建物賃貸借契約に関する合意事項の概要(注3)(注4)
プロパティ・マネジメント会社	三井不動産ビルマネジメント株式会社	主要なテナント	ジョンソン・エンド・ジョンソン株式会社メディカルカンパニー
契約更改・改定:・本賃貸借契約期間中、任意に解約することはできないとされています。・本契約は本賃貸借期間の満了により終了し、更新がないとされていますが、賃借人が再契約の締結を希望する場合、賃借人は、期間満了により本契約が終了する旨の通知を賃貸人より受領した日から6か月間優先交渉権を持つこととされ、双方合意した場合、再契約を締結することができるとされています。・賃料は、固定賃料及び変動賃料とされています。・固定賃料は、本賃貸借期間中変更せず、賃貸人及び賃借人は借地借家法第32条の適用による増減を行うことができないとされています。・変動賃料は、本件土地及び本件予定建物にかかる固定資産税(償却資産税を含みます。)、都市計画税及び本件予定建物にかかる保険料の合計相当額とし、これに別途消費税を付加するものとされています。
その他事項:・賃借人は、本賃貸借期間の初日から3年経過時点及び以後3年毎に、賃貸人に本件土地及び本件予定建物の購入を申し出ることができるとされ、賃貸人は当該申出日から30日以内に、売買価格について賃借人と協議し、売買価格及び引渡日について合意した場合は、賃借人は優先的に本件土地及び本件予定建物を購入できるとされています。・賃貸人は、本賃貸期間中本件土地及び本件予定建物を第三者に売却する場合、事前にその旨を賃借人に通知するものとされ、賃借人が当該通知を受け取った日から20日以内に賃貸人に購入したい旨を申し出た場合には、賃貸人は、当該申出日から30日以内に、売買価格について賃借人と協議し、当該期間内に売買価格及び引渡日について合意した場合は、賃借人は優先的に本件土地及び本件予定建物を購入できるとされています。・賃貸人は、期間満了による本契約の終了を通知する際、併せて賃借人に本件土地及び本件予定建物の購入の意思を確認するものとされ、賃借人が購入したい旨を申し出た場合には、売買価格について賃借人と協議し、売買価格及び引渡日について合意した場合は、賃借人は優先的に本件土地及び本件予定建物を購入できるとされています。

(注1) 本建物は、平成25年6月に工事に着手し、平成26年5月に予定されている竣工の後に本投資法人がジョンソン・エンド・ジョンソンから本建物建設請負契約の契約上の地位を譲り受け、その後建物を取得する予定です。
(注2) 平成25年2月7日付で土地部分を526百万円で取得しました。建物部分を合わせた全体の取得価格合計は2,040百万円となる予定ですが、この金額は、土地の取得価格に、本投資法人とジョンソン・エンド・ジョンソン株式会社メディカルカンパニーとの間で締結した平成25年1月16日付定期建物賃貸借予約契約書に記載の建物建築に係る請負予定代金総額を合計した金額です。当該定期建物賃貸借予約契約書上の請負予定代金総額は確定額ではなく、増額される可能性があり、実際の建物の請負代金総額が当該定期建物賃貸借予約契約書記載の金額と同額になる保証はありません。したがって、実際のIIF川崎サイエンスセンター(開発物件)の建物部分を合わせた全体の取得価格合計は変動する可能性があります。

2014/03/27 11:30

#2 利害関係人との取引制限（連結）

⑤ 資産の取得
(イ) 利害関係者から不動産等を取得する場合の取得価格は、原則として利害関係者に該当しない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額を上限の指標とし、当該鑑定評価額を上回る場合は、起案した本部の本部長又は部長が当該案件を議論する資産運用検討委員会及び取締役会において、当該鑑定評価額を上回った価格での取得を正当化する理由を説明し、資産運用検討委員会及び取締役会はかかる説明を踏まえた上で審議・検討します。ただし、ここでいう取得価格は不動産等そのものの価格とし、鑑定評価額の対象となっていない、取得費用、信託設定に要する費用、固定資産税等の期間按分精算額等を含まないものとします。
(ロ) 利害関係者が投資法人への譲渡を前提に一時的に特別目的会社等の組成を行うなどして負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします。

2014/03/27 11:30

#3 投資リスク（連結）

(ラ)減損会計の適用に関するリスク
固定資産の減損に係る会計基準(「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」(企業会計審議会平成14年8月9日))及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第6号平成15年10月31日)が、平成17年4月1日以後開始する事業年度より強制適用されたことに伴い、本投資法人においても減損会計が適用されています。減損会計とは、主として土地・建物等の事業用不動産について、収益性の低下により投資額を回収する見込みが立たなくなった場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理のことをいいます。減損会計の適用に伴い、地価の動向及び運用資産の収益状況等によっては、会計上減損損失が発生し、本投資法人の損益や分配金の支払能力に悪影響を及ぼす可能性があり、また、税務上は当該資産の売却まで損金を認識することができない(税務上の評価損の損金算入要件を満たした場合や減損損失の額のうち税務上の減価償却費相当額を除きます。)ため、税務と会計の齟齬が発生することとなり、本投資法人の税負担が増加する可能性があります。
⑥ 税制に関するリスク

2014/03/27 11:30

#4 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.資産の評価基準及び評価方法	有価証券その他有価証券時価のないもの移動平均法による原価法を採用しております。匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しております。
2.固定資産の減価償却の方法	① 有形固定資産定額法を採用しております。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。② 無形固定資産定額法を採用しております。③ 長期前払費用定額法を採用しております。
3.繰延資産の処理方法	① 投資口交付費3年間で均等償却として処理しております。② 投資法人債発行費投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しております。

[貸借対照表に関する注記]

2014/03/27 11:30