有価証券報告書(内国投資証券)-第13期(平成25年7月1日-平成25年12月31日)

③【その他投資資産の主要なもの】
(イ) 保有資産の概要
平成25年12月31日現在、本投資法人が保有する主要な資産の概要は、以下のとおりです。

アセット カテゴリー	物件 番号 (注1)	物件名称	所在地 (注2)	所有形態	取得価格 (百万円) (注3)	期末算定 価額 (百万円) (注4)	帳簿価額 (百万円) (注5)	投資 比率 (%) (注6)
	L-1	IIF東雲ロジスティクスセンター	東京都江東区東雲二丁目19番4 他	不動産信託 受益権	13,700	15,200	13,304	8.1
	L-4	IIF野田ロジスティクスセンター	千葉県野田市西三ヶ尾字溜台340番13 他	不動産信託 受益権	6,500	7,410	5,836	3.6
	L-5	IIF新砂ロジスティクスセンター	東京都江東区新砂三丁目2458番5	不動産信託 受益権	5,300	6,400	5,269	3.2
	L-6	IIF厚木ロジスティクスセンター	神奈川県厚木市長谷字依胡田6番19 他	不動産信託 受益権	2,100	2,000	1,803	1.1
	L-7	IIF越谷ロジスティクスセンター	埼玉県越谷市流通団地四丁目1番1	不動産信託 受益権	2,000	2,420	1,907	1.2
物流施設	L-8	IIF西宮ロジスティクスセンター	兵庫県西宮市西宮浜一丁目2番	不動産信託 受益権	1,300	1,620	1,228	0.8
	L-9	IIF習志野ロジスティクスセンター(底地)	千葉県習志野市茜浜三丁目34番9	不動産(注7)	1,190	2,240	1,223	0.7
	L-10	IIF習志野ロジスティクスセンターⅡ(底地)	千葉県習志野市茜浜三丁目34番1	不動産信託受益権(注8)	3,350	4,220	3,435	2.1
	L-11	IIF厚木ロジスティクスセンターⅡ	神奈川県厚木市船子字北谷602番9	不動産	3,100	3,480	3,340	2.0
	L-12	IIF横浜都筑ロジスティクスセンター	神奈川県横浜市都筑区川向町字南耕地747番1 他	不動産信託受益権	2,350	2,840	2,384	1.5
	L-13	IIFさいたまロジスティクスセンター	埼玉県さいたま市北区吉野町一丁目398番3 他	不動産信託受益権	1,490	1,820	1,530	0.9

アセット カテゴリー	物件 番号 (注1)	物件名称	所在地 (注2)	所有形態	取得価格 (百万円) (注3)	期末算定 価額 (百万円) (注4)	帳簿価額 (百万円) (注5)	投資 比率 (%) (注6)
	L-14	IIF名古屋ロジスティクスセンター	愛知県名古屋市中川区柳田町二丁目34番 他	不動産	1,050	1,160	1,150	0.7
	L-15	IIF厚木ロジスティクスセンターⅢ	神奈川県厚木市上依知字上ノ原3007番7	不動産信託 受益権	2,290	2,690	2,362	1.4
	L-16	IIF川口ロジスティクスセンター	埼玉県川口市緑町4829番 他	不動産	1,770	2,900	1,898	1.2
	L-17	IIF神戸ロジスティクスセンター	兵庫県神戸市灘区摩耶埠頭2番10 他	不動産信託 受益権	5,193	6,030	5,406	3.3
	L-18	IIF東大阪ロジスティクスセンター	大阪府東大阪市若江東町六丁目701番2 他	不動産	2,280	2,670	2,403	1.5
	L-19	IIF柏ロジスティクスセンター	千葉県柏市鷲野谷字宮後原1027番1 他	不動産	1,810	2,400	1,876	1.1
	物流施設小計		───	───	56,773	67,500	56,364	34.5
工場・ 研究開発施設等	F-1	IIF戸塚テクノロジーセンター(底地)	神奈川県横浜市戸塚区名瀬町字内久祢344番1 他	不動産信託 受益権(注8)	4,500	4,900	4,553	2.8
	F-2	IIF横浜都筑テクノロジーセンター	神奈川県横浜市都筑区北山田四丁目25番2	不動産	1,100	1,270	1,174	0.7
	F-3	IIF三鷹カードセンター	東京都三鷹市下連雀七丁目444番2 他	不動産信託 受益権	8,700	9,320	9,266	5.7
	F-4	IIF東雲R&Dセンター	東京都江東区東雲一丁目14番5	不動産信託 受益権	8,800	11,100	9,008	5.5
	F-5	IIF蒲田R&Dセンター	東京都大田区南蒲田二丁目31番1	不動産信託 受益権	7,200	7,750	7,508	4.6
	F-6	IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)	神奈川県川崎市川崎区殿町三丁目25番19号	不動産	526	849	546	0.3
	工場・研究開発施設等小計		───	───	30,826	35,189	32,059	19.6
インフラ 施設	I-1	IIF神戸地域冷暖房センター	兵庫県神戸市中央区東川崎町一丁目77番1	不動産信託 受益権	18,100	14,700	17,260	10.6
	I-2	IIF羽田空港メインテナンスセンター	東京都大田区羽田空港三丁目5番1号、2号	不動産	41,110	39,500	40,257	24.6
	I-3	IIF座間ITソリューションセンター	神奈川県座間市東原五丁目5505番7	不動産信託 受益権	5,384	5,540	5,436	3.3
	I-4	IIF品川データセンター	東京都品川区二葉二丁目521番1他	不動産	4,900	6,580	5,193	3.2
	I-5	IIF大阪豊中データセンター	大阪府豊中市新千里西町一丁目1番38	不動産信託 受益権	5,600	6,040	5,668	3.5
	I-6	IIF大阪南港ITソリューションセンター	大阪府大阪市住之江区南港北一丁目21番 他	不動産信託 受益権	1,150	2,070	1,311	0.8
	インフラ施設小計		───	───	76,244	74,430	75,128	45.9
ポートフォリオ合計			───	───	163,843	177,119	163,552	100.0

(注1) 「物件番号」は、本投資法人が保有する資産をL(物流施設)、F(工場・研究開発施設等)及びI(インフラ施設)の3つに分類し、番号を付したものです。
(注2) 「所在地」は、登記簿上の土地地番(複数ある場合にはそのうちの一筆)を記載しており、一部については住居表示を記載しています。
(注3) 「取得価格」は、売買契約書に記載された売買代金を記載しています。ただし、IIF羽田空港メインテナンスセンターについては、売買契約書上には税込みの金額が記載されていますが、税抜きの金額を記載しており、IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)については、土地の取得価格を記載しています。なお、土地の取得価格に、本投資法人とジョンソン・エンド・ジョンソン株式会社メディカルカンパニーとの間で締結した平成25年1月16日付定期建物賃貸借予約契約書に記載の建物建築に係る請負予定代金総額を合計した金額は、2,040百万円です。ただし、当該定期建物賃貸借予約契約書上の請負予定代金総額は確定額ではなく、増額される可能性があり、実際の建物の請負代金総額が当該定期建物賃貸借予約契約書記載の金額と同額になる保証はありません。したがって、実際のIIF川崎サイエンスセンター(開発物件)の建物部分を合わせた全体の取得価格合計は変動する可能性があります。
(注4) 「期末算定価額」は、平成25年12月31日を価格時点とする本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投信協会の定める規則に基づく一般財団法人日本不動産研究所及びシービーアールイー株式会社による鑑定評価書又は調査報告書に基づいています。
(注5) 平成25年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。
(注6) 平成25年12月31日時点の帳簿価額に基づき、物件全体に対する比率を記載しています。
(注7) 事業用定期借地権付土地です。
(注8) 事業用定期借地権付土地を信託財産とする信託受益権です。
(ロ) ポートフォリオ一覧
平成25年12月31日現在、本投資法人が保有する不動産及び信託受益権に係る不動産に関する概要は、以下のとおりです。

アセット カテゴリー	物件 番号	物件名称	所在地	建築 時期 (注1)	賃借 人数 (注2)	年間賃料 (消費税別) (百万円) (注3)	敷金・ 保証金 (百万円) (注4)	土地面積 (㎡)	総賃貸 可能面積 (㎡) (注5)	総賃貸 面積 (㎡) (注6)	稼働率 (%) (注7)
	L-1	IIF東雲 ロジスティクスセンター (注8)	東京都 江東区	平成18年 2月8日	1	795	1,458	16,050.16	27,493.29	27,493.29	100.0
	L-4	IIF野田 ロジスティクスセンター	千葉県 野田市	平成18年 3月17日	2	445	222	26,551.63	38,828.10	38,828.10	100.0
	L-5	IIF新砂 ロジスティクスセンター	東京都 江東区	平成10年 6月12日	1	348	277	15,615.00	5,741.75	5,741.75	100.0
	L-6	IIF厚木 ロジスティクスセンター	神奈川県 厚木市	平成17年 1月31日	1	- (注9)	- (注9)	5,648.48	10,959.68	10,959.68	100.0
	L-7	IIF越谷 ロジスティクスセンター	埼玉県 越谷市	昭和60年 9月30日	1	151	38	8,581.86	10,113.50	10,113.50	100.0
物流施設	L-8	IIF西宮 ロジスティクスセンター	兵庫県 西宮市	平成9年 5月15日	1	120	90	9,997.84	10,608.00	10,608.00	100.0
	L-9	IIF習志野 ロジスティクスセンター(底地)	千葉県 習志野市	-	1 (注2)	- (注9)	- (注9)	19,834.00	19,834.71 (土地)	19,834.71 (土地)	100.0
	L-10	IIF習志野 ロジスティクスセンターⅡ(底地)	千葉県 習志野市	-	1	232	116	58,070.00	58,070.00 (土地)	58,070.00 (土地)	100.0
	L-11	IIF厚木 ロジスティクスセンターⅡ	神奈川県 厚木市	平成4年 10月28日	1	- (注9)	- (注9)	11,599.65	20,661.13	20,661.13	100.0
	L-12	IIF横浜都筑 ロジスティクスセンター	神奈川県 横浜市	平成10年 9月16日	1	- (注9)	- (注9)	5,088.48	9,464.03	9,464.03	100.0
	L-13	IIFさいたま ロジスティクスセンター	埼玉県 さいたま市	平成元年 12月19日	1	134	33	4,545.49	8,995.00	8,995.00	100.0
	L-14	IIF名古屋 ロジスティクスセンター	愛知県 名古屋市	平成2年 4月11日	1	97	48	8,321.51	8,721.01	8,721.01	100.0
	L-15	IIF厚木 ロジスティクスセンターⅢ	神奈川県 厚木市	昭和56年 10月23日	1	- (注9)	- (注9)	17,415.20	16,584.64	16,584.64	100.0
	L-16	IIF川口 ロジスティクスセンター	埼玉県 川口市	平成14年 4月19日	1	- (注9)	- (注9)	7,397.22	11,705.02	11,705.02	100.0
	L-17	IIF神戸 ロジスティクスセンター	兵庫県 神戸市	平成13年 1月23日	1	- (注9)	- (注9)	40,486.00	39,567.74	39,567.74	100.0
	L-18	IIF東大阪 ロジスティクスセンター	大阪府 東大阪市	平成3年 11月25日	2	- (注9)	- (注9)	10,228.36	20,461.73	19,860.83	97.1
	L-19	IIF柏 ロジスティクスセンター	千葉県 柏市	平成2年 11月30日 (倉庫)、平成20年 12月10日 (事務所)	1	- (注9)	- (注9)	13,553.47	17,373.53	17,373.53	100.0
	F-1	IIF戸塚 テクノロジー センター(底地)	神奈川県 横浜市	-	1	276	276	31,442.47	31,442.47 (土地)	31,442.47 (土地)	100.0
工場・研究開発施設等	F-2	IIF横浜都筑 テクノロジー センター	神奈川県 横浜市	平成8年 2月14日	1	115	92	3,478.69	4,655.48	4,655.48	100.0
	F-3	IIF三鷹カード センター	東京都 三鷹市	平成6年 4月25日	1	730	182	9,693.81	21,615.01	21,615.01	100.0

アセット カテゴリー	物件 番号	物件名称	所在地	建築 時期 (注1)	賃借 人数 (注2)	年間賃料 (消費税別) (百万円) (注3)	敷金・ 保証金 (百万円) (注4)	土地面積 (㎡)	総賃貸 可能面積 (㎡) (注5)	総賃貸 面積 (㎡) (注6)	稼働率 (%) (注7)
	F-4	IIF東雲R&D センター	東京都 江東区	平成元年 3月31日	1	- (注9)	- (注9)	10,735.60	17,045.30	17,045.30	100.0
	F-5	IIF蒲田R&D センター	東京都 大田区	昭和63年 6月8日	1	- (注9)	- (注9)	9,129.17	21,896.56	21,896.56	100.0
	F-6	IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)	神奈川県川崎市	- (注10)	1	- (注9)	- (注9)	2,941.80	2,941.80 (注10)	2,941.80 (注10)	100.0
	I-1	IIF神戸 地域冷暖房 センター	兵庫県 神戸市	平成2年 4月12日	1	661	2,155	6,002.21 (注11)	11,275.39	11,275.39	100.0
インフラ 施設	I-2	IIF羽田空港メインテナンスセンター	東京都 大田区	平成5年 6月30日	1	1,849	973	-	81,995.81	81,995.81	100.0
	I-3	IIF座間IT ソリューションセンター	神奈川県 座間市	昭和63年 11月15日	1	- (注9)	- (注9)	9,917.34	10,931.89	10,931.89	100.0
	I-4	IIF品川データ センター	東京都 品川区	平成元年 8月31日	1	- (注9)	- (注9)	9,906.96	19,547.11	19,547.11	100.0
	I-5	IIF大阪豊中データセンター	大阪府 豊中市	平成3年 9月19日	1	- (注9)	- (注9)	4,769.70	20,027.14	20,027.14	100.0
	I-6	IIF大阪南港IT ソリューションセンター	大阪府 大阪市	平成4年 3月26日	1	- (注9)	- (注9)	13,200.07	18,435.93	18,435.93	100.0
ポートフォリオ合計					31	10,659	9,234	390,202.17	596,992.75	596,391.85	99.9

(注1) 「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注2) 「賃借人数」は、各信託不動産及び不動産に係る賃借人の数を記載しており、ポートフォリオ合計欄には、各信託不動産及び不動産に係る賃借人の数の単純合計を記載しています。なお、IIF習志野ロジスティクスセンター(底地)は鹿島リース株式会社及びJA三井リース建物株式会社が共同借地人となっており、両社をあわせて1社と記載しています。
(注3) 「年間賃料」は、各信託不動産及び不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物に係る月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている信託不動産及び不動産については、その合計額)を百万円未満を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の「年間賃料」の合計がポートフォリオ合計と一致していない場合があります。
(注4) 「敷金・保証金」は、各信託不動産及び不動産に係る各賃貸借契約書に規定する敷金・保証金の残高の合計額を百万円未満を四捨五入して記載しています。
(注5) 「総賃貸可能面積」は、各信託不動産及び不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物又は土地(底地の場合)に係る賃貸面積及び賃貸借契約を締結していない区画の賃貸可能面積の合計面積を記載しています。ただし、IIF新砂ロジスティクスセンターについては、登記簿上の延床面積を記載しています。
(注6) 「総賃貸面積」は、各信託不動産及び不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積を記載しています。ただし、IIF新砂ロジスティクスセンターについては、登記簿上の延床面積を記載しています。なお、賃貸借契約書においては、賃貸可能面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれる場合があるため、賃貸面積が賃貸可能面積を上回る場合があります。
(注7) 総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注8) IIF東雲ロジスティクスセンターについては、賃貸借契約書に表示された年間賃料、敷金・保証金、土地面積、総賃貸可能面積及び総賃貸面積に53%(信託受益権の準共有持分割合)を乗じ、年間賃料及び敷金・保証金については百万円未満を、土地面積、総賃貸可能面積及び総賃貸面積については小数第3位をそれぞれ四捨五入して記載しています。
(注9) IIF厚木ロジスティクスセンター、IIF習志野ロジスティクスセンター(底地)、IIF厚木ロジスティクスセンターⅡ、IIF横浜都筑ロジスティクスセンター、IIF厚木ロジスティクスセンターⅢ、IIF川口ロジスティクスセンター、IIF神戸ロジスティクスセンター、IIF東大阪ロジスティクスセンター、IIF柏ロジスティクスセンター、IIF東雲R&Dセンター、IIF蒲田R&Dセンター、IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)、IIF座間ITソリューションセンター、IIF品川データセンター、IIF大阪豊中データセンター及びIIF大阪南港ITソリューションセンターの年間賃料及び敷金・保証金については、テナントからの同意が得られていないため非開示としています。
(注10) 建物は未竣工です。総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、本投資法人とジョンソン・エンド・ジョンソン株式会社メディカルカンパニーと締結した土地賃貸借契約に基づき記載しています。
(注11) 全体建物は、区分所有者2者により区分所有されており、土地の面積は、他の区分所有者が所有している面積を含んでいます。
本投資法人が投資する全運用資産の賃貸借の推移は、以下のとおりです。

	平成21年6月末	平成21年12月末	平成22年6月末	平成22年12月末	平成23年6月末
物件数	9	9	10	11	16
賃借人総数(件) (注1)	11	11	11	12	17
総賃貸可能面積 の合計(㎡) (注2)	239,265.49	239,265.49	248,206.67	252,862.15	358,773.32
稼働率(%) (注2)	99.9	99.9	99.9	99.9	99.9

	平成23年12月末	平成24年6月末	平成24年12月末	平成25年6月末	平成25年12月末
物件数	16	22	23	29	29
賃借人総数(件) (注1)	17	23	24	31	31
総賃貸可能面積 の合計(㎡) (注2)	358,773.32	466,479.86	478,184.88	596,992.75	596,992.75
稼働率(%) (注3)	99.9	99.9	100.0	99.9	99.9

(注1) 賃借人総数は、信託不動産及び不動産に係る賃借人の数の単純合計を記載しています。
(注2) 総賃貸可能面積は、小数第2位を四捨五入しています。
(注3) 稼働率合計は、当該計算期間末の総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を表し、小数第2位を四捨五入しています。
主要な不動産の稼働率の推移は以下の通りです。
主要な不動産の名称: IIF羽田空港メインテナンスセンター

