有価証券報告書(内国投資証券)-第13期(平成30年2月1日-平成30年7月31日)
(1)【投資方針】
① 本投資法人の特徴
本投資法人は、グローバル化や金融商品化が進み、多様な要因による影響を受けやすくなった不動産投資市場において、「長期的に安定した賃貸収益の獲得」を目指すべく、主として、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の主要な用途が、(i)居住用施設、(ii)ヘルスケア施設(病院等のメディカル施設を含みます。以下本「2 投資方針」において同じです。)又は(iii)宿泊施設である不動産関連資産への投資を行います。
本投資法人は、賃貸住宅等の居住用施設への投資を中心としながら、収益特性の異なる老人ホーム等のヘルスケア施設、ホテル等の宿泊施設にも投資を行うことにより、収益の安定性を高めることを目指します。また、不動産全体に係る投資市場のサイクルや個々の用途の不動産に係る投資市場のサイクルを見極めながら、居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設の3つの投資対象用途の中からその時々において最適な投資対象を選別し、投資を実行することにより持続的な成長を目指します。
一方で、変化の激しい不動産投資市場の中で安定した賃貸収益の獲得と資産規模の着実な成長を実現するためには、本投資法人は、不動産に関連するあらゆるトレンドを的確に把握の上、最適と考える投資機会及び収益機会を「柔軟」に追求し、迅速な情報収集と意思決定に基づき「機動的」に投資及び運用を行うことが重要であると考えています。
また、投資に際しては、地域の人口動態や経済見通し、人々のライフスタイルの変化、少子高齢化の進展、晩婚化、核家族化及び単身高齢者の増加等の世帯構成の変化に伴う賃貸住宅への需要の変動や高齢者向け施設への需要の増加等、不動産に関連するあらゆるトレンドに加え、社会・経済構造の変化を見極めることも重要であると考えています。
本投資法人は、社会・経済構造の変化を的確に把握の上、その変化によって生じる成長分野を取り込みながら持続的外部成長を図り、「柔軟性」と「機動性」をもった不動産投資運用を通じ、「人が居住・滞在する空間」である居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設のそれぞれのアセットタイプが有する特性を活かしながら、長期的に安定した賃貸収益の獲得を実現し、投資主価値の最大化を目指しています。
なお、本投資法人が投資対象とする「居住用施設」、「ヘルスケア施設」、「宿泊施設」の特性と各投資対象に対する投資の基本方針は次のとおりです。
(イ) 居住用施設への投資
本投資法人が投資対象とする居住用施設は、賃貸可能面積の過半が住居用途である賃貸住宅のほか、サービスアパートメント、社宅、学生寮・学生マンション、短期滞在型マンション等の施設運営者付き住宅又はこれらを裏付けとする資産(ただし、ヘルスケア施設に該当するものを除きます。)です。
東京経済圏及び大都市中心部への継続的な人口の流入や、特に東京経済圏を中心とした賃貸住宅の限定的な供給状況といった背景の中、良好な賃貸市場が継続しています。また、昨今の日本の社会環境変化として、若年層における持家比率の低下や、住居保有に囚われない軽快なライフスタイルの選好といった「ライフスタイルの多様化」が進展しており、賃貸住宅のポートフォリオは、このような日本の社会構造の変化を踏まえた上でも高い魅力があると、本投資法人は考えています。
賃貸住宅に代表される居住用施設は、他の用途の不動産と比較して、景気に左右されにくい収益特性があるとともに、テナントも分散されており、1物件当たりの規模も小さいためリスク分散を図りやすく、かつ流動性も高いため、相対的にリスクが低い投資対象であると、本投資法人は考えています。
本投資法人が居住用施設に投資するに際しては、土地自体が有する潜在的な収益力、いわば「土地が人を惹きつける力(人に住みたいと思わせる力)」に着目した投資判断を重視しています。すなわち、まずは土地が人を惹きつける力を見極めた上で、「土地の特性に合致した住戸タイプ」(主として単身世帯を対象とするシングルタイプ、主として夫婦世帯及び乳幼児等がいる家族世帯を対象とするスモール・ファミリータイプ又は主として3人以上の家族世帯を対象とするファミリータイプの賃貸住宅等)で構成されている物件を投資対象としています。この土地が人を惹きつける力は、単に最寄り駅からの距離だけで測れるものではなく、また、住戸タイプも今後も増加が見込まれている単身世帯向けであれば良いというものでもなく、例えば、駅に近くても夜遅くまで喧騒が止まない場所よりは、最寄り駅から多少時間を要する距離にあっても閑静な住宅街の方が、ファミリータイプの安定的な需要が期待できると、本投資法人は考えています。かかる土地の評価に際しては、土地が人を惹きつける力を幅広い視点から分析すべく、具体的には以下の3つの投資尺度を用います。
■「地位(じぐらい)の高さ」
地位(じぐらい)の高い土地とは、「歴史的に由緒があり成熟した場所」又は「政策的若しくは人為的に優良な住居地域として開発された場所」で、長期的に高い競争力を有する土地をいいます。
■「生活利便性の高さ」
生活利便性の高い土地とは、単に「最寄り駅までの至近性」や主要ターミナル駅・ビジネス街への「交通アクセスの良い土地」のみならず、周辺の商業施設や教育施設又は公園等の「生活周辺施設」が整備された土地をいいます。
■「特殊マーケットの有無」
特殊マーケットのある土地とは、一般的な賃貸需要に加え、「事業所、研究所、学校等の周辺」で、それらの施設の利用者による賃貸住宅への更なる安定した需要が見込まれる土地をいいます。
本投資法人は、東京経済圏への人口流入が継続する人口動態に鑑み、東京経済圏所在の居住用施設へ重点的に投資を行うものの、前記「土地が人を惹きつける力」の観点から、東京経済圏以外の地域においても、賃貸住宅等について安定した需給バランスが見込まれ、投資対象として魅力ある土地が数多く存在すると考えています。本投資法人は、前記の投資尺度に基づき、東京経済圏を中心に、地方経済圏に所在する賃貸住宅等の居住用施設についても、土地が人を惹きつける力を詳細に分析した上で、その立地特性に応じて、安定的な賃貸需要が見込まれる住戸タイプを見極めながら、投資を行います。
(ロ) ヘルスケア施設への投資
本投資法人が投資対象とするヘルスケア施設は、賃貸可能面積の過半が有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、シニア向けマンション、認知症高齢者グループホーム、小規模多機能施設、デイサービス等のシニアリビング施設及び病院、診療所、医療モール、介護老人保健施設等のメディカル施設として使用される不動産又はこれらを裏付けとする資産です。
我が国では、男女とも平均寿命において世界最高水準に達し、これまでどの国も経験したことがない超高齢社会を迎え、総人口に占める高齢者の割合及び高齢者人口が増加する「高齢化」は、今後も続いていくものと予想されています。それに呼応するように、近年においては、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などの高齢者向け施設が増加していますが、引き続き、介護施設を含む高齢者向け施設への需要は増加していくものと、本投資法人は考えています。また、ヘルスケア施設は不動産の中でも特に社会的な意義が大きい資産クラスであり、社会的な意義が大きいヘルスケア施設の投資運用を行うことで、昨今拡大が著しいESG投資(注)の資金の受け皿となることも期待できると、本投資法人は考えています。
(注)「ESG」とは、Environment(環境)、Social(社会)及びGovernance(企業統治:ガバナンス)のことをいい、ESG投資とは、環境、社会及び企業統治(ガバナンス)の要素に配慮して投資を行うことを意味します。
本投資法人は、ヘルスケア施設では、賃料固定型の長期賃貸借契約を締結する強いニーズがオペレーターに存在することから、ヘルスケア施設の賃料は他の不動産に比較して経済情勢や景気の変動の影響を受けにくい性質があると考えています。本投資法人は、運営実績のあるオペレーターを選定の上、原則としてオペレーターと賃料固定型の長期賃貸借契約を締結することで安定したキャッシュ・フローの実現を図ります。一方、オペレーターの賃料の源泉は、シニアリビング施設では入居者の支払う利用料(プライベートペイ)と主に介護保険報酬(パブリックペイ)に依存しています。一般に、入居者の支払う利用料の源泉の一部は年金であり、オペレーターの収益構造に照らすと、オペレーターの提供する各種サービスの収入は、国が定める社会保障制度の変更で低減するリスクがあり、かかるリスクはパブリックペイの割合が大きいほど高いものと本投資法人は考えていることから、本投資法人は、入居者が支払う費用の価格帯や、オペレーターの収入に占める介護保険報酬等の水準(パブリックペイとプライベートペイの比率)を勘案した上で投資判断を行います。
<シニアリビング施設における典型的な収益構造>(注1)上記の図は、シニアリビング施設における典型的な収益構造であると本投資法人が分析している内容を模式化して記載したものであり、実際のシニアリビング施設における収益構造を正確に示しているとは限りません。
(注2)シニアリビング施設において提供されるサービスの種類や内容は施設により異なります。オペレーターが自らサービス提供を行う場合だけでなく、業務提携先や入居者が選択した、オペレーター以外の事業者がサービス提供を行う場合があります。
(注3)「介護保険制度」とは、寝たきりや認知症などで介護が必要な高齢者について、社会保険の仕組みによって社会全体で支える制度をいいます。
本投資法人は、人々のライフサイクル全般にかかわる多種多様なヘルスケア施設に幅広く投資を行いますが、本書の日付現在の投資環境を踏まえ、シニアリビング施設が相対的に施設の流動化ニーズが高いことに加え、同市場が高い成長可能性を有すると考えていることから、ヘルスケア施設に対する投資においては、当面シニアリビング施設を中心に投資を行います。シニアリビング施設に関しては、介護保険制度の発足により介護認定者を対象とした介護型の施設の普及が全国的に進んでいますが、本投資法人は、要介護者向けに限らず、今後団塊の世代の高齢化に伴い市場の拡大が見込まれる自立者向け施設やCCRC(注)にも幅広く投資を行います。
また、本投資法人は、メディカル施設のうち病院については、病床機能分化に対応するための施設改修、病院建物の老朽化や耐震強度不足の問題から今後建替えが進むものと考えています。政府も戦略としてシニアリビング施設やメディカル施設等のヘルスケア施設の供給を後押しする施策を打ち出しており、「病院等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」の策定に向けたパブリック・コメント手続が実施され、2015年6月26日には国土交通省より「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」が公表(同年7月1日付適用)されました。これらのことから、本投資法人は、今後、法令やガイドライン等に従い、病院を含むメディカル施設全般を投資対象として検討していく方針です。
(注)「CCRC」とは、「Continuing Care Retirement Community」の略語で、健康長寿社会を実現していくために健康型及び介護型の施設が、一つの地域に集積し、高齢者が健康状態に応じた継続的なケア環境の下で、自立した社会生活を送ることができるようなコミュニティ型施設をいいます。
<本投資法人の考えるシニアリビング施設の類型別特徴(注1)>本投資法人の考えるシニアリビング施設の類型別の特徴は、以下のとおりです。なお、以下は、各類型のシニアリビング施設が有していると本投資法人が考えている月額入居費用、居室面積、居室内設備及び共用部設備等に関する一般的な特徴を、簡略化した上で記載しています。
(注1)保有資産及び今後本投資法人が取得する可能性のある各シニアリビング施設が上記の表に記載の類型のうち各施設が該当する類型の特徴を全て有していることを保証又は約束するものではありません。
(注2)「月額入居費用」は、一時金の収受がある場合には、初期償却の有無に拘わらず、当該一時金を入居契約で定める償却期間で按分した金額を月額利用料(食費を含みます。)の額に加算した金額を記載しています。
本投資法人は、高い専門性に基づく目利き力を活かし、①施設の用途、②地域、③利用料の価格帯、④オペレーター及び⑤施設の規模の観点から、用途と提供サービス種類の分散、入居費用・利用者価格帯の分散及び社会保障制度(年金、介護保険、健康保険及び生活保護制度等)への依存度の分散を勘案した幅広い規模のヘルスケア施設への分散投資を行うとともに、三大都市圏(三大都市圏とは、東京経済圏、大阪圏並びに名古屋圏をいい、大阪圏とは大阪府、京都府及び、奈良県、兵庫県、滋賀県の都市、名古屋圏とは愛知県、岐阜県及び三重県の都市をいいます。)等を中心に全国への幅広い分散投資及び安定性や成長性の高いオペレーターに対する幅広い分散投資を行います。
(ハ) 宿泊施設への投資
本投資法人が投資対象とする宿泊施設は、賃貸可能面積の過半が宿泊施設用途であるホテル等又はこれらを裏付けとする資産です。
観光先進国に向けた政府による様々な政策の推進のもと、観光産業は我が国における主要な産業の一つになりつつあり「観光の産業化」が進展しています。我が国の経済は、マクロ的な人口減少のなかにあってもインバウンド需要の効果を取り込める経済構造に変化しており、近年における訪日外国人旅行者の増加等を背景に宿泊需要も増加しており、これらの受け皿となる宿泊施設及び宿泊施設を主要な用途とする不動産の重要性は今後増々高まるものと本投資法人は考えています。ホテル等の宿泊施設は、事業形態や提供されるサービスが多岐にわたり、その収益性は個別的要素に大きく影響を受けるアセットであると考えています。本投資法人は、高い専門性に基づく目利き力を活かし、ビジネス又は観光による宿泊需要が見込める立地を厳選し、宿泊需要の種類に適したサービスタイプやグレード、室料価格帯等のバランスを見極め、安定した事業運営が見込まれる宿泊施設に投資を行います。また、ビジネス拠点や観光資源は日本全国に広範に存在していることから、東京経済圏及び地方経済圏への幅広い投資を行います。
また、オペレーターとの賃料契約形態については、一般的にホテル営業に係る売上げや営業利益等に連動した変動賃料が採用される場合も多くありますが、本投資法人では、宿泊施設への投資においてもキャッシュ・フローの安定性を重視することから、主に信用力と運営能力の高いオペレーターとの間で固定賃料の割合が高い長期の賃貸借契約が締結される宿泊施設への投資を行います。
② 本投資法人の成長戦略
(イ) 本投資法人の基本戦略
本資産運用会社のスポンサーであるケネディクス株式会社は、独立系不動産運用会社として不動産投資ファンドの組成及び運用を主たる事業として営んでおり、「柔軟性」と「機動性」をもった不動産投資運用を行うことを旨としています。
本投資法人は、ケネディクス株式会社の理念(独立系不動産運用会社として不動産投資家の立場に即し運用サービスを提供すること)と人材を受け継ぐ本資産運用会社に資産運用を委託し、「目利きを活かした着実な外部成長」、「効率的な収益マネジメント」及び「新しい取組みへの挑戦」という3つの基本戦略に基づき投資・運用を行います。
a.目利きを活かした着実な外部成長
ケネディクス・グループ(ケネディクス株式会社及びその他ケネディクス株式会社の子会社、関連会社等を併せた企業グループをいいます。以下同じです。)は、私募ファンドやJ-REIT等の運用を通じて、本投資法人が投資対象とする居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設のほか、国内における様々な用途の不動産への投資を20年超にわたり行っています。ケネディクス・グループは、これまでの不動産への投資及び運用経験を通じて、有力デベロッパーを始めとした不動産等の取得のためのソーシング・ルートを日本全国に幅広く構築しており、ケネディクス・グループの過去の投資、とりわけ賃貸住宅に係る投資は、その多くが競争入札を介さない売主との相対取引となっています。また、ケネディクス・グループは、各地域の賃貸住宅の立地特性及びテナント需要の把握に努めており、築年数・間取り等に応じた運用ノウハウ及び的確な投資判断を行うための独自の市況データ(未公開の不動産売買価格、NOI利回り、投資家名、契約賃料を含む賃貸条件など)を蓄積しています。
本投資法人は、かかるケネディクス・グループの日本全国における居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設への投資及び運用の経験を活かし、ケネディクス株式会社が独立系不動産運用会社として築いた不動産業界及び金融業界における全方位的なネットワークを通じて広く集まる情報(不動産売却情報、マーケット情報、テナント情報、周辺開発情報等)の提供を受け、これを分析し、不動産市場のトレンドを的確に把握した上で、幅広い投資領域の中から厳選された優良な投資機会を発掘し、迅速な意思決定に基づき、タイミングを捉えて資産の取得を行います。
b.効率的な収益マネジメント
物件のリーシング活動においては、サブマーケット(特定の不動産に固有の一定の特性に着目した需要層ごとに細分化された賃貸市場をいいます。)の動向を見極めた上で、リーシング実績を精緻に分析し、テナント需要の多い時期に重点的な広告宣伝活動を行うことにより新規需要の早期取込みを図ります。一方、高稼働物件においてはテナント募集費用の削減や礼金の取得を目指すなど、運用資産ごとの特性に応じた計画的かつ機動的な年間リーシング計画を策定し、当該計画に基づいたリーシングを行うことで、テナント入替期間の短縮、賃料水準の維持・向上を図ります。更に、ケネディクス・グループのこれまでの居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設への投資・運用実績を通じて蓄積されたノウハウを活用して、各運用資産に適した修繕計画を策定し、当該計画を適切に実施することで、入居者満足度の向上に結びつけ、稼働率及び資産価値の長期的な維持・向上を図ります。
また、効率的な物件管理による費用削減も継続的に進めていきます。具体的には、地域・立地ごとの効率的な物件管理を通じた建物管理費用の圧縮、ポートフォリオ全体のスケールメリットを活かした損害保険料の見直しによるコスト削減、特定優良リフォーム業者への原状回復工事集中発注による修繕費用の圧縮等を通じて費用の削減を図ります。
加えて、物件の運営・管理を手がけるPM会社の選定に際して、各PM会社の地域・立地及び都市ごと、賃料帯ごと、又はテナント層ごと(法人・個人)の得意分野を考慮し、物件ごとに最適と考えられるPM会社を採用します。ケネディクス・グループが有する幅広いPM会社との取引実績を活用し、本投資法人は、各物件の特性に合致した適切な運営・管理を行う能力を有するPM会社を個別に選定し、その上で、本投資法人が各PM会社の管理を一元的に行うことで物件の最適かつ効率的な運営・管理に努めます。
本資産運用会社のレジデンシャル・リート本部資産運用部は、ケネディクス・グループで居住用施設の運用を担当してきた主要な人材により構成されているため、本投資法人は、ケネディクス・グループが築いた賃貸住宅等の運営・管理ノウハウ及びPM会社との幅広いネットワークを活用することが可能です。また、本資産運用会社のレジデンシャル・リート本部ヘルスケア投資運用部は、JSLの資産運用会社であったジャパン・シニアリビング・パートナーズ株式会社(以下「JSLP」といいます。)において、ヘルスケア施設の投資、運用を担当していた主要な人材により構成されていることから、ヘルスケア施設の運用に関して、高い専門性と豊富な経験、人的ネットワークを有しています。ヘルスケア施設については、当該不動産の価値がヘルスケア施設を用いてオペレーターが展開するヘルスケア事業の価値に強く影響される特性を有していることから、それらの特性を十分に理解した人材の知見・ノウハウを最大限活用することにより、最適かつ効率的なヘルスケア施設の運営、管理に努めます。また、本資産運用会社は、居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設の取得及び運営・管理の経験を持った人材をケネディクス・グループ外からも招聘しており、これらの人材の知見も活用することにより、将来にわたり、地域・立地特性及びテナント需要の変化、ポートフォリオ全体の経年劣化、本投資法人の保有する不動産等の拡大に対して、適切に対応することができると考えています。
更に、ケネディクス・グループは、私募ファンドの運用を通じて、不動産市況の波を確実に捉えながら、投資家の立場に立って運用パフォーマンスの安定化・最大化を実現するべく、最適なタイミングで確実に運用物件を売却する機動力を確保することに注力しています。本投資法人においても、ケネディクス・グループで培われたそのノウハウを活用し、投資主利益の最大化のために、不動産市況を的確に見極めた機動的な個別資産の入替えを進める戦略的アセットマネジメントを遂行することにより、ポートフォリオ全体の収益性の維持・向上を実現し、運用資産からの収益の極大化を目指します。
c.新しい取組みへの挑戦
本投資法人は、本資産運用会社の役職員が有する不動産と金融の両分野における多様な経験と高い専門的知識を活かし、前例や既成概念に囚われることなく、上場以降、例えば以下のような新しい取組みへの挑戦を行っています。本投資法人は、引き続きJ-REITとして行うことができる新しい取組みに挑戦することで、環境の変化にいち早く対応し、投資主利益の最大化を目指します。
ⅰ. ヘルスケア専業REITのJSLとの合併
本投資法人は、2018年3月1日付でヘルスケア施設を主な投資対象とするJSLと合併しました。有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などのヘルスケア施設は、人が居住・滞在する空間として、本投資法人がそれまでに主な投資対象としてきた賃貸住宅等との間で一定の親和性があり、両投資法人の合併により成長の可能性が高まるとの考えのもと、合併を実行しました。当該合併により、本投資法人は(a)資産規模・時価総額の増大に伴う流動性向上が成長機会の確保に繋がること、(b)本投資法人及びJSLのアセットの相互補完により収益の安定性を強化するとともに外部成長性を追求できること、(c)運用効率の改善と財務健全性の向上が図れること、等の効果を享受することができると考えています。また、本資産運用会社のレジデンシャル・リート本部内にヘルスケア施設の投資運用を担う専門部署を新設し、それまでJSLPにてヘルスケア施設の投資運用を担ってきた人材の一部が当該部署に参画することにより、専門性を必要とするヘルスケア施設の投資、運用体制を承継できたことも、合併の大きな成果の一つと本投資法人は考えています。
(ロ) 不動産等の取得方法(外部成長戦略)
