数にわたる投資対象資産を群管理して運営管理上のコスト削減を図ります。
投資不動産の運営・管理業務については、中・長期的な見地から適正な運営を行うものとします。
a.仲介会社等へ戦略的な関係を構築し賃貸マーケットを分析した上で、戦略的なテナントリーシングを実施します。
b.建物のライフサイクルコストを意識しながら、中・長期的な修繕工事を計画し、物件の競争力の維持向上のための追加的な資本的支出を計画します。
c.テナントの退去リスクを最小にするために、市場の適正な賃料水準を把握した上、テナントの満足度の向上を目指します。
(ロ)投資不動産のテナントリーシング
a.テナントリーシングの基本方針
安定収益の確保のため、立地等の個別物件特性を考慮した上でリーシング方針を策定し、実行するものとします。また、市場環境、テナントニーズ等を十分に調査、分析した上で下記の手順によりテナントリーシングを行うものとします。
(ⅰ)PM会社に対するリーシング基準の指示、協議
・ターゲットとなるテナントの業種、業態
・賃料及び共益費等の水準
・テナントが遵守すべき事項等の付帯条件
・敷金、保証金の標準値
(ⅱ)リーシング方針に基づくPM会社による実施要綱の作成及び業務開始
・空室情報の発信媒体の選定
・賃貸仲介業者の選定
・報酬体系の設定
(ⅲ)物件情報の賃貸仲介業者への告知・周知
(ⅳ)広告展開、内覧会等の開催
(ⅴ)テナントの信用力の確認
(ⅵ)最終条件の合意(賃料、保証金額、フリーレント及び契約年数等)
b.テナント選定基準
入居テナントの選定にあたっては、以下の項目について調査を行い、信用調査会社の観点等から総合的に判断します。また、必要に応じてPM会社又は資産運用会社による面談を実施した上で判断します。
(ⅰ)業種(業界の動向)
(ⅱ)業歴(役員の異動)
(ⅲ)財務の健全性(貸借対照表、損益計算書又は信用調査会社の評価等、上場企業であれば株価の動向及びその水準)
(ⅳ)取引先
(ⅴ)取引先金融機関
(ⅵ)保証人の有無等の信用力
(ⅶ)反社会的勢力との関係の有無
c.既存テナントへの対応
既存テナントのニーズ、クレーム等を幅広く収集し、適切な対応を行うことで、テナント満足度を向上させ、安定収益の実現に繋げます。そのために、PM会社と密接に連携して下記の内容について調査・モニタリングを行います。
(ⅰ)PM会社等を通じて、増床若しくは減床のニーズ又は移転等の意向、スペックに関するニーズ等の調査・ヒアリングを行い、テナント満足度を向上すべく対応します。
(ⅱ)既存テナントの賃料と現状のマーケット賃料水準との乖離を常に把握し、必要であれば賃料の改定等を提案することにより退去リスクを低減します。
(ハ)投資不動産に関する外部委託会社の選定及びモニタリング
外部委託業者の選定については、利害関係者ではない複数の第三者に委託することにより、適度な競合関係を発生させ、管理の質を高めるとともにコストの削減及び透明性向上を図ります。その他、必要に応じて業者の変更、契約内容の変更等を機動的に実施して環境の変化にも対応可能とします。外部委託会社の選定にあたっては、コストのみならず提供される業務の質も重視し、特に下記の点に留意します。
| 項目 | 留意点 |
| 企業の内容 | ・業務の受託者としての実績 ・経営の健全性 |
| 業務執行体制 | ・主要スタッフの人数・能力 ・関係業務のネットワークの有無 |
| コスト・報酬 | ・必要となる費用の妥当性 ・報酬水準の妥当性 ・金額とクオリティのバランス |
なお、外部委託には上記のメリットがある反面、業者の選定及び管理については十分に考慮検討する必要があるため、資産運用会社は、最低月1回の定例会議を開催するか又は書面による報告を受けるものとします。また、資産運用会社が必要と判断した場合には随時報告を受けるものとします。
(ニ)投資不動産の修繕及び設備投資の方針
a.中長期的な見地からの適切な修繕工事及び設備投資(以下、総称して「改修工事」といいます。)の実施
投資不動産について、中・長期的な見地から改修工事を適切に実施します。
b.適切な改修工事の計画
中・長期的な収益の安定のために、経年劣化への対応を目的とした適正な改修工事を行うものとします。改修工事の計画は、資産運用会社が「年次資産管理計画」及び「中期資産管理計画」において立案します。
c.ポートフォリオでの平準化及びスケールメリットの享受