	稼働率 期末時点 (%)(注)
第3期	100.0
第4期	100.0
第5期	100.0
第6期	100.0
第7期	100.0
第8期	100.0
第9期	100.0
第10期	100.0
第11期	100.0
第12期	100.0
第13期	100.0

(注) 稼働率(当該計算期間末の賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合)は、小数第2位を四捨五入しています。
(ハ) 個別資産の概要
本投資法人が保有する不動産及び信託受益権に係る信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、以下に記載する各取得資産の「特定資産の概要」、「特記事項」の各欄に関する説明は、別途記載される場合を除き、以下のとおりです。
a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
・「取得年月日」は、取得資産を現実に取得した取得年月日を記載しています。
・「取得価格」は、取得資産に係る売買契約書に記載された各不動産又は各信託受益権の売買代金(税金を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。ただし、IIF羽田空港メインテナンスセンターについては、売買契約書上には税込みの金額が記載されていますが、税抜きの金額(百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)については土地部分の取得代金を記載しています。
・「期末算定価額」は、平成25年12月31日を価格時点とする本投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに投信協会の定める規則に基づく一般財団法人日本不動産研究所又はシービーアールイー株式会社による鑑定評価書又は調査報告書に基づいています。
・土地の「所在地」は、登記簿上の土地地番(複数ある場合にはそのうちの一筆)を記載しており、一部については住居表示を記載しています。
・土地の「面積」は、登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。なお、区分所有建物については、敷地権の対象となる土地全体の地積を、共有及び受益権準共有の場合には全体の地積を、それぞれ記載しています。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地及び建物の「所有・それ以外の別」は、本投資法人又は信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「構造と階数」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいています。なお、区分所有建物については、当該専有部分が含まれる一棟の建物全体の構造・階数を、共有及び受益権準共有の場合には一棟の建物全体の構造・階数を、それぞれ記載しています。
・建物の「建築時期」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。なお、増築部分がある場合には、登記簿上の増築年月日もあわせて記載しています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。なお、区分所有建物については、当該専有部分が含まれる一棟の建物全体の延床面積を、共有及び受益権準共有の場合には、一棟の建物全体の延床面積を、それぞれ記載しています。
・「土壌」は、本投資法人の委託に基づき、株式会社イー・アール・エス、ランドソリューション株式会社、日本管財株式会社及び株式会社フィールド・パートナーズが土壌調査を実施し、作成した土壌環境評価報告書を基に記載しています。当該各報告内容は、一定時点における上記調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
・「プロパティ・マネジメント会社」は、本書の日付現在のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
・「担保設定の有無」は、本投資法人が負担する担保がある場合にその概要を記載しています。
b. 「特記事項」欄に関する説明
「特記事項」には、本書の日付現在において各不動産又は各信託受益権の権利関係・利用等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

L-1 IIF東雲ロジスティクスセンター
特定資産の概要			信託受益権の概要
特定資産の種類		不動産信託受益権 (準共有持分53%)	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
取得年月日		平成19年10月19日	信託期間満了日	平成26年12月22日
取得価格		13,700百万円	期末算定価額	15,200百万円
	土地価格(構成割合)	10,507百万円(76.7%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)	3,193百万円(23.3%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地	東京都江東区東雲二丁目19番4 他
	面積	30,283.33㎡(注1)
	用途地域	工業専用地域
	所有・それ以外の別	所有権
	立地条件	本物件の存する江東区東雲エリアは、首都高速湾岸線・新木場ICより約3km付近に位置し、主要幹線道路や湾岸線を利用して都心部だけではなく川崎・横浜方面、千葉方面へのアクセスも良好なことから広域管轄の物流業務が可能な立地特性を有しています。また、東京港傍に位置し、横浜港へ約30km、羽田空港へも約10kmに位置するなど複数の物流インフラ拠点の利用が可能なことから、国内宅配便事業のみならず、国際物流の拠点としても高い立地優位性を有しています。 また、雇用確保の面においては、本物件周辺の工業専用地域を除けば近隣にはマンション等の住宅もみられることから、雇用確保のしやすさを兼ね備えた、東京23区内では希少な物流好立地といえます。
建 物	構造と階数	本棟:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 附属建物:軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建2棟
	建築時期	平成18年2月8日
	延床面積	本棟:34,415.56㎡(注2) 附属建物:2棟合計11.42㎡
	種類	本棟:倉庫、駐車場、事務所 附属建物:守衛所
	所有・それ以外の別	所有権
土 壌	土壌調査	株式会社イー・アール・エス
	該当事項	本物件の所在する土地における土壌調査結果より、本件土地に埋め立てられた浚渫土は自然原因で土壌汚染対策法の指定基準を超過する濃度の鉛、砒素及びふっ素を含んでいるものとみられます。なお、本件土地は粘性土を主体とする浚渫土によって埋め立てられた土地であり、建設ボーリングでも鉱さいや焼却灰などの環境上有害な廃棄物の混入は認められておらず、埋立てによる本件土地の土壌環境への影響は極めて小さいと考えられることを確認済みです。
賃貸借概況
期末テナント数		1	期末総賃貸可能面積	27,493.29㎡
期末入居率		100.0%	期末総賃貸面積	27,493.29㎡
プロパティ・マネジメント会社		シービーアールイー株式会社	主要なテナント	佐川急便株式会社
契約更改・改定: ・本契約は期間20年の定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了後の更新はできません。 ・賃料の改定は、賃貸借開始後5年間行わず、賃貸借開始後5年間据置した後、行うことができるものとされています。その改定率は、公租公課の増減、消費者物価指数及び金利の動向並びに諸般の経済情勢等を勘案して、賃貸人及び賃借人が協議した上で決定されます。その後、3年毎に同様に賃料改定について協議するものとされています。

その他事項: ・本契約は原則として期間満了日まで解約できないものとされています。ただし、賃借人は、賃貸借開始日から12年間経過後であれば、賃貸人に対して期間内解約を書面にて申込み、解約日から賃貸借期間満了日までの残存賃料を支払うことによって、本契約を解約することができるものとされています。なお本建物の一部についてのみの解約はできないものとされています。
担保設定の有無		-
特記 事項	本投資法人53%、日本ロジスティクスファンド投資法人47%の割合で不動産信託受益権を準共有しており、日本ロジスティクスファンド投資法人と信託受託者である三井住友信託銀行株式会社との間で受益者間協定書を締結しています(注3)。

(注1) 全体の敷地面積を記載しています。
(注2) 1棟の建物の延床面積を記載しています。
(注3) 本投資法人、不動産信託受益権の他の準共有者である日本ロジスティクスファンド投資法人と信託受託者である三井住友信託銀行株式会社との間の受益者間協定書には以下の内容が規定されています。
・受益者としての意思形成に関し、原則として準共有者全員の合意が必要となります。ただし、一定期間内に準共有者間の意思形成ができない場合には受託者の判断に一任することになります。
・準共有者は、他の準共有者の承諾なく準共有持分につき譲渡その他の処分をすることができません。
・準共有者は、準共有持分を処分する場合には、第三者に優先して事前に他の準共有者との間で譲渡交渉を行うものとし、譲渡価格について協議することとなっています。また、当該準共有者が、かかる優先交渉の後、第三者との間で準共有持分の譲渡について合意した場合には、他の準共有者に対して、譲渡予定価格その他の条件を通知するものとし、当該他の準共有者は、当該譲渡予定価格で当該準共有持分を譲り受けることができることとされています。準共有者が上記定めに違反して自己の有する準共有持分を譲渡した場合、当該準共有者は、譲渡価格の20%に相当する額の金銭を違約金として他の準共有者に支払わなければなりません。

L-4 IIF野田ロジスティクスセンター
特定資産の概要			信託受益権の概要
特定資産の種類		不動産信託受益権	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
取得年月日		平成19年10月19日	信託期間満了日	平成28年4月11日
取得価格		6,500百万円	期末算定価額	7,410百万円
	土地価格(構成割合)	2,361百万円(36.3%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)	4,139百万円(63.7%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地	千葉県野田市西三ヶ尾字溜台340番13 他
	面積	26,551.63㎡
	用途地域	工業専用地域
	所有・それ以外の別	所有権
	立地条件	本物件を物流施設立地の見地から捉えると、首都圏の主要環状線である国道16号線を利用することにより、千葉県のみならず埼玉県、東京都を含めた全方位を配送ルートとして捉えることができます。また、本物件は柏ICより約5kmとアクセスが良好であり、常磐自動車道・柏ICから三郷Jctを経由して東京外環自動車道、首都高速道路への乗り入れも可能であるため、首都圏全域及び北関東を見据えた広域管轄拠点としても考えることができます。加えて、本物件は、南部工業団地内に立地しており物流施設を24時間体制で稼働することも可能です。
建 物	構造と階数	鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根4階建
	建築時期	平成18年3月17日
	延床面積	38,828.10㎡
	種類	倉庫
	所有・それ以外の別	所有権
土 壌	土壌調査会社	ランドソリューション株式会社
	該当事項	本物件の所在する土地における土壌調査結果より、本件建物下の一部に鉛含有量の土壌汚染対策法指定基準値を超える汚染土壌の存在が確認されています。ただし、建物により人への暴露経路が遮断された現状が維持される限り、人体への健康被害が生じるおそれはないとされています。なお、信託契約上、本件土地に関する当初委託者である大和ハウス工業株式会社は、当該汚染土壌について、瑕疵担保責任を負わないこととされています。
賃貸借概況
期末テナント数		2	期末総賃貸可能面積	38,828.10㎡
期末入居率		100.0%	期末総賃貸面積	38,828.10㎡
プロパティ・マネジメント会社		日本管財株式会社	主要なテナント	三菱商事ロジスティクス株式会社、三菱電機ロジスティクス株式会社
契約更改・改定: 本物件については、2つの定期建物賃貸借契約が締結されており、契約の更改・改定については以下の通りです。 <三菱商事ロジスティクス株式会社との賃貸借契約>・本契約は、期間10年の定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了後の更新はできません。 ・賃料改定は、5年毎に行うものとされており、その改定率は、名目GDPの変動率に連動して決定するものとされています。 <三菱電機ロジスティクス株式会社との賃貸借契約>・本契約は、期間5年の定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了後の更新はできません。 ・賃料改定は、賃貸借開始日から3年が経過した日に行うものとされており、その改定率は、名目GDPの変動率に連動して決定するものとされています。ただし、改定後の賃料が周辺の物流センターに係る賃料相場から著しく乖離することとなる場合には、賃貸人及び賃借人は改定後の賃料につき改定期日までに協議するものとされています。

その他事項: 本物件については、2つの定期建物賃貸借契約が締結されており、いずれも原則として、期間中の解約申入れはできないこととされていますが、以下の特約があり、一定の場合には、賃借人からの解約申入れが可能です。 <三菱商事ロジスティクス株式会社との賃貸借契約>・賃借人は、6か月以上前に賃貸人に対し書面により通知し、かつ、(a)当該書面に記載される本契約の終了希望日から期間満了日までの期間に相当する賃料相当額又は(b)終了希望日における敷金全額に終了希望日における月額賃料の2か年分相当額を加えた金額、の何れか低い方の金額を、終了希望日までに支払うことにより、解約することができるものとされています。 <三菱電機ロジスティクス株式会社>・賃借人は、6か月以上前に賃貸人に対し書面により通知し、かつ、(a)当該書面に記載される本契約の終了希望日から期間満了日までの期間に相当する賃料相当額又は(b)終了希望日における敷金全額(6か月分の賃料相当額)に終了希望日における月額賃料の2か年分相当額を加えた金額、の何れか低い方の金額を、終了希望日までに支払うことにより、解約することができるものとされています。また、前記にかかわらず、賃貸借開始日から2年6か月経過後の日の6か月以上前に賃貸人に書面により通知し、かつ、賃貸借開始日から2年6か月経過後の日における敷金全額(6か月分の賃料相当額)を賃貸借開始日から2年6か月経過後の日までに支払うことにより、賃貸借開始日から2年6か月経過後の日に解約することができるものとされています。
担保設定の有無		-
特記 事項	本件土地と南側道路との間には水路が介在するため、水路の占用許可を取得することで接道要件を満たしています。

L-5 IIF新砂ロジスティクスセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
取得年月日			平成19年10月19日	信託期間満了日	平成27年12月31日
取得価格			5,300百万円	期末算定価額	6,400百万円
	土地価格(構成割合)		4,833百万円(91.2%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		466百万円(8.8%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		東京都江東区新砂三丁目2458番5
	面積		15,615.00㎡
	用途地域		工業専用地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件を物流施設立地の視点から捉えると、新木場を中心に首都高速ICへのアクセスが可能で広域管轄の物流施設ニーズが期待できますが、東京都心を見据えた配送拠点としての位置付けも強いと考えられます。また、本物件周辺のように大半が工業専用地域に指定されている地域は、物流企業にとっての利便性の維持が可能なことから、物件の希少性は高いと評価できます。 また、雇用確保の面においては、最寄駅から徒歩圏内にあることや、本物件周辺の工業専用地域を除けばマンション等の住宅も多くみられることから、比較的容易であると考えられます。
建 物	構造と階数		本棟:鉄骨造陸屋根亜鉛メッキ鋼板葺3階建 附属建物:鉄骨造陸屋根平家建
	建築時期		平成10年6月12日
	延床面積		本棟:5,620.97㎡ 附属建物:120.78㎡
	種類		本棟:荷捌所、事務所 附属建物:休憩所
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査会社		株式会社イー・アール・エス
	該当事項		該当事項はありません。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	5,741.75㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	5,741.75㎡
プロパティ・マネジメント会社			三井不動産ビルマネジメント株式会社	主要なテナント	佐川急便株式会社
契約更改・改定: ・本契約は、期間20年の普通借家契約であり、原則として賃貸借期間の満了と同時に終了します。 ・賃料は、賃貸借開始後満3年経過毎に値上げ前賃料に3%を乗じた金額を値上げすることができるものとされています。ただし、経済事情に著しい変動があった場合には、3%を超える値上げをすることができ、また、公租公課、周辺の地価・賃料、その他経済情勢に著しい変動があった場合には、3年を経過せずとも賃料の値上げをすることができるものとされています。
その他事項: ・賃借人は、賃料の前渡金として310,000,000円を支払済みであり、当該金額は、賃貸借期間中の賃料に毎月1,292,000円(端数最終月調整)充当されるものとされています(平成25年12月末日現在の残高は73,785,058円(消費税込))。 ・本契約は、賃貸人又は賃借人が、6か月前に相手方に対して書面にて通知することで、解約することができるものとされています。ただし、賃借人が賃貸借期間中に期間内解約をする場合、賃借人は、賃貸人の事業廃止に伴う補償金として、保証金残金及び前渡金残金を没収され、かつ解約時の賃貸人の簿価における建物価格、更に本物件の引渡日より5年以内に解約の場合は15億円、5年を超えて10年以内に解約の場合は10億円を損害金として賃貸人にそれぞれ支払うものとされています。また、賃貸人が賃貸借期間中に期間内解約をする場合、賃貸人は、賃借人が本物件の明渡し完了後、保証金残額と前渡金精算残金を賃借人に返還し、かつ解約時の賃借人の簿価における建物に賃借人が設置した設備にかかわる投資資金を支払うものとし、更に引渡日より5年以内に解約の場合は15億円、5年を超えて10年以内に解約の場合は10億円を損害金としてそれぞれ賃借人に支払うものとされています。なお、引渡日より11年目以降の解約の場合には賃貸人及び賃借人共に相手方に対し損害金支払義務はないものとされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

L-6 IIF厚木ロジスティクスセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
取得年月日			平成19年10月19日	信託期間満了日	平成27年12月31日
取得価格			2,100百万円	期末算定価額	2,000百万円
	土地価格(構成割合)		834百万円(39.7%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		1,266百万円(60.3%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		神奈川県厚木市長谷字依胡田6番19 他
	面積		5,648.48㎡
	用途地域		準工業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件の存する厚木エリアは、東名高速道路、国道246号線により東京西部の中心部及び川崎・横浜の中心部への配送とともに、国道129号線により八王子の消費地への配送も可能な広域管轄拠点といえます。加えて中部・近畿方面と首都圏中心部の中継拠点としても機能しており、物流拠点としてのポテンシャルは高いエリアです。 本物件の周辺環境としては、物流施設が集積していることにより物流施設の一定の運営利便性を備え、最寄ICである厚木ICまで3kmとアクセスも良好です。 また、最寄駅からは徒歩圏外ですが、本物件周辺の厚木エリアでは自動車やバスでの通勤も多く、従業員確保も十分可能であると考えられます。
建 物	構造と階数		鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺4階建
	建築時期		平成17年1月31日
	延床面積		10,076.58㎡
	種類		倉庫
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査会社		株式会社イー・アール・エス
	該当事項		該当事項はありません。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	10,959.68㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	10,959.68㎡
プロパティ・マネジメント会社			三井不動産ビルマネジメント株式会社	主要なテナント	株式会社富士ロジテック
契約更改・改定: ・本契約は、期間5年の定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了後の更新はできません。 ・賃料改定は、賃貸借期間中できないものとされています。
その他事項: 該当事項はありません。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

L-7 IIF越谷ロジスティクスセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
取得年月日			平成19年10月19日	信託期間満了日	平成29年11月30日
取得価格			2,000百万円	期末算定価額	2,420百万円
	土地価格(構成割合)		1,554百万円(77.7%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		446百万円(22.3%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		埼玉県越谷市流通団地四丁目1番1
	面積		8,581.86㎡
	用途地域		準工業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、東京外環自動車道・草加ICから約6km、日光街道まで至近の距離にあり、主要道路へのアクセスが良好です。日光街道からは、東京都心へアクセスすることができ、同街道と交差する国道298号線(東京外環自動車道併走)及び環状7号線を利用して東京都心を幅広く内陸からカバーできます。また、最寄の草加ICからは東北自動車道、常磐自動車道に接続可能であり、関東圏及び東北地域を含めた拠点としての機能も期待できます。 また本物件は、物流会社やメーカーの配送センターが数多く立地する越谷流通団地内にあるため、物流施設運営が24時間可能であり、越谷流通団地の周辺には住宅地もあることから、労働力の確保も期待でき、物流業務に適した周辺環境を有します。
建 物	構造と階数		鉄筋コンクリート・鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺3階建
	建築時期		昭和60年9月30日
	延床面積		9,688.47㎡
	種類		倉庫、事務所
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査会社		株式会社イー・アール・エス
	該当事項		該当事項はありません。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	10,113.50㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	10,113.50㎡
プロパティ・マネジメント会社			日本管財株式会社	主要なテナント	株式会社ツカサ
契約更改・改定: ・本契約は、期間10年の定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了後の更新はできません。 ・賃料改定は、賃貸借期間中できないものとされています。
その他事項: ・本契約は、原則として賃貸借期間中に解約することはできません。ただし、賃借人は平成30年1月1日の12か月以上前までに賃貸人に対して書面により通知することで、平成30年1月1日をもって本契約を解約することができるものとされていますが、賃借人が上記に従い本契約を解約することなく平成30年1月1日を経過した場合には、以後賃借人は賃貸借期間中に本契約を解約することはできません。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

