有価証券報告書(内国投資証券)-第21期(2025/08/01-2026/01/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日) 等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2028年1月期の期首より適用予定です。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(単位:千円)
S-FORT北山王
S-FORT元浜
S-FORT高崎
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(単位:千円)
S-FORT福岡県庁前
S-FORT高宮
S-FORT福岡東
S-FORT姪浜
S-FORT守山
S-FORT大分駅前
S-FORT佐賀天神
S-FORT鹿児島中央
S-FORT鹿児島駅前ベイサイド
S-FORT都島内代
S-FORT江坂公園
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(単位:口)
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針とし、資産の取得、借入れの返済等に充当する資金の調達を金融機関からの借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れの資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、一定の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減していきます。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。なお、後記「デリバティブ取引に関する注記」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。なお、匿名組合出資持分は、次表には含めていません(注2)。
(単位:千円)
2026年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
固定金利であるため、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて時価を算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2024年9月13日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は以下のとおりです。
貸借対照表計上額 (単位:千円)
(注3)借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2025年7月31日) (単位:千円)
当期(2026年1月31日) (単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因と
なった主要な項目別の内訳
(単位:%)
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(単位:千円)
(注1)本投資法人と利害関係人等との間の取引条件については、各種手続を定めた利害関係取引規程に基づき、決定しています。
(注2)取引金額には消費税は含まれていません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、主要地方都市その他の地域において、賃貸住宅等(土地を含みます。)を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な減少額は3物件の譲渡(2,163,459千円)及び減価償却費(1,161,584千円)によるものです。当期の主な増加額は12物件の取得(11,220,000千円)によるものであり、主な減少額は11物件の譲渡(9,262,087千円)及び減価償却費(1,124,931千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、
「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却
原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
残存履行義務に配分した取引価格
2025年7月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は2025年7月31日に売買契約を締結した不動産等に係る6,130,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について2025年8月22日に不動産等の引渡しに伴い収益を認識することを見込んでいます。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、
「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却
原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(単位:円)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 | ||||||||
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 | ||||||||
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、水道等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は該当なし、当期は14,236千円です。 | ||||||||
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 | ||||||||
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 | ||||||||
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 | ||||||||
| なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日) 等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2028年1月期の期首より適用予定です。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) |
| 50,000 | 50,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 (自 2025年2月1日 至 2025年7月31日) | 当期 (自 2025年8月1日 至 2026年1月31日) | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料収入 | 5,006,706 | 4,924,075 | |||
| 地代収入 | 206 | 135 | |||
| 共益費収入 | 423,822 | 5,430,735 | 424,517 | 5,348,729 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 駐車場収入 | 183,260 | 176,738 | |||
| 水道光熱費収入 | 35,393 | 33,682 | |||
| その他収入 | 325,257 | 543,911 | 236,238 | 446,659 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 5,974,647 | 5,795,388 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 管理委託費 | 303,958 | 287,580 | |||
| 水道光熱費 | 85,519 | 80,614 | |||
| 公租公課 | 399,620 | 372,074 | |||
| 保険料 | 13,852 | 28,502 | |||
| 修繕費 | 325,719 | 223,023 | |||
| 減価償却費 | 1,161,584 | 1,124,931 | |||