本投資法人は、前記「(イ)本投資法人の基本戦略 a.目利きを活かした着実な外部成長」に記載のとおり、個々の投資対象不動産等の収益力や付加価値を付与することで顕在化する潜在的な収益力に着目する等して、幅広い投資領域から投資対象を選定します。また、不動産等の取得ソースとなる複数のパイプラインを構築することにより、継続的な不動産等の取得機会を確保し、ポートフォリオの着実な成長を目指します。
a. 本資産運用会社独自のネットワークによる不動産等の取得
本投資法人が資産の運用に係る業務を委託する本資産運用会社の役職員の多くは、不動産運用業務や金融業務に長年にわたり携わっており、また、本資産運用会社には、不動産鑑定士、一般社団法人不動産証券化協会による不動産証券化協会認定マスター、公認会計士、税理士、日本証券アナリスト協会による証券アナリスト、又は日本ファイナンシャル・プランナーズ協会によるファイナンシャル・プランナー等に認定されている者が在籍しています。
本投資法人は、本資産運用会社の役職員が有する多様な知識、経験及び高い専門性を活用の上、不動産及び金融の両分野で全方位的に展開される独立系ならではの幅広いネットワークに基づき、本資産運用会社独自の情報収集を不動産市場で行うことにより、着実な外部成長を目指します。
b. ケネディクス株式会社のサポートラインによる不動産等の取得
本投資法人及び本資産運用会社は、ケネディクス株式会社との間で、サポートライン覚書を締結しています。サポートライン覚書に基づき、本資産運用会社は、ケネディクス株式会社が保有又は運用業務を受託する主たる用途が(i)居住用施設、(ii)ヘルスケア施設又は(iii)宿泊施設である不動産、不動産信託受益権、不動産対応証券及び不動産を裏付けとする匿名組合出資持分等(開発段階の不動産を含み、以下、本「b ケネディクス株式会社のサポートラインによる不動産等の取得」及び後記「c ウェアハウジング機能を活用した機動的な不動産等の取得」において「不動産等」と総称します。)のうち、本資産運用会社において本投資法人の資産運用を担当するレジデンシャル・リート本部が優先検討権を有するものについて、本資産運用会社以外の者に遅れることなく購入を検討することができます。サポートライン覚書の内容については、後記「(ニ) ケネディクス株式会社のサポート」をご参照下さい。
c. ウェアハウジング機能を活用した機動的な不動産等の取得
本資産運用会社は、サポートライン覚書に基づき、本投資法人が取得を希望する不動産等について、ケネディクス株式会社に対して(i)不動産投資ファンドの組成及び当該ファンドでの不動産等の取得の依頼、並びに(ii)不動産等の取得及び一時的な所有の依頼をすることができ、ケネディクス株式会社は、本資産運用会社によるかかる依頼を誠実に検討します(かかるケネディクス株式会社による不動産等の一時的な取得を、以下「ウェアハウジング機能」といいます。)。本投資法人は、ウェアハウジング機能の活用により、資金調達の時期や投資基準との整合性等の理由で本投資法人が直ちに取得できない不動産等について、本投資法人の取得機会を優先的に確保し、機動的な取得機会の確保を図ります。ウェアハウジング機能の詳細については、後記「(ニ) ケネディクス株式会社のサポート」をご参照下さい。
なお、本投資法人は、ケネディクス株式会社及びその子会社等との間の取引について、利害関係取引の基準を定めた本資産運用会社の内部規程であるレジデンシャル・リート本部利害関係取引規程等に基づき、また、実際の運営面においても独立性を保つ等、コンプライアンスやガバナンスの体制に十分に注意して行います。レジデンシャル・リート本部利害関係取引規程の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) レジデンシャル・リート本部利害関係取引規程」をご参照下さい。
d. 株式会社住協ホールディングスのサポートによる不動産の取得
本投資法人及び本資産運用会社は、株式会社住協ホールディングスとの間で、サポート契約を締結しています。サポート契約に基づき、株式会社住協ホールディングス並びにその子会社である株式会社住協及び住協建設株式会社(以下「サポート会社(住協)」といいます。)は、本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方針に合致する不動産、不動産信託受益権、不動産対応証券又は不動産を裏付けとする匿名組合出資持分等(開発段階の不動産に係るものを含み、以下、本d.において「適格不動産等」といいます。)を売却しようとする場合には、本投資法人及び本資産運用会社に対し、売却希望条件その他当該適格不動産等に関する情報(以下、本d.において「本売却情報」といいます。)を第三者に優先して提供するものとされており、サポート会社(住協)は、本投資法人又は本資産運用会社に本売却情報を提供した場合、当該情報提供日から、本投資法人又は本資産運用会社が当該適格不動産等について、購入に関する検討を終了した旨の通知をサポート会社(住協)が受領する日又は当該情報提供日から30日が経過する日のうち、いずれか早い日までの間、当該適格不動産等の売却に関する情報を他の第三者に提供しないものとされています。ただし、サポート会社(住協)が行政機関の要請(土地収用等を含みます。)に基づいて適格不動産等を売却する場合、当該適格不動産等について、サポート会社(住協)と第三者との合意により予め優先交渉先が決められている場合又はサポート会社(住協)と本投資法人若しくは本資産運用会社間にて別途合意した場合には、この限りではありません。
e. 株式会社新生銀行のサポートによる不動産の取得
本投資法人及び本資産運用会社は、株式会社新生銀行との間で、サポート契約を締結しています。サポート契約に基づき、株式会社新生銀行は、サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等の売却情報(不動産等の保有者が当該不動産等の譲渡後賃借する取引(セール・アンド・リースバック取引)に関する不動産等の売却情報を含み、以下、本e.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、本投資法人に提供することが株式会社新生銀行の締結している諸契約、適用法令及び行内規程等に反せず、かつ実務上合理的に可能であると判断した不動産等売却情報について、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致するか否かを検討し、合致すると判断した場合には、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供することとされています。
f. 株式会社長谷工コーポレーションのサポートによる不動産の取得
本投資法人及び本資産運用会社は、株式会社長谷工コーポレーションとの間で、サポート契約を締結しています。サポート契約に基づき、株式会社長谷工コーポレーションは、サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等(ただし、本投資法人の規約に定めるヘルスケア施設に限ります。以下、本f.において同じです。)の売却情報(以下、本f.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するように努めることとされています。ただし、株式会社長谷工コーポレーションが自己又は自己のグループ会社(以下、本f.において併せて「サポート会社等」といいます。)の事業のため又はサポート会社等の事業機会獲得のために購入等を検討する場合及び株式会社長谷工コーポレーションが締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。
また、サポート契約に基づき、株式会社長谷工コーポレーションは、サポート会社等及び自己が全額投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)若しくは自己が全額出資する法人が全額投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)にて所有し、又は取得する予定である不動産等の売却を検討する場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するものとされています。ただし、サポート会社等の事業機会獲得のために行う売却の場合及び株式会社長谷工コーポレーションが締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。
g. 三菱UFJ信託銀行株式会社のサポートによる不動産の取得
本投資法人及び本資産運用会社は、三菱UFJ信託銀行株式会社との間で、サポート契約を締結しています。サポート契約に基づき、三菱UFJ信託銀行株式会社は、サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等の売却情報(以下、本g.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断したときには、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するように努めることとされています。ただし、三菱UFJ信託銀行株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供が禁止される場合はこの限りではありません。
h. 株式会社LIXILグループのサポートによる不動産の取得
本投資法人及び本資産運用会社は、株式会社LIXILグループとの間で、サポート契約を締結しています。サポート契約に基づき、株式会社LIXILグループは、サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等(ただし、本投資法人の規約に定めるヘルスケア施設に限ります。以下、本h.において同じです。)の売却情報(以下、本h.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合、又は自己、自己が全額投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)、若しくは自己が全額出資する法人が全額投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)にて所有し、又は取得する予定である不動産等の売却を検討する場合(合併その他の組織再編に伴う不動産等の所有権の移転及び事業譲渡に伴って行われる不動産等の所有権の移転を検討する場合は含まれません。)において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致し、かつ、本投資法人への当該不動産等の売却に合理性が認められると判断した場合には、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するように真摯に努力することとされています。ただし、株式会社LIXILグループが締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。
i. オペレーターとのパートナーシップ等に基づく成長戦略(ORE戦略)
本投資法人は、ヘルスケア関連施設のオペレーターの経営理念や経営方針等を相互に理解し、ビジネスパートナーとしての信頼関係を構築の上、オペレーターの持続的成長の実現のため、オペレーターが抱える事業運営、施設運営に関する課題やニーズに対して、その運営する不動産(Operator Real Estate)に関する最有効活用や新規施設の開設等の最適なソリューションを提供することにより、本投資法人とオペレーターが共に成長することを目指しており、当該成長戦略をORE戦略(Operator Real Estate 戦略)と称しています。
ヘルスケア業界において成長を希求するオペレーターには、所有と運営の分離を図り運営に特化するニーズ、事業の拡大や効率化のためのヘルスケア施設の新規開発等の様々なニーズがあると考えています。これらのオペレーターのニーズに柔軟に対応するORE戦略型アプローチにより、セール・アンド・リースバックによる既存施設の取得を図るとともに、オペレーターとのパートナーシップによる新規施設の開発を促す取組みも推進していきます。具体的には、パイプラインの構築を目的として、スポンサー会社及びサポート会社のサポート機能を活用し、開発段階から取得予定物件に関する優先交渉権の獲得や売買予約契約の締結等により安定的な外部成長実現のための施策を講じます。
このように本投資法人は、スポンサー会社及びサポート会社と連携したORE戦略を通じてオペレーターと緊密なコミュニケーションを図り、それによって継続した物件情報を収集することが可能となると考えています。また、ORE戦略の過程でオペレーターからの相談に柔軟に対応することで、追加的な物件取得機会を創出し、オペレーターとのパートナーシップによる開発案件への取組みを実践することで、ヘルスケア施設の投資マーケットにおいて競合他社との差別化を図り、外部成長における競争優位性を更に高めることが可能であると考えています。
(ハ) 保有不動産の運営管理方法(内部成長戦略)
本投資法人は、前記「(イ)本投資法人の基本戦略 b.効率的な収益マネジメント」に記載のとおり、投資家の立場に即して、本投資法人の保有に係る不動産(以下「保有不動産」といいます。)から得られる賃貸収益を厳格に管理することで、その維持・向上を図ります。保有不動産の具体的な運営管理の方法は、次のとおりです。
a. 収入の維持向上
本投資法人は、以下の施策を実行することにより、保有不動産の稼働率の向上を図り、もって収入の維持向上を目指します。
i. 保有不動産の特性及びテナントの属性に適した良質なサービスを提供し、テナントとのリレーションの充実を図ることにより、テナント満足度の向上を実現します。
ii. テナント動向を早期に把握し、賃貸市場の動向を見据えた機動的なリーシング活動に努めます。
iii. 運用資産に適した長期修繕計画を策定し、計画的な修繕及び設備投資を行うことにより、取得資産の価値や相対的な競争力を極大化することを目指します。
b. 運営・管理コストの低減
本投資法人は、妥当な管理水準の検証を定期的に行うとともに、運営・管理コストにつき低減策を検討・実行し、収益の極大化を目指します。管理水準の見直しや費用の低減は、収益の維持向上に必要と判断される水準とのバランスを勘案しながら決定します。
c. 地域特性に合わせたプロパティ・マネジメント業務の委託
本投資法人は、不動産への投資に際し、地域分散を図るため、地域特性を適切に把握することが必要となります。このため、各地域特性を熟知し地域に密着した独自のネットワークを有するPM会社を選定することが、収益の維持向上を図る上で非常に重要です。
本投資法人は、保有不動産の管理・運営に際し、経験及び実績、新規テナントの募集能力の高さ、各保有不動産の所在する周辺地域における不動産市場への精通度等を勘案し、収益の最適化を目的として、各保有不動産の特性に見合った最適と考えるPM会社を選定します。また、本投資法人は、各PM会社が、継続的に安定し、均質あるプロパティ・マネジメント業務を行えるよう、PM会社と長期的な協働関係を構築し、管理・運営ノウハウの蓄積を図ります。
d. ブランド戦略の推進
本投資法人は、賃貸住宅に関し、原則として、「KDX Residence」(KDXレジデンス)というブランドにて、物件名称及び標識の統一を図り、ポートフォリオ全体において上質な統一感を醸成し、一体的な資産価値の維持向上を目指します。また、今般成長に伴い「KDX Residence」ブランドの物件数が大きく増加することにより、賃貸住宅市場におけるブランドの浸透が進むことも期待されます。なお、物件特性(例えば取得前の物件名称の認知度の高さ)や名称変更手続の煩雑さ等を理由として、保有不動産の一部において、「KDX Residence」ブランドに係る物件名称及び標識を使用しない場合があります。
(ニ) ケネディクス株式会社のサポート
本投資法人、本資産運用会社及びケネディクス株式会社は、居住用施設等((i)居住用施設、(ii)ヘルスケア施設及び(iii)宿泊施設をいいます。以下同じです。)である不動産、不動産信託受益権、不動産対応証券及び不動産を裏付けとする匿名組合出資持分等(開発段階の不動産を含み、以下、本「(ニ) ケネディクス株式会社のサポート」において「不動産等」と総称します。)のうち、本資産運用会社において本投資法人の資産運用を担当するレジデンシャル・リート本部が優先検討権を有するものについての情報提供その他のスポンサーサポートの内容及び手続等を定めることを目的として、サポートライン覚書を締結しています。
サポートライン覚書の概要は、以下のとおりです。なお、サポートライン覚書の内容は、居住用施設等である不動産等のうち本資産運用会社において本投資法人の資産運用を担当するレジデンシャル・リート本部が優先検討権を有するものについて適用されます。
(注)スポンサー会社であるケネディクス株式会社は、2014年10月30日付で、本投資法人と一部投資対象が重複するJ-REITであるプレミア投資法人の資産運用を受託しているプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社の発行済株式の一部(持株割合30%)を取得しています。なお、本投資法人及び本資産運用会社は、サポートライン覚書に基づき、ケネディクス株式会社が入手した不動産等の売却情報を、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく提供を受けることができるため、かかる株式の取得及び保有に伴う本投資法人の物件取得機会への影響は、特段無いものと判断しています。
a. ケネディクス株式会社による不動産等の供給面でのサポート
i. ケネディクス株式会社が入手した不動産等売却情報の提供
ケネディクス株式会社は、サポートライン覚書の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等の売却情報(以下、本「(ニ) ケネディクス株式会社のサポート」において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、ケネディクス株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供が禁止される場合はこの限りではありません。
ii. ケネディクス株式会社の自己投資不動産等の売却
ケネディクス株式会社は、自己、自己が全額出資する法人、自己が全額投資するファンド(匿名組合を含みますがこれに限られません。)若しくは自己が全額出資する法人が全額投資するファンド(匿名組合を含みますがこれに限られません。)にて所有し、又は取得する予定である不動産等(後記「c. ケネディクス株式会社によるウェアハウジング」に記載の本資産運用会社からのウェアハウジングの依頼に基づき所有する不動産等を除きます。)の売却を検討する場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、ケネディクス株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。
iii. ケネディクス株式会社の私募ファンドからの不動産等の売却
ケネディクス株式会社は、自己がアセットマネジメント業務を受託する不動産投資ファンド(後記「b. ウェアハウジングファンドからの不動産等の売却」に記載のウェアハウジングファンドを除きます。)が所有する不動産等を売却する場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、ケネディクス株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供が禁止される場合はこの限りではありません。
b. ウェアハウジングファンドからの不動産等の売却
本資産運用会社は、サポートライン覚書の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等につき、将来における本投資法人での取得機会の確保を目的として、ケネディクス株式会社に不動産ファンドの組成を依頼することができます。ケネディクス株式会社は、本資産運用会社から当該依頼を受けた場合には、これを誠実に検討します。
ケネディクス株式会社は、本資産運用会社による当該依頼を承諾した場合、自己がアセットマネジメント業務を受託する不動産ファンド(以下「ウェアハウジングファンド」といいます。)を組成し、ウェアハウジングファンドで当該依頼に係る不動産等を取得します。
ケネディクス株式会社は、ウェアハウジングファンドが所有する不動産等(以下「ウェアハウジングファンド不動産」といいます。)を売却する場合、以下の売却手続に従います。
i. ケネディクス株式会社は、ウェアハウジングファンド不動産の本投資法人への売却を本資産運用会社に対して優先的に申し入れます。
ii. ケネディクス株式会社は、上記i.の本資産運用会社への売却申入れ後、本資産運用会社とウェアハウジングファンド不動産の売買条件について誠実に協議します。
iii. ケネディクス株式会社は、上記ii.の協議においてウェアハウジングファンド不動産の売買について合意に至らなかった場合等、一定の事由(以下「第三者売却事由」といいます。)に該当することとなった場合には、ウェアハウジングファンド不動産の売却を本資産運用会社以外の者に申し入れる旨を本資産運用会社に通知した上で、ウェアハウジングファンド不動産の売却を第三者に申し入れることができます。
前段の売却手続や第三者売却事由の詳細については、組成されるウェアハウジングファンドごとに個別に定めた上で、サポートライン覚書の各当事者及びウェアハウジングファンドの間で別途合意します。
c. ケネディクス株式会社によるウェアハウジング
本資産運用会社は、サポートライン覚書の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等につき、将来における本投資法人での取得機会の確保を目的として、その取得及び一時的な所有をケネディクス株式会社に依頼することができます。ケネディクス株式会社は、本資産運用会社から当該依頼を受けた場合は、これを誠実に検討します。
ケネディクス株式会社は、本資産運用会社による当該依頼を承諾した場合、ケネディクス株式会社又はケネディクス株式会社が全額出資する法人において当該依頼に係る不動産等を取得します。
ケネディクス株式会社又はケネディクス株式会社が全額出資する法人が本資産運用会社による当該依頼に基づき不動産等を取得した場合、ケネディクス株式会社は自ら又はケネディクス株式会社が全額出資する法人をして、取得日から1年間、本資産運用会社以外の者に対し当該不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本資産運用会社が本投資法人による取得を申し出た場合、これに応じなければなりません。
d. ケネディクス株式会社による売買契約の締結による取得機会確保
