有価証券報告書(内国投資証券)-第10期(平成29年6月1日-平成29年11月30日)
(1)【投資方針】
① 本投資法人の基本理念及び特徴
(イ) 本投資法人の基本理念
本投資法人は、物流施設を主な投資対象とする上場不動産投資法人として、安定的な収益の確保並びに保有する特定資産の規模の拡大及びその価値の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指します。本投資法人は、主として物流施設の中でも特に品質の高いAクラス物流施設への重点投資を行います。
重点投資の対象であるAクラス物流施設とは、テナントとなる物流事業会社及び施設利用者が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の規模、良好な立地条件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設であると、本投資法人は考えています(詳細については、後記「(ロ) 本投資法人の特徴 a. Aクラス物流施設への重点投資」をご参照ください。)。
物流機能は、大きく輸送、保管、荷役、包装及び流通加工の各機能に分類されますが、これらのすべての機能にとって重要な拠点となるのが物流施設です。人々が日常生活で利用する食料、衣料、日用品、電化製品等の多くの生活必需品が、生産地と消費地を結ぶ結節点である物流施設を経由して人々の手元に届けられています。すなわち、物流機能、ひいては物流施設は、人々の日常生活を支える重要な基幹インフラであり、どのような時代、状況においても不可欠な施設であるため、長期的な運用対象に適した不動産であると、本投資法人は考えています。また、近年、国内外の経済、産業構造、社会情勢が大きく変化し、我が国のサプライチェーンの再構築が進む中、物流施設の中でも特にAクラス物流施設に対する需要が今後より一層強まっていくものと、本投資法人は考えています。
本投資法人は、道路・鉄道・港湾等と同様に重要な基幹インフラである物流施設のうち、主としてAクラス物流施設を中長期的な観点に立って保有・運営することにより、我が国の物流機能の発展に貢献しつつ、保有する特定資産の収益性、安定性及び将来性を確保し、投資主価値の最大化を目指します。
この目的を達成するため、本投資法人は、プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポートを通じて、プロロジス・グループが開発する物流施設に関するパイプライン・サポート及び世界的なカスタマー・ネットワーク(「カスタマー」の定義については、次々段落をご参照ください。)、運営ノウハウその他の経営資源等を、最大限に活用して成長することを目指します(パイプライン・サポートの詳細については、後記「③ 成長戦略 (ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。)。
プロロジス・グループは、アジア、アメリカ大陸及びヨーロッパにまたがるグローバルな物流の重要性に着目して、19か国(注)において物流不動産の開発、所有及び運営を行い、世界的なカスタマー・ネットワークを有している世界最大規模の物流不動産企業グループです。また、日本におけるAクラス物流施設の開発及び運営のパイオニアでもあり、日本において最大の賃貸用物流不動産の開発実績を有しています。プロロジス・グループの概要については、後記「② プロロジス・グループの概要」をご参照ください。
本投資法人は、プロロジス・グループのサポートを活用して、着実な資産規模の拡大とその価値の向上に努めます。そして、物流施設の堅実な運営を行うことにより、賃貸借契約の直接の当事者であるテナントだけでなく、荷主を含む物流施設の利用者(以下、テナント、荷主その他の物流施設の利用者を総称して「カスタマー」といいます。)、消費者及び地域社会などの様々なステークホルダーと良好な関係を構築していき、これにより投資主価値の最大化を実現することを目指します。
(注) 「19か国」の詳細については、後記「② プロロジス・グループの概要 (イ) プロロジス・グループの概要及び沿革」をご参照ください。
(ロ) 本投資法人の特徴
本投資法人は、本投資法人を特徴付けるものとして、以下のような戦略及び指標があると考えています。
a. Aクラス物流施設への重点投資
b. 世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート
c. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
d. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
e. 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制
a. Aクラス物流施設への重点投資
本投資法人は、プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設に重点投資します(プロロジス・グループの開発実績については、後記「② プロロジス・グループの概要」をご参照ください。)。
本投資法人が考えるAクラス物流施設とは、テナントとなる物流事業会社及び施設利用者が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の規模、良好な立地条件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設で、以下の要件を充足しているものをいいます。
(ⅰ) 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡(5,000坪)以上の規模を有すること
(ⅱ) 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接していること
(ⅲ) 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース(概ね1フロア5,000㎡超)、十分な床荷重(概ね1.5トン/㎡以上)、有効天井高(概ね5.5m以上)及び柱間隔(概ね10m以上)が確保されていること
(ⅳ) 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備えていること
(ⅴ) 免震性能又は高い耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性が確保されていること
我が国の物流産業を概観すると、(ⅰ)生産拠点の海外シフトやサービス産業へのシフト、グローバルな貿易量の継続的拡大等の、国内外の経済、産業構造、社会情勢の変化、(ⅱ)電子商取引やインターネットを通じた通信販売の拡大及び3PL事業の市場規模の拡大等により、サプライチェーンの再構築が進行しています。かかる再構築の重要な要素として、カスタマー・ニーズが築年数の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の物流施設へ移行していること、すなわち、Aクラス物流施設に対するニーズが高まっていることが挙げられると、本投資法人は考えています。本投資法人は、このような日本における産業構造の変化を支えるAクラス物流施設への重点投資を行います。
b. 世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート
本投資法人は、プロロジス・グループの世界本社であるPrologis, Inc.、プロロジス・グループの日本法人であり、日本におけるAクラス物流施設の開発及び運営のパイオニアである株式会社プロロジス及びその完全子会社である本資産運用会社並びに本投資法人の間で締結したスポンサー・サポート契約を通じて、プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポートを受けています(スポンサー・サポート契約の詳細については、後記「③ 成長戦略 (ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。)。本投資法人は、プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポートを通じて、プロロジス・グループが開発する物流施設に関するパイプライン・サポート及び世界的なカスタマー・ネットワーク、運営ノウハウその他の経営資源等を、最大限に活用して成長することを目指します。
具体的なスポンサー・サポートの内容は、以下のとおりです。
(ⅰ) 優先交渉権の付与
・ 既稼働の所有物流施設及び本書の日付現在開発中の物流施設のうち特定の物件については既にプロロジス・グループから本投資法人に優先交渉権が付与されています。
・ 利害関係人等取引規程に従い適切な取引条件を確保することを前提として、今後もプロロジス・グループが開発、所有、運営する物流施設のうち、着工済資産(注)について、Prologis, Inc.が同意した場合には、本投資法人に対して優先交渉権が付与されます。
(注) 「着工済資産」とは、プロロジス・グループが開発、所有、運営する物流施設のうち、本投資法人の投資対象となりうる竣工済の物流施設が土地上に存在している物件及びプロロジス・グループがかかる物流施設の建設工事に着手した物件をいいます。以下同じです。
(ⅱ) 優先的情報の提供
・ 優先交渉権の対象とならない物流施設であっても、プロロジス・グループが当該物件を売却する場合には、本投資法人に対して優先的に売却情報の提供が行われます。
(ⅲ) マスター・プロパティ・マネジメント
・ 株式会社プロロジスは、本投資法人に対し、プロロジス・グループの世界的なカスタマー・ネットワークを活かしたリーシング及び物件管理、並びにスケールメリット及び社内専門エンジニアリングスタッフを活かした運用コストコントロール機能等を、マスター・プロパティ・マネジメント会社として提供します。
(ⅳ) 人的サポート
・ プロロジス・グループは、本資産運用会社が要請した場合、本資産運用会社に対して合理的に可能な範囲において、その役職員を出向又は派遣するよう協力します。
(ⅴ) マーケット・リサーチ・サポート
・ プロロジス・グループは、物流市場におけるマクロ・リサーチ(物流市場動向、物流施設ニーズの動向等の調査及び分析等)及び物流市場におけるミクロ・リサーチ(エリア別のカスタマー・ニーズの動向、新規物流施設供給動向等の調査及び分析等)を提供します。
上記のように、プロロジス・グループは、本投資法人に対して重要なサポートを提供します。そして、プロロジス・グループは、本投資法人を通じ、以下の3つのコミットメント(社会全般及び様々なステークホルダーへの貢献に向けた決意)を持っています。
・ Aクラス物流施設の供給による我が国の物流機能発展と地域貢献へのコミットメント
・ 物流効率化に資する安全・快適な施設スペースの提供によるカスタマーへのコミットメント
・ 本投資法人の安定的な運営と継続的な成長による投資主へのコミットメント
本投資法人は、こうしたプロロジス・グループによるコミットメントを最大限活用して投資主価値の最大化を目指します。
詳細については、後記「③ 成長戦略 (ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。
c. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
本投資法人は、アセットクラスとしての物流施設を他の用途の不動産と比較した場合、テナントとの長期契約の締結が可能なため稼働率が安定する傾向があり、また、一般的に、施設のメンテナンスコストやテナント退去後に新たなテナントを入居させるために必要な設備投資コストを低く抑えられるアセットクラスであると考えています。したがって、本投資法人は、物流施設について、競争力の高い物件の選定及び適切な運営を行うことにより、長期にわたり安定的な収益を確保することができると考えています。更に、物流施設の中でもとりわけAクラス物流施設については、構造的な供給不足、産業構造の変革によるテナントからのニーズの高まり及びそれらを背景としたリーシング活動による賃料増額の可能性の存在等の要因により、収益の安定性がより高まっているものと、本投資法人は考えています。
また、本投資法人は、マルチテナント型物流施設とビルド・トゥ・スーツ型物流施設の両タイプの物件を取得し、両タイプの物流施設をバランスよく組み合わせたポートフォリオを構築することにより分散効果を追求します。すなわち、マルチテナント型物流施設によるテナントと業種の分散及びビルド・トゥ・スーツ型物流施設によるシングルテナントとの長期の契約を通じての賃貸借期間の分散が図られ、収益の安定性とリスクの分散を図るための基盤を確保することができると、本投資法人は考えています。
マルチテナント型物流施設及びビルド・トゥ・スーツ型物流施設の詳細については、後記「② プロロジス・グループの概要 (ハ) プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設の特徴」をご参照ください。
更に、本投資法人は、日本国内をグローバル・マーケット(注)とリージョナル・マーケット(注)に区分し、それぞれを投資対象とすることにより物件集中リスクの低減が図られたポートフォリオを構築し、地域の経済変動又は災害等の特定地域に重要な影響を及ぼす事情による収益変動リスクの最小化を図ります。
加えて、プロロジス・グループが国内外において有する幅広いカスタマー層とのリレーションシップの活用により、収益の安定性を図ることも期待することができます。
(注) 「グローバル・マーケット」とは、関東エリア及び関西エリアを、「リージョナル・マーケット」とは、中部エリア、東北エリア及び九州エリアをいいます。以下同じです。なお、各投資対象エリアの詳細については、後記「④ ポートフォリオ構築方針 (イ) ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準 a. 投資対象エリア」をご参照ください。
d. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
本投資法人は、新投資口の発行については、LTV及びマーケット環境を考慮し、希薄化に留意しつつ機動的に実施します。また、借入金は、長期固定金利を主とし、長期的安定性を重視したLTVコントロールを行います。更には、国内有力金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションの構築を目指します。
本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所(JCR)から長期発行体格付「AA(安定的)」(注1)を取得しており、安定した財務基盤に基づいた財務運営を行います。
本投資法人は、剰余資金の効率的運用の観点から、健全な財務の安定性が維持される範囲内で、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を当面の間の目処として、継続的利益超過分配を行う方針です(注2)。また、継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行等の資金調達行為により一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合に、1口当たり分配金の金額の平準化を目的とする、一時的利益超過分配も導入し、1口当たり分配金水準の安定化を図ります。なお、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の40%を上限とします。
(注1) かかる格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じです。
(注2) 経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状況、不動産等売却益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合もあります。
e. 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制
本投資法人は、投資主価値の中長期的な向上を目指すため、投資主の利益とスポンサーの利益を共通のものにして不動産投資・運用の協働体制を強化する観点から、以下の施策を実施しています。
・ スポンサーであるプロロジス・グループによる本投資口への出資(セイムボート出資)
・ 本投資法人の各営業期間において特定資産から生ずる運営純収益(不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用(減価償却費を除きます。)を控除した金額)(以下「NOI」といいます。)及び本投資法人の当期純利益に連動した運用報酬体系の採用
また、本投資法人とスポンサー間の利益相反による弊害を防止しつつ、互いの健全な成長と発展を目指すため、利益相反取引防止にかかる自主ルール及び利害関係者取引に関する意思決定フロー等の利益相反取引防止策を採用しています。かかる利益相反取引防止策の詳細については、後記「③ 成長戦略 (ニ) 本投資法人のガバナンス体制-投資主価値の共通化と利益相反への取組み」及び「第二部投資法人の詳細情報 第3管理及び運営 2 利害関係人との取引制限」をご参照ください。
② プロロジス・グループの概要
(イ) プロロジス・グループの概要及び沿革
プロロジス・グループの概要
プロロジス・グループの世界本社であり、その最終持株会社であるPrologis, Inc.は、1983年に設立され、物流不動産に特化した米国リート(US-REIT)であり、ニューヨーク証券取引所に上場しています。
プロロジス・グループは、世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社として、2017年12月末日現在、アジア、アメリカ大陸、ヨーロッパの19か国(注1)にわたる世界のGDPの約7割をカバーする地域において、合計して約6,400万㎡(賃貸可能面積の合計(注2))の物流不動産を開発、所有及び運営しています。また、3,282棟の物流施設を製造業、小売業、運送業、3PL事業、インターネット通販事業等、物流業務に携わる5,000社以上の企業に賃貸しており、世界最大規模の物流不動産のネットワークを展開しています。2013年以降の各地域別の開発実績は、以下のとおりであり、特にアジアにおける展開に注力し、2010年以降アジアにおいて継続的かつ安定した開発を行っています。
(注1) 日本、中国及びシンガポール(以下、総称して「アジア」といいます。)、アメリカ合衆国、カナダ、メキシコ及びブラジル(以下、総称して「アメリカ大陸」といいます。)、並びにベルギー、フランス、ドイツ、オランダ、ポーランド、スペイン、イギリス、イタリア、チェコ、スロバキア、スウェーデン及びハンガリー(以下、総称して「ヨーロッパ」といいます。)です。
(注2) 2017年12月末日現在、プロロジス・グループが開発中である物流不動産及び所有・運営する物流不動産(売却済物件は含まれません。)の賃貸可能面積の合計です。また、プロロジス・グループの連結財務諸表の対象となっているもの及び連結対象ではない共同投資物件の双方を含みます。
<2013年以降の各地域別の開発実績>(出所) Prologis, Inc.
(注) 開発実績の数値は、開発スタート時の総投資額(土地・建物代金を含むすべてのコスト)を示しています。なお、単位未満を四捨五入して記載しています。
<プロロジス・グループのグローバル・ネットワーク(運営実績)>
(出所) Prologis, Inc.
