役職名	氏名	主要略歴	所有株式数(株)
1999年12月	株式会社ジョイント・コーポレーション入社
2002年 4月	株式会社新日本建物入社
2003年 5月	UFJつばさ証券株式会社(現三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社)入社

2026/01/29 15:30

#4 投資リスク（連結）

(ヲ)共有物件に関するリスク
(ワ)区分所有建物に関するリスク
(カ)借地物件に関するリスク

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#5 投資制限（連結）

(ロ)資産の運用の範囲
登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができますが、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置を自ら行うことに係る取引を行うことはできません(投信法第193条、投信法施行令第116条及び投信法施行規則第220条の2)。
(ハ)同一株式の取得制限

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#6 投資方針（連結）

(ロ)トーセイのコア・コンピタンスの活用を前提とした投資対象の選定
本投資法人は、対象不動産の有する“特性”(市場の特性等の「地域性」や建物やその利用状況等の「個別性」)を要因として相対的に高いリスクプレミアムが要求される不動産に対し、積極的に投資を行う方針です。具体的には、主たる投資対象の類型として、①取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産、又は②築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産を主な投資対象として投資を行います。
本投資法人は、所在エリアや築年数の観点から相対的に高いキャップレートが要求されると考えられる不動産のうち、中長期的に高いテナント誘引力や底堅い賃貸需要等を見込める物件に対し、トーセイのコア・コンピタンスの1つである目利き力を活用し取得を行います。また、取得に際しては、トーセイのコア・コンピタンスであるリーシング力や再生力を活用し収益性向上の可能性を検討します。

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#7 投資法人の機構（連結）

投資クライテリア及びソーシング時期を本投資法人と同一とする又はこれらが重複する私募ファンドが存在する場合に、本投資法人及び当該私募ファンド間における不公平な扱いが生じないよう、本資産運用会社では、運用資産となる不動産等の物件の取得に係る検討順位に関する社内規程を定めています。同規程に基づき、一定の場合を除き、本投資法人の投資適格資産については、本投資法人が取得検討に関する優先権を有するものとされています。その内容は大要以下のとおりです。
a. 本資産運用会社が、本投資法人と私募ファンドの双方の投資クライテリアに該当する可能性があると見込まれる物件に係る取得情報等を入手した場合、原則として私募ファンドの物件取得の検討順位は、本投資法人に劣後するものとします。ただし、当該物件が共有又は区分所有建物(受益権の準共有等を含みます。)である又はその他の理由によって、いずれかの私募ファンドが他の所有者との間で当該物件の残部の全部又は一部の取得に関して優先的に売買交渉をする権利(以下「優先交渉権」といいます。)を有している場合には、当該私募ファンドを担当する投資責任者は、本投資法人に優先して当該物件の取得について検討を行うことができるものとします。
b. 前記a.の定めに従った取扱いが行われるよう、私募ファンド運用本部事業開発部が物件に係る取得情報等を入手した場合には当該情報を直ちにリスク・コンプライアンス室に集約するものとします。リスク・コンプライアンス室長は前記a.の定めに従い優先権を有することとなる投資責任者を決定し、これを当該投資責任者に通知します。なお、本投資法人又は私募ファンドのどちらかのクライテリアのみに該当すると見込まれる物件に係る取得情報等についても、リスク・コンプライアンス室に集約のうえ、リスク・コンプライアンス室長より当該クライテリアを対象とする本投資法人又は私募ファンドにその物件情報を通知します。

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#8 投資状況（連結）

(1)【投資状況】
本投資法人の決算日(2025年10月31日)現在における投資状況の概要は以下のとおりです。なお、保有資産である不動産及び不動産信託受益権の信託財産である不動産(以下「不動産信託受益権」といいます。)は、いずれもテナントに対する賃貸用である建物及びその敷地です。

資産の種類	地域等	主たる用途	第22期(2025年10月31日現在)
			保有総額(百万円)(注1)	対総資産比率(%)(注2)

(注1) 「保有総額」、「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」の金額は、規約に定められた資産評価方法に従って、2025年10月31日現在における貸借対照表計上額(不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額)に基づいて記載しています。

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#9 注記表（連結）

なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

建物構築物機械及び装置工具、器具及び備品	2～64年2～60年2～35年2～27年
4.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地③ 信託借地権④ 信託預り敷金及び保証金(2) 控除対象外消費税等の処理方法固定資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています。

(2) 長期前払費用
定額法を採用しています。2.繰延資産の処理方法(1) 投資口交付費

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#10 課税上の取扱い（連結）

本投資法人が2027年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されています。

不動産の所有権の取得日	2012年4月1日～2026年3月31日	2026年4月1日～2027年3月31日	2027年4月1日～
土地(一般)	1.5%	2.0%(原則)	2.0%(原則)
建物(一般)	2.0%(原則)	2.0%(原則)
本投資法人が取得する不動産	1.3%	1.3%

(注)倉庫及びその敷地は、2015年4月1日以後取得分から軽減されています。
b. 不動産取得税

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#11 資産の評価（連結）

a. 不動産、不動産の賃借権及び地上権(前記「第一部ファンド情報第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ) a.」、同「(イ) b.」及び同「(イ) c.」に定めるものをいいます。)
取得価額から減価償却累計額を控除した価額により評価します。なお、建物及び設備等についての減価償却額の算定方法は定額法によります。ただし、設備等部分については、本投資法人が採用する算定方法が正当な事由により適当ではないと判断する場合で、かつ投資者保護上問題ないと合理的に判断することができる場合には、他の算定方法に変更することができるものとします。
b. 不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(前記「第一部ファンド情報第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ) d.」に定めるものをいいます。)

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