有価証券報告書(内国投資証券)-第42期(2025/12/01-2026/05/31)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(未適用の会計基準等に関する注記)
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日) 等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2027年11月期の期首より適用予定です。
3.当該会計基準等の適用による影響
財務諸表に与える影響額は、現在評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は、以下のとおりです。
担保を付している債務は、以下のとおりです。
※2.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳(単位:千円)
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
汐留イーストサイドビル(準共有持分20%相当)
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
① 金融商品の状況に関する事項
A.金融商品に対する取組方針
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として借入れ又は投資法人債の発行を行うこととしています。
余資の運用については、積極的な運用益の獲得を目的とした投資は行わないものとし、安全性、換金性を重視して投資を行うものとしています。
なお、デリバティブ取引については借入金の金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしています。
B.金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の発行によって調達した資金の使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得並びに既存の借入れの返済及び投資法人債の償還資金です。
借入金のうち、変動金利の借入金については金利変動リスクに晒されていますが、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことにより、金利変動の影響を限定しています。更に、一部の変動金利の借入金については、金利変動リスクを回避し支払金利の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理規程に基づき行っています。
借入金、投資法人債並びに預り敷金及び保証金は流動性リスクに晒されていますが、本資産運用会社が資金繰り表を作成するとともに、手許流動性を維持することにより、流動性リスクを管理しています。
C.金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。なお、後記「デリバティブ取引に関する注記」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
② 金融商品の時価等に関する事項
2025年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、市場価格のない株式等は、次表には含めていません。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り金」「預り敷金及び保証金」「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいことから、注記を省略しています。
2026年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、市場価格のない株式等は、次表には含めていません。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り金」「預り敷金及び保証金」「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいことから、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金 (3)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。また、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
時価については、日本証券業協会による公表参考値によっています。公表参考値がなく固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。公表参考値がなく変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)市場価格のない株式等の貸借対照表計上額
投資有価証券
上記貸借対照表計上額については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象とはしていません。
(注3)借入金及び投資法人債の決算日(2025年11月30日)後の返済予定額
借入金及び投資法人債の決算日(2026年5月31日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
第41期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(2026年5月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
① ヘッジ会計が適用されていないもの
第41期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(2026年5月31日)
該当事項はありません。
② ヘッジ会計が適用されているもの
第41期(2025年11月30日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 ② 金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
第42期(2026年5月31日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 ② 金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
第41期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(2026年5月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(資産除去債務に関する注記)
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
該当事項はありません。
(収益認識に関する注記)
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
① 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、前記「損益計算書に関する注記」の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2. 不動産等売却益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。
② 顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当期末において存在する顧客との契約から翌期以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
該当事項はありません。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
① 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、前記「損益計算書に関する注記」の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。
② 顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当期末において存在する顧客との契約から翌期以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 地域に関する情報
A.営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
B.有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
③ 主要な顧客に関する情報
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 地域に関する情報
A.営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
B.有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
③ 主要な顧客に関する情報