資産運用会社は、改修工事の計画立案に際しては、建物のライフサイクルコストを考慮した上でポートフォリオ全体において特定の時期に工事が集中しないように計画します。また、大量発注によりコスト削減が可能な工事(空調機器の更新等)については、ポートフォリオ全体の工事の時期を調整しながら、スケールメリットを生かすことができるような計画を策定します。
d.CM(注1)及びVE(注2)等の手法を積極的に導入し、効率的な修繕工事を行います。
(注1)「CM(コンストラクション・マネジメント)」とは、スケジュール、コスト及び品質をコントロールしてプロジェクトを円滑に管理・遂行することをいいます。
(注2)「VE(バリュー・エンジニアリング)」とは、設計、施工方法等を総合的に見直して費用対効果を最大限にすることをいいます。
(ホ)投資不動産の改修工事についての方針
マーケット調査、テナントへのアンケート調査・ヒアリング等をもとにした、経年劣化への対応を目的とした適正な修繕工事とは別に、競争力の維持・向上、リーシング業務の円滑化、追加的な付加価値の創出等を目的とした資本的支出を行います。
また、通常の経年劣化への対応を目的としたものとは別に、減価償却費相当額とのバランス及び費用対効果を検証の上、資本的支出を行います。
経年劣化への対応を目的とした適正な資本的支出及び競争力の維持・向上のための戦略的な改修工事計画の立案のため、資産運用会社は、PM会社とともに、各投資不動産の現地調査を少なくとも年1回実施するものとします。
(ヘ)投資不動産に関するコスト削減
外部成長の実現による更なるスケールメリットの獲得により、効率的な運営管理による内部成長を目指します。
a.複数の建物を群管理し、それぞれの管理業務を徹底して集約することで費用削減効果が期待できます。
b.エレベーターメンテナンス業務、一般ごみ処理、備品購入及び定期点検業務等の一括発注により、価格交渉力が高まりコスト削減効果が期待できます。
c.電力小売自由化等の規制緩和や市場環境又は許認可の変化に即座に対応し、コスト削減を図ります。
(ト)投資不動産に対する保険の付保方針
a.火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は賠償責任保険等を付保します。
b.原則として物件単体のPML値が15%以下の投資対象資産を投資対象としますが、例外的に15%を超える投資対象資産に投資を行う場合においては、15%を超える部分に対して地震保険の付保等の必要な処置をとるものとします。
c.引受保険会社の選定にあたっては、必要に応じて、複数の保険代理店又は保険ブローカーを通じて条件等を検討します。
⑥ 投資不動産の売却方針
本投資法人が取得した不動産の売却については、中長期保有を前提としつつも最適なポートフォリオの維持のために必要に応じて、当該不動産の現在及び将来にわたる収益性、立地エリアの状況、当該不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況、賃借人の属性、並びに本投資法人のポートフォリオ構成等を総合的に考慮し、投資主の利益に資する最大限の努力をもって判断します。
また、必要に応じて、鑑定評価書の取得等による第三者意見を参考にします。
⑦ 投資対象有価証券への投資
本投資法人が、規約に定める「匿名組合出資持分」、「不動産対応証券」、特定資産としての「金銭債権」及び「金銭の信託の受益権」に投資を行う場合は、以下の点に留意して行うものとします。
(イ)投資制限
a.本投資法人が行う「匿名組合出資持分」及び「不動産対応証券」への投資は、本投資法人の運用資産等の総額に占めるこれらの資産の合計額の割合が100分の10以下となるように行うものとします。
b.本投資法人が行う「金銭債権」及び「金銭の信託の受益権」への投資は、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に定める上場廃止基準に該当することがないよう十分配慮した上で行うものとします。
(ロ)デューデリジェンス
投資対象となる「匿名組合出資持分」、「不動産対応証券」、「金銭債権」及び「金銭の信託の受益権」の 取得に当たっては、これらの資産の特性やストラクチャーの検討及び確認並びにこれを踏まえたリスク分析を行った上で、これらの資産に対する投資目的も踏まえつつ、安全性、換金性又は投資対象不動産との関連性等に関してデューデリジェンスを行うものとし、それらの裏付不動産又は担保不動産(もしある場合)については、原則として上記「④投資対象不動産の取得に関する方針(ロ)投資対象不動産のデューデリジェンス」に準じてデューデリジェンスを行うものとします。
