有価証券報告書(内国投資証券)-第11期(令和1年5月1日-令和1年10月31日)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。
担保を付している債務は次のとおりです。
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び借入金の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ又は新投資口の発行等により調達しています。借入金による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定しています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得です。これらは、返済において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を低位に保ち、期日分散を図り、有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管理しています。なお、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部又は全部については、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除く)等により、当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)をご参照下さい。)。
第10期(2019年4月30日)
第11期(2019年10月31日)
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
第10期(2019年4月30日)
(単位:千円)
第11期(2019年10月31日)
(単位:千円)
(注4)1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金の決算日後の返済予定額
第10期(2019年4月30日)
(単位:千円)
第11期(2019年10月31日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
第10期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
第10期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
第10期(2019年4月30日)
第11期(2019年10月31日)
(※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(3)(4)をご参照下さい。)。
[退職給付に関する注記]
第10期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
上記金額のうち、取引金額には、消費税等が含まれておりません。
(注1)上記記載の不動産信託受益権の購入は、イリーゼ狛江・別邸に係るもので取引金額には当該不動産等の取得に要した諸費用(公租公課等)を含まない金額(信託受益権売買契約書に記載された不動産等の買取金額)を記載しております。
(注2)利害関係人等との取引条件の決定については、資産運用会社の社内規定である利益相反対策ルールに基づき、決定しております。
(注3)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。
(注4)本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、イリーゼ狛江・別邸全体の100分の30に相当する準共有持分です。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、三大都市圏及び中核都市部において、有料老人ホーム等(土地を含みます。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、次のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、第10期の主な増加理由はイリーゼ狛江・別邸の取得(394,500千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(202,606千円)によるものです。第11期の主な減少理由は減価償却費(203,564千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記[損益計算書に関する注記]に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
2.関連情報
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略しております。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略しております。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
a 本投資法人と日本賃貸住宅投資法人との合併契約の締結
両投資法人は、それぞれ2019年11月19日開催の各投資法人役員会にて、2020年4月1日を効力発生日として、本合併を行うことについて決定し、2019年11月19日付にて本合併契約を締結いたしました。
(ⅰ) 本合併の目的
両投資法人は、今日までそれぞれの特徴を活かしたうえで中長期的に安定した収益の確保と資産規模の着実な拡大に向けた以下のような様々な施策を実施してまいりましたが、一方で課題も認識しているところです。
すなわち、JRHにおいては、東京都23区を含む3大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅への底堅い需要を取り込み、取得価格総額2,278億円の安定的なポートフォリオを構築し、持続的な配当の成長を実現してきた一方で、長期に亘る低金利環境の下、優良物件に対する取得競争が激化する等、他の住宅特化型REIT同様に賃貸住宅投資マーケットにおける需給環境の変化による影響を受けています。また、足元では、2019年5月に新規中期目標を公表し、ポートフォリオの質の向上を最優先課題とした物件入替戦略を掲げ、その後順調に入替えを推進しているものの、完了までに一定の期間(3～5年間程度)を要するものと見込んでおります。
本投資法人においては、わが国が抱える人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の増加というマクロ環境の中での高齢者向け施設・住宅の拡充の必要性という社会的需要を背景に、成長市場であるヘルスケアアセットに対する専門性を備え、オペレーターとの取引関係から信頼関係を構築し、多くの運用実績を蓄積してきた一方で、資産規模の小ささを要因とする投資口価格の低迷等により外部成長の機会には制約がある状況です。
