有価証券報告書(内国投資証券)-第27期(平成30年6月1日-平成30年11月30日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(未適用の会計基準等に関する注記)
(収益認識に関する会計基準等)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
1 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
2 適用予定日
2021年11月期の期首から適用します。
3 当該会計基準等の適用による影響
財務諸表に与える影響額は、現在評価中です。
(表示方法の変更に関する注記)
(「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更)
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)を当期の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。
この結果、第26期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」23千円は、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」23千円に含めて表示しています。
(貸借対照表に関する注記)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は、以下のとおりです。
担保を付している債務は、以下のとおりです。
※2.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
① 金融商品の状況に関する事項
A.金融商品に対する取組方針
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として借入れ又は投資法人債の発行を行うこととしています。
余資の運用については、積極的な運用益の獲得を目的とした投資は行わないものとし、安全性、換金性を重視して投資を行うものとしています。
なお、デリバティブ取引については借入金の金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしています。
B.金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の発行によって調達した資金の使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得並びに既存の借入れの返済及び投資法人債の償還資金です。
借入金のうち、変動金利の借入金については金利変動リスクに晒されていますが、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことにより、金利変動の影響を限定しています。
借入金、投資法人債並びに預り敷金及び保証金は流動性リスクに晒されていますが、資産運用会社が資金繰り表を作成するとともに、手許流動性を維持することにより、流動性リスクを管理しています。
C.金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
② 金融商品の時価等に関する事項
2018年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
2018年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金 (3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金 (7)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。また、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(5)預り金 (8)預り敷金及び保証金 (9)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(6)投資法人債
時価については、日本証券業協会による公表参考値によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金
上記貸借対照表計上額については、返還予定時期等を見積もることが困難と認められることから、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2018年5月31日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(2018年11月30日)後の償還予定額
(注4)借入金及び投資法人債の決算日(2018年5月31日)後の返済予定額
借入金及び投資法人債の決算日(2018年11月30日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
第26期(2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(2018年11月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
第26期(2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(2018年11月30日)
該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
第26期(2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(2018年11月30日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(資産除去債務に関する注記)
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 地域に関する情報
A.営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
B.有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
③ 主要な顧客に関する情報
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 地域に関する情報
A.営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
B.有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
③ 主要な顧客に関する情報
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、関西圏その他の地域において、賃貸商業用施設や賃貸事務所用施設等を保有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、第26期の主な増加額はメッツ大曽根(5,717,123千円)及び万代仁川店(敷地)(2,307,148千円)及びラ・ムー東大阪店(敷地)(1,873,904千円)及びベッセルイン博多中洲(2,819,865千円)の取得によるものであり、減少額は減価償却費の計上によるものです。第27期の主な増加額は阪急西宮ガーデンズにおける別館の竣工によるものであり、減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」をご参照下さい。
(持分法損益等に関する注記)
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)白木義章は、2018年5月31日現在、本投資法人の投資口を累積投資制度を利用することにより43口所有しています。
(注3)資産運用報酬額については、白木義章が第三者(本資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人
の規約で定められた条件によっています。
(注4)資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬61,450千円が含まれています。
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)白木義章は、2018年11月30日現在、本投資法人の投資口を累積投資制度を利用することにより46口所有しています。
