有価証券報告書(内国投資証券)-第3期(平成27年5月1日-平成27年10月31日)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しております。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 4～58年 構築物 工具、器具及び備品 39～48年 6年 (2)無形固定資産 定額法を採用しております。 (3)長期前払費用 定額法を採用しております。
2.繰延資産の処理方法	投資口交付費 支出時に全額費用として処理しております。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、第2期は3,564千円、第3期は6,876千円です。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっております。 但し、金利スワップの特例処理の要件を満たすものにつきましては、特例処理を採用しております。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金利息 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フローの変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。 但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しております。
5.キャッシュ・フロー計算書に おける資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

6.その他財務諸表作成のための 基本となる重要な事項

(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託借地権 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。 なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は各資産の取得原価に算入しております。

[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。

	第2期 (平成27年4月30日)	第3期 (平成27年10月31日)
信託現金及び信託預金	357,044千円	414,549千円
信託建物	8,403,703千円	9,912,426千円
信託構築物 信託工具、器具及び備品	131,202千円 -	178,034千円 1,291千円
信託土地	5,185,156千円	6,504,957千円
信託借地権	40,886千円	40,886千円
合計	14,117,993千円	17,052,145千円

担保を付している債務は次のとおりです。

	第2期 (平成27年4月30日)	第3期 (平成27年10月31日)
長期借入金	6,400,000千円	8,800,000千円
合計	6,400,000千円	8,800,000千円

2.当期において、本投資法人は取引銀行1行とコミットメント型タームローン契約を締結しています。なお、当期末における契約に基づく借入残高はありません。

	第2期 (平成27年4月30日)	第3期 (平成27年10月31日)
コミットメント型タームローンの総額 借入実行残高	- -	1,200,000千円 -
差引額	-	1,200,000千円

※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	第2期 (平成27年4月30日)	第3期 (平成27年10月31日)
	50,000千円	50,000千円

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	第2期 (自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)		第3期 (自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入	507,642		555,588
不動産賃貸事業収益合計		507,642		555,588
B.不動産賃貸事業費用
外注委託費	8,877		9,821
租税公課	9,520		30,607
損害保険料	1,539		1,184
修繕費	7,082		13,675
減価償却費	137,640		151,776
借地借家料	1,200		1,200
その他賃貸事業費用	174		-
不動産賃貸事業費用合計		166,035		208,265
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)		341,606		347,323

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

	第2期 (自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)	第3期 (自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	60,800口	60,800口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	第2期 (自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)	第3期 (自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
現金及び預金	964,474千円	550,649千円
信託現金及び信託預金	357,044千円	414,549千円
現金及び現金同等物	1,321,519千円	965,198千円

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	第2期 (平成27年4月30日)	第3期 (平成27年10月31日)
1年以内	1,022,632千円	1,162,804千円
1年超	11,335,654千円	11,845,138千円
合計	12,358,287千円	13,007,943千円

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び借入金の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ又は新投資口の発行等により調達しています。借入金による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定しています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得です。これらは、返済において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を低位に保ち、期日分散を図り、有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管理しています。なお、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部又は全部については、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。また、フォワードコミットメント等による物件取得時の資金調達リスクの軽減を図るため、コミットメント型タームローンを利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除く)等により、当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)をご参照下さい。)。
第2期(平成27年4月30日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	964,474	964,474	―
(2)信託現金及び信託預金	357,044	357,044	―
資産計	1,321,519	1,321,519	―
(3)長期借入金	6,400,000	6,375,873	△24,126
負債計	6,400,000	6,375,873	△24,126
デリバティブ取引	―	―	―

第3期(平成27年10月31日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	550,649	550,649	―
(2)信託現金及び信託預金	414,549	414,549	―
資産計	965,198	965,198	―
(3)長期借入金	8,800,000	8,789,863	△10,136
負債計	8,800,000	8,789,863	△10,136
デリバティブ取引	―	―	―

(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(3)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額

	第2期 (平成27年4月30日)	第3期 (平成27年10月31日)
預り敷金及び保証金	579,123千円	645,231千円
合計	579,123千円	645,231千円

賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
第2期(平成27年4月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	964,474	―	―	―	―	―
信託現金及び 信託預金	357,044	―	―	―	―	―
合計	1,321,519	―	―	―	―	―

第3期(平成27年10月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	550,649	―	―	―	―	―
信託現金及び 信託預金	414,549	―	―	―	―	―
合計	965,198	―	―	―	―	―

(注4)長期借入金の決算日後の返済予定額
第2期(平成27年4月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	―	―	1,800,000	1,700,000	2,900,000	―
合計	―	―	1,800,000	1,700,000	2,900,000	―

第3期(平成27年10月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	―	1,800,000	2,100,000	2,900,000	2,000,000	―
合計	―	1,800,000	2,100,000	2,900,000	2,000,000	―

[有価証券に関する注記]
第2期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
第3期(平成27年10月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
第2期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
第3期(平成27年10月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
第2期(平成27年4月30日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(千円)		時価 (千円)	当該時価の算定方法
				内1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	5,400,000	5,400,000	(※)	-

(※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(3)をご参照下さい。)。
第3期(平成27年10月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(千円)		時価 (千円)	当該時価の算定方法
				内1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	7,800,000	7,800,000	(※)	-

