訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第20期(平成29年1月1日-平成29年7月31日)
(1)【投資方針】
① 基本方針
(イ) 投資対象とする資産
本投資法人は、あらゆる産業活動の基盤となり、中長期にわたり、安定的な利用が見込まれる、物流施設及び工場・研究開発施設等並びにインフラ施設(以下、総称して「産業用不動産」といいます。)に投資し、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指します。
本投資法人は、産業用不動産を、研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、企業間物流、組立・加工、販売物流、リサイクルといった一連の産業活動の拠点となる不動産(以下「インダストリアル不動産」といいます。)及びかかる産業活動を支える基盤となる不動産(以下「インフラ不動産」といいます。)とに分類し、更に、以下のアセットカテゴリーを設けています。
(注) インフラ施設には、現在、制度上本投資法人による投資が困難なものもあります。
② 成長戦略
(イ) 外部成長
本投資法人は、当初、産業用不動産のうち既に投資用不動産として認知されている物流施設を中心にポートフォリオを構築し、徐々に工場・研究開発施設等及び民間で保有されているインフラ施設の投資比率を増やし、その後、公的セクターが保有しているインフラ施設も取得し、中長期的にはそれぞれの分野のバランスの取れたポートフォリオを構築することを目指します。
(ロ) 内部成長
本投資法人は、ポートフォリオの中長期的な収益の維持・拡大を目指し、それぞれのアセットカテゴリーにおける各運用資産の特性を踏まえた成長戦略を策定し、適切な管理運営を行います。また、プロパティ・マネジメント会社を通じて、又は本資産運用会社と賃借人との連携を密にすることにより、そのニーズの把握に努め賃借人の満足度の向上を図ります。更に、施設拡張工事・改築等の実施等、運用資産の特性や運用資産を取り巻く環境に応じて、各種施策を実施します。これらの取組みによりポートフォリオ全体としての賃料収入及び稼働率の維持・向上を図ります。
また、管理運営の効率化及び管理運営費用の随時見直しにより、管理品質と管理運営費用の適正化に努めます。
③ 物件選定方針
本投資法人は、中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して評価を行います。ただし、工場・研究開発施設等やインフラ施設は特定の賃借人の利用のために設計・建設されているケースが多いため、継続性の評価を重視して物件選定を行います。
具体的には、以下に記載する評価を行った上で、物件選定を行います。
(イ) 継続性の分析
継続性の分析については、将来的な賃料収入の安定性をはかる基準として、賃借人の信用力、賃料水準及び賃貸借契約の内容等について分析を行います。
工場・研究開発施設等やインフラ施設については、上記に加えて、「賃借人の属する産業分野の継続性」の観点から、賃借人となる企業の属する産業分野について、当該産業分野の特性や競合状況、顧客動向、法規制等将来的な競争力の変化について影響を与えるマクロ的要素について十分なリサーチを行います。次に「賃借人の行う事業の継続性」の観点から、当該企業のその産業分野内での位置付け、事業構成、財務体質、収益性、経営戦略等の分析を行います。更に、投資対象不動産における「賃借人の施設の継続性」の観点から、当該不動産で行われている事業の市場性や競争力、賃借人が複数の事務所にて事業を展開している場合には、当該賃借人の社内における当該施設の位置付け、将来的な統廃合の可能性等についての分析を行うことで、賃借人となる企業が継続して当該不動産を使用する見込みの高さを検討します。
また、上記の評価視点に基づき専門の調査会社から産業調査レポートを取得することや、賃借人に対するヒアリング等を実施することもあります。
(ロ) 汎用性の分析
汎用性については、上記の継続性に関する分析結果を踏まえて、賃借人の中途解約、契約期間満了後の退去等が発生した場合の投資対象不動産の汎用性について分析を行います。
産業用不動産の汎用性の分析については、具体的には以下の手法に基づき行います。
まず「産業用不動産としての立地の汎用性」の観点から、当該立地の周辺における関連インフラの整備状況やどのような産業が集積しているか等を分析し、同業他社の使用可能性、他業種の事業者における代替使用の可能性について分析します。
次に「一般的な立地の汎用性」の観点から、現に供されている用途以外の用途への転換の可能性を分析します。例えば都市近郊に立地し交通立地上の優位性・競争力を備えている物件については、マンションや商業施設等への転換可能性について検討を行います。
上記の2つの汎用性の評価を満たさない案件への投資を行うこともありますが、その際には継続性等について分析を行い、投資判断を行います。
<継続性と汎用性の分析イメージ>また、汎用性についての評価視点に基づき、本投資法人は、以下の立地カテゴリーを設け、「一般的な立地の汎用性」が見込める「都市近郊型」と、「産業用不動産としての立地の汎用性」が見込める「工業集積地型」の案件を中心にポートフォリオを構築していきます。
<立地カテゴリー>
(注1) 三大都市圏とは、東京圏、大阪圏及び名古屋圏をいいます。
東京圏とは東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
大阪圏とは滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県をいいます。
名古屋圏とは愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。
(注2) 工業地区とは、経済産業省「工業統計表」における工業地区をいいます。
(ハ) 権利の態様
投資対象の権利形態については、共有・準共有、区分所有の場合には、他の共有者・準共有者の信用力や共有者間取決めの有無及びその内容、借地の場合には、地主の信用力に特段の問題がないことの確認や借地契約の内容等を勘案し、投資することとします。敷地が国有地等の場合には、使用許可等の条件を勘案のうえ投資を決定します。
また、物件特性を考慮した上で適正と判断した場合、底地のみを取得することもあります。