このような状況の下、同一の資産運用会社により運用され、スポンサーも同一であり、単身者世帯、DINKS(共働きで子供を持たない世帯)、ファミリー世帯からシニア世代まで幅広い年齢層の「生活・居住する場所」という枠組みにおいて一定の親和性が認められる資産を運用する両投資法人が合併し、投資対象を従来の賃貸住宅特化型・ヘルスケア施設特化型からそれぞれ一定の親和性のある投資対象に広げることにより、JRHにおいては、賃貸住宅投資マーケットにおける需給環境に伴う物件の購入機会減少時に、他のアセットクラスへの投資機会を確保できること、同一のスポンサーがウェアハウジングしているヘルスケア施設を本合併後に取得できる機会を確保できること、また、本投資法人においては、資産規模及び時価総額の拡大を背景とした投資口の発行によるエクイティ資金調達の蓋然性を高めることによる大規模な外部成長機会の確保、ポートフォリオの収益安定性及びリスク分散の向上が可能になると考えられることから、それぞれ上記課題の解決に資すると判断しました。また、両投資法人は、ヘルスケア業界も大手企業主導の業界再編・新規参入が進んだ結果、従来課題とされてきたヘルスケアオペレーターの信用リスクが低下することで賃貸住宅とヘルスケア施設のキャップレートはほぼ収斂しつつあるとの認識を共有しており、本合併によりそれぞれの特徴と強みを融合し、「ライフステージに合わせた快適な居住空間を総合的に提供するリート」として運用していくことが、より確実に両投資法人の今後の更なる成長及びそれを通じた収益の確保と分配金の安定・向上による投資主価値の最大化を図ることが可能になるとの判断に至り、本合併契約を締結いたしました。
(ⅱ) 合併方式
JRHを吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、本投資法人は本合併により解散します。
(ⅲ) 合併比率
(注1)本合併により発行するJRHの新投資口数:投資口152,995口(予定)
(注2)本投資法人の投資主に対して本投資法人の投資口1口につきJRH投資口2.05口を割り当てることにより、交付すべき投資口の口数に1口未満の端数が生じます。当該1口未満の端数投資口については、法律の規定に基づきこれを市場において行う取引により売却し、売却により得られた代金を、端数の生じた投資主に対し、その端数に応じて交付します。
(ⅳ) 合併交付金
本合併後、吸収合併存続法人であるJRHは、本投資法人の2019年11月1日から2020年3月31日までの最終の計算期間に係る金銭の分配の代わり金として、本投資法人の分配可能利益に基づき本投資法人の投資主(本合併の効力発生日の前日の本投資法人の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主(投信法第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求した本投資法人の投資主(当該買取請求を撤回した投資主を除きます。)を除き、以下「割当対象投資主」といいます。))又はその保有する投資口に係る登録投資口質権者に対して、同期間の金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日における本投資法人の分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日における本投資法人の発行済投資口数の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額(1円未満切捨て)をいいます。以下同じです。)を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
(ⅴ) 吸収合併存続法人(JRH)の直前期(2019年9月期)の概要
事業内容 投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産のうち、不動産等資産に対する投資として運用を行うこと
営業収益 8,460百万円
当期純利益 3,364百万円
資産額 227,187百万円
負債額 118,740百万円
純資産額 108,447百万円
(ⅵ) 合併の時期
合併効力発生日は2020年4月1日を予定しています。
b 資産の取得の決定
本投資法人は、2019年11月19日付で以下の資産の取得に係る売買契約を締結し、本合併の効力発生等を条件として、当該資産を取得することについて決定しました。各取得予定資産に係る売買契約における買主たる地位及び権利義務は、本合併により本合併の効力発生日である2020年4月1日付で本投資法人からJRHに承継され、本合併後の投資法人が取得する予定です。
(注1)当該不動産の取得に要する諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(不動産売買契約書に記載された不動産の売買価格)を記載しています。
(注2)本第三者割当による新投資口発行による調達資金、資産の譲渡による譲渡代金及び自己資金並びに今後公表予定の借入れにより充当する予定です。
(注3)各取得予定資産の取得に関して、媒介はありません。
(注4)各取得予定資産に係る売買契約における買主たる地位及び権利義務は、本合併により本合併の効力発生日である2020年4月1日付で本投資法人からJRHに承継され、本合併後の投資法人が取得する予定です。
(注5)取得先は、合同会社DAヘルスケア2です。
(注6)取得先は、合同会社DAヘルスケア3です。
(注7)取得先は、合同会社DAヘルスケア4です。
(注8)取得先は、合同会社DAヘルスケア5です。
(注9)取得先は、合同会社DAヘルスケア6です。
(注10)取得先は、合同会社DAヘルスケア7です。
(注11)取得先は、合同会社GTLヘルスケアです。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しております。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2)無形固定資産 定額法を採用しております。 (3)長期前払費用 定額法を採用しております。 | ||||||||
| 2.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、第10期は52千円、第11期は該当ありません。 | ||||||||
| 3.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっております。 但し、金利スワップの特例処理の要件を満たすものにつきましては、特例処理を採用しております。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金利息 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フローの変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。 但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しております。 | ||||||||
| 4.キャッシュ・フロー計算書に おける資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 |
| 5.その他財務諸表作成のための 基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託借地権 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。 なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は各資産の取得原価に算入しております。 |
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。
| 第10期 (2019年4月30日) | 第11期 (2019年10月31日) | |
| 信託現金及び信託預金 | 453,791千円 | 471,207千円 |