L-8 IIF西宮ロジスティクスセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
取得年月日			平成19年10月19日	信託期間満了日	平成27年12月31日
取得価格			1,300百万円	期末算定価額	1,620百万円
	土地価格(構成割合)		898百万円(69.1%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		401百万円(30.9%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		兵庫県西宮市西宮浜一丁目2番
	面積		9,997.84㎡
	用途地域		準工業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、阪神高速湾岸線の西宮浜出入口へ近接しており、大阪港・神戸港という2大港湾に加えて、大阪国際空港等を利用できるため、多様な貨物取扱が期待できる立地といえます。また、本物件周辺は、湾岸部にありながらも臨港地区に指定されておらず、取扱貨物等の制限が課されていないため、大阪港・神戸港等の臨港地区に指定された主要倉庫集積地に代替する物流用地として評価されうる可能性があります。 また、雇用確保の面においては、西宮市の湾岸部に位置しているため、最寄駅から徒歩圏外ですが、周辺の居住者が自動車やバスを移動手段とすることで、雇用確保も十分可能といえます。
建 物	構造と階数		本棟:鉄骨造アルミニウム板葺5階建 附属建物:鉄骨造アルミニウム板葺平家建
	建築時期		平成9年5月15日
	延床面積		本棟:10,608.00㎡ 附属建物:9.00㎡
	種類		本棟:倉庫・事務所 附属建物:機械室・便所
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査会社		株式会社イー・アール・エス
	該当事項		該当事項はありません。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	10,608.00㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	10,608.00㎡
プロパティ・マネジメント会社			日本管財株式会社	主要なテナント	鈴與株式会社
契約更改・改定: ・本契約は、期間20年の定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了後の更新はできません。 ・賃料改定は、経済情勢、近隣賃料相場等に著しい変動があった等により、賃料が不相当になった場合に、賃貸人及び賃借人両者協議の上、これを合意により改定することができるものとされています。「著しい変動があった」か否かの判断基準としては、前回の賃料改訂日(初回は本契約締結日とする。)が属する年度のGNP(又は賃貸人と賃借人の間で別途合意するその他の客観的な指標)と当該時点が属する年度のそれとを比較してその差が5%以上に至った場合を目安とするものとされています。 ・なお、平成25年9月1日以降について、年間賃料(消費税別)を119,371,824円に、敷金を89,528,868円に変更する旨の合意がなされています。
その他事項: ・本契約は、原則として賃貸借期間中に解約することはできませんが、賃借人は、平成33年8月末日の6か月以上前に賃貸人に対して書面により通知することで平成33年8月末日に、本契約を終了させることができるものとされています。ただし、かかる解約をする場合、賃借人は、敷金全額(9か月分の賃料相当額)の返還請求権を放棄するものとされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		・北側隣地(1番4)との境界につき、本物件の一部であるコンクリート塀が越境していますが、境界確認書が締結されていません。 ・本投資法人は、有限会社エム・シー清水が、本物件の信託受託者である三菱UFJ信託銀行株式会社及び鈴與株式会社との間で締結している優先交渉に関する覚書の当事者たる地位を承継しました。本覚書に基づき、本投資法人が本物件又は本物件に関する受益権を第三者に譲渡することを希望する場合、鈴與株式会社に優先交渉権が与えられており、本投資法人は、一定期間、鈴與株式会社のみと売買契約締結に向けて誠実に交渉することが義務づけられることになります。

L-9 IIF習志野ロジスティクスセンター(底地)
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産	信託受託者	―
取得年月日			平成22年2月16日	信託期間満了日	―
取得価格			1,190百万円	期末算定価額	2,240百万円
	土地価格(構成割合)		1,190百万円(100.0%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		―	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		千葉県習志野市茜浜三丁目34番9
	面積		19,834.00㎡
	用途地域		工業専用地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件の存する習志野エリアは、消費地への交通利便性が高い立地特性から、大手物流会社や数多くのメーカーの都内及び首都圏向けの大型配送拠点が集積しています。本物件は、その中でも、東関東自動車道・湾岸習志野ICや京葉道路・花輪IC、幕張ICなどの主要幹線道路へのアクセスに優れ、また、羽田空港及び成田空港の中間地点に位置する一方で都内に近接するなど、都心部及び首都圏全域の広範囲をカバーできる大型物流配送拠点立地として優位性の高い土地です。本物件の近隣には大型物流施設等が集積しており将来的な住宅化の懸念がない一方で、最寄駅であるJR京葉線「新習志野駅」からバスで通勤可能であり、労働力確保の観点からも物流業務運営上良好な環境にあります。
建 物 (注1)	構造と階数		―
	建築時期		―
	延床面積		―
	種類		―
	所有・それ以外の別		―
土 壌	土壌調査		ランドソリューション株式会社
	該当事項		本物件の所在する土地における土壌調査結果より、本件土地には自然的原因に由来する可能性が高いと判断される有害物質が土壌汚染対策法の指定基準値を超過して検出されていますが、この基準超過は本件土地の表層土壌が東京湾の埈湈土による埋立地に起因するものであり、敷地内のほとんどが舗装され、飲用井戸もないことから、直接摂取による健康被害を生じる可能性は小さいことを確認済みです。
賃貸借概況
期末テナント数			1(注2)	期末総賃貸可能面積	19,834.71㎡(土地)
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	19,834.71㎡(土地)
プロパティ・マネジメント会社			シービーアールイー株式会社	主要なテナント	鹿島リース株式会社、JA 三井リース建物株式会社(共同借地人)(注2)
契約更改・改定: ・本契約は、期間20年の事業用借地契約であり、契約期間満了後の更新はできません。 ・賃料改定は、賃貸借開始日から満3年毎に改定するものとされており、改定に際しては公租公課などを勘案のうえ、賃貸人及び賃借人協議の上、決定するものとされています。ただし、経済情勢などに著しい変動が生じたときは、賃料改定について別途協議することができるものとされています。
その他事項: ・本契約は、原則として借地期間中に解約することはできません。 ・借地期間が満了した場合において、本件土地上に本件建物が現存するときは、引き続き事業用借地権設定契約を締結することについて、賃貸人と賃借人の間で協議することができるものとされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

(注1) 本投資法人の保有資産ではありません。
(注2) 鹿島リース株式会社及びJA三井リース建物株式会社が共同借地人となっており、両者をあわせて1社と記載しています。

L-10 IIF 習志野ロジスティクスセンターⅡ(底地)
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
取得年月日			平成23年4月28日	信託期間満了日	平成32年12月31日
取得価格			3,350百万円	期末算定価額	4,220百万円
	土地価格(構成割合)		3,350百万円(100.0%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		―	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		千葉県習志野市茜浜三丁目34番1
	面積		58,070.00㎡
	用途地域		工業専用地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件の存する習志野エリアは、消費地への交通利便性が高い立地特性から、大手物流会社や数多くのメーカーの都内及び首都圏向けの大型配送拠点が集積しています。本物件は、その中でも、東関東自動車道・湾岸習志野ICや京葉道路・花輪IC、幕張ICなどの主要幹線道路へのアクセスに優れ、また、羽田空港及び成田空港の中間地点に位置する一方で都内に近接するなど、都心部及び首都圏全域の広範囲をカバーできる大型物流配送拠点立地として優位性の高い土地です。本物件の近隣には大型物流施設等が集積しており将来的な住宅化の懸念がない一方で、最寄駅であるJR京葉線「新習志野駅」からバスで通勤可能であり、労働力確保の観点からも物流業務運営上良好な環境にあります。
建 物 (注1)	構造と階数		―
	建築時期		―
	延床面積		―
	種類		―
	所有・それ以外の別		―
土 壌	土壌調査		ランドソリューション株式会社
	該当事項		本物件周辺一帯は、同一の東京湾の浚渫土による埋立地であるため自然的原因による「ふっ素」の土壌溶出量が基準を超過する可能性が考えられますが、本物件には飲用井戸がないため、健康被害を生じる可能性は小さく、本物件に土壌汚染リスクが存在する可能性が小さいと考えられることを確認済みです。なお、信託契約上、当初委託者であるサッポロビール株式会社は、土壌汚染についての瑕疵担保責任を負わないものとされています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	58,070.00㎡(土地)
期末入居率			100%	期末総賃貸面積	58,070.00㎡(土地)
プロパティ・マネジメント会社			シービーアールイー株式会社	主要なテナント	三菱UFJ信託銀行株式会社(注2)
契約更改・改定: ・本契約は事業用定期借地権設定契約であり、賃貸借期間満了後の更新はできません。 ・賃料は、再開発を行う場合又は本物件上に建築物等を建築する場合若しくは現行建物を増改築する場合において、賃貸人と賃借人の間で賃料改定につき別途合意された場合を除き、契約期間中一定であり、賃料改定は行われないものとされています。 ・再開発を行う場合には、再開発後、賃借人が事業用施設の稼動を開始する日又は賃貸人と賃借人の間で協議の上で定める事業用施設使用開始日以降の特定の日以降の月額賃料については、事業用施設の建設に要した費用、事業用施設から生じることが見込まれる収益等の諸事情を勘案し、賃貸人と賃借人の間で別途合意に達した場合に限り、当該合意に従って、当該合意により定めた日から変更するものとされています。
その他事項: 該当事項はありません。
担保設定の有無			-
特記 事項		・本物件北東側公有水面との境界につき境界確認書が締結されていませんが、サッポロビール株式会社の費用負担により対応する予定です。

(注1) 本投資法人の保有資産ではありません。
(注2) 本物件上に存する建物は三菱UFJ信託銀行株式会社を受託者として信託されているため、賃借人は三菱UFJ信託銀行株式会社ですが、本物件上に存する建物のエンドテナントは異なります。

L-11 IIF 厚木ロジスティクスセンターⅡ
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産	信託受託者	―
取得年月日			平成23年3月22日	信託期間満了日	―
取得価格			3,100百万円	期末算定価額	3,480百万円
	土地価格(構成割合)		1,890百万円(61.0%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		1,210百万円(39.0%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		神奈川県厚木市船子字北谷602番9
	面積		11,599.65㎡
	用途地域		準工業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		東名高速道路厚木IC周辺地域は、東京西部・川崎・横浜の中心部への配送に加え多摩地区への配送も可能な広域管轄拠点といえ、中部・近畿方面と首都圏中心部の中継地点、西の玄関口としても機能しています。港湾部に比し低廉な賃料水準であり、大型物件も他の地域に比べ多く、精密機器を扱う企業等が東名高速道路厚木IC 周辺に大型拠点を構えています。本物件は東名高速道路厚木ICから車で約5分の位置に所在し、幹線道路へのアクセスも良く、物流拠点としてのポテンシャルが高いエリアに所在しています。
建 物	構造と階数		本棟:鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根6階建 附属建物1:鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建 附属建物2:鉄筋コンクリート造陸屋根平家建
	建築時期		平成4年10月28日、平成21年7月27日増築
	延床面積		22,068.60㎡
	種類		本棟:倉庫・事務所 附属建物1:守衛室 附属建物2:ゴミ置場
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査		ランドソリューション株式会社
	該当事項		対象土地には六価クロム(土壌溶出量基準超過、土壌含有量基準適合)を含む汚染土壌が存在しますが、平面範囲、深度とも局所的であり、埋土の一部に由来するものと確認されています。また、現在の土地利用状況において汚染物質の拡散可能性は極めて小さく、人の健康被害を生じる可能性は小さいものと確認されています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	20,661.13㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	20,661.13㎡
プロパティ・マネジメント会社			三井不動産ビルマネジメント株式会社	主要なテナント	サン都市建物株式会社
契約更改・改定: ・本契約は、期間10年の普通借家契約であり、賃貸借期間満了の6か月前までに賃貸人又は賃借人が相手方に何らの意思表示をもしないときは、同一条件をもって更に5年間延長するものとされています。 ・賃料改定は、原則として3年経過毎とし、公租公課、諸物価、近隣の賃料との比較等経済情勢の変動を勘案のうえ、協議のうえ改定することができるものとされています。
その他事項: ・賃貸人は6か月前までに文書で解約の申入れをすることによって、賃借人は6か月前までに文書で解約の申入れをするか、その申入れに代えて6か月分の賃料相当額を支払うことによって、それぞれ本契約を解約することができるものとされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

L-12 IIF 横浜都筑ロジスティクスセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
取得年月日			平成23年3月18日	信託期間満了日	平成27年12月27日
取得価格			2,350百万円	期末算定価額	2,840百万円
	土地価格(構成割合)		1,580百万円(67.2%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		770百万円(32.8%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		神奈川県横浜市都筑区川向町字南耕地747番1 他
	面積		5,088.48㎡
	用途地域		工業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、第三京浜道路港北ICから至近の位置に所在しており、横浜内陸エリアでは数少ない物流エリアの一つです。飲食料品、化粧品、医療関係などの消費地近郊型の物流ニーズや、近隣の精密機械メーカーの生産物流ニーズにも対応できる立地であり、商業施設や住宅の開発が進み物流適地が減少する中、希少性も高く、テナントの需給も安定しています。
建 物	構造と階数		鉄骨・鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葺5階建
	建築時期		平成10年9月16日
	延床面積		9,562.26㎡
	種類		倉庫
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査		株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項		対象土地の土地利用に伴う土壌汚染が存在する可能性は小さいと確認されています。また、隣接地及び周辺地からのもらい汚染の影響が懸念されるものの、もらい汚染による有害物質の直接摂取による健康への影響はなく、また地下水飲用もないため、地下水摂取による健康影響も考えにくいとされています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	9,464.03㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	9,464.03㎡
プロパティ・マネジメント会社			三井不動産ビルマネジメント株式会社	主要なテナント	東京ロジファクトリー株式会社
契約更改・改定: ・本契約は、期間15年の定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了後の更新はできません。 ・賃貸借期間中、賃料の改定は行わないものとされています。ただし、賃料相場又は金融環境の著しい変化等の賃貸人及び賃借人双方にとって不合理な事由が生じた場合には、引渡日の5年後の応当日前日及びその後の5年毎の応当日前日までに協議の上賃料を改定することができるものとされています。
その他事項: ・本契約は、引渡日から10年間(以下「解約不可期間」といいます。)は解約することができないものとされていますが、11年目以降は相手方への6か月前の書面の通知により解約をすることができるものとされています。ただし、賃借人は賃貸人に対して、解約時から解約不可期間満了時までの期間に対応する賃料相当額(解約時における賃料を基礎として算定します。)を支払うことにより、本契約を解約することができるものとされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

L-13 IIF さいたまロジスティクスセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
取得年月日			平成23年3月24日	信託期間満了日	平成29年12月31日
取得価格			1,490百万円	期末算定価額	1,820百万円
	土地価格(構成割合)		634百万円(42.6%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		856百万円(57.4%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		埼玉県さいたま市北区吉野町一丁目398番3 他
	面積		4,545.49㎡
	用途地域		工業専用地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		首都圏の環状線である国道16号線へのアクセスが良好で、埼玉県を縦断する国道17号線へのアクセスも良好です。東北自動車道と関越自動車道の中間に位置することから、両高速道路から広域へアクセスすることも容易です。また、「大宮駅」まで車で15分弱でアクセスでき、さいたま市内では有数の好立地です。周辺の居住者も多い上、最寄り駅からも徒歩圏であり、雇用の確保の面でも有利と考えられます。
建 物	構造と階数		倉庫棟:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根4階建 事務所棟:鉄骨造陸屋根3階建
	建築時期		平成元年12月19日
	延床面積		8,610.44㎡
	種類		倉庫・事務所
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査		株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項		対象地の土地利用に伴う土壌汚染が存在する可能性は小さいものと確認されています。また、隣接地及び周辺地からの汚染の影響が懸念されるものの、地下水上流側の工場に対する過去の聞き取り調査結果に基づくと、もらい汚染の可能性は小さいものと確認されています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	8,995.00㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	8,995.00㎡
プロパティ・マネジメント会社			シービーアールイー株式会社	主要なテナント	株式会社MMコーポレーション
契約更改・改定: ・本契約は、期間7年6か月の普通借家契約であり、賃貸借期間満了の12か月前までに賃貸人又は賃借人が何らの意思表示をもしないときは、本契約は更に1年間更新されるものとされています。 ・現行賃料の有効期限は平成26年11月30日までであり、有効期限6か月前までに新賃料を協議の上定めるものとされています。
その他事項: ・本契約は、12か月前までに相手方に対して書面により通知するか、12か月分の賃料相当額を支払うことによって解約することができるものとされています。ただし、平成26年11月30日までに解約した場合、違約金として平成26年11月30日までの賃料相当額の50%又は12か月分の賃料相当額のいずれか大きい金額を支払うものとされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