(ニ) 賃貸借契約の内容
賃貸借期間、中途解約の条件、賃料改定等についての取決め、敷金、保証金の有無について十分に検討を行います。
(ホ) 施設の仕様について
本投資法人は、施設使用者独自の仕様の有無、また、特定の産業に特有の仕様の有無について調査分析します。
(ヘ) 開発物件の取得について
本投資法人は、優良な物件に対して有利な条件で投資を行うことを目的として、開発段階で、フォワード・コミットメントを行い、建物の竣工直後に取得する場合があります。かかる場合には、上記(イ)乃至(ホ)に加え、当該対象不動産に関する賃料水準等の将来見通しを分析・検討すると共に、竣工後に賃借人となる者との間で賃貸借予約契約を締結すること等により、開発に関わるリスクを極力排除します。
以上の分析を相互に関連付け、想定されるそれぞれのシナリオに対応したキャッシュ・フロー予測を行い、対象不動産の投資適格性を判断します。
④ ポートフォリオ構築方針
(イ) 目標ポートフォリオ
a. 本投資法人は、前記「③ 物件選定方針」の記載に基づき、当面の目標として、以下のとおり目標ポートフォリオを設定しています。なお、実際の比率は一時的に当該目標比率から乖離することもあります。
b. 取得後、運用期間中にアセットカテゴリーのいずれにも該当しない利用形態となった資産(以下「その他資産」といいます。)(注)については、当該利用形態におけるリスク・リターン特性、ポートフォリオに占める割合、産業用不動産としての再利用の可能性、不動産市況や個別投資の状況などを踏まえ、継続的に保有することができることとします。
なお、その他資産については、従前のアセットカテゴリーに基づき目標比率の計算を行います。その他資産の割合がポートフォリオ全体の10%を超える場合(鑑定評価額ベース)、経済情勢、不動産売買市場の動向及び個別の物件に係る諸要因等がポートフォリオに重要な影響を与えている等の事情がない限り、原則として当該状態を解消するために必要な手続き(物件売却活動を含みます。)を取るものとします。
(注) 当初、研究開発施設等として取得した後、実際の利用形態がオフィス等に転換した場合等を指しますが、これに限られません。また、工場を物流施設に転換する等、変更後の利用形態がいずれかのアセットカテゴリーに属するものである場合は、変更後の利用形態に基づき目標比率を計算します。
(ロ) その他の投資態度
a. 本投資法人は、投資する産業用不動産の所在地域が、特定の地域に集中することにより増大する地域経済リスク、地震リスク等により生ずる影響を軽減させるために、その関連情報を定期的に見直して、その投資する産業用不動産の所在地域について適切に考慮するものとします(規約第12条第2項)。
b. 本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう資産運用を行うものとします(規約第13条第2項)。
⑤ デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、投資対象の投資適格性を判断するため、投資に先立って、投資対象の経済的、物理的、法的な精査(以下「デュー・ディリジェンス」といいます。)を原則として以下のデュー・ディリジェンス基準の項目に従って行います。特に、工場・研究開発施設等は、一般的に事故等の災害リスクが高いとみられるため、過去の事故歴の有無、現在の物件管理状況等の確認を厳格に行います。
(イ) デュー・ディリジェンス基準
(注1) 「PML(予想最大損失率)」とは、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、対象建物に損失を与えると想定される大小の地震に対して、損失額及び年超過確率の関係から、超過確率0.21%(再現期間475年)における、地震に対する「建物の予想損失額」/「建物再調達価格」(%)を意味します。ただし、予想損失額は、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注2) 液状化、津波等の調査については、必要に応じ専門家に依頼し、デュー・ディリジェンスを行います。
(ロ) 土壌・環境調査について
本投資法人は、土壌汚染等の環境関連リスクに関し、原則として、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいます。)及びその他の環境関連法令に従って適切に処理されているものを投資対象とします。その判断をするために、売買契約締結までに専門家による環境汚染調査を実施し、本資産運用会社が別途定める土壌汚染等に関するリスク管理マニュアルに基づき、調査・対策を以下の「土壌汚染調査・対策フロー」に従って行います。
<土壌汚染調査・対策フロー>(注1) 地歴調査だけでは、土壌汚染の懸念はないと判断できない場合
(過去に有害物質を使用した工場が存在していた場合等)
(注2) ヒアリング調査を行っても、土壌汚染の懸念はないと判断できない場合
(注3) 個別案件の条件を勘案し汚染の除去等を選択しない場合
(汚染土壌の上に堅固な建物が存在している場合等)
(注4) 売主との協議後、技術的・経済的な観点より、汚染の除去等を行うことを決定した場合
また、本投資法人特有の事項として、当該不動産が水質汚濁防止法(昭和45年法律第138号。その後の改正も含みます。)に規定されている有害物質使用特定施設の場合、本投資法人が保有する期間中に、賃借人等の事業活動により新たに土壌汚染等が発生する可能性が想定されます。それらについても、本投資法人は、後記「⑥ 管理運営方針 (ロ) 管理方針」に基づき、適切な対応を検討するものとします。
(ハ) 耐震性能
投資対象とする建物は、原則として、PML(予想最大損失率)が20%以下の建物とします。ただし、PMLが20%を超える建物であっても、地震保険の付保、補修工事その他の方法によって地震による損失リスクを低減することが可能なものについては、投資対象とします。
(ニ) その他
本投資法人の投資対象である産業用不動産は、その種類が多岐にわたり、かつ、個別物件毎に様々な特殊事情があるため、上記以外の項目に関して画一的な基準は定めていません。
ただし、上記以外にも、個別具体的な案件に応じて特に注意すべきポイントが存在しうるため、専門家(エンジニアリング調査会社や環境調査会社等)の意見を聴取しながら慎重に検討、調査を行うこととします。
