(注1)「シングルタイプ」とは戸当たりの平均専有面積が30㎡未満、「コンパクトタイプ」とは戸当たりの平均専有面積が30㎡以上60㎡未満、「ファミリータイプ」とは戸当たりの平均専有面積が60㎡以上の物件をいいます。
(注2)「戸当たり平均面積」は、1棟の建物の賃貸可能面積(店舗、事務所及び保育所の賃貸可能面積を含みます。)を賃貸可能戸数(店舗、事務所及び保育所の戸数を含みます。)で除して算出しています。また、「平均戸当たり平均面積」は、各物件の戸当たり平均面積を取得価格に基づいて加重平均して算出しています。
取得先別投資比率(取得価格ベース)

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#2 利害関係人との取引制限（連結）

④ 不動産の貸借
⑤ 宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引等以外の特定資産に係る取引
なお、投信法施行令第117条において、投資主の保護に欠けるおそれがないと認められる行為として(ⅰ)資産運用会社に宅地又は建物の売買又は貸借の代理又は媒介を行わせること、(ⅱ)不動産の管理業務を行う資産運用会社に不動産の管理を委託すること等が認められています。

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#3 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

③ 事業の内容
A.宅地建物取引業
B.宅地建物取引業に係る取引一任代理等の業務

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#4 投資リスク（連結）

(ラ)不動産の毀損等に関するリスク
(ム)災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
(ウ)不動産に係る所有者責任に関するリスク

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#5 投資制限（連結）

B.資産の運用の範囲
登録投資法人は、規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、投信法所定の取引を行うことができますが、宅地の造成又は建物の建築を自ら行うことに係る取引、商品の生産、製造、加工等を自ら行うことに係る取引及び再生可能エネルギー発電設備の製造、設置を自ら行うことに係る取引を行うことはできません(投信法第193条、投信法施行令第116条及び投信法施行規則第220条の2)。
C.同一株式の取得制限

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#6 投資方針（連結）

(注1)賃貸住宅には、専門の運営会社に委託することを想定した学生向けマンションや、法人による数部屋単位の借上げを想定した社宅又は寮を含みます。
(注2)ヘルスケア施設には、主たる用途を高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。その後の改正を含みます。)に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」並びに老人福祉法(昭和38年法律第133号。その後の改正を含みます。)に規定する「有料老人ホーム」及び「認知症高齢者グループホーム」とする建物を含みますが、これらに限りません。
② 本投資法人の特徴

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#7 投資法人の機構（連結）

各組織の主な業務は以下のとおりです。

組織・機関	主な業務の概略
ファンド運用本部	投資運用部(以下の業務のうち、ホテル関連を除くものとする。)・金融商品取引業(投資運用業(受託投資法人の投資運用業を除きます。))に関する事項・金融商品取引業(投資助言・代理業)に関する事項・金融商品取引業(第二種金融商品取引業)に関する事項・総合不動産投資顧問業に関する事項・宅地建物取引業に関する事項・貸金業に関する事項・私募ファンドの保証に関する事項・私募ファンドの広報に関する事項・その他上記に付随又は関連する事項ホテルマネジメント部(以下の業務のうち、ホテル関連のものとする。)・金融商品取引業(投資運用業(受託投資法人の投資運用業を除きます。))に関する事項・金融商品取引業(投資助言・代理業)に関する事項・金融商品取引業(第二種金融商品取引業)に関する事項・総合不動産投資顧問業に関する事項・宅地建物取引業に関する事項・貸金業に関する事項・私募ファンドの保証に関する事項・私募ファンドの広報に関する事項・その他上記に付随又は関連する事項
リート運用本部	リート投資運用部・本投資法人の資産運用方針の策定・本投資法人の資産の取得及び譲渡に係る業務(対象物件の選定、取引相手方との交渉及びデューディリジェンスを含みます。)・不動産マーケットの調査・分析・本投資法人の運用資産の評価手法の研究・開発・その他上記に付随又は関連する事項リート資産管理部・本投資法人の資産管理方針の策定・本投資法人の投資物件のリーシング(テナントに対して賃貸を行うことをいいます。以下同じです。)、期中管理(指図、修繕、管理業者の選定、保険契約等を含みます。)並びに内部成長の推進・本投資法人の資産の運用の基本方針及び物件別収支計画の策定・不動産等の評価方法に関する事項・その他上記に付随又は関連する事項リート企画部・本投資法人の財務に関する事項・本投資法人の投資家対応に関する事項・本投資法人の投資主への資産運用報告による通知に関する事項・本投資法人の投資口の追加発行に関する事項・上場不動産投資市場の調査分析に関する事項・本投資法人の一般事務受託者との対応に関する事項

