有価証券報告書(内国投資証券)-第19期(平成26年6月1日-平成26年11月30日)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しております。 なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～50年 構築物 2～56年 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～18年
	②無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しております。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、賃貸事業費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は25,928千円です。
4.キャッシュ ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3)信託その他無形固定資産 (4)信託預り敷金及び保証金
	②消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。

(貸借対照表に関する注記)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は、以下のとおりです。

	第18期 (平成26年5月31日)	第19期 (平成26年11月30日)
建物 信託土地	1,988,449千円 -	1,926,907千円 3,127,561千円
合計	1,988,449千円	5,054,468千円

担保を付している債務は、以下のとおりです。

	第18期 (平成26年5月31日)	第19期 (平成26年11月30日)
預り金 預り敷金及び保証金 信託預り敷金及び保証金	94,596千円 1,126,929千円 -	98,716千円 1,079,631千円 289,759千円
合計	1,221,525千円	1,468,106千円

※2.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額

	第18期 (平成26年5月31日)	第19期 (平成26年11月30日)
信託建物	13,238千円	13,238千円

3.偶発債務
本投資法人の運用資産である「ホテルグレイスリー田町」の賃借人である藤田観光株式会社より、当該物件の信託受託者であるみずほ信託銀行株式会社を通じて、平成25年9月30日以降の賃料につき現行賃料比約23.5%の賃料減額請求を主な請求内容とする賃料減額訴訟の提起を、平成26年10月9日付で東京地方裁判所において受けました。本投資法人としては、首都圏における現在のホテル市況や賃料動向等を踏まえると、当該減額請求は合理的な理由を欠くものと考えており、今後の裁判手続きにおいて、信託受託者を通じてその旨を主張する方針です。
当該賃料減額訴訟の結果によっては、本投資法人の業績に影響を及ぼす可能性がありますが、現時点でその影響額を予測することはできません。
※4.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	第18期 (平成26年5月31日)	第19期 (平成26年11月30日)
	50,000千円	50,000千円

(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)

	第18期 (自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)		第19期 (自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃貸収入	4,017,794		4,279,964
水道光熱費収入	232,153		272,367
その他賃貸事業収入	210,968		233,674
不動産賃貸事業収益合計		4,460,917		4,786,007
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
委託管理料	344,160		348,074
水道光熱費	324,161		388,123
支払賃借料	50,083		65,139
広告宣伝費	45,456		28,437
修繕費	103,001		27,170
損害保険料	17,204		15,768
公租公課	442,300		550,518
減価償却費	947,228		972,275
その他賃貸事業費用	31,526		37,548
不動産賃貸事業費用合計		2,305,123		2,433,058
C.不動産賃貸事業損益
(A-B)		2,155,793		2,352,948

(投資主資本等変動計算書に関する注記)

	第18期 (自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)	第19期 (自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
発行可能投資口総口数及び 発行済投資口数
発行可能投資口総口数	2,000,000口	2,000,000口
発行済投資口数	105,200口	119,500口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	第18期 (自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)	第19期 (自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
現金及び預金	1,856,610千円	2,581,667千円
信託現金及び信託預金	6,731,265千円	8,403,688千円
現金及び現金同等物	8,587,876千円	10,985,355千円

(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	第18期 (平成26年5月31日)	第19期 (平成26年11月30日)
1年内	4,750,323千円	5,372,301千円
1年超	29,960,676千円	32,070,607千円
合計	34,710,999千円	37,442,908千円

(金融商品に関する注記)
① 金融商品の状況に関する事項
A.金融商品に対する取組方針
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として借入れ又は投資法人債の発行を行うこととしております。
余資の運用については、積極的な運用益の取得を目的とした投資は行わないものとし、安全性、換金性を重視して投資を行うものとしております。
なお、デリバティブ取引については借入金の金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしております。
B.金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の発行によって調達した資金の使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得並びに既存の借入れのリファイナンスです。
借入金のうち、変動金利の借入金については金利変動リスクに晒されておりますが、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことにより、金利変動の影響を限定しております。
借入金、投資法人債並びに預り敷金及び保証金は流動性リスクに晒されておりますが、資産運用会社が資金繰り表を作成するとともに、手許流動性を維持することにより、流動性リスクを管理しております。
C.金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
② 金融商品の時価等に関する事項
平成26年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金	1,856,610 6,731,265	1,856,610 6,731,265	- -
資産合計	8,587,876	8,587,876	-
(3)短期借入金 (4)1年内返済予定の長期借入金 (5)預り金 (6)投資法人債 (7)長期借入金 (8)預り敷金及び保証金 (9)信託預り敷金及び保証金	- 23,700,000 206,975 6,000,000 27,200,000 733,199 141,218	- 23,737,414 206,077 6,094,800 27,425,339 692,665 128,162	- 37,414 △898 94,800 225,339 △40,533 △13,056
負債合計	57,981,393	58,284,458	303,065