⑥ 管理運営方針
(イ) 運営方針
中長期的な運用を前提として、運用資産価値の維持を図ります。
a. 建物維持管理
建物の機能性・安全性・快適性の維持・向上に向けた管理計画の立案を行い、かかる計画に基づく日常管理を実行します。また、建物の機能性向上、経年劣化へ対応するために、中長期修繕計画を策定し、実施します。
b. 賃借人との関係強化
賃借人と、継続的かつ緊密なコミュニケーションを取り、賃借人の動向やニーズを的確に掴み、満足度を向上させることによって中長期的な収益の確保を目指します。そのため、中長期的な賃貸借契約の締結を基本方針とし、ポートフォリオ全体の契約条件を意識しつつ、賃借人の与信状況を踏まえた適正な賃料、契約期間等の各種条件を設定して契約の更改を行います。
c. 賃借人の分散
本投資法人は、賃借人の信用力、業界における競争力及び地位、継続的使用の見込み、賃料水準その他の賃貸借条件を評価して、賃借人の分散を図ります。また、賃借人との間の賃貸借契約については、中長期安定契約を中心としますが、GDP連動等の変動賃料も一部組み入れることができるものとします。
d. 賃借人の誘致
本資産運用会社は、各アセットカテゴリーや各賃借人及び業界情報に精通したプロパティ・マネジメント会社等との強固な関係を構築することにより、賃借人の動向やマーケットの賃貸需要・賃料水準等を把握し、リーシング力を強化していきます。
賃借人の誘致に当たっては、本資産運用会社独自のネットワークに加え、三菱商事株式会社等が有する幅広いネットワークを活用しながら、民間企業及び公的セクターの産業用不動産におけるJ-REIT活用のニーズの把握に努めます。また、賃借人の選定に当たっては、本投資法人の投資方針に則って、賃借人の信用力、業界における競争力、地位及び取扱商品等を総合的に勘案して判断することとします。
e. 増床、増築、改築
本投資法人は、運用資産の価値向上を図るために、容積率が余剰している物件の増床、増築計画を、又は長期的な収益性向上のために、改築計画を策定し、実施します。
(ロ) 管理方針
本投資法人は、原則として、運用資産の運営管理業務をプロパティ・マネジメント会社に委託します。
a. 選定方針
個々の運用資産毎にその特性に応じた複数の候補会社に入札を打診し提案書を受領した上で、各社の経営方針及びその条項、業務推進体制、報酬水準等を総合的に比較検討の上プロパティ・マネジメント会社を選定します。
b. 管理方針
プロパティ・マネジメント会社から、運用資産別の収支状況、稼働状況、賃借人のニーズ、修繕工事計画とその実施状況、新たな土壌汚染の発生の可能性、周辺近隣地域動向等に関して定期的に報告を受け、当該運用資産に係る対応を協議の上実施します。
特に土壌汚染等については、継続的に環境リスクを把握するため以下の手順に則り、適切な対応を行います。
i. 環境に対する賃借人の経営姿勢チェック
ii. 定期的に賃借人にヒアリング等を実施し、新たに土壌汚染等が発生する可能性がある場合には、外部専門会社を交えて協議
iii. 土壌汚染等の状況について、外部専門会社の調査、及び専門会社との協議結果を踏まえ、必要と判断した場合には定期的にモニタリングを実施
また、プロパティ・マネジメント会社の業務推進状況の確認・評価を行い、業務品質・内容の維持・向上、及び業務報酬の適正化を図ります。
(ハ) 付保方針
a. 損害保険
本投資法人は、資産運用において、災害及び事故等による建物の損害又は対人対物事故による第三者への損害賠償を担保するために適切な損害保険(火災保険、賠償責任保険及び利益保険等)の付保を行います。
b. 地震保険
本投資法人は、専門家による地震リスク判断に基づき、地震により生じる建物損害や収益の大幅な減少に関して検討します。PMLが20%を超える建物を投資対象とする場合には、地震保険の付保の要否について、地震発生時に予想される運用資産及びポートフォリオ全体に与える影響と負担すべき保険料の収益に及ぼす影響を比較検討の上決定します。
(ニ) その他
本投資法人の投資対象である産業用不動産は、その種類が多岐にわたり、かつ、個別資産毎に様々な特殊事情があるため、上記管理運営方針を基本としながらも、賃借人、プロパティ・マネジメント会社、必要に応じてコンサルティング会社等の専門家を交え協議しつつ、個別資産毎にその特性を反映した管理運営を行います。
⑦ 売却方針
本投資法人は、運用資産を中長期的に保有することを原則とし、短期的には売却しないことを原則とします。なお、運用資産の売却に当たっては、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地カテゴリー、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測、並びにポートフォリオ全体の構成等を考慮の上、総合的に判断します。
⑧ 財務方針
(イ) 基本方針
本投資法人は、収益の安定的な確保と運用資産の持続的な成長を目的として、安定的かつ効率的な財務戦略を立案、実行することを基本方針とします。
(ロ) 負債比率
本投資法人は、取得する物件の賃借人の属性、賃貸借契約の内容、立地カテゴリー等を分析することで、アセットカテゴリーに応じたリスク・リターン特性を把握し、総合的にファンド全体における負債比率(ローン・トゥ・バリュー)(注)を判断します。
本投資法人の負債比率は、最大60%を目安としていますが、資産取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
(注) 負債比率とは、本投資法人の資産総額のうち、借入金額及び投資法人債発行残高並びに本投資法人(及び本投資法人が保有する受益権の対象たる信託の信託財産)が賃借人から受け入れた敷金・保証金等の占める割合をいいます。
(ハ) デットファイナンス
本投資法人は、資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済(借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の債務の履行を含みます。)等を目的として、借入れを行い、投資法人債を発行できます(規約第20条、第21条)。借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ2兆円とし、その合計額が2兆円を超えないものとします(規約第22条)。ただし、借入先は、金商法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定する機関投資家に限ります。)に限定されます(規約第20条)。