本資産運用会社は、サポートライン覚書の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等につき、将来における本投資法人での取得機会の確保を目的として、ケネディクス株式会社に対し、当該不動産等に係る売買契約を締結することを依頼することができます。ケネディクス株式会社は、本資産運用会社から当該依頼を受けた場合は、これを誠実に検討します。
ケネディクス株式会社は、本資産運用会社による当該依頼を承諾した場合、本資産運用会社と協議の上、ケネディクス株式会社又はケネディクス株式会社が全額出資する法人において当該依頼にかかる不動産等を保有又は運用する者との間で、将来当該不動産等の買主を本投資法人に変更することが可能な内容の売買契約を締結し、本資産運用会社より請求があった場合には、当該不動産等の買主を本投資法人に変更することにより、本投資法人に不動産等の取得機会を提供するものとされています。
ケネディクス株式会社又はケネディクス株式会社が全額出資する法人が本資産運用会社による当該依頼に基づき売買契約を締結した場合、ケネディクス株式会社は自ら又はケネディクス株式会社が全額出資する法人をして、本資産運用会社と予め協議して定める当該売買契約所定の売買実行日までの間は、本資産運用会社の承諾なく当該不動産を取得してはならないものとされています。
e. その他の事項
サポートライン覚書の有効期間は、2018年3月1日から1年間とされています。サポートライン覚書は、いずれかの当事者が有効期間満了日の30日前までに他の全覚書当事者に対して期限の更新をしない旨の書面による通知を行わない限り、更に1年間、同一の条件にて自動更新され、以後も同様とします。また、サポートライン覚書に基づく情報提供等の結果、本投資法人が不動産等を取得する場合における媒介報酬の有無及びその金額については、法令、通常の商慣習及び役務提供の内容に基づき、個別の案件に応じて別途協議により定めます。
本資産運用会社は、本投資法人の他に、ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・プライベート投資法人、ケネディクス商業リート投資法人及びその他のアセットマネジメント業務を受託する不動産投資ファンド等に対して資産運用に関する業務を提供しており、ケネディクス株式会社及び本資産運用会社は、ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・プライベート投資法人、ケネディクス商業リート投資法人及びその他のアセットマネジメント業務を受託する不動産投資ファンド等との間で、上記と同様の不動産情報提供等に関する覚書を締結しています。
また、サポートライン覚書においては、サポートライン覚書に基づきケネディクス株式会社より提供を受けた不動産等売却情報及びウェアハウジングされた不動産等並びにケネディクス株式会社により売買契約が締結された不動産等について、本資産運用会社が善良なる管理者の注意をもって忠実に、取得を検討した上で本投資法人による取得を見送る判断をした場合(以下、当該取得を見送った不動産等を、「取得見送り不動産等」といいます。)、取得見送り不動産等を本資産運用会社がアセットマネジメント業務を提供する他のファンド(投資法人を含みますがこれに限られません。)において検討し、当該他の各ファンドがこれに基づいて取得見送り不動産等を取得することがあることをあらかじめ了承するものとされています(ただし、本資産運用会社は、当該他の各ファンドが取得見送り不動産等を取得した場合において、当該取得見送り不動産等が本投資法人が買付証明書を提出したものであったときは、遅滞なくこれを本投資法人に報告するものとされています。)。
加えて、ケネディクス株式会社は、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等において、施設の毀損又は劣化等により、短期的又は中長期的に収益の低下が予想され、再開発を行うことにより中長期的に安定した収益性を確保することが見込まれる場合において本資産運用会社より再開発にかかるサポートの依頼があったとき、又は本投資法人が投資可能な資産の新規の開発案件にかかるサポートの依頼があった場合、自己又は自己が出資する法人をして、かかる再開発又は開発案件にかかるサポートの提供に向け本資産運用会社と協議し又は協議させ、実務上合理的な範囲及び条件でこれに協力するものとされています。
なお、本資産運用会社は、恣意的な不動産等売却情報の配分を防止し、各ファンド間における利益相反を防止し、各ファンドに対する業務の忠実性を確保することを目指して「パイプライン会議」を設置し、「優先検討権」に関するルールを採用しています。当該ルールの詳細については、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ KDR資産運用業務に係る投資運用の意思決定に関する事項 (ハ) 各ファンド間における利益相反の防止(優先検討権の概要)」をご参照下さい。
(ホ) サポート会社によるサポート体制
本投資法人は、株式会社住協ホールディングス、株式会社新生銀行、株式会社長谷工コーポレーション、三菱UFJ信託銀行株式会社及び株式会社LIXILグループとの間でそれぞれ多様な特性及び強みを活かしたサポート契約を締結しています。
各サポート会社との間のサポート契約に基づくサポートの内容は次のとおりです。
a.株式会社住協ホールディングス
b.株式会社新生銀行
c.株式会社長谷工コーポレーション
d.三菱UFJ信託銀行株式会社
e.株式会社LIXILグループ
(へ) ヘルスケア施設に関するバックアップオペレーション機能
本投資法人は、基本方針として中長期的に安定した施設運営をする能力があるオペレーターが運営するヘルスケア施設への投資を行います。しかしながら、今後の経済情勢や市場環境等の変化、不測の事故、既存オペレーターの経営状態の悪化等により既存のオペレーターによる施設運営の継続が困難となる可能性も否定できず、オペレーターへの改善策の提案等の対応を行ってもなおシニアリビング施設の運営の問題が改善されないような場合を想定して、本投資法人ではオペレーターの交替に備えて一部のサポート会社との間でサポート契約に基づくバックアップオペレーションの仕組みを構築しています。
本資産運用会社は、様々な要因により本投資法人が保有する又は取得を検討しているシニアリビング施設において中長期的に安定した運用収益の獲得のため、既存オペレーターとの契約に加え又は既存オペレーターとの契約に代わり、バックアップオペレーターが必要と判断した場合には、サポート会社との各サポート契約に基づき、サポート会社又はそのグループ会社(本書の日付現在、具体的には、株式会社長谷工コーポレーションとの関係ではそのグループ会社である株式会社センチュリーライフ及び株式会社生活科学運営が、株式会社LIXILグループとの関係ではその子会社である株式会社LIXILの社内カンパニーであるシニアライフカンパニーが、それぞれ該当すると、本投資法人は考えています。)に対して、それぞれバックアップオペレーターとなることを依頼することができ、かかる依頼があった場合、サポート会社は、自ら又はそのグループ会社をして、かかる依頼を真摯に検討させることとされています(サポート契約によるサポートの内容の詳細については、前記「(ホ)サポート会社によるサポート体制」をご参照下さい。)。
本投資法人は、サポート会社又はそのグループ会社がバックアップオペレーターとなった場合には、保有するヘルスケア施設に係る賃貸借契約が解約、解除若しくはその他の原因により終了した場合又は終了することが見込まれる場合には、本投資法人は当該バックアップオペレーターに対して、本投資法人又は信託受託者との間で新たな賃貸借契約を締結の上、当該ヘルスケア施設の運営を引き継ぐよう依頼することができる仕組みを構築する方針です。
また、本投資法人は、上記のサポート会社とのサポート契約に基づくバックアップオペレーションの仕組みに加えて、保有資産のオペレーター又はそのグループ会社の一部と本資産運用会社との間で運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結し、又はその締結を検討しています。運営のバックアップオペレーションに関する協定書においては、既存のオペレーターとの間の賃貸借契約が終了した場合又は終了することが見込まれる場合に、本資産運用会社が保有資産のオペレーターのうち運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結したオペレーター又はそのグループ会社に対して、当該既存のオペレーターに替わって当該シニアリビング施設の運営を承継するよう依頼したときは、依頼を受けた運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結したオペレーター又はそのグループ会社は当該シニアリビング施設の入居者の権利保護及び当該本件施設における居住環境並びに提供されるサービスの良質性の維持を図るため、かかる依頼について真摯に検討することとされています。
本投資法人は、将来取得するヘルスケア施設のオペレーター又はそのグループ会社との間でも同様の協定書を締結することを検討します。
(ト) 商標使用許諾契約
本投資法人及び本資産運用会社は、ケネディクス株式会社との間で商標使用許諾契約を締結し、ケネディクス株式会社が保有する商標を無償で使用することについて許諾を受けています。
③ ポートフォリオ構築方針
(イ) 用途
本投資法人は主に人が居住、滞在する空間である居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設を投資対象とし、これらに投資を行います。投資にあたっては、個別不動産等の特性や立地等を踏まえた地域分析や個別分析に基づき、テナント又は利用者からの底堅い需要が見込め、長期安定的な収益の獲得が見込める不動産等に厳選して投資を行います。
a. 居住用施設
不動産市場における流通性及び取引市場規模、不動産マーケット情報の整備度合い、テナント層(単身者、ファミリー等)の分散確保等を勘案し、賃貸住宅に加えて、サービスアパートメント、社宅、学生寮及び学生マンション、短期滞在型マンション等の施設運営者付住宅に分散投資を行います。
b. ヘルスケア施設
次の要素等を勘案し、(i)有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、シニア向けマンション、認知症高齢者グループホーム、小規模多機能施設及びデイサービス施設等のシニアリビング施設並びに(ii)病院、診療所、医療モール(一体の施設が複数の病院、診療所又は薬局等により構成されるものをいいます。以下同じです。)及び介護老人保健施設(要介護者に対し、施設サービス計画に基づいて、看護、医学的管理の下における介護及び機能訓練その他必要な医療並びに日常生活上の世話を行うことを目的とする施設として、都道府県知事の許可を受けたものをいいます。以下同じです。)等のメディカル施設に分散投資を行います。
① 用途と提供サービス種類の分散
② 入居費用・利用者価格帯の分散
③ 社会保障制度(年金、介護保険、健康保険及び生活保護制度等)への依存度の分散
なお、ヘルスケア施設に投資を行う場合には、直接的であるか間接的であるかを問わず原則として専門のオペレーターに一括賃貸するとともに、以下の手法等によりリスクマネジメントを実施します。
① オペレーターの財務状況及び保有不動産の運営状況のモニタリング
② バックアップオペレーターの設置又はバックアップオペレーター候補者との関係性の構築によるオペレーターへの依存リスクの低減
③ 底地のみに投資することによるオペレーターのクレジット・リスクの軽減並びに施設に係る設備投資及び修繕のためのコスト増大リスクの回避
c. 宿泊施設
宿泊施設は、安定した賃貸借契約を締結しているコアテナントが存在するホテル等を主な投資対象とし、ビジネス利用又は観光利用等による宿泊需要が見込まれるホテル等に投資を行います。
d. その他
上記に定める各建物が存在する借地権が設定された土地(底地)等にも投資することができます。
本投資法人の用途別投資比率(取得価格ベース)の目標は、以下のとおりです。なお、複数の用途を有する施設においていずれの用途も賃貸可能面積の過半を占めない場合であっても、居住用施設、ヘルスケア施設又は宿泊施設に該当する用途が合計で賃貸可能面積の過半を占める場合には、当該施設に投資することができ、この場合、最大の賃貸可能面積を占める用途をもって、当該施設の用途とみなすものとします。
本投資法人は、オフィスビル、商業施設、物流・倉庫施設、アミューズメント及びゴルフ場を投資対象外とします。ただし、投資する居住用施設、ヘルスケア施設又は宿泊施設に従たる用途として付帯して投資する場合があります。また、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。)第2条第5項に定める性風俗関連特殊営業店も投資対象外とします。
(ロ) 地域
本投資法人は、国内最大の経済・人口集積エリアである東京経済圏に所在する不動産等、並びに地域経済や不動産マーケットの変動、地震及び台風等の自然災害、人口変動等の地域偏在リスクの軽減を目的として、地方経済圏に所在する不動産等に分散投資を行います。ただし、個別不動産等の特性からテナント又は利用者からの底堅い需要が見込まれる場合、上記以外の地域にも投資をすることができるものとします。
本投資法人の地域別投資比率(取得価格ベース)の目標は、以下のとおりです。
(ハ) 規模
本投資法人は、次の要素等を勘案し、以下に記載する投資規模の基準目標に従って不動産等への投資を行います。
a. 不動産市場における流通性
b. 不動産の規模別の分散
c. テナント又は利用者層の分散
d. 運営管理面での投資経済性
本投資法人の取得価格における最低投資規模及び最高投資規模の基準目標は、以下のとおりです。
ただし、投資対象不動産等が当該最低投資規模の基準を充足しない場合であっても、以下のいずれかに該当する場合には、当該不動産等を取得することができます。
a. 複数の不動産等を一括で取得する際に、最低投資規模の基準を下回る取得価格の不動産等が含まれる場合
b. 投資基準に合致する不動産等の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模の基準を上回るものの、取得価格が最低投資規模の基準を下回る場合
c. 投資済物件と関連の高い施設の場合
(ニ) 耐震性(地震対策)
本投資法人は、原則として新耐震基準(昭和56年に施行された建築基準法施行令(昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。)の改正(昭和56年政令第144号。)に基づき制定された耐震基準をいい、①RC柱の帯筋比の規定の新設(0.2%以上)、②水平震度から層せん断力係数への見直し、③耐震計算に関する二次設計の規定の新設がなされた結果、耐震性能が大幅に向上することの契機となった耐震基準をいいます。以下同じです。)に適合している不動産等又はそれと同水準以上の耐震性能を有している不動産等に投資します。
(ホ) 環境・地質等
本投資法人は、原則として、建物状況調査報告書(エンジニアリング・レポート)において、有害物質の使用及び管理状況について問題が指摘されておらず、土壌汚染の恐れがないことが調査により確認できている不動産等に投資を行います。ただし、当該条件を充足しない場合であっても、対応工事を行うことで当該条件を充足することができる場合や対処方法を含め専門家の意見を踏まえた上で、周辺環境に与える影響、人的な影響、経済的な影響等が低いと判断され、かつポートフォリオの収益の安定に寄与すると判断される場合には投資することができます。
(ヘ) 運用期間
本投資法人は、原則として中長期的観点から不動産等を取得し、短期売買目的の取得を行いません。ここで、短期とは1年未満の期間を、中期とは1年以上5年以下の期間を、長期とは5年を超える期間をいいます。
ただし、保有不動産等について以下のいずれかに該当する事象が発生した場合には、取得後間もない保有不動産等であっても売却を検討及び実行することがあります。
a. 本投資法人のポートフォリオの構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合
b. 平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
c. 経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損若しくは劣化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合
④ 個別投資基準
本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保することを目的として、以下の投資基準に従い、不動産等を取得します。
不動産等の取得にあたっては、対象不動産等の収益性調査、市場調査、法的調査、鑑定評価等の詳細な調査(デューデリジェンス)を実施します。各種調査及び鑑定評価については、専門性、客観性、透明性の観点から、利害関係を有しない独立した外部業者へ調査を委託します。
⑤ 匿名組合出資持分又は不動産対応証券等への投資
本投資法人は、(i)不動産に関する匿名組合出資持分、(ii)不動産対応証券、(iii)特定社債券、(iv)不動産関連資産に投資することを目的とする特定目的会社又は特別目的会社その他のこれらに類する形態の法人等に対する貸付債権その他の金銭債権又は(v)信託財産を(i)から(iv)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(本「⑤ 匿名組合出資持分又は不動産対応証券等への投資」において、以下「匿名組合出資持分又は不動産対応証券等」と総称します。)に投資する際には、主として以下の(イ)及び(ロ)の基準に従います。
(イ) 総額基準
当該投資後において、匿名組合出資持分又は不動産対応証券等に対する投資額の合計が、本投資法人の総資産額の10%以内となること。
(ロ) 投資対象資産基準
匿名組合出資持分又は不動産対応証券等の発行者又は債務者(以下、本「⑤ 匿名組合出資持分又は不動産対応証券等への投資」において「発行者等」といいます。)が直接に、又は信託受託者を通じて間接に保有している不動産について、以下のa.及びb.の双方を充足すること。
a. 本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していること。
b. 発行者等が売却する際に、本投資法人において取得機会が得られること。
⑥ 運営管理方針
(イ) 運用計画の策定
本資産運用会社は、本投資法人の営業期間ごとに「年度運用計画」を策定し、計画的な資産運用を行います。年度運用計画は、保有不動産ごとの収支計画を踏まえて、ポートフォリオ全体及び本投資法人全体の収支計画により構成され、コンプライアンス委員会及びKDR運用委員会の審議及び決議を経て、各営業期間開始後2か月以内に策定されます。レジデンシャル・リート本部長は、年度運用計画が策定された場合には、取締役会への報告後直ちに本投資法人の役員会に提出し、承認を得ます。
本資産運用会社は、保有不動産ごと及びポートフォリオ全体について、収支実績を随時検証します。月次又は期中の収支予算と実績に著しい乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正運用計画を策定します。
不動産等の取得又は売却、市場環境の変化等、保有不動産及びポートフォリオ全体の状況に大きな変化が生じた場合についても、適宜、年度運用計画の修正や見直しを行います。
(ロ) 運営管理のモニタリング
プロパティ・マネジメント業務を委託する場合、本資産運用会社は、前記「(イ) 運用計画の策定」に基づき策定された「年度運用計画」を基に、保有不動産の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の各方面から、プロパティ・マネジメント業務の状況を本資産運用会社内でモニタリングします。
本資産運用会社は、概ね以下の事項のうち対象不動産の用途等に照らし必要と認められる事項に関する確認及び対応策等についての業務報告会を、PM会社との間で定期的(原則として毎月)又は必要に応じて開催し、計画に沿った運営管理を実行・維持するための協議を行い、モニタリングを実施します。
a. 収支実績及び予算との対比
b. 稼働率の状況
c. 既存テナントの動向(賃料等の回収・延滞状況、テナントからの要望・苦情等の有無とその対処状況、賃貸借契約の更新・解約等の動向等)
d. 周辺地域における賃貸市場の動向
e. 新規テナント募集活動の状況(入居検討先、募集条件、空室期間等)
f. 建物管理の状況(躯体や設備の維持管理状況、法定定期点検の実施状況等)
g. 修繕工事の実施状況及び予算との対比
h. 今後必要な修繕工事及び大規模改修工事の計画
i. 収益向上及び経費削減に向けた方策の検討
j. その他、協議が必要と考えられる事項
ヘルスケア施設及び宿泊施設に関しては、運営管理方針・計画、運営状況及びオペレーターの信用状況等について、定期的なモニタリングを実施するとともに、モニタリング結果を踏まえ、必要な改善策を検討します。また、ヘルスケア施設について施設の運営に問題が発生した場合には、必要に応じて、オペレーターに対して建物・設備に関する修繕や改修の提案、運営方法・営業手法の提案等を行い協議することにより、オペレーターと協力して施設の運営の安定化に努めます。更に、それらの対応をしてもなお施設の運営の問題が改善されない場合や法令違反等運営の継続性に重大な支障が生じた場合には、オペレーターの交替を検討します。
⑦ 付保方針
(イ) 損害保険
災害及び事故等による建物の損害及び収益の減少、対人及び対物事故による第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、保有不動産の特性に応じ適切な損害保険(火災保険・賠償責任保険・利益保険等)を付保します。
(ロ) 地震保険
個別の不動産のPML値(注)が20%を超過する場合又は個別の不動産が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が10%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
(注) 「PML値」とは、地震による予想最大損失率(Probable Maximum Loss)を意味し、個別の不動産に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。PML値についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(再現期間475年、50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。
(ハ) 引受保険会社の保険格付