平成26年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金	2,581,667 8,403,688	2,581,667 8,403,688	- -
資産合計	10,985,355	10,985,355	-
(3)短期借入金 (4)1年内返済予定の長期借入金 (5)預り金 (6)投資法人債 (7)長期借入金 (8)預り敷金及び保証金 (9)信託預り敷金及び保証金	5,000,000 12,400,000 233,391 6,000,000 38,500,000 685,901 212,978	5,000,000 12,421,430 232,637 6,097,200 38,941,288 654,303 169,340	- 21,430 △754 97,200 441,288 △31,597 △43,637
負債合計	63,032,270	63,516,201	483,930

(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金 (3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。
(4)1年内返済予定の長期借入金 (7)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。また、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっております。
(5)預り金 (8)預り敷金及び保証金 (9)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しております。
(6)投資法人債
時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっております。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品貸借対照表計上額

(単位:千円)

区分	第18期 (平成26年5月31日)	第19期 (平成26年11月30日)
預り敷金及び保証金	697,738	699,857
信託預り敷金及び保証金	5,566,156	5,975,226

預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金
上記貸借対照表計上額については、返還予定時期等を見積もることが困難と認められることから、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日(平成26年5月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	1,856,610	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	6,731,265	-	-	-	-	-
合計	8,587,876	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(平成26年11月30日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	2,581,667	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	8,403,688	-	-	-	-	-
合計	10,985,355	-	-	-	-	-

(注4)借入金及び投資法人債の決算日(平成26年5月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	-	-	6,000,000	-	-	-
長期借入金	23,700,000	2,200,000	-	9,000,000	7,000,000	9,000,000
合計	23,700,000	2,200,000	6,000,000	9,000,000	7,000,000	9,000,000

借入金及び投資法人債の決算日(平成26年11月30日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	5,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	6,000,000	-	-	-	-
長期借入金	12,400,000	1,000,000	7,000,000	3,000,000	11,500,000	16,000,000
合計	17,400,000	7,000,000	7,000,000	3,000,000	11,500,000	16,000,000

(有価証券に関する注記)
第18期(平成26年5月31日)
該当事項はありません。
第19期(平成26年11月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
第18期(平成26年5月31日)
本投資法人は、デリバティブ取引を行っていませんので、該当事項はありません。
第19期(平成26年11月30日)
本投資法人は、デリバティブ取引を行っていませんので、該当事項はありません。
(退職給付会計に関する注記)
第18期(平成26年5月31日)
本投資法人は、退職給付金制度がありませんので、該当事項はありません。
第19期(平成26年11月30日)
本投資法人は、退職給付金制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		第18期 (平成26年5月31日)	第19期 (平成26年11月30日)
繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額	26千円	25千円
	繰延税金資産合計	26千円	25千円
繰延税金資産の純額		26千円	25千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	第18期 (平成26年5月31日)	第19期 (平成26年11月30日)
法定実効税率	36.54%	34.11%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△36.50%	△34.08%
その他	0.08%	0.07%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.12%	0.10%

(資産除去債務に関する注記)
第18期(自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)
該当事項はありません。
第19期(自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
(関連情報)
第18期(自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)
①製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
②地域ごとの情報
A.営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
B.有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
③主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

相手先	営業収益	関連するセグメント名
阪急電鉄株式会社	1,148,699	不動産賃貸事業

第19期(自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
①製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
②地域ごとの情報
A.営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
B.有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
③主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

相手先	営業収益	関連するセグメント名
阪急電鉄株式会社	1,253,895	不動産賃貸事業

(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、関西圏その他の地域において、賃貸商業用施設や賃貸事務所用施設等を有しております。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。

(単位:千円)

