(ア)不動産関連資産の取得
a.利害関係者から不動産及び不動産を信託する信託受益権を有償で取得する場合は、利害関係者又は投信法施行規則第244条の2各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士(法人を含みます。以下同様とします。)が鑑定した鑑定評価額(「利害関係者取引規程」に定める鑑定評価額をいいます。以下本a.及びb.において同じです。なお、税金、仲介手数料、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の取得費用等を含みません。)を超える価格にて取得してはならないものとします。但し、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社の組成を行う等して負担した取得費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を本a.における上限額として取得することができるものとします。
b.利害関係者から不動産の賃借権、地上権並びに不動産の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を有償で取得する場合は、利害関係者又は投信法施行規則第244条の2各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額(税金、仲介手数料、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額、その他の取得費用等を含みません。)を超える価格にて取得してはならないものとします。但し、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的に特別目的会社の組成を行う等して負担した取得費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を本b.における上限額として取得することができるものとします。また、本投資法人が取得した本b.の資産について利害関係者に対して地代や賃料等の使用収益の対価を継続的に支払う場合は、市場価格、周辺相場等を調査し、総合的に勘案して適正と判断される条件で行わなければなりません。

2019/04/25 15:19

#2 投資リスク（連結）

e.変動賃料に関するリスク
本投資法人とマスターレッシーとのリース契約では、原則として、固定賃料となりますが、追加の変動賃料として、固定資産税及び都市計画税相当額が支払われるものとされます。この追加の変動賃料については、固定資産税及び都市計画税の変動に応じて、毎年見直しが行われます。
また、固定賃料に加えて、不動産等のマスターレッシーの収益等に応じた変動賃料の支払いを伴う賃貸条件での賃貸を行うことがないとは言えません。そのような変動賃料の場合、不動産等の収益等の減少が賃料総額の減少につながり、その結果、本投資法人の収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

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#3 投資方針（連結）

本投資法人は、イオングループが運営する商業施設等の取得にあたり、イオングループ各社を借主(マスターレッシー)として建物全体を一括賃貸するマスターリース契約を締結することを基本方針とします。かかるマスターリース契約の締結により、キャッシュ・フローの中長期的な安定化、テナント退去リスクや賃料下落リスクの極小化を図ります。かかるマスターリース契約は以下の基本条件を原則とし、これらに準ずる範囲内で締結するものとします。
<リースストラクチャーのイメージ>

項目		契約内容(基本条件)
(ⅳ)	解約の条件	原則、賃貸借期間中は解約できないものとします。但し、賃貸借期間とは別に、個別物件毎に解約不能期間を定め、当該期間の最終日の翌日(以下「解約可能日」といいます。)においてのみ、賃料の6ヶ月相当額を解約金として賃貸人に支払うことにより契約を終了させることができます。その場合、賃借人は、賃貸人に対し、解約可能日の1年前までに書面により中途解約の意思表示を行うこととされます。
(ⅴ)	賃料(注3)	固定賃料を基本とします。さらに、追加の変動賃料として、固定資産税及び都市計画税相当額が支払われるものとし、かかる変動賃料の額は、固定資産税及び都市計画税の変動に応じて毎年見直しが行われます。
(ⅵ)	賃料の改定	固定賃料は、最初の解約不能期間中には改定しないこととします。但し、大規模な活性化投資及び増床により賃貸人に新たな投資が発生した場合には、賃貸人・賃借人協議の上、改定できることとします。最初の解約不能期間経過後においては、公租公課又は経済情勢の変動、その他やむを得ない事情が発生した場合に、賃貸人及び賃借人が誠意をもって改定について協議するものとします。

(注1)駐車場部分及び第三者所有建物の敷地部分等についての普通土地賃貸借契約を含みます。
(注2)マレーシアに所在する物件については賃貸借期間10年を基本としています。マスターレッシー以外の第三者(例:ガソリンスタンド等)の所有建物の敷地部分については、20年より長い期間としている場合があります。

2019/04/25 15:19

#4 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.有価証券の評価基準及び評価方法	有価証券関係会社株式投資信託および投資法人に関する法律施行規則第221条の2第1項に規定される海外不動産保有法人の発行する株式で、移動平均法による原価法で評価しています。
2.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。信託建物 3年～51年信託構築物 3年～35年信託工具、器具及び備品 6年(2)長期前払費用定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	(1)投資口交付費3年間で均等額を償却しています。(2)投資法人債発行費投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。

[未適用の会計基準等]

2019/04/25 15:19

#5 管理報酬等（連結）

b. 運用報酬Ⅱ
「本投資法人の当該決算期における運用報酬Ⅱ控除前分配可能金額(以下で定義されます。)を当該決算期における発行済投資口の総口数(但し、本投資法人が当該決算期末において未処分又は未消却の自己投資口を保有する場合、当該決算期末における発行済投資口の総口数から保有する自己投資口の口数を除いた数をいうものとします。)で除した金額(以下「運用報酬Ⅱ控除前1口当たり分配金」といいます。)」に、「当該営業期間における不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費(減価償却費及び固定資産除却損を除きます。)を控除した金額(以下、本b.において「NOI」といいます。)」を乗じ、さらに100分の0.001を上限として本資産運用会社との間で別途合意する料率を乗じて得られる金額(1円未満を切捨てます。)を運用報酬Ⅱとします。すなわち、以下の計算式で算出されます。
運用報酬Ⅱ=運用報酬Ⅱ控除前1口当たり分配金×NOI×0.001%を上限として別途合意する料率(1円未満切捨て)

2019/04/25 15:19

#6 附属明細表（連結）

(注)信託有形固定資産の当期増加額の主な内訳はイオンモール甲府昭和の増築棟を取得したことによるもの7,140,246千円及び保有不動産の資本的支出1,398,145千円によるものです。
④ その他特定資産の明細表

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