L-14 IIF 名古屋ロジスティクスセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産	信託受託者	―
取得年月日			平成23年3月14日	信託期間満了日	―
取得価格			1,050百万円	期末算定価額	1,160百万円
	土地価格(構成割合)		817百万円(77.8%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		233百万円(22.2%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		愛知県名古屋市中川区柳田町二丁目34番 他
	面積		8,321.51㎡
	用途地域		準工業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、JR「名古屋駅」から約6kmと名古屋市中心部へは非常に近く、港湾や高速道路ICなどの多様な物流インフラへの近接性を備えた、物流運営上リードタイム短縮に貢献する利便性の高い立地に所在します。名古屋高速道路黄金IC、千音寺IC、東名阪自動車道大治南ICへはいずれも車で約15分圏の距離に位置し、周辺都市部への広域配送も可能な立地といえます。周辺エリアでは中小倉庫・工場等の立地は見られますが、1,000坪以上クラスの中大型倉庫は自社利用の事業所などに限定されており、大型用地の希少性が高いといえます。
建 物	構造と階数		本棟:鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建 附属建物:鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
	建築時期		平成2年4月11日
	延床面積		8,721.01㎡
	種類		本棟:事務所・倉庫 附属建物:ポンプ室
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査		株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項		対象地の土地利用に伴う土壌汚染が存在する可能性は小さいものと確認されています。また、隣接地及び周辺地からの汚染の影響が懸念されるものの、地下水上流側の町工場の建築年代が比較的新しいこと、対象地までの距離を勘案すれば、もらい汚染の可能性は小さいものと推測されています。
賃貸借概況(注)
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	8,721.01㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	8,721.01㎡
プロパティ・マネジメント会社			日本管財株式会社	主要なテナント	DHLサプライチェーン株式会社
契約更改・改定: ・本契約は、期間3年の定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了後の更新はできません。 ・賃料改定は、賃貸借期間中行わないものとされています。
その他事項: ・本契約は、賃貸借期間中は解約することができないものとされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

(注) 平成26年3月13日に契約期間満了となった賃貸借契約の概況を記載しています。
なお、平成26年2月13日付で平成26年3月13日に賃貸借契約が終了すること、明渡期限を平成26年6月13日まで猶予とすること及び明渡日まで損害金として平成26年3月13日時点の賃料の倍額に相当する金額の支払を受けることを内容とする確認書をDHLサプライチェーン株式会社との間で締結しました。

L-15 IIF 厚木ロジスティクスセンターⅢ
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	みずほ信託銀行株式会社
取得年月日			平成24年3月7日	信託期間満了日	平成28年10月27日
取得価格			2,290百万円	期末算定価額	2,690百万円
	土地価格(構成割合)		1,662百万円(72.6%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		627百万円(27.4%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		神奈川県厚木市上依知字上ノ原3007番7
	面積		17,415.20㎡
	用途地域		工業専用地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、神奈川県内陸部最大規模の面積を誇る神奈川県内陸工業団地に立地しており、24時間365日稼働を実現できる環境です。本物件周辺は、八王子を始めとした東京都西部及び川崎・横浜などの大規模消費地への配送が可能な広域管轄拠点として評価でき、また、東名高速道路厚木ICを利用して中部・近畿方面と首都圏中心部の中継地点としても機能します。さらに、圏央道の開通後は相模原愛川ICが本施設から約1㎞の距離に開設され、東名高速道路、中央高速道路及び関越自動車道等へのアクセスが向上し、配送エリアが広域化することにより戦略的立地としての優位性が更に高まることが期待されます。
建 物	構造と階数		本棟:鉄骨・鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葺陸屋根3階建 附属建物:鉄筋コンクリート造陸屋根平家建
	建築時期		昭和56年10月23日、平成12年8月22日増築
	延床面積		16,470.24㎡
	種類		本棟:倉庫・荷捌所 附属建物:守衛所
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査		ランドソリューション株式会社
	該当事項		対象地に土壌汚染リスクが存在する可能性は小さいと考えられるとされています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	16,584.64㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	16,584.64㎡
プロパティ・マネジメント会社			日本管財株式会社	主要なテナント	東京ロジファクトリー株式会社
契約更改・改定: ・賃借人は、借地借家法第32条の規定にかかわらず、本賃貸借契約期間中は賃料の減額の請求をしないものとされています。 ・賃貸人及び賃借人は、賃貸借開始(平成23年10月27日)から2年の経過以後において、本件建物の賃料の改定について協議を行うことができ、賃貸人及び賃借人が合意した場合は本件建物の賃料を改定することができます。ただし、いかなる場合であっても、本賃貸借契約締結時点の月額賃料を下回ることとなる賃料の改定を行うことができないとされています。 ・本賃貸借契約は中途解約できません。ただし、賃借人は残存期間の全賃料を支払うことにより、中途解約することができます。
その他事項: ・賃借人は賃貸人に対して解約時点から契約満了時点までの賃料相当額(残存期間が6か月未満の時は6か月の賃料相当額)を支払うことにより、本賃貸借契約の中途解約をすることができるものとされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

L-16 IIF 川口ロジスティクスセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産	信託受託者	-
取得年月日			平成24年12月25日	信託期間満了日	-
取得価格			1,770百万円	期末算定価額	2,900百万円
	土地価格(構成割合)		1,509百万円(85.3%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		260百万円(14.7%)	不動産鑑定評価機関	シービーアールイー株式会社
土 地	所在地		埼玉県川口市緑町4829番 他
	面積		7,397.22㎡(注1)
	用途地域		工業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、都心から約15㎞圏の埼玉県南部に位置しています。高速アクセスとしては、首都高速5号池袋線、首都高速川口線、東京外環自動車道、国道17号線が利用可能であり、首都圏主要エリア及び全国主要都市へのアクセスも良好です。近接する国道17号線からは、東京都心部へ比較的短いリードタイムでアクセスすることができ、交差する環状7号線や国道298号線を利用することで都内北部及び埼玉県南部の広域エリアをカバーすることが可能です。また本物件は、物流施設や工場等が集積した工業地域に所在しているため、24時間365日の業務も可能です。最寄駅(JR埼京線「戸田公園駅」、JR京浜東北線「西川口駅」・「川口駅」)からは、バスの利用ができ、本物件の周囲に住宅地が広がっていることから雇用確保も安定的に見込め、物流施設運営に適した立地環境を有しています。
建 物	構造と階数		鉄骨造陸屋根6階建
	建築時期		平成14年4月19日
	延床面積		11,705.02㎡
	種類		冷蔵倉庫・事務所
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査		株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項		対象地においては、土壌汚染の可能性は小さいとされています。
賃貸借概況(注2)
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	11,705.02㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	11,705.02㎡
プロパティ・マネジメント会社			シービーアールイー株式会社	主要なテナント	明治ロジテック株式会社
契約更改・改定: ・本賃貸借契約は、定期建物賃貸借であり本賃貸借契約の更新はされないものとされていますが、賃借人が新たな定期建物賃貸借契約の締結を望む場合は、賃貸借契約終了日の1年前までに再契約の締結について賃貸人と協議し、合意した場合は賃貸借契約終了日の6か月前までに再契約を締結することができるとされています。この場合、賃料は現行賃料を下限として協議することとされており、再契約の賃料及び期間以外の条件については、賃貸人及び賃借人が別途合意した場合を除き、本賃貸借契約と同一内容とするとされています。 ・本賃貸借契約は賃料の改定を行わないものとされています。
その他事項: 該当事項はありません。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

(注1) 本物件の土地の一部は、河川保全区域内に位置しています。
(注2) 賃借人は、平成25年6月30日までに書面にて賃貸人に通知することにより、平成26年6月30日から平成26年12月31日の間で、賃借人が希望する日をもって本賃貸借契約を終了させることができますが、本賃貸借契約は、かかる条項に基づく賃借人の申入れにより平成26年6月30日付で終了します。

L-17 IIF神戸ロジスティクスセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
取得年月日			平成25年2月7日	信託期間満了日	平成35年2月28日
取得価格			5,193百万円	期末算定価額	6,030百万円
	土地価格(構成割合)		3,399百万円(65.5%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		1,793百万円(34.5%)	不動産鑑定評価機関	シービーアールイー株式会社
土 地	所在地		兵庫県神戸市灘区摩耶埠頭2番10 他
	面積		40,486.00㎡(注)
	用途地域		準工業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、摩耶埠頭(約103haの人工島)に位置し、神戸港を間近に臨み、神戸空港へのアクセスも容易な立地です。 また本物件は、神戸市の中心市街地に近く、国道43号線、阪神高速3号神戸線「摩耶IC」、港湾幹線道路「摩耶埠頭IC」から近接、阪神エリアを広くカバーできるエリアに立地しています。 神戸市中心部のターミナル駅「三宮駅」よりの巡回バスが5～6分間隔で運行しており、安定的な雇用の確保が可能なエリアです。
建 物	構造と階数		本棟:鉄骨造合金メッキ鋼板葺2階建 附属建物:鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葺平家建(守衛所、便所)
	建築時期		平成13年1月23日、平成16年9月15日増築
	延床面積		39,567.74㎡
	種類		本棟:倉庫 附属建物:守衛所、便所
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査		株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項		対象地においては、土壌汚染の可能性は小さいとされています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	39,567.74㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	39,567.74㎡
プロパティ・マネジメント会社			シービーアールイー株式会社	主要なテナント	株式会社日新
契約更改・改定: ・賃貸借期間中、本契約は解約できないものとされています。ただし、賃借人が転借人との間で、転貸借契約を平成33年1月末日付で終了させる旨合意した場合は、平成32年7月末日までに賃貸人に対して解約申入れをすることができるものとされ、その場合、本契約は平成33年1月末日の経過により終了するものとされています。 ・賃借人は、平成35年10月1日から平成36年3月末日までの間に、更新の有無等について賃貸人に対して意向表明することとされており、当該意向表明を行なわなかった場合又は更新する旨の意向表明を行なった場合は、本契約は更に5年間更新され、その後も同様とするとされています。 ・賃料の改定は行わないものとされていますが、平成33年1月末日から期間満了日までの期間につき、転貸借契約における賃料、賃貸借期間その他の契約条件に変更が生じる場合には、賃貸人及び賃借人は、協議の上、平成33年1月末日から期間満了日までの期間に係る本物件の賃料、賃貸借期間その他の本契約の契約条件を改定することができるとされています。
その他事項: 該当事項はありません。
担保設定の有無			-
特記 事項		・株式会社日新(以下「売主」といいます。)は、本件土地の前所有者である神戸市との間で、売買契約の締結日(平成25年1月16日)から10年間、本件土地について、所有権の移転、地上権等の用益物権の設定、質権、抵当権等の担保物権の設定、賃貸借の設定又は使用貸借による権利の設定をしようとする場合には、神戸市の書面による承認を得ることを合意しており、信託受託者はその義務を承継しました。 ・売主は、本件土地の前所有者である神戸市との間で、売買契約の締結日(平成25年1月16日)から10年間、本件土地について、売買契約上の用途制限等の義務に違反した場合には、神戸市が本件土地を買い戻すことができることを合意しており、信託受託者はかかる合意を承継しました。

(注) 本物件は、臨港地区内に位置しています。

L-18 IIF東大阪ロジスティクスセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産	信託受託者	―
取得年月日			平成25年4月12日	信託期間満了日	―
取得価格			2,280百万円	期末算定価額	2,670百万円
	土地価格(構成割合)		1,723百万円(75.6%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		556百万円(24.4%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		大阪府東大阪市若江東町六丁目701番2 他
	面積		10,228.36㎡(注)
	用途地域		準工業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		大阪内陸部の希少な物流施設であり、大手食品メーカーの大阪エリア向け配送ハブ拠点及び機器保管倉庫として利用しています。 近畿自動車道と阪神高速が結節する交通の要衝であり、一大消費地である大阪市に隣接する東大阪市に立地、主要高速道路からのアクセスの良さから京都、奈良、和歌山の関西全域をカバーできる立地優位性を有しています。
建 物	構造と階数		鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺・陸屋根5階建
	建築時期		平成3年11月25日
	延床面積		20,247.86㎡
	種類		倉庫・事務所
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査		株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項		対象地において、平成20年に実施された土壌調査の結果、ふっ素(溶出量)による土壌汚染が確認されていますが、地下水においては、ふっ素の地下水基準は満たしているとされています。 既往調査の土壌において確認されたふっ素については、地下水汚染が生じておらず、地下水を経由した摂取経路が存在しておらず、部分的な調査ながらも含有量基準に適合する結果であることから、直接摂取による土壌汚染に起因する健康リスクが生じる可能性は小さいと考えるとされています。 土壌のふっ素溶出量基準超過の区画において、現に地下水汚染が生じておらず、地下水を経由しての拡散の可能性が小さいこと、浅層土壌から深度方向への浸透による拡散の可能性については、地表部がアスファルトで被覆されており、降雨の浸透を防いでいるため、降雨の浸透による拡散の可能性は低いと判断されることから、現状、汚染が拡散している可能性は低いと考えるとされています。 なお、取得にあたり本投資法人では、土壌汚染対策想定費用を考慮の上、取得価格を決定しています。
賃貸借概況
期末テナント数			2	期末総賃貸可能面積	20,461.73㎡
期末入居率			96.2%	期末総賃貸面積	19,860.83㎡
プロパティ・マネジメント会社			野村ビルマネジメント株式会社	主要なテナント	摂津倉庫株式会社、株式会社セガ・ロジスティクスサービス
契約更改・改定: <摂津倉庫株式会社>・賃貸借開始日から3年間については、賃料改定はできないものとされています。3年経過後については、以後2年毎に、物価の変動、公租公課の改定、その他経済情勢の著しい変動等の事情により、当該賃料が不適当と賃貸人及び賃借人が認められるに至った場合、双方協議の上、これを改定することができます。 <株式会社セガ・ロジスティクスサービス>・賃貸人は、本契約の更新時に賃料及び共益費を賃借人と協議の上、改定することができます。 ・上記にかかわらず賃貸人は、物価の変動、土地建物に対する公租公課その他経費の増加、近隣土地建物賃料の変動、その他経済事情の急激な変動等により賃料及び共益費が不相当となったと認めたときは、賃貸借期間中といえども賃借人と協議の上、これを改定することができます。 ・賃貸人又は賃借人は、賃貸借期間中に本契約を解約しようとするときは、解約日の6か月前までに相手方に予告しなければならないとされています。 ・賃借人は、上記予告に代え、貸室の明渡しを完了させ、かつ賃料及び共益費の6か月分相当額を支払うことにより本契約を即時に解約することができるとされています。
その他事項: 該当事項はありません。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

(注) 本物件の土地の一部は、河川保全区域内に位置しています。

L-19 IIF柏ロジスティクスセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産	信託受託者	―
取得年月日			平成25年2月4日	信託期間満了日	―
取得価格			1,810百万円	期末算定価額	2,400百万円
	土地価格(構成割合)		1,078百万円(59.6%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		731百万円(40.4%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		千葉県柏市鷲野谷字宮後原1027番1 他
	面積		13,553.47㎡
	用途地域		工業専用地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		首都圏の主要環状線である国道16号線沿いに位置する沼南工業団地内に立地し、隣接する風早工業団地とともに、大手物流企業の物流拠点が集積するエリアに位置しています。沼南工業団地は東京都心から40km圏に位置する物流エリアのひとつで、常磐自動車道と国道16号線が結節する「柏IC」周辺から12kmに位置しています。また国道16号線を北上することで埼玉方面に、南下すると東関東自動車道や千葉湾岸エリアにもアクセスが可能です。工業団地内に所在しているため、騒音等に対するクレームもなく、24時間稼働が可能な立地です。周辺環境をみると近隣エリアに戸建住宅もあることから安定的な雇用確保が可能です。
建 物	構造と階数		本棟:鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺3階建(倉庫) 軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき2階建(事務所) 附属建物:軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき2階建(事務所) 軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建(便所)
	建築時期		平成2年11月30日(倉庫)、平成20年12月10日(事務所)
	延床面積		17,379.78㎡
	種類		本棟:倉庫、事務所 附属建物:事務所、便所
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査		株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項		対象地の土地利用に伴う土壌汚染が存在する可能性は小さいとされています。なお、南側隣接地からのもらい汚染による影響が懸念されますが、もらい汚染による有害物質の直接摂取は考えにくく、また対象地における地下水飲用もないため地下水摂取による健康影響も考えにくいとされています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	17,373.53㎡
期末入居率			100%	期末総賃貸面積	17,373.53㎡
プロパティ・マネジメント会社			日本管財株式会社	主要なテナント	日本通運株式会社
契約更改・改定: 本契約期間中、賃料の額は改定しないものとされています。 なお、次の各号のいずれかに該当する場合には契約期間中であっても賃貸人から賃借人に対して賃料改定の協議を申し入れることができ、合意に至った場合には賃料を改定することができます(ただし、本契約締結時の賃料を下限とします。)。 ① 土地又は建物に対する公租公課の上昇その他経済事情の変動により賃料が著しく不相当となった場合 ② 近隣土地建物の賃料の上昇と比較して賃料が著しく不相当となった場合 ③ 賃借人の要望により建物若しくは貸室の改修・改造等があった場合
その他事項: 該当事項はありません。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

F-1 IIF戸塚テクノロジーセンター(底地)
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
取得年月日			平成22年3月31日	信託期間満了日	平成32年3月31日
取得価格			4,500百万円	期末算定価額	4,900百万円
	土地価格(構成割合)		4,500百万円(100.0%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		―	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		神奈川県横浜市戸塚区名瀬町字内久祢344番1 他
	面積		31,442.47㎡
	用途地域		第1種住居地域、第1種低層住居専用地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、国内大手建設会社である大成建設株式会社の唯一の技術センターであり、同社の高い技術力を支える基礎研究(先端材料・構造等)や各種実験・解析(地震・火災・風水環境等)が行われています。最寄駅であるJR横須賀線、JR湘南新宿ライン「東戸塚駅」からバスで約10分に位置し、同駅から同社本社所在地である「新宿駅」まで電車で約40分、各主要ターミナル駅までのアクセスも良く技術センターとして利便性の高い立地にあり、また周辺にはマンションや戸建住宅が立ち並ぶ住環境に優れた立地にあります。
建 物 (注1)	構造と階数		―
	建築時期		―
	延床面積		―
	種類		―
	所有・それ以外の別		―
土 壌 (注2)	土壌調査会社		ランドソリューション株式会社
	該当事項		本物件の所在する土地の一部区画(1,190㎡)において、賃借人が横浜市生活環境の保全等に関する条例に基づき調査を実施した結果、一部で四塩化炭素が土壌溶出量基準を超過して存在していることが確認されました。なお、地下水が不透水層と考えられる地層まで確認されていないこと、及び当該区画には飲用井戸はないことが確認されたことから、現状、当該区画において地下水経由の観点から当該基準超過土壌に起因する健康リスクが生じる可能性はないと考えられます。また、現状地下水が不透水層と考えられる地層まで確認されていないため、地下水汚染が拡大するおそれは想定しにくいことから、周辺の第三者の健康リスクに影響を及ぼす可能性は小さいと推定されます。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	31,442.47㎡(土地)
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	31,442.47㎡(土地)
プロパティ・マネジメント会社			シービーアールイー株式会社	主要なテナント	大成建設株式会社
契約更改・改定: ・本契約は、期間30年の事業用借地契約であり、契約期間満了後の更新はできませんが、賃貸人と賃借人の間の協議により合意に達した場合、公正証書により、本契約締結の日から50年未満の範囲での本契約の延長契約又は新たな事業用定期借地権設定契約を締結することができるものとされています。 ・賃料改定は、本契約締結日の15年後の応当日以降3年経過毎に、本件土地に対する租税その他の公課の増減、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときに、賃貸人及び賃借人は賃料の改定を請求することができるとされています。ただし、上記に限らず、著しい経済事情の変動があった場合には、本契約締結日の15年後の応当日以降の賃料の改定について協議することができるものとされています。
その他事項: ・賃借人は賃貸人に対し、本契約締結日の13年後の応当日までに通知することで本契約締結日の15年後の応当日に、また、本契約締結日の15年後から27年後の1年ごとの各応当日に、その2年後に本契約を解除する旨の通知をすることにより、解約することができるものとされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		・隣地との境界につき境界確認書が締結されていない部分があります。 ・本件土地の一部に送電線の架設及び架設保守等のための土地立入等を目的とした地役権が設定されています。