借入れ又は投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします(規約第23条)。
本投資法人は、低廉な資金調達コストを実現するよう、固定金利借入れの割合、借入期間、担保設定の有無等の借入諸条件を、借入先候補となる複数の適格機関投資家と交渉の上、比較して決定します。
また、将来の運用資産の追加取得又は敷金・保証金の返還に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメント・ライン契約等の、借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
(ニ) デリバティブ取引
本投資法人は、投資法人に係る負債から生じる為替リスク、価格変動リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ、為替予約取引、通貨スワップ取引、金利先物取引、金利オプション取引、金利スワップ取引又は金利先渡取引その他、投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行令」といいます。)第3条第2号に定めるデリバティブ取引(以下「デリバティブ取引」といいます。)に係る権利への投資を行うことができます(規約第11条第5項、第13条第1項)。
(ホ) キャッシュマネジメント方針
本投資法人は、想定される資金需要(資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等)に対応するため、適切と考える金額の現預金を保有します。
また、減価償却費が大きくなり、必要な資本的支出を勘案した上でも手元流動性が高くなった場合には、運用資産取得等への活用も検討します。更に、敷金・保証金の活用についても検討します。
(ヘ) エクイティファイナンス
本投資法人は、運用資産の取得、債務の返済(借入金弁済及び投資法人債の償還を含みます。)等を目的として、投資口の発行を行うことができます。この場合には、投資口の希薄化(新投資口の発行による投資口1口当たりの議決権割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮し、財務の健全性を確保することで、安定した投資主価値の成長を目指します。
⑨ 開示方針
本投資法人は、投資家に対して投信法、金商法その他の適用法令、東京証券取引所及び投信協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、迅速、正確かつ公平な情報開示を行います。
また、物件取得時には、投資の判断材料となった事項(賃借人の属する業界、関連する法制度、物件の代替性、希少性等)について、個別に開示すべき情報を検討し、詳細かつ積極的に開示していく方針です。
⑩ その他
(イ) 投資主の利益を守るための必要な処置
本投資法人は、一般経済情勢、金融情勢、消費者動向、不動産市況等のマクロ経済情勢若しくは投資法人の経営環境に急激な変化が生じ、投資主の属性若しくは分布状況に変化が生じ、又はその他の理由により、投資主の利益を毀損する恐れがある場合、投資主の利益を守るため必要な処置を講ずることができるものとします(規約第12条第4項)。
(ロ) 本資産運用会社との商標使用許諾契約について
本投資法人は、本資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社が本投資法人の資産を運用していることを表示することを目的として、本資産運用会社よりロゴの商標使用許諾を受けており、当該ロゴに本投資法人の商号を併記して使用することがあります。また、本投資法人は、本資産運用会社より商標「IIF」の商標使用許諾を受けており、当該商標「IIF」に本投資法人の商号を併記して使用することがあります。
① 基本方針
(イ) 投資対象とする資産
本投資法人は、あらゆる産業活動の基盤となり、中長期にわたり、安定的な利用が見込まれる、物流施設及び工場・研究開発施設等並びにインフラ施設(以下、総称して「産業用不動産」といいます。)に投資し、収益の安定的な確保と運用資産の着実な成長を図ることにより、投資主価値の継続的な拡大を目指します。
本投資法人は、産業用不動産を、研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、企業間物流、組立・加工、販売物流、リサイクルといった一連の産業活動の拠点となる不動産(以下「インダストリアル不動産」といいます。)及びかかる産業活動を支える基盤となる不動産(以下「インフラ不動産」といいます。)とに分類し、更に、以下のアセットカテゴリーを設けています。
| 産 業 用 不 動 産 | |||
| アセット カテゴリー | 定義 | 具体例 | |
| インダストリアル不動産 | 産業活動の拠点となる不動産 | ||
| 物流施設 | 輸・配送、保管、備蓄、荷役、梱包、仕分け、流通加工及び情報提供の各機能から構成される企業間物流業務及び販売物流業務に供する諸施設 | 消費地向け配送センター 輸出入物流施設 製品・原材料保管型物流センター 宅配・路線業者用ハブセンター 温度帯管理型物流センター (冷凍冷蔵チルド倉庫) トランクルーム等 | |
| 工場・研究開発施設等 | 研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、組立・加工、リサイクル等を行うための諸施設 | 食品加工工場 飲料工場 パルプ・紙加工工場 化学品工場 石油・石炭工場 金属製品工場 一般機械・産業機械工場 輸送用機器工場 電子部品工場 印刷工場 研究開発施設等 | |
| インフラ不動産 | 産業活動を支える基盤となる不動産 | ||
| インフラ施設 (注) | 交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等産業活動の基盤として整備される施設 | 鉄道関連施設 空港・港湾関連施設 自動車交通関連施設 データセンター・通信関連施設 エネルギー関連施設 水道関連施設 その他公共施設等 | |