引受保険会社の保険格付は、付保時点においてムーディーズ・ジャパン株式会社によるA3以上又はS&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社によるA-以上であることを基準とします。
(ニ) 引受保険会社の選定
引受保険会社の選定にあたっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証し、適切な選定を行います。
⑧ 修繕及び設備投資の方針
(イ) 中長期にわたり安定的な収益を確保することを目的として、保有不動産の競争力の維持・向上につながる効率的な修繕計画を保有不動産ごとに作成し、修繕及び設備投資を行います。
(ロ) 修繕及び設備投資については、原則として、ポートフォリオ全体での合計額がポートフォリオ全体の減価償却費合計額の範囲内となるように実施します。ただし、ポートフォリオ全体の競争力を維持・向上させるために必要と判断される多額の支出や緊急性を要する多額の支出が発生する場合には、財務政策上支障のない範囲で、ポートフォリオ全体の減価償却費合計額を超える額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
(ハ) テナントのライフスタイル及びオペレーターのオペレーションの変化への対応、オペレーターや主たるテナント層の変更による新規需要獲得、周辺施設との競争力の維持等、中長期にわたる収益の維持向上を目的として、営業戦略上有用と判断される専有部及び共用部のリニューアルを検討及び実施します。
(ニ) 本投資法人は、原則として新耐震基準に適合している不動産等に投資を行いますが、耐震補強が必要と判断される保有不動産については、当該保有不動産の運用状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに検討及び実施し、地震による損失リスクの低減に努めます。
⑨ 売却方針
中長期にわたり安定的な収益を確保するという本投資法人の基本方針に基づき、原則として中長期的観点から投資を行いますが、必要に応じて保有不動産等の売却検討を行います。その場合、当該保有不動産等の現状における収益力並びにマーケット動向を踏まえた将来的な収益見通し及び資産価値の増減等を総合的に勘案し、ポートフォリオ全体における当該保有不動産等の存在意義を判断した上で、当該保有不動産に関する売却方針を決定します。
保有不動産等の売却にあたっては、より高い価格での売却が実現できるよう、競争入札方式の導入、有力不動産仲介業者の活用等の方策を採用することを基本として、その他の諸条件も考慮しつつ、より有利な売却先への売却を検討しますが、本投資法人のポートフォリオの構築上、本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合には、上記方策によらず、交換取引又は相互売買取引等の方策も検討します。また、購入検討先の属性や購入資金調達状況、購入目的等の調査を行い、不測のトラブルの回避を図ります。
⑩ 財務方針
(イ) 財務の基本指針
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、以下の基本指針に基づき、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、かつ実行します。
a. 調達面:資産の取得、設備投資、分配金の支払、本投資法人の運営資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済、投資法人債の償還を含みます。)等の諸資金の手当てを目的として、安定的な長期資金と機動的な短期資金とを効率よく組み合わせた調達を行います。
b. 運用面:資金の安全性、流動性及び効率性を重視した運用を行います。
(ロ) 資金調達:エクイティ
投資口の追加発行は、本投資法人の総資産額(注)に対する借入金及び投資法人債の合計額の割合(以下「有利子負債比率」といいます。)や不動産等の取得時期等を勘案した上で、投資口の希薄化にも配慮しつつ実行します。
(注)総資産額は、有利子負債比率の計算時点における直近の決算期の貸借対照表における資産の部の金額とします。
(ハ) 資金調達:デット
a. 資金の借入れは、以下の方針に基づき行います。
i. 金利変動リスクを軽減するため、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等のバランスを図ります。
ii. リファイナンスリスク(資金再調達リスク)を軽減するため、返済期限や借入先の分散を図ります。
iii. 借入先は、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限ります。
iv. 借入先の選定にあたっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、マーケット水準とも比べながら、その内容を総合的に考慮して効率的な資金調達を図ります。
v. 各種必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメントライン契約等、事前の借入枠設定又は随時借入予約契約の締結を必要に応じて検討します。
vi. 借入れに際しては、無担保・無保証を原則としますが、円滑な資金調達を目的として、本投資法人の保有不動産等を担保として提供する場合があります。
b. 投資法人債の発行は、長期かつ安定的な資金調達と調達先の分散を目的として行います。
c. デット調達における借入期間、金利形態等については、年度運用計画において定めます。
d. 借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
e. 本投資法人は、後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) j.」に記載の市場デリバティブ取引に係る権利及び後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) k.」に記載の店頭デリバティブ取引に係る権利への投資については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的としたものに限って行います。
f. 有利子負債比率は、原則として60%を上限とします。ただし、資産の取得に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
(ニ) 資金運用
a. 原則として、本投資法人の固有勘定内及び不動産信託の信託勘定内に存する本投資法人に帰属する余剰資金は、無利息型の普通口座(預金保険制度により全額保護の対象となる普通預金)又はムーディーズ・ジャパン株式会社の短期預金格付がP-2以上若しくはS&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社の自国通貨建て短期格付けがA-2以上である銀行の普通預金口座、定期預金口座又は譲渡性預金口座(以下、普通預金口座、定期預金口座又は譲渡性預金口座を総称して「預金口座」といいます。)に預け入れます。ただし、上記記載に該当しない普通口座又は預金口座を使用する場合には、適正な管理を行います。
b. 本投資法人は、原則として、余剰資金を以下の項目に対して支出することができます。なお、規約において、安全性及び換金性を重視した上で有価証券及び金銭債権(後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) d.」及び同「f.」に掲げる有価証券及び金銭債権をいいます。以下、本b.において同じです。)への投資ができることとされていますが、当面は運用を目的とした有価証券及び金銭債権への投資は行いません。
i. 不動産関連資産の取得又は設備投資等
ii. 本投資法人の運営資金
iii. 分配金の支払
iv. 債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済、投資法人債の償還を含みます。)
c. 保有不動産の賃貸に際して受領する敷金又は保証金等の預り金の取扱いは、原則として前記a.に従います。ただし、ヒストリカルデータの蓄積やコミットメントラインの導入等、預り金返還の安全性が確保できると判断した場合は、資金効率の観点から前記b.に従い支出することがあります。
⑪ 情報開示方針
(イ) 資産運用に関する情報については、投資主及び投資家の理解が得られるよう、可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めます。
(ロ) 情報開示は、投信法及び金融商品取引法並びに東京証券取引所及び投信協会等がそれぞれ定める内容、様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資主及び投資家にとって重要かつ有用な情報を、資産運用に支障が生じない限り開示します。
(ハ) 利害関係者又は本資産運用会社との取引の透明性を確保するために、利害関係者又は本資産運用会社と本投資法人との取引に関する情報の開示を行います。利害関係取引に関しては、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) レジデンシャル・リート本部利害関係取引規程 ③ 利害関係者との取引」をご参照下さい。
① 本投資法人の特徴
本投資法人は、グローバル化や金融商品化が進み、多様な要因による影響を受けやすくなった不動産投資市場において、「長期的に安定した賃貸収益の獲得」を目指すべく、主として、不動産関連資産の本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産の主要な用途が、(i)居住用施設、(ii)ヘルスケア施設(病院等のメディカル施設を含みます。以下本「2 投資方針」において同じです。)又は(iii)宿泊施設である不動産関連資産への投資を行います。
本投資法人は、賃貸住宅等の居住用施設への投資を中心としながら、収益特性の異なる老人ホーム等のヘルスケア施設、ホテル等の宿泊施設にも投資を行うことにより、収益の安定性を高めることを目指します。また、不動産全体に係る投資市場のサイクルや個々の用途の不動産に係る投資市場のサイクルを見極めながら、居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設の3つの投資対象用途の中からその時々において最適な投資対象を選別し、投資を実行することにより持続的な成長を目指します。
一方で、変化の激しい不動産投資市場の中で安定した賃貸収益の獲得と資産規模の着実な成長を実現するためには、本投資法人は、不動産に関連するあらゆるトレンドを的確に把握の上、最適と考える投資機会及び収益機会を「柔軟」に追求し、迅速な情報収集と意思決定に基づき「機動的」に投資及び運用を行うことが重要であると考えています。
また、投資に際しては、地域の人口動態や経済見通し、人々のライフスタイルの変化、少子高齢化の進展、晩婚化、核家族化及び単身高齢者の増加等の世帯構成の変化に伴う賃貸住宅への需要の変動や高齢者向け施設への需要の増加等、不動産に関連するあらゆるトレンドに加え、社会・経済構造の変化を見極めることも重要であると考えています。
本投資法人は、社会・経済構造の変化を的確に把握の上、その変化によって生じる成長分野を取り込みながら持続的外部成長を図り、「柔軟性」と「機動性」をもった不動産投資運用を通じ、「人が居住・滞在する空間」である居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設のそれぞれのアセットタイプが有する特性を活かしながら、長期的に安定した賃貸収益の獲得を実現し、投資主価値の最大化を目指しています。
なお、本投資法人が投資対象とする「居住用施設」、「ヘルスケア施設」、「宿泊施設」の特性と各投資対象に対する投資の基本方針は次のとおりです。
(イ) 居住用施設への投資
本投資法人が投資対象とする居住用施設は、賃貸可能面積の過半が住居用途である賃貸住宅のほか、サービスアパートメント、社宅、学生寮・学生マンション、短期滞在型マンション等の施設運営者付き住宅又はこれらを裏付けとする資産(ただし、ヘルスケア施設に該当するものを除きます。)です。
東京経済圏及び大都市中心部への継続的な人口の流入や、特に東京経済圏を中心とした賃貸住宅の限定的な供給状況といった背景の中、良好な賃貸市場が継続しています。また、昨今の日本の社会環境変化として、若年層における持家比率の低下や、住居保有に囚われない軽快なライフスタイルの選好といった「ライフスタイルの多様化」が進展しており、賃貸住宅のポートフォリオは、このような日本の社会構造の変化を踏まえた上でも高い魅力があると、本投資法人は考えています。
賃貸住宅に代表される居住用施設は、他の用途の不動産と比較して、景気に左右されにくい収益特性があるとともに、テナントも分散されており、1物件当たりの規模も小さいためリスク分散を図りやすく、かつ流動性も高いため、相対的にリスクが低い投資対象であると、本投資法人は考えています。
本投資法人が居住用施設に投資するに際しては、土地自体が有する潜在的な収益力、いわば「土地が人を惹きつける力(人に住みたいと思わせる力)」に着目した投資判断を重視しています。すなわち、まずは土地が人を惹きつける力を見極めた上で、「土地の特性に合致した住戸タイプ」(主として単身世帯を対象とするシングルタイプ、主として夫婦世帯及び乳幼児等がいる家族世帯を対象とするスモール・ファミリータイプ又は主として3人以上の家族世帯を対象とするファミリータイプの賃貸住宅等)で構成されている物件を投資対象としています。この土地が人を惹きつける力は、単に最寄り駅からの距離だけで測れるものではなく、また、住戸タイプも今後も増加が見込まれている単身世帯向けであれば良いというものでもなく、例えば、駅に近くても夜遅くまで喧騒が止まない場所よりは、最寄り駅から多少時間を要する距離にあっても閑静な住宅街の方が、ファミリータイプの安定的な需要が期待できると、本投資法人は考えています。かかる土地の評価に際しては、土地が人を惹きつける力を幅広い視点から分析すべく、具体的には以下の3つの投資尺度を用います。
■「地位(じぐらい)の高さ」
地位(じぐらい)の高い土地とは、「歴史的に由緒があり成熟した場所」又は「政策的若しくは人為的に優良な住居地域として開発された場所」で、長期的に高い競争力を有する土地をいいます。
■「生活利便性の高さ」
生活利便性の高い土地とは、単に「最寄り駅までの至近性」や主要ターミナル駅・ビジネス街への「交通アクセスの良い土地」のみならず、周辺の商業施設や教育施設又は公園等の「生活周辺施設」が整備された土地をいいます。
■「特殊マーケットの有無」
特殊マーケットのある土地とは、一般的な賃貸需要に加え、「事業所、研究所、学校等の周辺」で、それらの施設の利用者による賃貸住宅への更なる安定した需要が見込まれる土地をいいます。
本投資法人は、東京経済圏への人口流入が継続する人口動態に鑑み、東京経済圏所在の居住用施設へ重点的に投資を行うものの、前記「土地が人を惹きつける力」の観点から、東京経済圏以外の地域においても、賃貸住宅等について安定した需給バランスが見込まれ、投資対象として魅力ある土地が数多く存在すると考えています。本投資法人は、前記の投資尺度に基づき、東京経済圏を中心に、地方経済圏に所在する賃貸住宅等の居住用施設についても、土地が人を惹きつける力を詳細に分析した上で、その立地特性に応じて、安定的な賃貸需要が見込まれる住戸タイプを見極めながら、投資を行います。
(ロ) ヘルスケア施設への投資
本投資法人が投資対象とするヘルスケア施設は、賃貸可能面積の過半が有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、シニア向けマンション、認知症高齢者グループホーム、小規模多機能施設、デイサービス等のシニアリビング施設及び病院、診療所、医療モール、介護老人保健施設等のメディカル施設として使用される不動産又はこれらを裏付けとする資産です。
我が国では、男女とも平均寿命において世界最高水準に達し、これまでどの国も経験したことがない超高齢社会を迎え、総人口に占める高齢者の割合及び高齢者人口が増加する「高齢化」は、今後も続いていくものと予想されています。それに呼応するように、近年においては、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などの高齢者向け施設が増加していますが、引き続き、介護施設を含む高齢者向け施設への需要は増加していくものと、本投資法人は考えています。また、ヘルスケア施設は不動産の中でも特に社会的な意義が大きい資産クラスであり、社会的な意義が大きいヘルスケア施設の投資運用を行うことで、昨今拡大が著しいESG投資(注)の資金の受け皿となることも期待できると、本投資法人は考えています。
(注)「ESG」とは、Environment(環境)、Social(社会)及びGovernance(企業統治:ガバナンス)のことをいい、ESG投資とは、環境、社会及び企業統治(ガバナンス)の要素に配慮して投資を行うことを意味します。
本投資法人は、ヘルスケア施設では、賃料固定型の長期賃貸借契約を締結する強いニーズがオペレーターに存在することから、ヘルスケア施設の賃料は他の不動産に比較して経済情勢や景気の変動の影響を受けにくい性質があると考えています。本投資法人は、運営実績のあるオペレーターを選定の上、原則としてオペレーターと賃料固定型の長期賃貸借契約を締結することで安定したキャッシュ・フローの実現を図ります。一方、オペレーターの賃料の源泉は、シニアリビング施設では入居者の支払う利用料(プライベートペイ)と主に介護保険報酬(パブリックペイ)に依存しています。一般に、入居者の支払う利用料の源泉の一部は年金であり、オペレーターの収益構造に照らすと、オペレーターの提供する各種サービスの収入は、国が定める社会保障制度の変更で低減するリスクがあり、かかるリスクはパブリックペイの割合が大きいほど高いものと本投資法人は考えていることから、本投資法人は、入居者が支払う費用の価格帯や、オペレーターの収入に占める介護保険報酬等の水準(パブリックペイとプライベートペイの比率)を勘案した上で投資判断を行います。
<シニアリビング施設における典型的な収益構造>(注1)上記の図は、シニアリビング施設における典型的な収益構造であると本投資法人が分析している内容を模式化して記載したものであり、実際のシニアリビング施設における収益構造を正確に示しているとは限りません。
(注2)シニアリビング施設において提供されるサービスの種類や内容は施設により異なります。オペレーターが自らサービス提供を行う場合だけでなく、業務提携先や入居者が選択した、オペレーター以外の事業者がサービス提供を行う場合があります。
(注3)「介護保険制度」とは、寝たきりや認知症などで介護が必要な高齢者について、社会保険の仕組みによって社会全体で支える制度をいいます。
本投資法人は、人々のライフサイクル全般にかかわる多種多様なヘルスケア施設に幅広く投資を行いますが、本書の日付現在の投資環境を踏まえ、シニアリビング施設が相対的に施設の流動化ニーズが高いことに加え、同市場が高い成長可能性を有すると考えていることから、ヘルスケア施設に対する投資においては、当面シニアリビング施設を中心に投資を行います。シニアリビング施設に関しては、介護保険制度の発足により介護認定者を対象とした介護型の施設の普及が全国的に進んでいますが、本投資法人は、要介護者向けに限らず、今後団塊の世代の高齢化に伴い市場の拡大が見込まれる自立者向け施設やCCRC(注)にも幅広く投資を行います。
また、本投資法人は、メディカル施設のうち病院については、病床機能分化に対応するための施設改修、病院建物の老朽化や耐震強度不足の問題から今後建替えが進むものと考えています。政府も戦略としてシニアリビング施設やメディカル施設等のヘルスケア施設の供給を後押しする施策を打ち出しており、「病院等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」の策定に向けたパブリック・コメント手続が実施され、2015年6月26日には国土交通省より「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」が公表(同年7月1日付適用)されました。これらのことから、本投資法人は、今後、法令やガイドライン等に従い、病院を含むメディカル施設全般を投資対象として検討していく方針です。
(注)「CCRC」とは、「Continuing Care Retirement Community」の略語で、健康長寿社会を実現していくために健康型及び介護型の施設が、一つの地域に集積し、高齢者が健康状態に応じた継続的なケア環境の下で、自立した社会生活を送ることができるようなコミュニティ型施設をいいます。
<本投資法人の考えるシニアリビング施設の類型別特徴(注1)>本投資法人の考えるシニアリビング施設の類型別の特徴は、以下のとおりです。なお、以下は、各類型のシニアリビング施設が有していると本投資法人が考えている月額入居費用、居室面積、居室内設備及び共用部設備等に関する一般的な特徴を、簡略化した上で記載しています。
(注1)保有資産及び今後本投資法人が取得する可能性のある各シニアリビング施設が上記の表に記載の類型のうち各施設が該当する類型の特徴を全て有していることを保証又は約束するものではありません。
(注2)「月額入居費用」は、一時金の収受がある場合には、初期償却の有無に拘わらず、当該一時金を入居契約で定める償却期間で按分した金額を月額利用料(食費を含みます。)の額に加算した金額を記載しています。
本投資法人は、高い専門性に基づく目利き力を活かし、①施設の用途、②地域、③利用料の価格帯、④オペレーター及び⑤施設の規模の観点から、用途と提供サービス種類の分散、入居費用・利用者価格帯の分散及び社会保障制度(年金、介護保険、健康保険及び生活保護制度等)への依存度の分散を勘案した幅広い規模のヘルスケア施設への分散投資を行うとともに、三大都市圏(三大都市圏とは、東京経済圏、大阪圏並びに名古屋圏をいい、大阪圏とは大阪府、京都府及び、奈良県、兵庫県、滋賀県の都市、名古屋圏とは愛知県、岐阜県及び三重県の都市をいいます。)等を中心に全国への幅広い分散投資及び安定性や成長性の高いオペレーターに対する幅広い分散投資を行います。
(ハ) 宿泊施設への投資
本投資法人が投資対象とする宿泊施設は、賃貸可能面積の過半が宿泊施設用途であるホテル等又はこれらを裏付けとする資産です。
観光先進国に向けた政府による様々な政策の推進のもと、観光産業は我が国における主要な産業の一つになりつつあり「観光の産業化」が進展しています。我が国の経済は、マクロ的な人口減少のなかにあってもインバウンド需要の効果を取り込める経済構造に変化しており、近年における訪日外国人旅行者の増加等を背景に宿泊需要も増加しており、これらの受け皿となる宿泊施設及び宿泊施設を主要な用途とする不動産の重要性は今後増々高まるものと本投資法人は考えています。ホテル等の宿泊施設は、事業形態や提供されるサービスが多岐にわたり、その収益性は個別的要素に大きく影響を受けるアセットであると考えています。本投資法人は、高い専門性に基づく目利き力を活かし、ビジネス又は観光による宿泊需要が見込める立地を厳選し、宿泊需要の種類に適したサービスタイプやグレード、室料価格帯等のバランスを見極め、安定した事業運営が見込まれる宿泊施設に投資を行います。また、ビジネス拠点や観光資源は日本全国に広範に存在していることから、東京経済圏及び地方経済圏への幅広い投資を行います。
