有価証券報告書(内国投資証券)-第5期(平成28年5月1日-平成28年10月31日)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しております。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 4～58年 構築物 工具、器具及び備品 10～49年 3～10年 (2)無形固定資産 定額法を採用しております。 (3)長期前払費用 定額法を採用しております。
2.繰延資産の処理方法	投資口交付費 支出時に全額費用として処理しております。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、第4期は1,345千円、第5期は780千円です。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっております。 但し、金利スワップの特例処理の要件を満たすものにつきましては、特例処理を採用しております。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金利息 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フローの変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。 但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しております。
5.キャッシュ・フロー計算書に おける資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

6.その他財務諸表作成のための 基本となる重要な事項

(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託借地権 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。 なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は各資産の取得原価に算入しております。

[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。

	第4期 (平成28年4月30日)	第5期 (平成28年10月31日)
信託現金及び信託預金	407,627千円	436,571千円
信託建物	11,425,453千円	11,607,133千円
信託構築物 信託工具、器具及び備品	193,297千円 3,660千円	193,984千円 7,144千円
信託土地	7,528,824千円	7,949,065千円
信託借地権	40,886千円	40,886千円
合計	19,599,749千円	20,234,785千円

担保を付している債務は次のとおりです。

	第4期 (平成28年4月30日)	第5期 (平成28年10月31日)
短期借入金	-	500,000千円
1年内返済予定の長期借入金	-	1,800,000千円
長期借入金	9,300,000千円	7,500,000千円
合計	9,300,000千円	9,800,000千円

※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	第4期 (平成28年4月30日)	第5期 (平成28年10月31日)
	50,000千円	50,000千円

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	第4期 (自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)		第5期 (自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入	667,161		679,472
不動産賃貸事業収益合計		667,161		679,472
B.不動産賃貸事業費用
外注委託費	11,574		11,559
租税公課	36,901		47,130
損害保険料	1,483		1,505
修繕費	19,494		22,273
減価償却費	187,085		188,410
借地借家料	1,200		1,200
その他賃貸事業費用	346		136
不動産賃貸事業費用合計		258,084		272,216
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)		409,076		407,256

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

	第4期 (自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)	第5期 (自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	74,632口	74,632口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	第4期 (自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)	第5期 (自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
現金及び預金	1,193,867千円	1,029,612千円
信託現金及び信託預金	407,627千円	436,571千円
現金及び現金同等物	1,601,495千円	1,466,183千円

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	第4期 (平成28年4月30日)	第5期 (平成28年10月31日)
1年以内	1,256,418千円	1,256,418千円
1年超	12,572,102千円	11,934,195千円
合計	13,828,520千円	13,190,613千円

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び借入金の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ又は新投資口の発行等により調達しています。借入金による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定しています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得です。これらは、返済において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を低位に保ち、期日分散を図り、有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管理しています。なお、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部又は全部については、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除く)等により、当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)をご参照下さい。)。
第4期(平成28年4月30日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	1,193,867	1,193,867	―
(2)信託現金及び信託預金	407,627	407,627	―
資産計	1,601,495	1,601,495	―
(5)長期借入金	9,300,000	9,363,560	63,560
負債計	9,300,000	9,363,560	63,560
デリバティブ取引	―	―	―

第5期(平成28年10月31日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	1,029,612	1,029,612	―
(2)信託現金及び信託預金	436,571	436,571	―
資産計	1,466,183	1,466,183	―
(3)短期借入金	500,000	500,000	―
(4)1年内返済予定の長期借入金	1,800,000	1,799,476	△523
(5)長期借入金	7,500,000	7,528,468	28,468
負債計	9,800,000	9,827,944	27,944
デリバティブ取引	―	―	―

(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(3)短期借入金、(4)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額

	第4期 (平成28年4月30日)	第5期 (平成28年10月31日)
預り敷金及び保証金	719,884千円	730,216千円
合計	719,884千円	730,216千円

賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
第4期(平成28年4月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	1,193,867	―	―	―	―	―
信託現金及び 信託預金	407,627	―	―	―	―	―
合計	1,601,495	―	―	―	―	―