| 信託報酬 | 53,372 | 49,088 | |||
| その他賃貸事業費用 | 262,069 | 206,214 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 2,605,697 | 2,372,028 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 3,368,949 | 3,423,360 | ||
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(単位:千円)
S-FORT北山王
| 不動産等売却収入 | 914,000 |
| 不動産等売却原価 | 807,154 |
| その他売却費用 | 14,474 |
| 不動産等売却益 | 92,371 |
S-FORT元浜
| 不動産等売却収入 | 300,000 |
| 不動産等売却原価 | 234,802 |
| その他売却費用 | 4,950 |
| 不動産等売却益 | 60,246 |
S-FORT高崎
| 不動産等売却収入 | 1,219,800 |
| 不動産等売却原価 | 1,121,501 |
| その他売却費用 | 19,212 |
| 不動産等売却益 | 79,085 |
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(単位:千円)
S-FORT福岡県庁前
| 不動産等売却収入 | 1,230,000 |
| 不動産等売却原価 | 898,627 |
| その他売却費用 | 32,784 |
| 不動産等売却益 | 298,587 |
S-FORT高宮
| 不動産等売却収入 | 990,000 |
| 不動産等売却原価 | 678,775 |
| その他売却費用 | 26,199 |
| 不動産等売却益 | 285,024 |
S-FORT福岡東
| 不動産等売却収入 | 2,295,000 |
| 不動産等売却原価 | 1,825,433 |
| その他売却費用 | 37,537 |
| 不動産等売却益 | 432,029 |
S-FORT姪浜
| 不動産等売却収入 | 560,000 |
| 不動産等売却原価 | 474,860 |
| その他売却費用 | 14,089 |
| 不動産等売却益 | 71,050 |
S-FORT守山
| 不動産等売却収入 | 510,000 |
| 不動産等売却原価 | 467,341 |
| その他売却費用 | 10,442 |
| 不動産等売却益 | 32,215 |
S-FORT大分駅前
| 不動産等売却収入 | 980,000 |
| 不動産等売却原価 | 868,762 |
| その他売却費用 | 25,028 |
| 不動産等売却益 | 86,208 |
S-FORT佐賀天神
| 不動産等売却収入 | 800,000 |
| 不動産等売却原価 | 767,430 |
| その他売却費用 | 22,023 |
| 不動産等売却益 | 10,545 |
S-FORT鹿児島中央
| 不動産等売却収入 | 840,000 |
| 不動産等売却原価 | 799,280 |
| その他売却費用 | 27,114 |
| 不動産等売却益 | 13,605 |
S-FORT鹿児島駅前ベイサイド
| 不動産等売却収入 | 730,000 |
| 不動産等売却原価 | 696,314 |
| その他売却費用 | 22,418 |
| 不動産等売却益 | 11,266 |
S-FORT都島内代
| 不動産等売却収入 | 490,000 |
| 不動産等売却原価 | 449,643 |
| その他売却費用 | 8,233 |
| 不動産等売却益 | 32,123 |
S-FORT江坂公園
| 不動産等売却収入 | 1,383,000 |
| 不動産等売却原価 | 1,335,616 |
| その他売却費用 | 22,594 |
| 不動産等売却益 | 24,788 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(単位:口)
| 前期 (自 2025年2月1日 至 2025年7月31日) | 当期 (自 2025年8月1日 至 2026年1月31日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 2,000,000 | 2,000,000 |
| 発行済投資口の総口数 | 852,726 | 852,726 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 (自 2025年2月1日 至 2025年7月31日) | 当期 (自 2025年8月1日 至 2026年1月31日) | |
| 現金及び預金 | 5,189,892 | 4,564,746 |
| 預入期間が3か月を超える定期預金 | - | △1,000,000 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,601,687 | 2,665,037 |
| 現金及び現金同等物 | 7,791,579 | 6,229,784 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) | |
| 一年内 | 125,097 | 125,097 |
| 一年超 | 708,883 | 646,334 |
| 合計 | 833,980 | 771,431 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針とし、資産の取得、借入れの返済等に充当する資金の調達を金融機関からの借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れの資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、一定の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減していきます。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。なお、後記「デリバティブ取引に関する注記」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。なお、匿名組合出資持分は、次表には含めていません(注2)。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 1,700,000 | 1,699,531 | △468 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 15,500,000 | 15,495,744 | △4,255 |
| (3)投資法人債 | 2,900,000 | 2,798,690 | △101,309 |
| (4)長期借入金 | 71,550,000 | 71,597,736 | 47,736 |
| 負債計 | 91,650,000 | 91,591,702 | △58,297 |
2026年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | - | - | - |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 16,530,000 | 16,495,648 | △34,351 |
| (3)投資法人債 | 2,900,000 | 2,737,439 | △162,560 |
| (4)長期借入金 | 72,220,000 | 71,857,504 | △362,495 |
| (5)デリバティブ取引 | - | - | - |
| 負債計 | 91,650,000 | 91,090,592 | △559,407 |
(注1)金融商品の時価の算定方法
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
固定金利であるため、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて時価を算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2024年9月13日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は以下のとおりです。
貸借対照表計上額 (単位:千円)
| 区分 | 前期(2025年7月31日) | 当期(2026年1月31日) |