(注1) 2017年12月末日現在、プロロジス・グループが開発中である物流不動産及び所有・運営する物流不動産(売却済物件は含まれません。)の賃貸可能面積の合計及び物件数です。また、プロロジス・グループの連結財務諸表の対象となっているもの及び連結対象ではない共同投資物件の双方を含みます。
(注2) 2017年11月末日現在における、株式会社プロロジスが開発、所有、運営する物流不動産(売却済物件は含まれません。)の延床面積及び物件数の合計です。
プロロジス・グループは、世界最大規模の物流不動産ポートフォリオを所有、運営しています。2017年12月末日現在、プロロジス・グループの運用資産の総額は約786億アメリカ合衆国ドル(以下「米ドル」といいます。)(時価ベース)であり、その態様は、完全保有資産及び共同投資物件から構成されます。プロロジス・グループは、創業以来30年以上にわたり、アジア、アメリカ大陸、ヨーロッパにおけるそれぞれの地域の不動産市場のスペシャリストと共に物流不動産に特化したファンドの運用を行っています。
なお、プロロジス・グループは、運用するファンドに対して一定割合の出資(セイムボート出資)を行い、プロロジス・グループと出資者との利益を一致させることで、出資者の利益に最大限配慮した資産運用を行っています。
また、Prologis, Inc.は、世界の上場物流不動産会社・リート(注)の中でも最大規模の時価総額を誇ります。
(注) 「上場物流不動産会社・リート」とは、物流施設を賃貸することを主たる事業としている事業会社及びリートのうち上場しているものをいいます。
<世界の上場物流不動産会社・リートにおける時価総額の比較>(出所) ニューヨーク証券取引所、シンガポール証券取引所、オーストラリア証券取引所、ロンドン証券取引所及び東京証券取引所
(注) 2018年1月末日現在
更に、Prologis, Inc.は、日本の大手総合不動産会社と比較しても、上位の時価総額の規模を誇ります。
<日本の大手総合不動産会社との時価総額の比較>(出所) 東京証券取引所及びニューヨーク証券取引所
(注1) 2018年1月末日現在
(注2) 米ドルの円貨換算は、2018年1月末日現在の株式会社三菱東京UFJ銀行の対顧客電信売買相場の仲値(1米ドル=108.79円)によります。
(注3) 日本の大手総合不動産会社とは、証券コード協議会が定める「業種別分類に関する取扱要領」に従い不動産業に属すると決定された上場会社をいい、そのうち時価総額で上位8社を記載しています。
(注4) 企業名は略称を使用しています。
プロロジス・グループの沿革
(ロ) プロロジス・グループの日本における物流不動産の開発実績
プロロジス・グループは、日本においては、1999年に活動を開始し、それ以降、顧客ニーズに合致するソリューションを提供するために設計・仕様の工夫・改良を重ねて、日本国内の顧客に浸透していなかった高付加価値の賃貸用物流施設を提供することで着実に事業基盤を成長させてきました。プロロジス・グループは、日本におけるAクラス物流施設の開発・運営のパイオニアとして、2002年から2017年11月末日までの約16年間で、38物件のビルド・トゥ・スーツ型物流施設を含む、90物件、約540万㎡(延床面積の合計)(注1)に及ぶAクラス物流施設を中心とした開発実績と豊富なリーシング実績の積上げを行ってきました。また、プロロジス・グループは、2017年11月末日現在、東北から九州まで全国で56物件、約366万㎡(延床面積の合計)(注2)の物流不動産を開発、所有、運営し、日本の主要なグローバル・マーケット及びリージョナル・マーケットにおける物流不動産の主導的な開発・所有・運営会社になっています。
プロロジス・グループの日本における事業地位確立の背景には、世界最大規模の物流施設開発・所有・運営会社としての実績・専門的知識に加え、世界的に事業展開するプロロジス・グループが日本市場を重要なものとして位置付けていること及び日本国内の顧客企業に付加価値の高い新たなサービスを提供することによって確立した実績・信頼の蓄積があると、本投資法人は考えています。加えて、株式会社プロロジスのスタッフは、物流不動産の開発から運営までのすべてを統合したワンストップ・サービスによるサポートを顧客企業に提供しています。これらにより、プロロジス・グループは、有力顧客企業との間で強固なリレーションシップを構築していると、本投資法人は考えています。
また、プロロジス・グループは開発用地の取得についても、90物件の施設開発で得たノウハウを活かし情報収集等を行った上で、土地所有者と直接折衝し、極力相対取引で取得するよう努めています。これにより、土地の取得コスト及び建築費が上昇傾向にある中においても、プロロジス・グループは事業化が十分に可能な価格で土地を取得した上で、新たな施設開発を継続しています。詳細については、後記「(ホ)プロロジス・グループの物流不動産開発及び運営における特徴」をご参照ください。
(注1) 株式会社プロロジスが開発した又は開発中である物流不動産(売却済物件を含みます。)の物件数及び延床面積の合計です。
(注2) 株式会社プロロジスが開発、所有、運営する物流不動産(売却済物件は含まれません。)の物件数及び延床面積の合計です。
<株式会社プロロジス(プロロジス・グループ)の日本における物流不動産の開発実績(注1)の推移>(注1) 2017年11月末日現在までの売却済物件を含みます。
(注2) 2018年及び2019年の数値は、開発中の物件の竣工予定時期に基づく予定の数値であり、実績値ではありません。したがって、当該数値は、実際とは異なる場合があります。
2002年以降の日本における先進的物流施設について、株式会社プロロジスは最大の賃貸用物流施設の開発を行ってきました。特に株式会社プロロジスは新しい物流不動産マーケットを開拓した上で、新たな物流用地を切り開く役割を担ってきています。他社に先駆け、地価が上昇する前に好立地を確保することで競争力のある物流施設の提供が可能となり、また早期にテナント需要を捉えることができるという優位性を持っていると、本投資法人は考えています。
(ハ) プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設の特徴
プロロジス・グループは、日本国内外で培ってきた開発・運営ノウハウを活用して、以下のような物流事業運営の効率性を考慮した各種仕様を導入したAクラス物流施設の開発を行っています(Aクラス物流施設の要件については、前記「① 本投資法人の基本理念及び特徴 (ロ) 本投資法人の特徴 a. Aクラス物流施設への重点投資」をご参照ください。なお、以下は、Aクラス物流施設の定義とは必ずしも一致しないことにご留意ください。)。
<物流事業運営の効率性を考慮したプロロジス・グループのマルチテナント型物流施設の主な仕様(注1)>
(注1) 株式会社プロロジスが開発したすべてのマルチテナント型物流施設が上記の仕様を備えているわけではありません。
(注2) 「トラックバース」とは、倉庫スペースに面したトラックの着車場所をいいます。
また、以上のような主な仕様に加え、昨今関心が高まっている環境対策、省エネ対策をはじめ災害時の事業継続対策、更に施設で働くカスタマーの従業員が快適に過ごすためのアメニティ設備の充実など、様々な取組み、すなわち、カスタマーの従業員が快適に働くことができる利便性と快適性を提供し、安全・環境に配慮した持続可能な施設としての取組みを行っています。
<施設を安全・安心・快適に利用するための追加的機能(注1)>
(注1) 株式会社プロロジスが開発したすべてのマルチテナント型物流施設が上記の機能を備えているわけではありません。
(注2) 「免震構造」とは、建物の基礎と上部構造との間に積層ゴムやオイルダンパーを入れ、地震による振動が伝わるのを軽減しようとする建造物の構造をいいます。
(注3) 「CASBEE」(建築環境総合性能評価システム)は、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構が制定する建築物の環境性能を評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮の他、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。評価結果は、「Sランク(素晴らしい)」から、「Aランク(大変良い)」、「B+ランク(良い)」、「B-ランク(やや劣る)」、「Cランク(劣る)」という5段階のランキングで与えられます。また、「BELS」(建築物省エネルギー性能表示制度)は、国土交通省が定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン(2013)」に基づき、第三者機関が非住宅建築物を対象とした省エネルギー性能の評価及び表示を的確に実施することを目的として開始された制度です(なお、2016年4月以降は、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律(平成27年法律第53号。その後の改正を含みます。)第7条に基づく建築物のエネルギー消費性能の表示に関する指針(平成28年国土交通省告示第489号。その後の改正を含みます。)に定められた第三者認証制度の1つとなり、また、住宅が適用範囲に追加されています。)。本制度では、新築建物、既存建物に関わらず様々な尺度を基に第三者機関が省エネルギー性能を評価し、その評価は5段階(★～★★★★★)で表示されます。更に、「DBJ Green Building認証」制度は、株式会社日本政策投資銀行(DBJ)が、対象物件の環境性能に加え、当該物件を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請への配慮等を含めた総合評価システムに基づき、現在の不動産マーケットにおいて求められる環境・社会への配慮がなされた不動産(Green Building)を選定・認証する制度です。評価ランクは、「国内トップクラスの卓越した『環境・社会への配慮』がなされたビル」、「極めて優れた『環境・社会への配慮』がなされたビル」、「非常に優れた『環境・社会への配慮』がなされたビル」、「優れた『環境・社会への配慮』がなされたビル」、「十分な『環境・社会への配慮』がなされたビル」という5段階評価で与えられます。以下同じです。
なお、株式会社プロロジスは、幅広いカスタマー・ニーズに対応可能な仕様、設備と利便性、安全性を兼ね備えた、汎用性の高い大型物流施設で、複数のテナントに賃貸が可能なマルチテナント型物流施設と、特定のカスタマーの新規拠点ニーズや統合ニーズに基づき用地を選定し、建物の仕様や設備にカスタマー固有の要望を取り入れつつ、汎用性も確保した物流施設であるビルド・トゥ・スーツ型物流施設の2つのタイプの物流施設を開発、提供しており、その特徴及び具体例は、以下のとおりです。
(ニ) 不動産価値の維持・向上のための資本的支出
本投資法人は保有するAクラス物流施設の価値の維持・向上のため、戦略的に資本的支出を行っています。また、保有物件の長期修繕についても、Aクラス物流施設としての競争力が損なわれないような各種の施策を計画的に実施しています。こうした資本的支出の原資としては、保有物件が創出するキャッシュフローのうち減価償却相当分から利益超過分配を差し引いたものとして内部留保された現預金を充当しています。こうした資本的支出実施後においても、本投資法人は十分な現預金を内部留保し財務の健全性を維持しています。
<資本的支出のイメージ図>(注1) 「FFO」の定義については、後記「⑨ 財務方針 (ロ) エクイティ戦略 b. 利益超過分配」をご参照ください。
(注2) 経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状況、不動産等売却益を含む利益の水準等を勘案し、利益超過分配を行わない場合があります。
(ホ) プロロジス・グループの物流不動産開発及び運営における特徴
プロロジス・グループは、日本における大型賃貸用物流施設開発のパイオニアとして、これまでの経験に裏打ちされた専門的知識や独自に開発したノウハウを活用し、物流施設開発用地の選定・取得、施設設計、施工管理、リーシング及び施設の管理・運営(プロパティ・マネジメント)までにわたる一貫した業務(ワンストップ・サービス)を提供しています。
また、株式会社プロロジスは、これら業務を担当する経験豊富な専門スタッフを有し、物流施設に関するワンストップ・サービスを、以下のとおり提供しています。
a. 開発用地選定・取得
株式会社プロロジスは、日常のカスタマーとの直接かつ頻繁な意見交換を通じた施設ニーズや将来計画等のヒアリング結果に基づき、将来の道路・交通網等の整備計画等も勘案して、大型の物流施設の開発が可能な土地を選定し、事業化が十分に可能な価格で取得するために土地所有者と折衝した上で、極力入札等によらない相対取引で取得するよう努めています。
一般的に、既成市街地や既存の倉庫集積地では新規に大型の用地を確保できる機会が限られているため、株式会社プロロジスは、これまでカスタマーの要望を最大限に実現できる新しい物流不動産マーケットの開拓にも注力してきました。
このほか、流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律(平成17年法律第85号。その後の改正を含みます。)を活用し、カスタマーと共同で市街化調整区域内の土地を物流施設開発用地に変更してビルド・トゥ・スーツ型物流施設の開発を行うなど、物流不動産の専門スタッフによるノウハウを結集した取組み等も行っています。
b. 施設設計
株式会社プロロジスは、物流施設の設計に携わる専門スタッフを有しており、施設の基本プラン、仕様の詳細を検討し、決定しています。自らが設計の骨格を担うことにより、これまでの開発事例での経験を次の設計に反映させることはもちろんのこと、日々の施設運営上発見された新たな施設設計上の改善点、効率性や安全性、使い勝手の点で各テナントからの要望を組み入れるべく、常に新しい設計を実施しています。
株式会社プロロジスにおけるマルチテナント型物流施設の標準仕様は、カスタマーの要望を最大公約数的に取り込み、作りあげたものです。そして、このように株式会社プロロジスが設定した床荷重や有効天井高、柱間隔などの基準が、現在では業界における先進的物流施設のスタンダードになりつつあると、本投資法人は考えています。
株式会社プロロジスは、施設の設計にあたり、特に、以下の事項に留意して実施しています。
・ 現在入居のカスタマーが退去後、次の後継カスタマーにも使いやすい汎用性を備えていること
・ 重量車両の走行、重量物の保管などの長期的な使用に対する耐久性に優れ、地震時には、揺れや変形に対し耐力的に十分な余裕を有する構造の施設であること
・ メンテナンス費用が少ない材料、設備を選定するなど、建物のライフサイクルコストに配慮した施設設計を実施していること
c. 施工管理
株式会社プロロジスにおいては、経験豊かなプロジェクト・マネージャーが、工事の発注、工程の管理、予算の管理、品質の管理等の役割を担い、株式会社プロロジスが要求するクオリティを満たす物流施設の開発を実現しています。特に設計時に設定した株式会社プロロジス独自の設計基準が適切に反映されているか、きめ細かく管理を実施しています。
例えば、物流施設の倉庫内はフォークリフトなどの重量車両が、重量物を運搬し走り回るという環境にありますが、このような環境下にあっても長期的に健全な状態で安全かつ効率的な荷物の運搬保管を可能とするため、強固で平滑かつ高品質な床仕上げに取り組んでいます。また、台風・大雨時でも庫内の荷物が安全に保管できるよう、防水工事や屋根外壁工事などの現場施工にあたり、実際に実物大の模型を作り検討するなど、細かい点まで徹底的な管理を行っています。施工請負会社には、大手ゼネコンを中心に、物流施設の施工実績が豊富で施工能力の高い会社を選定しています。
d. リーシング
株式会社プロロジスにおいては、リーシング(顧客営業)スタッフが、直接カスタマーから施設ニーズをヒアリングし、そのニーズに応えるべく繰り返し提案を行い、信頼関係を構築した上で賃貸借契約を締結することを基本方針としています。
株式会社プロロジスでは、これまで(2017年11月末日現在)に38物件のビルド・トゥ・スーツ型物流施設を開発(開発中のものを含みます。)してきました。一般的にビルド・トゥ・スーツ型物流施設は、時間をかけてカスタマーと話し合い、その要望を取り入れた上で開発し、10年以上の長期に渡って契約関係を継続するため、カスタマーとの相互信頼が極めて重要です。
更に、国内で株式会社プロロジスの施設を使い始めたカスタマーが、その使いやすさとサービスレベルを評価して、日本国内でプロロジス・グループの複数の施設を利用するようになっている例(プロロジス・グループではこれをリピート・カスタマーと呼びます。)も21社(注)あり、これらの事例は株式会社プロロジスが外資系企業でありながら、カスタマーとの信頼関係を構築し日本に根ざしている証であると、本投資法人は考えています。
(注) 2017年11月末日現在、倉庫床部分につき複数の施設を賃貸しているテナント数を記載しています。
e. 施設の管理・運営
株式会社プロロジスにおいては、社内のプロパティ・マネージャーが各施設の管理・運営を担当しています。マルチテナント型物流施設では、各施設の担当のプロパティ・マネージャーが、施設で常駐管理を担当するファシリティ・マネジメント(施設管理)会社と日々連携し、即応体制の構築を図っています。
更に、各施設のカスタマーの現場責任者等との意見交換等をもとに、要望があった場合には、迅速な対応を目指しています。また、定期的にカスタマーに対してアンケート調査を実施し、幅広い意見の収集に努めています。
カスタマーからサービスや施設に関するフィードバックを直接受けることで、日常のサービスレベル向上に努めるとともに、ハード面で改善すべき点が見つかれば、次の施設設計にも反映させることができ、これにより常に「進化」した物流施設の開発を可能にしています。
(ヘ) 本投資法人とプロロジス・グループの協力体制
本投資法人は、以下のとおり、役割を分担する形で、本投資法人及び本資産運用会社とプロロジス・グループが相互に補完し、互いの価値向上に寄与する協力体制を構築することが可能であると考えています。
a. プロロジス・グループが、(ⅰ)比較的ハイリスクからミドルリスクの物流不動産「開発」の役割及び(ⅱ)本投資法人の当期末保有資産を含むグループ保有物件の「管理」についてプロパティ・マネージャーの役割を担うことを主たる業務とすること。
b. 本投資法人が、安定稼働中の又は安定稼働が見込まれるAクラス物流施設を適切な売買条件で取得し、保有することにより、比較的ミドルリスクからローリスクの物流不動産「保有」の役割を担い、本資産運用会社が、その安定的な「運用」の役割を担うことを主たる業務とすること。
かかる協力体制の基盤として、まず、資本関係においては、本資産運用会社は、プロロジス・グループの日本法人である株式会社プロロジスの完全子会社であり、本投資法人についても本書の日付現在において、発行済投資口の総口数の約15%に相当する310,240口がプロロジス・グループにより保有されています。また、人的関係においても、本資産運用会社の経営陣及び従業員は、原則として全員株式会社プロロジスからの出向者とすることとし、株式会社プロロジスによる全面的なサポートを受けることとしています。これらの経営陣及び従業員の大半は、不動産業界に関する知識を株式会社プロロジス及び株式会社プロロジス入社以前の業務での経験を通じて有しており、不動産業界で培ったネットワークとリレーションシップを活かすことができると、本投資法人は考えています。なお、本投資法人の執行役員は、本資産運用会社の社長が兼任することとし、一体的な運営を行っています。
本投資法人及び本資産運用会社は、Prologis, Inc.及び株式会社プロロジスとの間で、スポンサー・サポート契約を締結し、プロロジス・グループから必要なサポートを受けています。スポンサー・サポート契約の詳細については、後記「③ 成長戦略 (ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。
更に、本投資法人は、本資産運用会社を通じ、日本国内のみならず、プロロジス・グループがグローバルに有するリソース、例えば、米国、欧州などの物流先進国におけるノウハウの蓄積及びAクラス物流施設を必要とするグローバル・カスタマーとのネットワークなども活用していく方針です。
このような協力体制により、本投資法人は、株式会社プロロジスが開発するクオリティの高い物流施設に投資する機会を投資主に提供することを目指します。また、プロロジス・グループは前記のとおり、日本に おけるAクラス物流施設の開発及び運営のパイオニアであり、今後とも日本でAクラス物流施設の開発を継続していく予定です。本投資法人は、株式会社プロロジスとの間で物流不動産の開発・運営と保有・運用の役割を分担することで、より効率的な運営が可能になり、Aクラス物流施設の提供スピードが今まで以上に増加していくことを目指します。
<本投資法人とプロロジス・グループとの協力体制>このように、プロロジス・グループからの様々なサポートを活用する一方で、本投資法人及び本資産運用会社は、投資主との利益相反を防止するための仕組みも構築しています。これにより、プロロジス・グループの運営ノウハウその他の経営資源等を最大限に活用し、投資主の長期的な利益の最大化を追求していきます。本投資法人の利益相反取引防止のための仕組みについては、後記「③ 成長戦略 (ニ) 本投資法人のガバナンス体制-投資主価値の共通化と利益相反への取組み」をご参照ください。
(ト) プロロジス・グループの日本における企業としての責任への取組み
a. 環境への取組み
(ⅰ) 本投資法人のGRESB調査結果
本投資法人は、2017年に実施された「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク(GRESB)」(注)調査において、「マネジメントと方針」、「ポリシーと開示」、「リスクと機会」及び「ステークホルダーとの関係構築(エンゲージメント)」への高い評価を受け、最高位の「5 Star」の評価を3年連続で取得し、更に「Asia Sector Leader」に選出されました。GRESBが実施した当該調査には、世界全体で850(うち日本市場からは53)の不動産会社、REITや不動産私募ファンドが参加しました。その中において、本投資法人は、物流不動産セクターで世界57社中2位、2年連続アジアで1位、2年連続日本の上場不動産セクターで1位を取得しています。
GRESBの調査は、個々の不動産ポートフォリオとその運営者に対し、環境対応の姿勢・体制、企業としての社会への貢献、そして企業ガバナンスのそれぞれのクオリティと透明性を基準に評価を行い、グローバルな不動産ビジネスが社会をより良くすることに貢献することを目指しています。本投資法人は、こうしたGRESBの制度主旨に深く賛同し、今後も継続して参加・協力していくとともに、環境負荷をできるだけ低減したエネルギー効率のよい施設への投資とその運用に積極的に取り組んでいます。
(注) 「GRESB」とは、2009年に欧州の主要年金基金のグループを中心に創設された不動産セクターのサステナビリティ・パフォーマンスを測るベンチマークです。2017年9月現在、総額で約1,870兆円(約17兆米ドル[1米ドル=110円換算])の運用受託資産額を有する60社の世界中の有力な機関投資家が加盟しており、上場及び非上場不動産ポートフォリオへの投資運用のプロセスにおいて投資先を選定する際などに利用されます。
<本投資法人のGRESB調査結果>(ⅱ) 太陽光発電システムの導入
プロロジス・グループは、環境に配慮した施設開発の一環として、再生可能エネルギーの活用、屋根を活用した大規模な太陽光発電システムに関する取組みも実施しています。本書の日付現在、取得済資産の一部において、太陽光発電システムが導入されており、合計発電出力は26.2MWです(注)。
(注) 当該太陽光発電システムは、プロロジス・グループにより保有され、発電事業に利用されており、本投資法人の保有資産ではありません。
<太陽光発電システムの導入>b. 従業員が働きやすい環境作りへの取組み
プロロジス・グループは、働きがいのある職場づくりやダイバーシティの推進にも力を入れています。取組みの一例として、プロロジス・グループは、日本において各種研修の実施やFA(フリーエージェント)制度等の人材育成・キャリア支援や、各種休暇や育児中従業員の柔軟な勤務体系の実施等の働きやすい環境の整備を行っています。
このような取組みを行う中で、Great Place to Work® Institute Japanが実施する2018年日本版「働きがいのある会社」ランキング(従業員100～999人)にて、株式会社プロロジス及び本資産運用会社はベストカンパニーに2年連続ランクインしました。「働きがいのある会社」調査は、「働きがいのある会社」を「従業員が会社や経営者、管理者を信頼し、自分の仕事に誇りを持ち、一緒に働いている人たちと連帯感を持てる会社」と定義し、従業員及び会社への調査により、一定以上の基準を満たすベストカンパニーを選出しています。本書の日付現在、物流不動産企業としては、唯一株式会社プロロジス及び本資産運用会社だけがベストカンパニーに選出されています。
c. 企業としての責任への取組み
プロロジス・グループは、企業の社会的責任への取組みとして、以下のとおり様々な活動を実施しています。
・ 小学生社会科見学や中学生職場体験などの受入れ
・ 日本で唯一の物流専門博物館である「物流博物館」向けボランティア活動の実施や、物流業界を担う人材育成のため、早稲田大学においてプロロジス寄附講座を開講するなど、物流業界への貢献活動
・ Impact Day(全世界一斉ボランティアデー)の毎年の実施や、施設を開発する地域を中心に企業市民として地域貢献活動に従事するなど、全世界においてCSR活動を実施
・ 顧客及び近隣住民を対象に、ファミリーイベントの開催
③ 成長戦略
(イ) 外部成長戦略
a. パイプライン・サポート
本投資法人及び本資産運用会社は、プロロジス・グループの強みであるAクラス物流施設の開発力を最大限活用するため、将来の本投資法人の物件取得機会を確保することを目的とし、プロロジス・グループからスポンサー・サポート契約に基づくパイプライン・サポートを受けます。
スポンサー・サポート契約については、後記「(ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。
<パイプライン・サポートによる本投資法人の成長>(注1) 各物件写真又は完成予想図の右上の数字は延床面積を表しています。
(注2) 本書の日付現在、本投資法人が取得する具体的な予定はありません。また、今後これらの物件を取得できる保証はありません。
(注3) *印を付した図は、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。
(注4) 開発中及び計画中物件の延床面積は、本書の日付現在の計画に基づく数値であり、実際とは異なる場合があります。
(注5) 「プロロジス猪名川プロジェクト」については、土地の造成工事であるため、含まれていません。
b. 本資産運用会社の独自の物件ソーシング
本投資法人は、必要に応じ、プロロジス・グループからのパイプラインの状況及び不動産マーケットの状況を勘案し、本資産運用会社独自のルートを活用した物件ソーシングを行います。
(ロ) 内部成長戦略
a. 賃料の上昇機会を捉えるマルチテナント型物流施設の運営