(注) インフラ施設には、現在、制度上本投資法人による投資が困難なものもあります。
② 成長戦略
(イ) 外部成長
本投資法人は、当初、産業用不動産のうち既に投資用不動産として認知されている物流施設を中心にポートフォリオを構築し、徐々に工場・研究開発施設等及び民間で保有されているインフラ施設の投資比率を増やし、その後、公的セクターが保有しているインフラ施設も取得し、中長期的にはそれぞれの分野のバランスの取れたポートフォリオを構築することを目指します。
(ロ) 内部成長
本投資法人は、ポートフォリオの中長期的な収益の維持・拡大を目指し、それぞれのアセットカテゴリーにおける各運用資産の特性を踏まえた成長戦略を策定し、適切な管理運営を行います。また、プロパティ・マネジメント会社を通じて、又は本資産運用会社と賃借人との連携を密にすることにより、そのニーズの把握に努め賃借人の満足度の向上を図ります。更に、施設拡張工事・改築等の実施等、運用資産の特性や運用資産を取り巻く環境に応じて、各種施策を実施します。これらの取組みによりポートフォリオ全体としての賃料収入及び稼働率の維持・向上を図ります。
また、管理運営の効率化及び管理運営費用の随時見直しにより、管理品質と管理運営費用の適正化に努めます。
③ 物件選定方針
本投資法人は、中長期にわたり、安定した収益を確保できるポートフォリオを構築するため、物件を選定するに際して、主として「継続性」と「汎用性」に着目して評価を行います。ただし、工場・研究開発施設等やインフラ施設は特定の賃借人の利用のために設計・建設されているケースが多いため、継続性の評価を重視して物件選定を行います。
具体的には、以下に記載する評価を行った上で、物件選定を行います。
(イ) 継続性の分析
継続性の分析については、将来的な賃料収入の安定性をはかる基準として、賃借人の信用力、賃料水準及び賃貸借契約の内容等について分析を行います。
工場・研究開発施設等やインフラ施設については、上記に加えて、「賃借人の属する産業分野の継続性」の観点から、賃借人となる企業の属する産業分野について、当該産業分野の特性や競合状況、顧客動向、法規制等将来的な競争力の変化について影響を与えるマクロ的要素について十分なリサーチを行います。次に「賃借人の行う事業の継続性」の観点から、当該企業のその産業分野内での位置付け、事業構成、財務体質、収益性、経営戦略等の分析を行います。更に、投資対象不動産における「賃借人の施設の継続性」の観点から、当該不動産で行われている事業の市場性や競争力、賃借人が複数の事務所にて事業を展開している場合には、当該賃借人の社内における当該施設の位置付け、将来的な統廃合の可能性等についての分析を行うことで、賃借人となる企業が継続して当該不動産を使用する見込みの高さを検討します。
また、上記の評価視点に基づき専門の調査会社から産業調査レポートを取得することや、賃借人に対するヒアリング等を実施することもあります。
(ロ) 汎用性の分析
汎用性については、上記の継続性に関する分析結果を踏まえて、賃借人の中途解約、契約期間満了後の退去等が発生した場合の投資対象不動産の汎用性について分析を行います。
産業用不動産の汎用性の分析については、具体的には以下の手法に基づき行います。
まず「産業用不動産としての立地の汎用性」の観点から、当該立地の周辺における関連インフラの整備状況やどのような産業が集積しているか等を分析し、同業他社の使用可能性、他業種の事業者における代替使用の可能性について分析します。
次に「一般的な立地の汎用性」の観点から、現に供されている用途以外の用途への転換の可能性を分析します。例えば都市近郊に立地し交通立地上の優位性・競争力を備えている物件については、マンションや商業施設等への転換可能性について検討を行います。
上記の2つの汎用性の評価を満たさない案件への投資を行うこともありますが、その際には継続性等について分析を行い、投資判断を行います。
<継続性と汎用性の分析イメージ>また、汎用性についての評価視点に基づき、本投資法人は、以下の立地カテゴリーを設け、「一般的な立地の汎用性」が見込める「都市近郊型」と、「産業用不動産としての立地の汎用性」が見込める「工業集積地型」の案件を中心にポートフォリオを構築していきます。
<立地カテゴリー>
| 立地カテゴリー | 概要 |
| 都市近郊型 | 三大都市圏(注1)並びに政令指定都市及びそれに準ずる主要都市に立地する物件 |
| 工業集積地型 | 原則として製造品出荷額が1兆円以上の工業地区(注2)に立地する物件 |
| 独立立地型 | 都市近郊型、工業集積地型には該当しないが、リスクに見合ったリターンが十分に期待できると考えられる物件 |
(注1) 三大都市圏とは、東京圏、大阪圏及び名古屋圏をいいます。
東京圏とは東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
大阪圏とは滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県及び和歌山県をいいます。
名古屋圏とは愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。
(注2) 工業地区とは、経済産業省「工業統計表」における工業地区をいいます。
(ハ) 権利の態様
投資対象の権利形態については、共有・準共有、区分所有の場合には、他の共有者・準共有者の信用力や共有者間取決めの有無及びその内容、借地の場合には、地主の信用力に特段の問題がないことの確認や借地契約の内容等を勘案し、投資することとします。敷地が国有地等の場合には、使用許可等の条件を勘案のうえ投資を決定します。
また、物件特性を考慮した上で適正と判断した場合、底地のみを取得することもあります。
(ニ) 賃貸借契約の内容
賃貸借期間、中途解約の条件、賃料改定等についての取決め、敷金、保証金の有無について十分に検討を行います。
(ホ) 施設の仕様について
本投資法人は、施設使用者独自の仕様の有無、また、特定の産業に特有の仕様の有無について調査分析します。
(ヘ) 開発物件の取得について