また、オペレーターとの賃料契約形態については、一般的にホテル営業に係る売上げや営業利益等に連動した変動賃料が採用される場合も多くありますが、本投資法人では、宿泊施設への投資においてもキャッシュ・フローの安定性を重視することから、主に信用力と運営能力の高いオペレーターとの間で固定賃料の割合が高い長期の賃貸借契約が締結される宿泊施設への投資を行います。
② 本投資法人の成長戦略
(イ) 本投資法人の基本戦略
本資産運用会社のスポンサーであるケネディクス株式会社は、独立系不動産運用会社として不動産投資ファンドの組成及び運用を主たる事業として営んでおり、「柔軟性」と「機動性」をもった不動産投資運用を行うことを旨としています。
本投資法人は、ケネディクス株式会社の理念(独立系不動産運用会社として不動産投資家の立場に即し運用サービスを提供すること)と人材を受け継ぐ本資産運用会社に資産運用を委託し、「目利きを活かした着実な外部成長」、「効率的な収益マネジメント」及び「新しい取組みへの挑戦」という3つの基本戦略に基づき投資・運用を行います。
a.目利きを活かした着実な外部成長
| 本投資法人は、投資対象を東京都心部及び主要駅へのアクセスが良い立地に所在する不動産や築年数が比較的浅い不動産に限定することなく、不動産投資運用のプロフェッショナルとして培った投資機会を選別する「目利き」を活かして幅広い投資領域の中から優良な投資機会を選別するとともに、物件獲得競争を回避しながら着実な外部成長を実現することを目指します。 |
ケネディクス・グループ(ケネディクス株式会社及びその他ケネディクス株式会社の子会社、関連会社等を併せた企業グループをいいます。以下同じです。)は、私募ファンドやJ-REIT等の運用を通じて、本投資法人が投資対象とする居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設のほか、国内における様々な用途の不動産への投資を20年超にわたり行っています。ケネディクス・グループは、これまでの不動産への投資及び運用経験を通じて、有力デベロッパーを始めとした不動産等の取得のためのソーシング・ルートを日本全国に幅広く構築しており、ケネディクス・グループの過去の投資、とりわけ賃貸住宅に係る投資は、その多くが競争入札を介さない売主との相対取引となっています。また、ケネディクス・グループは、各地域の賃貸住宅の立地特性及びテナント需要の把握に努めており、築年数・間取り等に応じた運用ノウハウ及び的確な投資判断を行うための独自の市況データ(未公開の不動産売買価格、NOI利回り、投資家名、契約賃料を含む賃貸条件など)を蓄積しています。
本投資法人は、かかるケネディクス・グループの日本全国における居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設への投資及び運用の経験を活かし、ケネディクス株式会社が独立系不動産運用会社として築いた不動産業界及び金融業界における全方位的なネットワークを通じて広く集まる情報(不動産売却情報、マーケット情報、テナント情報、周辺開発情報等)の提供を受け、これを分析し、不動産市場のトレンドを的確に把握した上で、幅広い投資領域の中から厳選された優良な投資機会を発掘し、迅速な意思決定に基づき、タイミングを捉えて資産の取得を行います。
b.効率的な収益マネジメント
| 本投資法人は、投資家の立場に即した効率的な賃貸運営を通じて、運用資産から得られる賃貸収益を最大化することで、資産価値の維持・向上を図ります。 |
物件のリーシング活動においては、サブマーケット(特定の不動産に固有の一定の特性に着目した需要層ごとに細分化された賃貸市場をいいます。)の動向を見極めた上で、リーシング実績を精緻に分析し、テナント需要の多い時期に重点的な広告宣伝活動を行うことにより新規需要の早期取込みを図ります。一方、高稼働物件においてはテナント募集費用の削減や礼金の取得を目指すなど、運用資産ごとの特性に応じた計画的かつ機動的な年間リーシング計画を策定し、当該計画に基づいたリーシングを行うことで、テナント入替期間の短縮、賃料水準の維持・向上を図ります。更に、ケネディクス・グループのこれまでの居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設への投資・運用実績を通じて蓄積されたノウハウを活用して、各運用資産に適した修繕計画を策定し、当該計画を適切に実施することで、入居者満足度の向上に結びつけ、稼働率及び資産価値の長期的な維持・向上を図ります。
また、効率的な物件管理による費用削減も継続的に進めていきます。具体的には、地域・立地ごとの効率的な物件管理を通じた建物管理費用の圧縮、ポートフォリオ全体のスケールメリットを活かした損害保険料の見直しによるコスト削減、特定優良リフォーム業者への原状回復工事集中発注による修繕費用の圧縮等を通じて費用の削減を図ります。
加えて、物件の運営・管理を手がけるPM会社の選定に際して、各PM会社の地域・立地及び都市ごと、賃料帯ごと、又はテナント層ごと(法人・個人)の得意分野を考慮し、物件ごとに最適と考えられるPM会社を採用します。ケネディクス・グループが有する幅広いPM会社との取引実績を活用し、本投資法人は、各物件の特性に合致した適切な運営・管理を行う能力を有するPM会社を個別に選定し、その上で、本投資法人が各PM会社の管理を一元的に行うことで物件の最適かつ効率的な運営・管理に努めます。
本資産運用会社のレジデンシャル・リート本部資産運用部は、ケネディクス・グループで居住用施設の運用を担当してきた主要な人材により構成されているため、本投資法人は、ケネディクス・グループが築いた賃貸住宅等の運営・管理ノウハウ及びPM会社との幅広いネットワークを活用することが可能です。また、本資産運用会社のレジデンシャル・リート本部ヘルスケア投資運用部は、JSLの資産運用会社であったジャパン・シニアリビング・パートナーズ株式会社(以下「JSLP」といいます。)において、ヘルスケア施設の投資、運用を担当していた主要な人材により構成されていることから、ヘルスケア施設の運用に関して、高い専門性と豊富な経験、人的ネットワークを有しています。ヘルスケア施設については、当該不動産の価値がヘルスケア施設を用いてオペレーターが展開するヘルスケア事業の価値に強く影響される特性を有していることから、それらの特性を十分に理解した人材の知見・ノウハウを最大限活用することにより、最適かつ効率的なヘルスケア施設の運営、管理に努めます。また、本資産運用会社は、居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設の取得及び運営・管理の経験を持った人材をケネディクス・グループ外からも招聘しており、これらの人材の知見も活用することにより、将来にわたり、地域・立地特性及びテナント需要の変化、ポートフォリオ全体の経年劣化、本投資法人の保有する不動産等の拡大に対して、適切に対応することができると考えています。
更に、ケネディクス・グループは、私募ファンドの運用を通じて、不動産市況の波を確実に捉えながら、投資家の立場に立って運用パフォーマンスの安定化・最大化を実現するべく、最適なタイミングで確実に運用物件を売却する機動力を確保することに注力しています。本投資法人においても、ケネディクス・グループで培われたそのノウハウを活用し、投資主利益の最大化のために、不動産市況を的確に見極めた機動的な個別資産の入替えを進める戦略的アセットマネジメントを遂行することにより、ポートフォリオ全体の収益性の維持・向上を実現し、運用資産からの収益の極大化を目指します。
c.新しい取組みへの挑戦
| 本投資法人は、その資産運用をケネディクス株式会社の理念と人材を受け継ぐ本資産運用会社に委託しており、本投資法人の目的である安定した賃貸収益の獲得と資産規模の着実な成長の実現に資することを前提に、「機動性」と「柔軟性」をもった不動産投資運用を通じて、J-REITとして行うことができる新しい取組みにも挑戦していきます。 |
本投資法人は、本資産運用会社の役職員が有する不動産と金融の両分野における多様な経験と高い専門的知識を活かし、前例や既成概念に囚われることなく、上場以降、例えば以下のような新しい取組みへの挑戦を行っています。本投資法人は、引き続きJ-REITとして行うことができる新しい取組みに挑戦することで、環境の変化にいち早く対応し、投資主利益の最大化を目指します。
ⅰ. ヘルスケア専業REITのJSLとの合併
本投資法人は、2018年3月1日付でヘルスケア施設を主な投資対象とするJSLと合併しました。有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などのヘルスケア施設は、人が居住・滞在する空間として、本投資法人がそれまでに主な投資対象としてきた賃貸住宅等との間で一定の親和性があり、両投資法人の合併により成長の可能性が高まるとの考えのもと、合併を実行しました。当該合併により、本投資法人は(a)資産規模・時価総額の増大に伴う流動性向上が成長機会の確保に繋がること、(b)本投資法人及びJSLのアセットの相互補完により収益の安定性を強化するとともに外部成長性を追求できること、(c)運用効率の改善と財務健全性の向上が図れること、等の効果を享受することができると考えています。また、本資産運用会社のレジデンシャル・リート本部内にヘルスケア施設の投資運用を担う専門部署を新設し、それまでJSLPにてヘルスケア施設の投資運用を担ってきた人材の一部が当該部署に参画することにより、専門性を必要とするヘルスケア施設の投資、運用体制を承継できたことも、合併の大きな成果の一つと本投資法人は考えています。
(ロ) 不動産等の取得方法(外部成長戦略)
本投資法人は、前記「(イ)本投資法人の基本戦略 a.目利きを活かした着実な外部成長」に記載のとおり、個々の投資対象不動産等の収益力や付加価値を付与することで顕在化する潜在的な収益力に着目する等して、幅広い投資領域から投資対象を選定します。また、不動産等の取得ソースとなる複数のパイプラインを構築することにより、継続的な不動産等の取得機会を確保し、ポートフォリオの着実な成長を目指します。
a. 本資産運用会社独自のネットワークによる不動産等の取得
本投資法人が資産の運用に係る業務を委託する本資産運用会社の役職員の多くは、不動産運用業務や金融業務に長年にわたり携わっており、また、本資産運用会社には、不動産鑑定士、一般社団法人不動産証券化協会による不動産証券化協会認定マスター、公認会計士、税理士、日本証券アナリスト協会による証券アナリスト、又は日本ファイナンシャル・プランナーズ協会によるファイナンシャル・プランナー等に認定されている者が在籍しています。
本投資法人は、本資産運用会社の役職員が有する多様な知識、経験及び高い専門性を活用の上、不動産及び金融の両分野で全方位的に展開される独立系ならではの幅広いネットワークに基づき、本資産運用会社独自の情報収集を不動産市場で行うことにより、着実な外部成長を目指します。
b. ケネディクス株式会社のサポートラインによる不動産等の取得
本投資法人及び本資産運用会社は、ケネディクス株式会社との間で、サポートライン覚書を締結しています。サポートライン覚書に基づき、本資産運用会社は、ケネディクス株式会社が保有又は運用業務を受託する主たる用途が(i)居住用施設、(ii)ヘルスケア施設又は(iii)宿泊施設である不動産、不動産信託受益権、不動産対応証券及び不動産を裏付けとする匿名組合出資持分等(開発段階の不動産を含み、以下、本「b ケネディクス株式会社のサポートラインによる不動産等の取得」及び後記「c ウェアハウジング機能を活用した機動的な不動産等の取得」において「不動産等」と総称します。)のうち、本資産運用会社において本投資法人の資産運用を担当するレジデンシャル・リート本部が優先検討権を有するものについて、本資産運用会社以外の者に遅れることなく購入を検討することができます。サポートライン覚書の内容については、後記「(ニ) ケネディクス株式会社のサポート」をご参照下さい。
c. ウェアハウジング機能を活用した機動的な不動産等の取得
本資産運用会社は、サポートライン覚書に基づき、本投資法人が取得を希望する不動産等について、ケネディクス株式会社に対して(i)不動産投資ファンドの組成及び当該ファンドでの不動産等の取得の依頼、並びに(ii)不動産等の取得及び一時的な所有の依頼をすることができ、ケネディクス株式会社は、本資産運用会社によるかかる依頼を誠実に検討します(かかるケネディクス株式会社による不動産等の一時的な取得を、以下「ウェアハウジング機能」といいます。)。本投資法人は、ウェアハウジング機能の活用により、資金調達の時期や投資基準との整合性等の理由で本投資法人が直ちに取得できない不動産等について、本投資法人の取得機会を優先的に確保し、機動的な取得機会の確保を図ります。ウェアハウジング機能の詳細については、後記「(ニ) ケネディクス株式会社のサポート」をご参照下さい。
なお、本投資法人は、ケネディクス株式会社及びその子会社等との間の取引について、利害関係取引の基準を定めた本資産運用会社の内部規程であるレジデンシャル・リート本部利害関係取引規程等に基づき、また、実際の運営面においても独立性を保つ等、コンプライアンスやガバナンスの体制に十分に注意して行います。レジデンシャル・リート本部利害関係取引規程の詳細については、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) レジデンシャル・リート本部利害関係取引規程」をご参照下さい。
d. 株式会社住協ホールディングスのサポートによる不動産の取得
本投資法人及び本資産運用会社は、株式会社住協ホールディングスとの間で、サポート契約を締結しています。サポート契約に基づき、株式会社住協ホールディングス並びにその子会社である株式会社住協及び住協建設株式会社(以下「サポート会社(住協)」といいます。)は、本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方針に合致する不動産、不動産信託受益権、不動産対応証券又は不動産を裏付けとする匿名組合出資持分等(開発段階の不動産に係るものを含み、以下、本d.において「適格不動産等」といいます。)を売却しようとする場合には、本投資法人及び本資産運用会社に対し、売却希望条件その他当該適格不動産等に関する情報(以下、本d.において「本売却情報」といいます。)を第三者に優先して提供するものとされており、サポート会社(住協)は、本投資法人又は本資産運用会社に本売却情報を提供した場合、当該情報提供日から、本投資法人又は本資産運用会社が当該適格不動産等について、購入に関する検討を終了した旨の通知をサポート会社(住協)が受領する日又は当該情報提供日から30日が経過する日のうち、いずれか早い日までの間、当該適格不動産等の売却に関する情報を他の第三者に提供しないものとされています。ただし、サポート会社(住協)が行政機関の要請(土地収用等を含みます。)に基づいて適格不動産等を売却する場合、当該適格不動産等について、サポート会社(住協)と第三者との合意により予め優先交渉先が決められている場合又はサポート会社(住協)と本投資法人若しくは本資産運用会社間にて別途合意した場合には、この限りではありません。
e. 株式会社新生銀行のサポートによる不動産の取得
本投資法人及び本資産運用会社は、株式会社新生銀行との間で、サポート契約を締結しています。サポート契約に基づき、株式会社新生銀行は、サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等の売却情報(不動産等の保有者が当該不動産等の譲渡後賃借する取引(セール・アンド・リースバック取引)に関する不動産等の売却情報を含み、以下、本e.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、本投資法人に提供することが株式会社新生銀行の締結している諸契約、適用法令及び行内規程等に反せず、かつ実務上合理的に可能であると判断した不動産等売却情報について、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致するか否かを検討し、合致すると判断した場合には、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供することとされています。
f. 株式会社長谷工コーポレーションのサポートによる不動産の取得
本投資法人及び本資産運用会社は、株式会社長谷工コーポレーションとの間で、サポート契約を締結しています。サポート契約に基づき、株式会社長谷工コーポレーションは、サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等(ただし、本投資法人の規約に定めるヘルスケア施設に限ります。以下、本f.において同じです。)の売却情報(以下、本f.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するように努めることとされています。ただし、株式会社長谷工コーポレーションが自己又は自己のグループ会社(以下、本f.において併せて「サポート会社等」といいます。)の事業のため又はサポート会社等の事業機会獲得のために購入等を検討する場合及び株式会社長谷工コーポレーションが締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。
また、サポート契約に基づき、株式会社長谷工コーポレーションは、サポート会社等及び自己が全額投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)若しくは自己が全額出資する法人が全額投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)にて所有し、又は取得する予定である不動産等の売却を検討する場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するものとされています。ただし、サポート会社等の事業機会獲得のために行う売却の場合及び株式会社長谷工コーポレーションが締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。
g. 三菱UFJ信託銀行株式会社のサポートによる不動産の取得
本投資法人及び本資産運用会社は、三菱UFJ信託銀行株式会社との間で、サポート契約を締結しています。サポート契約に基づき、三菱UFJ信託銀行株式会社は、サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等の売却情報(以下、本g.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断したときには、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するように努めることとされています。ただし、三菱UFJ信託銀行株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供が禁止される場合はこの限りではありません。
h. 株式会社LIXILグループのサポートによる不動産の取得
本投資法人及び本資産運用会社は、株式会社LIXILグループとの間で、サポート契約を締結しています。サポート契約に基づき、株式会社LIXILグループは、サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等(ただし、本投資法人の規約に定めるヘルスケア施設に限ります。以下、本h.において同じです。)の売却情報(以下、本h.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合、又は自己、自己が全額投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)、若しくは自己が全額出資する法人が全額投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)にて所有し、又は取得する予定である不動産等の売却を検討する場合(合併その他の組織再編に伴う不動産等の所有権の移転及び事業譲渡に伴って行われる不動産等の所有権の移転を検討する場合は含まれません。)において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致し、かつ、本投資法人への当該不動産等の売却に合理性が認められると判断した場合には、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するように真摯に努力することとされています。ただし、株式会社LIXILグループが締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。
i. オペレーターとのパートナーシップ等に基づく成長戦略(ORE戦略)
本投資法人は、ヘルスケア関連施設のオペレーターの経営理念や経営方針等を相互に理解し、ビジネスパートナーとしての信頼関係を構築の上、オペレーターの持続的成長の実現のため、オペレーターが抱える事業運営、施設運営に関する課題やニーズに対して、その運営する不動産(Operator Real Estate)に関する最有効活用や新規施設の開設等の最適なソリューションを提供することにより、本投資法人とオペレーターが共に成長することを目指しており、当該成長戦略をORE戦略(Operator Real Estate 戦略)と称しています。
ヘルスケア業界において成長を希求するオペレーターには、所有と運営の分離を図り運営に特化するニーズ、事業の拡大や効率化のためのヘルスケア施設の新規開発等の様々なニーズがあると考えています。これらのオペレーターのニーズに柔軟に対応するORE戦略型アプローチにより、セール・アンド・リースバックによる既存施設の取得を図るとともに、オペレーターとのパートナーシップによる新規施設の開発を促す取組みも推進していきます。具体的には、パイプラインの構築を目的として、スポンサー会社及びサポート会社のサポート機能を活用し、開発段階から取得予定物件に関する優先交渉権の獲得や売買予約契約の締結等により安定的な外部成長実現のための施策を講じます。
このように本投資法人は、スポンサー会社及びサポート会社と連携したORE戦略を通じてオペレーターと緊密なコミュニケーションを図り、それによって継続した物件情報を収集することが可能となると考えています。また、ORE戦略の過程でオペレーターからの相談に柔軟に対応することで、追加的な物件取得機会を創出し、オペレーターとのパートナーシップによる開発案件への取組みを実践することで、ヘルスケア施設の投資マーケットにおいて競合他社との差別化を図り、外部成長における競争優位性を更に高めることが可能であると考えています。