本投資法人の投資戦略に従い、本投資法人が保有する物件の多くはマルチテナント型物流施設になります(詳細については、後記「④ ポートフォリオ構築方針 (イ) ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準 b. 物件タイプ」をご参照ください。)。マルチテナント型物流施設においては、分散化されたテナントとの間で物流施設としては比較的短期(5年を基本)の賃貸借契約が締結される傾向にあります。
これらの短期の賃貸借契約は市況が好転した時に有利に働く場合があります。そもそも日本における現在のAクラス物流施設の市場規模は、テナントからの潜在的な需要の量に比して未だ著しく小さく、Aクラス物流施設市場においては賃料は近年徐々に上昇してきました。一方、本投資法人のテナントが現在支払っている賃料は平均して市場賃料をやや下回っており、そのため、これらの賃貸借契約が順次満期を迎え、既存のテナントとの契約更改又は新規テナントとの契約締結が実施されることにより、賃料の上昇も期待できるものと、本投資法人は考えています。また、近年、先進的物流不動産市場への新規参入が相次ぎ、大型のマルチテナント型物流施設の開発及び竣工が増加していますが、そうした需給環境を適切にモニタリングし、また、本資産運用会社とプロロジス・グループが協同して積極的なリーシング活動を行うことにより、新規供給の増加が本投資法人のポートフォリオに与える影響を最小限に抑えることができるものと、本投資法人は考えています。
Aクラス物流施設の賃料相場は概ね安定的に推移しているものの、近年にも経験した金融危機や一部地域で一時的に需給が緩む時期等に、一時的に契約賃料が下がるケースはあり、そのような場合には賃貸借期間を短期に設定することによって、マーケットの回復後、賃料の上昇機会を捉えることが可能になると、本投資法人は考えています。
b. スポンサーであるプロロジス・グループの運営ノウハウ等の活用
本投資法人は、プロロジス・グループより、プロロジス・グループの本投資法人以外の者によって保有されている物件に対して提供されているものと同質・同等の運営に関するノウハウ/サービスの提供を受けます。具体的には、本投資法人及び本資産運用会社が、Prologis, Inc.及び株式会社プロロジスとの間で締結しているスポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人及び本資産運用会社は、プロロジス・グループから内部成長に関して、プロパティ・マネジメント、マーケット・リサーチ及び人材派遣についてサポートを受けることができます。スポンサー・サポート契約については、後記「(ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。
c. 豊富なカスタマー構成・分散による収益の安定性確保
本投資法人は、プロロジス・グループが有するカスタマーとのリレーションを活用して、テナント分散を図ることで、安定した収益性を確保することを目指します。プロロジス・グループは、グローバル・カスタマーだけでなく日本のカスタマーとのリレーションを数多く有しています。プロロジス・グループは、2017年12月末日現在、世界中で5,000社以上の企業に賃貸しています。
<当期末保有資産における上位20テナント(賃貸面積ベース)>(2017年11月末日現在)
当期末保有資産においては、賃貸面積ベースで、最大テナントで6.8%、上位20テナントで50.6%を占めており、適切なテナント分散が図られています。
<テナント分散状況(賃貸面積ベース)>(注1) 2017年11月末日現在
(注2) テナント比率は、賃貸借契約に基づき、賃貸面積の合計に対する各テナントが占める割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、記載されている数値の合計が100.0%とならない場合があります。
d. 賃貸借契約の満了時期の分散
契約期間については、マルチテナント型物流施設で5年、ビルド・トゥ・スーツ型物流施設で10～15年の賃貸借契約期間を基本とします。2017年11月末日現在における平均賃貸借残存期間は年間賃料ベースで4.7年となっています。
更に、本投資法人は、異なる2つの物件タイプへの投資により、テナントの分散化とキャッシュフローの安定化を図っています。
<賃貸借契約の満了時期の分散状況(年間賃料ベース)>(注) 2017年11月末日現在
(ハ) スポンサー・サポート契約の活用
本投資法人は、着実な外部成長及び内部成長を実現するために、本投資法人、本資産運用会社、Prologis, Inc.及び株式会社プロロジスの間で締結されたスポンサー・サポート契約を最大限に活用します。
スポンサー・サポート契約に定められているサポートの概要は、以下のとおりです。
(ニ) 本投資法人のガバナンス体制-投資主価値の共通化と利益相反への取組み
本投資法人は、スポンサーであるプロロジス・グループからの共同出資、各営業期間の特定資産から生ずるNOI及び本投資法人の当期純利益に連動した運用報酬体系並びに利害関係者取引に関する意思決定フローの採用により、利益相反による弊害を防止しつつ互いの健全な成長と発展を目指すための体制を構築しています。
a. プロロジス・グループによる本投資法人への出資(セイムボート出資)
プロロジス・グループは、本書の日付現在において、Prologis, Inc.の間接的子会社である、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社を通じて、本投資口の約15%にあたる308,240口を保有し、また、株式会社プロロジスにおいては2,000口を保有しています。よって、プロロジス・グループ全体で保有されている割合は、合計で、本投資法人の発行済投資口の総口数の約15%の310,240口となっています。
これは、プロロジス・グループが他の投資主と本投資法人に共同出資することを意味しており、こうした共同出資により本投資法人の投資主の利益とプロロジス・グループの利益を共通化する取組みを続けることは、本投資法人とプロロジス・グループとの不動産投資・運用における協働体制をより一層強固にすることにつながるとともに、本投資法人の投資主価値の中長期的な向上に資するものと、本投資法人は考えています。
また、スポンサー・サポート契約におけるセイムボート出資に関する規定については、前記「(ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。
b. 利害関係者取引に関する意思決定フロー
本投資法人における資産の取得等の取引においては、利害関係者取引に該当する場合やコンプライアンス・オフィサーが必要と判断した場合には、コンプライアンス委員会における承認が必要とされ、かつ、投資運用委員会における審議及び決定が必要とされます。本資産運用会社は、コンプライアンス委員会及び投資運用委員会の双方に外部専門家を委員として選任し、決議に際しては外部委員全員の賛成が必要とされています。更に、当該資産の取得等の取引(本投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則に定める取引を除きます。)の相手方が利害関係者に該当する場合、その他コンプライアンス・オフィサーが必要と認めた場合には、投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得る必要があるとされています。本投資法人は、本投資法人及び本資産運用会社においてこれらの会議体における審議及び決議を要求することにより、利害関係者取引において適切な価格・条件での資産取得を行うべく、強固な意思決定フローを構築することで、利益相反対策を講じています。利害関係者等との取引制限及び利益相反対策の詳細については後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限」をご参照ください。
<利害関係者取引に関する意思決定フロー>c. 投資主価値と連動した運用報酬体系の採用
本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う運用報酬の一部については、各営業期間の特定資産から生ずるNOI及び当期純利益に連動した運用報酬体系を採用しています。当該運用報酬体系の採用は、本資産運用会社に本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを付与することにつながると、本投資法人は考えています。
資産運用報酬体系の詳細については、後記「4 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 ② 本資産運用会社への資産運用報酬」をご参照ください。
④ ポートフォリオ構築方針
(イ) ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準
本投資法人は、主たる用途が物流施設である不動産を投資対象とします。本投資法人は、対象物流施設が所在するエリアと施設の仕様・機能を重視して、投資を行います。投資対象エリアとしては、特定地域への集中投資は行わず、物流拠点として競争力のある地域における戦略的物流拠点として優位性を有する不動産への厳選投資を行います。
a. 投資対象エリア
本投資法人は、日本国内をグローバル・マーケットとリージョナル・マーケットに区分し、それぞれを投資対象として、地域の経済変動及び災害等の特定地域に重大な影響を及ぼす事情による収益変動を最小化するべく、地域分散を図ったポートフォリオを構築します。
グローバル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国際的な貿易・物流の重要拠点/エリアであることから、国内の最大消費地を背後に控えた、国内物流の最重要拠点に対して投資を行います。
また、リージョナル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国内物流の重要拠点/エリアであることから、グローバル・マーケットに次ぐ規模の国内消費地を背後に控えた、国内広域物流に必須のエリアに対して投資を行います。
更に、本投資法人は、グローバル・マーケット又はリージョナル・マーケット以外のエリアで、消費地若しくは生産地に近接しているか、又はその他の理由で物流拠点に適しているエリアに投資することがあります。
(注1) 「関東エリア」は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県を指します。
「関西エリア」は、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県を指します。
「中部エリア」は、愛知県、静岡県、新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県、長野県及び岐阜県を指します。
「東北エリア」は、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県を指します。
「九州エリア」は、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県及び鹿児島県を指します。
(注2) 上記比率は、投資金額ベースのものです。
b. 物件タイプ
本投資法人は、マルチテナント型物流施設とビルド・トゥ・スーツ型物流施設の両タイプの物件を取得することにより、ポートフォリオの収益性と安定性の向上を目指します。各物件タイプに対する投資比率は、以下のとおりです。
(注) 上記比率は、投資金額ベースのものです。
(ロ) 投資対象物件の投資基準
本投資法人は、原則として賃貸事業収入若しくはこれに類する収入が現に生じているか又は生じる見込みがある不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投資対象とし、当該不動産の収益性、立地特性、テナント確保の競争力、建物及び設備の状況、耐震性、権利関係等を総合的に判断し、その投資価値を見極めた上で、中長期的な競争優位性、収益安定性に優れた物件に投資を行います。
a. テナント
ポートフォリオの収益性確保の観点から、テナントの信用状況、業種及びその業況トレンド、継続使用の蓋然性、賃料水準及び賃貸借条件について評価します。
b. 立地
以下のポイントに関して個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案して投資対象としての適否を判断します。
ⅰ. 物流拠点としての用途地域、周辺環境の適格性(自然環境や夜間操業の可否等)
ⅱ. 物流拠点としての交通立地上の優位性・競争力の把握(消費地及び生産地への近接性、高速道路及び主要道路へのアクセス、港湾・空港・鉄道・トラックターミナルへのアクセス等)
ⅲ. 施設利用者の通勤の利便性
ⅳ. 物流拠点としての周辺環境における地域将来性
ⅴ. 法規制や開発計画に対する公的助成制度の有無
c. 規模
原則として、延床面積16,500㎡(5,000坪)以上の大型施設とします。また、1物件当たりの取得価格がポートフォリオ全体に占める割合は、原則として当該物件取得後の投資総額の20%以内とします。
d. 建物の状況
・ 耐震性
個別物件のPML値は原則15%以下とし、15%を超えた場合には、地震保険の付保を検討します。
・ 以下のポイントに関して個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案して投資対象としての適否を判断します。
ⅰ. 主要施設
有効天井高、柱間隔、車路、床荷重、トラックバース、駐車場・トラックヤード(注)の広さ、事務所、休憩室等
(注) 「トラックヤード」とは、トラックがトラックバースに着車する前に一時待機する場所をいいます。
ⅱ. 設備
エレベーター、垂直搬送機、空調・照明、電気通信容量、ドックレベラー(注)等
(注) 「ドックレベラー」とは、トラックバースに着車したトラックの荷台と倉庫床の高さに差があるときに、レベルの差を解消するための機械をいいます。
ⅲ. 汎用性
他テナントへの汎用性
e. 環境への配慮
不動産の設計、施工などにおいて、環境への負荷を減らすことについて配慮がなされており、運営管理においても本資産運用会社の基準から環境への負荷が相対的に低いと評価される不動産については、投資対象として積極的な評価をした上で、その他の要素も総合的に勘案して取得を決定します。
f. 築年数
築年数については、個別物件の耐用年数を考慮して中長期の安定運用に耐え得るものとします。
g. 土壌
土壌について、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいます。)及び環境関連法令、各地方自治体の条例等に従って適切に処理されているものに限り取得対象とします。
h. 権利関係
・ 共有物件及び区分所有物件
不動産全体の処分、利用への関与の度合いや権利割合、他の共有者及び区分所有者の状況等を考慮して取得不動産としての適否を個別に判断します。
・ 借地物件
借地契約の内容と収益性、権利の安定性を考慮して取得不動産としての適否を個別に判断します。
・ 担保権付着物件
原則として、物件取得にあたり当該不動産に付着している権利関係の安全な解消が可能なものに限定します。
i. 開発物件
開発中の不動産への投資については、建物の竣工やリーシングに関するリスクが軽減又は最小化されると判断される場合、建物竣工後の取得を条件に不動産関連資産の取得のための契約を締結することができるものとします。
⑤ デュー・デリジェンス
本投資法人は、投資対象資産の取得に際しては、以下の各評価事項について、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分に実施します。
本投資法人は、調査プロセスにおいて、公正かつ調査能力と経験があると認められる第三者の専門会社等からエンジニアリングレポート、不動産鑑定評価書等を取得し、これらの内容についても考慮するものとします。
⑥ フォワード・コミットメント等に関する基本方針
本投資法人は、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済(物件引渡し)を行うこととしている契約その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、あらかじめ慎重に検討し対応しなければならないものとします。
フォワード・コミットメント等を行う際には、違約金の上限、物件取得額の上限、物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法に関する所定の基準を遵守するものとします。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響等の概要を開示するものとします。
⑦ 資産管理方針
(イ) リーシング方針
a. 基本方針
本投資法人は、マーケット動向、テナント動向を把握し、適正な賃貸条件の検討と、プロロジス・グループを活用した優良テナントの確保に努めます。
b. テナント選定方針
テナントの選定に際しては、信用度及び反社会的勢力との関係をチェックし、賃料水準、賃貸借契約期間、敷金金額、業種、テナント構成、必要とされる賃貸面積等を総合的に判断します。
c. 賃貸条件の決定方針
運用資産に係る物件ごとの状況、賃料収入の安定性及び運営管理の効率性を総合的に勘案し、テナントとの直接契約、パススルー型マスターリース、サブリース型マスターリースの中からより効率的な方式を選択することを基本とします。マスターリースとは、信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー(転貸人)に賃貸し、マスターレッシーがエンドテナント(転借人)に転貸することであり、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式をパススルー型マスターリース、転貸借稼働率の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式をサブリース型マスターリースといいます。
d. 定期建物賃貸借契約の活用等
テナント又はエンドテナント(転借人)との賃貸借契約については、借地借家法に基づく定期建物賃貸借契約を原則として活用します。また、かかる定期建物賃貸借契約の締結にあたり、テナントの信用力等に鑑み適切と判断する場合には、再契約(定期建物賃貸借契約の期間満了にあたり、期間満了日の翌日を開始日とする新たな定期建物賃貸借契約を締結し、実質的に当該テナントの入居を継続することをいいます。)に関する(排他的)優先交渉権を付与します。
なお、本投資法人は、テナントの信用力、事業発展性、安定収益確保に鑑み適切と判断する場合には、かかる再契約の優先交渉権以外にも、運用資産に空室が発生した時等の新規契約に関する優先交渉権を付与し、又は運用資産の空室情報の優先的な提供等を合意することがあります。
なお、本投資法人は、こうした優先交渉権をテナントに付与する際には、保有不動産の空室率が最小化されるよう、優先交渉権の行使の蓋然性を慎重に見極めます。
(ロ) プロパティ・マネジメント基本方針
a. 基本方針
本投資法人は、運用資産の資産価値の維持向上を図るとともに、効率的な管理体制の構築による運用資産の収益最大化に努めます。また、公正に業者選定を行い、管理コスト・修繕コスト等の支出低減に努めます。同時に入居テナント及び利用者に対して安全かつ快適な利用環境を提供することで、テナント満足度を高めていきます。
b. プロパティ・マネジメント会社の選定及び管理
プロパティ・マネジメント会社の選定に当たっては、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定します。
本投資法人は、上記方針をより高いレベルで実現するため、また、運営能力の観点から、株式会社プロロジスをマスター・プロパティ・マネジメント会社と位置付け、株式会社プロロジスによるパイプライン・サポートを受けて取得した物件については、原則として、株式会社プロロジスをプロパティ・マネジメント会社として選定することとします。
また、スポンサー以外のプロパティ・マネジメント会社を選定する場合には、実績や管理能力等を総合的に判断し、提供役務の内容、業務総量等も勘案した上で、適正と判断される条件に基づき委託します。
前記に定めるいずれの場合においても、前記業務委託にあたり、業務水準や報酬額等についての評価を定期的に行い、適正な業務遂行及び報酬レベルが維持できない場合には、契約の解除を行うこと又は契約の更新を行わないことを検討するものとします。また、プロパティ・マネジメント会社との契約に、かかる検討の障害となるような条項を設けてはならないこととします。
(ハ) 修繕計画に関する方針
本投資法人は、中長期的な視野から物件の市場競争力及びテナントの満足度の維持・向上を考慮した戦略的な修繕計画を物件毎に策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
実施に際しては、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うものとしますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して総合的に判断します。ただし、テナントの営業政策上の観点から必要なものについては早期に実施するものとします。
修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費と修繕計画及びキャッシュフローを考慮した上で必要と判断される場合、必要な額を積み立てることとします。
(ニ) 付保方針
火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は損害賠償保険を本投資法人の保有不動産に付保します。
地震保険の付保については、地震の発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に対する影響と保険の実効性を勘案して、総合的に判断します。ただし、個別物件のPML値が15%を超えた場合には、災害による影響と保険料負担等を総合的に比較の上、地震保険の付保を検討します。
⑧ 売却方針
本投資法人は、投資対象資産について、中長期にわたり保有することで安定収益を確保することを目的としており、短期的な売却は原則として行わないものとします。ただし、不動産マーケットの状況及びその分析等から勘案して最適なポートフォリオを維持していくために、投資主価値が長期的に向上すると判断できる場合においては投資対象資産の売却を検討します。
売却に際しては、必要に応じて鑑定評価などの第三者意見を参考にしつつ、マーケット調査、取引事例及び当該投資物件の将来にわたる収益性等を勘案した上で、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮に入れて総合的にその可否及び売却価格を判断します。
⑨ 財務方針
(イ) 基本方針
本投資法人の中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模及び価値の着実な成長、並びに運用の安定性と効率性を確保するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行します。
(ロ) エクイティ戦略
a. 新投資口の発行
新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に十分に配慮した上で、機動的に行うものとします。
b. 利益超過分配
本投資法人は、本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えるため又はその他の理由により本投資法人が適切と判断した場合、法令等(投信協会の定める規則等を含みます。)において定める金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます。また、分配金額が投資法人に係る課税の特例規定(後記「(3) 分配方針 ① 分配方針」に定義します。)における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。
更に、物流不動産は、土地価格に比べて建物価格比率が高いという特性を有し、加えて本投資法人が重点的に投資するAクラス物流施設は、その高機能性ゆえに、減価償却費が他のアセットクラスや一般的な物流不動産に比較して高めに計上される傾向にあり、他方で将来の資本的支出の金額の予測可能性は高いと、本投資法人は考えています。このため、本投資法人は、利益を超えた金銭の分配を実施しない場合には、将来にわたって余剰現金が内部留保されていくものと予想しています。そこで、本投資法人は、長期修繕計画を勘案して実施する修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等の他の選択肢についても検討の上、健全な財務の安定性が維持される範囲内で、当該営業期間の減価償却費の60%に相当する金額(ただし、法令等(投信協会の定める規則等を含みます。)において定める金額がこれより低額な場合には、当該金額)を限度として、本投資法人が決定した金額を、継続的利益超過分配として、原則として分配する方針です(注1)(注2)(注3)。ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状況、不動産等売却益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合もあります。
更に、本投資法人は、上記の継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行(第三者割当増資等に基づく発行を含みます。)、新投資口予約権の発行、投資法人債の発行、資金の借入れ等(それぞれの消却、償還又は返済等を含みます。)の資金調達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が生じ、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合において、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額を、一時的利益超過分配として、分配することができるものとします。ただし、上記の継続的利益超過分配と合わせて当該営業期間の減価償却費の60%に相当する金額(ただし、法令等(投信協会の定める規則等を含みます。)において定める金額がこれより低額な場合には、当該金額)を限度とします。
なお、本投資法人が実施する継続的利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処にして、総合的に判断して決定します(注4)。
また、当該継続的利益超過分配に加えて、一時的利益超過分配を行う場合には、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の40%に相当する金額を限度として、総合的に判断して決定します(注4)。ただし、分配LTV(注5)が60%を超えることとなる場合には利益を超えた金銭の分配を行わないものとします。
利益を超えた金銭の分配を実施する場合のイメージ図は、以下のとおりです。なお、以下の図はあくまでイメージであり、本投資法人の貸借対照表の状況、出資総額又は当期純利益に対する利益を超える金銭の分配の割合などを示すものではありません。