| 信託建物 | 10,867,321千円 | 10,677,409千円 |
| 信託構築物 | 192,344千円 | 189,503千円 |
| 信託機械及び装置 | 17,309千円 | 16,717千円 |
| 信託工具、器具及び備品 | 38,291千円 | 40,695千円 |
| 信託土地 | 8,233,176千円 | 8,233,176千円 |
| 信託建設仮勘定 | 1,080千円 | -千円 |
| 信託借地権 | 40,886千円 | 40,886千円 |
| 合計 | 19,844,201千円 | 19,669,594千円 |
担保を付している債務は次のとおりです。
| 第10期 (2019年4月30日) | 第11期 (2019年10月31日) | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 3,400,000千円 | 3,000,000千円 |
| 長期借入金 | 6,400,000千円 | 6,800,000千円 |
| 合計 | 9,800,000千円 | 9,800,000千円 |
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 第10期 (2019年4月30日) | 第11期 (2019年10月31日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 第10期 (自 2018年11月1日 至 2019年4月30日) | 第11期 (自 2019年5月1日 至 2019年10月31日) | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | 705,127 | 707,645 | ||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 705,127 | 707,645 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 外注委託費 | 13,282 | 14,122 | ||
| 租税公課 | 49,915 | 50,566 | ||
| 損害保険料 | 1,406 | 1,375 | ||
| 修繕費 | 30,496 | 25,925 | ||
| 減価償却費 | 202,606 | 203,564 | ||
| 借地借家料 | 1,200 | 1,200 | ||
| その他賃貸事業費用 | 71 | - | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 298,978 | 296,755 | ||
| C.不動産賃貸事業損益 (A-B) | 406,149 | 410,890 | ||
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
| 第10期 (自 2018年11月1日 至 2019年4月30日) | 第11期 (自 2019年5月1日 至 2019年10月31日) | |
| 1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 74,632口 | 74,632口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 第10期 (自 2018年11月1日 至 2019年4月30日) | 第11期 (自 2019年5月1日 至 2019年10月31日) | |
| 現金及び預金 | 1,130,311千円 | 1,232,364千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 453,791千円 | 471,207千円 |
| 現金及び現金同等物 | 1,584,103千円 | 1,703,571千円 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 第10期 (2019年4月30日) | 第11期 (2019年10月31日) | |
| 1年以内 | 1,413,378千円 | 1,413,378千円 |
| 1年超 | 9,238,430千円 | 8,583,413千円 |
| 合計 | 10,651,809千円 | 9,996,792千円 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び借入金の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ又は新投資口の発行等により調達しています。借入金による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定しています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得です。これらは、返済において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を低位に保ち、期日分散を図り、有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管理しています。なお、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部又は全部については、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除く)等により、当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)をご参照下さい。)。
第10期(2019年4月30日)
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 1,130,311 | 1,130,311 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 453,791 | 453,791 | - |
| 資産計 | 1,584,103 | 1,584,103 | - |
| (3)1年内返済予定の長期借入金 | 3,400,000 | 3,401,341 | 1,341 |
| (4)長期借入金 | 6,400,000 | 6,412,700 | 12,700 |
| 負債計 | 9,800,000 | 9,814,042 | 14,042 |
| デリバティブ取引 | - | - | - |
第11期(2019年10月31日)
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 1,232,364 | 1,232,364 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 471,207 | 471,207 | - |
| 資産計 | 1,703,571 | 1,703,571 | - |
| (3)1年内返済予定の長期借入金 | 3,000,000 | 3,001,985 | 1,985 |
| (4)長期借入金 | 6,800,000 | 6,832,901 | 32,901 |
| 負債計 | 9,800,000 | 9,834,887 | 34,887 |
| デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
| 第10期 (2019年4月30日) | 第11期 (2019年10月31日) | |