(ハ) 保有不動産の運営管理方法(内部成長戦略)
本投資法人は、前記「(イ)本投資法人の基本戦略 b.効率的な収益マネジメント」に記載のとおり、投資家の立場に即して、本投資法人の保有に係る不動産(以下「保有不動産」といいます。)から得られる賃貸収益を厳格に管理することで、その維持・向上を図ります。保有不動産の具体的な運営管理の方法は、次のとおりです。
a. 収入の維持向上
本投資法人は、以下の施策を実行することにより、保有不動産の稼働率の向上を図り、もって収入の維持向上を目指します。
i. 保有不動産の特性及びテナントの属性に適した良質なサービスを提供し、テナントとのリレーションの充実を図ることにより、テナント満足度の向上を実現します。
ii. テナント動向を早期に把握し、賃貸市場の動向を見据えた機動的なリーシング活動に努めます。
iii. 運用資産に適した長期修繕計画を策定し、計画的な修繕及び設備投資を行うことにより、取得資産の価値や相対的な競争力を極大化することを目指します。
b. 運営・管理コストの低減
本投資法人は、妥当な管理水準の検証を定期的に行うとともに、運営・管理コストにつき低減策を検討・実行し、収益の極大化を目指します。管理水準の見直しや費用の低減は、収益の維持向上に必要と判断される水準とのバランスを勘案しながら決定します。
c. 地域特性に合わせたプロパティ・マネジメント業務の委託
本投資法人は、不動産への投資に際し、地域分散を図るため、地域特性を適切に把握することが必要となります。このため、各地域特性を熟知し地域に密着した独自のネットワークを有するPM会社を選定することが、収益の維持向上を図る上で非常に重要です。
本投資法人は、保有不動産の管理・運営に際し、経験及び実績、新規テナントの募集能力の高さ、各保有不動産の所在する周辺地域における不動産市場への精通度等を勘案し、収益の最適化を目的として、各保有不動産の特性に見合った最適と考えるPM会社を選定します。また、本投資法人は、各PM会社が、継続的に安定し、均質あるプロパティ・マネジメント業務を行えるよう、PM会社と長期的な協働関係を構築し、管理・運営ノウハウの蓄積を図ります。
d. ブランド戦略の推進
本投資法人は、賃貸住宅に関し、原則として、「KDX Residence」(KDXレジデンス)というブランドにて、物件名称及び標識の統一を図り、ポートフォリオ全体において上質な統一感を醸成し、一体的な資産価値の維持向上を目指します。また、今般成長に伴い「KDX Residence」ブランドの物件数が大きく増加することにより、賃貸住宅市場におけるブランドの浸透が進むことも期待されます。なお、物件特性(例えば取得前の物件名称の認知度の高さ)や名称変更手続の煩雑さ等を理由として、保有不動産の一部において、「KDX Residence」ブランドに係る物件名称及び標識を使用しない場合があります。
(ニ) ケネディクス株式会社のサポート
本投資法人、本資産運用会社及びケネディクス株式会社は、居住用施設等((i)居住用施設、(ii)ヘルスケア施設及び(iii)宿泊施設をいいます。以下同じです。)である不動産、不動産信託受益権、不動産対応証券及び不動産を裏付けとする匿名組合出資持分等(開発段階の不動産を含み、以下、本「(ニ) ケネディクス株式会社のサポート」において「不動産等」と総称します。)のうち、本資産運用会社において本投資法人の資産運用を担当するレジデンシャル・リート本部が優先検討権を有するものについての情報提供その他のスポンサーサポートの内容及び手続等を定めることを目的として、サポートライン覚書を締結しています。
サポートライン覚書の概要は、以下のとおりです。なお、サポートライン覚書の内容は、居住用施設等である不動産等のうち本資産運用会社において本投資法人の資産運用を担当するレジデンシャル・リート本部が優先検討権を有するものについて適用されます。
(注)スポンサー会社であるケネディクス株式会社は、2014年10月30日付で、本投資法人と一部投資対象が重複するJ-REITであるプレミア投資法人の資産運用を受託しているプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社の発行済株式の一部(持株割合30%)を取得しています。なお、本投資法人及び本資産運用会社は、サポートライン覚書に基づき、ケネディクス株式会社が入手した不動産等の売却情報を、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく提供を受けることができるため、かかる株式の取得及び保有に伴う本投資法人の物件取得機会への影響は、特段無いものと判断しています。
a. ケネディクス株式会社による不動産等の供給面でのサポート
i. ケネディクス株式会社が入手した不動産等売却情報の提供
ケネディクス株式会社は、サポートライン覚書の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等の売却情報(以下、本「(ニ) ケネディクス株式会社のサポート」において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、ケネディクス株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供が禁止される場合はこの限りではありません。
ii. ケネディクス株式会社の自己投資不動産等の売却
ケネディクス株式会社は、自己、自己が全額出資する法人、自己が全額投資するファンド(匿名組合を含みますがこれに限られません。)若しくは自己が全額出資する法人が全額投資するファンド(匿名組合を含みますがこれに限られません。)にて所有し、又は取得する予定である不動産等(後記「c. ケネディクス株式会社によるウェアハウジング」に記載の本資産運用会社からのウェアハウジングの依頼に基づき所有する不動産等を除きます。)の売却を検討する場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、ケネディクス株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。
iii. ケネディクス株式会社の私募ファンドからの不動産等の売却
ケネディクス株式会社は、自己がアセットマネジメント業務を受託する不動産投資ファンド(後記「b. ウェアハウジングファンドからの不動産等の売却」に記載のウェアハウジングファンドを除きます。)が所有する不動産等を売却する場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、ケネディクス株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供が禁止される場合はこの限りではありません。
b. ウェアハウジングファンドからの不動産等の売却
本資産運用会社は、サポートライン覚書の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等につき、将来における本投資法人での取得機会の確保を目的として、ケネディクス株式会社に不動産ファンドの組成を依頼することができます。ケネディクス株式会社は、本資産運用会社から当該依頼を受けた場合には、これを誠実に検討します。
ケネディクス株式会社は、本資産運用会社による当該依頼を承諾した場合、自己がアセットマネジメント業務を受託する不動産ファンド(以下「ウェアハウジングファンド」といいます。)を組成し、ウェアハウジングファンドで当該依頼に係る不動産等を取得します。
ケネディクス株式会社は、ウェアハウジングファンドが所有する不動産等(以下「ウェアハウジングファンド不動産」といいます。)を売却する場合、以下の売却手続に従います。
i. ケネディクス株式会社は、ウェアハウジングファンド不動産の本投資法人への売却を本資産運用会社に対して優先的に申し入れます。
ii. ケネディクス株式会社は、上記i.の本資産運用会社への売却申入れ後、本資産運用会社とウェアハウジングファンド不動産の売買条件について誠実に協議します。
iii. ケネディクス株式会社は、上記ii.の協議においてウェアハウジングファンド不動産の売買について合意に至らなかった場合等、一定の事由(以下「第三者売却事由」といいます。)に該当することとなった場合には、ウェアハウジングファンド不動産の売却を本資産運用会社以外の者に申し入れる旨を本資産運用会社に通知した上で、ウェアハウジングファンド不動産の売却を第三者に申し入れることができます。
前段の売却手続や第三者売却事由の詳細については、組成されるウェアハウジングファンドごとに個別に定めた上で、サポートライン覚書の各当事者及びウェアハウジングファンドの間で別途合意します。
c. ケネディクス株式会社によるウェアハウジング
本資産運用会社は、サポートライン覚書の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等につき、将来における本投資法人での取得機会の確保を目的として、その取得及び一時的な所有をケネディクス株式会社に依頼することができます。ケネディクス株式会社は、本資産運用会社から当該依頼を受けた場合は、これを誠実に検討します。
ケネディクス株式会社は、本資産運用会社による当該依頼を承諾した場合、ケネディクス株式会社又はケネディクス株式会社が全額出資する法人において当該依頼に係る不動産等を取得します。
ケネディクス株式会社又はケネディクス株式会社が全額出資する法人が本資産運用会社による当該依頼に基づき不動産等を取得した場合、ケネディクス株式会社は自ら又はケネディクス株式会社が全額出資する法人をして、取得日から1年間、本資産運用会社以外の者に対し当該不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本資産運用会社が本投資法人による取得を申し出た場合、これに応じなければなりません。
d. ケネディクス株式会社による売買契約の締結による取得機会確保
本資産運用会社は、サポートライン覚書の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等につき、将来における本投資法人での取得機会の確保を目的として、ケネディクス株式会社に対し、当該不動産等に係る売買契約を締結することを依頼することができます。ケネディクス株式会社は、本資産運用会社から当該依頼を受けた場合は、これを誠実に検討します。
ケネディクス株式会社は、本資産運用会社による当該依頼を承諾した場合、本資産運用会社と協議の上、ケネディクス株式会社又はケネディクス株式会社が全額出資する法人において当該依頼にかかる不動産等を保有又は運用する者との間で、将来当該不動産等の買主を本投資法人に変更することが可能な内容の売買契約を締結し、本資産運用会社より請求があった場合には、当該不動産等の買主を本投資法人に変更することにより、本投資法人に不動産等の取得機会を提供するものとされています。
ケネディクス株式会社又はケネディクス株式会社が全額出資する法人が本資産運用会社による当該依頼に基づき売買契約を締結した場合、ケネディクス株式会社は自ら又はケネディクス株式会社が全額出資する法人をして、本資産運用会社と予め協議して定める当該売買契約所定の売買実行日までの間は、本資産運用会社の承諾なく当該不動産を取得してはならないものとされています。
e. その他の事項
サポートライン覚書の有効期間は、2018年3月1日から1年間とされています。サポートライン覚書は、いずれかの当事者が有効期間満了日の30日前までに他の全覚書当事者に対して期限の更新をしない旨の書面による通知を行わない限り、更に1年間、同一の条件にて自動更新され、以後も同様とします。また、サポートライン覚書に基づく情報提供等の結果、本投資法人が不動産等を取得する場合における媒介報酬の有無及びその金額については、法令、通常の商慣習及び役務提供の内容に基づき、個別の案件に応じて別途協議により定めます。
本資産運用会社は、本投資法人の他に、ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・プライベート投資法人、ケネディクス商業リート投資法人及びその他のアセットマネジメント業務を受託する不動産投資ファンド等に対して資産運用に関する業務を提供しており、ケネディクス株式会社及び本資産運用会社は、ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・プライベート投資法人、ケネディクス商業リート投資法人及びその他のアセットマネジメント業務を受託する不動産投資ファンド等との間で、上記と同様の不動産情報提供等に関する覚書を締結しています。
また、サポートライン覚書においては、サポートライン覚書に基づきケネディクス株式会社より提供を受けた不動産等売却情報及びウェアハウジングされた不動産等並びにケネディクス株式会社により売買契約が締結された不動産等について、本資産運用会社が善良なる管理者の注意をもって忠実に、取得を検討した上で本投資法人による取得を見送る判断をした場合(以下、当該取得を見送った不動産等を、「取得見送り不動産等」といいます。)、取得見送り不動産等を本資産運用会社がアセットマネジメント業務を提供する他のファンド(投資法人を含みますがこれに限られません。)において検討し、当該他の各ファンドがこれに基づいて取得見送り不動産等を取得することがあることをあらかじめ了承するものとされています(ただし、本資産運用会社は、当該他の各ファンドが取得見送り不動産等を取得した場合において、当該取得見送り不動産等が本投資法人が買付証明書を提出したものであったときは、遅滞なくこれを本投資法人に報告するものとされています。)。
加えて、ケネディクス株式会社は、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等において、施設の毀損又は劣化等により、短期的又は中長期的に収益の低下が予想され、再開発を行うことにより中長期的に安定した収益性を確保することが見込まれる場合において本資産運用会社より再開発にかかるサポートの依頼があったとき、又は本投資法人が投資可能な資産の新規の開発案件にかかるサポートの依頼があった場合、自己又は自己が出資する法人をして、かかる再開発又は開発案件にかかるサポートの提供に向け本資産運用会社と協議し又は協議させ、実務上合理的な範囲及び条件でこれに協力するものとされています。
なお、本資産運用会社は、恣意的な不動産等売却情報の配分を防止し、各ファンド間における利益相反を防止し、各ファンドに対する業務の忠実性を確保することを目指して「パイプライン会議」を設置し、「優先検討権」に関するルールを採用しています。当該ルールの詳細については、前記「1 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ KDR資産運用業務に係る投資運用の意思決定に関する事項 (ハ) 各ファンド間における利益相反の防止(優先検討権の概要)」をご参照下さい。
(ホ) サポート会社によるサポート体制
本投資法人は、株式会社住協ホールディングス、株式会社新生銀行、株式会社長谷工コーポレーション、三菱UFJ信託銀行株式会社及び株式会社LIXILグループとの間でそれぞれ多様な特性及び強みを活かしたサポート契約を締結しています。
各サポート会社との間のサポート契約に基づくサポートの内容は次のとおりです。
a.株式会社住協ホールディングス
| サポートの内容 | i. 不動産等売却情報の提供 |
| サポート会社(住協)は、本投資法人及び本資産運用会社の定める投資方針に合致する不動産、不動産信託受益権、不動産対応証券又は不動産を裏付けとする匿名組合出資持分等(開発段階の不動産に係るものを含み、以下、本a.において「適格不動産等」といいます。)を売却しようとする場合には、本投資法人及び本資産運用会社に対し、売却希望条件その他当該適格不動産等に関する情報(以下、本a.において「本売却情報」といいます。)を第三者に優先して提供するものとされており、サポート会社(住協)は、本投資法人又は本資産運用会社に本売却情報を提供した場合、当該情報提供日から、本投資法人又は本資産運用会社が当該適格不動産等について、購入に関する検討を終了した旨の通知をサポート会社(住協)が受領する日又は当該情報提供日から30日が経過する日のうち、いずれか早い日までの間、当該適格不動産等の売却に関する情報を他の第三者に提供しないものとされています。ただし、サポート会社(住協)が行政機関の要請(土地収用等を含みます。)に基づいて適格不動産等を売却する場合、当該適格不動産等について、サポート会社(住協)と第三者との合意により予め優先交渉先が決められている場合又はサポート会社(住協)と本投資法人若しくは本資産運用会社間にて別途合意した場合には、この限りではありません。 |
b.株式会社新生銀行
| サポートの内容 | i. 株式会社新生銀行の不動産供給面でのサポート(株式会社新生銀行が入手した不動産等売却情報の提供) |
| 株式会社新生銀行は、サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等(ただし、本投資法人の規約に定めるヘルスケア施設に限ります。以下、本b.において同じです。)の売却情報(不動産等の保有者が当該不動産等の譲渡後賃借する取引(セール・アンド・リースバック取引)に関する不動産等の売却情報を含み、以下、本b.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、本投資法人に提供することが株式会社新生銀行の締結している諸契約、適用法令及び行内規程等に反せず、かつ実務上合理的に可能であると判断した不動産等売却情報について、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致するか否かを検討し、合致すると判断した場合には、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するものとします。 | |
| ii. 本投資法人並びにブリッジファンド及びウェアハウジングファンドに対する資金調達手段の提供 | |
| 本資産運用会社は、(i)本投資法人による本投資法人の投資基準に合致する不動産等(以下、本b.において「適格不動産等」といいます。)の取得若しくは本投資法人の債務(ただし、適格不動産等の取得又はその後のリファイナンスに係る債務に限ります。)のリファイナンスを行おうとする場合、又は(ii)本投資法人のスポンサー会社であるケネディクス株式会社が本投資法人に対して優先交渉権を付与する適格不動産等に係るブリッジファンド又はウェアハウジングファンドにおいて、本投資法人又は本資産運用会社の依頼若しくは要請に基づき適格不動産等の取得若しくは当該ブリッジファンド若しくはウェアハウジングファンドの債務のリファイナンスを行おうとする場合には、株式会社新生銀行に対してその資金調達手段の提供を依頼することができ、株式会社新生銀行は、かかる資金調達手段の提供の依頼を受けた場合には、これを誠実に検討するものとします。 | |
| iii. 人的サポート及びノウハウの提供 | |
| 株式会社新生銀行は、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対し、適用法令及び行内規程等に反しない範囲で、不動産等に係る人的資源の提供の協力を行うことを、誠実に検討します。また、株式会社新生銀行は、本資産運用会社又は本投資法人のスポンサー会社であるケネディクス株式会社から依頼を受けた場合(ただし、ケネディクス株式会社については、本投資法人に対して優先交渉権を付与する上記iiに定めるブリッジファンド又はウェアハウジングファンドに関連する場合に限ります。)には、本資産運用会社又はケネディクス株式会社と協議の上、当該依頼に沿って、本投資法人又は当該ブリッジファンド若しくはウェアハウジングファンドにかかるファイナンスにおいて、その目利き力を活かした手段及びオペレーターのクレジット審査、リスク分析、リスクマネジメント等に関するノウハウの提供について、適用法令及び行内規程等に反せず、かつ実務上合理的に可能な範囲でこれに協力するものとします。 |
c.株式会社長谷工コーポレーション
| サポートの内容 | i. 株式会社長谷工コーポレーションの不動産供給面でのサポート (i) 株式会社長谷工コーポレーションが入手した不動産等売却情報の提供 |
| 株式会社長谷工コーポレーションは、サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等(ただし、本投資法人の規約に定めるヘルスケア施設に限ります。以下、本c.において同じです。)の売却情報(以下、本c.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するように努めるものとします。ただし、株式会社長谷工コーポレーションが自己又は自己のグループ会社(以下、本c.において併せて「サポート会社等」といいます。)の事業のため又はサポート会社等の事業機会獲得のために購入等を検討する場合及び自己が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。 | |
| (ii) 株式会社長谷工コーポレーションの自己投資不動産等の売却 | |
| 株式会社長谷工コーポレーションは、サポート会社等及び自己が全額投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)若しくは自己が全額出資する法人が全額投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)にて所有し、又は取得する予定である不動産等の売却を検討する場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するものとします。ただし、サポート会社等の事業機会獲得のために行う売却の場合及びサポート会社等が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。 | |
| ii. プロパティ・マネジメント契約の締結協議 | |
| 本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等に関し、プロパティマネジメント業務の提供を本資産運用会社から依頼された場合には、株式会社長谷工コーポレーションは、かかる依頼を誠実に検討するものとします。当該依頼を受けた株式会社長谷工コーポレーションは、サポート会社等をして、本資産運用会社と協議し又は協議させ、合意の上、別途締結するプロパティマネジメント業務委託契約に基づき、本投資法人及び本資産運用会社に対して、サポート会社等をして、プロパティマネジメント業務の提供その他の必要な支援を行い又は行わせるものとします。 | |
| iii. テナントリーシング業務の提供 | |
