建物（純額）

有報情報

#1 その他投資資産の主要なもの（連結）

(注2) 「所在地」は、登記簿上の土地地番(複数ある場合にはそのうちの一筆)を記載しており、一部については住居表示を記載しています。
(注3) 「取得価格」は、売買契約書に記載された売買代金を記載しています。ただし、IIF羽田空港メインテナンスセンターについては、売買契約書上には税込みの金額が記載されていますが、税抜きの金額を記載しており、IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)については、土地の取得価格を記載しています。なお、土地の取得価格に、本投資法人とジョンソン・エンド・ジョンソン株式会社メディカルカンパニーとの間で締結した平成25年1月16日付定期建物賃貸借予約契約書に記載の建物建築に係る請負予定代金総額を合計した金額は、2,040百万円です。ただし、当該定期建物賃貸借予約契約書上の請負予定代金総額は確定額ではなく、増額される可能性があり、実際の建物の請負代金総額が当該定期建物賃貸借予約契約書記載の金額と同額になる保証はありません。したがって、実際のIIF川崎サイエンスセンター(開発物件)の建物部分を合わせた全体の取得価格合計は変動する可能性があります。
(注4) 「期末算定価額」は、平成25年12月31日を価格時点とする本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投信協会の定める規則に基づく一般財団法人日本不動産研究所及びシービーアールイー株式会社による鑑定評価書又は調査報告書に基づいています。

2014/03/27 11:30

#2 利害関係人との取引制限（連結）

d. 不動産の貸借
e. 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引
ただし、資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること等は認められています。

2014/03/27 11:30

#3 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

(イ) 会社の沿革

年月日	事項
平成12年12月 8 日	三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社へ社名変更
平成13年 1 月27日	宅地建物取引業者免許取得(免許証番号:東京都知事(1)第79372号)
平成13年 4 月 5 日	投資信託委託業者に係る業務認可取得(認可番号:内閣総理大臣第6号)
平成17年 5 月17日	信託受益権販売業登録(登録番号:関東財務局長(売信)第131号)(注)
平成18年 1 月27日	宅地建物取引業者免許更新(免許証番号:東京都知事(2)第79372号)
平成19年 1 月25日	旧投信法第10条の2の規定に基づく認可(業務の方法の変更の認可)取得
平成19年 5 月11日	宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得(認可番号:国土交通大臣第58号)
平成19年 7 月26日	旧投信法第10条の2の規定に基づく認可(業務の方法の変更の認可)取得
平成22年 3 月 1日	金融商品取引法第35条第3項に基づき、同条第2項第4号及び第7号に規定される兼業業務の届出
平成23年 1 月27日	宅地建物取引業者免許更新(免許証番号:東京都知事(3)第79372号)

(注) 当該業務は、現在行っていません。
(ロ) 株式の総数及び資本金の額の増減

2014/03/27 11:30

#4 投資リスク（連結）

(ロ) 賃貸借契約に関するリスク
(ハ) 災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
(ニ) 不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク

2014/03/27 11:30

#5 投資方針（連結）

(ヘ) 開発物件の取得について
本投資法人は、優良な物件に対して有利な条件で投資を行うことを目的として、開発段階で、フォワード・コミットメントを行い、建物の竣工直後に取得する場合があります。かかる場合には、上記(イ)乃至(ホ)に加え、当該対象不動産に関する賃料水準等の将来見通しを分析・検討すると共に、竣工後に賃借人となる者との間で賃貸借予約契約を締結すること等により、開発に関わるリスクを極力排除します。
以上の分析を相互に関連付け、想定されるそれぞれのシナリオに対応したキャッシュ・フロー予測を行い、対象不動産の投資適格性を判断します。