<利益を超えた金銭の分配を実施する場合の貸借対照表におけるイメージ図><1口当たり分配金の金額の平準化におけるイメージ図>(注1) 利益を超える金銭の分配は、すべての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて、本投資法人の判断により行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
(注2) クローズド・エンド型の投資法人は、投信協会規則において、計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限度として、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しを行うことができると定められています。
(注3) 当期末保有資産(計37物件)に係る株式会社アースアプレイザルによる建物状況調査報告書に記載の緊急・早期修繕更新費用及び中期修繕更新費用の合計額の6か月平均額は320百万円です。本投資法人は、現在の経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状況等を勘案し、剰余資金の効率的運用の観点から、かかる利益を超えた金銭の分配について、健全な財務の安定性が維持される範囲内であると判断し、実施することを決定しています。なお、当期の利益超過分配金は、その支払時に出資総額(総額)から控除されることとなります。当期末保有資産に係る緊急・早期修繕更新費用と中期修繕更新費用の詳細は、後記「5 運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの (ロ) 建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要」に記載の緊急・早期修繕更新費用と中期修繕更新費用をご参照ください。
また、2017年6月1日から2017年11月30日までの期間における当期末保有資産(計37物件)の減価償却費の合計額は3,756百万円となります。
なお、本投資法人が保有するポートフォリオは、当期末保有資産と概ね同水準の緊急・早期修繕更新費用と中期修繕更新費用及び減価償却費が見込まれると考えています。
(注4) 利益を超えた金銭の分配水準の決定にあたっては、AFFOに対する分配金総額が占める割合等も考慮されます。AFFOとは、Adjusted Funds From Operationの略であり、FFOから資本的支出を控除し、融資関連費用のうち非現金支出費用を加算して算出されます。FFOとは、Funds From Operationの略であり、当期純利益に非現金支出費用を加えて算出されます。算出方法は以下の算式をご参照ください。
FFO=当期純利益+減価償却費+その他不動産関連償却+不動産等売却損-不動産等売却益
AFFO=FFO-資本的支出額+融資関連費用のうち非現金支出費用
(注5) 分配LTV(%)=A / B ×100(%)
A=決算期末時点の有利子負債残高(投資法人債に係る残高を含みます。)+決算期末時点の敷金のリリース額
B=決算期末時点の鑑定評価額+決算期末時点の預金残高- 利益分配金及び利益超過分配金の総額
(ハ) デット戦略
a. LTV水準
財務健全性の確保のため、LTVは、原則として、60%を上限とし、平常時の運用において50%前後で運用することとします。ただし、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
b. 借入金及び投資法人債の限度額及び借入先
借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下本b.において同じです。)の限度額はそれぞれ1兆円とし、借入金と投資法人債の合計額が1兆円を超えないものとし、原則として無担保及び無保証で調達するよう努めます。資金の借入先については、信用力、実績、資金量を総合的に判断し、継続的に安定的な取引が可能な金融機関(金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家に限ります。)を選定するものとします。
c. 担保設定方針
資金調達に際しては、無担保を原則としますが、必要な場合においては、本投資法人の運用資産を担保として提供することができるものとします。
d. コミットメント・ライン等の設定
将来の運用資産の追加取得又は債務の返済に係る必要資金の機動的な調達を目的として、コミットメント・ライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
e. 投資法人債
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘案した上で、投資法人債の発行を行います。
f. 短期投資法人債
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘案した上で、短期投資法人債の発行を行います。
(ニ) 減価償却費の活用方法について
物流不動産は、土地価格に比べて建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して、高めに計上される傾向にあります。また、建物価値の維持に必要な設備投資額(資本的支出)も低く抑えられる傾向にあります。本投資法人は、減価償却費相当額の内部留保を以下のように有効活用することで、1口当たりの分配金の最大化を目指します。
ⅰ. 修繕や資本的支出への活用を通じた保有施設の競争力強化
ⅱ. 借入金の返済資金の一部への充当を通じた金利コストの削減
ⅲ. 新規取得物件の取得資金の一部への充当を通じた分配金利回りの向上
ⅳ. 利益超過分配
なお、本投資法人の減価償却費の活用方法を図示すると、以下のとおりです。
<利益を超える金銭の分配を実施する場合の損益計算書におけるイメージ図>(注1) 本投資法人は、減価償却費の30%を当面の間の目処として、継続的利益超過分配を行う方針です。ただし、一時的利益超過分配を行う場合には、当面の間、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の水準は減価償却費の40%を上限とします。
(注2) 経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状況、不動産等売却益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合もあります。
(ホ) 余資運用等
a. デリバティブ取引
借入れその他の資金調達に係る金利変動リスクその他リスクをヘッジする目的として、金融先物取引及び金融デリバティブ取引を行うことがあります。
b. キャッシュ・マネジメント
想定される資金需要(不動産関連資産の取得代金、運用資産に係る不動産に要する修繕費用、運転資金、敷金及び保証金等の返還金、小口債務の返済金並びに分配金等)に対応するため、必要かつ十分と考えられる金額の現預金を常時保有します。
余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、慎重に行います。
また、テナントから預かった敷金及び保証金等を取得・運用資金として活用します。
⑩ 開示方針
(イ) 基本方針
本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報を、情報の透明性及び分かりやすさに配慮し、正確かつ迅速に開示します。
(ロ) 法定開示方針
投信法及び金融商品取引法などの諸規則及び東京証券取引所、投信協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。
(ハ) 利害関係者との取引に関する情報開示の方針
本資産運用会社の利害関係人等取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び当該利害関係人等取引規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。
⑪ 格付の状況
本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所(JCR)より以下の格付を取得しています。なお、かかる格付は、本投資法人又は本投資法人が発行した投資法人債に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
<格付の状況>
① 本投資法人の基本理念及び特徴
(イ) 本投資法人の基本理念
本投資法人は、物流施設を主な投資対象とする上場不動産投資法人として、安定的な収益の確保並びに保有する特定資産の規模の拡大及びその価値の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指します。本投資法人は、主として物流施設の中でも特に品質の高いAクラス物流施設への重点投資を行います。
重点投資の対象であるAクラス物流施設とは、テナントとなる物流事業会社及び施設利用者が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の規模、良好な立地条件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設であると、本投資法人は考えています(詳細については、後記「(ロ) 本投資法人の特徴 a. Aクラス物流施設への重点投資」をご参照ください。)。
物流機能は、大きく輸送、保管、荷役、包装及び流通加工の各機能に分類されますが、これらのすべての機能にとって重要な拠点となるのが物流施設です。人々が日常生活で利用する食料、衣料、日用品、電化製品等の多くの生活必需品が、生産地と消費地を結ぶ結節点である物流施設を経由して人々の手元に届けられています。すなわち、物流機能、ひいては物流施設は、人々の日常生活を支える重要な基幹インフラであり、どのような時代、状況においても不可欠な施設であるため、長期的な運用対象に適した不動産であると、本投資法人は考えています。また、近年、国内外の経済、産業構造、社会情勢が大きく変化し、我が国のサプライチェーンの再構築が進む中、物流施設の中でも特にAクラス物流施設に対する需要が今後より一層強まっていくものと、本投資法人は考えています。
本投資法人は、道路・鉄道・港湾等と同様に重要な基幹インフラである物流施設のうち、主としてAクラス物流施設を中長期的な観点に立って保有・運営することにより、我が国の物流機能の発展に貢献しつつ、保有する特定資産の収益性、安定性及び将来性を確保し、投資主価値の最大化を目指します。
この目的を達成するため、本投資法人は、プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポートを通じて、プロロジス・グループが開発する物流施設に関するパイプライン・サポート及び世界的なカスタマー・ネットワーク(「カスタマー」の定義については、次々段落をご参照ください。)、運営ノウハウその他の経営資源等を、最大限に活用して成長することを目指します(パイプライン・サポートの詳細については、後記「③ 成長戦略 (ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。)。
プロロジス・グループは、アジア、アメリカ大陸及びヨーロッパにまたがるグローバルな物流の重要性に着目して、19か国(注)において物流不動産の開発、所有及び運営を行い、世界的なカスタマー・ネットワークを有している世界最大規模の物流不動産企業グループです。また、日本におけるAクラス物流施設の開発及び運営のパイオニアでもあり、日本において最大の賃貸用物流不動産の開発実績を有しています。プロロジス・グループの概要については、後記「② プロロジス・グループの概要」をご参照ください。
本投資法人は、プロロジス・グループのサポートを活用して、着実な資産規模の拡大とその価値の向上に努めます。そして、物流施設の堅実な運営を行うことにより、賃貸借契約の直接の当事者であるテナントだけでなく、荷主を含む物流施設の利用者(以下、テナント、荷主その他の物流施設の利用者を総称して「カスタマー」といいます。)、消費者及び地域社会などの様々なステークホルダーと良好な関係を構築していき、これにより投資主価値の最大化を実現することを目指します。
(注) 「19か国」の詳細については、後記「② プロロジス・グループの概要 (イ) プロロジス・グループの概要及び沿革」をご参照ください。
(ロ) 本投資法人の特徴
本投資法人は、本投資法人を特徴付けるものとして、以下のような戦略及び指標があると考えています。
a. Aクラス物流施設への重点投資
b. 世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート
c. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
d. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
e. 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制
a. Aクラス物流施設への重点投資
本投資法人は、プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設に重点投資します(プロロジス・グループの開発実績については、後記「② プロロジス・グループの概要」をご参照ください。)。
(ⅰ) 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡(5,000坪)以上の規模を有すること
(ⅱ) 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接していること
(ⅲ) 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース(概ね1フロア5,000㎡超)、十分な床荷重(概ね1.5トン/㎡以上)、有効天井高(概ね5.5m以上)及び柱間隔(概ね10m以上)が確保されていること
(ⅳ) 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備えていること
(ⅴ) 免震性能又は高い耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性が確保されていること
我が国の物流産業を概観すると、(ⅰ)生産拠点の海外シフトやサービス産業へのシフト、グローバルな貿易量の継続的拡大等の、国内外の経済、産業構造、社会情勢の変化、(ⅱ)電子商取引やインターネットを通じた通信販売の拡大及び3PL事業の市場規模の拡大等により、サプライチェーンの再構築が進行しています。かかる再構築の重要な要素として、カスタマー・ニーズが築年数の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の物流施設へ移行していること、すなわち、Aクラス物流施設に対するニーズが高まっていることが挙げられると、本投資法人は考えています。本投資法人は、このような日本における産業構造の変化を支えるAクラス物流施設への重点投資を行います。
b. 世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート
本投資法人は、プロロジス・グループの世界本社であるPrologis, Inc.、プロロジス・グループの日本法人であり、日本におけるAクラス物流施設の開発及び運営のパイオニアである株式会社プロロジス及びその完全子会社である本資産運用会社並びに本投資法人の間で締結したスポンサー・サポート契約を通じて、プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポートを受けています(スポンサー・サポート契約の詳細については、後記「③ 成長戦略 (ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。)。本投資法人は、プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポートを通じて、プロロジス・グループが開発する物流施設に関するパイプライン・サポート及び世界的なカスタマー・ネットワーク、運営ノウハウその他の経営資源等を、最大限に活用して成長することを目指します。
具体的なスポンサー・サポートの内容は、以下のとおりです。
(ⅰ) 優先交渉権の付与
・ 既稼働の所有物流施設及び本書の日付現在開発中の物流施設のうち特定の物件については既にプロロジス・グループから本投資法人に優先交渉権が付与されています。
・ 利害関係人等取引規程に従い適切な取引条件を確保することを前提として、今後もプロロジス・グループが開発、所有、運営する物流施設のうち、着工済資産(注)について、Prologis, Inc.が同意した場合には、本投資法人に対して優先交渉権が付与されます。
(注) 「着工済資産」とは、プロロジス・グループが開発、所有、運営する物流施設のうち、本投資法人の投資対象となりうる竣工済の物流施設が土地上に存在している物件及びプロロジス・グループがかかる物流施設の建設工事に着手した物件をいいます。以下同じです。
(ⅱ) 優先的情報の提供
・ 優先交渉権の対象とならない物流施設であっても、プロロジス・グループが当該物件を売却する場合には、本投資法人に対して優先的に売却情報の提供が行われます。
(ⅲ) マスター・プロパティ・マネジメント
・ 株式会社プロロジスは、本投資法人に対し、プロロジス・グループの世界的なカスタマー・ネットワークを活かしたリーシング及び物件管理、並びにスケールメリット及び社内専門エンジニアリングスタッフを活かした運用コストコントロール機能等を、マスター・プロパティ・マネジメント会社として提供します。
(ⅳ) 人的サポート
・ プロロジス・グループは、本資産運用会社が要請した場合、本資産運用会社に対して合理的に可能な範囲において、その役職員を出向又は派遣するよう協力します。
(ⅴ) マーケット・リサーチ・サポート
・ プロロジス・グループは、物流市場におけるマクロ・リサーチ(物流市場動向、物流施設ニーズの動向等の調査及び分析等)及び物流市場におけるミクロ・リサーチ(エリア別のカスタマー・ニーズの動向、新規物流施設供給動向等の調査及び分析等)を提供します。
上記のように、プロロジス・グループは、本投資法人に対して重要なサポートを提供します。そして、プロロジス・グループは、本投資法人を通じ、以下の3つのコミットメント(社会全般及び様々なステークホルダーへの貢献に向けた決意)を持っています。
・ Aクラス物流施設の供給による我が国の物流機能発展と地域貢献へのコミットメント
・ 物流効率化に資する安全・快適な施設スペースの提供によるカスタマーへのコミットメント
・ 本投資法人の安定的な運営と継続的な成長による投資主へのコミットメント
本投資法人は、こうしたプロロジス・グループによるコミットメントを最大限活用して投資主価値の最大化を目指します。
詳細については、後記「③ 成長戦略 (ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。
c. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
本投資法人は、アセットクラスとしての物流施設を他の用途の不動産と比較した場合、テナントとの長期契約の締結が可能なため稼働率が安定する傾向があり、また、一般的に、施設のメンテナンスコストやテナント退去後に新たなテナントを入居させるために必要な設備投資コストを低く抑えられるアセットクラスであると考えています。したがって、本投資法人は、物流施設について、競争力の高い物件の選定及び適切な運営を行うことにより、長期にわたり安定的な収益を確保することができると考えています。更に、物流施設の中でもとりわけAクラス物流施設については、構造的な供給不足、産業構造の変革によるテナントからのニーズの高まり及びそれらを背景としたリーシング活動による賃料増額の可能性の存在等の要因により、収益の安定性がより高まっているものと、本投資法人は考えています。
また、本投資法人は、マルチテナント型物流施設とビルド・トゥ・スーツ型物流施設の両タイプの物件を取得し、両タイプの物流施設をバランスよく組み合わせたポートフォリオを構築することにより分散効果を追求します。すなわち、マルチテナント型物流施設によるテナントと業種の分散及びビルド・トゥ・スーツ型物流施設によるシングルテナントとの長期の契約を通じての賃貸借期間の分散が図られ、収益の安定性とリスクの分散を図るための基盤を確保することができると、本投資法人は考えています。
マルチテナント型物流施設及びビルド・トゥ・スーツ型物流施設の詳細については、後記「② プロロジス・グループの概要 (ハ) プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設の特徴」をご参照ください。
更に、本投資法人は、日本国内をグローバル・マーケット(注)とリージョナル・マーケット(注)に区分し、それぞれを投資対象とすることにより物件集中リスクの低減が図られたポートフォリオを構築し、地域の経済変動又は災害等の特定地域に重要な影響を及ぼす事情による収益変動リスクの最小化を図ります。
加えて、プロロジス・グループが国内外において有する幅広いカスタマー層とのリレーションシップの活用により、収益の安定性を図ることも期待することができます。
(注) 「グローバル・マーケット」とは、関東エリア及び関西エリアを、「リージョナル・マーケット」とは、中部エリア、東北エリア及び九州エリアをいいます。以下同じです。なお、各投資対象エリアの詳細については、後記「④ ポートフォリオ構築方針 (イ) ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準 a. 投資対象エリア」をご参照ください。
d. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
本投資法人は、新投資口の発行については、LTV及びマーケット環境を考慮し、希薄化に留意しつつ機動的に実施します。また、借入金は、長期固定金利を主とし、長期的安定性を重視したLTVコントロールを行います。更には、国内有力金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションの構築を目指します。
本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所(JCR)から長期発行体格付「AA(安定的)」(注1)を取得しており、安定した財務基盤に基づいた財務運営を行います。
本投資法人は、剰余資金の効率的運用の観点から、健全な財務の安定性が維持される範囲内で、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を当面の間の目処として、継続的利益超過分配を行う方針です(注2)。また、継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行等の資金調達行為により一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合に、1口当たり分配金の金額の平準化を目的とする、一時的利益超過分配も導入し、1口当たり分配金水準の安定化を図ります。なお、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の40%を上限とします。
(注1) かかる格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じです。
(注2) 経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状況、不動産等売却益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合もあります。
e. 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制
本投資法人は、投資主価値の中長期的な向上を目指すため、投資主の利益とスポンサーの利益を共通のものにして不動産投資・運用の協働体制を強化する観点から、以下の施策を実施しています。
・ スポンサーであるプロロジス・グループによる本投資口への出資(セイムボート出資)
・ 本投資法人の各営業期間において特定資産から生ずる運営純収益(不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用(減価償却費を除きます。)を控除した金額)(以下「NOI」といいます。)及び本投資法人の当期純利益に連動した運用報酬体系の採用
また、本投資法人とスポンサー間の利益相反による弊害を防止しつつ、互いの健全な成長と発展を目指すため、利益相反取引防止にかかる自主ルール及び利害関係者取引に関する意思決定フロー等の利益相反取引防止策を採用しています。かかる利益相反取引防止策の詳細については、後記「③ 成長戦略 (ニ) 本投資法人のガバナンス体制-投資主価値の共通化と利益相反への取組み」及び「第二部投資法人の詳細情報 第3管理及び運営 2 利害関係人との取引制限」をご参照ください。
② プロロジス・グループの概要
(イ) プロロジス・グループの概要及び沿革
プロロジス・グループの概要
プロロジス・グループの世界本社であり、その最終持株会社であるPrologis, Inc.は、1983年に設立され、物流不動産に特化した米国リート(US-REIT)であり、ニューヨーク証券取引所に上場しています。
プロロジス・グループは、世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社として、2017年12月末日現在、アジア、アメリカ大陸、ヨーロッパの19か国(注1)にわたる世界のGDPの約7割をカバーする地域において、合計して約6,400万㎡(賃貸可能面積の合計(注2))の物流不動産を開発、所有及び運営しています。また、3,282棟の物流施設を製造業、小売業、運送業、3PL事業、インターネット通販事業等、物流業務に携わる5,000社以上の企業に賃貸しており、世界最大規模の物流不動産のネットワークを展開しています。2013年以降の各地域別の開発実績は、以下のとおりであり、特にアジアにおける展開に注力し、2010年以降アジアにおいて継続的かつ安定した開発を行っています。
(注1) 日本、中国及びシンガポール(以下、総称して「アジア」といいます。)、アメリカ合衆国、カナダ、メキシコ及びブラジル(以下、総称して「アメリカ大陸」といいます。)、並びにベルギー、フランス、ドイツ、オランダ、ポーランド、スペイン、イギリス、イタリア、チェコ、スロバキア、スウェーデン及びハンガリー(以下、総称して「ヨーロッパ」といいます。)です。
(注2) 2017年12月末日現在、プロロジス・グループが開発中である物流不動産及び所有・運営する物流不動産(売却済物件は含まれません。)の賃貸可能面積の合計です。また、プロロジス・グループの連結財務諸表の対象となっているもの及び連結対象ではない共同投資物件の双方を含みます。
<2013年以降の各地域別の開発実績>(出所) Prologis, Inc.