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、関西圏その他の地域において、賃貸商業用施設や賃貸事務所用施設等を保有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、第41期の主な増加額は「阪急阪神上野御徒町ビル」(3,241,507千円)の取得によるものであり、主な減少額は「汐留イーストサイドビル(準共有持分20%相当)」(3,239,297千円)の譲渡及び減価償却費の計上によるものです。第42期の主な増加額は「スギ薬局大東御領店(敷地)」(1,116,564千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
(持分法損益等に関する注記)
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬額については、岡﨑豊茂が第三者(本資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注3)資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬16,065千円及び不動産等の売却費用に計上した譲渡報酬16,800千円が含まれています。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬額については、岡﨑豊茂が第三者(本資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注3)資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬5,500千円が含まれています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益については、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益算定上の基礎は以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
①資産の取得
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年6月8日開催の本資産運用会社の取締役会において、以下の資産を取得することを決議しました。
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年7月16日開催の本資産運用会社の取締役会において、以下の資産を取得することを決議しました。
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年7月16日開催の本資産運用会社の取締役会において、以下の資産を取得することを決定し、2026年7月29日付で取得しました。
②資金の借入れ
上記「PMO梅田(準共有持分30%相当)」の取得資金に充当することを目的として、2026年8月25日開催の役員会において、以下の資金を借入れることを決議しました。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 投資有価証券 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法によっています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | ①有形固定資産(信託財産を含み、リース資産を除く) 定額法を採用しています。 なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～71年 構築物 2～75年 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～18年 |
| ②無形固定資産(信託財産を含み、リース資産を除く) 定額法を採用しています。 ③リース資産 所有権移転外ファイナンス・リース取引にかかるリース資産については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しています。 | |
| 3.繰延資産の処理方法 | ①投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 ②投資口交付費 支出時に全額費用処理しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益を認識しています。 なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。 ②固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、賃貸事業費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は40千円です。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | ①ヘッジ会計の方法 金利スワップについての特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 ②ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ヘッジ方針 本投資法人は、投資法人規約及びデリバティブ取引に係るリスク管理規程に基づき、負債の金利変動リスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ヘッジ有効性の評価方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価を省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託リース資産、信託建設仮勘定 (3)信託その他無形固定資産 (4)信託敷金及び保証金 (5)信託預り敷金及び保証金 (6)信託リース債務 |
(未適用の会計基準等に関する注記)
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日) 等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2027年11月期の期首より適用予定です。
3.当該会計基準等の適用による影響
財務諸表に与える影響額は、現在評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は、以下のとおりです。
| 第41期 (2025年11月30日) | 第42期 (2026年5月31日) | |||
| 建物 | 886,229 | 千円 | 849,875 | 千円 |
| 信託土地 | 3,127,561 | 千円 | - | 千円 |
| 合計 | 4,013,790 | 千円 | 849,875 | 千円 |
担保を付している債務は、以下のとおりです。
| 第41期 (2025年11月30日) | 第42期 (2026年5月31日) | |||
| 預り金 | 4,120 | 千円 | - | 千円 |
| 預り敷金及び保証金 | 393,730 | 千円 | 393,730 | 千円 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 244,437 | 千円 | - | 千円 |
| 合計 | 642,288 | 千円 | 393,730 | 千円 |
※2.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| 第41期 (2025年11月30日) | 第42期 (2026年5月31日) | |||
| 信託建物 | 22,411 | 千円 | 22,411 | 千円 |
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 第41期 (2025年11月30日) | 第42期 (2026年5月31日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
| 第41期 (自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日) | 第42期 (自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日) | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃貸収入 | 5,807,271 | 5,790,991 | ||
| 水道光熱費収入 | 296,733 | 222,577 | ||
| その他賃貸事業収入 | 318,675 | 283,482 | ||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 6,422,679 | 6,297,051 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 委託管理料 | 514,140 | 497,881 | ||
| 水道光熱費 | 370,170 | 291,586 | ||
| 支払賃借料 | 101,368 | 105,589 | ||
| 広告宣伝費 | 37,080 | 51,549 | ||
| 修繕費 | 289,796 | 178,016 | ||
| 損害保険料 | 15,857 | 16,623 | ||
