有価証券報告書(内国投資証券)-第18期(令和2年9月1日-令和3年2月28日)

(1)利害関係人等との取引制限
資産運用会社が一定の者との間で行う取引については、法令により、一定の制限が課せられています。かかる制限には、以下のものが含まれます。
① 資産運用会社が自己又はその取締役若しくは執行役との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第42条の2第1号)。但し、投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのないものとして業府令第128条で定めるものを除きます。
② 資産運用会社が自己の監査役、役員に類する役職にある者又は使用人との間における取引を行うことを内容とした運用を行うこと(業府令第128条各号に掲げる行為を除きます。)(業府令第130条第1項第1号)。
③ 資産運用会社については、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています(金商法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項)。ここで、「親法人等」とは、資産運用会社の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいい(金商法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、資産運用会社が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金融商品取引法施行令で定める要件に該当する者をいいます(金商法第31条の4第4項)。
A. 通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金商法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
B. 当該資産運用会社との間で金商法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金商法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。
C. 当該資産運用会社の親法人等又は子法人等の利益を図るため、その行う投資助言業務に関して取引の方針、取引の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした助言を行い、又はその行う投資運用業に関して運用の方針、運用財産の額若しくは市場の状況に照らして不必要な取引を行うことを内容とした運用を行うこと(金商法第44条の3第1項第3号、投信法第223条の3第3項)。
D. A.からC.までに掲げるもののほか、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等が関与する行為であって投資者の保護に欠け、若しくは取引の公正を害し、又は金融商品取引業の信用を失墜させるおそれのあるものとして業府令に定める行為(金商法第44条の3第1項第4号、業府令第153条、投信法第223条の3第3項、投信法施行規則第267条。以下の行為を含みます。)。
(イ)通常の取引の条件と著しく異なる条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と資産の売買その他の取引を行うこと。
(ロ)当該資産運用会社との間で金融商品取引契約(金商法第34条に定義される「金融商品取引契約」をいいます。)を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して通常の取引の条件よりも有利な条件で資産の売買その他の取引を行っていることを知りながら、当該顧客との間で当該金融商品取引契約を締結すること。
また、投資法人と資産運用会社の利害関係人等との間で、有価証券又は不動産の取得、譲渡又は賃貸の取引を行う場合、投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なもの等の一定に例外を除き、資産運用会社は、あらかじめ投資法人の同意を得なければならず(投信法第201条の2第1項)、投資法人が同意を与えるためには、役員会の承認を受けなければなりません(投信法第201条の2第2項)。
(2)利益相反のおそれがある場合の書面の交付
資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人と自己又はその取締役、資産の運用を行う他の投資法人、利害関係人等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産(投信法に定める指定資産及び投信法施行規則で定めるものを除きます。以下本項において同じ。)の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引に係る事項を記載した書面を当該投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者に対して交付しなければなりません(投信法第203条第2項)。但し、資産運用会社は、かかる書面の交付に代えて、投信法施行令に定めるところにより、当該資産の運用を行う投資法人、資産の運用を行う他の投資法人(当該特定資産と同種の資産を投資の対象とするものに限ります。)その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供することができます(投信法第203条第4項、第5条第2項)。