(注) 開発実績の数値は、開発スタート時の総投資額(土地・建物代金を含むすべてのコスト)を示しています。なお、単位未満を四捨五入して記載しています。
<プロロジス・グループのグローバル・ネットワーク(運営実績)>
| アメリカ大陸 | ヨーロッパ | アジア | ||
| うち日本 | ||||
| 賃貸可能面積 | 約4,100万㎡(注1) | 約1,700万㎡(注1) | 約600万㎡(注1) | 約366万㎡ (延床面積の合計) (注2) |
| 物件数 | 2,323物件(注1) | 788物件(注1) | 171物件(注1) | 56物件(注2) |
| 国数 | 4か国 | 12か国 | 3か国 | - |
| 地図 | ||||
(出所) Prologis, Inc.
(注1) 2017年12月末日現在、プロロジス・グループが開発中である物流不動産及び所有・運営する物流不動産(売却済物件は含まれません。)の賃貸可能面積の合計及び物件数です。また、プロロジス・グループの連結財務諸表の対象となっているもの及び連結対象ではない共同投資物件の双方を含みます。
(注2) 2017年11月末日現在における、株式会社プロロジスが開発、所有、運営する物流不動産(売却済物件は含まれません。)の延床面積及び物件数の合計です。
プロロジス・グループは、世界最大規模の物流不動産ポートフォリオを所有、運営しています。2017年12月末日現在、プロロジス・グループの運用資産の総額は約786億アメリカ合衆国ドル(以下「米ドル」といいます。)(時価ベース)であり、その態様は、完全保有資産及び共同投資物件から構成されます。プロロジス・グループは、創業以来30年以上にわたり、アジア、アメリカ大陸、ヨーロッパにおけるそれぞれの地域の不動産市場のスペシャリストと共に物流不動産に特化したファンドの運用を行っています。
なお、プロロジス・グループは、運用するファンドに対して一定割合の出資(セイムボート出資)を行い、プロロジス・グループと出資者との利益を一致させることで、出資者の利益に最大限配慮した資産運用を行っています。
また、Prologis, Inc.は、世界の上場物流不動産会社・リート(注)の中でも最大規模の時価総額を誇ります。
(注) 「上場物流不動産会社・リート」とは、物流施設を賃貸することを主たる事業としている事業会社及びリートのうち上場しているものをいいます。
<世界の上場物流不動産会社・リートにおける時価総額の比較>(出所) ニューヨーク証券取引所、シンガポール証券取引所、オーストラリア証券取引所、ロンドン証券取引所及び東京証券取引所
(注) 2018年1月末日現在
更に、Prologis, Inc.は、日本の大手総合不動産会社と比較しても、上位の時価総額の規模を誇ります。
<日本の大手総合不動産会社との時価総額の比較>(出所) 東京証券取引所及びニューヨーク証券取引所
(注1) 2018年1月末日現在
(注2) 米ドルの円貨換算は、2018年1月末日現在の株式会社三菱東京UFJ銀行の対顧客電信売買相場の仲値(1米ドル=108.79円)によります。
(注3) 日本の大手総合不動産会社とは、証券コード協議会が定める「業種別分類に関する取扱要領」に従い不動産業に属すると決定された上場会社をいい、そのうち時価総額で上位8社を記載しています。
(注4) 企業名は略称を使用しています。
プロロジス・グループの沿革
| 1983年 | AMBプロパティコーポレーション設立 |
| 1991年 | 旧プロロジス設立 AMBプロパティコーポレーション 最初の私募ファンドを組成 |
| 1994年 | 旧プロロジス ニューヨーク証券取引所上場 |
| 1997年 | AMBプロパティコーポレーション ニューヨーク証券取引所上場 |
| 1999年 | 旧プロロジス 日本に進出し活動開始 |
| 2002年 | 旧プロロジス 日本第1号案件、「旧プロロジスパーク新木場」竣工 |
| 2003年 | 旧プロロジス S&P500指標銘柄に採用 |
| 2011年 | 旧プロロジスとAMBプロパティコーポレーションが合併 AMBプロパティコーポレーションが商号を変更し、現Prologis, Inc.が誕生 |
| 2012年 | プロロジス・グループをスポンサーとする本投資法人を設立 |
| 2013年 | 本投資法人 東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場 |
(ロ) プロロジス・グループの日本における物流不動産の開発実績
プロロジス・グループは、日本においては、1999年に活動を開始し、それ以降、顧客ニーズに合致するソリューションを提供するために設計・仕様の工夫・改良を重ねて、日本国内の顧客に浸透していなかった高付加価値の賃貸用物流施設を提供することで着実に事業基盤を成長させてきました。プロロジス・グループは、日本におけるAクラス物流施設の開発・運営のパイオニアとして、2002年から2017年11月末日までの約16年間で、38物件のビルド・トゥ・スーツ型物流施設を含む、90物件、約540万㎡(延床面積の合計)(注1)に及ぶAクラス物流施設を中心とした開発実績と豊富なリーシング実績の積上げを行ってきました。また、プロロジス・グループは、2017年11月末日現在、東北から九州まで全国で56物件、約366万㎡(延床面積の合計)(注2)の物流不動産を開発、所有、運営し、日本の主要なグローバル・マーケット及びリージョナル・マーケットにおける物流不動産の主導的な開発・所有・運営会社になっています。
プロロジス・グループの日本における事業地位確立の背景には、世界最大規模の物流施設開発・所有・運営会社としての実績・専門的知識に加え、世界的に事業展開するプロロジス・グループが日本市場を重要なものとして位置付けていること及び日本国内の顧客企業に付加価値の高い新たなサービスを提供することによって確立した実績・信頼の蓄積があると、本投資法人は考えています。加えて、株式会社プロロジスのスタッフは、物流不動産の開発から運営までのすべてを統合したワンストップ・サービスによるサポートを顧客企業に提供しています。これらにより、プロロジス・グループは、有力顧客企業との間で強固なリレーションシップを構築していると、本投資法人は考えています。
また、プロロジス・グループは開発用地の取得についても、90物件の施設開発で得たノウハウを活かし情報収集等を行った上で、土地所有者と直接折衝し、極力相対取引で取得するよう努めています。これにより、土地の取得コスト及び建築費が上昇傾向にある中においても、プロロジス・グループは事業化が十分に可能な価格で土地を取得した上で、新たな施設開発を継続しています。詳細については、後記「(ホ)プロロジス・グループの物流不動産開発及び運営における特徴」をご参照ください。
(注1) 株式会社プロロジスが開発した又は開発中である物流不動産(売却済物件を含みます。)の物件数及び延床面積の合計です。
(注2) 株式会社プロロジスが開発、所有、運営する物流不動産(売却済物件は含まれません。)の物件数及び延床面積の合計です。
<株式会社プロロジス(プロロジス・グループ)の日本における物流不動産の開発実績(注1)の推移>(注1) 2017年11月末日現在までの売却済物件を含みます。
(注2) 2018年及び2019年の数値は、開発中の物件の竣工予定時期に基づく予定の数値であり、実績値ではありません。したがって、当該数値は、実際とは異なる場合があります。
2002年以降の日本における先進的物流施設について、株式会社プロロジスは最大の賃貸用物流施設の開発を行ってきました。特に株式会社プロロジスは新しい物流不動産マーケットを開拓した上で、新たな物流用地を切り開く役割を担ってきています。他社に先駆け、地価が上昇する前に好立地を確保することで競争力のある物流施設の提供が可能となり、また早期にテナント需要を捉えることができるという優位性を持っていると、本投資法人は考えています。
(ハ) プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設の特徴
プロロジス・グループは、日本国内外で培ってきた開発・運営ノウハウを活用して、以下のような物流事業運営の効率性を考慮した各種仕様を導入したAクラス物流施設の開発を行っています(Aクラス物流施設の要件については、前記「① 本投資法人の基本理念及び特徴 (ロ) 本投資法人の特徴 a. Aクラス物流施設への重点投資」をご参照ください。なお、以下は、Aクラス物流施設の定義とは必ずしも一致しないことにご留意ください。)。
<物流事業運営の効率性を考慮したプロロジス・グループのマルチテナント型物流施設の主な仕様(注1)>
| 上層階へアクセス可能な車路/スロープ | 車路及びトラックバース(注2) |
| 2階以上のフロアへ10トントラック及び40フィートコンテナトレーラーの直接アクセスが可能な構造 | 各階の車路は13～14m以上のスパンとし、車路の高さは梁下で5.5m以上を確保 トラックバースは間口10m以上、奥行13m以上、バース出入り口のシャッターの高さは4.5m以上を確保プラットフォームは基本として高さ1mの高床式 |
| 倉庫内スペース | 防災センター/24時間稼働可能な管理機能 |
| 柱間隔10m以上、有効天井高5.5m以上、床荷重1.5トン/㎡を基本とし、広々としたフレキシビリティの高い空間を確保 | 防災センターの設置、機械警備システムの導入を標準とし、24時間管理人/警備員が常駐することで防犯、火災、各種設備の監視が可能 |
(注1) 株式会社プロロジスが開発したすべてのマルチテナント型物流施設が上記の仕様を備えているわけではありません。
(注2) 「トラックバース」とは、倉庫スペースに面したトラックの着車場所をいいます。
また、以上のような主な仕様に加え、昨今関心が高まっている環境対策、省エネ対策をはじめ災害時の事業継続対策、更に施設で働くカスタマーの従業員が快適に過ごすためのアメニティ設備の充実など、様々な取組み、すなわち、カスタマーの従業員が快適に働くことができる利便性と快適性を提供し、安全・環境に配慮した持続可能な施設としての取組みを行っています。
<施設を安全・安心・快適に利用するための追加的機能(注1)>
| 災害時などにテナントの事業継続をサポートする取組み | |
| 地震対策:免震構造(注2)の採用により大地震の揺れを減衰 | |
| 地震対策:緊急地震速報システムの導入 | 災害時対策:防災センターへの衛星電話の設置 |
| 停電対策:災害用発電機の導入 | 断水対策:地下水浄化システム、地下貯留槽の導入 |
| 環境配慮・省エネ対策 | |||
| プロロジス・グループで推進する再生可能エネルギーの活用の一環として、屋根への大規模な太陽光発電システムの導入等の実施 | 外壁に断熱性・水密性に優れた断熱サンドイッチパネルを採用 | ||
| 廊下やトイレには必要な時にのみ点灯する照明自動点滅センサーを採用 | CASBEE認証、BELS評価及び DBJ Green Building認証の取得(注3) 自然エネルギーの活用、省エネルギーへの配慮、周辺環境との調和、施設の耐久性などが評価され、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構が制定する「CASBEE」において新築/既存(簡易版)のS及びAランク認証、国土交通省が推進する「BELS」において「★★★★★」及び「★★★★」の評価並びに株式会社日本政策投資銀行の実施する「DBJ Green Building認証」において「国内トップクラスの卓越した『環境・社会への配慮』がなされたビル」及び「極めて優れた『環境・社会への配慮』がなされたビル」の評価を取得 | ||
| カスタマー向けイベント | |||
| ファミリーフェスタ開催 | 夏祭り開催 | BBQイベント開催 | |
| アメニティの充実 | |
| 休憩スペース 休憩時間を快適に過ごせる、広々とした快適なスペースを館内に設置 | コンビニエンスストアの設置 |
| レストランの設置 | カフェテリア |
| 物流施設で働く人々が通勤しやすい環境 | |
| シャトルバスの運営 | |
(注1) 株式会社プロロジスが開発したすべてのマルチテナント型物流施設が上記の機能を備えているわけではありません。
(注2) 「免震構造」とは、建物の基礎と上部構造との間に積層ゴムやオイルダンパーを入れ、地震による振動が伝わるのを軽減しようとする建造物の構造をいいます。
(注3) 「CASBEE」(建築環境総合性能評価システム)は、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構が制定する建築物の環境性能を評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮の他、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。評価結果は、「Sランク(素晴らしい)」から、「Aランク(大変良い)」、「B+ランク(良い)」、「B-ランク(やや劣る)」、「Cランク(劣る)」という5段階のランキングで与えられます。また、「BELS」(建築物省エネルギー性能表示制度)は、国土交通省が定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン(2013)」に基づき、第三者機関が非住宅建築物を対象とした省エネルギー性能の評価及び表示を的確に実施することを目的として開始された制度です(なお、2016年4月以降は、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律(平成27年法律第53号。その後の改正を含みます。)第7条に基づく建築物のエネルギー消費性能の表示に関する指針(平成28年国土交通省告示第489号。その後の改正を含みます。)に定められた第三者認証制度の1つとなり、また、住宅が適用範囲に追加されています。)。本制度では、新築建物、既存建物に関わらず様々な尺度を基に第三者機関が省エネルギー性能を評価し、その評価は5段階(★～★★★★★)で表示されます。更に、「DBJ Green Building認証」制度は、株式会社日本政策投資銀行(DBJ)が、対象物件の環境性能に加え、当該物件を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請への配慮等を含めた総合評価システムに基づき、現在の不動産マーケットにおいて求められる環境・社会への配慮がなされた不動産(Green Building)を選定・認証する制度です。評価ランクは、「国内トップクラスの卓越した『環境・社会への配慮』がなされたビル」、「極めて優れた『環境・社会への配慮』がなされたビル」、「非常に優れた『環境・社会への配慮』がなされたビル」、「優れた『環境・社会への配慮』がなされたビル」、「十分な『環境・社会への配慮』がなされたビル」という5段階評価で与えられます。以下同じです。
なお、株式会社プロロジスは、幅広いカスタマー・ニーズに対応可能な仕様、設備と利便性、安全性を兼ね備えた、汎用性の高い大型物流施設で、複数のテナントに賃貸が可能なマルチテナント型物流施設と、特定のカスタマーの新規拠点ニーズや統合ニーズに基づき用地を選定し、建物の仕様や設備にカスタマー固有の要望を取り入れつつ、汎用性も確保した物流施設であるビルド・トゥ・スーツ型物流施設の2つのタイプの物流施設を開発、提供しており、その特徴及び具体例は、以下のとおりです。
| マルチテナント型物流施設 (複数の企業向け物流施設) | ビルド・トゥ・スーツ型物流施設 (特定の企業向け物流施設) |
| ・Aクラス物流施設としての機能を有し、幅広いカスタマーのニーズに対応可能な設計・仕様 ・契約期間5年を基本とした賃貸借契約 ・複数のテナントに賃貸することによるテナントと業種の分散化とキャッシュフローの安定化 ・プロロジス・グループの国内外のカスタマーとのリレーションに基づくリーシング力の活用(複数国でプロロジス・グループの施設を利用するカスタマーも数多く存在) | ・Aクラス物流施設としての機能を有し、カスタマー固有の要望を取り入れた施設 ・当初のテナントとの賃貸借契約満了後に新しいテナントへの対応を可能にする、又はマルチテナント型物流施設への転換を可能にする物件の汎用性を確保 ・契約期間10～15年を基本とした賃貸借契約とし、シングルテナントから中長期安定的なキャッシュフローを獲得 ・個別のカスタマー・ニーズを満たす株式会社プロロジスの開発に関する専門的知識の活用 |
(ニ) 不動産価値の維持・向上のための資本的支出
本投資法人は保有するAクラス物流施設の価値の維持・向上のため、戦略的に資本的支出を行っています。また、保有物件の長期修繕についても、Aクラス物流施設としての競争力が損なわれないような各種の施策を計画的に実施しています。こうした資本的支出の原資としては、保有物件が創出するキャッシュフローのうち減価償却相当分から利益超過分配を差し引いたものとして内部留保された現預金を充当しています。こうした資本的支出実施後においても、本投資法人は十分な現預金を内部留保し財務の健全性を維持しています。
<資本的支出のイメージ図>(注1) 「FFO」の定義については、後記「⑨ 財務方針 (ロ) エクイティ戦略 b. 利益超過分配」をご参照ください。
(注2) 経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状況、不動産等売却益を含む利益の水準等を勘案し、利益超過分配を行わない場合があります。
(ホ) プロロジス・グループの物流不動産開発及び運営における特徴
プロロジス・グループは、日本における大型賃貸用物流施設開発のパイオニアとして、これまでの経験に裏打ちされた専門的知識や独自に開発したノウハウを活用し、物流施設開発用地の選定・取得、施設設計、施工管理、リーシング及び施設の管理・運営(プロパティ・マネジメント)までにわたる一貫した業務(ワンストップ・サービス)を提供しています。
また、株式会社プロロジスは、これら業務を担当する経験豊富な専門スタッフを有し、物流施設に関するワンストップ・サービスを、以下のとおり提供しています。
a. 開発用地選定・取得
株式会社プロロジスは、日常のカスタマーとの直接かつ頻繁な意見交換を通じた施設ニーズや将来計画等のヒアリング結果に基づき、将来の道路・交通網等の整備計画等も勘案して、大型の物流施設の開発が可能な土地を選定し、事業化が十分に可能な価格で取得するために土地所有者と折衝した上で、極力入札等によらない相対取引で取得するよう努めています。
一般的に、既成市街地や既存の倉庫集積地では新規に大型の用地を確保できる機会が限られているため、株式会社プロロジスは、これまでカスタマーの要望を最大限に実現できる新しい物流不動産マーケットの開拓にも注力してきました。
このほか、流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律(平成17年法律第85号。その後の改正を含みます。)を活用し、カスタマーと共同で市街化調整区域内の土地を物流施設開発用地に変更してビルド・トゥ・スーツ型物流施設の開発を行うなど、物流不動産の専門スタッフによるノウハウを結集した取組み等も行っています。
b. 施設設計
株式会社プロロジスは、物流施設の設計に携わる専門スタッフを有しており、施設の基本プラン、仕様の詳細を検討し、決定しています。自らが設計の骨格を担うことにより、これまでの開発事例での経験を次の設計に反映させることはもちろんのこと、日々の施設運営上発見された新たな施設設計上の改善点、効率性や安全性、使い勝手の点で各テナントからの要望を組み入れるべく、常に新しい設計を実施しています。
株式会社プロロジスにおけるマルチテナント型物流施設の標準仕様は、カスタマーの要望を最大公約数的に取り込み、作りあげたものです。そして、このように株式会社プロロジスが設定した床荷重や有効天井高、柱間隔などの基準が、現在では業界における先進的物流施設のスタンダードになりつつあると、本投資法人は考えています。
株式会社プロロジスは、施設の設計にあたり、特に、以下の事項に留意して実施しています。
・ 現在入居のカスタマーが退去後、次の後継カスタマーにも使いやすい汎用性を備えていること
・ 重量車両の走行、重量物の保管などの長期的な使用に対する耐久性に優れ、地震時には、揺れや変形に対し耐力的に十分な余裕を有する構造の施設であること
・ メンテナンス費用が少ない材料、設備を選定するなど、建物のライフサイクルコストに配慮した施設設計を実施していること
c. 施工管理