本投資法人は、優良な物件に対して有利な条件で投資を行うことを目的として、開発段階で、フォワード・コミットメントを行い、建物の竣工直後に取得する場合があります。かかる場合には、上記(イ)乃至(ホ)に加え、当該対象不動産に関する賃料水準等の将来見通しを分析・検討すると共に、竣工後に賃借人となる者との間で賃貸借予約契約を締結すること等により、開発に関わるリスクを極力排除します。
以上の分析を相互に関連付け、想定されるそれぞれのシナリオに対応したキャッシュ・フロー予測を行い、対象不動産の投資適格性を判断します。
④ ポートフォリオ構築方針
(イ) 目標ポートフォリオ
a. 本投資法人は、前記「③ 物件選定方針」の記載に基づき、当面の目標として、以下のとおり目標ポートフォリオを設定しています。なお、実際の比率は一時的に当該目標比率から乖離することもあります。
| 目標ポートフォリオ | |||||||
| アセットカテゴリー |
(鑑定評価額ベース) | ||||||
| 立地カテゴリー |
(鑑定評価額ベース) | ||||||
| 賃貸借契約期間 |
(賃料収入ベース) | ||||||
| 既稼働物件の割合は、ポートフォリオ全体の80%以上とする (鑑定評価額ベース) | |||||||
b. 取得後、運用期間中にアセットカテゴリーのいずれにも該当しない利用形態となった資産(以下「その他資産」といいます。)(注)については、当該利用形態におけるリスク・リターン特性、ポートフォリオに占める割合、産業用不動産としての再利用の可能性、不動産市況や個別投資の状況などを踏まえ、継続的に保有することができることとします。
なお、その他資産については、従前のアセットカテゴリーに基づき目標比率の計算を行います。その他資産の割合がポートフォリオ全体の10%を超える場合(鑑定評価額ベース)、経済情勢、不動産売買市場の動向及び個別の物件に係る諸要因等がポートフォリオに重要な影響を与えている等の事情がない限り、原則として当該状態を解消するために必要な手続き(物件売却活動を含みます。)を取るものとします。
(注) 当初、研究開発施設等として取得した後、実際の利用形態がオフィス等に転換した場合等を指しますが、これに限られません。また、工場を物流施設に転換する等、変更後の利用形態がいずれかのアセットカテゴリーに属するものである場合は、変更後の利用形態に基づき目標比率を計算します。
(ロ) その他の投資態度
a. 本投資法人は、投資する産業用不動産の所在地域が、特定の地域に集中することにより増大する地域経済リスク、地震リスク等により生ずる影響を軽減させるために、その関連情報を定期的に見直して、その投資する産業用不動産の所在地域について適切に考慮するものとします(規約第12条第2項)。
b. 本投資法人は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上となるよう資産運用を行うものとします(規約第13条第2項)。
⑤ デュー・ディリジェンス基準
本投資法人は、投資対象の投資適格性を判断するため、投資に先立って、投資対象の経済的、物理的、法的な精査(以下「デュー・ディリジェンス」といいます。)を原則として以下のデュー・ディリジェンス基準の項目に従って行います。特に、工場・研究開発施設等は、一般的に事故等の災害リスクが高いとみられるため、過去の事故歴の有無、現在の物件管理状況等の確認を厳格に行います。
(イ) デュー・ディリジェンス基準
| 評価事項 | 調査事項 | |||||||||||||||||||
| 経済的調査 | 産業調査 |
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| 賃借人評価 |
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| 収益性評価 |
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| 物理的調査 | 立地特性 |
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| 建築・設備・ 仕様確認 |
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| 評価事項 | 調査事項 | |||||||||||||||||||
| 建物・管理診断 |
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| 耐震性診断 |
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| 安全性確認 |
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| 土壌・環境調査 |
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| 法的調査 | 権利関係 | 売主の権利の確実性を検証します。特に借地物件等本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しないことになる場合は、以下の点を含め検討します。
| ||||||||||||||||||
| 境界調査 | 境界確定の状況、越境物の有無とその状況 | |||||||||||||||||||
(注1) 「PML(予想最大損失率)」とは、統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、対象建物に損失を与えると想定される大小の地震に対して、損失額及び年超過確率の関係から、超過確率0.21%(再現期間475年)における、地震に対する「建物の予想損失額」/「建物再調達価格」(%)を意味します。ただし、予想損失額は、地震動による建物(構造部材・非構造部材・建築設備)のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注2) 液状化、津波等の調査については、必要に応じ専門家に依頼し、デュー・ディリジェンスを行います。
(ロ) 土壌・環境調査について
本投資法人は、土壌汚染等の環境関連リスクに関し、原則として、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいます。)及びその他の環境関連法令に従って適切に処理されているものを投資対象とします。その判断をするために、売買契約締結までに専門家による環境汚染調査を実施し、本資産運用会社が別途定める土壌汚染等に関するリスク管理マニュアルに基づき、調査・対策を以下の「土壌汚染調査・対策フロー」に従って行います。