2014/03/27 11:30

#6 投資法人の機構（連結）

本資産運用会社は、投資者保護及び投資運用業の適正な運営を図るため、投資運用業の本旨に則し、顧客たる投資法人のため忠実にかつ善良な管理者の注意をもって投資法人の資産の運用に係る業務を遂行することを業務運営の原則としており、当該原則に従って、リスク管理にあたっています。具体的には、以下のような重層的かつ相互牽制的な検証システムを通じて、投資運用に係るリスクその他のリスク等について、各リスクの内容と程度に合わせて、必要・適正なレベルで、複数の検証システムによる管理を行っており、重要な事項は取締役会に報告されています。
まず、本資産運用会社は、インダストリアル本部において、資産の取得又は処分に伴う各種リスク(主に不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク、売主の倒産に伴うリスク、共有物件に伴うリスク、開発物件に関するリスク、有害物質に関するリスク)、資産の運用管理に伴う各種リスク(主に賃貸借契約に関するリスク、災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク、不動産にかかる所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク)及び本投資法人の資金調達等に関する各種リスクについて管理を行います。これらのリスク管理に加え、リスク管理責任者(代表取締役副社長)の下で、コンプライアンス管理室が、他の各本部・部・室(以下、本④において「各本部」といいます。)から独立した、全社的な立場から本資産運用会社のリスク管理態勢の企画・立案を行うと共に、その整備状況及び運用状況の確認・改善業務を統括します。
次に、本資産運用会社は、資産の取得・処分・運用管理、運用管理方針・基準、予決算及び資金調達等に関するポートフォリオ全体の総合的なリスクを、資産運用検討委員会において検証・議論し、また同時にそれらのリスクに対する対応策を決定しています。

2014/03/27 11:30

#7 投資法人の沿革（連結）

1【投資法人の沿革】

平成19年 3月22日	設立企画人(三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社)による投信法第69条第1項に基づく本投資法人の設立に係る届出
平成19年 8月10日	規約の変更
平成19年 9月12日	宅地建物取引業法第77条の2第2項に基づくみなし宅地建物取引業者の登録(通知番号 投法第52号)
平成19年 9月30日	規約の変更

2014/03/27 11:30

#8 注記表（連結）

[資産除去債務に関する注記]
本投資法人は、IIF羽田空港メインテナンスセンターを、その敷地について東京航空局長による国有財産法に基づく使用許可を得た上で所有しているため、当該使用許可の更新が受けられない場合又は当該使用許可が取り消された場合に敷地上の建物を撤去することの原状回復に係る債務を負担しております。しかし、国有財産法に基づく使用許可の更新及び取消に関するこれまでの運用や当該施設の公共性等に鑑み、本投資法人は、当該使用許可については、特段の事情がない限り、当該施設を本投資法人が自発的に撤去するまで継続するものと見積もっております。前期末及び当期末現在において、本投資法人は当該施設の撤去を計画していないため、資産除去債務の履行時期を予測することができず、資産除去債務の金額を合理的に見積もることができません。そのため、当該債務に見合う資産除去債務を計上しておりません。
[賃貸等不動産に関する注記]

2014/03/27 11:30

#9 課税上の取扱い（連結）

本投資法人が平成27年3月31日までに取得する不動産(倉庫及びその敷地を除く)に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。

不動産の所有権の取得日	平成24年4月1日～平成27年3月31日	平成27年4月1日～
土地(一般)	1.5%	2.0%(原則)
建物(一般)	2.0%(原則)
本投資法人が取得する不動産	1.3%

b. 不動産取得税
本投資法人が平成27年3月31日までに取得する一定の不動産に対しては、不動産取得税の課税標準額が5分の2に軽減されます。

2014/03/27 11:30

#10 資産の評価（連結）

(イ) 不動産、地上権及び不動産の賃借権
不動産、地上権及び不動産の賃借権については、取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、建物及び設備等の減価償却額は、定額法により計算します。ただし、定額法により計算することが、正当な事由により適当ではなくなった場合で、かつ投資家保護上問題がないと判断できる場合に限り、他の評価方法により計算することができるものとします。
(ロ) 金銭、不動産、地上権又は不動産の賃借権を信託する信託の受益権

2014/03/27 11:30