短期借入れによる収入、財務活動によるキャッシュ・フロー

有報情報

#1 投資方針（連結）

iv. 債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済、投資法人債の償還を含みます。)
c. 保有不動産の賃貸に際して受領する敷金又は保証金等の預り金の取扱いは、原則として前記a.に従います。ただし、ヒストリカルデータの蓄積やコミットメントラインの導入等、預り金返還の安全性が確保できると判断した場合は、資金効率の観点から前記b.に従い支出することがあります。
(ホ)ソーシャル・ファイナンス・フレームワーク

2023/04/25 15:34

#2 注記表（連結）

コミットメントライン契約

本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。		(単位:千円)
	前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
コミットメントライン契約の総額	4,500,000	4,500,000
借入実行残高	-	-
差引額	4,500,000	4,500,000

[損益計算書に関する注記]

※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

※2. 不動産等売却損益の内訳

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

		前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
	※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
	発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
	発行済投資口の総口数	1,045,758口	1,070,433口

[金銭の分配に係る計算書に関する注記]

前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
※1 一時差異等調整積立金 第13期に計上された負ののれん発生益のうち、2,000,000,000円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立金は、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。なお、当期は20,000,000円の取崩しを行うこととしました。	※1 一時差異等調整積立金 第13期に計上された負ののれん発生益のうち、2,000,000,000円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立金は、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。なお、当期は20,000,000円の取崩しを行うこととしました。

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]

※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
		前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
	現金及び預金	14,043,415千円	13,949,810千円
	信託現金及び信託預金	11,460,934千円	11,589,952千円
	現金及び現金同等物	25,504,350千円	25,539,762千円

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料

		前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
	1年内	12,000千円	12,000千円
	1年超	515,000千円	509,000千円
	合計	527,000千円	521,000千円

オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

		前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
	1年内	4,152,082千円	4,581,500千円
	1年超	18,725,548千円	22,618,705千円
	合計	22,877,631千円	27,200,205千円

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕、分配金の支払、債務の返済等に充当する資金を金融機関からの借入、投資法人債の発行、投資口の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、安定的な長期資金と機動的な短期資金とを効率よく組み合わせることに留意しています。余資の運用は、安全性、流動性及び効率性を重視し、各種の預金等にて行っています。デリバティブ取引は、金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的としてのみ行うこととし、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されています。借入金及び投資法人債は、主に不動産及び不動産信託受益権の取得資金の調達を目的としたものであり、借入金の返済期日は最長で第22期末(2023年1月31日)後8年10ヶ月、投資法人債の償還期日は最長で第22期末(2023年1月31日)後8年4ヶ月になりますが、支払期日において代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法等については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」の「5.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①信用リスク
預金は預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、無利息型の普通口座又は預入先金融機関の信用格付に一定の制限を設ける等で当該リスクを管理しています。デリバティブ取引の利用にあたっては、信用格付の高い金融機関と取引を行う等により、カウンターパーティリスクの軽減を図っています。
②市場リスク
変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、金融環境及び継続的なモニタリングを通じた金利予測等に応じて、借入額全体に対する変動金利による借入金残高の比率を調整すること、デリバティブ取引の利用等により、当該リスクを管理しています。デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理方針を定め、当該方針に基づき行っています。
③流動性リスク
借入金等は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散化、借入先金融機関の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
前期(2022年7月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。また、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
(2)1年内返済予定の長期借入金	14,050,000	14,044,551	△5,448
(3)投資法人債	7,700,000	7,667,450	△32,550
(4)長期借入金	133,470,000	133,463,068	△6,931
負債計	155,220,000	155,175,069	△44,930
デリバティブ取引※	252,885	252,885	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
当期(2023年1月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。また、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	1,000,000	999,900	△100
(2)1年内返済予定の長期借入金	18,100,000	18,106,039	6,039
(3)投資法人債	6,700,000	6,530,860	△169,140
(4)長期借入金	130,170,000	129,736,042	△433,957
負債計	155,970,000	155,372,842	△597,157
デリバティブ取引※	1,508,184	1,508,184	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債及び(3)投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金
これらのうち、固定金利によるものは、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算出する方法によっています。)
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2022年7月31日) (単位:千円)

当期(2023年1月31日) (単位:千円)

[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)

	顧客との契約から生じる収益 ※	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	-千円	-千円
水道光熱費収入	49,184千円	49,184千円
その他	-千円	9,398,520千円
合計	49,184千円	9,447,705千円

※ 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)

	顧客との契約から生じる収益 ※1	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	1,180,000千円	※2 304,729千円
水道光熱費収入	54,984千円	54,984千円
その他	-千円	9,577,125千円
合計	1,234,984千円	9,936,839千円

※1 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2 不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)及び当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)において、重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等

	前期 (自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)
顧客との契約から生じた債権(期首残高)	2,969千円	4,864千円
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	4,864千円	5,699千円
契約資産(期首残高)	-千円	-千円
契約資産(期末残高)	-千円	-千円
契約負債(期首残高)	-千円	-千円
契約負債(期末残高)	-千円	-千円

(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)及び当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)において、該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2022年7月31日)及び当期(2023年1月31日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2022年7月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2023年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)及び当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)及び当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)及び当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)及び当期(自 2022年8月1日 至 2023年1月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]

1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
		前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
	繰延税金資産
	合併時受入評価差額	611,183千円	597,846千円
	繰延ヘッジ損益	23,013千円	317千円
	資産除去債務	21,534千円	21,593千円
	信託借地権償却額	3,436千円	3,979千円
	その他	20千円	20千円
	繰延税金資産小計	659,189千円	623,757千円
	評価性引当額	△659,189千円	△623,757千円
	繰延税金資産合計	-	-
	繰延税金資産の純額	-	-

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
		前期 (2022年7月31日)	当期 (2023年1月31日)
	法定実効税率	31.46%	31.46%
	(調整)
	支払分配金の損金算入額	△31.08%	△31.20%
	その他	△0.37%	△0.25%
	税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.01%	0.01%

[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.資産除去債務の概要
本投資法人は2019年6月3日に取得した「アルテ石屋川」において、土地に係る一般定期転借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間47年1ヶ月と見積もり、割引率は0.54711%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.資産除去債務の総額の増減

		前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
	期首残高	68,264千円	68,451千円
	時の経過による調整額	186千円	187千円
	期末残高	68,451千円	68,638千円

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、東京都その他の地域において、居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)

		前期 (自 2022年2月 1日 至 2022年7月31日)	当期 (自 2022年8月 1日 至 2023年1月31日)
貸借対照表計上額
	期首残高	275,695,438	288,832,748
	期中増減額	13,137,309	10,010,707
	期末残高	288,832,748	298,843,455
期末時価		365,903,000	391,623,000

(注1)	貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)	賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権8物件の取得(13,990,070千円)、主な減少額は減価償却費(1,665,648千円)であり、当期の主な増加額は不動産2物件及び不動産信託受益権6物件の取得(11,712,656千円)、主な減少額は不動産信託受益権1物件の譲渡(831,329千円)及び減価償却費(1,720,996千円)です。
(注3)	期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2022年2月1日 至 2022年7月31日)
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。2023/04/25 15:34