| 公租公課 | 662,639 | 683,164 | ||
| 減価償却費 | 1,053,112 | 1,066,632 | ||
| その他賃貸事業費用 | 67,153 | 61,905 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 3,111,320 | 2,952,950 | ||
| C.不動産賃貸事業損益 | ||||
| (A-B) | 3,311,359 | 3,344,101 | ||
※2.不動産等売却益の内訳(単位:千円)
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
汐留イーストサイドビル(準共有持分20%相当)
| 不動産等売却収入 | 3,360,000 | |
| 不動産等売却原価 | 3,239,297 | |
| その他売却費用 | 39,228 | |
| 不動産等売却益 | 81,474 |
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 第41期 (自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日) | 第42期 (自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日) | |||
| 発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数 | ||||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000 | 口 | 10,000,000 | 口 |
| 発行済投資口の総口数 | 695,200 | 口 | 695,200 | 口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 第41期 (自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日) | 第42期 (自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日) | |||
| 現金及び預金 | 5,307,523 | 千円 | 4,385,690 | 千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 5,828,168 | 千円 | 5,549,032 | 千円 |
| 現金及び現金同等物 | 11,135,691 | 千円 | 9,934,723 | 千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 第41期 (2025年11月30日) | 第42期 (2026年5月31日) | |||
| 1年内 | 6,407,327 | 千円 | 6,484,019 | 千円 |
| 1年超 | 25,503,272 | 千円 | 25,092,224 | 千円 |
| 合計 | 31,910,599 | 千円 | 31,576,244 | 千円 |
(金融商品に関する注記)
① 金融商品の状況に関する事項
A.金融商品に対する取組方針
本投資法人は、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として借入れ又は投資法人債の発行を行うこととしています。
余資の運用については、積極的な運用益の獲得を目的とした投資は行わないものとし、安全性、換金性を重視して投資を行うものとしています。
なお、デリバティブ取引については借入金の金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしています。
B.金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の発行によって調達した資金の使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得並びに既存の借入れの返済及び投資法人債の償還資金です。
借入金のうち、変動金利の借入金については金利変動リスクに晒されていますが、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことにより、金利変動の影響を限定しています。更に、一部の変動金利の借入金については、金利変動リスクを回避し支払金利の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理規程に基づき行っています。
借入金、投資法人債並びに預り敷金及び保証金は流動性リスクに晒されていますが、本資産運用会社が資金繰り表を作成するとともに、手許流動性を維持することにより、流動性リスクを管理しています。
C.金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。なお、後記「デリバティブ取引に関する注記」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
② 金融商品の時価等に関する事項
2025年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、市場価格のない株式等は、次表には含めていません。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り金」「預り敷金及び保証金」「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいことから、注記を省略しています。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 6,100,000 | 6,100,000 | - |
| (2)投資法人債 | 4,300,000 | 4,013,560 | △286,440 |
| (3)長期借入金 | 75,400,000 | 73,793,916 | △1,606,083 |
| (4)デリバティブ取引 | - | - | - |
2026年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、市場価格のない株式等は、次表には含めていません。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り金」「預り敷金及び保証金」「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいことから、注記を省略しています。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 4,650,000 | 4,638,268 | △11,731 |
| (2)投資法人債 | 7,600,000 | 7,199,224 | △400,775 |
| (3)長期借入金 | 74,550,000 | 71,894,203 | △2,655,796 |
| (4)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金 (3)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。また、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
時価については、日本証券業協会による公表参考値によっています。公表参考値がなく固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。公表参考値がなく変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)市場価格のない株式等の貸借対照表計上額
| (単位:千円) | ||
| 区分 | 第41期 (2025年11月30日) | 第42期 (2026年5月31日) |
| 投資有価証券 | 88,200 | 88,200 |
投資有価証券
上記貸借対照表計上額については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象とはしていません。
(注3)借入金及び投資法人債の決算日(2025年11月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 1,000,000 | 3,300,000 |
| 長期借入金 | 6,100,000 | 9,600,000 | 10,800,000 | 13,100,000 | 15,000,000 | 26,900,000 |
借入金及び投資法人債の決算日(2026年5月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 3,000,000 | 4,600,000 |
| 長期借入金 | 4,650,000 | 10,200,000 | 12,500,000 | 14,200,000 | 13,700,000 | 23,950,000 |
(有価証券に関する注記)
第41期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(2026年5月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
① ヘッジ会計が適用されていないもの