(※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(3)をご参照下さい。)。
[退職給付に関する注記]
第2期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
第3期(平成27年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		第2期 (平成27年4月30日)	第3期 (平成27年10月31日)
	繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額	13千円	14千円
	繰延税金資産計	13千円	14千円
	繰延税金資産の純額	13千円	14千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	第2期 (平成27年4月30日)	第3期 (平成27年10月31日)
法定実効税率	34.15%	32.31%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△33.96%	△32.16%
その他	0.37%	0.30%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.56%	0.45%

[持分法損益等に関する注記]
第2期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
第3期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
第2期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)

種類	会社等の名称	所在地	資本金 又は 出資金 (億円)	事業の 内容	議決権等の 所有 (被所有) 割合	関連当事者 との関係	取引の 内容	取引金額 (千円)	科目	期末 残高 (千円)
主要投資主	株式会社 大和証券 グループ本社	東京都 千代田区	2,473	持株会社	(被所有) 直接10.00% 間接 1.65%	主要 投資主	投資口の 引受 (注)	912,000	-	-

上記金額のうち、取引金額には、消費税等が含まれておりません。
(注)1口当たり150,000円にて本投資法人の公募増資の引受を行ったものです。
第3期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第2期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
第3期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第2期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
第3期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第2期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
第3期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
第2期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
第3期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、三大都市圏及び中核都市部において、有料老人ホーム等(土地を含みます。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		第2期 (自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)	第3期 (自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
貸借対照表計上額
	期首残高	7,517,513	13,760,948
	期中増減額	6,243,435	2,876,647
	期末残高	13,760,948	16,637,595
期末時価		16,462,000	20,410,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、第2期の主な増加理由は6物件の取得(6,015,000千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(137,640千円)によるものです。第3期の主な増加理由は3物件の取得(2,778,000千円)によるものであり、主な減少理由は、減価償却費(151,776千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記[損益計算書に関する注記]に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
第2期(自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略しております。
第3期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略しております。
[1口当たり情報に関する注記]

	第2期 (自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)	第3期 (自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
1口当たり純資産額	132,332円	132,160円
1口当たり当期純利益	2,705円	3,299円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	第2期 (自 平成26年11月1日 至 平成27年4月30日)	第3期 (自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
当期純利益(千円)	161,779	200,595
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	161,779	200,595
期中平均投資口数(口)	59,800	60,800

[重要な後発事象に関する注記]
1.投資口の発行
本投資法人は、平成27年10月29日及び平成27年11月10日開催の本投資法人役員会において、下記のとおり、投資口の発行に関し決議しました。なお、平成27年11月17日及び平成27年12月16日にそれぞれ払込が完了しております。
a.公募による新投資口の発行(一般募集)
(ⅰ)募集投資口数 12,130口
(ⅱ)払込金額(発行価格) 1口当たり金189,440円
(ⅲ)払込金額(発行価格)の総額 2,297,907,200円
(ⅳ)払込期日 平成27年11月17日
(ⅴ)調達する資金の使途 後記「2.資産の取得」記載の特定資産の取得資金及び取得に
係る諸費用に充当します。
b.第三者割当による新投資口の発行
(ⅰ)募集投資口数 1,702口
(ⅱ)払込金額(発行価格) 1口当たり金189,440円
(ⅲ)払込金額(発行価格)の総額 322,426,880円
(ⅳ)割当先及び割当投資口数 大和証券株式会社 1,702口
(ⅴ)払込期日 平成27年12月16日
(ⅵ)調達する資金の使途 手元資金とし、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、将
来の特定資産の取得資金の一部又は有利子負債の返済資金の
一部に充当します。
2.資産の取得
本投資法人は、平成27年11月24日付で、下記のとおり、国内不動産を信託する信託受益権4物件(取得価格合計2,550百万円)を取得しました。

資産の名称	アルファリビング 岡山西川緑道公園	アルファリビング 岡山後楽園	アルファリビング 高松駅前	アルファリビング 高松百間町
取得資産	国内不動産を信託する信託受益権
所在地 (住居表示)	岡山県岡山市北区 中央町6番2号	岡山県岡山市中区 浜一丁目11番4号	香川県高松市西内町 1番6号	香川県高松市百間町 8番地11
取得価格	730百万円 (取得諸経費及び消費税等を除きます。	610百万円 (取得諸経費及び消費税等を除きます。)	605百万円 (取得諸経費及び消費税等を除きます。)	605百万円 (取得諸経費及び消費税等を除きます。)
引渡日	平成27年11月24日
取得先	合同会社DAヘルスケアアルファ

3.資金の借入
本投資法人は、平成27年10月29日にコミットメント型タームローン契約を締結し、平成27年11月24日付で、下記のとおり、資金の借入れを行いました。この借入金は、前記「2.資産の取得」に記載した新規物件の取得資金及び取得に係る諸費用に充当しました。

借入先	借入日	借入金額 (百万円)	利率	返済期限	借入・ 返済方法
株式会社みずほ銀行	平成27年 11月24日	900	全銀協1ヶ月円TIBOR+0.30% (注)	平成28年 5月24日	有担保・ 一括返済

(注)利払日は、各月月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日となり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表される全銀協1ヶ月円TIBORに基づき算出します。