| 預り敷金及び保証金 | 750,376千円 | 750,376千円 |
| 合計 | 750,376千円 | 750,376千円 |
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
第10期(2019年4月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,130,311 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び 信託預金 | 453,791 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 1,584,103 | - | - | - | - | - |
第11期(2019年10月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,232,364 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び 信託預金 | 471,207 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 1,703,571 | - | - | - | - | - |
(注4)1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金の決算日後の返済予定額
第10期(2019年4月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 3,400,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 2,500,000 | 500,000 | 2,400,000 | 1,000,000 | - |
| 合計 | 3,400,000 | 2,500,000 | 500,000 | 2,400,000 | 1,000,000 | - |
第11期(2019年10月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 3,000,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | - | 2,900,000 | 1,000,000 | 2,900,000 | - |
| 合計 | 3,000,000 | - | 2,900,000 | 1,000,000 | 2,900,000 | - |
[有価証券に関する注記]
第10期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
第10期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
第10期(2019年4月30日)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 (千円) | 当該時価の算定方法 | |
| 内1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 9,600,000 | 6,200,000 | (※) | - |
第11期(2019年10月31日)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 (千円) | 当該時価の算定方法 | |
| 内1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 6,700,000 | 3,700,000 | (※) | - |
(※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(3)(4)をご参照下さい。)。
[退職給付に関する注記]
第10期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 第10期 (2019年4月30日) | 第11期 (2019年10月31日) | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 未払事業税損金不算入額 | 14千円 | 13千円 | |
| 繰延税金資産計 | 14千円 | 13千円 | |
| 繰延税金資産の純額 | 14千円 | 13千円 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 第10期 (2019年4月30日) | 第11期 (2019年10月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.51% | 31.51% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.40% | △31.40% |
| その他 | 0.24% | 0.24% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.35% | 0.35% |
[持分法損益等に関する注記]
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
| 種類 | 会社等の名称 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の 所有 (被所有) 割合 | 関連 当事者 との関係 | 取引の 内容 | 取引 金額 (千円) | 科目 | 期末 残高 (千円) |
| 主要投資主の子会社 | 合同会社DAヘルスケア2 | 東京都港区 | 300 | 不動産業 | - | 不動産信託受益権の購入 | 不動産信託受益権の購入 (注1、2、3、4) | 394,500 | - | - |
上記金額のうち、取引金額には、消費税等が含まれておりません。
(注1)上記記載の不動産信託受益権の購入は、イリーゼ狛江・別邸に係るもので取引金額には当該不動産等の取得に要した諸費用(公租公課等)を含まない金額(信託受益権売買契約書に記載された不動産等の買取金額)を記載しております。
(注2)利害関係人等との取引条件の決定については、資産運用会社の社内規定である利益相反対策ルールに基づき、決定しております。
(注3)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。
(注4)本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、イリーゼ狛江・別邸全体の100分の30に相当する準共有持分です。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、三大都市圏及び中核都市部において、有料老人ホーム等(土地を含みます。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) | ||
| 第10期 (自 2018年11月1日 至 2019年4月30日) | 第11期 (自 2019年5月1日 至 2019年10月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 19,158,094 | 19,389,329 | |
| 期中増減額 | 231,234 | △190,941 | |
| 期末残高 | 19,389,329 | 19,198,387 | |