⑧ 大和証券グループ本社との業務協力
資産運用会社は大和証券グループ本社とスポンサー・サポート契約を締結しており、本投資法人は以下のスポンサー・サポートを受けます。
(イ)情報提供に関する協力
大和証券グループ本社は、物件に関する情報その他資産運用会社又は本投資法人にとって有用な情報を提供します。
(ロ)人材に関する相互的な業務協力
大和証券グループ本社は、資産運用会社の独自性を尊重しつつ、その不動産ファンド運用管理のノウハウを資産運用会社において承継かつ発展させるため、資産運用会社及び本投資法人の成長に伴い必要とされる人材の確保に関し、資産運用会社に協力するものとします。
(ハ)スポンサー・サポート契約
資産運用会社が不動産投資法人等への売却を前提として物件等への投資を行うファンド(以下「ブリッジファンド」といいます。)を組成する際には、大和証券グループ本社は、その裁量により、適当と認める方法により、ブリッジファンドの組成等に協力します。
また、スポンサー・サポート契約に基づくスポンサー・サポートの一環として、大和証券グループ本社の100%子会社である大和証券リアルティ株式会社(以下「DRT」といいます。)と資産運用会社は2021年7月1日付ウェアハウジングに関する基本契約(2022年4月1日付で「パイプラインサポート等に関する基本契約」に改題し一部内容を変更しています。以下同じです。)を締結しました。
同契約に基づき、DRTは、自ら物件情報を入手した場合であって、資産運用会社が資産の運用を受託する投資法人の投資基準に適合すると判断した場合、DRTが第三者との契約上の義務に違反することとなる場合その他やむを得ない事情がある場合を除き、当該物件情報を遅滞なく資産運用会社に通知するものとされています。
また、同契約に基づき、資産運用会社は、ウェアハウジング(本投資法人への売却を出口戦略と想定しつつ、投資対象からの一定期間の収益を享受することを目的とした投資として、一定期間の保有を前提とした取得を行うことをいいます。)機能の提供をDRTに提案することができるものとされており、DRTは、当該提案があった場合には、資産運用会社との間で、当該提案について誠実に協議を行うものとされています。
(ニ)短期投資法人債引受等のサポート
大和証券グループ本社は、本投資法人が短期投資法人債を発行しようとする際には、短期投資法人債の引受等を通じて資金調達に商業上合理的な範囲内で協力するものとします。
(ホ)投資対象不動産の取得に関する業務協力
a.大和証券グループ本社は、本投資法人の投資方針/投資基準に概ね合致する物件情報、その他本投資法人の資産運用に有用な情報を提供します。
b.資産運用会社は提供された物件情報をもとに物件取得の可能性を検討します。
⑨ 財務方針
資産運用会社は、本投資法人の安定収益の実現と運用資産の着実な成長及び効率的な運用のために、以下に掲げる方針に従い、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行します。
(イ)投資口の追加発行
投資口の追加発行は、新たに取得する不動産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率(LTV)、経済市況等を勘案した上で、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。
(ロ)借入れ及び投資法人債発行
a.LTV水準は、資金余力の確保に留意した設定とし、原則として60%を上限とします。但し、新たな投資対象資産の取得等に伴い、一時的に60%を超える可能性があります。
b.安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、有力金融機関との取引関係を築くとともに、借入先の分散、投資法人債(短期投資法人債及び劣後投資法人債を含みます。)の発行等による調達ソースの多様化にも積極的に取組みます。なお、借入先は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。以下「金融商品取引法」といいます。)第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとします。