(注3)資産運用報酬額については、白木義章が第三者(本資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人
の規約で定められた条件によっています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益については、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益算定上の基礎は以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
(ⅰ)新投資口の発行
2018年11月8日及び2018年11月19日開催の本投資法人役員会において、特定資産の取得資金等に充当することを目的として、以下のとおり新投資口の発行の決議を行い、2018年12月3日(公募分)及び2018年12月26日(第三者割当分)に払込みが完了し、下記条件にて発行しました。この結果、2018年12月26日付での出資総額は84,270,314千円、発行済投資口の総口数は695,200口となっています。
① 一般募集(公募)による新投資口の発行
発行新投資口数 :54,000口
発行価格 :1口当たり137,377円
発行価格の総額 :7,418,358,000円
発行価額 :1口当たり132,868円
発行価額の総額 :7,174,872,000円
払込期日 :2018年12月3日
分配金起算日 :2018年12月1日
② 第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 :2,700口
発行価額 :1口当たり132,868円
発行価額の総額 :358,743,600円
払込期日 :2018年12月26日
分配金起算日 :2018年12月1日
割当先 :野村證券株式会社
(ⅱ)資金の借入れ
特定資産の取得資金に充当することを目的として、以下のとおり資金の借入れを行いました。
(参考情報)
2018年11月8日開催の役員会において、特定資産の取得資金に充当することを目的として、以下のとおり資金の借入れを決議しました。
(ⅲ)資産の譲渡
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、以下の資産を譲渡しました。
ららぽーと甲子園(敷地)
特定資産の種類 :不動産信託受益権(受託者:三菱UFJ信託銀行株式会社)
譲渡価格 :7,960,000,000円(譲渡諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
譲渡日 :2018年12月3日
所在地 :兵庫県西宮市
譲渡先 :阪神電気鉄道株式会社
(ⅳ)資産の取得
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、上記(ⅰ)の一般募集(公募)による新投資口の発行による手取金、上記(ⅱ)の新規借入金、自己資金及び上記(ⅲ)の譲渡資金により、以下の資産を取得しました。
① グランフロント大阪(うめきた広場・南館)(共有持分4.9%相当)
特定資産の種類 :不動産信託受益権(受託者:三井住友信託銀行株式会社)
取得価格 :9,212,000,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
取得日 :2018年12月5日
所在地 :大阪市北区
取得先 :阪急電鉄株式会社
② グランフロント大阪(北館)(共有持分4.9%相当)
特定資産の種類 :不動産信託受益権(受託者:三井住友信託銀行株式会社)
取得価格 :6,566,000,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
取得日 :2018年12月5日
所在地 :大阪市北区
取得先 :阪急電鉄株式会社
(参考情報)
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2018年11月8日開催の本資産運用会社の取締役会において、上記(ⅱ)の新規借入金及び自己資金により、以下の資産を取得することを決議しました。
(仮称)バロー高槻店(敷地)
特定資産の種類 :所有権
取得予定価格 :2,258,500,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
取得予定日 :2019年3月29日
所在地 :大阪府高槻市
取得先 :阪急阪神不動産株式会社
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ①有形固定資産(信託財産を含み、リース資産を除く) 定額法を採用しています。 なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～52年 構築物 2～56年 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～18年 |
| ②無形固定資産(信託財産を含み、リース資産を除く) 定額法を採用しています。 ③リース資産 所有権移転外ファイナンス・リース取引にかかるリース資産については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、賃貸事業費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は17,378千円です。 |
| 4.キャッシュ・ フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託リース資産、信託建設仮勘定 (3)信託その他無形固定資産 (4)信託預り敷金及び保証金 (5)信託リース債務 |
| ②消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 |
(未適用の会計基準等に関する注記)
(収益認識に関する会計基準等)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
1 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
2 適用予定日
2021年11月期の期首から適用します。
3 当該会計基準等の適用による影響
財務諸表に与える影響額は、現在評価中です。
(表示方法の変更に関する注記)
(「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更)
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)を当期の期首から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。
この結果、第26期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」23千円は、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」23千円に含めて表示しています。
(貸借対照表に関する注記)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は、以下のとおりです。
| 第26期 (2018年5月31日) | 第27期 (2018年11月30日) | |
| 建物 信託土地 | 1,494,207千円 3,127,561千円 | 1,448,914千円 3,127,561千円 |
| 合計 | 4,621,768千円 | 4,576,475千円 |
担保を付している債務は、以下のとおりです。
| 第26期 (2018年5月31日) | 第27期 (2018年11月30日) | |
| 預り金 預り敷金及び保証金 信託預り敷金及び保証金 | 98,716千円 748,545千円 275,339千円 | 98,716千円 701,247千円 273,279千円 |
| 合計 | 1,122,600千円 | 1,073,242千円 |
※2.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| 第26期 (2018年5月31日) | 第27期 (2018年11月30日) | |
| 信託建物 | 13,238千円 | 13,238千円 |
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 第26期 (2018年5月31日) | 第27期 (2018年11月30日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