(注1) 本投資法人の保有資産ではありません。
(注2) 本件土地の一部区画において借地人である大成建設株式会社が新たな建物を建設するにあたり、横浜市生活環境の保全等に関する条例に基づく調査を実施したところ、一部から土壌汚染物質が検出されました。「土壌」は、これを受けて本資産運用会社が株式会社ランドソリューションから取得した見解を元に記載しています。なお、賃借人によると、土壌の入替により汚染物質は敷地から除去されたとのことです。
今後の対象区画の処理対策については、大成建設株式会社との事業用定期借地権設定契約による取り決めに則り、大成建設株式会社の責任と費用負担において、横浜市の指導に従い適切な対応を行います。

F-2 IIF横浜都筑テクノロジーセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産	信託受託者	―
取得年月日			平成22年12月21日	信託期間満了日	―
取得価格			1,100百万円	期末算定価額	1,270百万円
	土地価格(構成割合)		755百万円(68.6%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		345百万円(31.4%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		神奈川県横浜市都筑区北山田四丁目25番2
	面積		3,478.69㎡
	用途地域		準住居地域(一部第二種中高層住居専用地域)
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、ドイツに本社を置く「認証業務」業界最大手 テュフ ラインランド グループの日本法人であるテュフ ラインランド ジャパン株式会社の主要業務である製品・サービス等の認証業務に対する多種多様な試験設備を備えた施設です。最寄駅である横浜市営地下鉄グリーンライン「北山田駅」から徒歩12分、横浜市営地下鉄ブルーライン「センター北駅」から徒歩15分に位置し、周辺には共同住宅、戸建住宅、カーディーラー等の店舗、研究施設等が建ち並ぶ用途多様性の高い地区に立地します。
建 物	構造と階数		鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
	建築時期		平成8年2月14日
	延床面積		4,655.48㎡
	種類		研究所
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査会社		ランドソリューション株式会社
	該当事項		該当事項はありません。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	4,655.48㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	4,655.48㎡
プロパティ・マネジメント会社			シービーアールイー株式会社	主要なテナント	テュフ ラインランド ジャパン株式会社
契約更改・改定: ・本契約は、期間22年の定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了後の更新はできません。 ・賃料改定は、以下の通りです。 <賃料部分>・平成20年10月1日より平成32年9月30日までは3年毎に2%増額するものとされています。また、平成32年10月1日以降は2年毎に全国消費者物価指数等の変動等一般的な経済情勢の変動を考慮して誠実に協議の上、改定することができるものとされており、協議が整わない場合は、従前の賃料によるものとされています。 <共益費部分>・平成20年10月1日より平成32年9月30日までは改定は行われないものとされています。 ・平成32年10月1日以降は2年毎に全国消費者物価指数等の変動等一般的な経済情勢の変動を考慮して誠実に協議の上、改定することができるものとされており、協議が整わない場合は、従前の共益費によるものとされています。
その他事項: ・本契約は、平成30年9月30日までは解約できないものとされています。それ以降については、12か月前までに賃貸人に対し事前に書面にて通知することにより解約することができるものとされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

F-3 IIF三鷹カードセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
取得年月日			平成24年4月2日	信託期間満了日	平成34年4月30日
取得価格			8,700百万円	期末算定価額	9,320百万円
	土地価格(構成割合)		5,600百万円(64.4%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		3,100百万円(35.6%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地 (注)	所在地		東京都三鷹市下連雀七丁目444番2 他
	面積		9,693.81㎡
	用途地域		準工業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、最寄駅であるJR中央線「三鷹駅」より「新宿駅」まで約15分、「東京駅」まで約30分と都心へのアクセスが良好であり、研究開発施設・データセンター・バックオフィスとして本社機能との連携・非常時対応の迅速性といったニーズに対応することができます。また、地盤の強固な武蔵野台地中央部に位置し、大地震発生時の事業継続、災害復旧への対応力に優れ、重要な研究・重要なデータの保管・本社機能の補完に有効です。周辺は優良な住宅街を形成しており、良質なオペレーターの確保も可能です。これら都心へのアクセス及び強固な地盤などの利点を活かして、データセンター、研究開発施設等が本物件周辺に立地しています。
建 物	構造と階数		鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根ガラス板葺地下1階付4階建
	建築時期		平成6年4月25日
	延床面積		21,615.01㎡
	種類		事務所・駐車場
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査会社		株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項		対象地の土地利用に伴う土壌汚染が存在する可能性は小さいと確認されています。また、隣接地及び周辺地からのもらい汚染の影響が懸念されるものの、汚染の原因として懸念される施設が対象地付近における地下水流向の下流側に位置することから、もらい汚染の可能性は小さいと推測されています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	21,615.01㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	21,615.01㎡
プロパティ・マネジメント会社			三井不動産ビルマネジメント株式会社	主要なテナント	株式会社ジェーシービー
契約更改・改定: ・平成28年2月28日までの間、賃貸人及び賃借人は、本賃貸借契約を解約することができないとされています。なお、賃借人が6か月前に書面により通知した場合、賃借人は本賃貸借契約を解除することができるものとされていますが、その場合でも、平成28年2月28日までの賃料の支払義務は免れないものとされています。 ・賃貸借期間満了の6か月前までに意思表示をしないときは、本賃貸借契約は同一条件をもって更に2年間更新されるものとされています。 ・平成28年2月28日までの間、賃料の改定は行わないものとされています。ただし、平成28年3月1日以降は、契約更新の都度又は本件建物及び本件土地に係る公租公課の著しい増減、近隣賃料の著しい増減、賃貸人が本件建物に係る大規模な資本的支出を実施した場合、又はその他合理的な理由がある場合には、賃貸人及び賃借人協議の上改定できるものとされています。また、賃借人と賃貸人は、本賃貸借契約の更新の都度、協議の上賃料を改定することができるものとされています。
その他事項: ・賃貸人は、賃借人との間において「施設管理に関する覚書」を締結し、本件建物の施設管理業務を委託しています。また、施設管理業務報酬として、月額金677,500円(消費税別)を支払うこととされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

(注) 本物件西側は、三鷹市道第8号線に接していますが、当該市道内に本件土地の一部である境界未確定の土地(82㎡)が離れて存在します。

F-4 IIF東雲R&Dセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
取得年月日			平成24年3月7日	信託期間満了日	平成34年3月31日
取得価格			8,800百万円	期末算定価額	11,100百万円
	土地価格(構成割合)		4,980百万円(56.6%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		3,820百万円(43.4%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		東京都江東区東雲一丁目14番5
	面積		10,735.60㎡
	用途地域		工業地域(港湾隣接地域)
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、東京メトロ有楽町線「豊洲駅」から徒歩圏、「東京駅」から直線距離で約4.5㎞に位置し、日常業務での連携に加え、緊急時・非常時に都心から徒歩でのアクセスが容易であり、24時間の緊急時技術対応が可能です。また、本物件周辺は企業が選好し易い基準階面積1,000坪以上の大型ビルが存在するため、有力企業が多数集積するなど業務エリアとしてのイメージが浸透しつつあり、周辺に本社を構える企業のバックオフイス機能などに訴求力がある豊洲・東雲エリアに位置しています。
建 物	構造と階数		鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付6階建
	建築時期		平成元年3月31日
	延床面積		21,903.15㎡
	種類		事務所・駐車場
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査会社		株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項		対象地の土地利用に伴う土壌汚染が存在する可能性は小さいことが確認されています。隣接地及び周辺地からの汚染の影響は、対象地の隣接地、周辺地に研究所や工場の存在が確認されていますが、隣接地及び研究所において推測される有害物質の取扱状況や対象地までの離隔から、もらい汚染の可能性は小さいと推測されています。なお、対象地は浚渫土による埋立地であることから、自然由来による土壌汚染の存在は否定できませんが、現状、対象地及び対象地の周辺において、健康リスクが生じる可能性は小さいと考えられるとされています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	17,045.30㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	17,045.30㎡
プロパティ・マネジメント会社			シービーアールイー株式会社	主要なテナント	日本ユニシス株式会社
契約更改・改定: ・賃貸借期間満了6か月前までに意思表示しないときは、更に2年間継続するものとし、以後も同様とされています。 ・相手方に対し解約日の6か月前までに解約予告することにより、中途解約することができるものとされています。なお、賃借人は賃貸人に対して、6か月相当分の賃料を支払うことにより、即時解約することができるものとされています。 ・賃料は、公租公課の増嵩、経済情勢の変動等を勘案し、2年毎に互いに協議の上、更改するものとされています。共益費は、上記に拘らず、互いに協議の上決定するものとされています。
その他事項: 該当事項はありません。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

F-5 IIF蒲田R&Dセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
取得年月日			平成24年3月7日	信託期間満了日	平成38年11月30日
取得価格			7,200百万円	期末算定価額	7,750百万円
	土地価格(構成割合)		5,184百万円(72.0%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		2,016百万円(28.0%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		東京都大田区南蒲田二丁目31番1
	面積		9,129.17㎡
	用途地域		近隣商業地域・準工業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、JR京浜東北線「蒲田駅」、京浜急行線「京急蒲田駅」から徒歩圏に位置しています。多くの企業が本社を構える都心三区と、東海道線沿線や京浜東北線沿線に所在することが多い工場及び研究施設までのアクセスの良好さ、また、全国の拠点への往来の容易性などによる利便性の高さを有しており、電気・電子機械器具、精密機械器具及び一般機械器具を中心とした製造業の工場・研究所などの機能が古くから集積し、業務効率性が高い大田区に立地します。
建 物	構造と階数		本棟:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建 附属建物:鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建
	建築時期		昭和63年6月8日
	延床面積		21,896.56㎡
	種類		本棟:事務所 附属建物:倉庫
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査会社		株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項		対象地には過去に金属加工工場が存在しており、特定有害物質が使用された可能性が高く、本建物建築工事時に搬出された土壌からも土壌溶出量基準を超過する結果が確認されているとのことですが、本建物の建築工事時に、建物が存在する場所は、深度7、8mまで掘削され掘削土も場外へ搬出されたことから、本建物の下部は大半の土壌が除去されたことが推定されます。また本建物が存在しない場所についても、過去に特定有害物質が使用されたおそれがあるものの、旧工場解体時に建物下部においても深度1.5mまで土壌が除去されている等の理由から、対象地に重篤な土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えられるとされています。また、対象地には飲用井戸は存在しないこと、表層部はコンクリート又はアスファルトにより舗装されているか、植栽用の土壌の搬入により被覆されていること、また大田区への聞き取り結果から、大田区内で井戸水が飲用利用されている可能性は小さいことから、現状、対象地及び対象地の周辺において、健康リスクが生じる可能性は小さいと考えられるとされています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	21,896.56㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	21,896.56㎡
プロパティ・マネジメント会社			野村ビルマネジメント株式会社	主要なテナント	東京計器株式会社
契約更改・改定: ・本賃貸借契約開始後5年間は、賃料はいかなる場合も増減せず、両当事者は、借地借家法第32条に定める賃料の増減額請求権を一切有しないものとされています。 ・両当事者は、本賃貸借契約締結日から5年を経過した時点及び本賃貸借契約締結日から10年を経過した時点において、相場賃料単価の変動指数が一定水準以上又は以下となった場合(±5%以上変動が生じた場合)には、両当事者協議の上、相場賃料単価の変動及び変動傾向を勘案し、合理的な判断に基づき、賃料を改定するとされています。 ・本賃貸借契約は中途解約できません。なお、賃借人の故意若しくは過失によって本件建物が滅失する等賃借人の責に帰すべき事由によって本賃貸借契約が履行不能に至ったことに基づき、中途で終了した場合、賃借人は賃貸人に対し、解除の効力の生じた日から本賃貸借契約の終了日までの賃料相当額を違約金として支払うものとされています。
その他事項: ・賃借人は、賃料に加え、公租公課、賃貸人によって要求される保険料等の特別費用について負担するものとされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		・対象建物は、高層棟3棟及び低層棟1棟から構成される「テクノポートカマタ」として、建築基準法第86条第1項(一団地建築物設計制度)に基づき一団地認定を受けた複数建物のうちの1棟であり、当該認定を受けた敷地の一部が国道15号線拡幅事業として平成19年9月10日に建物所有者から国に譲渡されたことにより、本建物を含む「テクノポートカマタ」内に所在する建物は、全体として許容容積率を超過することとなり、いわゆる既存不適格の建物となっています。このため、将来の増改築などの際に現在の建物と同一規模の建物が建築できない可能性があります。

F-6 IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)
特定資産の概要			信託受益権の概要
特定資産の種類		不動産	信託受託者	―
取得年月日		平成25年2月7日(注1)	信託期間満了日	―
取得価格		526百万円(注2)	期末算定価額	849百万円
	土地価格(構成割合)	526百万円(100%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)	―	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地(住居表示)	神奈川県川崎市川崎区殿町三丁目25番19号
	面積	2,941.80㎡
	用途地域	準工業地域
	所有・それ以外の別	所有権
	立地条件	本物件は、京浜急行大師線「小島新田駅」から徒歩圏に位置し、北東に羽田空港があり、首都高速神奈川6号川崎線「殿町IC」にも近接しています。 また、本物件は、国の「国際戦略総合特別区域」及び「特定都市再生緊急整備地域」に指定されている国際戦略拠点「キングスカイフロント」と呼ばれるエリアに所在しています。
建 物 (注1)	構造と階数	―
	建築時期	―
	延床面積	―
	種類	―
	所有・それ以外の別	―
土 壌	土壌調査	株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項	対象地では川崎市条例に基づく調査・対策が行われ、川崎市がその調査結果及び対策結果を受領していることから、行政審査のもと、汚染のおそれ等の判断が適切に行われたものと判断されています。また、対象地内では「ふっ素及びその化合物」が残存し、形質変更時要届出区域に指定されていますが、その原因は、自然由来によるものと判断されています。なお、形質変更時要届出区域(一般管理区域)において土地の形質の変更や区域外搬出等を行う際には土壌汚染対策法に基づく届出が必要です。 また、対象地内にふっ素溶出量で基準不適合の土壌が残置されており、水質モニタリングの実施の指導が適用される可能性がある状態と考えられるため、詳細には行政への確認が必要と判断されています。 なお、現在、一般の人間が居住しておらず、周辺に飲用井戸が存在しないことによる形質変更時要届出区域に既に指定されていることから、地下水を経由した摂取経路が存在していないと考えられ、現状において、人の健康などに被害が生じる可能性は小さいと考えるとされています。 また、市条例に準拠した対策により含有量基準超過土壌は除去されていることから、直接摂取による土壌汚染に起因する健康リスクが生じる可能性も小さいと考えるとされています。なお、取得にあたり本投資法人では、土壌汚染対策想定費用を考慮の上、取得価格を決定しています。