| 本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等に関し、テナントリーシング業務(当該不動産等の全部又は一部を賃借して事業を行うことを目的とする賃借人に対するリーシング業務をいいます。以下同じです。)の提供を本資産運用会社から依頼された場合には、株式会社長谷工コーポレーションは、かかる依頼を誠実に検討するものとします。当該依頼を受けた株式会社長谷工コーポレーションは、サポート会社等をして、本資産運用会社と協議し、合意の上、別途締結する媒介契約その他テナントリーシング業務の委託を内容とした契約(以下「テナントリーシング業務委託契約」といいます。)に基づき、サポート会社等をして、本投資法人及び本資産運用会社に対して、テナントリーシング業務の提供その他の必要な支援を行い又は行わせるものとします。 | |
| iv. 環境配慮技術及びノウハウの提供 | |
| 株式会社長谷工コーポレーションは、本資産運用会社から依頼された場合、サポート会社等をして、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等に関する環境配慮技術及びノウハウの提供について、実務上可能な範囲でこれに協力させるものとします。 |
| サポートの内容 | v. 株式会社長谷工コーポレーションによる開発サポート |
| 株式会社長谷工コーポレーションは、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等において、施設の毀損又は劣化等により、短期的又は中長期的に収益の低下が予想され、再開発を行うことにより中長期的に安定した収益性を確保することが見込まれる場合において本資産運用会社より再開発にかかるサポートの依頼があったとき、又は本投資法人が投資可能な資産の新規の開発案件にかかるサポートの依頼があった場合、サポート会社等をして、かかる再開発又は開発案件にかかるサポートの提供に向け本資産運用会社と協議し又は協議させ、実務上合理的な範囲及び条件でこれに協力するものとします。 | |
| vi. リノベーション・メインテナンスの提供 | |
| 株式会社長谷工コーポレーションは、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等において、施設の毀損又は劣化等により、短期的又は中長期的に収益の低下が予想され、リノベーション・メインテナンスを行うことにより中長期的に安定した収益性を確保することが見込まれる場合において、本資産運用会社よりリノベーション・メインテナンスにかかるサポートの依頼があったとき、サポート会社等をして、かかるリノベーション・メインテナンスにかかるサポートの提供に向け本資産運用会社と協議し又は協議させ、実務上可能な範囲でこれに協力しますものとします。 | |
| vii. バックアップオペレーター機能の提供 | |
| 本資産運用会社は、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等において、中長期的に安定した運用収益の獲得のため、既存オペレーターとの契約に加え又は既存オペレーターとの契約に代わり、バックアップオペレーターが必要と判断した場合には、株式会社長谷工コーポレーションに対してバックアップオペレーターとなることについて、依頼することができます。かかる依頼があった場合、株式会社長谷工コーポレーションは、サポート会社等をして、かかる依頼を真摯に検討させるものとします。 | |
| viii. 人的サポート及び本投資法人の運営に必要なノウハウの提供 | |
| 株式会社長谷工コーポレーションは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対し、適用法令に反しない範囲で、人的資源の提供を行うことを検討します。また、株式会社長谷工コーポレーションは、サポート会社等をして、本投資法人及び本資産運用会社に対して、ヘルスケアマーケット全般についての情報提供を行わせるものとします。 |
d.三菱UFJ信託銀行株式会社
| サポートの内容 | i. 三菱UFJ信託銀行株式会社が入手した不動産等売却情報の提供 |
| 三菱UFJ信託銀行株式会社は、サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等の売却情報(以下、本d.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると判断したときには、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するように努めるものとします。ただし、三菱UFJ信託銀行株式会社が締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供が禁止される場合はこの限りではありません。 |
e.株式会社LIXILグループ
| サポートの内容 | i. 株式会社LIXILグループの不動産供給面でのサポート (i) 株式会社LIXILグループが入手した不動産等売却情報の提供 |
| 株式会社LIXILグループは、サポート契約の各当事者以外の者より保有又は運用される不動産等(ただし、本投資法人の規約に定めるヘルスケア施設に限ります。以下、本e.において同じです。)の売却情報(以下、本e.において「不動産等売却情報」といいます。)を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準及び当該不動産等の売却希望者のニーズに合致し、かつ、本投資法人への当該不動産等の売却に合理性が認められると判断した場合には、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供するよう真摯に努力するものとします。ただし、株式会社LIXILグループが締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。 | |
| (ii) 株式会社LIXILグループの自己投資不動産等の売却 | |
| 株式会社LIXILグループは、自己、自己が全額出資する法人、自己が全額投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)若しくは自己が全額出資する法人が全額投資するファンド(匿名組合の営業者を含みますがこれに限られません。)にて所有し、又は取得する予定である不動産等の売却を検討する場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致し、かつ、本投資法人への当該不動産等の売却に合理性が認められると判断した場合には、当該不動産等の売却情報を本資産運用会社に対して提供するよう真摯に努力するものとします。ただし、株式会社LIXILグループが締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供又は本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。また、「不動産等の売却を検討する場合」には、合併その他の組織再編に伴う不動産等の所有権の移転及び事業譲渡に伴って行われる不動産等の所有権の移転を検討する場合は含まれません。 | |
| ii. 環境配慮技術及びノウハウの提供 | |
| 株式会社LIXILグループは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等に関する環境配慮技術及びノウハウの提供について真摯に検討するものとします。 | |
| iii. リノベーション・メインテナンスの提供 | |
| 株式会社LIXILグループは、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等において、施設の毀損又は劣化等により、短期的又は中長期的に収益の低下が予想され、リノベーション・メインテナンスを行うことにより中長期的に安定した収益性を確保することが見込まれる場合において、本資産運用会社よりリノベーション・メインテナンスにかかるサポートの依頼があったとき、本資産運用会社と協議の上、かかるリノベーション・メインテナンスにかかるサポートの提供について真摯に検討するものとします。 | |
| iv. バックアップオペレーター機能の提供 | |
| 本資産運用会社は、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等において、中長期的に安定した運用収益の獲得のため、既存オペレーターとの契約に加え又は既存オペレーターとの契約に代わり、バックアップオペレーターが必要と判断した場合には、株式会社LIXILグループが出資する会社に対してバックアップオペレーターとなることについて、依頼することができ、かかる依頼があった場合、株式会社LIXILグループは、株式会社LIXILグループが出資する会社をして、かかる依頼を真摯に検討するものとします。 |
(へ) ヘルスケア施設に関するバックアップオペレーション機能
本投資法人は、基本方針として中長期的に安定した施設運営をする能力があるオペレーターが運営するヘルスケア施設への投資を行います。しかしながら、今後の経済情勢や市場環境等の変化、不測の事故、既存オペレーターの経営状態の悪化等により既存のオペレーターによる施設運営の継続が困難となる可能性も否定できず、オペレーターへの改善策の提案等の対応を行ってもなおシニアリビング施設の運営の問題が改善されないような場合を想定して、本投資法人ではオペレーターの交替に備えて一部のサポート会社との間でサポート契約に基づくバックアップオペレーションの仕組みを構築しています。
本資産運用会社は、様々な要因により本投資法人が保有する又は取得を検討しているシニアリビング施設において中長期的に安定した運用収益の獲得のため、既存オペレーターとの契約に加え又は既存オペレーターとの契約に代わり、バックアップオペレーターが必要と判断した場合には、サポート会社との各サポート契約に基づき、サポート会社又はそのグループ会社(本書の日付現在、具体的には、株式会社長谷工コーポレーションとの関係ではそのグループ会社である株式会社センチュリーライフ及び株式会社生活科学運営が、株式会社LIXILグループとの関係ではその子会社である株式会社LIXILの社内カンパニーであるシニアライフカンパニーが、それぞれ該当すると、本投資法人は考えています。)に対して、それぞれバックアップオペレーターとなることを依頼することができ、かかる依頼があった場合、サポート会社は、自ら又はそのグループ会社をして、かかる依頼を真摯に検討させることとされています(サポート契約によるサポートの内容の詳細については、前記「(ホ)サポート会社によるサポート体制」をご参照下さい。)。
本投資法人は、サポート会社又はそのグループ会社がバックアップオペレーターとなった場合には、保有するヘルスケア施設に係る賃貸借契約が解約、解除若しくはその他の原因により終了した場合又は終了することが見込まれる場合には、本投資法人は当該バックアップオペレーターに対して、本投資法人又は信託受託者との間で新たな賃貸借契約を締結の上、当該ヘルスケア施設の運営を引き継ぐよう依頼することができる仕組みを構築する方針です。
また、本投資法人は、上記のサポート会社とのサポート契約に基づくバックアップオペレーションの仕組みに加えて、保有資産のオペレーター又はそのグループ会社の一部と本資産運用会社との間で運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結し、又はその締結を検討しています。運営のバックアップオペレーションに関する協定書においては、既存のオペレーターとの間の賃貸借契約が終了した場合又は終了することが見込まれる場合に、本資産運用会社が保有資産のオペレーターのうち運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結したオペレーター又はそのグループ会社に対して、当該既存のオペレーターに替わって当該シニアリビング施設の運営を承継するよう依頼したときは、依頼を受けた運営のバックアップオペレーションに関する協定書を締結したオペレーター又はそのグループ会社は当該シニアリビング施設の入居者の権利保護及び当該本件施設における居住環境並びに提供されるサービスの良質性の維持を図るため、かかる依頼について真摯に検討することとされています。
本投資法人は、将来取得するヘルスケア施設のオペレーター又はそのグループ会社との間でも同様の協定書を締結することを検討します。
(ト) 商標使用許諾契約
本投資法人及び本資産運用会社は、ケネディクス株式会社との間で商標使用許諾契約を締結し、ケネディクス株式会社が保有する商標を無償で使用することについて許諾を受けています。
③ ポートフォリオ構築方針
(イ) 用途
本投資法人は主に人が居住、滞在する空間である居住用施設、ヘルスケア施設及び宿泊施設を投資対象とし、これらに投資を行います。投資にあたっては、個別不動産等の特性や立地等を踏まえた地域分析や個別分析に基づき、テナント又は利用者からの底堅い需要が見込め、長期安定的な収益の獲得が見込める不動産等に厳選して投資を行います。
a. 居住用施設
不動産市場における流通性及び取引市場規模、不動産マーケット情報の整備度合い、テナント層(単身者、ファミリー等)の分散確保等を勘案し、賃貸住宅に加えて、サービスアパートメント、社宅、学生寮及び学生マンション、短期滞在型マンション等の施設運営者付住宅に分散投資を行います。
b. ヘルスケア施設
次の要素等を勘案し、(i)有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、シニア向けマンション、認知症高齢者グループホーム、小規模多機能施設及びデイサービス施設等のシニアリビング施設並びに(ii)病院、診療所、医療モール(一体の施設が複数の病院、診療所又は薬局等により構成されるものをいいます。以下同じです。)及び介護老人保健施設(要介護者に対し、施設サービス計画に基づいて、看護、医学的管理の下における介護及び機能訓練その他必要な医療並びに日常生活上の世話を行うことを目的とする施設として、都道府県知事の許可を受けたものをいいます。以下同じです。)等のメディカル施設に分散投資を行います。
① 用途と提供サービス種類の分散
② 入居費用・利用者価格帯の分散
③ 社会保障制度(年金、介護保険、健康保険及び生活保護制度等)への依存度の分散
なお、ヘルスケア施設に投資を行う場合には、直接的であるか間接的であるかを問わず原則として専門のオペレーターに一括賃貸するとともに、以下の手法等によりリスクマネジメントを実施します。
① オペレーターの財務状況及び保有不動産の運営状況のモニタリング
② バックアップオペレーターの設置又はバックアップオペレーター候補者との関係性の構築によるオペレーターへの依存リスクの低減
③ 底地のみに投資することによるオペレーターのクレジット・リスクの軽減並びに施設に係る設備投資及び修繕のためのコスト増大リスクの回避
c. 宿泊施設
宿泊施設は、安定した賃貸借契約を締結しているコアテナントが存在するホテル等を主な投資対象とし、ビジネス利用又は観光利用等による宿泊需要が見込まれるホテル等に投資を行います。
d. その他
上記に定める各建物が存在する借地権が設定された土地(底地)等にも投資することができます。
本投資法人の用途別投資比率(取得価格ベース)の目標は、以下のとおりです。なお、複数の用途を有する施設においていずれの用途も賃貸可能面積の過半を占めない場合であっても、居住用施設、ヘルスケア施設又は宿泊施設に該当する用途が合計で賃貸可能面積の過半を占める場合には、当該施設に投資することができ、この場合、最大の賃貸可能面積を占める用途をもって、当該施設の用途とみなすものとします。
| 用途 | 投資比率目標 | |||
| 区 分 | 居住用施設 | 賃貸住宅 | 賃貸住宅 | 60%以上 |
| 施設運営者付き住宅 | サービスアパートメント、社宅、学生寮・学生マンション、短期滞在型マンション等 | |||
| ヘルスケア施設 | シニアリビング施設 | 有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、シニア向けマンション、認知症高齢者グループホーム、小規模多機能施設、デイサービス施設等 | 30%以下 | |
| メディカル施設 | 病院、診療所、医療モール、介護老人保健施設等 | |||
| 宿泊施設 | ホテル等 | 20%以下 | ||
| その他 | 上記に定める建物が所在する借地権が設定された土地(底地)等 | 10%以下 | ||
本投資法人は、オフィスビル、商業施設、物流・倉庫施設、アミューズメント及びゴルフ場を投資対象外とします。ただし、投資する居住用施設、ヘルスケア施設又は宿泊施設に従たる用途として付帯して投資する場合があります。また、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。)第2条第5項に定める性風俗関連特殊営業店も投資対象外とします。
(ロ) 地域
本投資法人は、国内最大の経済・人口集積エリアである東京経済圏に所在する不動産等、並びに地域経済や不動産マーケットの変動、地震及び台風等の自然災害、人口変動等の地域偏在リスクの軽減を目的として、地方経済圏に所在する不動産等に分散投資を行います。ただし、個別不動産等の特性からテナント又は利用者からの底堅い需要が見込まれる場合、上記以外の地域にも投資をすることができるものとします。
本投資法人の地域別投資比率(取得価格ベース)の目標は、以下のとおりです。
| 地域 | 投資比率目標 | ||
| 区 分 | 東京経済圏 | 東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の1都3県の主要都市 | 50%以上 |
| 地方経済圏 | 政令指定都市を始めとする地方都市 | 50%以下 | |
| その他 | 上記以外の地域 | ||
(ハ) 規模
本投資法人は、次の要素等を勘案し、以下に記載する投資規模の基準目標に従って不動産等への投資を行います。
a. 不動産市場における流通性
b. 不動産の規模別の分散
c. テナント又は利用者層の分散
d. 運営管理面での投資経済性
本投資法人の取得価格における最低投資規模及び最高投資規模の基準目標は、以下のとおりです。
| 区分 | 取得価格 | |
| 最低投資規模 | 居住用施設 | 1投資物件当たり 3億円以上 |
| ヘルスケア施設 | 1投資物件当たり 3億円以上 | |
| 宿泊施設 | 1投資物件当たり 5億円以上 | |
| その他 | 1投資物件当たり 1億円以上 | |
| 最高投資規模 | 当該不動産等の取得後の取得価格の合計に対する当該不動産等の取得価格の比率の上限は20%とします。 | |
ただし、投資対象不動産等が当該最低投資規模の基準を充足しない場合であっても、以下のいずれかに該当する場合には、当該不動産等を取得することができます。
a. 複数の不動産等を一括で取得する際に、最低投資規模の基準を下回る取得価格の不動産等が含まれる場合
b. 投資基準に合致する不動産等の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模の基準を上回るものの、取得価格が最低投資規模の基準を下回る場合
c. 投資済物件と関連の高い施設の場合
(ニ) 耐震性(地震対策)
本投資法人は、原則として新耐震基準(昭和56年に施行された建築基準法施行令(昭和25年政令第338号。その後の改正を含みます。)の改正(昭和56年政令第144号。)に基づき制定された耐震基準をいい、①RC柱の帯筋比の規定の新設(0.2%以上)、②水平震度から層せん断力係数への見直し、③耐震計算に関する二次設計の規定の新設がなされた結果、耐震性能が大幅に向上することの契機となった耐震基準をいいます。以下同じです。)に適合している不動産等又はそれと同水準以上の耐震性能を有している不動産等に投資します。
(ホ) 環境・地質等
本投資法人は、原則として、建物状況調査報告書(エンジニアリング・レポート)において、有害物質の使用及び管理状況について問題が指摘されておらず、土壌汚染の恐れがないことが調査により確認できている不動産等に投資を行います。ただし、当該条件を充足しない場合であっても、対応工事を行うことで当該条件を充足することができる場合や対処方法を含め専門家の意見を踏まえた上で、周辺環境に与える影響、人的な影響、経済的な影響等が低いと判断され、かつポートフォリオの収益の安定に寄与すると判断される場合には投資することができます。
(ヘ) 運用期間
本投資法人は、原則として中長期的観点から不動産等を取得し、短期売買目的の取得を行いません。ここで、短期とは1年未満の期間を、中期とは1年以上5年以下の期間を、長期とは5年を超える期間をいいます。
ただし、保有不動産等について以下のいずれかに該当する事象が発生した場合には、取得後間もない保有不動産等であっても売却を検討及び実行することがあります。
a. 本投資法人のポートフォリオの構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合
b. 平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合
c. 経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損若しくは劣化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合
④ 個別投資基準
本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保することを目的として、以下の投資基準に従い、不動産等を取得します。
| 立地 | 居住用施設については、地域、規模等の特性に応じた地域分析や個別分析を行い、投資対象地域を「地位の高いエリア」、「生活利便性重視エリア」及び「その他エリア」における「特殊マーケット・エリア」の三種類のセグメントに分類した上で、これらを総合的に勘案して投資判断を行います。 ヘルスケア施設及び宿泊施設については、地域、規模等の特性に応じた地域分析や個別分析を行った上で、マーケットの規模や特質、地域経済の情勢、競合施設の状況等も総合的に勘案して投資判断を行います。 | |
| 住戸タイプ | 居住用施設については、原則として、以下の基準に合致する不動産等を対象とします。ただし、複数の不動産等を一括で取得する際に、以下の基準を満たさない居住用施設が一部含まれる場合には、当該居住用施設を取得できます。また、以下の基準を適用することが相当でないと判断される居住用施設については、それぞれの用途に合致した住戸タイプ等を有すると判断される居住用施設を取得することができます。 <居住用施設の住戸タイプ> | |
| (i) | シングルタイプ(主として単身世帯を対象とする住宅) | |
| ・主たる住戸の1戸当たり専有面積が18㎡以上30㎡未満であり、かつ、1棟当たりの住戸数が20戸以上であるもの。 | ||