| 第26期 (自 2017年12月1日 至 2018年5月31日) | 第27期 (自 2018年6月1日 至 2018年11月30日) | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃貸収入 | 4,717,872 | 4,935,819 | ||
| 水道光熱費収入 | 227,820 | 301,143 | ||
| その他賃貸事業収入 | 257,881 | 269,278 | ||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 5,203,575 | 5,506,241 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 委託管理料 | 381,287 | 418,926 | ||
| 水道光熱費 | 283,131 | 354,427 | ||
| 支払賃借料 | 79,300 | 88,243 | ||
| 広告宣伝費 | 42,573 | 35,762 | ||
| 修繕費 | 156,601 | 175,511 | ||
| 損害保険料 | 13,861 | 14,156 | ||
| 公租公課 | 559,122 | 566,665 | ||
| 減価償却費 | 883,409 | 909,620 | ||
| その他賃貸事業費用 | 29,973 | 29,584 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 2,429,263 | 2,592,898 | ||
| C.不動産賃貸事業損益 | ||||
| (A-B) | 2,774,311 | 2,913,342 | ||
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 第26期 (自 2017年12月1日 至 2018年5月31日) | 第27期 (自 2018年6月1日 至 2018年11月30日) | |
| 発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 638,500口 | 638,500口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 第26期 (自 2017年12月1日 至 2018年5月31日) | 第27期 (自 2018年6月1日 至 2018年11月30日) | |
| 現金及び預金 | 3,917,703千円 | 4,669,041千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 5,320,025千円 | 5,445,465千円 |
| 現金及び現金同等物 | 9,237,728千円 | 10,114,507千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 第26期 (2018年5月31日) | 第27期 (2018年11月30日) | |
| 1年内 | 5,802,534千円 | 5,883,013千円 |
| 1年超 | 29,981,942千円 | 28,305,525千円 |
| 合計 | 35,784,477千円 | 34,188,538千円 |
(金融商品に関する注記)
① 金融商品の状況に関する事項
A.金融商品に対する取組方針
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として借入れ又は投資法人債の発行を行うこととしています。
余資の運用については、積極的な運用益の獲得を目的とした投資は行わないものとし、安全性、換金性を重視して投資を行うものとしています。
なお、デリバティブ取引については借入金の金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしています。
B.金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の発行によって調達した資金の使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得並びに既存の借入れの返済及び投資法人債の償還資金です。
借入金のうち、変動金利の借入金については金利変動リスクに晒されていますが、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことにより、金利変動の影響を限定しています。
借入金、投資法人債並びに預り敷金及び保証金は流動性リスクに晒されていますが、資産運用会社が資金繰り表を作成するとともに、手許流動性を維持することにより、流動性リスクを管理しています。
C.金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
② 金融商品の時価等に関する事項
2018年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金 | 3,917,703 5,320,025 | 3,917,703 5,320,025 | - - |
| 資産合計 | 9,237,728 | 9,237,728 | - |
| (3)短期借入金 (4)1年内返済予定の長期借入金 (5)預り金 (6)投資法人債 (7)長期借入金 (8)預り敷金及び保証金 (9)信託預り敷金及び保証金 | 5,500,000 7,000,000 250,161 4,000,000 51,400,000 354,815 145,224 | 5,500,000 7,013,094 249,614 3,976,000 52,172,005 346,485 115,763 | - 13,094 △546 △24,000 772,005 △8,329 △29,460 |
| 負債合計 | 68,650,200 | 69,372,963 | 722,762 |
2018年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金 | 4,669,041 5,445,465 | 4,669,041 5,445,465 | - - |
| 資産合計 | 10,114,507 | 10,114,507 | - |
| (3)短期借入金 (4)1年内返済予定の長期借入金 (5)預り金 (6)投資法人債 (7)長期借入金 (8)預り敷金及び保証金 (9)信託預り敷金及び保証金 | 3,000,000 11,500,000 184,004 4,000,000 49,400,000 307,517 143,164 | 3,000,000 11,469,665 183,521 3,962,600 50,087,971 301,142 115,024 | - △30,334 △482 △37,400 687,971 △6,374 △28,139 |
| 負債合計 | 68,534,685 | 69,119,926 | 585,241 |
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金 (3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金 (7)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。また、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(5)預り金 (8)預り敷金及び保証金 (9)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、将来キャッシュ・フローを返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(6)投資法人債
時価については、日本証券業協会による公表参考値によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
| (単位:千円) |
| 区分 | 第26期 (2018年5月31日) | 第27期 (2018年11月30日) |
| 預り敷金及び保証金 | 1,313,521 | 1,294,226 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 5,472,909 | 5,518,265 |