賃貸借予約契約の概要
当事者名		予約期間
ジョンソン・エンド・ジョンソン株式会社 メディカルカンパニー		本定期建物賃貸借予約契約書締結時から本件土地上に 今後建築する建物に係る定期建物賃貸借契約締結時まで
本投資法人とジョンソン・エンド・ジョンソン株式会社メディカルカンパニー(以下「ジョンソン・エンド・ジョンソン」といいます。)との間で締結した平成25年1月16日付定期建物賃貸借予約契約書(以下「本定期建物賃貸借予約契約」といいます。)には以下の定めがあります。 (1) 本投資法人及びジョンソン・エンド・ジョンソンは、本件土地上に今後建築する建物(以下「本件予定建物」といいます。)の建設及び本件予定建物の賃貸借等に関する取引について、以下のとおりとすることを相互に確認しています。 a. ジョンソン・エンド・ジョンソンは、ジョンソン・エンド・ジョンソンが選定する建設会社との間で工事請負契約(以下「本請負契約」といいます。)を締結し、本件土地上に本件予定建物を建設させます。本請負契約上、請負代金から前渡金等を控除した請負代金等残額の支払は、本件予定建物の引渡しが行われる時点で行われる旨定めます。 b. ジョンソン・エンド・ジョンソンは、本件予定建物の竣工後引渡前の時点において、本投資法人のジョンソン・エンド・ジョンソンに対する前渡金等の支払と引き換えに、本請負契約におけるジョンソン・エンド・ジョンソンの発注者としての地位を本投資法人に対して譲渡します。その後、本投資法人は、本請負契約に基づき、建設会社に対して請負代金等残額を支払い、本件予定建物の引渡を受けます。当該引渡日に、ジョンソン・エンド・ジョンソンは、本投資法人から本件予定建物を賃借します。 (2) 本請負契約の請負代金総額については予定額が定められています。本請負契約の請負代金総額が、当該予定額の120%を超えることが予想される場合、ジョンソン・エンド・ジョンソンは本請負契約締結以前に本投資法人に通知の上、本投資法人と設計及び仕様の変更について協議し、本請負契約の請負代金総額について本投資法人と合意するものとされています。この場合、賃貸借本契約に基づき支払われる賃料は、本請負代金総額の金額に応じ、所定の定めに従い増額されるものとされています。 (3) ジョンソン・エンド・ジョンソンは、本件予定建物を平成26年4月1日までに竣工させるものとされていますが、本件予定建物の仕様の変更等により工期の延長が必要となった場合等は、平成26年10月1日以前までの範囲で竣工日を変更することができ、本投資法人及びジョンソン・エンド・ジョンソンの合意により平成26年10月1日以降に変更することができるものとされています。 (4) 本投資法人及びジョンソン・エンド・ジョンソンは、本定期建物賃貸借予約契約書の有効期間中、①竣工日の変更につき本投資法人及びジョンソン・エンド・ジョンソンが合意できなかった場合、②本件予定建物の仕様が本定期建物賃貸借予約契約書により特定されたものと異なるものであることが判明した場合、③その他本定期建物賃貸借予約契約書所定の場合には、本定期建物賃貸借予約契約書を解除することができます。ただし、①及び②の場合、ジョンソン・エンド・ジョンソンは解除権を有しません。解除された側の当事者は、違約金の支払の時点までに相手方が負担した費用相当額(本件土地の取得代金、本請負契約にかかる代金を含みますが、これに限られません。)を違約金として相手方に支払わなければならないものとされています。ただし、本投資法人が本定期建物賃貸借予約契約書を解除した場合、ジョンソン・エンド・ジョンソンは、違約金の支払に代えて、本投資法人が本件土地の取得に要した費用及びジョンソン・エンド・ジョンソンによる本件土地の買取りまでに本投資法人が負担した費用相当額(本件土地の取得代金及び取得に要した費用を含みますが、これに限られません。)の合計金額を売買代金として、本投資法人が指定する日に、本件土地を買い取るものとされています。ただし、当該買取りに際しては、本件土地の現所有者である都市再生機構の承諾が必要です。なお、本投資法人及びジョンソン・エンド・ジョンソンは当該買取りに関して、お互いに協力の上現所有者の承諾を得ることができるよう努力するものとされています。
土地賃貸借契約の概要
期末テナント数	1		期末総賃貸可能面積	2,941.80㎡(土地)
期末入居率	100%		期末総賃貸面積	2,941.80㎡(土地)
プロパティ・マネジメント会社	三井不動産ビルマネジメント株式会社		主要なテナント	ジョンソン・エンド・ジョンソン株式会社メディカルカンパニー
契約更改・改定: なし
その他事項: 該当事項はありません。

建物賃貸借契約に関する合意事項の概要(注3)(注4)
テナント数		1	総賃貸面積	4,714.00㎡(建物)
プロパティ・マネジメント会社		三井不動産ビルマネジメント株式会社	主要なテナント	ジョンソン・エンド・ジョンソン株式会社メディカルカンパニー
契約更改・改定: ・本賃貸借契約期間中、任意に解約することはできないとされています。 ・本契約は本賃貸借期間の満了により終了し、更新がないとされていますが、賃借人が再契約の締結を希望する場合、賃借人は、期間満了により本契約が終了する旨の通知を賃貸人より受領した日から6か月間優先交渉権を持つこととされ、双方合意した場合、再契約を締結することができるとされています。 ・賃料は、固定賃料及び変動賃料とされています。 ・固定賃料は、本賃貸借期間中変更せず、賃貸人及び賃借人は借地借家法第32条の適用による増減を行うことができないとされています。 ・変動賃料は、本件土地及び本件予定建物にかかる固定資産税(償却資産税を含みます。)、都市計画税及び本件予定建物にかかる保険料の合計相当額とし、これに別途消費税を付加するものとされています。
その他事項: ・賃借人は、本賃貸借期間の初日から3年経過時点及び以後3年毎に、賃貸人に本件土地及び本件予定建物の購入を申し出ることができるとされ、賃貸人は当該申出日から30日以内に、売買価格について賃借人と協議し、売買価格及び引渡日について合意した場合は、賃借人は優先的に本件土地及び本件予定建物を購入できるとされています。 ・賃貸人は、本賃貸期間中本件土地及び本件予定建物を第三者に売却する場合、事前にその旨を賃借人に通知するものとされ、賃借人が当該通知を受け取った日から20日以内に賃貸人に購入したい旨を申し出た場合には、賃貸人は、当該申出日から30日以内に、売買価格について賃借人と協議し、当該期間内に売買価格及び引渡日について合意した場合は、賃借人は優先的に本件土地及び本件予定建物を購入できるとされています。 ・賃貸人は、期間満了による本契約の終了を通知する際、併せて賃借人に本件土地及び本件予定建物の購入の意思を確認するものとされ、賃借人が購入したい旨を申し出た場合には、売買価格について賃借人と協議し、売買価格及び引渡日について合意した場合は、賃借人は優先的に本件土地及び本件予定建物を購入できるとされています。
担保設定の有無		-
特記 事項	・本件土地は、施行者を都市再生機構とする殿町三丁目土地区画整理事業(以下「本事業」といいます。)施行地区内にあり、仮換地の指定を受けています。本事業は、平成25年9月に完了しており、換地処分が行われています。 ・本件土地の売主である都市再生機構と本投資法人との間で締結された不動産売買契約(以下「本売買契約」といいます。)には以下の定めがあります。 (1) 本投資法人は、売買代金全額を、本売買契約の締結と同時に都市再生機構に支払います。都市再生機構は、売買代金受領後、直ちに本投資法人に本件土地を引き渡します。本投資法人は、引渡を受けた後、本件土地を使用収益することができますが、本件土地の所有権は、本事業の終了認可の日に本投資法人に移転します。 (2) 本投資法人は、本件土地の引渡しが完了した日から起算して7年を経過するまでの間、本件土地の全部又は一部について所有権を移転し、又は抵当権、質権、留置権、先取特権若しくは譲渡担保権その他の担保を目的とする権利、地上権、永小作権、地役権、入会権、通行権、使用借権若しくは賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、変更し、若しくは移転しようとするときは、都市再生機構の書面による承諾を得ます。 (3) 本投資法人は、本件土地の引渡しが完了した日から起算して原則5年を経過するまでの間に、本件土地に、建築物の建設を完了します。 (4) 本投資法人が上記(3)に規定する期間内に建築物の建設を完了しないとき、その他本件土地の引渡しが完了した日から起算して7年を経過するまでの間に本売買契約の所定の定めに違反した場合、又は下記(5)等により都市再生機構が本売買契約を解除した場合、本投資法人は、違約金として売買代金の20%相当額を支払うものとします。 (5) 本投資法人が上記(3)に規定する期間内に建築物の建設を完了しないとき、その他本件土地の引渡しが完了した日から起算して7年を経過するまでの間に本売買契約の所定の定めに違反した場合等において、都市再生機構は、催告を要せずに直ちに本売買契約を解除することができます。 ・本物件は、高規格堤防特別区域に指定される可能性があります。

(注1) 本建物は、平成25年6月に工事に着手し、平成26年5月に予定されている竣工の後に本投資法人がジョンソン・エンド・ジョンソンから本建物建設請負契約の契約上の地位を譲り受け、その後建物を取得する予定です。
(注2) 平成25年2月7日付で土地部分を526百万円で取得しました。建物部分を合わせた全体の取得価格合計は2,040百万円となる予定ですが、この金額は、土地の取得価格に、本投資法人とジョンソン・エンド・ジョンソン株式会社メディカルカンパニーとの間で締結した平成25年1月16日付定期建物賃貸借予約契約書に記載の建物建築に係る請負予定代金総額を合計した金額です。当該定期建物賃貸借予約契約書上の請負予定代金総額は確定額ではなく、増額される可能性があり、実際の建物の請負代金総額が当該定期建物賃貸借予約契約書記載の金額と同額になる保証はありません。したがって、実際のIIF川崎サイエンスセンター(開発物件)の建物部分を合わせた全体の取得価格合計は変動する可能性があります。
(注3) 本定期建物賃貸借予約契約書において、本投資法人とジョンソン・エンド・ジョンソンは表の内容の賃貸借本契約を締結することを合意しています。
(注4) 本投資法人が、本件予定建物の引渡しを受けた後に、本投資法人とジョンソン・エンド・ジョンソンが締結する定期建物賃貸借契約についての合意事項です。

I-1 IIF神戸地域冷暖房センター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三井住友信託銀行株式会社
取得年月日			平成19年10月19日	信託期間満了日	平成29年8月25日
取得価格			18,100百万円	期末算定価額	14,700百万円
	土地価格(構成割合)		7,288百万円(40.3%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		10,812百万円(59.7%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		兵庫県神戸市中央区東川崎町一丁目77番1
	面積		6,002.21㎡(注1)
	用途地域		商業地域
	所有・それ以外の別		所有権(敷地権)(敷地権の割合: 5,377,406分の1,613,531)
	立地条件		本物件の存する神戸ハーバーランドは、三菱倉庫株式会社所有の倉庫や国鉄貨物駅の跡地を神戸市、都市機構、民間企業が区画整理を行い誕生した街区です。当街区においては神戸市の地区計画が策定されており「文化・商業・業務地区」、「複合利用地区」、「住宅・教育地区」に指定されています。 神戸ハーバーランドは神戸モザイク等の商業施設を複数擁すると共に、神戸港や神戸ポートタワー等の観光地に隣接しています。また、神戸市の中心地である三宮から南西に1.5km程度の距離に位置しており、最寄駅であるJR「神戸駅」や神戸市営地下鉄海岸線「ハーバーランド駅」から直結しており非常に利便性の高い地区といえます。
建 物	構造と階数		全体建物:鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造19階建地下3階 本投資法人は、全体建物のうち、以下の3つの専有部分を区分所有します。 機械室専有部分:鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造9階建 事務所専有部分:鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造5階建 車庫専有部分:鉄骨鉄筋コンクリート造4階建
	建築時期		平成2年4月12日
	延床面積		54,485.71㎡(注1)
	種類		機械室、事務所、車庫
	所有・それ以外の別		区分所有権(区分所有) (専有部分の面積(注2): 機械室専有部分:3,241.14㎡ 事務所専有部分:4,417.21㎡ 車庫専有部分:3,531.01㎡)
土 壌	土壌調査会社		日本管財株式会社
	該当事項		該当事項はありません。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	11,275.39㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	11,275.39㎡
プロパティ・マネジメント会社			日本管財株式会社	主要なテナント	大阪ガス株式会社
契約更改・改定: 本契約は2つの契約から構成されています。 (ⅰ) 10,771.62㎡(使用目的:事務所、展示場、車庫、熱供給事業法に基づく熱供給時事業) ・本契約は、期間12年の定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了後の更新はできません。 ・賃料改定は、賃貸借期間中行わないものとされています。 (ⅱ) 503.77㎡(使用目的:事務所、倉庫) ・本契約は、期間12年の定期建物賃貸借契約であり、契約期間満了後の更新はできません。 ・賃料改定は、賃貸借期間中行わないものとされています。
その他事項: (ⅰ) 10,771.62㎡(使用目的:事務所、展示場、車庫、熱供給事業法に基づく熱供給時事業) ・賃借人は、平成33年6月6日までに賃貸人に対し書面で解約を申し入れることによって、平成34年6月6日をもって、すべての賃貸借室について本契約を終了することができます。 (ⅱ) 503.77㎡(使用目的:事務所、倉庫) ・賃借人は、賃貸借開始日から2年間は本契約を解約することはできません。賃借人は、解約希望日の2年前までに書面にて通知することにより賃貸借開始日から2年経過後は本契約を解約することができます。
担保設定の有無			-
特記 事項		・本物件の土地の一部に地下通路設置及び高架通路設置のために、神戸市による地上権が設定されています。 ・本物件の付属設備である電気設備の一部は、本物件の転借人である株式会社クリエイティブテクノソリューションとの共有となっています。

(注1) 全体建物は、区分所有者2者により区分所有されており、土地の面積及び建物の延床面積は、他の区分所有者が所有している面積を含んでいます。
(注2) 専有部分の面積は、本投資法人取得部分の面積です。
(注3) 本物件の信託受託者は、全体建物の他の専有部分の区分所有者との間で、共用部分の専用使用等に関する合意をしています。

I-2 IIF羽田空港メインテナンスセンター
特定資産の概要			信託受益権の概要
特定資産の種類		不動産	信託受託者	―
取得年月日		平成20年2月29日	信託期間満了日	―
取得価格		41,110百万円	期末算定価額	39,500百万円
	土地価格(構成割合)	19,116百万円(46.5%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)	21,994百万円(53.5%)	不動産鑑定評価機関	シービーアールイー株式会社
土 地	所在地(住居表示)	東京都大田区羽田空港三丁目5番1号、2号
	面積	60,364.89㎡(注1)
	用途地域	準工業地域
	所有・それ以外の別	―(注2)
	立地条件	―
建 物 (注3)	構造と階数	メインテナンスセンター1:鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺地下1階付7階建 附属建物:鉄筋コンクリート造陸屋根平家建2棟 鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葺平家建1棟 メインテナンスセンター2:鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺地下1階付7階建 附属建物:鉄筋コンクリート造陸屋根平家建2棟
	建築時期	メインテナンスセンター1:平成5年6月30日 メインテナンスセンター2:平成5年6月30日
	延床面積	メインテナンスセンター1:49,823.52㎡ 附属建物:3棟合計159.81㎡ メインテナンスセンター2:31,940.32㎡ 附属建物:2棟合計72.16㎡
	種類	メインテナンスセンター1:格納庫、事務所、機械室 附属建物:守衛所、倉庫2棟 メインテナンスセンター2:格納庫、事務所、機械室 附属建物:守衛所、倉庫
	所有・それ以外の別	所有権
土 壌	土壌調査会社	―
	該当事項	―
賃貸借概況
期末テナント数		1	期末総賃貸可能面積	81,995.81㎡
期末入居率		100.0%	期末総賃貸面積	81,995.81㎡
プロパティ・マネジメント会社		三井不動産ビルマネジメント株式会社	主要なテナント	日本航空株式会社
契約更改・改定: 本契約は定期建物賃貸借契約であり、賃貸借期間満了後の更新はできません。

その他事項: ・本契約は、賃貸借期間中は解約することができないものとされています。 ・賃料は以下の通り改定されるものとされています。 平成23年1月1日から平成27年12月31日まで 月額金154百万円(消費税等別) 平成28年1月1日から平成32年12月31日まで 月額金157百万円(消費税等別) 平成33年1月1日から平成37年12月31日まで 月額金162百万円(消費税等別)
担保設定の有無		-
特記 事項	・本件建物の敷地は、国が所有する東京都大田区羽田空港三丁目1番地の土地(地積7,786,707㎡)の一部であり、本投資法人は東京航空局長より国有財産法に基づく以下の内容の使用許可を得ています。 使用目的:JAL用格納庫用地 使用許可期間:平成25年4月1日～平成26年3月31日 期間の更新:使用期間経過後、使用許可の更新を受けようとするときは、当該期間の満了2か月前までに所定の様式により東京航空局長に申請しなければなりません。 使用許可数量: 土地 地表 60,364.89 ㎡ 上空 152.64 ㎡ 工作物 一式 ・空港管理規則に基づき、本件建物を譲渡、担保提供、転貸、その他用途変更しようとする場合は、施設利用者は空港事務所長を経由して地方航空局長へ譲渡先等を提出し、承認を受けなければなりません。 ・空港管理規則に基づき、空港内の国の管理する土地・建物を借用して営業を行おうとする者は、空港事務所長を経由して地方航空局長に対し申請書を提出し、承認を受けなければなりません。東京航空局長は以下の条件にて本投資法人による構内営業を承認しています。 営業の類別:第1類構内営業 営業項目:JAL格納庫賃貸業、建物賃貸業 期限:平成25年4月1日～平成26年3月31日 ただし、承認の期間の満了前に国有財産の一時使用の許可期間(更新によるものを含みます。)が満了し、又は当該許可を取り消された場合には、その満了日又は取消日をもって承認の期間は終了します。

(注1) 国有財産の使用許可を受けている地表の面積を記載しています。
(注2) 国有財産法に基づく使用許可を得ています。詳細については、特記事項をご参照下さい。
(注3) 本投資法人は、本件建物の躯体部分及び躯体部分と一体不可分の設備のみを取得しており、航空機整備のための設備等は本投資法人の保有資産ではありません。

I-3 IIF座間ITソリューションセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
取得年月日			平成24年3月7日	信託期間満了日	平成33年7月25日
取得価格			5,384百万円	期末算定価額	5,540百万円
	土地価格(構成割合)		2,256百万円(41.9%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		3,128百万円(58.1%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		神奈川県座間市東原五丁目5505番7
	面積		9,917.34㎡
	用途地域		工業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、「横浜駅」まで30分の相模鉄道「さがみ野駅」から徒歩圏に立地し、近接する国道246号線で東名高速道路「横浜町田IC」まで約7㎞と広域アクセスに優れるため、日常のオペレーションでの利便性に加え大規模災害時にも迅速な対応が可能です。本物件の立地する神奈川県中部の工業団地である「座間東原ハイテクパーク」には大手企業の研究所が集積するとともに、その北側一帯には工場・物流施設が集積し、一般的な産業用地としての汎用性も高いエリアに所在しています。
建 物	構造と階数		本棟:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根4階建 附属建物:鉄筋コンクリート造陸屋根2階建
	建築時期		昭和63年11月15日
	延床面積		10,931.89㎡
	種類		本棟:事務所 附属建物:変電所
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査会社		ランドソリューション株式会社
	該当事項		表層土壌調査の結果、対象地には六価クロムの土壌溶出量の基準超過が確認されているものの、対象地において重篤な土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えられるとされています。また、対象地内の井戸から取水された地下水について飲用利用がないこと、対象地は砕石又は植生により裸地部分が少なく、対象地内の施設利用者等が大量に土壌を摂取する可能性は低く、一般の人が立ち入る用途でもないため、現状、対象地において健康リスクが生じる可能性は低いと考えられるとされています。なお、取得にあたり本投資法人では、土壌汚染対策想定費用を考慮の上、取得価格を決定しています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	10,931.89㎡
期末入居率			100.0%	期末総賃貸面積	10,931.89㎡
プロパティ・マネジメント会社			シービーアールイー株式会社	主要なテナント	日本アイ・ビー・エム 株式会社
契約更改・改定: ・賃貸借期間中、賃貸人及び賃借人は、任意に本賃貸借契約を解約することはできないとされています。 ・賃貸借期間中、賃料の改定は行わないものとされています。 ・賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間終了日の3年前から2年前までの間に、本物件にかかる、賃貸借終了日を始期とする新たな賃貸借契約の締結につき協議し、再契約を締結する合意に至った場合は、賃貸借終了日の2年前(賃貸人と賃借人の間で別途合意した場合には当該合意した日)までに、再契約を締結するものとされています。 ・再契約を締結する場合、現行の月額賃料を基本とし、賃貸借開始日から再契約締結のための協議をする時までの間におけるGDP、企業物価指数等の経済指標の変動率を勘案し、誠実に協議の上、賃料を決定するものとします。また、再契約の賃料及び期間以外の条件については、賃貸人及び賃借人が別途合意した場合を除き、本賃貸借契約と同内容とするとされています。
その他事項: ・躯体に該当する修繕工事(資本的支出を伴う大規模修繕を含みます。以下本欄において同じです。)を除く、すべての修繕工事は賃借人の負担とされています。 ・本物件に係る固定資産税(償却資産税を含みます。)、都市計画税及び火災保険料は賃借人の負担とされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		なし