| 投資有価証券 | 100,000 | - |
| 合計 | 100,000 | - |
(注3)借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2025年7月31日) (単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 1,700,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 15,500,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | 1,400,000 | - | - | 1,500,000 |
| 長期借入金 | - | 15,500,000 | 15,700,000 | 17,500,000 | 13,350,000 | 9,500,000 |
| 合計 | 17,200,000 | 15,500,000 | 17,100,000 | 17,500,000 | 13,350,000 | 11,000,000 |
当期(2026年1月31日) (単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 16,530,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 1,400,000 | - | - | - | 1,500,000 |
| 長期借入金 | - | 15,900,000 | 17,000,000 | 17,370,000 | 14,250,000 | 7,700,000 |
| 合計 | 16,530,000 | 17,300,000 | 17,000,000 | 17,370,000 | 14,250,000 | 9,200,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(千円) | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 1,700,000 | 1,700,000 | (注) | - |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 2 | 13 |
| 繰延税金資産合計 | 2 | 13 |
| 繰延税金資産の純額 | 2 | 13 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因と
なった主要な項目別の内訳
(単位:%)
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) 支払分配金の損金算入額 その他 | △31.46 0.03 | △29.57 △1.86 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.03 | 0.03 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(単位:千円)
| 属性 | 会社等 の名称 又は 氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引 金額 | 科目 | 期末 残高 | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 主要 投資主 | サムティ 株式会社 | 大阪府 大阪市 淀川区 西宮原 一丁目 8番39号 | 20,725,000 | 不動 産業 | 被所有 直接 14.87% | なし | 不動産の賃貸 ・管理 | 不動産信託受益権の購入 | 1,834,000 | - | - |
| 不動産信託受益権の売却に 関する媒介手数料 | 61,300 | ||||||||||
(注1)本投資法人と利害関係人等との間の取引条件については、各種手続を定めた利害関係取引規程に基づき、決定しています。
(注2)取引金額には消費税は含まれていません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、主要地方都市その他の地域において、賃貸住宅等(土地を含みます。)を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2025年2月1日 至 2025年7月31日) | 当期 (自 2025年8月1日 至 2026年1月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 172,808,275 | 169,885,598 | |
| 期中増減額 | △2,922,676 | 1,935,746 | |
| 期末残高 | 169,885,598 | 171,821,345 | |
| 期末時価 | 193,386,000 | 195,950,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な減少額は3物件の譲渡(2,163,459千円)及び減価償却費(1,161,584千円)によるものです。当期の主な増加額は12物件の取得(11,220,000千円)によるものであり、主な減少額は11物件の譲渡(9,262,087千円)及び減価償却費(1,124,931千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 2,433,800 | (注2)231,703 |
| 水道光熱費収入 | 35,393 | 35,393 |
| その他 | - | 5,947,027 |
| 合計 | 2,469,193 | 6,214,123 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、
「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却
原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
残存履行義務に配分した取引価格
2025年7月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格は2025年7月31日に売買契約を締結した不動産等に係る6,130,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について2025年8月22日に不動産等の引渡しに伴い収益を認識することを見込んでいます。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 10,808,000 | (注2)1,297,445 |
| 水道光熱費収入 | 33,682 | 33,682 |
| その他 | - | 5,775,619 |
| 合計 | 10,841,682 | 7,106,746 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、
「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却
原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(単位:円)
| 前期 (自 2025年2月1日 至 2025年7月31日) | 当期 (自 2025年8月1日 至 2026年1月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 99,476 | 100,501 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,581 | 3,832 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 (自 2025年2月1日 至 2025年7月31日) | 当期 (自 2025年8月1日 至 2026年1月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 2,201,282 | 3,268,498 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 2,201,282 | 3,268,498 |
| 期中平均投資口数(口) | 852,726 | 852,726 |
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