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金
上記貸借対照表計上額については、返還予定時期等を見積もることが困難と認められることから、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2018年5月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 3,917,703 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 5,320,025 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 9,237,728 | - | - | - | - | - |
金銭債権の決算日(2018年11月30日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 4,669,041 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 5,445,465 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 10,114,507 | - | - | - | - | - |
(注4)借入金及び投資法人債の決算日(2018年5月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 5,500,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | - | - | 4,000,000 |
| 長期借入金 | 7,000,000 | 5,500,000 | 9,000,000 | 2,000,000 | 12,000,000 | 22,900,000 |
| 合計 | 12,500,000 | 5,500,000 | 9,000,000 | 2,000,000 | 12,000,000 | 26,900,000 |
借入金及び投資法人債の決算日(2018年11月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 3,000,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 2,000,000 | 2,000,000 |
| 長期借入金 | 11,500,000 | 5,000,000 | 4,000,000 | 9,000,000 | 5,000,000 | 26,400,000 |
| 合計 | 14,500,000 | 5,000,000 | 4,000,000 | 9,000,000 | 7,000,000 | 28,400,000 |
(有価証券に関する注記)
第26期(2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(2018年11月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
第26期(2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(2018年11月30日)
該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
第26期(2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(2018年11月30日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 第26期 (2018年5月31日) | 第27期 (2018年11月30日) | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 未払事業税損金不算入額 | 23千円 | 23千円 | |
| 繰延税金資産合計 | 23千円 | 23千円 | |
| 繰延税金資産の純額 | 23千円 | 23千円 | |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 第26期 (2018年5月31日) | 第27期 (2018年11月30日) | |
| 法定実効税率 | 31.69% | 31.46% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.66% | △31.44% |
| その他 | 0.05% | 0.05% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.08% | 0.07% |
(資産除去債務に関する注記)
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 地域に関する情報
A.営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
B.有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
③ 主要な顧客に関する情報
| (単位:千円) |
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 阪急電鉄株式会社 | 1,255,492 | 不動産賃貸事業 |
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 地域に関する情報
A.営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
B.有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
③ 主要な顧客に関する情報
| (単位:千円) |
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 阪急電鉄株式会社 | 1,270,506 | 不動産賃貸事業 |
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、関西圏その他の地域において、賃貸商業用施設や賃貸事務所用施設等を保有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 第26期 (自 2017年12月1日 至 2018年5月31日) | 第27期 (自 2018年6月1日 至 2018年11月30日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 132,608,696 | 144,900,386 | |
| 期中増減額 | 12,291,689 | 213,221 | |
| 期末残高 | 144,900,386 | 145,113,608 | |
| 期末時価 | 167,605,000 | 170,184,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、第26期の主な増加額はメッツ大曽根(5,717,123千円)及び万代仁川店(敷地)(2,307,148千円)及びラ・ムー東大阪店(敷地)(1,873,904千円)及びベッセルイン博多中洲(2,819,865千円)の取得によるものであり、減少額は減価償却費の計上によるものです。第27期の主な増加額は阪急西宮ガーデンズにおける別館の竣工によるものであり、減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」をご参照下さい。
(持分法損益等に関する注記)
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
該当事項はありません。
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第26期(自 2017年12月1日 至 2018年5月31日)
| 属性 | 会社等の 名称 又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引 金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末 残高 (千円) (注1) |