株式会社プロロジスにおいては、経験豊かなプロジェクト・マネージャーが、工事の発注、工程の管理、予算の管理、品質の管理等の役割を担い、株式会社プロロジスが要求するクオリティを満たす物流施設の開発を実現しています。特に設計時に設定した株式会社プロロジス独自の設計基準が適切に反映されているか、きめ細かく管理を実施しています。
例えば、物流施設の倉庫内はフォークリフトなどの重量車両が、重量物を運搬し走り回るという環境にありますが、このような環境下にあっても長期的に健全な状態で安全かつ効率的な荷物の運搬保管を可能とするため、強固で平滑かつ高品質な床仕上げに取り組んでいます。また、台風・大雨時でも庫内の荷物が安全に保管できるよう、防水工事や屋根外壁工事などの現場施工にあたり、実際に実物大の模型を作り検討するなど、細かい点まで徹底的な管理を行っています。施工請負会社には、大手ゼネコンを中心に、物流施設の施工実績が豊富で施工能力の高い会社を選定しています。
d. リーシング
株式会社プロロジスにおいては、リーシング(顧客営業)スタッフが、直接カスタマーから施設ニーズをヒアリングし、そのニーズに応えるべく繰り返し提案を行い、信頼関係を構築した上で賃貸借契約を締結することを基本方針としています。
株式会社プロロジスでは、これまで(2017年11月末日現在)に38物件のビルド・トゥ・スーツ型物流施設を開発(開発中のものを含みます。)してきました。一般的にビルド・トゥ・スーツ型物流施設は、時間をかけてカスタマーと話し合い、その要望を取り入れた上で開発し、10年以上の長期に渡って契約関係を継続するため、カスタマーとの相互信頼が極めて重要です。
更に、国内で株式会社プロロジスの施設を使い始めたカスタマーが、その使いやすさとサービスレベルを評価して、日本国内でプロロジス・グループの複数の施設を利用するようになっている例(プロロジス・グループではこれをリピート・カスタマーと呼びます。)も21社(注)あり、これらの事例は株式会社プロロジスが外資系企業でありながら、カスタマーとの信頼関係を構築し日本に根ざしている証であると、本投資法人は考えています。
(注) 2017年11月末日現在、倉庫床部分につき複数の施設を賃貸しているテナント数を記載しています。
e. 施設の管理・運営
株式会社プロロジスにおいては、社内のプロパティ・マネージャーが各施設の管理・運営を担当しています。マルチテナント型物流施設では、各施設の担当のプロパティ・マネージャーが、施設で常駐管理を担当するファシリティ・マネジメント(施設管理)会社と日々連携し、即応体制の構築を図っています。
更に、各施設のカスタマーの現場責任者等との意見交換等をもとに、要望があった場合には、迅速な対応を目指しています。また、定期的にカスタマーに対してアンケート調査を実施し、幅広い意見の収集に努めています。
カスタマーからサービスや施設に関するフィードバックを直接受けることで、日常のサービスレベル向上に努めるとともに、ハード面で改善すべき点が見つかれば、次の施設設計にも反映させることができ、これにより常に「進化」した物流施設の開発を可能にしています。
(ヘ) 本投資法人とプロロジス・グループの協力体制
本投資法人は、以下のとおり、役割を分担する形で、本投資法人及び本資産運用会社とプロロジス・グループが相互に補完し、互いの価値向上に寄与する協力体制を構築することが可能であると考えています。
a. プロロジス・グループが、(ⅰ)比較的ハイリスクからミドルリスクの物流不動産「開発」の役割及び(ⅱ)本投資法人の当期末保有資産を含むグループ保有物件の「管理」についてプロパティ・マネージャーの役割を担うことを主たる業務とすること。
b. 本投資法人が、安定稼働中の又は安定稼働が見込まれるAクラス物流施設を適切な売買条件で取得し、保有することにより、比較的ミドルリスクからローリスクの物流不動産「保有」の役割を担い、本資産運用会社が、その安定的な「運用」の役割を担うことを主たる業務とすること。
かかる協力体制の基盤として、まず、資本関係においては、本資産運用会社は、プロロジス・グループの日本法人である株式会社プロロジスの完全子会社であり、本投資法人についても本書の日付現在において、発行済投資口の総口数の約15%に相当する310,240口がプロロジス・グループにより保有されています。また、人的関係においても、本資産運用会社の経営陣及び従業員は、原則として全員株式会社プロロジスからの出向者とすることとし、株式会社プロロジスによる全面的なサポートを受けることとしています。これらの経営陣及び従業員の大半は、不動産業界に関する知識を株式会社プロロジス及び株式会社プロロジス入社以前の業務での経験を通じて有しており、不動産業界で培ったネットワークとリレーションシップを活かすことができると、本投資法人は考えています。なお、本投資法人の執行役員は、本資産運用会社の社長が兼任することとし、一体的な運営を行っています。
本投資法人及び本資産運用会社は、Prologis, Inc.及び株式会社プロロジスとの間で、スポンサー・サポート契約を締結し、プロロジス・グループから必要なサポートを受けています。スポンサー・サポート契約の詳細については、後記「③ 成長戦略 (ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。
更に、本投資法人は、本資産運用会社を通じ、日本国内のみならず、プロロジス・グループがグローバルに有するリソース、例えば、米国、欧州などの物流先進国におけるノウハウの蓄積及びAクラス物流施設を必要とするグローバル・カスタマーとのネットワークなども活用していく方針です。
このような協力体制により、本投資法人は、株式会社プロロジスが開発するクオリティの高い物流施設に投資する機会を投資主に提供することを目指します。また、プロロジス・グループは前記のとおり、日本に おけるAクラス物流施設の開発及び運営のパイオニアであり、今後とも日本でAクラス物流施設の開発を継続していく予定です。本投資法人は、株式会社プロロジスとの間で物流不動産の開発・運営と保有・運用の役割を分担することで、より効率的な運営が可能になり、Aクラス物流施設の提供スピードが今まで以上に増加していくことを目指します。
<本投資法人とプロロジス・グループとの協力体制>このように、プロロジス・グループからの様々なサポートを活用する一方で、本投資法人及び本資産運用会社は、投資主との利益相反を防止するための仕組みも構築しています。これにより、プロロジス・グループの運営ノウハウその他の経営資源等を最大限に活用し、投資主の長期的な利益の最大化を追求していきます。本投資法人の利益相反取引防止のための仕組みについては、後記「③ 成長戦略 (ニ) 本投資法人のガバナンス体制-投資主価値の共通化と利益相反への取組み」をご参照ください。
(ト) プロロジス・グループの日本における企業としての責任への取組み
a. 環境への取組み
(ⅰ) 本投資法人のGRESB調査結果
本投資法人は、2017年に実施された「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク(GRESB)」(注)調査において、「マネジメントと方針」、「ポリシーと開示」、「リスクと機会」及び「ステークホルダーとの関係構築(エンゲージメント)」への高い評価を受け、最高位の「5 Star」の評価を3年連続で取得し、更に「Asia Sector Leader」に選出されました。GRESBが実施した当該調査には、世界全体で850(うち日本市場からは53)の不動産会社、REITや不動産私募ファンドが参加しました。その中において、本投資法人は、物流不動産セクターで世界57社中2位、2年連続アジアで1位、2年連続日本の上場不動産セクターで1位を取得しています。
GRESBの調査は、個々の不動産ポートフォリオとその運営者に対し、環境対応の姿勢・体制、企業としての社会への貢献、そして企業ガバナンスのそれぞれのクオリティと透明性を基準に評価を行い、グローバルな不動産ビジネスが社会をより良くすることに貢献することを目指しています。本投資法人は、こうしたGRESBの制度主旨に深く賛同し、今後も継続して参加・協力していくとともに、環境負荷をできるだけ低減したエネルギー効率のよい施設への投資とその運用に積極的に取り組んでいます。
(注) 「GRESB」とは、2009年に欧州の主要年金基金のグループを中心に創設された不動産セクターのサステナビリティ・パフォーマンスを測るベンチマークです。2017年9月現在、総額で約1,870兆円(約17兆米ドル[1米ドル=110円換算])の運用受託資産額を有する60社の世界中の有力な機関投資家が加盟しており、上場及び非上場不動産ポートフォリオへの投資運用のプロセスにおいて投資先を選定する際などに利用されます。
<本投資法人のGRESB調査結果>(ⅱ) 太陽光発電システムの導入
プロロジス・グループは、環境に配慮した施設開発の一環として、再生可能エネルギーの活用、屋根を活用した大規模な太陽光発電システムに関する取組みも実施しています。本書の日付現在、取得済資産の一部において、太陽光発電システムが導入されており、合計発電出力は26.2MWです(注)。
(注) 当該太陽光発電システムは、プロロジス・グループにより保有され、発電事業に利用されており、本投資法人の保有資産ではありません。
<太陽光発電システムの導入>b. 従業員が働きやすい環境作りへの取組み
プロロジス・グループは、働きがいのある職場づくりやダイバーシティの推進にも力を入れています。取組みの一例として、プロロジス・グループは、日本において各種研修の実施やFA(フリーエージェント)制度等の人材育成・キャリア支援や、各種休暇や育児中従業員の柔軟な勤務体系の実施等の働きやすい環境の整備を行っています。
このような取組みを行う中で、Great Place to Work® Institute Japanが実施する2018年日本版「働きがいのある会社」ランキング(従業員100～999人)にて、株式会社プロロジス及び本資産運用会社はベストカンパニーに2年連続ランクインしました。「働きがいのある会社」調査は、「働きがいのある会社」を「従業員が会社や経営者、管理者を信頼し、自分の仕事に誇りを持ち、一緒に働いている人たちと連帯感を持てる会社」と定義し、従業員及び会社への調査により、一定以上の基準を満たすベストカンパニーを選出しています。本書の日付現在、物流不動産企業としては、唯一株式会社プロロジス及び本資産運用会社だけがベストカンパニーに選出されています。
c. 企業としての責任への取組み
プロロジス・グループは、企業の社会的責任への取組みとして、以下のとおり様々な活動を実施しています。
・ 小学生社会科見学や中学生職場体験などの受入れ
・ 日本で唯一の物流専門博物館である「物流博物館」向けボランティア活動の実施や、物流業界を担う人材育成のため、早稲田大学においてプロロジス寄附講座を開講するなど、物流業界への貢献活動
・ Impact Day(全世界一斉ボランティアデー)の毎年の実施や、施設を開発する地域を中心に企業市民として地域貢献活動に従事するなど、全世界においてCSR活動を実施
・ 顧客及び近隣住民を対象に、ファミリーイベントの開催
③ 成長戦略
(イ) 外部成長戦略
a. パイプライン・サポート
本投資法人及び本資産運用会社は、プロロジス・グループの強みであるAクラス物流施設の開発力を最大限活用するため、将来の本投資法人の物件取得機会を確保することを目的とし、プロロジス・グループからスポンサー・サポート契約に基づくパイプライン・サポートを受けます。
スポンサー・サポート契約については、後記「(ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。
<パイプライン・サポートによる本投資法人の成長>(注1) 各物件写真又は完成予想図の右上の数字は延床面積を表しています。
(注2) 本書の日付現在、本投資法人が取得する具体的な予定はありません。また、今後これらの物件を取得できる保証はありません。
(注3) *印を付した図は、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。
(注4) 開発中及び計画中物件の延床面積は、本書の日付現在の計画に基づく数値であり、実際とは異なる場合があります。
(注5) 「プロロジス猪名川プロジェクト」については、土地の造成工事であるため、含まれていません。
b. 本資産運用会社の独自の物件ソーシング
本投資法人は、必要に応じ、プロロジス・グループからのパイプラインの状況及び不動産マーケットの状況を勘案し、本資産運用会社独自のルートを活用した物件ソーシングを行います。
(ロ) 内部成長戦略
a. 賃料の上昇機会を捉えるマルチテナント型物流施設の運営
本投資法人の投資戦略に従い、本投資法人が保有する物件の多くはマルチテナント型物流施設になります(詳細については、後記「④ ポートフォリオ構築方針 (イ) ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準 b. 物件タイプ」をご参照ください。)。マルチテナント型物流施設においては、分散化されたテナントとの間で物流施設としては比較的短期(5年を基本)の賃貸借契約が締結される傾向にあります。
これらの短期の賃貸借契約は市況が好転した時に有利に働く場合があります。そもそも日本における現在のAクラス物流施設の市場規模は、テナントからの潜在的な需要の量に比して未だ著しく小さく、Aクラス物流施設市場においては賃料は近年徐々に上昇してきました。一方、本投資法人のテナントが現在支払っている賃料は平均して市場賃料をやや下回っており、そのため、これらの賃貸借契約が順次満期を迎え、既存のテナントとの契約更改又は新規テナントとの契約締結が実施されることにより、賃料の上昇も期待できるものと、本投資法人は考えています。また、近年、先進的物流不動産市場への新規参入が相次ぎ、大型のマルチテナント型物流施設の開発及び竣工が増加していますが、そうした需給環境を適切にモニタリングし、また、本資産運用会社とプロロジス・グループが協同して積極的なリーシング活動を行うことにより、新規供給の増加が本投資法人のポートフォリオに与える影響を最小限に抑えることができるものと、本投資法人は考えています。
Aクラス物流施設の賃料相場は概ね安定的に推移しているものの、近年にも経験した金融危機や一部地域で一時的に需給が緩む時期等に、一時的に契約賃料が下がるケースはあり、そのような場合には賃貸借期間を短期に設定することによって、マーケットの回復後、賃料の上昇機会を捉えることが可能になると、本投資法人は考えています。
b. スポンサーであるプロロジス・グループの運営ノウハウ等の活用
本投資法人は、プロロジス・グループより、プロロジス・グループの本投資法人以外の者によって保有されている物件に対して提供されているものと同質・同等の運営に関するノウハウ/サービスの提供を受けます。具体的には、本投資法人及び本資産運用会社が、Prologis, Inc.及び株式会社プロロジスとの間で締結しているスポンサー・サポート契約に基づき、本投資法人及び本資産運用会社は、プロロジス・グループから内部成長に関して、プロパティ・マネジメント、マーケット・リサーチ及び人材派遣についてサポートを受けることができます。スポンサー・サポート契約については、後記「(ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。
c. 豊富なカスタマー構成・分散による収益の安定性確保
本投資法人は、プロロジス・グループが有するカスタマーとのリレーションを活用して、テナント分散を図ることで、安定した収益性を確保することを目指します。プロロジス・グループは、グローバル・カスタマーだけでなく日本のカスタマーとのリレーションを数多く有しています。プロロジス・グループは、2017年12月末日現在、世界中で5,000社以上の企業に賃貸しています。
<当期末保有資産における上位20テナント(賃貸面積ベース)>(2017年11月末日現在)
| No | テナントの名称 | 業種 | 賃貸面積に 占める割合 |
| 1 | 日通・パナソニック ロジスティクス株式会社 | 一般貨物自動車運送業 | 6.8% |
| 2 | 株式会社ニトリ | 家具小売業 | 5.8% |
| 3 | 株式会社スズケン | 医薬品卸売業 | 4.1% |
| 4 | 楽天株式会社 | ポータルサイト・サーバ運営業 | 3.9% |
| 5 | 株式会社スタートトゥデイ | 無店舗小売業(各種商品小売) | 3.8% |
| 6 | ニプロ株式会社 | 医療用機械器具製造業 | 3.1% |
| 7 | 株式会社ハマキョウレックス | 一般貨物自動車運送業 | 2.1% |
| 8 | 日立物流コラボネクスト株式会社 | 一般貨物自動車運送業 | 1.9% |
| 9 | 住商グローバル・ロジスティクス株式会社 | 集配利用運送業 | 1.8% |
| 10 | 株式会社ミスミ | その他の産業機械器具卸売業 | 1.8% |
| 11 | 株式会社MonotaRO | 金物小売業 | 1.7% |
| 12 | 株式会社ジャパネットホールディングス | 純粋持株会社 | 1.6% |
| 13 | 佐川グローバルロジスティクス株式会社 | 倉庫業(冷蔵倉庫業を除く。) | 1.6% |
| 14 | 三菱食品株式会社 | その他の食料・飲料卸売業 | 1.6% |
| 15 | 株式会社日立物流南関東 | 一般貨物自動車運送業 | 1.6% |
| 16 | 日本通運株式会社 | 集配利用運送業 | 1.6% |
| 17 | 株式会社アルペン | スポーツ用品小売業 | 1.5% |
| 18 | 株式会社日立物流 | 集配利用運送業 | 1.5% |
| 19 | 山九株式会社 | 集配利用運送業 | 1.4% |
| 20 | 株式会社髙山 | 菓子・パン類卸売業 | 1.4% |
| 合計 | 50.6% | ||
当期末保有資産においては、賃貸面積ベースで、最大テナントで6.8%、上位20テナントで50.6%を占めており、適切なテナント分散が図られています。
<テナント分散状況(賃貸面積ベース)>(注1) 2017年11月末日現在
(注2) テナント比率は、賃貸借契約に基づき、賃貸面積の合計に対する各テナントが占める割合を小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、記載されている数値の合計が100.0%とならない場合があります。
d. 賃貸借契約の満了時期の分散
契約期間については、マルチテナント型物流施設で5年、ビルド・トゥ・スーツ型物流施設で10～15年の賃貸借契約期間を基本とします。2017年11月末日現在における平均賃貸借残存期間は年間賃料ベースで4.7年となっています。
更に、本投資法人は、異なる2つの物件タイプへの投資により、テナントの分散化とキャッシュフローの安定化を図っています。
<賃貸借契約の満了時期の分散状況(年間賃料ベース)>(注) 2017年11月末日現在
(ハ) スポンサー・サポート契約の活用
本投資法人は、着実な外部成長及び内部成長を実現するために、本投資法人、本資産運用会社、Prologis, Inc.及び株式会社プロロジスの間で締結されたスポンサー・サポート契約を最大限に活用します。
スポンサー・サポート契約に定められているサポートの概要は、以下のとおりです。
| a. 外部成長へのサポート | |
| パイプライン・ サポート | ・ 優先交渉権の付与 ⅰ. 優先交渉権に関する覚書の締結 (ⅰ) Prologis, Inc.は、プロロジス・グループが保有(直接又はファンド等を通じて間接的に保有するかを問わず、また第三者と共同で保有する場合を含みます。)し又は今後開発する日本国内の物流施設で、プロロジス・グループが管理するもののうち、本投資法人の投資基準を満たし、本投資法人による取得に適するとPrologis, Inc.が判断した物流施設について、毎年10月末日までに、当該物流施設に関する情報を第三者に先立ち優先的に提供します。 (ⅱ) 本資産運用会社が当該物流施設の取得を検討する旨の通知をした場合、本投資法人及びPrologis, Inc.は、当該通知の翌月末までに、後記ⅱ.の優先交渉権の内容を記載した覚書を締結できるよう誠意をもって協議し、株式会社プロロジス及び本資産運用会社は、当該覚書の締結に尽力するものとします。 (ⅲ) ただし、当該物流施設に関する情報の提供に関して別途の契約等が締結されている場合には、当該契約等の定めるところによります。 |