| (ii) | スモール・ファミリータイプ(主として夫婦世帯及び乳幼児等がいる家族世帯を対象とする住宅) | |
| ・主たる住戸の1戸当たり専有面積が30㎡以上60㎡未満であり、かつ、1棟当たりの住戸数が15戸以上であるもの。 | ||
| (iii) | ファミリータイプ(主として3人以上の家族世帯を対象とする住宅) | |
| ・主たる住戸の1戸当たり専有面積が60㎡以上であり、かつ、1棟当たりの住戸数が5戸以上であるもの。 ヘルスケア施設及び宿泊施設については、住戸タイプによる分類は行わないものとします。 | ||
| 設備・仕様 | 地域又はそれぞれの用途若しくは物件特性に応じた標準的水準以上の仕様と判断される不動産等又は標準的水準以上の仕様に変更可能な不動産等を対象とします。 | |
| 遵法性 | 都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)(以下「都市計画法」といいます。)、建築基準法等、関連する諸法令を遵守している不動産等(既存不適格物件を含みます。)を対象とします。ただし、諸法令を遵守していない不動産等のうち、取得後、是正可能な不動産等に関しては、投資対象とすることができます。 | |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨造の不動産等を対象とします。 | |
| テナント | 不動産等の取得にあたっては、テナントに関して、以下の事項を総合的に勘案します。なお、不動産等のテナントにおいて、本投資法人の取得済不動産等と同一のテナントがある場合には、当該テナントがポートフォリオ全体の賃料収入に占める比率にも配慮します。 | |||
| (i) | テナントの信用情報、賃料支払状況 | |||
| (ii) | テナントの業種(法人テナントの場合)、使用目的、契約内容 | |||
| (iii) | テナント入替の可能性等 | |||
| (iv) | 施設運営者付き住宅及び宿泊施設の場合は、施設運営能力等 | |||
| オペレーター | ヘルスケア施設のオペレーターを選定するにあたっては、オペレーター及びオペレーションに関する以下の事項を総合的に勘案します。 | |||
| <オペレーターに関する事項> | ||||
| 調査事項 | 調査方法 | |||
| ・経営理念 ・経営者 ・業歴 ・事業実績 ・業界での地位、評判 ・財務内容 ・組織管理体制 ・コンプライアンス体制 ・リスク管理体制 ・職員教育、研修制度 ・成長性 ・将来見通し | 本資産運用会社による調査、売主・オペレーターの開示情報の調査、マーケットレポートの取得等 | |||
| <オペレーションに関する事項> | ||||
| 調査事項 | 調査方法 | |||
| ・賃料負担力 ・入居率、利用率 ・収支状況 ・社会保障制度への依存度 ・賃料水準 ・入居料金、利用料金水準 ・運営体制 ・サービス品質 ・営業方法 ・市場環境 ・職員確保の状況 ・リスク管理体制 ・入居者、利用者、第三者機関の評価 ・将来見通し | 本資産運用会社による調査、売主・オペレーターの開示情報の調査、マーケットレポートの取得等 | |||
| 権利関係 | 原則として、敷地も含めた一棟の建物全体に係る独立した所有権を取得できる不動産等を対象とします。ただし、以下の(i)乃至(vi)に掲げる各形態の不動産等についても、各々に定める検証を行った上で投資対象とすることができます。 | |
| (i) | 共有物件 | |
| ・ 管理運営の自由度を確保するため、共有持分割合が50%超であることを原則としますが、他の共有者の属性や信用力、不動産等の特性等を総合的に判断し、個別に投資判断を行います。 ・ 処分の自由度を確保するため、共有者間協定等による共有者間の優先買取権や譲渡制限等の有無、内容等を確認します。 ・ 収益の安定性を確保するため、他の共有者の属性や信用力等を十分確認の上、仕組み上の手当て(共有物不分割特約の締結、登記の具備や敷地の相互利用に関する取決めを含みますが、これらに限りません。)を講じます。 | ||
| (ii) | 区分所有建物及び敷地 | |
| ・ 管理運営の自由度を確保するため、区分所有議決権が50%超であることを原則としますが、他の区分所有者の属性や信用力、不動産等の特性等を総合的に判断し、個別に投資判断を行います。 ・ 処分の自由度を確保するため、管理規約等による区分所有者間での優先買取権や譲渡制限等の有無、内容を確認します。 ・ 収益の安定性を確保するため、管理組合の運営状況(積立金、負債比率、付保状況等)を確認し、必要に応じて独自の手当て(本投資法人内の積立額増額、管理組合とは別途の共用部付保や敷地権の登記の具備を含みますが、これらに限りません。)を講じます。 | ||
| (iii) | 借地権付建物 | |
| ・ 原則として、借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。)(以下「借地法」といいます。)又は借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。)(以下「借地借家法」といいます。)に基づく借地権を投資対象とします。 ・ 底地権者の属性を慎重に検討し、地代の改定、借地契約更新時の更新料、建替え時の承諾料又は売却の際の承諾料等が収益性に与える影響を考慮の上、投資判断を行います。 | ||
| 権利関係 | (iv) | 借地権が設定された土地(底地) |
| ・ 借地権者の属性や賃料負担能力の有無等を慎重に検討し、借地契約期間満了後の収益確保の見通しも踏まえて総合的に投資判断を行います。 | ||
| (v) | 境界 | |
| ・ 隣接地との境界確認が未了の不動産等については、隣接地の所有者の属性、境界確認が未了である理由、現地の状況等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。 | ||
| (vi) | 用益権や越境物等 | |
| ・ 第三者に対する地上権又は地役権等の用益権が設定されている不動産等については、その内容や権利者の属性を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。 | ||
| ・ 隣接地からの越境物が存在する物件、又は隣接地への越境物が存在する物件については、越境物の内容、越境物の所有者の属性、越境物が存在する理由、覚書締結の有無等を確認し、投資物件の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資判断を行います。 | ||
| (vii) | その他 | |
| ・ 借家権は、前記(i)乃至(vi)の不動産等を取得する際に付随して取得が必要となる場合を除き、原則として投資対象としません。 ・ 抵当権等の担保権が設定されている不動産等は、原則として投資対象としません。不動産等の取得の検討の際に、担保権の有無や購入時の担保権抹消の可能性等を確認します。 | ||
| 開発案件 | 原則として、安定的な賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある不動産等を投資対象とします。 第三者が開発中又は建設中である不動産等については、賃貸等のマーケットの状況又は賃貸借予約契約等により竣工後のテナントの確保が十分可能であり、建物竣工及び建物引渡し後のリスクが極小化されている場合には、建物竣工前においても投資対象とすることがあります。 本投資法人が土地を取得し、開発又は建物の建築を行う開発案件への投資は行いません。 | |
| 現物不動産と信託受益権の選択 | 不動産等の取得にあたり、現物不動産の形態で取得するか、信託設定を行った上で信託受益権の形態で取得するかは、現所有者の意向、取得時の流通コスト、取得後の管理コスト等を総合的に勘案して判断を行います。 | |
不動産等の取得にあたっては、対象不動産等の収益性調査、市場調査、法的調査、鑑定評価等の詳細な調査(デューデリジェンス)を実施します。各種調査及び鑑定評価については、専門性、客観性、透明性の観点から、利害関係を有しない独立した外部業者へ調査を委託します。
⑤ 匿名組合出資持分又は不動産対応証券等への投資
本投資法人は、(i)不動産に関する匿名組合出資持分、(ii)不動産対応証券、(iii)特定社債券、(iv)不動産関連資産に投資することを目的とする特定目的会社又は特別目的会社その他のこれらに類する形態の法人等に対する貸付債権その他の金銭債権又は(v)信託財産を(i)から(iv)までに掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権(本「⑤ 匿名組合出資持分又は不動産対応証券等への投資」において、以下「匿名組合出資持分又は不動産対応証券等」と総称します。)に投資する際には、主として以下の(イ)及び(ロ)の基準に従います。
(イ) 総額基準
当該投資後において、匿名組合出資持分又は不動産対応証券等に対する投資額の合計が、本投資法人の総資産額の10%以内となること。
(ロ) 投資対象資産基準
匿名組合出資持分又は不動産対応証券等の発行者又は債務者(以下、本「⑤ 匿名組合出資持分又は不動産対応証券等への投資」において「発行者等」といいます。)が直接に、又は信託受託者を通じて間接に保有している不動産について、以下のa.及びb.の双方を充足すること。
a. 本投資法人の投資方針及び投資基準に合致していること。
b. 発行者等が売却する際に、本投資法人において取得機会が得られること。
⑥ 運営管理方針
(イ) 運用計画の策定
本資産運用会社は、本投資法人の営業期間ごとに「年度運用計画」を策定し、計画的な資産運用を行います。年度運用計画は、保有不動産ごとの収支計画を踏まえて、ポートフォリオ全体及び本投資法人全体の収支計画により構成され、コンプライアンス委員会及びKDR運用委員会の審議及び決議を経て、各営業期間開始後2か月以内に策定されます。レジデンシャル・リート本部長は、年度運用計画が策定された場合には、取締役会への報告後直ちに本投資法人の役員会に提出し、承認を得ます。
本資産運用会社は、保有不動産ごと及びポートフォリオ全体について、収支実績を随時検証します。月次又は期中の収支予算と実績に著しい乖離が見られる等、年度運用計画の見直しが必要と判断される場合には、速やかに修正運用計画を策定します。
不動産等の取得又は売却、市場環境の変化等、保有不動産及びポートフォリオ全体の状況に大きな変化が生じた場合についても、適宜、年度運用計画の修正や見直しを行います。
(ロ) 運営管理のモニタリング
プロパティ・マネジメント業務を委託する場合、本資産運用会社は、前記「(イ) 運用計画の策定」に基づき策定された「年度運用計画」を基に、保有不動産の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の各方面から、プロパティ・マネジメント業務の状況を本資産運用会社内でモニタリングします。
本資産運用会社は、概ね以下の事項のうち対象不動産の用途等に照らし必要と認められる事項に関する確認及び対応策等についての業務報告会を、PM会社との間で定期的(原則として毎月)又は必要に応じて開催し、計画に沿った運営管理を実行・維持するための協議を行い、モニタリングを実施します。
a. 収支実績及び予算との対比
b. 稼働率の状況
c. 既存テナントの動向(賃料等の回収・延滞状況、テナントからの要望・苦情等の有無とその対処状況、賃貸借契約の更新・解約等の動向等)
d. 周辺地域における賃貸市場の動向
e. 新規テナント募集活動の状況(入居検討先、募集条件、空室期間等)
f. 建物管理の状況(躯体や設備の維持管理状況、法定定期点検の実施状況等)
g. 修繕工事の実施状況及び予算との対比
h. 今後必要な修繕工事及び大規模改修工事の計画
i. 収益向上及び経費削減に向けた方策の検討
j. その他、協議が必要と考えられる事項
ヘルスケア施設及び宿泊施設に関しては、運営管理方針・計画、運営状況及びオペレーターの信用状況等について、定期的なモニタリングを実施するとともに、モニタリング結果を踏まえ、必要な改善策を検討します。また、ヘルスケア施設について施設の運営に問題が発生した場合には、必要に応じて、オペレーターに対して建物・設備に関する修繕や改修の提案、運営方法・営業手法の提案等を行い協議することにより、オペレーターと協力して施設の運営の安定化に努めます。更に、それらの対応をしてもなお施設の運営の問題が改善されない場合や法令違反等運営の継続性に重大な支障が生じた場合には、オペレーターの交替を検討します。
⑦ 付保方針
(イ) 損害保険
災害及び事故等による建物の損害及び収益の減少、対人及び対物事故による第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、保有不動産の特性に応じ適切な損害保険(火災保険・賠償責任保険・利益保険等)を付保します。
(ロ) 地震保険
個別の不動産のPML値(注)が20%を超過する場合又は個別の不動産が加わることによりポートフォリオ全体のPML値が10%を超過する場合には、災害による影響と保険料負担等とを総合的に比較した上で、地震保険の付保を検討します。
(注) 「PML値」とは、地震による予想最大損失率(Probable Maximum Loss)を意味し、個別の不動産に関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。PML値についての統一された厳密な定義はありませんが、本書においては、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(再現期間475年、50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものをいいます。
(ハ) 引受保険会社の保険格付
引受保険会社の保険格付は、付保時点においてムーディーズ・ジャパン株式会社によるA3以上又はS&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社によるA-以上であることを基準とします。
(ニ) 引受保険会社の選定
引受保険会社の選定にあたっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証し、適切な選定を行います。
⑧ 修繕及び設備投資の方針
(イ) 中長期にわたり安定的な収益を確保することを目的として、保有不動産の競争力の維持・向上につながる効率的な修繕計画を保有不動産ごとに作成し、修繕及び設備投資を行います。
(ロ) 修繕及び設備投資については、原則として、ポートフォリオ全体での合計額がポートフォリオ全体の減価償却費合計額の範囲内となるように実施します。ただし、ポートフォリオ全体の競争力を維持・向上させるために必要と判断される多額の支出や緊急性を要する多額の支出が発生する場合には、財務政策上支障のない範囲で、ポートフォリオ全体の減価償却費合計額を超える額の修繕及び設備投資を行うことがあります。
(ハ) テナントのライフスタイル及びオペレーターのオペレーションの変化への対応、オペレーターや主たるテナント層の変更による新規需要獲得、周辺施設との競争力の維持等、中長期にわたる収益の維持向上を目的として、営業戦略上有用と判断される専有部及び共用部のリニューアルを検討及び実施します。
(ニ) 本投資法人は、原則として新耐震基準に適合している不動産等に投資を行いますが、耐震補強が必要と判断される保有不動産については、当該保有不動産の運用状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに検討及び実施し、地震による損失リスクの低減に努めます。
⑨ 売却方針
中長期にわたり安定的な収益を確保するという本投資法人の基本方針に基づき、原則として中長期的観点から投資を行いますが、必要に応じて保有不動産等の売却検討を行います。その場合、当該保有不動産等の現状における収益力並びにマーケット動向を踏まえた将来的な収益見通し及び資産価値の増減等を総合的に勘案し、ポートフォリオ全体における当該保有不動産等の存在意義を判断した上で、当該保有不動産に関する売却方針を決定します。
保有不動産等の売却にあたっては、より高い価格での売却が実現できるよう、競争入札方式の導入、有力不動産仲介業者の活用等の方策を採用することを基本として、その他の諸条件も考慮しつつ、より有利な売却先への売却を検討しますが、本投資法人のポートフォリオの構築上、本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合には、上記方策によらず、交換取引又は相互売買取引等の方策も検討します。また、購入検討先の属性や購入資金調達状況、購入目的等の調査を行い、不測のトラブルの回避を図ります。
⑩ 財務方針
(イ) 財務の基本指針
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、以下の基本指針に基づき、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、かつ実行します。
a. 調達面:資産の取得、設備投資、分配金の支払、本投資法人の運営資金又は債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済、投資法人債の償還を含みます。)等の諸資金の手当てを目的として、安定的な長期資金と機動的な短期資金とを効率よく組み合わせた調達を行います。
b. 運用面:資金の安全性、流動性及び効率性を重視した運用を行います。
(ロ) 資金調達:エクイティ
投資口の追加発行は、本投資法人の総資産額(注)に対する借入金及び投資法人債の合計額の割合(以下「有利子負債比率」といいます。)や不動産等の取得時期等を勘案した上で、投資口の希薄化にも配慮しつつ実行します。
(注)総資産額は、有利子負債比率の計算時点における直近の決算期の貸借対照表における資産の部の金額とします。
(ハ) 資金調達:デット
a. 資金の借入れは、以下の方針に基づき行います。
i. 金利変動リスクを軽減するため、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等のバランスを図ります。
ii. リファイナンスリスク(資金再調達リスク)を軽減するため、返済期限や借入先の分散を図ります。
iii. 借入先は、金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限ります。
iv. 借入先の選定にあたっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、マーケット水準とも比べながら、その内容を総合的に考慮して効率的な資金調達を図ります。
v. 各種必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメントライン契約等、事前の借入枠設定又は随時借入予約契約の締結を必要に応じて検討します。
vi. 借入れに際しては、無担保・無保証を原則としますが、円滑な資金調達を目的として、本投資法人の保有不動産等を担保として提供する場合があります。
b. 投資法人債の発行は、長期かつ安定的な資金調達と調達先の分散を目的として行います。
c. デット調達における借入期間、金利形態等については、年度運用計画において定めます。
d. 借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1兆円を超えないものとします。
e. 本投資法人は、後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) j.」に記載の市場デリバティブ取引に係る権利及び後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) k.」に記載の店頭デリバティブ取引に係る権利への投資については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的としたものに限って行います。
f. 有利子負債比率は、原則として60%を上限とします。ただし、資産の取得に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
(ニ) 資金運用
a. 原則として、本投資法人の固有勘定内及び不動産信託の信託勘定内に存する本投資法人に帰属する余剰資金は、無利息型の普通口座(預金保険制度により全額保護の対象となる普通預金)又はムーディーズ・ジャパン株式会社の短期預金格付がP-2以上若しくはS&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社の自国通貨建て短期格付けがA-2以上である銀行の普通預金口座、定期預金口座又は譲渡性預金口座(以下、普通預金口座、定期預金口座又は譲渡性預金口座を総称して「預金口座」といいます。)に預け入れます。ただし、上記記載に該当しない普通口座又は預金口座を使用する場合には、適正な管理を行います。
b. 本投資法人は、原則として、余剰資金を以下の項目に対して支出することができます。なお、規約において、安全性及び換金性を重視した上で有価証券及び金銭債権(後記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ) d.」及び同「f.」に掲げる有価証券及び金銭債権をいいます。以下、本b.において同じです。)への投資ができることとされていますが、当面は運用を目的とした有価証券及び金銭債権への投資は行いません。
i. 不動産関連資産の取得又は設備投資等
ii. 本投資法人の運営資金
iii. 分配金の支払
iv. 債務の返済(敷金及び保証金の返還、借入金の返済、投資法人債の償還を含みます。)
c. 保有不動産の賃貸に際して受領する敷金又は保証金等の預り金の取扱いは、原則として前記a.に従います。ただし、ヒストリカルデータの蓄積やコミットメントラインの導入等、預り金返還の安全性が確保できると判断した場合は、資金効率の観点から前記b.に従い支出することがあります。
⑪ 情報開示方針
(イ) 資産運用に関する情報については、投資主及び投資家の理解が得られるよう、可能な限り迅速かつ正確な情報開示に努めます。
(ロ) 情報開示は、投信法及び金融商品取引法並びに東京証券取引所及び投信協会等がそれぞれ定める内容、様式に従って行うとともに、法定開示事項以外にも投資主及び投資家にとって重要かつ有用な情報を、資産運用に支障が生じない限り開示します。
(ハ) 利害関係者又は本資産運用会社との取引の透明性を確保するために、利害関係者又は本資産運用会社と本投資法人との取引に関する情報の開示を行います。利害関係取引に関しては、後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2) レジデンシャル・リート本部利害関係取引規程 ③ 利害関係者との取引」をご参照下さい。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