| 期末時価 | 24,508,000 | 24,225,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、第10期の主な増加理由はイリーゼ狛江・別邸の取得(394,500千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(202,606千円)によるものです。第11期の主な減少理由は減価償却費(203,564千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記[損益計算書に関する注記]に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
2.関連情報
第10期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略しております。
第11期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略しております。
[1口当たり情報に関する注記]
| 第10期 (自 2018年11月1日 至 2019年4月30日) | 第11期 (自 2019年5月1日 至 2019年10月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 137,920円 | 137,012円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,437円 | 3,399円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 第10期 (自 2018年11月1日 至 2019年4月30日) | 第11期 (自 2019年5月1日 至 2019年10月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 256,533 | 253,678 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 256,533 | 253,678 |
| 期中平均投資口数(口) | 74,632 | 74,632 |
[重要な後発事象に関する注記]
a 本投資法人と日本賃貸住宅投資法人との合併契約の締結
両投資法人は、それぞれ2019年11月19日開催の各投資法人役員会にて、2020年4月1日を効力発生日として、本合併を行うことについて決定し、2019年11月19日付にて本合併契約を締結いたしました。
(ⅰ) 本合併の目的
両投資法人は、今日までそれぞれの特徴を活かしたうえで中長期的に安定した収益の確保と資産規模の着実な拡大に向けた以下のような様々な施策を実施してまいりましたが、一方で課題も認識しているところです。
すなわち、JRHにおいては、東京都23区を含む3大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅への底堅い需要を取り込み、取得価格総額2,278億円の安定的なポートフォリオを構築し、持続的な配当の成長を実現してきた一方で、長期に亘る低金利環境の下、優良物件に対する取得競争が激化する等、他の住宅特化型REIT同様に賃貸住宅投資マーケットにおける需給環境の変化による影響を受けています。また、足元では、2019年5月に新規中期目標を公表し、ポートフォリオの質の向上を最優先課題とした物件入替戦略を掲げ、その後順調に入替えを推進しているものの、完了までに一定の期間(3～5年間程度)を要するものと見込んでおります。
本投資法人においては、わが国が抱える人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の増加というマクロ環境の中での高齢者向け施設・住宅の拡充の必要性という社会的需要を背景に、成長市場であるヘルスケアアセットに対する専門性を備え、オペレーターとの取引関係から信頼関係を構築し、多くの運用実績を蓄積してきた一方で、資産規模の小ささを要因とする投資口価格の低迷等により外部成長の機会には制約がある状況です。
このような状況の下、同一の資産運用会社により運用され、スポンサーも同一であり、単身者世帯、DINKS(共働きで子供を持たない世帯)、ファミリー世帯からシニア世代まで幅広い年齢層の「生活・居住する場所」という枠組みにおいて一定の親和性が認められる資産を運用する両投資法人が合併し、投資対象を従来の賃貸住宅特化型・ヘルスケア施設特化型からそれぞれ一定の親和性のある投資対象に広げることにより、JRHにおいては、賃貸住宅投資マーケットにおける需給環境に伴う物件の購入機会減少時に、他のアセットクラスへの投資機会を確保できること、同一のスポンサーがウェアハウジングしているヘルスケア施設を本合併後に取得できる機会を確保できること、また、本投資法人においては、資産規模及び時価総額の拡大を背景とした投資口の発行によるエクイティ資金調達の蓋然性を高めることによる大規模な外部成長機会の確保、ポートフォリオの収益安定性及びリスク分散の向上が可能になると考えられることから、それぞれ上記課題の解決に資すると判断しました。また、両投資法人は、ヘルスケア業界も大手企業主導の業界再編・新規参入が進んだ結果、従来課題とされてきたヘルスケアオペレーターの信用リスクが低下することで賃貸住宅とヘルスケア施設のキャップレートはほぼ収斂しつつあるとの認識を共有しており、本合併によりそれぞれの特徴と強みを融合し、「ライフステージに合わせた快適な居住空間を総合的に提供するリート」として運用していくことが、より確実に両投資法人の今後の更なる成長及びそれを通じた収益の確保と分配金の安定・向上による投資主価値の最大化を図ることが可能になるとの判断に至り、本合併契約を締結いたしました。
(ⅱ) 合併方式
JRHを吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、本投資法人は本合併により解散します。
(ⅲ) 合併比率
| JRH (吸収合併存続法人) | 本投資法人 (吸収合併消滅法人) | |
| 本合併に係る 割当ての内容 | 1 | 2.05 |
(注1)本合併により発行するJRHの新投資口数:投資口152,995口(予定)
(注2)本投資法人の投資主に対して本投資法人の投資口1口につきJRH投資口2.05口を割り当てることにより、交付すべき投資口の口数に1口未満の端数が生じます。当該1口未満の端数投資口については、法律の規定に基づきこれを市場において行う取引により売却し、売却により得られた代金を、端数の生じた投資主に対し、その端数に応じて交付します。
(ⅳ) 合併交付金
本合併後、吸収合併存続法人であるJRHは、本投資法人の2019年11月1日から2020年3月31日までの最終の計算期間に係る金銭の分配の代わり金として、本投資法人の分配可能利益に基づき本投資法人の投資主(本合併の効力発生日の前日の本投資法人の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主(投信法第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求した本投資法人の投資主(当該買取請求を撤回した投資主を除きます。)を除き、以下「割当対象投資主」といいます。))又はその保有する投資口に係る登録投資口質権者に対して、同期間の金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日における本投資法人の分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日における本投資法人の発行済投資口数の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額(1円未満切捨て)をいいます。以下同じです。)を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