(3)資産の運用の制限
投資法人は、①その執行役員又は監督役員、②その資産運用会社、③その執行役員又は監督役員の親族(配偶者並びに二親等以内の血族及び姻族に限ります。)、④その資産運用会社の取締役、会計参与(会計参与が法人であるときは、その職務を行うべき社員を含みます。)、監査役若しくは執行役若しくはこれらに類する役職にある者又は使用人との間で、次に掲げる行為(投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として投信法施行令で定める行為を除きます。)を行うことは認められません(投信法第195条、第193条、投信法施行令第116条乃至第118条)。
① 有価証券の取得又は譲渡
② 有価証券の貸借
③ 不動産の取得又は譲渡
④ 不動産の貸借
⑤ 次に掲げる取引以外の特定資産に係る取引
A.宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引
B.商品の生産、製造、加工その他これらに類するものとして内閣府令で定める行為を自ら行うことに係る取引
C. 再生可能エネルギー発電設備の製造、設置その他これらに類するものとして内閣府令で定める行為を自ら行うことに係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれが少ないと認められる行為として、①資産運用会社に、宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、②不動産の管理業務を行う資産運用会社に、不動産の管理を委託すること等が認められています。
(4)資産運用会社の社内規程による利害関係人等との取引制限
資産運用会社では、社内規程である利害関係人取引規程に基づき、当該規程に定める利害関係人との取引制限に関する事項の投資の基本方針の策定若しくは改定又は利害関係人との取引については、コンプライアンス委員会の承認並びに投資委員会における審議及び決定を受け、かつ、遅滞なく本投資法人の役員会に報告しなければならないものとしています。コンプライアンス委員会において、法令・諸規則その他コンプライアンス上の問題がないと判断された場合に限り、当該取引についての議案が投資委員会に提案されます。問題があると判断された取引は、投資委員会に提案されず、本投資法人は当該取引を行わない仕組みとなっています。上記利害関係人には、(イ)投信法に定める利害関係人等、(ロ)資産運用会社の株主並びに連結会計基準における資産運用会社の株主の子会社及び関係会社、並びに(ハ)上記(イ)又は(ロ)が投資運用業務、投資助言業務又は資産管理業務等を受託している特別目的会社を含むものとします。詳細は、前記「第一部 ファンド情報 / 第1 ファンドの状況 / 1 投資法人の概況 /(4)投資法人の機構 / ② 投資法人の運用体制 / D.コンプライアンス体制(法令等遵守確保のための体制)」をご参照ください。また、本投資法人が投信法上の利害関係人等との間で、不動産又は有価証券の取得若しくは譲渡又は貸借を行おうとする場合には、投信法施行規則第245条の2第1項各号に掲げる取引に該当する場合を除き、その契約締結前に、本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得なければならないものとしています。
本投資法人は、上記のような手続を経ることを前提として、GLPグループとの間で不動産等の取得等の取引を行うことがあります。この場合の不動産等1物件当たりの取得価格(不動産等そのものの取得価格とし、不動産鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。)は、利害関係のない第三者の不動産鑑定士による鑑定評価額を参考価格とし、当該鑑定評価額に投資委員会で定める鑑定評価額からの乖離許容率を乗じた額を上乗せした額を上限として決定するものとします。かかる乖離許容率は、不動産市況等を勘案し、一定期間(半年に1回以上)ごとに投資委員会の協議により見直すこととしますが、10%を超えてはならないものとし、また、乖離許容率の決定及び見直しに当たっては、投資委員会外部委員の賛成を得なければならないこととします。なお、本書の日付現在における乖離許容率は0%とされています。売主であるGLPグループの会社が本投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社等の組成を行うなどして負担した諸費用が発生していた場合、本投資法人はこれらの諸費用(仲介手数料、信託報酬、特別目的会社等組成費用、デュー・ディリジェンス費用等)を取得価格に加えて取得することができます。また、本投資法人が、利害関係人へ不動産等を売却する場合の不動産等1物件当たりの売却価格(不動産等そのものの売却価格とし、税金及び売却費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。)は、利害関係のない第三者の不動産鑑定士による鑑定評価額を参考とし、当該鑑定評価額に乖離許容率を乗じた額を減じた額以上とするものとします。当該鑑定評価は、原則として、直近の継続鑑定又はこれがない場合には取得時における鑑定によるものとします。利害関係人との間で賃貸借契約を締結する場合には、市場実勢並びに第三者が作成するマーケットレポート及び意見書等を勘案して適正と判断される条件によるものとします。