第41期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(2026年5月31日)
該当事項はありません。
② ヘッジ会計が適用されているもの
第41期(2025年11月30日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) | ||||||
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 6,400,000 | 6,400,000 | (注) | - |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 ② 金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
第42期(2026年5月31日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) | ||||||
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 6,400,000 | 6,400,000 | (注) | - |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 ② 金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
第41期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(2026年5月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 第41期 (2025年11月30日) | 第42期 (2026年5月31日) | ||||
| 繰延税金資産 | |||||
| 未払事業税損金不算入額 | 19 | 千円 | 24 | 千円 | |
| 繰延税金資産合計 | 19 | 千円 | 24 | 千円 | |
| 繰延税金資産の純額 | 19 | 千円 | 24 | 千円 | |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 第41期 (2025年11月30日) | 第42期 (2026年5月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.42% | 31.42% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.36% | △31.51% |
| 圧縮積立金繰入額 | △0.24% | -% |
| 圧縮積立金取崩額 | 0.02% | 0.11% |
| 圧縮特別勘定積立金取崩額 | 0.18% | -% |
| その他 | 0.04% | 0.04% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.06% | 0.07% |
(資産除去債務に関する注記)
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
該当事項はありません。
(収益認識に関する注記)
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
① 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、前記「損益計算書に関する注記」の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2. 不動産等売却益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。
② 顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当期末において存在する顧客との契約から翌期以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
該当事項はありません。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
① 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、前記「損益計算書に関する注記」の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。
② 顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当期末において存在する顧客との契約から翌期以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 地域に関する情報
A.営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
B.有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
③ 主要な顧客に関する情報
| (単位:千円) | ||
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 阪急電鉄株式会社 | 1,332,869 | 不動産賃貸事業 |
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 地域に関する情報
A.営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
B.有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
③ 主要な顧客に関する情報
| (単位:千円) | ||
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 阪急電鉄株式会社 | 1,308,364 | 不動産賃貸事業 |
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、関西圏その他の地域において、賃貸商業用施設や賃貸事務所用施設等を保有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
| (単位:千円) | |||
| 第41期 (自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日) | 第42期 (自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 171,567,566 | 171,118,195 | |
| 期中増減額 | △449,370 | 831,418 | |
| 期末残高 | 171,118,195 | 171,949,614 | |
| 期末時価 | 217,164,000 | 219,285,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、第41期の主な増加額は「阪急阪神上野御徒町ビル」(3,241,507千円)の取得によるものであり、主な減少額は「汐留イーストサイドビル(準共有持分20%相当)」(3,239,297千円)の譲渡及び減価償却費の計上によるものです。第42期の主な増加額は「スギ薬局大東御領店(敷地)」(1,116,564千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
(持分法損益等に関する注記)
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第41期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
| 属性 | 会社等の 名称 又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引 金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末 残高 (千円) (注1) |
| 役員及びその近親者 | 岡﨑 豊茂 | - | - | 本投資法人執行役員 兼 本資産運用会社代表取締役社長 | 0.00% | 資産運用 委託先 | 本資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注2) | 482,097 (注3) | 営業 未払金 | 192,589 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬額については、岡﨑豊茂が第三者(本資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注3)資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬16,065千円及び不動産等の売却費用に計上した譲渡報酬16,800千円が含まれています。
第42期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
| 属性 | 会社等の 名称 又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引 金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末 残高 (千円) (注1) |