第5期(平成28年10月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	1,029,612	―	―	―	―	―
信託現金及び 信託預金	436,571	―	―	―	―	―
合計	1,466,183	―	―	―	―	―

(注4)短期借入金、1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金の決算日後の返済予定額
第4期(平成28年4月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	―	1,800,000	2,100,000	3,400,000	2,000,000	―
合計	―	1,800,000	2,100,000	3,400,000	2,000,000	―

第5期(平成28年10月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	500,000	―	―	―	―	―
1年内返済予定の長期借入金	1,800,000	―	―	―	―	―
長期借入金	―	2,100,000	2,900,000	2,500,000	―	―
合計	2,300,000	2,100,000	2,900,000	2,500,000	―	―

[有価証券に関する注記]
第4期(平成28年4月30日)
該当事項はありません。
第5期(平成28年10月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
第4期(平成28年4月30日)
該当事項はありません。
第5期(平成28年10月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
第4期(平成28年4月30日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(千円)		時価 (千円)	当該時価の算定方法
				内1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 受取変動・支払固定	長期借入金	7,800,000	7,800,000	(※)	-

第5期(平成28年10月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。

ヘッジ会計の 方法	デリバティブ 取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(千円)		時価 (千円)	当該時価の算定方法
				内1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 受取変動・支払固定	長期借入金	8,300,000	7,000,000	(※)	-

(※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)負債(4)(5)をご参照下さい。)。
[退職給付に関する注記]
第4期(平成28年4月30日)
該当事項はありません。
第5期(平成28年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		第4期 (平成28年4月30日)	第5期 (平成28年10月31日)
	繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額	14千円	12千円
	繰延税金資産計	14千円	12千円
	繰延税金資産の純額	14千円	12千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	第4期 (平成28年4月30日)	第5期 (平成28年10月31日)
法定実効税率	32.31%	31.74%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△32.19%	△31.63%
その他	0.23%	0.24%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.35%	0.35%

[持分法損益等に関する注記]
第4期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
該当事項はありません。
第5期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
第4期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
該当事項はありません。
第5期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第4期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
該当事項はありません。
第5期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第4期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)

種類	会社等の名称	所在地	資本金 又は 出資金 (千円)	事業の 内容	議決権等の 所有 (被所有) 割合	関連 当事者 との関係	取引の 内容	取引金額 (千円)	科目	期末 残高 (千円)
法人主要投資主の子会社	合同会社DA ヘルスケア アルファ	東京都 港区	300	不動産業	-	利害 関係 人等	不動産信託 受益権 の購入 (注1、2、3)	2,550,000	-	-

上記金額のうち、取引金額には、消費税等が含まれておりません。
(注1)上記記載の不動産信託受益権の購入は、アルファリビング岡山西川緑道公園、アルファリビング岡山後楽園、アルファリビング高松駅前及びアルファリビング高松百間町に係るもので取引金額には当該不動産等の取得に要した諸費用(公租公課等)を含まない金額(信託受益権売買契約書に記載された不動産等の買取金額)を記載しております。
(注2)利害関係人等との取引条件の決定については、資産運用会社の社内規程である利益相反対策ルールに基づき、決定しております。
(注3)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。
第5期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第4期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
該当事項はありません。
第5期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
第4期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
該当事項はありません。
第5期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、三大都市圏及び中核都市部において、有料老人ホーム等(土地を含みます。)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		第4期 (自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)	第5期 (自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
貸借対照表計上額
	期首残高	16,637,595	19,192,122
	期中増減額	2,554,526	606,091
	期末残高	19,192,122	19,798,214
期末時価		23,215,000	24,251,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、第4期の主な増加理由は4物件の取得(2,550,000千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(187,085千円)によるものです。第5期の主な増加理由は1物件の取得(710,000千円)によるものであり、主な減少理由は、減価償却費(188,410千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記[損益計算書に関する注記]に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
第4期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略しております。
第5期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略しております。
[1口当たり情報に関する注記]

	第4期 (自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)	第5期 (自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
1口当たり純資産額	142,958円	141,969円
1口当たり当期純利益	3,566円	3,305円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	第4期 (自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)	第5期 (自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
当期純利益(千円)	260,882	246,699
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	260,882	246,699
期中平均投資口数(口)	73,144	74,632

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。