資産運用会社では、利害関係人取引規程に基づき、本投資法人が利害関係人との取引等を行おうとする場合には、上記の手続に加え以下の規定に従わなければならないものとしています。
① 利害関係人から運用資産を取得する場合
A.不動産等の1物件当たりの取得価格(不動産等そのものの取得価格とし、不動産鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。)は、資産運用会社及び利害関係人と利害関係のない不動産鑑定士による鑑定評価額(鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含みます。以下同じです。)を参考価格として決定します。
B.A.の取得価格は、不動産鑑定士による鑑定評価額に対し一定金額を上乗せして決定することができます。当該上乗せ額は、鑑定評価額に、投資委員会で定める鑑定評価額からの乖離許容率を乗じた額を上限とします。乖離許容率は、不動産投資市況等を勘案し、一定期間(半年に1回以上)ごとに投資委員会の協議により見直しを行うものとします。但し、乖離許容率は10%を超えてはならないものとします。
C.乖離許容率の決定及び見直しにあたっては、投資委員会外部委員の賛成を得なければならないものとします。
D.利害関係人からその他の運用資産を取得する際には、原則として、時価で行うこととし、時価を把握するのが困難な場合は、A.に準じるものとします。
E.利害関係人が本投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社等の組成を行うなどして負担した諸費用が発生していた場合、本投資法人はこれらの諸費用(仲介手数料、信託報酬、特別目的会社等組成費用、デュー・ディリジェンス費用等)を取得価格に加えて取得することができます。
② 利害関係人に運用資産を売却する場合
A.不動産等1物件当たりの売却価格(不動産等そのものの売却価格とし、税金及び売却費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。)は、資産運用会社及び利害関係人と利害関係のない不動産鑑定士の鑑定評価額を参考価格として決定します。
B.売却価格の決定に当たっては、不動産鑑定士による鑑定評価額から一定の金額を減額して決定することができます。当該減額は、鑑定評価額に、①B.で定める乖離許容率を乗じた額を上限とします。
C.利害関係人へその他の運用資産を売却する際には、原則として、時価で行うこととし、時価を把握するのが困難な場合は、A.に準じるものとします。
③ 利害関係人と不動産等の賃貸借契約を締結あるいは変更する場合
本投資法人と利害関係人との間の賃貸借契約の内容は、市場実勢並びに第三者が作成するマーケットレポート及び意見書等を勘案して、適正と判断される条件によるものとします。
④ 利害関係人へ運用資産の運用管理業務及び建物管理業務を委託する場合
利害関係人へ運用資産の運用管理業務及び建物管理業務を委託する場合は、資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインに定める外部委託先の選定条件を具備していることを確認して、委託料については市場実勢及び委託業務の内容等を考慮して決定します。取得する物件について、利害関係人が既に運用管理業務又は建物管理業務を行っている場合は、取得後当面の間、外部委託先選定条件を具備していることを確認して、利害関係人に当該業務を委託できるものとしますが、委託料については市場実勢及び委託業務の内容等を考慮して決定します。
⑤ 利害関係人による不動産等の売買及び賃貸に係る媒介の場合
A.不動産等の売買に係る媒介の場合
支払うべき媒介手数料の金額は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内(信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。)とします。
B.不動産等の賃貸に係る媒介の場合
支払うべき媒介手数料の金額は、宅地建物取引業法に規定する報酬の範囲内(信託受益権の場合にはその目的となっている宅地又は建物を基準とします。)とします。
⑥ 利害関係人に対する工事の発注
利害関係人と利害関係のない第三者による見積価格又は利害関係人と利害関係のない専門家が作成する意見書等の検証資料を取得の上、適正とされる条件によるものとします。
(5)利害関係人等との取引状況等
第18期における利害関係人等との特定資産の売買取引等は、以下のとおりです。
①取引状況
該当事項はありません。
②支払手数料等の金額

区分	支払手数料等総額(A) (千円)	利害関係人等との取引の内訳		総額に対する 割合 (B)/(A) (%)
		支払先	支払額(B) (千円)
プロパティ・マネジメント報酬	399,577	日本GLP株式会社	399,577	100.0
ブランド使用料	7,500	日本GLP株式会社	7,500	100.0
賃貸仲介手数料	65,844	日本GLP株式会社	65,844	100.0

(注)利害関係人等とは、投信法施行令第123条及び投信協会の投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関する規則第26条第1項第27号に規定される本投資法人と資産運用委託契約を締結している資産運用会社の利害関係人等をいいます。