c.借入れに際しては、バンクフォーメーションを意識しつつ、金融機関との総合的な取引関係を勘案の上、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、マーケット水準とも比較しながら諸条件を総合的に検討し、適切な資金調達を行います。
d.長期・短期の借入期間の割合については、金利動向、機動性、安全性のバランスを考慮して最適な組み合わせを検討します。また、金利上昇リスクを軽減するため、長期固定金利での資金調達や金利スワップによる金利の固定化についても適宜検討を行います。
e.返済期限を分散する等、リファイナンス・リスクを軽減するよう努めます。
f.各種必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定等融資枠の確保を必要に応じて検討します。
(ハ)資金運用
a.本投資法人は、必要な資金ニーズ(投資対象資産の取得、修繕及び資本的支出、分配金の支払い、運転資金、債務の返済等)に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
b.上記の現預金は、無利息型の普通預金口座(預金保険制度により全額保護の対象となる普通預金)又は、ムーディーズ・ジャパン株式会社の短期格付がP-2以上、スタンダード&プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社の短期格付がA-2以上、株式会社日本格付研究所の短期格付がJ-2以上、若しくは株式会社格付投資情報センターの短期格付がa-2以上である銀行に開設した無利息型の普通預金口座以外の普通預金口座に預け入れます。
c.余剰資金は、安全性、流動性の高い有価証券及び金銭債権へ投資を行う場合があります。
d.デリバティブ取引(投信法第2条第6項)は、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とした運用に限定します。
(ニ)財務戦略
資産運用会社は、上記の財務方針を具体化させた財務戦略を取締役会における決議の上定め、資金調達時の指針とします。
財務戦略は、本投資法人の決算期毎に、資産運用会社において、財務部で見直しの必要性を検討し、必要であれば取締役会における決議の上改訂を行います。また、本投資法人の決算期以外であっても資産運用会社の財務部長が必要と判断した場合は、資産運用会社において適宜改訂を起案することができます。
⑩ 情報開示方針
投資主・投資家や地域社会を始めとするあらゆるステークホルダーの本投資法人に対する理解を促進し、その適正な評価のために、本投資法人及び資産運用会社に関する重要な情報(財務的・社会的・環境的側面の情報を含む。)の公正かつ適時・適切な開示を行います。
また、金融商品取引法、投信法、会社法、その他の法令並びに東京証券取引所及び投信協会が定める規程及び規則を遵守するとともに、内容的にも時間的にも公平な開示に努めます。
情報開示については、説明会、電話会議、インターネット及び各種印刷物を始めとするさまざまな情報伝達手段を活用し、より多くの投資家に分かり易い開示を行うよう努めます。
(イ)情報開示方針
法定開示事項とともに、東京証券取引所及び投信協会が定める事項を開示するだけではなく、投資主に対して重要かつ有用な情報開示をできる限り行うことにより、資産運用についてのアカウンタビリティを十分に果たすよう努めます。
(ロ)開示の方法
開示資料については、TDnetへの登録を行います。加えて、開示資料を本投資法人のホームページへの掲載により開示します。
⑪ 利害関係人との取引についての指針
利害関係者間の取引については、資産運用会社の定める「利益相反対策ルール」(その概要については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利益相反対策ルール」をご参照下さい。)をもとに行動するものとします。
⑫ ESGに関する方針
本投資法人の定める「ESGに関する方針」に従い、資産運用に当たり、中長期的な企業価値向上に資すると判断し、ESG(「環境(Environment)・社会(Social)・企業統治(Governance)」)への取組みを重視します。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