I-4 IIF品川データセンター
特定資産の概要			信託受益権の概要
特定資産の種類		不動産	信託受託者	―
取得年月日		平成24年3月7日	信託期間満了日	―
取得価格		4,900百万円	期末算定価額	6,580百万円
	土地価格(構成割合)	2,820百万円(57.6%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)	2,080百万円(42.4%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地	東京都品川区二葉二丁目521番1 他
	面積	9,906.96㎡
	用途地域	準工業地域
	所有・それ以外の別	所有権
	立地条件	本物件は、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井駅」から徒歩圏に立地し、「西大井駅」から「品川駅」まで約5分、「渋谷駅」まで約11分、「東京駅」まで約12分、「新宿駅」まで約16分と都内主要ターミナル駅への良好なアクセスから、通常時の管理に加え、緊急時、非常時にも都心から徒歩でのアクセスが容易であり、24時間の緊急時技術対応が可能です。また、地盤の強固な武蔵野台地辺縁部に位置し、海岸線から距離もあるため、大地震発生時の事業継続、災害復旧への対応力に優れ、重要なデータの保管に有効です。さらに品川エリアは、大小さまざまな事業者が都心型データセンターを構え、高い立地ポテンシャルを有しています。
建 物	構造と階数	鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
	建築時期	平成元年8月31日
	延床面積	19,547.11㎡
	種類	事務所
	所有・それ以外の別	所有権
土 壌	土壌調査会社	株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項	対象地は、従前、有害物質を使用する施設として利用されていた経緯があり、平成15年に古河電気工業株式会社にて、本建物を除く外周部分にて土壌調査を実施した結果、汚染土壌が一部確認されたため、本建物を除く外周部分について、土壌汚染対策法及び都民の健康と安全を確保する環境に関する条例(以下、本欄において「東京都環境確保条例」といいます。)に則り、汚染土壌をすべて撤去していることを確認しております。本建物の下部の領域では、上記のように有害物質の使用が類推される施設がこのエリアに存在していたこと、周辺にて基準超過した物質が確認されていることから、土壌汚染が存在する可能性が想定されるものの、建物構造物(コンクリート等)により被覆されており、現状において対象地及び対象地の周辺において健康リスクが生じる可能性は低いと考えられるとされています。また、地下水調査の結果、敷地南東部において、トリクロロエチレン及びシス-1,2-ジクロロエチレンによる地下水汚染が確認されていますが、対象地近傍の井戸において品川区の定期地下水モニタリングにて基準値を超過していないこと、同じ町内で飲用井戸がないこと、地下水汚染範囲が概ね想定されたこと等から、同様に対象地及び対象地の周辺において健康リスクが生じる可能性は低いと考えられるとされています。 なお、土地の改変を伴わない状況下では、法令に基づく土壌調査及び掘削除去等の対策工事を実施する必要はないことを確認していますが、取得にあたり本投資法人では、土壌汚染対策想定費用を考慮の上、取得価格を決定しています。
賃貸借概況
期末テナント数		1	期末総賃貸可能面積	19,547.11㎡
期末入居率		100.0%	期末総賃貸面積	19,547.11㎡
プロパティ・マネジメント会社		シービーアールイー株式会社	主要なテナント	株式会社ザイマックス プロパティズ
転貸借: ・賃貸人は、賃借人が本物件をデータセンター等(一部事務所・倉庫及び駐車場を含みます。)として第三者に転貸を行うことを目的として賃貸し、賃借人はこれを賃借するとされています。
契約更改・改定: ・賃貸借期間中、賃貸人及び賃借人は、任意に本賃貸借契約を解約することはできないとされています。 ・賃貸借期間の開始から満5年を経過するまで、賃料の減額はできません。賃貸借期間開始から満5年を経過した以降の賃料について、賃貸人は、以下から選択することができるものとされています。 (1) 賃借人が転借人から収受する賃料等(賃料、共益費、駐車場使用料、倉庫使用料、礼金、更新料等)の総額と同額(いわゆるパススル一型) (2) 満5年経過時における転借人の入居状況、賃料等に鑑み、賃貸人及び賃借人間の協議によって合意する金額(いわゆる賃料保証型)

敷金・保証金: ・転貸借契約上の敷金及び保証金等の返還債務は賃貸人のみが負い、賃借人は転借人に対して敷金・保証金等の返還債務に関して何らの義務も負わないとされています。
その他事項: 該当事項はありません。
担保設定の有無		-
特記 事項	なし

I-5 IIF大阪豊中データセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
取得年月日			平成25年2月7日	信託期間満了日	平成35年2月28日
取得価格			5,600百万円	期末算定価額	6,040百万円
	土地価格(構成割合)		3,141百万円(56.1%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		2,458百万円(43.9%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		大阪府豊中市新千里西町一丁目1番38
	面積		4,769.70㎡
	用途地域		商業地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は、北大阪急行電鉄及び大阪高速鉄道大阪モノレール線の「千里中央駅」から徒歩8分に所在し、新大阪・大阪中心部「梅田駅」、大阪国際空港まで30分以内でアクセス可能です。 また、本物件周辺には、金融系、保険系のデータセンターが多く立地し、データセンター適地としての位置付けも有しています。
建 物	構造と階数		鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付10階建
	建築時期		平成3年9月19日
	延床面積		20,027.14㎡
	種類		事務所
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査		株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項		対象地においては、土壌汚染が存在する可能性は小さいとされています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	20,027.14㎡
期末入居率			100%	期末総賃貸面積	20,027.14㎡
プロパティ・マネジメント会社			野村ビルマネジメント株式会社	主要なテナント	野村ビルマネジメント株式会社
契約更改・改定: ・賃貸借期間中において、賃貸人及び賃借人は、本契約を任意に解約することはできないとされています。ただし、賃貸借開始日から満5年を経過した時点で、本契約の継続について協議を行うことができるものとされています。 ・賃借人が賃貸人に支払う賃料は、転借人が賃借人に支払うべき賃料等(賃料、共益費、駐車場使用料、倉庫使用料、設備使用料、礼金、更新料、遅延損害金等並びにこれらに係る消費税及び地方消費税相当額)とされています(いわゆるパス・スルー型)。
その他事項: 該当事項はありません。
担保設定の有無			-
特記 事項		該当事項はありません。

I-6 IIF大阪南港ITソリューションセンター
特定資産の概要				信託受益権の概要
特定資産の種類			不動産信託受益権	信託受託者	三菱UFJ信託銀行株式会社
取得年月日			平成25年2月7日	信託期間満了日	平成35年2月28日
取得価格			1,150百万円	期末算定価額	2,070百万円
	土地価格(構成割合)		430百万円(37.4%)	価格時点	平成25年12月31日
	建物価格(構成割合)		720百万円(62.6%)	不動産鑑定評価機関	一般財団法人日本不動産研究所
土 地	所在地		大阪府大阪市住之江区南港北一丁目21番 他
	面積		13,200.07㎡
	用途地域		準工業地域・工業専用地域
	所有・それ以外の別		所有権
	立地条件		本物件は地下鉄中央線「コスモスクエア駅」及びニュートラム南港ポートタウン線「ポートタウン東駅」から徒歩圏に立地、大阪中心部の「梅田駅」、「新大阪駅」、大阪国際空港、関西国際空港へ30～40分のアクセス可能なエリアに立地しています。 また本物件の所在する咲洲地区へのアクセスは、①夢咲トンネル(一般道)、②大阪港咲洲トンネル(一般有料道)、③阪神高速4号湾岸線、④南方ルートの4つのルートが確保されており、緊急時の24時間対応が可能なエリアです。 本物件の周辺は、日本アイ・ビー・エムやエヌ・ティ・ティ・ドコモ等のデータセンターの他、情報通信センター、電算センター、研究開発施設等が集積しているエリアです。
建 物	構造と階数		本棟:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建 附属建物:鉄筋コンクリート造陸屋根平家建(守衛所) 軽量鉄骨造亜鉛メッキ銅板ぶき平家建(倉庫)
	建築時期		本棟:平成4年3月26日 附属建物:平成4年3月31日(守衛所)、平成22年3月30日(倉庫)
	延床面積		18,435.93㎡
	種類		本棟:事務所 附属建物:守衛所、倉庫
	所有・それ以外の別		所有権
土 壌	土壌調査		株式会社フィールド・パートナーズ
	該当事項		対象地においては、事業活動に伴う土壌汚染の可能性は小さいことが確認されています。埋立材料に含まれる重金属等による自然由来等の土壌汚染が存在する可能性は否定できませんが、現状の土地利用においては敷地の大半が舗装・建物基礎で覆われていることから埋立材料による有害物質の直接摂取による健康影響の可能性は小さく、また地域的に地下水飲用もないと思われるため地下水摂取による健康影響は考えにくいとされています。
賃貸借概況
期末テナント数			1	期末総賃貸可能面積	18,435.93㎡
期末入居率			100%	期末総賃貸面積	18,435.93㎡
プロパティ・マネジメント会社			シービーアールイー株式会社	主要なテナント	株式会社野村総合研究所
契約更改・改定: ・賃貸借期間中、賃料の改定は行わないものとされています。 ・賃貸借期間中、本契約は解約できないものとされています。なお、賃借人の債務不履行等の解除事由に該当する場合は、賃貸人は解除が可能であり、賃借人は賃貸人に対し、敷金相当額に解除日から期間満了日までの残存期間の賃料相当額全額を加算した金額を違約金として支払うものとされています。 ・契約は更新しないものとされています。ただし、賃貸人及び賃借人は、期間満了日の2年前から1年前までの間に、再契約につき協議し、合意に至った場合は、期間満了日の1年前までに、再契約を締結することができるとされています。
その他事項: ・平成26年4月分の賃料より、賃貸借物件に係る1月1日起算による固定資産税・都市計画税納税通知書記載の年税額合計が、予め合意した想定納税額を上回った場合、賃借人は賃料に加えて、差額相当額の追加賃料を賃貸人に支払うものとされています。 ・躯体に係る修繕工事(資本的支出を伴う大規模修繕を含みます。以下本欄において同じです。)を除く、全ての修繕工事は賃借人の負担とされています。
担保設定の有無			-
特記 事項		該当事項はありません。

(ニ) 第13期(平成25年7月1日～平成25年12月31日)損益状況
(単位:百万円)

物件名称		IIF東雲ロジスティクスセンター	IIF野田ロジスティクスセンター	IIF新砂ロジスティクスセンター	IIF厚木ロジスティクスセンター	IIF越谷ロジスティクスセンター
第13期中の運用日数		184日	184日	184日	184日	184日
①賃貸事業収入		397	244	173		75
	賃貸収入	397	222	173		75
	その他収入	0	22	-		0
②賃貸事業費用		33	44	18		5
	公租公課	30	20	15	-(注)	4
	建物管理委託費	0	5	0		0
	修繕費	1	0	0		-
	保険料・信託報酬	1	1	1		0
	その他	0	16	0		0
③賃貸NOI(①-②)		364	199	154	46	69
④減価償却費		47	58	13	33	22
⑤不動産賃貸事業利益(=③-④)		316	140	140	13	46
⑥資本的支出		0	-	-	5	1
⑦NCF(=③-⑥)		363	199	154	41	67

物件名称		IIF西宮ロジスティクスセンター	IIF習志野ロジ スティクス センター(底地)	IIF習志野ロジ スティクス センターⅡ(底地)	IIF厚木ロジスティクスセンターⅡ	IIF横浜都筑ロジスティクスセンター
第13期中の運用日数		184日	184日	184日	184日	184日
①賃貸事業収入		60	-(注)	115	-(注)	-(注)
	賃貸収入	59		115
	その他収入	0		-
②賃貸事業費用		10		9
	公租公課	8		8
	建物管理委託費	0		-
	修繕費	-		-
	保険料・信託報酬	1		0
	その他	0		0
③賃貸NOI(①-②)		49	38	106	111	76
④減価償却費		11	-	-	17	12
⑤不動産賃貸事業利益(=③-④)		38	38	106	94	64
⑥資本的支出		1	-	-	-	-
⑦NCF(=③-⑥)		48	38	106	111	76

物件名称		IIFさいたまロジスティクスセンター	IIF名古屋ロジスティクスセンター	IIF厚木ロジスティクスセンターⅢ	IIF川口ロジスティクスセンター	IIF神戸ロジスティクスセンター
第13期中の運用日数		184日	184日	184日	184日	184日
①賃貸事業収入		67	48
	賃貸収入	66	48
	その他収入	0	-
②賃貸事業費用		5	7
	公租公課	3	5	-(注)	-(注)	-(注)
	建物管理委託費	0	0
	修繕費	-	0
	保険料・信託報酬	0	0
	その他	1	0
③賃貸NOI(①-②)		61	41	80	60	202
④減価償却費		10	4	10	6	36
⑤不動産賃貸事業利益(=③-④)		51	36	69	53	166
⑥資本的支出		-	-	0	-	0
⑦NCF(=③-⑥)		61	41	79	60	202

物件名称		IIF東大阪ロジスティクスセンター	IIF柏ロジスティクスセンター	IIF戸塚テクノロジーセンター (底地)	IIF横浜都筑 テクノロジー センター	IIF三鷹カード センター
第13期中の運用日数		184日	184日	184日	184日	184日
①賃貸事業収入				154	57	364
	賃貸収入			154	57	364
	その他収入			0	0	0
②賃貸事業費用				17	16	62
	公租公課	-(注)	-(注)	16	8	46
	建物管理委託費			-	6	4
	修繕費			-	0	9
	保険料・信託報酬			0	0	1
	その他			0	0	0
③賃貸NOI(①-②)		92	74	137	41	302
④減価償却費		6	8	-	4	37
⑤不動産賃貸事業利益(=③-④)		86	65	137	37	264
⑥資本的支出		-	2	-	0	4
⑦NCF(=③-⑥)		92	71	137	41	297

物件名称		IIF東雲R&D センター	IIF蒲田R&D センター	IIF川崎サイエンスセンター (開発物件)	IIF神戸地域 冷暖房センター	IIF羽田空港 メインテナンス センター
第13期中の運用日数		184日	184日	184日	184日	184日
①賃貸事業収入					330	1,337
	賃貸収入				330	1,337
	その他収入				0	0
②賃貸事業費用					15	420
	公租公課	-(注)	-(注)	-(注)	11	92
	建物管理委託費				0	0
	修繕費				1	-
	保険料・信託報酬				1	5
	その他				0	322
③賃貸NOI(①-②)		318	237	19	314	917
④減価償却費		46	24	-	126	232
⑤不動産賃貸事業利益(=③-④)		272	212	19	188	684
⑥資本的支出		193	1	-	2	-
⑦NCF(=③-⑥)		125	235	19	312	917

物件名称		IIF座間IT ソリューションセンター	IIF品川データ センター	IIF大阪豊中データセンター	IIF大阪南港ITソリューション センター	合計
第13期中の運用日数		184日	184日	184日	184日	184日
①賃貸事業収入						6,037
	賃貸収入					5,730
	その他収入					307
②賃貸事業費用						1,237
	公租公課	-(注)	-(注)	-(注)	-(注)	439
	建物管理委託費					82
	修繕費					54
	保険料・信託報酬					27
	その他					632
③賃貸NOI(①-②)		201	155	218	105	4,800
④減価償却費		35	24	22	8	863
⑤不動産賃貸事業利益(=③-④)		165	131	195	96	3,937
⑥資本的支出		-	19	5	-	240
⑦NCF(=③-⑥)		201	136	212	105	4,560