| 役員及びその近親者 | 岡﨑 豊茂 | - | - | 本投資法人執行役員 兼 本資産運用会社代表取締役社長 | 0.00% | 資産運用 委託先 | 本資産運用会社への資産運用報酬の支払 (注2) | 451,921 (注3) | 営業 未払金 | 188,820 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬額については、岡﨑豊茂が第三者(本資産運用会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注3)資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬5,500千円が含まれています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 第41期 (自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日) | 第42期 (自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日) | |||
| 1口当たり純資産額 | 125,208 | 円 | 125,108 | 円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,392 | 円 | 3,288 | 円 |
(注1)1口当たり当期純利益については、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益算定上の基礎は以下のとおりです。
| 第41期 (自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日) | 第42期 (自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 2,358,787 | 2,286,440 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 2,358,787 | 2,286,440 |
| 期中平均投資口数(口) | 695,200 | 695,200 |
(重要な後発事象に関する注記)
①資産の取得
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年6月8日開催の本資産運用会社の取締役会において、以下の資産を取得することを決議しました。
| ライフ高殿店(敷地) | ||
| 資産の種類: | 不動産信託受益権 | |
| 取得予定価格: | 3,690,000,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。) | |
| 取得予定日: | 2026年12月1日 | |
| 所在地: | 大阪市旭区 | |
| 取得先: | KDX不動産投資法人 | |
| (注)本件取得に係る売買契約は、「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。)に該当します。また、本投資法人が故意又は過失により売買契約の条項に違反(売買契約の条項に定める義務について本旨に従った履行をしなかったことをいい、表明保証事項に関してその重要な点において誤りがあり又は不正確であったことを含みます。以下本欄において同じです。)し(但し、軽微な点は除きます。)、かかる違反により売買契約の目的を達成することができない場合は、売買契約に別途定める場合を除き、売主は本投資法人へ催告の上、売買契約を解除することができ、これにより契約解除がなされた場合、本投資法人は、売主に対し、違約金として、売買代金から消費税及び地方消費税相当額を除いた金額の10%相当額を支払う旨の合意がなされています。 本投資法人は、本物件の取得資金について借入金及び自己資金で充当することを予定していますが、本投資法人の財務状況等に鑑みると、本物件を取得するにあたって資金調達が完了できない可能性は低いものと考えており、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いものと考えています。 | ||
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年7月16日開催の本資産運用会社の取締役会において、以下の資産を取得することを決議しました。
| PMO梅田(準共有持分30%相当) | ||
| 資産の種類: | 不動産信託受益権 | |
| 取得予定価格: | 3,300,000,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。) | |
| 取得予定日: | 2026年9月9日 | |
| 所在地: | 大阪市北区 | |
| 取得先: | 合同会社HNO | |
| (注)本件取得に係る売買契約は、「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。)に該当します。また、本投資法人に売買契約の条項につき重大な違反(表明保証した事項に誤りがあり、又は不正確であったことを含みますが、これらに限られません。)があったとき、売買契約の相手方当事者は、本投資法人に対し、金銭債務については5日間、その他の義務については30日間の期間を定めて債務の履行を催告し、本投資法人が当該期間内にかかる違反を是正しない場合には(ただし、上記期間内に当該違反を是正することが不可能であることが明らかな場合、本投資法人がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に示した場合等には催告を要しないものとされています。)、売買契約を解除することができ、これにより売買契約が解除された場合には、解除した当事者は、本投資法人に対して、違約金として売買代金の20%相当額を請求できる旨の合意がなされています。 本投資法人は、本物件の取得資金について借入金及び自己資金で充当することを予定していますが、本投資法人の財務状況等に鑑みると、本物件を取得するにあたって資金調達が完了できない可能性は低いものと考えており、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いものと考えています。 本物件の準共有持分の譲渡及び本物件の管理等に関する意思決定については他の準共有者と締結を予定している準共有者間協定の定めに従うこととされる予定です。 | ||
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年7月16日開催の本資産運用会社の取締役会において、以下の資産を取得することを決定し、2026年7月29日付で取得しました。
| 西宮北口プライマリーワン | ||
| 資産の種類: | 不動産信託受益権 | |
| 取得価格: | 1,833,000,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。) | |
| 取得日: | 2026年7月29日 | |
| 所在地: | 兵庫県西宮市 | |
| 取得先: | 取得先である国内法人より名称等の開示について同意を得られていないため、非開示としています。なお、本投資法人及び本資産運用会社と当該法人との間には、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。また、関連当事者には該当しません。 | |
| コーナンりんくう羽倉崎店(敷地)(準共有持分22%相当) | ||
| 資産の種類: | 不動産信託受益権 | |
| 取得価格: | 1,262,800,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。) | |
| 取得日: | 2026年7月29日 | |
| 所在地: | 大阪府泉南郡 | |
| 取得先: | 取得先である国内法人より名称等の開示について同意を得られていないため、非開示としています。なお、本投資法人及び本資産運用会社と当該法人との間には、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。また、関連当事者には該当しません。 | |
| (注)本物件の準共有持分の譲渡及び本物件の管理等に関する意思決定については、他の準共有者と締結した準共有者間協定の定めに従います。 | ||
②資金の借入れ
上記「PMO梅田(準共有持分30%相当)」の取得資金に充当することを目的として、2026年8月25日開催の役員会において、以下の資金を借入れることを決議しました。
| 区分 | 借入先 | 借入金額 (百万円) | 金利 | 借入 実行日 | 借入方法 返済方法 | 返済期限 |
| 短 期 借 入 金 | 三井住友信託銀行株式会社 | 1,100 | 基準金利 (全銀協1ヶ月 日本円 TIBOR) +0.15% 変動金利 | 2026年 9月9日 | 無担保 無保証 期限 一括返済 | 2027年 8月31日 |
| 株式会社池田泉州銀行 | 1,000 | |||||
| 株式会社みずほ銀行 | 635 | |||||
| みずほ信託銀行株式会社 | 635 | |||||
| 合 計 | 3,370 | |||||
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