有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(平成31年2月1日-令和1年7月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～69年 構築物 10～15年 機械及び装置 9～29年 工具、器具及び備品 3～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は8,354千円、当期は8,704千円です。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
	なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。

[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委
員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な
会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBに
おいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は
2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益
認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整
合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れるこ
とを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項
目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加するものです。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

前期 (2019年1月31日)	当期 (2019年7月31日)
50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

		前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)		当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
A.	不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃料収入	2,585,112		2,740,126
	地代収入	115		65
	共益費収入	206,829	2,792,057	221,902	2,962,093
	その他賃貸事業収入
	駐車場収入	104,505		103,831
	水道光熱費収入	17,782		17,760
	その他収入	120,387	242,674	165,600	287,193
	不動産賃貸事業収益合計		3,034,732		3,249,287
B.	不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	管理委託費	143,883		158,335
	水道光熱費	42,495		44,886
	公租公課	113,555		197,485
	保険料	5,061		5,156
	修繕費	110,749		132,743
	減価償却費	686,427		706,460
	信託報酬	23,025		22,553
	その他賃貸事業費用	108,660		179,172
	不動産賃貸事業費用合計		1,233,859		1,446,793
C.	不動産賃貸事業損益(A-B)		1,800,873		1,802,493

※2.不動産等売却益の内訳
(単位:千円)
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
S-FORT住道

不動産等売却収入	1,600,000
不動産等売却原価	1,407,693
その他売却費用	10,529
不動産等売却益	181,777

当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
S-FORT山王

不動産等売却収入	3,300,000
不動産等売却原価	2,853,144
その他売却費用	19,130
不動産等売却益	427,725

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(単位:口)

	前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)	当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
発行可能投資口総口数	2,000,000	2,000,000
発行済投資口の総口数	504,100	504,100

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)	当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
現金及び預金	3,041,585	1,997,760
信託現金及び信託預金	1,622,221	1,693,765
現金及び現金同等物	4,663,807	3,691,526

[リース取引に関する注記]
前期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針とし、資産の取得、借入れの返済等に充当する資金を金融機関から借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。なお、2019年7月31日現在デリバティブ取引は行っておりません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れの資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、一定の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減していきます。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれておりません。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	3,041,585	3,041,585	-
(2)信託現金及び信託預金	1,622,221	1,622,221	-
資産計	4,663,807	4,663,807	-
(1)1年内返済予定の長期借入金	10,600,000	10,602,792	2,792
(2)投資法人債	2,000,000	2,020,047	20,047
(3)長期借入金	36,300,000	36,459,995	159,995
負債計	48,900,000	49,082,835	182,835

2019年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれておりません。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	1,997,760	1,997,760	-
(2)信託現金及び信託預金	1,693,765	1,693,765	-
資産計	3,691,526	3,691,526	-
(1)1年内返済予定の長期借入金	9,600,000	9,600,042	42
(2)投資法人債	2,000,000	2,022,073	22,073
(3)長期借入金	38,550,000	38,752,050	202,050
負債計	50,150,000	50,374,166	224,166

(注1)金融商品の時価の算定方法
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しています。
(2)投資法人債
固定金利であるため、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて時価を算定しています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:千円)

	前期 (2019年1月31日)	当期 (2019年7月31日)
差入敷金及び保証金(※)	10,556	10,536
預り敷金及び保証金(※)	52,428	54,860
信託預り敷金及び保証金(※)	371,045	379,097
合計	434,030	444,493

(※)市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定す
ることができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象と
はしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年1月31日) (単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	3,041,585
信託現金及び信託預金	1,622,221
合計	4,663,807

当期(2019年7月31日) (単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	1,997,760
信託現金及び信託預金	1,693,765
合計	3,691,526

(注4)借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2019年1月31日) (単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の長期借入金	10,600,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	1,000,000	-	1,000,000	-	-
長期借入金	-	9,600,000	10,550,000	7,850,000	5,500,000	2,800,000
合計	10,600,000	10,600,000	10,550,000	8,850,000	5,500,000	2,800,000

当期(2019年7月31日) (単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の長期借入金	9,600,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	1,000,000	-	1,000,000	-	-
長期借入金	-	10,800,000	10,700,000	5,000,000	8,000,000	4,050,000
合計	9,600,000	11,800,000	10,700,000	6,000,000	8,000,000	4,050,000

[有価証券に関する注記]
前期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前期 (2019年1月31日)	当期 (2019年7月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	7	18
繰延税金資産合計	7	18
繰延税金資産の純額	7	18

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因と
なった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前期 (2019年1月31日)	当期 (2019年7月31日)
法定実効税率	31.51	31.51
(調整) 支払分配金の損金算入額 その他	△31.50 0.05	△31.49 0.04
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.06	0.06

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、主要地方都市その他の地域において、賃貸住宅等(土地を含みます。)を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)	当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
貸借対照表計上額
	期首残高	84,147,497	90,760,894
	期中増減額	6,613,397	2,268,976
	期末残高	90,760,894	93,029,871
期末時価		95,350,000	98,339,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は11物件の取得(8,581,450千円)によるものであり、主な減少額はS-FORT住道の譲渡
(1,407,693千円)及び減価償却費(686,427千円)によるものです。当期の主な増加額は5物件の取得(5,734,527千円)による
ものであり、主な減少額はS-FORT山王の譲渡(2,853,144千円)及び減価償却費(706,460千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しております。なお、前期の期末時価のうちS-FORT山王につきましては、2019年1月25日付の売買契約における譲渡価格(3,300,000千円)に基づいております。また当期の期末時価のうちS-FORT藤が丘につきましては、2019年8月9日付の売買契約における譲渡価格(830,000千円)に基づいております。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(単位:円)

	前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)	当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
1口当たり純資産額	90,650	90,835
1口当たり当期純利益	2,654	3,261

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)	当期 (自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
当期純利益(千円)	1,320,463	1,644,065
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,320,463	1,644,065
期中平均投資口数(口)	497,388	504,100

[重要な後発事象に関する注記]
第三者割当による新投資口の発行
本投資法人は2019年8月9日開催の役員会において、特定資産の取得資金に充当することを目的として、第三者割当による新投資口発行を決議しました。第三者割当による新投資口は2019年8月26日に払込が完了しています。この結果、2019年8月26日付で出資総額(純額)が54,483,004,120円、発行済投資口の総口数は、592,600口になっています。
(第三者割当による新投資口発行)
発行新投資口数 :88,500口
発行価額(払込金額) :1口当たり116,800円
発行価額(払込金額)の総額 :10,336,800,000円
払込期日 :2019年8月26日
割当先及び割当口数 :株式会社大和証券グループ本社 55,319口
:サムティ株式会社 33,181口