| ⅱ. 優先交渉権の概要 (ⅰ) Prologis, Inc.は、優先交渉権に関する覚書の締結日から物流施設の売却準備が整った旨の通知をした後2か月を経過するまでの間、当該物流施設の売却等の交渉を第三者と行ってはならず、本投資法人及びPrologis, Inc.は、当該期間中、当該物流施設の売買契約の締結に向けて誠意をもって協議し、株式会社プロロジス及び本資産運用会社は、当該売買契約の締結に尽力するものとします。 (ⅱ) 本投資法人は、物流施設の不動産鑑定評価を取得し、当該物流施設の売買価格は原則として当該不動産鑑定評価の鑑定評価額とします。ただし、本投資法人とプロロジス・グループ又は当該物流施設の所有者等との間で鑑定評価額と異なる額を売買価格とすることに合意した場合は、当該額を売買価格とすることができます。この場合、当該額は鑑定評価額を上回ることはできません。 ・ 優先的情報の提供 ⅰ. Prologis, Inc.は、プロロジス・グループが保有し又は今後開発する日本国内の物流施設であって、プロロジス・グループが管理するものを売却する場合には、遅くとも第三者に当該売却情報が提供される時までに当該売却情報を提供するものとします。 | |
| ⅱ. Prologis, Inc.は、プロロジス・グループ以外の第三者が保有する物流施設の売却情報を取得した場合で、本投資法人の投資基準を満たし、本投資法人及び本資産運用会社に提供することが適当であると判断した場合、当該売却情報を速やかに提供するものとします。 ⅲ. ただし、当該売却情報の提供が法令等に違反する場合は除きます。 | |
| b. 内部成長へのサポート | |
| マスター・ プロパティ・ マネジメント | ・ 本投資法人は、パイプライン・サポートを受けて取得した物流施設について、株式会社プロロジスにプロパティ・マネジメント業務を委託するものとします。 ・ 本投資法人は、パイプライン・サポートを受けることなく取得した物流施設について、株式会社プロロジスにプロパティ・マネジメント業務を委託することができます。 |
| ・ 本投資法人と株式会社プロロジスとの間で締結する個別のプロパティ・マネジメント契約においては、別段の合意がある場合を除き、以下の事由を定めるものとします。 ⅰ. 契約期間は1年間。 ⅱ. 契約更新にあたっては、契約期間満了の3か月前から、株式会社プロロジスによるプロパティ・マネジメント業務の遂行状況等及び報酬水準が妥当かどうかについて検討します。 | |
| ⅲ. 上記による検討の結果、 (ⅰ) 株式会社プロロジスによるプロパティ・マネジメント業務が不適格なものと判断された場合、株式会社プロロジスは、プロパティ・マネジメント業務に関する改善計画を提出します。1か月以内に改善計画通りの改善が見られなかった等の場合、本投資法人は、株式会社プロロジスとのプロパティ・マネジメント契約を更新しないことができます。 (ⅱ) 株式会社プロロジスの報酬水準が妥当ではないと判断された場合、株式会社プロロジスと本資産運用会社は報酬水準の変更について協議します。1か月以内に協議がまとまらなかった場合、本投資法人は、株式会社プロロジスとのプロパティ・マネジメント契約を更新しないことができます。 | |
| ⅳ. 株式会社プロロジスが、故意又は重過失により、義務を履行しない場合、本投資法人は、プロパティ・マネジメント契約を解除することができます。ただし、故意による不履行でない場合で、解除日までに株式会社プロロジスが義務を履行した場合、解除は効力を生じないものとします。 | |
| 人的サポート | ・ Prologis, Inc.は、本資産運用会社が出向又は派遣を要請した場合、合理的に可能な範囲において、プロロジス・グループの役職員を出向又は派遣するよう協力します。 |
| マーケット・ リサーチ・ サポート | ・ Prologis, Inc.は、物流市場におけるマクロ・リサーチ(物流市場動向、物流施設ニーズの動向等の調査及び分析等)及び物流市場におけるミクロ・リサーチ(エリア別のカスタマー・ニーズの動向、新規物流施設供給動向等の調査及び分析等)を提供します。 |
| プロロジス ブランドの使用 | ・ Prologis, Inc.は、本投資法人及び本資産運用会社がプロロジス及びPrologisの名称並びにプロロジス・グループのロゴを無償で使用することを許諾します。 |
| その他の支援 | ・ Prologis, Inc.は、本投資法人又は本資産運用会社の依頼に基づき、(ⅰ)不動産等の取得及び運用に関する助言及び補助、(ⅱ)投資判断に必要な資料及び情報の提供、(ⅲ)本資産運用会社の役職員に対する研修の提供並びにその他の必要な支援を行います。 |
| c. その他 | |
| 投資口の取得 及び保有 (セイムボート出資) | ・ Prologis, Inc.、本投資法人及び本資産運用会社は、次の事項について確認します。 ⅰ. Prologis, Inc.は、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、本投資法人の要請に応じ、当該投資口の一部を自ら又はプロロジス・グループにおいて取得することを真摯に検討する意向であること ⅱ. Prologis, Inc.は、投資口を自ら保有する場合には、長期保有し、またプロロジス・グループが保有する場合には、長期保有させる意向であること |
| d. スポンサー・サポート契約の存続期間 | |
| スポンサー・ サポート 契約の解除 | ・ Prologis, Inc.が、故意又は重過失により、義務を履行しない場合、本投資法人は、スポンサー・サポート契約を解除することができます。ただし、解除日までにPrologis, Inc.が義務を履行した場合、解除は効力を生じないものとします。 ・ 本資産運用会社がPrologis, Inc.の子会社若しくは関連会社でなくなった場合又は本資産運用会社が本投資法人の資産運用会社でなくなった場合には、スポンサー・サポート契約は事前の通知を要することなく当然に終了します。 |
| 契約期間 | ・ スポンサー・サポート契約の契約期間は、契約締結日から10年間とします。 ・ 契約期間満了の3か月前までに、スポンサー・サポート契約当事者のいずれかから他の当事者全員に対して契約を更新しない旨の書面による通知がなされなかったときは、契約期間満了の日の翌日より10年間、同一の条件にて更新されるものとし、その後も同様とします。 |
(ニ) 本投資法人のガバナンス体制-投資主価値の共通化と利益相反への取組み
本投資法人は、スポンサーであるプロロジス・グループからの共同出資、各営業期間の特定資産から生ずるNOI及び本投資法人の当期純利益に連動した運用報酬体系並びに利害関係者取引に関する意思決定フローの採用により、利益相反による弊害を防止しつつ互いの健全な成長と発展を目指すための体制を構築しています。
a. プロロジス・グループによる本投資法人への出資(セイムボート出資)
プロロジス・グループは、本書の日付現在において、Prologis, Inc.の間接的子会社である、プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的会社を通じて、本投資口の約15%にあたる308,240口を保有し、また、株式会社プロロジスにおいては2,000口を保有しています。よって、プロロジス・グループ全体で保有されている割合は、合計で、本投資法人の発行済投資口の総口数の約15%の310,240口となっています。
これは、プロロジス・グループが他の投資主と本投資法人に共同出資することを意味しており、こうした共同出資により本投資法人の投資主の利益とプロロジス・グループの利益を共通化する取組みを続けることは、本投資法人とプロロジス・グループとの不動産投資・運用における協働体制をより一層強固にすることにつながるとともに、本投資法人の投資主価値の中長期的な向上に資するものと、本投資法人は考えています。
また、スポンサー・サポート契約におけるセイムボート出資に関する規定については、前記「(ハ) スポンサー・サポート契約の活用」をご参照ください。
b. 利害関係者取引に関する意思決定フロー
本投資法人における資産の取得等の取引においては、利害関係者取引に該当する場合やコンプライアンス・オフィサーが必要と判断した場合には、コンプライアンス委員会における承認が必要とされ、かつ、投資運用委員会における審議及び決定が必要とされます。本資産運用会社は、コンプライアンス委員会及び投資運用委員会の双方に外部専門家を委員として選任し、決議に際しては外部委員全員の賛成が必要とされています。更に、当該資産の取得等の取引(本投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投信法施行規則に定める取引を除きます。)の相手方が利害関係者に該当する場合、その他コンプライアンス・オフィサーが必要と認めた場合には、投資法人役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得る必要があるとされています。本投資法人は、本投資法人及び本資産運用会社においてこれらの会議体における審議及び決議を要求することにより、利害関係者取引において適切な価格・条件での資産取得を行うべく、強固な意思決定フローを構築することで、利益相反対策を講じています。利害関係者等との取引制限及び利益相反対策の詳細については後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限」をご参照ください。
<利害関係者取引に関する意思決定フロー>c. 投資主価値と連動した運用報酬体系の採用
本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う運用報酬の一部については、各営業期間の特定資産から生ずるNOI及び当期純利益に連動した運用報酬体系を採用しています。当該運用報酬体系の採用は、本資産運用会社に本投資法人の投資主価値を最大化することへのインセンティブを付与することにつながると、本投資法人は考えています。
資産運用報酬体系の詳細については、後記「4 手数料等及び税金 (3) 管理報酬等 ② 本資産運用会社への資産運用報酬」をご参照ください。
④ ポートフォリオ構築方針
(イ) ポートフォリオ構築方針の基本的考え方及び投資基準
本投資法人は、主たる用途が物流施設である不動産を投資対象とします。本投資法人は、対象物流施設が所在するエリアと施設の仕様・機能を重視して、投資を行います。投資対象エリアとしては、特定地域への集中投資は行わず、物流拠点として競争力のある地域における戦略的物流拠点として優位性を有する不動産への厳選投資を行います。
a. 投資対象エリア
本投資法人は、日本国内をグローバル・マーケットとリージョナル・マーケットに区分し、それぞれを投資対象として、地域の経済変動及び災害等の特定地域に重大な影響を及ぼす事情による収益変動を最小化するべく、地域分散を図ったポートフォリオを構築します。
グローバル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国際的な貿易・物流の重要拠点/エリアであることから、国内の最大消費地を背後に控えた、国内物流の最重要拠点に対して投資を行います。
また、リージョナル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国内物流の重要拠点/エリアであることから、グローバル・マーケットに次ぐ規模の国内消費地を背後に控えた、国内広域物流に必須のエリアに対して投資を行います。
更に、本投資法人は、グローバル・マーケット又はリージョナル・マーケット以外のエリアで、消費地若しくは生産地に近接しているか、又はその他の理由で物流拠点に適しているエリアに投資することがあります。
| 投資対象エリア | 比率 | |
| グローバル・マーケット | ||
| 関東エリア | 70%以上 | |
| 関西エリア | ||
| リージョナル・マーケット | ||
| 中部エリア | 30%以下 | |
| 東北エリア | ||
| 九州エリア | ||
| その他の消費地や生産地に近い等、 物流拠点として適地である地域 | ||
(注1) 「関東エリア」は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県を指します。
「関西エリア」は、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県を指します。
「中部エリア」は、愛知県、静岡県、新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県、長野県及び岐阜県を指します。
「東北エリア」は、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県を指します。
「九州エリア」は、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県及び鹿児島県を指します。
(注2) 上記比率は、投資金額ベースのものです。
b. 物件タイプ
本投資法人は、マルチテナント型物流施設とビルド・トゥ・スーツ型物流施設の両タイプの物件を取得することにより、ポートフォリオの収益性と安定性の向上を目指します。各物件タイプに対する投資比率は、以下のとおりです。
| 物件タイプ | 比率 |
| マルチテナント型物流施設 | 80%程度 |
| ビルド・トゥ・スーツ型物流施設 | 20%程度 |
(注) 上記比率は、投資金額ベースのものです。
(ロ) 投資対象物件の投資基準
本投資法人は、原則として賃貸事業収入若しくはこれに類する収入が現に生じているか又は生じる見込みがある不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投資対象とし、当該不動産の収益性、立地特性、テナント確保の競争力、建物及び設備の状況、耐震性、権利関係等を総合的に判断し、その投資価値を見極めた上で、中長期的な競争優位性、収益安定性に優れた物件に投資を行います。
a. テナント
ポートフォリオの収益性確保の観点から、テナントの信用状況、業種及びその業況トレンド、継続使用の蓋然性、賃料水準及び賃貸借条件について評価します。
b. 立地
以下のポイントに関して個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案して投資対象としての適否を判断します。
ⅰ. 物流拠点としての用途地域、周辺環境の適格性(自然環境や夜間操業の可否等)
ⅱ. 物流拠点としての交通立地上の優位性・競争力の把握(消費地及び生産地への近接性、高速道路及び主要道路へのアクセス、港湾・空港・鉄道・トラックターミナルへのアクセス等)
ⅲ. 施設利用者の通勤の利便性
ⅳ. 物流拠点としての周辺環境における地域将来性
ⅴ. 法規制や開発計画に対する公的助成制度の有無
c. 規模
原則として、延床面積16,500㎡(5,000坪)以上の大型施設とします。また、1物件当たりの取得価格がポートフォリオ全体に占める割合は、原則として当該物件取得後の投資総額の20%以内とします。
d. 建物の状況
・ 耐震性
個別物件のPML値は原則15%以下とし、15%を超えた場合には、地震保険の付保を検討します。
・ 以下のポイントに関して個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案して投資対象としての適否を判断します。
ⅰ. 主要施設
有効天井高、柱間隔、車路、床荷重、トラックバース、駐車場・トラックヤード(注)の広さ、事務所、休憩室等
(注) 「トラックヤード」とは、トラックがトラックバースに着車する前に一時待機する場所をいいます。
ⅱ. 設備
エレベーター、垂直搬送機、空調・照明、電気通信容量、ドックレベラー(注)等
(注) 「ドックレベラー」とは、トラックバースに着車したトラックの荷台と倉庫床の高さに差があるときに、レベルの差を解消するための機械をいいます。
ⅲ. 汎用性
他テナントへの汎用性
e. 環境への配慮
不動産の設計、施工などにおいて、環境への負荷を減らすことについて配慮がなされており、運営管理においても本資産運用会社の基準から環境への負荷が相対的に低いと評価される不動産については、投資対象として積極的な評価をした上で、その他の要素も総合的に勘案して取得を決定します。
f. 築年数
築年数については、個別物件の耐用年数を考慮して中長期の安定運用に耐え得るものとします。
g. 土壌
土壌について、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいます。)及び環境関連法令、各地方自治体の条例等に従って適切に処理されているものに限り取得対象とします。
h. 権利関係
・ 共有物件及び区分所有物件
不動産全体の処分、利用への関与の度合いや権利割合、他の共有者及び区分所有者の状況等を考慮して取得不動産としての適否を個別に判断します。
・ 借地物件
借地契約の内容と収益性、権利の安定性を考慮して取得不動産としての適否を個別に判断します。
・ 担保権付着物件
原則として、物件取得にあたり当該不動産に付着している権利関係の安全な解消が可能なものに限定します。
i. 開発物件
開発中の不動産への投資については、建物の竣工やリーシングに関するリスクが軽減又は最小化されると判断される場合、建物竣工後の取得を条件に不動産関連資産の取得のための契約を締結することができるものとします。
⑤ デュー・デリジェンス
本投資法人は、投資対象資産の取得に際しては、以下の各評価事項について、経済的調査、物理的調査及び法的調査を十分に実施します。
本投資法人は、調査プロセスにおいて、公正かつ調査能力と経験があると認められる第三者の専門会社等からエンジニアリングレポート、不動産鑑定評価書等を取得し、これらの内容についても考慮するものとします。
| 評価事項 | 調査事項 | |
| 経済的 調査 | テナント 調査 | ⅰ. テナントの信用状況 ⅱ. テナントの賃料支払状況 ⅲ. テナントの業種・業態、業界動向、業界内でのポジショニング及び収益実績等 ⅳ. テナントの賃借目的と用途、物流作業内容と体制 ⅴ. テナントの契約形態、契約期間、契約内容、過去の賃借実績 ⅵ. 関連法規の遵守状況 |
| 市場調査 | ⅰ. 当該物件の周辺地域の物流動向と物流ニーズ分析 ⅱ. 当該物件の周辺地域のマーケットの賃料と稼働率、中長期の賃料と稼働率の推移及び将来見通し ⅲ. 当該物件の周辺地域の競合物件とテナント需要動向 ⅳ. 当該物件の周辺地域の都市計画、港湾、空港、道路等の物流インフラ開発・整備計画の動向 | |
| 収益性 調査 | ⅰ. 賃貸借契約形態及び更新の可能性 ⅱ. 現行賃料と想定市場賃料の乖離状況及びその将来見通し ⅲ. 修繕履歴及び将来予想される修繕費用負担 ⅳ. 公租公課の変動可能性 ⅴ. 費用水準、支出関連の契約の妥当性 | |
| 立地評価 | ⅰ. 物流拠点としての用途地域、周辺環境の適格性 ⅱ. 物流拠点としての交通立地上の優位性・競争力の把握 ⅲ. 物流拠点としての周辺環境における地域将来性 ⅳ. 法規制や開発計画に対する公的助成制度の有無 | |
| 評価事項 | 調査事項 | |
| 物理的 調査 | 建築・ 設備・ 仕様調査 | ⅰ. 竣工年月日、主要構造、規模、設計・施工者等 ⅱ. 建築仕様の確認 (構造、有効天井高、有効柱間隔、床耐荷重、床仕上げ、トラックバース、駐車スペース・トラックヤード、庇、事務室、休憩室、スロープ、ランプウェイ等) ⅲ. 主要設備の状況 (エレベーター、垂直搬送機、空調・照明・電気通信容量、ドックレベラー等) ⅳ. 電気設備、空調設備、給排水衛生設備、防犯設備、昇降機設備、駐車場等の状況 |
| 建物・ 管理診断 | ⅰ. 関係法規の遵守状況等 ⅱ. 設計図書、建築確認通知書、検査済証等の書類調査 ⅲ. 建物管理状況の良否、管理規約の有無・内容、管理者等へのヒアリング ⅳ. 建物状況報告書における将来の修繕費見込み ⅴ. 施工業者からの保証及びアフターサービス内容 ⅵ. 外構、屋上、外装、内装、設備等への現地調査 ⅶ. 近隣住民との協定書の有無 | |
| 耐震性能 診断 | ⅰ. 新耐震基準又はそれと同等の性能を有することの確認 ⅱ. PML値(予想最大損失率)の状況 ⅲ. 地歴調査、地質調査に基づく液状化発生の蓋然性の把握 | |
| 環境・ 土壌等 | ⅰ. アスベスト、フロン、ポリ塩化ビフェニル(PCB)等の有害物質の使用・管理状況 ⅱ. 土地利用履歴 ⅲ. 土壌等の環境調査 | |
| 法的 調査 | 権利関係 | ⅰ. 所有権、地上権、借地権等の賃借権、共有・準共有、区分所有、担保の設定状況等の権利関係 ⅱ. 登記関係(登記簿、公図等) ⅲ. テナントとの賃貸借契約の内容 ⅳ. 信託契約の内容 ⅴ. 行政法規関係 ⅵ. 訴訟の有無とその状況、相手方との取決め、協定書等 ⅶ. 前所有者等の状況 |