		第18期 (自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)	第19期 (自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
貸借対照表計上額
	期首残高	122,589,006	121,900,040
	期中増減額	△688,965	10,780,228
	期末残高	121,900,040	132,680,269
期末時価		120,907,000	134,380,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、第18期の主な減少額は減価償却費の計上によるものです。第19期の主な増加額はデイリーカナートイズミヤ堀川丸太町店(敷地)(3,127,561千円)、コトクロス阪急河原町(2,808,980千円)、ライフ下山手店(敷地)(1,434,026千円)及び万代五条西小路店(敷地)(4,213,974千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく評価額を記載しております。
また、賃貸等不動産に関する損益は以下のとおりです。

(単位:千円)

		第18期 (自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)	第19期 (自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
損益計算書における金額
	不動産賃貸事業収益	4,460,917	4,786,007
	不動産賃貸事業費用	2,305,123	2,433,058
	不動産賃貸事業損益	2,155,793	2,352,948

(注)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸事業収入とこれに対応する費用(減価償却費、委託管理料、水道光熱費、公租公課等)であり、それぞれ「賃貸事業収入」及び「賃貸事業費用」に計上されております。
(持分法損益等に関する注記)
第18期(自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)
本投資法人には、関連会社は存在しないため、該当事項はありません。
第19期(自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
本投資法人には、関連会社は存在しないため、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第18期(自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)
該当事項はありません。
第19期(自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第18期(自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)
該当事項はありません。
第19期(自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第18期(自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)
該当事項はありません。
第19期(自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第18期(自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)

属性	会社等の 名称 又は氏名	住所	資本金 又は 出資金 (千円)	事業の内容 又は職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合	関連当事者 との関係	取引の内容	取引 金額 (千円) (注1)	科目	期末 残高 (千円) (注1)
役員及びその近親者	白木義章	-	-	本投資法人執行役員兼阪急リート投信株式会社代表取締役社長	0.00% (注2)	資産運用 委託先	阪急リート投信株式会社への資産運用報酬の支払 (注3)	299,487	営業 未払金	74,611

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2)白木義章は、本投資法人の投資口を累積投資制度を利用することにより3口所有しております。
(注3)資産運用報酬額については、白木義章が第三者(阪急リート投信株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
第19期(自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)

属性	会社等の 名称 又は氏名	住所	資本金 又は 出資金 (千円)	事業の内容 又は職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合	関連当事者 との関係	取引の内容	取引 金額 (千円) (注1)	科目	期末 残高 (千円) (注1)
役員及びその近親者	白木義章	-	-	本投資法人執行役員兼阪急リート投信株式会社代表取締役社長	0.00% (注2)	資産運用 委託先	阪急リート投信株式会社への資産運用報酬の支払 (注3)	366,624 (注4)	営業 未払金	86,252

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。
(注2)白木義章は、本投資法人の投資口を累積投資制度を利用することにより3口所有しております。
(注3)資産運用報酬額については、白木義章が第三者(阪急リート投信株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっております。
(注4)資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬57,365千円が含まれております。
(1口当たり情報に関する注記)

	第18期 (自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)	第19期 (自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
1口当たり純資産額	124,766円	122,468円
1口当たり当期純利益	2,492円	2,542円

(注1)1口当たり当期純利益については、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)平成26年11月30日を基準日、平成26年12月1日を効力発生日として、投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、第18期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しております。
(注3)1口当たり当期純利益算定上の基礎は以下のとおりです。

	第18期 (自 平成25年12月1日 至 平成26年5月31日)	第19期 (自 平成26年6月1日 至 平成26年11月30日)
当期純利益(千円)	1,311,017	1,515,868
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,311,017	1,515,868
期中平均投資口数(口)	526,000	596,221

(重要な後発事象に関する注記)
本投資法人は、平成26年11月30日を基準日、平成26年12月1日を効力発生日として、投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を行いました。
1.分割の目的
平成26年1月1日から「少額投資非課税制度(NISA)」が開始されたことを踏まえ、投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整え、更なる投資家層の拡大と投資口の流動性の向上を図ることを目的として、投資口分割を実施いたしました。
2.分割の方法
平成26年11月30日を基準日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口1口につき5口の割合による分割を行いました。
3.分割により増加した投資口数等
①分割前の発行済投資口数 : 119,500口
②今回の分割により増加した投資口数: 478,000口
③分割後の発行済投資口数 : 597,500口
④分割後の発行可能投資口総口数 :10,000,000口
なお、第18期首に本投資口分割が実施されたと仮定した場合における1口当たり情報の各数値は「1口当たり情報に関する注記」をご参照ください。