<土壌汚染調査・対策フロー>(注1) 地歴調査だけでは、土壌汚染の懸念はないと判断できない場合
(過去に有害物質を使用した工場が存在していた場合等)
(注2) ヒアリング調査を行っても、土壌汚染の懸念はないと判断できない場合
(注3) 個別案件の条件を勘案し汚染の除去等を選択しない場合
(汚染土壌の上に堅固な建物が存在している場合等)
(注4) 売主との協議後、技術的・経済的な観点より、汚染の除去等を行うことを決定した場合
また、本投資法人特有の事項として、当該不動産が水質汚濁防止法(昭和45年法律第138号。その後の改正も含みます。)に規定されている有害物質使用特定施設の場合、本投資法人が保有する期間中に、賃借人等の事業活動により新たに土壌汚染等が発生する可能性が想定されます。それらについても、本投資法人は、後記「⑥ 管理運営方針 (ロ) 管理方針」に基づき、適切な対応を検討するものとします。
(ハ) 耐震性能
投資対象とする建物は、原則として、PML(予想最大損失率)が20%以下の建物とします。ただし、PMLが20%を超える建物であっても、地震保険の付保、補修工事その他の方法によって地震による損失リスクを低減することが可能なものについては、投資対象とします。
(ニ) その他
本投資法人の投資対象である産業用不動産は、その種類が多岐にわたり、かつ、個別物件毎に様々な特殊事情があるため、上記以外の項目に関して画一的な基準は定めていません。
ただし、上記以外にも、個別具体的な案件に応じて特に注意すべきポイントが存在しうるため、専門家(エンジニアリング調査会社や環境調査会社等)の意見を聴取しながら慎重に検討、調査を行うこととします。
⑥ 管理運営方針
(イ) 運営方針
中長期的な運用を前提として、運用資産価値の維持を図ります。
a. 建物維持管理
建物の機能性・安全性・快適性の維持・向上に向けた管理計画の立案を行い、かかる計画に基づく日常管理を実行します。また、建物の機能性向上、経年劣化へ対応するために、中長期修繕計画を策定し、実施します。
b. 賃借人との関係強化
賃借人と、継続的かつ緊密なコミュニケーションを取り、賃借人の動向やニーズを的確に掴み、満足度を向上させることによって中長期的な収益の確保を目指します。そのため、中長期的な賃貸借契約の締結を基本方針とし、ポートフォリオ全体の契約条件を意識しつつ、賃借人の与信状況を踏まえた適正な賃料、契約期間等の各種条件を設定して契約の更改を行います。
c. 賃借人の分散
本投資法人は、賃借人の信用力、業界における競争力及び地位、継続的使用の見込み、賃料水準その他の賃貸借条件を評価して、賃借人の分散を図ります。また、賃借人との間の賃貸借契約については、中長期安定契約を中心としますが、GDP連動等の変動賃料も一部組み入れることができるものとします。
d. 賃借人の誘致
本資産運用会社は、各アセットカテゴリーや各賃借人及び業界情報に精通したプロパティ・マネジメント会社等との強固な関係を構築することにより、賃借人の動向やマーケットの賃貸需要・賃料水準等を把握し、リーシング力を強化していきます。
賃借人の誘致に当たっては、本資産運用会社独自のネットワークに加え、三菱商事株式会社等が有する幅広いネットワークを活用しながら、民間企業及び公的セクターの産業用不動産におけるJ-REIT活用のニーズの把握に努めます。また、賃借人の選定に当たっては、本投資法人の投資方針に則って、賃借人の信用力、業界における競争力、地位及び取扱商品等を総合的に勘案して判断することとします。
e. 増床、増築、改築
本投資法人は、運用資産の価値向上を図るために、容積率が余剰している物件の増床、増築計画を、又は長期的な収益性向上のために、改築計画を策定し、実施します。
(ロ) 管理方針
本投資法人は、原則として、運用資産の運営管理業務をプロパティ・マネジメント会社に委託します。
a. 選定方針
個々の運用資産毎にその特性に応じた複数の候補会社に入札を打診し提案書を受領した上で、各社の経営方針及びその条項、業務推進体制、報酬水準等を総合的に比較検討の上プロパティ・マネジメント会社を選定します。
b. 管理方針
プロパティ・マネジメント会社から、運用資産別の収支状況、稼働状況、賃借人のニーズ、修繕工事計画とその実施状況、新たな土壌汚染の発生の可能性、周辺近隣地域動向等に関して定期的に報告を受け、当該運用資産に係る対応を協議の上実施します。
特に土壌汚染等については、継続的に環境リスクを把握するため以下の手順に則り、適切な対応を行います。
i. 環境に対する賃借人の経営姿勢チェック
ii. 定期的に賃借人にヒアリング等を実施し、新たに土壌汚染等が発生する可能性がある場合には、外部専門会社を交えて協議
iii. 土壌汚染等の状況について、外部専門会社の調査、及び専門会社との協議結果を踏まえ、必要と判断した場合には定期的にモニタリングを実施
また、プロパティ・マネジメント会社の業務推進状況の確認・評価を行い、業務品質・内容の維持・向上、及び業務報酬の適正化を図ります。
(ハ) 付保方針
a. 損害保険
本投資法人は、資産運用において、災害及び事故等による建物の損害又は対人対物事故による第三者への損害賠償を担保するために適切な損害保険(火災保険、賠償責任保険及び利益保険等)の付保を行います。
b. 地震保険
本投資法人は、専門家による地震リスク判断に基づき、地震により生じる建物損害や収益の大幅な減少に関して検討します。PMLが20%を超える建物を投資対象とする場合には、地震保険の付保の要否について、地震発生時に予想される運用資産及びポートフォリオ全体に与える影響と負担すべき保険料の収益に及ぼす影響を比較検討の上決定します。
(ニ) その他
本投資法人の投資対象である産業用不動産は、その種類が多岐にわたり、かつ、個別資産毎に様々な特殊事情があるため、上記管理運営方針を基本としながらも、賃借人、プロパティ・マネジメント会社、必要に応じてコンサルティング会社等の専門家を交え協議しつつ、個別資産毎にその特性を反映した管理運営を行います。
⑦ 売却方針