| 境界調査 | 境界確定の状況、越境物の有無とその状況及び隣接地権者等との紛争の有無 | |
⑥ フォワード・コミットメント等に関する基本方針
本投資法人は、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済(物件引渡し)を行うこととしている契約その他これに類する契約をいいます。以下同じです。)の実行に際しては、過大なフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務に与える影響の大きさに鑑み、あらかじめ慎重に検討し対応しなければならないものとします。
フォワード・コミットメント等を行う際には、違約金の上限、物件取得額の上限、物件引渡しまでの期間の上限及び決済資金の調達方法に関する所定の基準を遵守するものとします。また、フォワード・コミットメント等を行った場合には、速やかにその事実及び設定理由、解除条件並びに履行できない場合の本投資法人の財務に与える影響等の概要を開示するものとします。
⑦ 資産管理方針
(イ) リーシング方針
a. 基本方針
本投資法人は、マーケット動向、テナント動向を把握し、適正な賃貸条件の検討と、プロロジス・グループを活用した優良テナントの確保に努めます。
b. テナント選定方針
テナントの選定に際しては、信用度及び反社会的勢力との関係をチェックし、賃料水準、賃貸借契約期間、敷金金額、業種、テナント構成、必要とされる賃貸面積等を総合的に判断します。
c. 賃貸条件の決定方針
運用資産に係る物件ごとの状況、賃料収入の安定性及び運営管理の効率性を総合的に勘案し、テナントとの直接契約、パススルー型マスターリース、サブリース型マスターリースの中からより効率的な方式を選択することを基本とします。マスターリースとは、信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー(転貸人)に賃貸し、マスターレッシーがエンドテナント(転借人)に転貸することであり、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式をパススルー型マスターリース、転貸借稼働率の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式をサブリース型マスターリースといいます。
d. 定期建物賃貸借契約の活用等
テナント又はエンドテナント(転借人)との賃貸借契約については、借地借家法に基づく定期建物賃貸借契約を原則として活用します。また、かかる定期建物賃貸借契約の締結にあたり、テナントの信用力等に鑑み適切と判断する場合には、再契約(定期建物賃貸借契約の期間満了にあたり、期間満了日の翌日を開始日とする新たな定期建物賃貸借契約を締結し、実質的に当該テナントの入居を継続することをいいます。)に関する(排他的)優先交渉権を付与します。
なお、本投資法人は、テナントの信用力、事業発展性、安定収益確保に鑑み適切と判断する場合には、かかる再契約の優先交渉権以外にも、運用資産に空室が発生した時等の新規契約に関する優先交渉権を付与し、又は運用資産の空室情報の優先的な提供等を合意することがあります。
なお、本投資法人は、こうした優先交渉権をテナントに付与する際には、保有不動産の空室率が最小化されるよう、優先交渉権の行使の蓋然性を慎重に見極めます。
(ロ) プロパティ・マネジメント基本方針
a. 基本方針
本投資法人は、運用資産の資産価値の維持向上を図るとともに、効率的な管理体制の構築による運用資産の収益最大化に努めます。また、公正に業者選定を行い、管理コスト・修繕コスト等の支出低減に努めます。同時に入居テナント及び利用者に対して安全かつ快適な利用環境を提供することで、テナント満足度を高めていきます。
b. プロパティ・マネジメント会社の選定及び管理
プロパティ・マネジメント会社の選定に当たっては、不動産運営・管理の経験や能力、対象となる運用資産における実績、運用計画に沿った業務遂行の実現性、コスト水準、運用の継続性等を総合的に勘案し、本投資法人の総合的な収益向上に寄与する会社を選定します。
本投資法人は、上記方針をより高いレベルで実現するため、また、運営能力の観点から、株式会社プロロジスをマスター・プロパティ・マネジメント会社と位置付け、株式会社プロロジスによるパイプライン・サポートを受けて取得した物件については、原則として、株式会社プロロジスをプロパティ・マネジメント会社として選定することとします。
また、スポンサー以外のプロパティ・マネジメント会社を選定する場合には、実績や管理能力等を総合的に判断し、提供役務の内容、業務総量等も勘案した上で、適正と判断される条件に基づき委託します。
前記に定めるいずれの場合においても、前記業務委託にあたり、業務水準や報酬額等についての評価を定期的に行い、適正な業務遂行及び報酬レベルが維持できない場合には、契約の解除を行うこと又は契約の更新を行わないことを検討するものとします。また、プロパティ・マネジメント会社との契約に、かかる検討の障害となるような条項を設けてはならないこととします。
(ハ) 修繕計画に関する方針
本投資法人は、中長期的な視野から物件の市場競争力及びテナントの満足度の維持・向上を考慮した戦略的な修繕計画を物件毎に策定し、必要な修繕・資本的支出を行うものとします。
実施に際しては、原則として個別物件の減価償却費の範囲内で行うものとしますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して総合的に判断します。ただし、テナントの営業政策上の観点から必要なものについては早期に実施するものとします。
修繕積立金は、中長期的なポートフォリオ運営を踏まえ、減価償却費と修繕計画及びキャッシュフローを考慮した上で必要と判断される場合、必要な額を積み立てることとします。
(ニ) 付保方針
火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は損害賠償保険を本投資法人の保有不動産に付保します。
地震保険の付保については、地震の発生時に予想される個別物件及びポートフォリオ全体に対する影響と保険の実効性を勘案して、総合的に判断します。ただし、個別物件のPML値が15%を超えた場合には、災害による影響と保険料負担等を総合的に比較の上、地震保険の付保を検討します。
⑧ 売却方針
本投資法人は、投資対象資産について、中長期にわたり保有することで安定収益を確保することを目的としており、短期的な売却は原則として行わないものとします。ただし、不動産マーケットの状況及びその分析等から勘案して最適なポートフォリオを維持していくために、投資主価値が長期的に向上すると判断できる場合においては投資対象資産の売却を検討します。
売却に際しては、必要に応じて鑑定評価などの第三者意見を参考にしつつ、マーケット調査、取引事例及び当該投資物件の将来にわたる収益性等を勘案した上で、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮に入れて総合的にその可否及び売却価格を判断します。
⑨ 財務方針
(イ) 基本方針
本投資法人の中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模及び価値の着実な成長、並びに運用の安定性と効率性を確保するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行します。
(ロ) エクイティ戦略
a. 新投資口の発行
新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に十分に配慮した上で、機動的に行うものとします。
b. 利益超過分配
本投資法人は、本投資法人における法人税等の課税の発生を抑えるため又はその他の理由により本投資法人が適切と判断した場合、法令等(投信協会の定める規則等を含みます。)において定める金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配することができます。また、分配金額が投資法人に係る課税の特例規定(後記「(3) 分配方針 ① 分配方針」に定義します。)における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。
更に、物流不動産は、土地価格に比べて建物価格比率が高いという特性を有し、加えて本投資法人が重点的に投資するAクラス物流施設は、その高機能性ゆえに、減価償却費が他のアセットクラスや一般的な物流不動産に比較して高めに計上される傾向にあり、他方で将来の資本的支出の金額の予測可能性は高いと、本投資法人は考えています。このため、本投資法人は、利益を超えた金銭の分配を実施しない場合には、将来にわたって余剰現金が内部留保されていくものと予想しています。そこで、本投資法人は、長期修繕計画を勘案して実施する修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等の他の選択肢についても検討の上、健全な財務の安定性が維持される範囲内で、当該営業期間の減価償却費の60%に相当する金額(ただし、法令等(投信協会の定める規則等を含みます。)において定める金額がこれより低額な場合には、当該金額)を限度として、本投資法人が決定した金額を、継続的利益超過分配として、原則として分配する方針です(注1)(注2)(注3)。ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状況、不動産等売却益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合もあります。
更に、本投資法人は、上記の継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行(第三者割当増資等に基づく発行を含みます。)、新投資口予約権の発行、投資法人債の発行、資金の借入れ等(それぞれの消却、償還又は返済等を含みます。)の資金調達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が生じ、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合において、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額を、一時的利益超過分配として、分配することができるものとします。ただし、上記の継続的利益超過分配と合わせて当該営業期間の減価償却費の60%に相当する金額(ただし、法令等(投信協会の定める規則等を含みます。)において定める金額がこれより低額な場合には、当該金額)を限度とします。
なお、本投資法人が実施する継続的利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処にして、総合的に判断して決定します(注4)。
また、当該継続的利益超過分配に加えて、一時的利益超過分配を行う場合には、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の40%に相当する金額を限度として、総合的に判断して決定します(注4)。ただし、分配LTV(注5)が60%を超えることとなる場合には利益を超えた金銭の分配を行わないものとします。
利益を超えた金銭の分配を実施する場合のイメージ図は、以下のとおりです。なお、以下の図はあくまでイメージであり、本投資法人の貸借対照表の状況、出資総額又は当期純利益に対する利益を超える金銭の分配の割合などを示すものではありません。
<利益を超えた金銭の分配を実施する場合の貸借対照表におけるイメージ図><1口当たり分配金の金額の平準化におけるイメージ図>(注1) 利益を超える金銭の分配は、すべての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて、本投資法人の判断により行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
(注2) クローズド・エンド型の投資法人は、投信協会規則において、計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の100分の60に相当する金額を限度として、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しを行うことができると定められています。
(注3) 当期末保有資産(計37物件)に係る株式会社アースアプレイザルによる建物状況調査報告書に記載の緊急・早期修繕更新費用及び中期修繕更新費用の合計額の6か月平均額は320百万円です。本投資法人は、現在の経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状況等を勘案し、剰余資金の効率的運用の観点から、かかる利益を超えた金銭の分配について、健全な財務の安定性が維持される範囲内であると判断し、実施することを決定しています。なお、当期の利益超過分配金は、その支払時に出資総額(総額)から控除されることとなります。当期末保有資産に係る緊急・早期修繕更新費用と中期修繕更新費用の詳細は、後記「5 運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの (ロ) 建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要」に記載の緊急・早期修繕更新費用と中期修繕更新費用をご参照ください。
また、2017年6月1日から2017年11月30日までの期間における当期末保有資産(計37物件)の減価償却費の合計額は3,756百万円となります。
なお、本投資法人が保有するポートフォリオは、当期末保有資産と概ね同水準の緊急・早期修繕更新費用と中期修繕更新費用及び減価償却費が見込まれると考えています。
(注4) 利益を超えた金銭の分配水準の決定にあたっては、AFFOに対する分配金総額が占める割合等も考慮されます。AFFOとは、Adjusted Funds From Operationの略であり、FFOから資本的支出を控除し、融資関連費用のうち非現金支出費用を加算して算出されます。FFOとは、Funds From Operationの略であり、当期純利益に非現金支出費用を加えて算出されます。算出方法は以下の算式をご参照ください。
FFO=当期純利益+減価償却費+その他不動産関連償却+不動産等売却損-不動産等売却益
AFFO=FFO-資本的支出額+融資関連費用のうち非現金支出費用
(注5) 分配LTV(%)=A / B ×100(%)
A=決算期末時点の有利子負債残高(投資法人債に係る残高を含みます。)+決算期末時点の敷金のリリース額
B=決算期末時点の鑑定評価額+決算期末時点の預金残高- 利益分配金及び利益超過分配金の総額
(ハ) デット戦略
a. LTV水準
財務健全性の確保のため、LTVは、原則として、60%を上限とし、平常時の運用において50%前後で運用することとします。ただし、新たな運用資産の取得等に伴い、一時的に60%を超えることがあります。
b. 借入金及び投資法人債の限度額及び借入先
借入金及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下本b.において同じです。)の限度額はそれぞれ1兆円とし、借入金と投資法人債の合計額が1兆円を超えないものとし、原則として無担保及び無保証で調達するよう努めます。資金の借入先については、信用力、実績、資金量を総合的に判断し、継続的に安定的な取引が可能な金融機関(金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家に限ります。)を選定するものとします。
c. 担保設定方針
資金調達に際しては、無担保を原則としますが、必要な場合においては、本投資法人の運用資産を担保として提供することができるものとします。
d. コミットメント・ライン等の設定
将来の運用資産の追加取得又は債務の返済に係る必要資金の機動的な調達を目的として、コミットメント・ライン契約等の事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
e. 投資法人債
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘案した上で、投資法人債の発行を行います。
f. 短期投資法人債
金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態、調達先、調達期間及び債務の返済・償還期日を総合的に勘案した上で、短期投資法人債の発行を行います。
(ニ) 減価償却費の活用方法について
物流不動産は、土地価格に比べて建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して、高めに計上される傾向にあります。また、建物価値の維持に必要な設備投資額(資本的支出)も低く抑えられる傾向にあります。本投資法人は、減価償却費相当額の内部留保を以下のように有効活用することで、1口当たりの分配金の最大化を目指します。
ⅰ. 修繕や資本的支出への活用を通じた保有施設の競争力強化
ⅱ. 借入金の返済資金の一部への充当を通じた金利コストの削減
ⅲ. 新規取得物件の取得資金の一部への充当を通じた分配金利回りの向上
ⅳ. 利益超過分配
なお、本投資法人の減価償却費の活用方法を図示すると、以下のとおりです。
<利益を超える金銭の分配を実施する場合の損益計算書におけるイメージ図>(注1) 本投資法人は、減価償却費の30%を当面の間の目処として、継続的利益超過分配を行う方針です。ただし、一時的利益超過分配を行う場合には、当面の間、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の水準は減価償却費の40%を上限とします。
(注2) 経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状況、不動産等売却益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配を行わない場合もあります。
(ホ) 余資運用等
a. デリバティブ取引
借入れその他の資金調達に係る金利変動リスクその他リスクをヘッジする目的として、金融先物取引及び金融デリバティブ取引を行うことがあります。
b. キャッシュ・マネジメント
想定される資金需要(不動産関連資産の取得代金、運用資産に係る不動産に要する修繕費用、運転資金、敷金及び保証金等の返還金、小口債務の返済金並びに分配金等)に対応するため、必要かつ十分と考えられる金額の現預金を常時保有します。
余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、慎重に行います。
また、テナントから預かった敷金及び保証金等を取得・運用資金として活用します。
⑩ 開示方針
(イ) 基本方針
本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報を、情報の透明性及び分かりやすさに配慮し、正確かつ迅速に開示します。
(ロ) 法定開示方針
投信法及び金融商品取引法などの諸規則及び東京証券取引所、投信協会等がそれぞれ要請する内容及び様式に従って、適切に開示を行います。
(ハ) 利害関係者との取引に関する情報開示の方針
本資産運用会社の利害関係人等取引規程に定める利害関係者との一定の取引については、透明性確保の観点から、適用ある法令、規則及び当該利害関係人等取引規程等に従って、適切な方法により速やかに開示するものとします。
⑪ 格付の状況
本投資法人は、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所(JCR)より以下の格付を取得しています。なお、かかる格付は、本投資法人又は本投資法人が発行した投資法人債に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
<格付の状況>
| 信用格付業者 | 格付内容 | 備考 |
| 株式会社日本格付研究所(JCR) | 長期発行体格付:AA | 格付の見通し:安定的 |
| 債券格付:AA | - |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