C.委員会

2019/10/30 15:25

#8 投資法人の目的及び基本的性格（連結）

(注1)投資法人に関する法的枠組みは、大要、以下のとおりです。
投資法人は、金融商品取引業者(運用する特定資産に不動産が含まれている場合は、宅地建物取引業の免許及び取引一任代理等の認可を受けている者に限られます。)等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます。投資法人を設立するには、設立企画人が規約を作成しなければなりません。規約とは、株式会社における定款に相当するものであり、投資法人の商号、発行可能投資口総口数、資産運用の対象及び方針、金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です。投資法人は、かかる規約に沿って運営されます。なお、規約は、投資法人の成立後には、投資主総会の特別決議により変更することができます。
投資法人は、投資口を発行して、投資家より出資を受けます。投資口を有する者を投資主といい、投資主は、投資主総会を通じて、投資法人の意思決定に参画できるほか、投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません。

2019/10/30 15:25

#9 注記表（連結）

定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

建物	2～69年
構築物	10～15年
機械及び装置	9～29年
工具、器具及び備品	3～15年
2.繰延資産の処理方法	(1)投資口交付費3年間で定額法により償却しています。(2)投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は8,354千円、当期は8,704千円です。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。①信託現金及び信託預金②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地③信託預り敷金及び保証金(2)消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。

(2)無形固定資産
定額法を採用しています。

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#10 課税上の取扱い（連結）

本投資法人が2021年3月31日までに取得する不動産に対しては、所有権の移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。

不動産の所有権の取得日	2012年4月1日～2021年3月31日	2021年4月1日～
土地(一般)	1.5%	2.0%(原則)
建物(一般)	2.0%(原則)
本投資法人が取得する一定の不動産	1.3%

(ロ)不動産取得税
不動産を取得した際には、原則として不動産取得税が課税標準額の4%の税率により課税されますが、住宅及び土地については2021年3月31日までに取得する場合には3%の税率となります。

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#11 資産の評価（連結）

A.不動産、不動産の賃借権及び地上権(規約第29条第1項第1号①から③までに定めるもの)
取得価額から減価償却累計額を控除した価額をもって評価します。なお、減価償却額の算定方法は、建物部分及び設備等部分については定額法による算定とします。ただし、設備等については、正当な事由により定額法による算定が適当ではなくなった場合で、かつ投資者保護上問題がないと合理的に判断できる場合に限り、ほかの算定方法に変更することができるものとします。
B.不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(規約第29条第1項第1号④に定めるもの)

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#12 金銭の分配に係る計算書（連結）

第8期末の継続鑑定評価額の総額は、98,339,000,000円、調整後帳簿価額の総額は87,918,216,052円、翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額は96,424,650円となり、第8期末の継続鑑定評価額の総額(98,339,000,000円)は、調整後帳簿価額総額(87,918,216,052円)及び第9期に実施予定の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額(96,424,650円)の合計を上回ります。
(注2) 本投資法人が第8期末(2019年7月31日)現在保有する96物件について建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を合計した額の6か月平均額は92百万円です。本投資法人は、現在の外部環境、不動産市況、本投資法人の財務状況(LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これに限りません。)等を総合的に勘案した上で、キャッシュマネジメントの一環としての上記利益超過分配について、健全な財務安定性が維持される範囲内であると判断し、実施することとしました。

2019/10/30 15:25