(ⅴ) 吸収合併存続法人(JRH)の直前期(2019年9月期)の概要
事業内容 投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産のうち、不動産等資産に対する投資として運用を行うこと
営業収益 8,460百万円
当期純利益 3,364百万円
資産額 227,187百万円
負債額 118,740百万円
純資産額 108,447百万円
(ⅵ) 合併の時期
合併効力発生日は2020年4月1日を予定しています。
b 資産の取得の決定
本投資法人は、2019年11月19日付で以下の資産の取得に係る売買契約を締結し、本合併の効力発生等を条件として、当該資産を取得することについて決定しました。各取得予定資産に係る売買契約における買主たる地位及び権利義務は、本合併により本合併の効力発生日である2020年4月1日付で本投資法人からJRHに承継され、本合併後の投資法人が取得する予定です。
| 物件名称 | 資産の種類 | 所在地 | 取得予定価格 (千円) (注1) | 契約締結日 | 取得予定日 | 取得先 |
| AIP勝どき駅前ビル | 信託受益権 | 東京都 中央区 | 8,150,000 | 2019年11月19日 | 2020年4月2日 | (注6) |
| プレザングラン南雪谷 | 信託受益権 | 東京都 大田区 | 3,380,000 | (注8) | ||
| あいらの杜 東大船 | 信託受益権 | 神奈川県 横浜市 | 2,271,195 | (注9) | ||
| あいらの杜 石神井公園 | 信託受益権 | 東京都 練馬区 | 2,070,000 | (注7) | ||
| あいらの杜 江戸川篠崎 | 信託受益権 | 東京都 江戸川区 | 1,499,307 | (注7) | ||
| シニアフォレスト横浜都筑 | 信託受益権 | 神奈川県 横浜市 | 1,202,000 | (注10) | ||
| そんぽの家 豊中南曽根 | 信託受益権 | 大阪府 豊中市 | 825,000 | (注5) | ||
| イリーゼ狛江・別邸(追加取得) | 信託受益権 | 東京都 狛江市 | 920,500 | (注5) | ||
| アルファリビング高松紺屋町 | 信託受益権 | 香川県 高松市 | 1,225,000 | (注5) | ||
| グッドタイム リビング センター南・プラテシア センター南 | 信託受益権 | 神奈川県 横浜市 | 11,150,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング千葉みなと/海岸通・プラテシア 千葉みなと | 信託受益権 | 千葉県 千葉市 | 4,516,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング横浜都筑 | 信託受益権 | 神奈川県 横浜市 | 4,064,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング千里ひなたが丘 | 信託受益権 | 大阪府 吹田市 | 2,800,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビングなかもず | 信託受益権 | 大阪府 堺市 | 2,180,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング香里ヶ丘 | 信託受益権 | 大阪府 枚方市 | 2,120,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング亀戸 | 信託受益権 | 東京都 江東区 | 1,860,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング御影 | 信託受益権 | 兵庫県 神戸市 | 1,820,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング尼崎新都心 | 信託受益権 | 兵庫県 尼崎市 | 1,585,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング南千里 | 信託受益権 | 大阪府 吹田市 | 1,430,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング神戸垂水 | 信託受益権 | 兵庫県 神戸市 | 1,370,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング千葉みなと/駅前通 | 信託受益権 | 千葉県 千葉市 | 1,320,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング泉北泉ヶ丘 | 信託受益権 | 大阪府 堺市 | 980,000 | 2019年11月19日 | 2020年4月2日 | (注11) |
| グッドタイム リビング池田緑丘 | 信託受益権 | 大阪府 池田市 | 920,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング長津田みなみ台 | 信託受益権 | 神奈川県 横浜市 | 850,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング埼玉蓮田 | 信託受益権 | 埼玉県 蓮田市 | 659,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング流山壱番館 | 信託受益権 | 千葉県 流山市 | 610,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング流山弐番館 | 信託受益権 | 千葉県 流山市 | 563,000 | (注11) | ||
| グッドタイム リビング尼崎駅前 | 信託受益権 | 兵庫県 尼崎市 | 320,000 | (注11) | ||
| 合計 | - | - | 62,660,002 | - | - | - |
(注1)当該不動産の取得に要する諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(不動産売買契約書に記載された不動産の売買価格)を記載しています。
(注2)本第三者割当による新投資口発行による調達資金、資産の譲渡による譲渡代金及び自己資金並びに今後公表予定の借入れにより充当する予定です。
(注3)各取得予定資産の取得に関して、媒介はありません。
(注4)各取得予定資産に係る売買契約における買主たる地位及び権利義務は、本合併により本合併の効力発生日である2020年4月1日付で本投資法人からJRHに承継され、本合併後の投資法人が取得する予定です。
(注5)取得先は、合同会社DAヘルスケア2です。
(注6)取得先は、合同会社DAヘルスケア3です。
(注7)取得先は、合同会社DAヘルスケア4です。
(注8)取得先は、合同会社DAヘルスケア5です。
(注9)取得先は、合同会社DAヘルスケア6です。
(注10)取得先は、合同会社DAヘルスケア7です。
(注11)取得先は、合同会社GTLヘルスケアです。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