本投資法人は、運用資産を中長期的に保有することを原則とし、短期的には売却しないことを原則とします。なお、運用資産の売却に当たっては、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地カテゴリー、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測、並びにポートフォリオ全体の構成等を考慮の上、総合的に判断します。
⑧ 財務方針
(イ) 基本方針
本投資法人は、収益の安定的な確保と運用資産の持続的な成長を目的として、安定的かつ効率的な財務戦略を立案、実行することを基本方針とします。
(ロ) 負債比率
本投資法人は、取得する物件の賃借人の属性、賃貸借契約の内容、立地カテゴリー等を分析することで、アセットカテゴリーに応じたリスク・リターン特性を把握し、総合的にファンド全体における負債比率(ローン・トゥ・バリュー)(注)を判断します。
本投資法人の負債比率は、最大60%を目安としていますが、資産取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
(注) 負債比率とは、本投資法人の資産総額のうち、借入金額及び投資法人債発行残高並びに本投資法人(及び本投資法人が保有する受益権の対象たる信託の信託財産)が賃借人から受け入れた敷金・保証金等の占める割合をいいます。
(ハ) デットファイナンス
本投資法人は、資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済(借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の債務の履行を含みます。)等を目的として、借入れを行い、投資法人債を発行できます(規約第20条、第21条)。借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ2兆円とし、その合計額が2兆円を超えないものとします(規約第22条)。ただし、借入先は、金商法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15第1項第1号ロ(2)に規定する機関投資家に限ります。)に限定されます(規約第20条)。
借入れ又は投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができるものとします(規約第23条)。
本投資法人は、低廉な資金調達コストを実現するよう、固定金利借入れの割合、借入期間、担保設定の有無等の借入諸条件を、借入先候補となる複数の適格機関投資家と交渉の上、比較して決定します。
また、将来の運用資産の追加取得又は敷金・保証金の返還に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメント・ライン契約等の、借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
(ニ) デリバティブ取引
本投資法人は、投資法人に係る負債から生じる為替リスク、価格変動リスク、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ、為替予約取引、通貨スワップ取引、金利先物取引、金利オプション取引、金利スワップ取引又は金利先渡取引その他、投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行令」といいます。)第3条第2号に定めるデリバティブ取引(以下「デリバティブ取引」といいます。)に係る権利への投資を行うことができます(規約第11条第5項、第13条第1項)。
(ホ) キャッシュマネジメント方針
本投資法人は、想定される資金需要(資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返還、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等)に対応するため、適切と考える金額の現預金を保有します。
また、減価償却費が大きくなり、必要な資本的支出を勘案した上でも手元流動性が高くなった場合には、運用資産取得等への活用も検討します。更に、敷金・保証金の活用についても検討します。
(ヘ) エクイティファイナンス
本投資法人は、運用資産の取得、債務の返済(借入金弁済及び投資法人債の償還を含みます。)等を目的として、投資口の発行を行うことができます。この場合には、投資口の希薄化(新投資口の発行による投資口1口当たりの議決権割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)に配慮し、財務の健全性を確保することで、安定した投資主価値の成長を目指します。
⑨ 開示方針
本投資法人は、投資家に対して投信法、金商法その他の適用法令、東京証券取引所及び投信協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、迅速、正確かつ公平な情報開示を行います。
また、物件取得時には、投資の判断材料となった事項(賃借人の属する業界、関連する法制度、物件の代替性、希少性等)について、個別に開示すべき情報を検討し、詳細かつ積極的に開示していく方針です。
⑩ その他
(イ) 投資主の利益を守るための必要な処置
本投資法人は、一般経済情勢、金融情勢、消費者動向、不動産市況等のマクロ経済情勢若しくは投資法人の経営環境に急激な変化が生じ、投資主の属性若しくは分布状況に変化が生じ、又はその他の理由により、投資主の利益を毀損する恐れがある場合、投資主の利益を守るため必要な処置を講ずることができるものとします(規約第12条第4項)。
(ロ) 本資産運用会社との商標使用許諾契約について
本投資法人は、本資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社が本投資法人の資産を運用していることを表示することを目的として、本資産運用会社よりロゴの商標使用許諾を受けており、当該ロゴに本投資法人の商号を併記して使用することがあります。また、本投資法人は、本資産運用会社より商標「IIF」の商標使用許諾を受けており、当該商標「IIF」に本投資法人の商号を併記して使用することがあります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