(注) テナントの承諾が得られなかったため開示していません。

(ホ) 期末算定価額の概要

					(平成25年12月末日調査)
不動産等の名称	期末 帳簿価額 (百万円)	期末 算定価額 (百万円)	直接還元法		DCF法
			直接 還元 価格 (百万円)	直接 還元 利回り (%)	DCF 価格 (百万円)	割引率 (%)	最終 還元 利回り (%)
IIF東雲ロジスティクスセンター	13,304	15,200	15,317	4.9	14,946	4.5	5.1
IIF野田ロジスティクスセンター	5,836	7,410	7,490	5.2	7,330	5.0	5.4
IIF新砂ロジスティクスセンター	5,269	6,400	6,420	4.9	6,380	4.6	4.9
IIF厚木ロジスティクスセンター	1,803	2,000	2,010	5.6	1,980	5.2	5.7
IIF越谷ロジスティクスセンター	1,907	2,420	2,420	5.5	2,410	5.2	5.6
IIF西宮ロジスティクスセンター	1,228	1,620	1,620	5.9	1,610	5.6	6.1
IIF習志野ロジスティクスセンター (底地)	1,223	2,240	-	-	2,240	4.9	-
IIF習志野ロジスティクスセンターⅡ(底地)	3,435	4,220	4,240	5.1	4,200	4.0	5.8
IIF厚木ロジスティクスセンターⅡ	3,340	3,480	3,510	5.4	3,450	5.1	5.7
IIF横浜都筑ロジスティクスセンター	2,384	2,840	2,870	5.2	2,810	5.0	5.4
IIFさいたまロジスティクスセンター	1,530	1,820	1,830	5.9	1,800	5.6	6.2
IIF名古屋ロジスティクスセンター	1,150	1,160	1,170	6.2	1,140	5.9	6.5
IIF厚木ロジスティクスセンターⅢ	2,362	2,690	2,700	5.6	2,670	5.3	5.8
IIF川口ロジスティクスセンター	1,898	2,900	2,920	5.6	2,900	5.4	5.7
IIF神戸ロジスティクスセンター	5,406	6,030	6,020	5.5	6,030	5.3	5.7
IIF東大阪ロジスティクスセンター	2,403	2,670	2,670	5.8	2,670	5.5	5.9
IIF柏ロジスティクスセンター	1,876	2,400	2,420	5.8	2,380	5.3	5.9
IIF戸塚テクノロジーセンター(底地)	4,553	4,900	-	-	4,900	5.8	-
IIF横浜都筑テクノロジーセンター	1,174	1,270	1,270	5.8	1,270	5.8	6.2
IIF三鷹カードセンター	9,266	9,320	9,360	6.0	9,270	5.8	6.2
IIF東雲R&Dセンター	9,008	11,100	11,200	5.7	11,000	5.5	5.9
IIF蒲田R&Dセンター	7,508	7,750	7,800	5.9	7,700	5.6	6.1
IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)	546	849	-	-	849	-	-
IIF神戸地域冷暖房センター	17,260	14,700	14,500	4.5	14,800	3.7	4.7
IIF羽田空港メインテナンスセンター	40,257	39,500	39,800	4.5	39,500	3.6	5.0
IIF座間ITソリューションセンター	5,436	5,540	5,550	7.2	5,530	5.8	7.8
IIF品川データセンター	5,193	6,580	6,610	4.6	6,550	5.1	5.5
IIF大阪豊中データセンター	5,668	6,040	6,090	6.5	5,980	5.6	6.1
IIF大阪南港ITソリューションセンター	1,311	2,070	2,080	6.3	2,060	5.9	7.0

(ヘ) 地震リスク分析報告書及び建物状況調査報告書の概要
本投資法人が期末時点で保有している建物及び不動産信託受益権に係る建物については、株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社の共同報告により、地震リスク分析報告書が作成されています。ただし、本地震リスク分析報告書については、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、「PML(予想最大損失率)」とは、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、対象建物に損失を与えると想定される大小の地震に対して、損失額及び年超過確率の関係から、超過確率0.21%(再現期間475年)における、地震に対する「建物の予想損失額」/「建物再調達価格」(%)を意味します。ただし、予想損失額は、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
また、これらの各建物については、以下の各調査業者により、建物状況調査報告書が作成されています。ただし、費用についてはあくまで調査業者の意見であり、その内容の妥当性、正確性を保証するものではありません。

物件名称	地震リスク分析報告書		建物状況調査報告書
	PML(予想最大損失率)		長期修繕費(千円)(注1)		調査業者 調査時点
	(%)	調査時点		年平均 (千円)
IIF東雲ロジスティクスセンター	4.6	平成25年6月	389,984 (20年合計)	19,499	株式会社イー・アール・エス 平成24年11月27日
IIF野田ロジスティクスセンター	0.3	平成25年6月	322,647 (20年合計)	16,132	株式会社イー・アール・エス 平成24年11月25日
IIF新砂ロジスティクスセンター	6.4	平成25年6月	58,750 (12年合計)	4,896	日本管財株式会社 平成24年11月30日
IIF厚木ロジスティクスセンター	8.7	平成25年6月	34,520 (12年合計)	2,877	日本管財株式会社 平成24年11月30日
IIF越谷ロジスティクスセンター	2.6	平成25年6月	146,904 (20年合計)	7,345	株式会社イー・アール・エス 平成23年6月9日
IIF西宮ロジスティクスセンター	9.9	平成25年6月	48,160 (12年合計)	4,018	日本管財株式会社 平成24年11月27日
IIF習志野ロジスティクスセンター(底地)	-	-	-	-	-
IIF習志野ロジスティクスセンターⅡ(底地)	-	-	-	-	-
IIF厚木ロジスティクスセンターⅡ	7.6	平成25年6月	456,940 (12年合計)	38,078	日本管財株式会社 平成23年1月18日
IIF横浜都筑ロジスティクスセンター	8.7	平成25年6月	70,390 (12年合計)	5,866	日本管財株式会社 平成23年1月12日
IIFさいたまロジスティクスセンター	4.2	平成25年6月	194,930 (12年合計)	16,244	日本管財株式会社 平成23年1月14日
IIF名古屋ロジスティクスセンター	9.1	平成25年6月	130,700 (12年合計)	10,892	日本管財株式会社 平成23年1月20日
IIF厚木ロジスティクスセンターⅢ	7.3	平成25年6月	128,520 (12年合計)	10,710	日本管財株式会社 平成23年12月19日
IIF川口ロジスティクスセンター	10.7	平成25年6月	136,930 (12年合計)	11,410	株式会社ERIソリューション 平成24年10月5日
IIF神戸ロジスティクスセンター	5.5	平成25年6月	222,830 (12年合計)	18,575	日本管財株式会社 平成24年11月15日
IIF東大阪ロジスティクスセンター	9.0	平成25年6月	211,225 (12年合計)	17,600	株式会社ERIソリューション 平成24年10月29日
IIF柏ロジスティクスセンター	4.4	平成25年6月	209,760 (12年合計)	17,480	日本管財株式会社 平成24年10月23日

物件名称		地震リスク分析報告書		建物状況調査報告書
		PML(予想最大損失率)		長期修繕費(千円)(注1)		調査業者 調査時点
		(%)	調査時点		年平均 (千円)
IIF戸塚テクノロジー センター(底地)		-	-	-	-	-
IIF横浜都筑テクノロジーセンター		3.3	平成25年6月	147,040 (12年合計)	12,253	日本管財株式会社 平成22年9月22日
IIF三鷹カードセンター		6.7	平成25年6月	785,180 (12年合計)	65,430	株式会社ERIソリューション 平成23年11月24日
IIF東雲R&Dセンター		4.5	平成25年6月	985,660 (12年合計)	82,138	日本管財株式会社 平成23年12月26日
IIF蒲田R&Dセンター		7.7	平成25年6月	285,220 (12年合計)	23,767	日本管財株式会社 平成23年9月21日
IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)(注2)		-	-	-	-	-
IIF神戸地域冷暖房 センター		4.7	平成25年6月	238,460 (12年合計)	19,872	日本管財株式会社 平成24年11月27日
IIF羽田空港メインテナ
ンスセンター	M1	4.5	平成25年6月	1,713,390 (10年合計) (注3)	171,339 (注3)	日本管財株式会社 平成24年12月4日
	M2	3.2	平成25年6月
IIF座間ITソリューションセンター		7.3	平成25年6月	49,280 (12年合計)	4,107	日本管財株式会社 平成23年6月3日
IIF品川データセンター		8.9	平成25年6月	470,406 (12年合計)	39,200	株式会社ERIソリューション 平成23年12月21日
IIF大阪豊中データセンター		3.8	平成25年6月	483,440 (12年合計)	40,280	株式会社ERIソリューション 平成24年11月14日
IIF大阪南港ITソリューションセンター		5.4	平成25年6月	0	0	株式会社東京建築検査機構 平成24年11月14日
ポートフォリオ全体		3.3		-	-	-

(注1) 長期修繕費は、各調査会社が試算した20年間(IIF東雲ロジスティクスセンター、IIF野田ロジスティクスセンター及びIIF越谷ロジスティクスセンター)、12年間(IIF新砂ロジスティクスセンター、IIF厚木ロジスティクスセンター、IIF西宮ロジスティクスセンター、IIF厚木ロジスティクスセンターⅡ、IIF横浜都筑ロジスティクスセンター、IIFさいたまロジスティクスセンター、IIF名古屋ロジスティクスセンター、IIF厚木ロジスティクスセンターⅢ、IIF川口ロジスティクスセンター、IIF神戸ロジスティクスセンター、IIF東大阪ロジスティクスセンター、IIF柏ロジスティクスセンター、IIF横浜都筑テクノロジーセンター、IIF三鷹カードセンター、IIF東雲R&Dセンター、IIF蒲田R&Dセンター、IIF神戸地域冷暖房センター、IIF座間ITソリューションセンター、IIF品川データセンター及びIIF大阪豊中データセンター)又は10年間(IIF羽田空港メインテナンスセンター)の長期修繕費の合計と年平均を記載しています。
(注2) 建物未着工のため、地震リスク分析報告書及び建物状況調査報告書を取得していません。竣工に際し取得する予定です。
(注3) 賃貸借契約上、賃借人の負担とされている修繕にかかる費用を除いた数値を記載しています。
(ト) 主な賃借人への賃貸状況
a. 主要な賃借人(注1)の概要及び賃借人の全体概要

賃借人の名称	業種	物件名称	年間賃料 (消費税別) (百万円) (注2)	賃料比率 (%) (注3)	賃貸面積 (㎡) (注4)	面積比率 (%) (注5)
日本航空株式会社	航空 運送業	IIF羽田空港メインテナンスセンター	1,849	17.4	81,995.81	13.7
小計	-	-	1,849	17.4	81,995.81	13.7
賃借人全体の合計	-	-	10,659	100.0	596,391.85	100.0

(注1) 主要な賃借人とは、当該賃借人への賃貸面積が全賃貸面積(ポートフォリオ全体の総賃貸面積の合計)の10%以上を占める賃借人です。後記「c. 主要な賃借人の契約条件」においても同様です。
(注2) 「年間賃料」は、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物又は土地(底地の場合)に係る月間賃料を12 倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている不動産及び信託不動産については、その合計額によります。)を、百万円未満を四捨五入して記載しています。IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)については、竣工後に締結する予定の定期建物賃貸借契約に基づき記載しています。
(注3) 「賃料比率」は、各賃借人の年間賃料の賃借人全体の合計に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各賃借人及びその他の「賃料比率」の合計が全体の合計と一致しない場合があります。IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)については、竣工後に締結する予定の定期建物賃貸借契約に基づき記載しています。
(注4) 「賃貸面積」は、賃借人毎の建物又は土地(底地の場合及びIIF川崎サイエンスセンター(開発物件))の賃貸面積を意味し、賃貸借契約書に表示されているものを記載しています。
(注5) 「面積比率」は、各賃借人に対する賃貸面積の総賃貸面積(建物又は土地(底地の場合及びIIF川崎サイエンスセンター(開発物件))毎の総賃貸面積を意味し、賃貸借契約書の表示に基づいています。)の合計に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各賃借人及びその他の「面積比率」の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
b. 年間賃料比率において10%以上を占める賃借人

賃借人の名称	年間賃料(消費税別) (百万円)(注1)	賃料比率 (%)(注2)
日本航空株式会社	1,849	17.4
佐川急便株式会社(注3)	1,143	10.7
小計	2,992	28.1
賃借人全体の合計	10,659	100.0

(注1) 「年間賃料」は、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物又は土地(底地の場合)に係る月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている不動産及び信託不動産については、その合計額によります。)を、百万円未満を四捨五入して記載しています。IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)については、竣工後に締結する予定の定期建物賃貸借契約に基づき記載しています。
(注2) 「賃料比率」は、各賃借人の年間賃料の賃借人全体の合計に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)については、竣工後に締結する予定の定期建物賃貸借契約に基づき記載しています。
(注3) 佐川急便株式会社が賃借するIIF東雲ロジスティクスセンターについては、賃貸借契約書に表示された年間賃料に53%(信託受益権の準共有持分割合)を乗じ、百万円未満を四捨五入して記載しています。
c. 主要な賃借人の契約条件
主要テナントの名称:日本航空株式会社

IIF羽田空港メインテナンスセンター
契約期間	15.4年間(平成37年12月31日迄)	敷金	973,369,998円
契約種類	定期建物賃貸借契約	保証金	-

(注) 契約の更新・改定に関する事項及びその他賃貸借契約に関して特記すべき事項については、前記「(ハ)個別資産の概要」をご参照ください。
(チ) ポートフォリオ分散の状況
i. アセットカテゴリー別

アセットカテゴリー	物件数	期末算定価額 (百万円)	比率(%)(注)
物流施設	17	67,500	38.1
工場・研究開発施設等	6	35,189	19.9
インフラ施設	6	74,430	42.0
合計	29	177,119	100.0

(注) 「比率」は、期末算定価額の合計に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
ii. 立地カテゴリー別

立地カテゴリー	物件数	期末算定価額 (百万円)	比率(%)(注)
都市近郊型又は工業集積地型	29	177,119	100.0
独立立地型	0	0	0.0
合計	29	177,119	100.0

(注) 「比率」は、期末算定価額の合計に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
iii. 賃貸借期間別
(契約期間)

契約賃貸借期間 (注1)	賃借人数 (注2)	年間賃料(消費税別) (百万円)(注3)	比率(%)(注4)
10年以上	22	8,611	80.8
2年以上10年未満	9	1,902	17.8
2年未満	2	146	1.4
合計	33	10,659	100.0

(注1) IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)は、土地の賃貸借契約の予定期間1年2か月と建物の竣工後に締結する予定の定期建物賃貸借契約の期間15年を合算して算出しています。
(注2) 「賃借人数」は、各信託不動産及び不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物又は土地(底地の場合)に係る賃貸借契約の数に基づき記載しています。前記「(ロ) ポートフォリオ一覧」に記載された賃借人数とは異なります。
(注3) 「年間賃料」は、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物又は土地(底地の場合)に係る月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている不動産及び信託不動産については、その合計額によります。)を、百万円未満を四捨五入して記載しています。IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)については、竣工後に締結する予定の定期建物賃貸借契約に基づき記載しています。
(注4) 「比率」は、各賃借人の年間賃料の賃借人全体の合計に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(残存期間)

賃貸借残存期間(注1)	賃借人数 (注2)	年間賃料(消費税別) (百万円)(注3)	比率(%)(注4)
10年以上	12	5,301	49.7
2年以上10年未満	16	4,979	46.7
2年未満	5	379	3.6
合計	33	10,659	100.0

(注1) 「賃貸借残存期間」は、平成25年12月31日現在を基準としています。IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)は、土地の賃貸借契約の予定期間1年2か月と建物の竣工後に締結する予定の定期建物賃貸借契約の期間15年を合算して算出しています。
(注2) 「賃借人数」は、各信託不動産及び不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物又は土地(底地の場合)に係る賃貸借契約の数に基づき記載しています。前記「(ロ) ポートフォリオ一覧」に記載された賃借人数とは異なります。
(注3) 「年間賃料」は、各不動産及び信託不動産に係る賃貸借契約書に表示された建物又は土地(底地の場合)に係る月間賃料を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている不動産及び信託不動産については、その合計額によります。)を、百万円未満を四捨五入して記載しています。IIF川崎サイエンスセンター(開発物件)については、竣工後に締結する予定の定期建物賃貸借契約に基づき記載しています。
(注4) 「比率」は、各賃借人の年間賃料の賃借人全体の合計に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
iv. 総賃貸可能面積別

総賃貸可能面積(注1)	物件数	期末算定価額 (百万円)	比率(%)(注2)
30,000㎡以上	5	62,060	35.0
10,000㎡以上30,000㎡未満	18	100,720	56.9
10,000㎡未満	6	14,339	8.1
合計	29	177,119	100.0

(注1) 「総賃貸可能面積」は、各信託不動産及び不動産に係る各賃貸借契約書に記載された建物又は土地(底地の場合及びIIF川崎サイエンスセンター(開発物件))に係る賃貸面積及び賃貸借契約を締結していない区画の賃貸可能面積の合計面積です。
(注2) 「比率」は、期末算定価額の合計に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(リ) 資本的支出の状況
a. 資本的支出の予定
本投資法人の保有資産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。

不動産等の名称	所在地	目 的	予定期間	工事予定金額 (百万円)
				総額	当期 支払額	既支払 総額
IIF東雲R&Dセンター	東京都江東区	空調更新工事	平成26年3月	178	-	-
IIF三鷹カードセンター	東京都三鷹市	空調用可変エア バルブ更新工事	平成26年6月	17	-	-
IIF三鷹カードセンター	東京都三鷹市	防災設備 更新工事	平成26年6月	12	-	-
IIFさいたまロジスティクス センター	埼玉県さいたま市	B号機荷物用 ELV更新工事	平成26年1月	9	-	-
IIF東雲R&Dセンター	東京都江東区	受変電設備 継電器更新	平成26年1月	8	-	-

b. 期中の資本的支出
本投資法人の保有資産において、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は、240百万円であり、費用に区分された修繕費54百万円と合わせ、合計294百万円の工事を実施しています。

不動産等の名称	所在地	目的	期間	工事金額 (百万円)
IIF東雲R&Dセンター	東京都江東区	空調、照明 更新工事	平成25年10月～ 平成25年12月	187
IIF品川データセンター	東京都品川区	OAフロア 敷設工事	平成25年12月	17
その他	-	-	-	34
合計	-	-	-	240

c. 長期修繕計画のために積み立てた金銭
本投資法人は、保有資産毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
(単位:百万円)

営業期間	第4期 自 平成21年 1 月 1 日 至 平成21年 6 月30日	第5期 自 平成21年 7 月 1 日 至 平成21年 12 月31日	第6期 自 平成22年 1 月 1 日 至 平成22年 6 月30日	第7期 自 平成22年 7 月 1 日 至 平成22年 12 月31日	第8期 自 平成23年 1 月 1 日 至 平成23年 6 月30日
当期首積立金残高	206	144	224	249	305
当期積立額	88	88	80	227	265
当期積立金取崩額	150	8	55	172	47
次期繰越額	144	224	249	305	523

営業期間	第9期 自 平成23年 7 月 1 日 至 平成23年 12 月31日	第10期 自 平成24年 1 月 1 日 至 平成24年 6 月30日	第11期 自 平成24年 7 月 1 日 至 平成24年 12 月31日	第12期 自 平成25年 1 月 1 日 至 平成25年 6 月30日	第13期 自 平成25年 7 月 1 日 至 平成25年 12 月31日
当期首積立金残高	523	629	826	815	1,000
当期積立額	265	331	383	424	435
当期積立金取崩額	159	134	395	239	294
次期繰越額	629	826	815	1,000	1,141