| 役員及びその近親者 | 白木 義章 | - | - | 本投資法人執行役員 兼 本資産運用会社代表取締役社長 | 0.01% (注2) | 資産運用 委託先 | 本資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注3) | 419,650 (注4) | 営業 未払金 | 107,224 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)白木義章は、2018年5月31日現在、本投資法人の投資口を累積投資制度を利用することにより43口所有しています。
(注3)資産運用報酬額については、白木義章が第三者(本資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人
の規約で定められた条件によっています。
(注4)資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬61,450千円が含まれています。
第27期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
| 属性 | 会社等の 名称 又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引 金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末 残高 (千円) (注1) |
| 役員及びその近親者 | 白木 義章 | - | - | 本投資法人執行役員 兼 本資産運用会社代表取締役社長 | 0.01% (注2) | 資産運用 委託先 | 本資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注3) | 377,115 | 営業 未払金 | 113,214 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)白木義章は、2018年11月30日現在、本投資法人の投資口を累積投資制度を利用することにより46口所有しています。
(注3)資産運用報酬額については、白木義章が第三者(本資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人
の規約で定められた条件によっています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 第26期 (自 2017年12月1日 至 2018年5月31日) | 第27期 (自 2018年6月1日 至 2018年11月30日) | |
| 1口当たり純資産額 | 123,135円 | 123,300円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,032円 | 3,117円 |
(注1)1口当たり当期純利益については、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益算定上の基礎は以下のとおりです。
| 第26期 (自 2017年12月1日 至 2018年5月31日) | 第27期 (自 2018年6月1日 至 2018年11月30日) | |
| 当期純利益(千円) | 1,884,879 | 1,990,252 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 1,884,879 | 1,990,252 |
| 期中平均投資口数(口) | 621,521 | 638,500 |
(重要な後発事象に関する注記)
(ⅰ)新投資口の発行
2018年11月8日及び2018年11月19日開催の本投資法人役員会において、特定資産の取得資金等に充当することを目的として、以下のとおり新投資口の発行の決議を行い、2018年12月3日(公募分)及び2018年12月26日(第三者割当分)に払込みが完了し、下記条件にて発行しました。この結果、2018年12月26日付での出資総額は84,270,314千円、発行済投資口の総口数は695,200口となっています。
① 一般募集(公募)による新投資口の発行
発行新投資口数 :54,000口
発行価格 :1口当たり137,377円
発行価格の総額 :7,418,358,000円
発行価額 :1口当たり132,868円
発行価額の総額 :7,174,872,000円
払込期日 :2018年12月3日
分配金起算日 :2018年12月1日
② 第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 :2,700口
発行価額 :1口当たり132,868円
発行価額の総額 :358,743,600円
払込期日 :2018年12月26日
分配金起算日 :2018年12月1日
割当先 :野村證券株式会社
(ⅱ)資金の借入れ
特定資産の取得資金に充当することを目的として、以下のとおり資金の借入れを行いました。
| 区分 | 借入先 | 借入金額 (百万円) | 金利 | 借入 実行日 | 借入方法 返済方法 | 返済期限 |
| 長期借入金 | 三井住友信託銀行株式会社 | 600 | 0.80864% 固定金利 | 2018年 12月3日 | 無担保 無保証 期限 一括返済 | 2028年 11月30日 |
(参考情報)
2018年11月8日開催の役員会において、特定資産の取得資金に充当することを目的として、以下のとおり資金の借入れを決議しました。
| 区分 | 借入先 | 借入金額 (百万円) | 金利 | 借入 実行日 | 借入方法 返済方法 | 返済期限 |
| 長期借入金 | 三井住友信託銀行株式会社 | 600 | 未定 固定金利 | 2019年 3月28日 | 無担保 無保証 期限 一括返済 | 2029年 3月28日 |
| 株式会社三井住友銀行 | 400 | |||||
| 株式会社日本政策投資銀行 | 400 | |||||
| 株式会社みずほ銀行 | 400 | |||||
| みずほ信託銀行株式会社 | 400 | |||||
| 株式会社池田泉州銀行 | 200 | |||||
| 合 計 | 2,400 | |||||
(ⅲ)資産の譲渡
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、以下の資産を譲渡しました。
ららぽーと甲子園(敷地)
特定資産の種類 :不動産信託受益権(受託者:三菱UFJ信託銀行株式会社)
譲渡価格 :7,960,000,000円(譲渡諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
譲渡日 :2018年12月3日
所在地 :兵庫県西宮市
譲渡先 :阪神電気鉄道株式会社
(ⅳ)資産の取得
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、上記(ⅰ)の一般募集(公募)による新投資口の発行による手取金、上記(ⅱ)の新規借入金、自己資金及び上記(ⅲ)の譲渡資金により、以下の資産を取得しました。
① グランフロント大阪(うめきた広場・南館)(共有持分4.9%相当)
特定資産の種類 :不動産信託受益権(受託者:三井住友信託銀行株式会社)
取得価格 :9,212,000,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
取得日 :2018年12月5日
所在地 :大阪市北区
取得先 :阪急電鉄株式会社
② グランフロント大阪(北館)(共有持分4.9%相当)
特定資産の種類 :不動産信託受益権(受託者:三井住友信託銀行株式会社)
取得価格 :6,566,000,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
取得日 :2018年12月5日
所在地 :大阪市北区
取得先 :阪急電鉄株式会社
(参考情報)
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2018年11月8日開催の本資産運用会社の取締役会において、上記(ⅱ)の新規借入金及び自己資金により、以下の資産を取得することを決議しました。
(仮称)バロー高槻店(敷地)
特定資産の種類 :所有権
取得予定価格 :2,258,500,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
取得予定日 :2019年3月29日
所在地 :大阪府高槻市
取得先 :阪急阪神不動産株式会社
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
